城市综合体市调报告

石家庄城市综合体市调报告目录石家庄商业市场分析已开业项目市场分析未开业项目市场分析我们项目开发综合建议石家庄商业市场分析整体市场分析重点商业圈分析商业分布特点：“一线多点式商业格局”-----以中山路为中心，由西至东延伸，外射多点商业区

城市商业与分布特征多点：逐渐成形的次商圈。金正•海悦天地、万象天城、万达商圈、怀特商圈、新火车站商圈。

一线：从新百商场，经过东购到北国商城，再往东延伸至先天下。3三大传统商业区石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商业区：东购商圈、北国商圈、怀特商圈.。

其中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业最密集、配套设施最完善、人流量最集中的地段。而怀特商圈是04年才开工建设，至今经过5年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。随着万达广场的开业及新火车站的落成，万达商圈和新火车站商圈将成为未来商业发展的主力军。

城市商业与分布特征4东购-新百商圈北国商圈怀特商圈万达广场商圈卓达商圈东购-新百商圈北国商圈怀特商圈万达广场商圈卓达商圈新火车站商圈5三大商圈北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，收购人百等，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局；东购-新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。目前购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降；怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀,除传统百货等购物场所外,以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。新兴商圈万达商圈，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄市传统的三大商圈格局。新火车站商圈，随着新火车站的建成，年吞客近千万，周边即将开发的商业综合体项目近百万平米，未来3—5年必将成为石家庄商业发展的主力军。卓达商圈，是继东购、北国、怀特之后的第四大商圈，也是当时石家庄最大的单体商业项目。6商圈项目主要预览商圈项目名称位置开业时间建筑体量（平方米）市场定位北国商圈北国商城中山东路建设大街199653,000中高档西美百货建设南大街6号200012,000中档新天地中山东路建设大街200718,000中低档东尚Mall中山东路269号200850,000中档北国先天下中山东路326号2008120,000高档中心线广安商业街广安大街中山路201033,000中低档新源乐汇城中山东路11号201166,000中高档大洋百货中山路与休门街201122,000中档勒泰中心中山路长征街2012200,000中高档东购商圈银座mall中山西路83号199655,000中档新百广场中山西路139号200340,000中档天元名品中山西路93号200440,000中低档品汇时代中山西路81号200840,000中低档其它商圈怀特国际商场体育大街育才街2006100,000中档卓达商贸广场翟营南大街2006100,000中低档联邦东方明珠翟营南大街