植物园项目概念设计任务书

沈阳万科城市花园房地产开发有限公司SJB-CH-GN-001PAGE编制柳娟审核批准时间2004年0第30页共30页文件编号：SJB-CH-GN-001主收：丹尼尔连建筑与规划设计公司类别：A设计前期B施工图阶段C现场设计配合D景观设计重要程度：仅供内部使用项目名称：沈阳万科植物园住宅项目文件内容：概念规划设计任务书发文日期：2004年03发文部门：沈阳万科城市花园开发有限公司沈阳万科植物园住宅项目概念规划设计任务书

目录 §1 宗地描述 3 1.1 宗地位置 3 1.2 宗地概况 8 1.2.1宗地四至 1.2.2宗地周边道路 1.2.3宗地红线及绿化带退后1.2.4宗地自身状况 11 1.3 宗地条件表 151.3.11.3.2宗地社会条件表 16 1.4 宗地地质初勘报告 17 1.5 宗地市政配套 171.6 宗地照片 17 §2 设计要求 19 2.1 产品类型及面积分配 192.1.1产品类型2.1.2面积分配 2.2 分期开发 192.2.1原则 192.2.2示范区 192.3 概念规划设计要点 212.3.1原则 212.3.2绿化带退后 212.3.3景观考虑 212.3.4交通系统 222.3.5注意事项 222.4配套要求 22 §3 成果要求 23 3.1 图纸要求 23 3.1 3.1 3.1.33.1.4 3.2 进度要求 25 3.3 其他要求 25 附件1.2.3 25§1项目概况宗地位置如图1-1，宗地(Thesite)位于沈阳市城东的东部副城区域内，行政隶属于东陵区高坎镇下马村。其距离京沈高速公路7公里，沈阳市二环约10公里，距中街商业圈20分车程，距北站25分车程，距太原街商圈30分车程，距五里河高级商务区35分车程；距抚顺市中心26图1-1宗地城市位置图图1-2宗地所在城市旅游板块宗地位于城市的旅游板块。周边多为旅游相关产业，如盛京高尔夫球场、植物园、棋盘山、森林公园、动物园等，辅以文教展览设施，如双语实验学校和机车博物馆等。照片1-1沈阳植物园照片1-2盛京高尔夫照片1-3棋盘山照片1-4双语学校照片1-5机车博物馆宗地概况1.2.1宗地四至图1-3宗地四至如图1-3，宗地为不规则形，南边界长于北边界，其北至沈抚路，东至规划路中心线，南至下马村村屯北边界，西至沈抚北路。照片1-6沈抚北路1.2.2宗地周边道路宗地周边有两条现状道路，北侧的沈抚路和西侧的沈抚北路。在宗地东侧有一条规划道路（现在还没有）。1.宗地西界的沈抚北路与北界的沈抚路为30米现状路，其中沈抚路连接规划宽度为60米的旅游路，它是植物园项目与沈阳市区连接的最主要通道。沈抚路是一条省级快速路，2.宗地东界有一条22米规划路，连接沈抚路与宗地南侧的30图1-4宗地周边道路1.2.3宗地红线及绿化带后退图1-5宗地红线及绿化带退后上图红线即为基地范围的控制线。在红线范围以内的地块属于可开发区域。按城市总体规划要求，宗地北侧规划一条50米绿化带，西侧规划一条30米绿化带（图1-5）。也就是说，在北侧退后红线50米的范围和西侧退后红线30米的范围内不得有建筑物，而应形成绿化带。其他各边目前无此要求。1.2.4宗地自身状况宗地地势概况:宗地整体呈北高南低，南面临近浑河。宗地所在区域以宗地为最高点，向西、南、东三个方向下降。最大高程最小高程最大高程差总用地102.558.544建设用地102.559.5432.宗地边长、冲沟与高压线(PowerLine)如图1-6，宗地边长－北边长600米，东边长480米，西边长约620米。南边不规则，最长的连续段长约420米。如图1-6，宗地内有一脉冲沟，位于宗地东部，呈南北走向，东西最长290米，南北最长370米，平均落差5～如图1-6，宗地中南部有一条6.6KV的高压线，属于市政供电线路，东西走向，其在总用地内全长740米，在建设用地内全长155照片1-7宗地南部高压线图1-6宗地边长、冲沟及高压线示意图3.宗地地上物宗地地上物由果园、林地、农村宅基地、农村道路与工业用地组成，其中以果园与林地用地为主，二者之和占总用地面积的91.1%。图1-7宗地地上物示意图照片1-8宗地北侧工业照片1-9宗地内的果树1.3宗地条件表1.3.1宗地自然条件表表1-2宗地自然条件填表人:填写日期:年月日城市气温常年绝对温度最高36.4最低－26.1平均8.6城市风象主导风向夏季：东南冬季：西北风向频率玫瑰图（另附图）√已收集空气质量宗地空气质量状况√空气质量良好□空气质量较差，需进行检测水文宗地内有无地表水□池塘□水渠宗地周边有无地表水□江√河□湖□海□水渠周边地表水常年水位(黄海高程)M周边地表水最高控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况√水质良好□水质较差，需进行检测噪音检测宗地噪音状况□周边无噪音源√周边有噪音源，已检测