2007100,000中档万象天成裕华路中华大街2009100,000中高档裕华万达广场槐安路建华大街2011200,000中高档金正海悦天地裕华路维明大街2012180,000中档合计1500.000总结目前石家庄已开业的大型商业总体量约150万平米，其中高档商场一座总面积12万平米，中高档商场5座总面积62万平米占总商业面积的41%，其中单体商业面积在20万平米以上全部定位成中高档商业（万达百货和勒泰中心），中档百货商场8座总面积51万平米占总商业面积的35%，中档商业单体商业面积较小，业态较单一一般业态构成方式为超市和百货，中低档百货主要的业态为时尚、个性的淘宝店和时尚街区店为主,主要集中在东购商圈。未来3—5年石家庄新建的商业总面积约300万平米，除传统的商业街中山路外，新火车商圈商业供应量是未来商业发展的主力军。我们项目处于新火车站商圈的覆盖范围内，同时处于两条城市主干线的交叉口（建设南大街和塔北路）及地铁3号线。未来商业氛围及交通条件为占据了商业的发展先天条件，由于周边商业氛围及常驻人口比较薄弱，对我们既是机遇又是挑战，在整体商业大发展的进程中，要保证商业在市场运营中保持较好较稳的增长，项目的前期定位是重中之重，必须打造出项目自己的独立特色和产品的核心竞争力，同时开发周期对我们商业的发展也起到至关重要的作用。已开业项目市场分析万达广场新源乐汇城北国先天下怀特国际商城万象天城北国先天下地理位置中山东路326号（临近育才街）发展商北人集团开业时间2008年商业建筑面颊120,000平方米，百货部分（除分租区）营业额约8亿元业态分布B1：北国超市L1：国际名品、珠宝、化妆品L2：职业服饰、鞋类L3：休闲服饰L4：运动服饰L5：家具、儿童用品、家电L6：中西餐厅、电玩城品牌举例分析评价目前石家庄档次定位最高的商场，集中诸多国际一线品牌。自08年开业以来，逐渐受到当地消费者的青睐。09年下半年Gucci正式入驻先天下，开业以来保持约100万的月均营业额。1F国际时空2F名流世界3F品质世界北国国先先天天下下4F动感地带5F生活美苑6F美食娱乐广场北国国先先天天下下情况况说说明明北国国先先天天下下购购物物广广场场商商业业面面积积12万平平方方米米，，地地上上六六层层、、地地下下一一层层。。是是目目前前石石家家庄庄商商业业定定位位最最高高，，环环境境最最好好、、品品类类最最全全的的高高档档商商场场，，拥拥有有600余个国际著著名和国内内知名服装装、服饰、、生活用品品品牌，1个现代生活活超级市场场，30余个餐饮、、美体美发发、电子娱娱乐、电影影院等专业业服务休闲闲项目，……全方位的购购物生活体体验、国际际化的环境境设施享受受、殷勤挚挚真的服务务满足让消消费者愉悦悦体会先天天下奢华与与时尚。规模：183万M2容积率：商商业4.0物业类别：：26.4万M2购物中心，，10.5万M2商业街。产品组合：：集中性商商业、住宅宅底商：120-300M2车位配比：：1：1.5建筑层高：：底商4.5M物业费：商商业4元开业日期：：2011年9月23日总投资：80亿元石家庄裕华华万达广场场13商业：购物物中心20万M2，拥有3万M2的万千百货货，1.7万平米娱乐乐广场及4.85万M2商业步行街街；住宅底底商2层面积120~300M2，共计700套，价格预预计2-5.2万元/M2；入驻品牌：：万千百货货、IMAX国际影院、、大歌星KTV、华润万家家、西班牙牙ZARA、优衣库、、国美电器器、屈臣氏氏、必胜客客等项目点评：：成熟的一一线地产品品牌，完善善的商业配配套，强大大的自营和和运营能力力，实现了了高价高量量的市场效效应。石家庄裕华华万达广场场14情况说明万达广场共共斥资80亿元，建筑筑面积183万平方米，，商业20万平米是。。集大型购购物中心、、连锁超市市、5A写字楼、超超五星级酒酒店、国际际影城、国国际公寓、、住宅为一一体的城市市商业广场场。包括了万千千百货、万万达影城IMAX、华润万家家、国美电电器、大歌歌星KTV、大玩家等等13大主力店及及室内外商商业步行街街，万达广场体体量大、业业态全，品品类丰富，，首次进入入石家庄的的品牌就达达到30多个，C&A、丝芙兰、、SASA、ZARA、H&M、MOTIVI、星巴克、、哈根达斯斯、银鲨渔渔鲜自助、、汉拿山等等多个业态态的多个国国际知名品品牌，吸引引了广大消消费者的目目光。开业当天客客流量超过过40万人次，裕裕华万达广广场的开业业，无疑将将提升石家家庄商业的的整体水平平，让石家家庄真正迎迎来购物中中心时代。。这不仅仅仅是因为万万达广场带带来了更多多更好的品品牌，还因因为它所带带来的一站站式的生活活体验。同同时万达广广场的开业业将改变石石家庄裕华华区缺乏大大型商业配配套的格局局，进一步步扩充城市市商业容量量，对提升升石家庄省省会形象起起到了推动动作用，目目前石家庄庄第二个万万达广场落落户新华区区，预计2016年开业。规模：18万M2商业建筑面面积：6.6万M2容积率：3.5产品品组组合合：：1-6层集集中中商商业业建筑筑层层高高：：商商业业4.1M价格格：：公公寓寓12000元/M²²物业业费费：：2元/M2车位位配配比比：：地地下下二二层层、、三三层层均均为为立立体体停停车车场场（（近近千千余余个个））装修修：：公公共共部部分分精精装装修修新源源乐乐汇汇城城16商业业：：总总面面积积6.6万M2，1~5层商商业业，，统统一一管管理理招招租租，，B1引进进沃沃尔尔玛玛；；商业含零零售45%，餐饮30%，休闲娱娱乐15%，服务10%；引入品牌牌：APPLE，沃尔玛玛，H&M，奥斯卡卡国际影影城，连连卡佛，，PHLIPS租金模式式：大商商场已开开业，租租金联营营模式项目点评评：城市市核心位位置，定定位高端端，产品品的合理理全方位位覆盖，，卖场营营销、包包装展示示系统良良好，赢赢得了市市场震撼撼力，是是石家庄庄最具期期待的商商业综合合体之一一。新源乐汇汇城17入驻品牌牌百货类品品牌餐饮类品品牌项目特点点——细节表现现1、石石家庄首首个室内内音乐喷喷泉，每每天定点点播放音音乐，喷喷泉随着着音乐的的节拍尽尽情的挥挥洒，孩孩子随着着音乐的的跳动嬉嬉戏在水水中，同同时这里里也是演演出，新新品发布布、明星星见面会会的平台台，多功功能于一一体的室室内展示示空间，，不仅给给消费者者带来了了视觉和和听觉上上的享受受同时也也提高了了项目的的亮点和和品质。。2、乐乐汇城定定位石家家庄首家家剧场式式购物场场所，全全年365天都为消消费者准准备了精精彩的舞舞台演出出，杂技技、模仿仿秀、舞舞蹈、演演唱等一一系列的的演出为为消费者者打造一一个尽情情享受惬惬意生活活的消费费空间，，同时时乐汇城城把艺术术融入到到商业规规划与运运营中，，打造了了一个城城市时尚尚艺术的的基地，，飞天梯梯、LED显示屏幕幕、空中中廊桥等等都是项项目的亮亮点项目特点点——细节表现现3、乐乐汇城公公共走廊廊根据业业态的不不同每层层地面和和顶面设设计各不不相同，，百货区区地面以以简约的的大理石石铺设，，儿童娱娱乐区，，地面多多种石材材铺设走走在马赛赛克铺设设的石材材上就像像踩在海海边的贝贝壳，不不规则的的吊顶造造型像绚绚丽的天天空带给给孩子无无限的遐遐想，中中庭遮阳阳顶使用用可移动动的帆布布以及可可移动玻玻璃，不不仅起到到了遮阳阳、环保保的作用用，更重重要体现现项目高高科技含含量和价价值。