冲沟√有□无

暗河□有√无

古墓□有√无

化石□有√无

地下军用设施、管线□有√无

地下油罐房□有√无

其它大型地下建筑物、□有√无1.3.2宗地社会条件表即现有的市政规划要求表1-2宗地社会条件表填表人:填写日期:年月日当地政策法规要求日照间距遮挡建筑计算高度在9米以下（含9米）时，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于6米;遮挡建筑计算高度在9至21米（含21米）之间时，建筑间距系数不得小于1.7

消防间距

√无其它间距

√无规划设计要点总用地面积41.16公顷

总建筑面积

容积率0.25

建筑密度

绿地率

车位总数

限高要求无限高要求，但以低层为宜

配套的名称与面积要求

退红线要求沈抚路退后道路红线50米,为绿化带沈抚北路退后道路红线30米,为绿化带

1.4宗地地质初勘报告根据中国冶金建设集团沈阳勘察研究总院《沈阳植物园地块岩土工程勘察技术报告书》（初勘阶段），植物园宗地地形起伏较大，地面标高介于64.6~102.8米之间，地貌单元为低山丘陵。(详情见附件2)1.5宗地市政配套宗地没有市政给排水、供暖和燃气配套。需自行解决。1.给水、排水和雨水给水：根据地址勘探结果选择出水量满足项目日用水量最高峰值的地点打井取水。排水：因小区不能与市政排水管网连接，拟采取将项目日常生活用水进行污水处理，达到活杂用水水质指标后用于绿化、地面冲洗、洗车等。多余处理水或冬季无法再利用水则直接排至浑河。居民人体排泄物以化粪池处理。雨水：直接排至浑河不需要处理，暂不考虑设雨水泵站。2.分户独立采暖考虑到此小区远离市区，购房业主多数应以度假或短期居住为主，分户独立采暖方式是经济且灵活的选择。3.燃气自行建造液化气气化站解决燃气供应。1.5宗地照片照片1-10宗地鸟瞰照片1-11宗地中央谷地§2设计要求2.1产品类型及面积分配2.1.1产品类型·项目建筑形式：独栋别墅和双拼别墅(带车库与地下室)车库之车位数：独立别墅2个/户，双拼别墅1个/户·层数及层高：2层·结构形式：框架/剪力墙2.2.2面积分配·双拼:独栋=3:7别墅类型面积户数比例A(双拼)2407830%B(独栋)330~36014355%C(独栋)400~5002610%D(独栋)500~600135%户均334.25260100%2.2分期开发植物园项目总共将建设户数约为260户，分7期开发，每期约40户。2.2.1原则充分利用宗地自身土地资源，尽量减少土方量，且不浪费土地资源的时间价值。2.2.2示范区示范区的概念：示范区是整个大园区的样板。它靠近整个园区的入口，是项目中最先建设完成的区域。用途是将整个园区里的所有户型及环境展示给客户，使其能感受整个园区建成后的氛围。本项目示范区需要包括的内容：整个园区的七种典型户型和会所示范区的设计要点：创造怡人景观，体现整个园区的大气氛。图2-1示范区示意2.3概念规划设计要点2.3.1原则本项目宗地为山坡地，主题是山地景观中的住宅。在概念规划设计中应充分体现对该山坡地形的尊重，并在设计的初期即考虑景观的设计要求。为充分利用宗地自身的地形地貌，应选择性地保留并改造利用现有冲沟，改造时应参考地质报告，有成本控制意识，考虑土方平衡时不同地质对土方平衡的影响。2.3.2绿化带后退宗地北侧需退后50米，西侧需退后30米，退后区域为绿化带。2.3.3景观考虑2.3.3.1应在景观价值高的区域作景观视线分析。2.3.3.2宗地南侧近可见村屯，远可见浑河。规划设计中应考虑植栽配置，以不同层次树木对能见到村屯的视线进行遮挡。可见浑河的视线应予以充分利用，将其引入整个园区的大景观系统。图2-2景观视线分析示意2.3.3.3宗地北侧为沈抚快速路，有不利噪音，且使园区内住户私密性受到影响，应布置林带以实现噪声屏障及视线遮挡。2.3.3.4宗地西侧是山谷、原生林带和沈抚北路。沈抚北路是宗地现存唯一可有开口的路。可充分利用此有利条件形成园区的主入口。2.3.4交通系统2.3.4.1本项目宗地地势起伏大，应关注地形高差对住宅相互关系的影响。2.3.4.2合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。原则上人车不分流，应考虑车行道和人行道的重要性及住户回家的方式。别墅的主入口应尽量避免设在住宅的北面。2.3.4.3道路宽度：双车道应不小于6米，单车道应不小于3米。如下图所示，双车道加双侧平行停车时，宽度应不小于11米；单车道加单侧平行停车时，宽度应不小于5.5米。