4、乐乐汇城的的公共休休息区的的设计体体现了开开发商的的人性化化和细致致性，百百货区公公共休息息区简约约的木质质搭配绿绿植，让让人们在在休息的的同时感感受绿色色带来的的舒畅，，餐饮区区公共休休息区，，以水母母为核心心，不论论是等待待朋友还还是用餐餐等位，，让人们们在欣赏赏海洋生生物神奇奇魅力的的同时感感觉时间间过得如如此的飞飞快。项目特特点绚丽的的室内内空中中花园园错落有有致的的交通通动线线和连连廊清晰简简单的的导视视系统统火爆的的餐饮饮项目特特点情况说说明新源乐乐汇城城总建建筑面面积44.2万平方方米，，商业业16万平米米，目目前开开业的的为一一期6.6万平米米，项项目总总投资资30亿元，，集5A甲级写写字楼楼，SHOPPINGMALL、精装装LOFT公寓于于一体体，是是一座座兼具具休闲闲、购购物、、餐饮饮、娱娱乐、、休闲闲、观观光等等业态态的国国际化化SHOPPINGMALL项目主主题定定位是是“国际时时尚体体验型型SHOPPINGMALL”。主要要品牌牌有美美国沃沃尔玛玛超市市；全全球时时尚快快销品品牌瑞瑞典H&M、荷兰兰C&A、WE；全球球化妆妆品零零售权权威，，路易易威登登旗下下的丝丝芙兰兰(SEPHORA)；亚洲洲家居居巨头头日本本的MUJI；国际际著名名的咖咖啡连连锁品品牌美美国的的星巴巴克；；台湾湾最大大的室室内电电玩品品牌汤汤姆熊熊娱乐乐世界界；河河北省省首家家苹果果旗舰舰店；；中国国五星星级奥奥斯卡卡院线线；同同时入入驻乐乐汇城城的还还有著著名快快餐肯肯德基基、吧吧台式式涮锅锅呷哺哺呷哺哺、台台湾时时尚餐餐饮85度C、著名名餐饮饮川人人百味味、韩韩式烤烤肉汉汉拿山山、牛牛仔巨巨头李李维斯斯等众众多国国内外外知名名的服服饰、、餐饮饮、娱娱乐品品牌。。作为省会首家家剧场式购物物场所，新源源乐汇城全年年365天都为石家庄庄人们准备了了精彩的舞台台演出，为省省会人们打造造一个尽情享享受闲逸轻松松生活的消费费空间，同同时乐汇城把把艺术融入到到商业规划与与运营中，打打造了一个城城市时尚艺术术的基地，飞飞天梯、LED显示屏幕、剧剧场型中庭、、空中廊桥等等都是项目的的亮点怀特国际商城城地理位置东靠体育大街，西临育才街发展商河北怀特集团股份有限公司开业时间2006年商业建筑面颊100,000平方米，其中百货部分50,000平方米营业额2亿（百货部分）业态分布B1：北国超市、电玩城L1：男鞋、女鞋、箱包、珠宝L2：男装、运动、休闲L3：女装、健身L4：童装、美食广场、大型餐饮品牌举例分析评价继中山路核心商圈之后，石家庄最早兴起的新兴商圈，由怀特集团开发。由专业市场，逐步引入品牌商业，包括购物、餐饮、娱乐等，但整体定位中偏低。目前一楼店铺租金约5元/平方米·天业态商业名称规模(m2)档次消费人群经营情况百货商场怀特商城10万中高档裕华中高收入运营5年目前经营状况趋稳，已有固定客源。怀特家居城11万中高档裕华中高收入200多个国内外家居知名品牌汇集于此。首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域的商业中心。怀特餐饮一条街6万中高档全市燕春集团、怀特烧鹅仔美食城、湘君府、光明渔港、东来顺等，素有省会东南餐饮娱乐中心之称。专业市场怀特建材装饰城3万中高档区域人群经营状况良好海鲜副食城3万中等区域人群经营状况良好花鸟市场1万中低档区域人群经营状况良好配套商业业态怀特大厦3万高档——三星级涉外酒店怀特商圈基本本情况25怀特商圈保龙仓槐底店店、怀特国际际商城、怀特特家居城、体体育大街饮食食一条街、易易初莲花超市市等已建成项项目。其它餐餐饮、娱乐项项目如西美美美世界、龙世世界、河北人人家、大宅门门等也引人关关注。大石门饮食文文化街和香港港铜锣湾购物物广场等陆续续建成，将使使这里成为最最具潜力和商商业价值最高高的区域。城市商业与分分布特征26万象天成地理位置裕华路中华大街发展商河北天成企业集团开业时间2009年商业建筑面颊100,000平方米，百盛（B2－F4），包括超市及百货业态分布B2：电影院、美食广场B1：电影院、电玩城，休闲快餐F1：国际一二线品牌F2：服饰（女装为主）F3：服饰（女装为主）L4：儿童用品、家居品牌举例分析评价马来西亚百货品牌百盛作为主力店入驻本项目，经营面积近三万平方米，从负二到四层，囊括百货和超市。项目形态为购物中心，目前除百盛、保利博纳影院及部分休闲餐饮入驻外，快餐和时尚餐饮及娱乐设施较少。目前已开业，整体定位为中高端服饰品牌。主力店－百盛盛楼层业态4F男装3F职业女装2F时尚女装1F化妆品B1鞋类B2精品超市、运动装营业面积30,000平方米（B2－4F）楼层分布楼层分布情况说明万象天成总占占地40亩，总建筑面面积16万平米，建筑筑总高度为99.7米，由三座塔塔楼和一座裙裙楼组成，三三个高层塔楼楼分别是一家家五星级酒店店、一栋5A智能化写字楼楼和一座高档档精装商住公公寓，负一、、二层和商业业裙房构成了了约10万平米的精品品购物中心，，其余地下两两层为车库。。“万象天成”定位于时尚精精品购物中心心，满足现代代人购物、休休闲、餐饮、、娱乐、文化化、服务、观观光旅游一站站式消费的新新生活模式。。目前，已入入驻“万象天成购购物中心”的百盛百货货、博纳五五星级影城城、新加坡坡面包新语语等国内外外知名品牌牌。由于项目餐餐饮和娱乐乐设施定位位和经营不不是很理想想，交通动动线又因立立交桥的建建设而改变变，从而导导致整个项项目的客流流量较小。。租金及扣点点信息汇总总项目名称租金及扣点北国商城扣点：18-25％北国先天下扣点：18％东方城市购物广场扣点：化妆品27％，服装23％，饰品30％世贸名品扣点：25％万象天成负一楼5-12元/平方米·天一楼服饰8-15元/平方米·天东尚Mall一楼服饰8-10元/平方米·天怀特国际商城一楼2.5-4元/平方米·天卓达商贸广场一楼3-4元/平方米·天二楼2-2.5元/平方米·天保龙仓谈固店（分租店铺）一楼5-6元/平方米·天工农路街铺一楼4-6元/平方米·天二楼2.5元/平方米·天中心线地下商业街3-6元/平方米·天整体商业市场小结目前石家庄庄核心商圈圈主要集中中在中山路沿线线，以北国、、东购为代代表的核心心商圈集中中了大部分分商家，也也成为了零零售品牌进进入石家庄庄或进一步步拓展的首选区域。目前石家庄庄商业模式式逐渐以传统百货向现代化的的综合购物中中心发展，不在在以满足购购物为目的的，现代化化的综合购购物中心主主要以体验验式消费和和精神享受受为消费者者带来购物物的无限乐乐趣。随着万达广广场的开业业及新火车车站商圈的的兴起，石石家庄商业业格局出现现了一定的的变化，形形成了核心心商圈为主主，外围商商圈协同发发展的商业业格局，未未来石家庄庄的商业格格局将形成成一线多面面的商业发发展趋势。。随着石家庄庄旧城改造造力度的加加大，未来来商业项目目将出现放量供应的态势，包包括勒泰中中心及金正正海悦天地地、祥云国国际、塔谈谈商贸城，，以及我们们项目等在在内的大型型综合体项项目，商业业体量均在在20万平方米以以上。这些些品牌开发发商的入驻驻，给石家家庄整个商商业升级提提供了不错错的契机，，但同时较较大的供应应量也给未未来商业市市场带来不小的压力力。而北国商商城也正在在规划由百百货商场向向周边拓张张成为购物物中心。