图2-3园区双车道双侧平行停车示意2.3.4.4城市居住区规划设计规范第8.0.5.1条规定：园区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口间距不应小于150M。2.3.4.5由于过长的尽端路会影响行车视线，使车辆交会前不能及早采取避让措施，并影响到城市居住区规划设计规范第8.0.5.5条规定：居住区尽端式道路的长度不宜大于120M，并应在尽端设不小于12MX12M的回车场地。规范规定的12MX12M是最小的控制值，用地有条件时最好按不同的回车方式安排相应规模的回车场。见图2-4。图2-4回车场的一般规模注：图中下限值适用于小汽车（车长5M，最小转弯半径5.5M）图中上限值适用于大汽车（车长8-9M，最小转弯半径10M）2.3.5私家花园当住宅主入口在南向时，私家后花园将在北面。而北花园是不受顾客欢迎的。如何处理南入口住宅的北花园成为一个难题。以下一个参考的方案是尽量将私家花园设置在住宅的南侧，并通过相邻两家合用车道减少了对住宅南侧基地的占用。需精心设计道路两旁公共绿地与私家花园之间的界定。可用围墙，但要以不明显，不影响整体景观为原则。2.3.5.3设计中需提供整个大园区Logo墙的方案。以下图片为一个园区入口Logo墙的实例。2.3.6注意事项2.3.6.1不能在山沟里建造住宅。可依山坡建设。2.3.6.2每户都必须主要面朝南面。可以是南偏西和南偏东，但一定保证朝南。2.3.6.3为适应中国住户喜欢“上升”的心理趋势，住户在进入住宅后绝对不能往下走才进入主要使用空间（地下室不是主要房间）。2.3.6.4地下室要有采光口。2.4配套要求1个液化气站外形尺寸：长*宽=22M*11M，要求距住宅1个污水处理站占地面积300M消防水池用于消防的主要是会所和液化气站，消防水池为250M34．垃圾房用于小区垃圾集中放置，20M2§3成果要求3.1图纸要求3.1.1设计说明应包括对概念规划设计方案的介绍、分析；对《概念规划设计任务书》中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。3.1.2经济技术指标及产品分析提供概念规划设计方案的经济技术指标，填写综合经济技术指标表。表2-1综合经济技术指标表填表人：填写日期：年月日项目名称规划要点项目规划总用地ha容积率居住区用地ha建筑密度总建筑面积M²绿地率%住宅总建筑面积M²住宅总户数户公共服务设施总面积M²车位总数个住宅内容类型每单元电梯数量占住宅总建筑面积比例(%)拟采用结构形式低层住宅（1～3层）□砖混□框架□多层住宅（4～6层）□砖混□框架□公共服务设施内容类型建筑面积(M²)用地面积(M²)会所商业幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修·根据概念规划设计方案，分析项目的有利因素和不利因素，以及方案中两种类型的产品受各因素影响的情况，形成图表或文字提交我司，作为判断市场定位、估算产品价格的参考。·“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。3.1.3概念规划设计图纸目录概念规划设计图纸目录表分类序号图纸名称比例低层项目备注总图1总平面图1:1000～1：2000●2功能分区与产品类型分布图1:1000～1：2000●3分期开发分析图1:1000～1：2000●4景观分析图1:1000～1：2000●5景观视线分析图1:1000～1：2000●6交通分析图1:1000～1：2000●7配套分析图1:1000～1：2000●8日照分析图1:1000～1：2000○9坡度、坡向分析图1:1000～1：2000●10地形改造土方平衡图1:1000～1：2000●别墅单体11别墅意向平面及立面图1:200～1:300●其它12工作模型1:1000～1：2000●13效果图或模型照片○说明：①本表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。3.1.4概念规划设计图纸深度总平面图：示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。功能分区与产品类型分布图分析用地有利不利因素，进行用地优劣排序，同时针对优劣提出销售卖点；明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。分期开发分析图考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工