虽然石家庄庄外来品牌牌进入石家家庄的速度度开始加快快，但相比比其他同类类城市，石石家庄商业业市场的发发展尚处于于起步阶段。像海底捞捞、俏江南南等知名品品牌餐饮虽虽然在未来来2-3年已有计划划向石家庄庄拓展，但但是众多的的项目也使使得这些品品牌企业有有了宽松的的选址环境境。32在建商业市市场分析祥云国际金正海悦天天地勒泰中心塔谈国际商商贸城华强广场规模：62.36万M2商业建筑面面积：约20万M2容积率：6.5产品组合：6层的商业裙裙楼，地下超市立面材料及风风格：玻璃幕幕墙，现代简简约车位配比：地地下停车位3250个，摩托车及及自行车停车车位约5000辆销售均价（公公寓和写字楼楼）18000元/㎡装修：公公共共部分精装修修开业时间：2013年6月14日总投资：30多亿33勒泰中心商业：租售结结合，商业裙裙楼总建面20.13万M2，超市位于地地下一层租金金模式：纯租租金，保底加加流水倒扣，，流水倒扣入入驻商业：沃沃尔玛、肯德德基、麦当劳劳、必胜客、、星巴克、星星美院线、艾艾斯特真冰场场等停机坪：将设设两个直升飞飞机停机坪，，打破石家庄庄建筑无直升升飞机停机坪坪的历史。项目点评：城城市核心位置置，定位高端端，产品的合合理全方位覆覆盖，卖场营营销、包装展展示系统良好好，赢得了市市场震撼力，，是石家庄最最具期待的商商业综合体之之一。34勒泰中心情况说明项目由地下4层、地上六层层商业裙楼和和四栋超高层层建筑组成。。总建筑面积积62万平方米，汇汇聚45层甲级写字楼楼、LOFT灵动创意大厦厦、五星大厦厦、水疗主题题假日酒店、、购物中心、、餐饮中心、、国际影院等等丰富业态。。并配置2600个标准车位。。商业总面积23万㎡和1万㎡的风情庄庄里街，（购购物中心14万㎡，地下一一层地上三层层，餐饮3.5万㎡，地上4、5层，空中娱乐乐设施2.5万㎡）高档购购物中心、精精品旗舰专卖卖店、主题生生活馆、餐饮饮、大型超市市、影院、健健身中心、游游泳池、溜冰冰场、电玩、、洗浴中心等等。一至二层层临街商铺规规划为特色庄庄里街，打造造极富特色的的餐饮、酒吧吧、娱乐不夜夜城。此外，，项目还配有有1个直升飞机停停机坪。目前已签约的的主力店品：：美国万豪酒酒店、奥地利利艾斯特真冰冰场、法国家家乐福超市、、香港UME影院、苏宁电电器(精品)、美国会所美美洲会、健身身连锁一兆韦韦德、香港名名店莎莎。餐餐饮：金钱豹豹，小南国、、鹿港小镇、、一茶一坐、、星巴克、、HARDROCK酒吧等。服装装品牌：VEROMODA、ONLY、VILA、OBJECT、PHINKINDUSTRIES、运动100、博士蛙、ASOBIO、ZARA、依恋、周大大福、百丽等等国内外300余品牌。目前项目已全全部封顶，外外立面正在施施工中预计年年底完工，小小区裙楼预计计今年年底开开业，大商业业预计明年中中旬全部开业业.祥云国际祥云国际项目目，由联邦伟伟业耗资170亿倾力打造，，总建筑面积积450万平米，商业业70万平米集合特特色主题公园园、大型特色色商业、星级级豪华酒店、、快捷酒店、、高端商务办办公、旅游文文化、休闲娱娱乐、生态居居住为一体的的特色旅游城城市综合体，，被誉为“东方威尼斯，，世界水公园园”，项目总占地1800余亩，整体规规划由两大部部分组成，南南部为占地1300余亩的低密度度超大型水景景高端居住社社区；北部为为占地426亩华北首席“吃遍中国”水上乐享主题题公园。情况说明整体规划：由由两大部分组组成，南部为为占地1300余亩低密度超超大型水景高高端住宅，北北部为占地426亩“购遍全球、玩玩遍世界、吃吃遍中国”都市旅游景区区文化主题公公园商铺面积15-200平米，折后起起价16000元/平米。住宅均价7300元/平米，在售房房源为140平米以上户型型。情况说明主题概念：“吃遍中国、玩玩遍世界、购购遍全球”，32万平方米的““购遍全球””位于下沉商商业广场的一一层和二层定定位是一站式式购物中心，，主力店奥特特莱斯由北国国大西洋公司司集团负责招招商运营管理理，1860余米长的地下下异域风情水水街贯穿其中中。情况说明地下是11万平米的“玩遍世界”主题娱乐公园园。地上是27万平米的“吃遍中国”特色餐饮街，，中间围合地地上部分是甜甜蜜湖公园，，在购物的同同时就能“吃遍中国”美食。规模：66万M2商业建筑面积积：约11万M2容积率：3.75产品组合：商业地下一层层，地上六层层建筑立面：欧欧式皇家风格格，干挂石材材车位配比：1:1.1，车位12万/个，车库26万/个建筑层高：商商业1层6.4M，二层层3.85M物业费费：1.2元/M2*月配套：：2000M2会所，，含泳泳池、、健身身房开盘日日期：：集中中型商商业部部分均均价4.5万价格：：商铺铺：24000-44000元/㎡写字楼楼：13000元/㎡40金正海海悦天天地意大利利风情情建筑筑——水上商商都商业部部分糅糅合意意大利利风情情元素素，全全景呈呈现威威尼斯斯风情情180米大运运河水水街“浓情情欧罗罗巴””风情情商街街融合合意大大利风风情元元素，，分为为四条条街区区--帝景大大道、、普罗罗旺斯斯特色色美食食街、、波尔尔多酒酒吧街街、爱爱琴海海风情情街水上商商都都水上商商都建筑风风格商业：：1~3层百货货，4层威尼尼斯水水街，，5层大型餐餐饮、KTV，B1沃尔玛、、商铺、、B1商业在售售，面积积控制：：16-100M2;项目点评评：项项目定位位于高端端项目，，通过欧欧式石材材立面和园林细细节的打打造创造造项目的的高端形形象，产产品主力力主要锁定高高端改善善型客群群需求，，实现了了较高的的单总价价水平，整体体溢价水水平较好好。42金正海悦悦天地43金正海悦悦天地(B区商业)：15万㎡威尼尼斯购物物中心4S商业战舰舰：超市市、商场场、商业业街、专专卖店超市婚庆孕婴婴儿童专专区时尚动感感精品街街餐饮百货百货百货数码电器器数码电器器特色餐饮饮百货水街休闲闲餐饮家居家居家居家居大型餐百货四维动感感影院B1F1F2F3F4F5B1：国际““码头””/F1：皇家珍珍品名店店街区/F2：巴黎名名媛时尚尚街区F3：奥林匹匹克运动动街区/F4：威尼斯斯狂欢游游乐场/F5：维多利利亚影食食天堂地下停车车场地下停车车场B2B3商业规划划金正海悦悦天地(B区商业)：规划总总体说明明1层为商场场，2层规划一一个电器器的主力力店，4层建有威威尼斯风风情街180米长，5层主要分分四部分分，其中中两部分分是大型型餐饮，，KTV，左侧有有影院，，总体层层高8.5米，局局部6米，配配备备两部部垂直直电梯梯负一层层共设设立8个车站站，11个景点点采用蒸蒸汽火火车头头，开开放式式座椅椅，轨轨道长长度近近800米建有海海洋主主题广广场，，一层层到四四层有有一架架飞天天梯街舞区区利用用跳舞舞机和和街舞舞区提提供给给年轻轻人消消费开心农农场展展示儿儿童活活动的的项目目商业规规划情况说说明项目总总建筑筑面积积约30余万平平方米米，由由3栋商务务公寓寓，2栋商务务写字字楼、、1栋五星星级酒酒店及及5A级智能能写字字楼、、2万平方方米沃沃尔玛玛零售售大卖卖场、、2万平方方米时时尚百百货及及7万平方方米体体验式式休闲闲娱乐乐机会会构成成。商商业部部分有有地下下两层层，地地上六六层组组成，，负二二层为为地下下停车车场。。商业广场场地上部部分有室室内步行行街和室室外步行行街两部部分组成成，1—4层以精品品购物为为主，5、6层以餐饮饮、休闲闲、娱乐乐为主。。目前已已引进山山姆大叔叔——沃尔玛，，餐饮有有麦当劳劳、肯德德基，好好莱坞超超级环球球影城。。5A写字楼整整层出售售均价12800元/平米起，，现有特特惠独立立户型出出售，100-300平米。地地上地下下商铺在在售，售售价24000-44000元/平米。塔谈国际际商贸城城塔谈旧村村改造总总建筑面面积超过过300万平米，，（高档档住宅占占90万平米））、（文文体教育育医疗设设施30万平米））、（商商贸批发发餐饮娱娱乐77万平米））、（写写字楼和和酒店57万平米））、（地地下停车车场和配配送中心心45万平米））。该项目定定位以经经营批发发品牌服服装、电电子产品品、文化化用品、、日化、、婚纱、、庆典礼礼品等数数十万种种国际国国内畅销销产品的的大型主主题专业业批发商商城。采用“统一规划划、统一一管理、、统一推推广、统统一培训训”的原则，预计计该项目于2014年底投入使用用后，可实现现年交易额达达六百亿元，，创利税逾三三亿元，解决决就业五万余余人。塔坛投投资集团自持持商业物业建建筑面积将超超过100万平米，华强广场石家庄华强广广场项目位于于民族路商业业街西段北侧侧，东邻颐高高数码广场，，西侧为金圆圆大厦，总建建筑面积30万平米，由深深圳华强集团团投资兴建，，预计总投资资33亿元，计划将将于2013年底前落成项目以高端电电子信息展销销中心为依托托，囊括电子子专业卖场、、5栋精品公寓和和1栋38层5A国际智能写字字楼7.5万平米的专业业电子卖场，，项目建成后后将成为石家家庄规模最大大、种类最全全、档次最高高的电子专业业卖场，公寓目前销售售均价9000元/平米，已售80%。建筑面积（㎡）产品组合配比序号项目名称总建面写字楼商业酒店公寓商业总计住宅住宅公寓写字楼酒店纯商业1金正●海悦天地66万约4万约19万约2万约5万29万37万56%7%6%3%28%2中宏●汇景国际52万5万9万—15万30万23万44%29%10%——17%3万达广场157万20万28.5万4.2万26万78.7万80万43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4万象天成17.5万2.6万8万2.4万2.5万17.5万——14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42万8万22万——30万12万29%19%——52%6开元环球中心17万7万2.5万6万1.5万17万———9%41%35%5%7中央悦城20万约4万—9万—13万约7万35%——2%45%——8勒泰中心62.36万10万25.8万6万6万47.8万约15万23%10%16%10%41%住宅比例、规规模：金正、、中宏、万达达所占比例约约45%或以上上，体体量超过20万甚至更多；；是以住宅为为主导的综合合体项目。商业比例：万万象天成、先先天下所占比比例在50%左右，是以商商业为主导的的综合体项目目。综合体项目产产品组合配比比规划分析到2020年，该市将形形成1个市级商业中中心、3个市级商业次次中心、11个区域商业中中心、60个居住区商业业中心、4条主要商业街街。供应分析整体商业处于于集中建设期期，商业消费费在“大部分分新建区”均均尚未形成，，“新建区””商业地产市市场尚处初期期阶段。价格分分析核心区区域在在售商商业价价格区区间：：2-4万元/平方米米，个个别项项目销销售价价格可可以达达到5万元/平方米米。区域成成熟商商业租租赁方方式：：大型型百货货商场场多以以销售售额返返点为为主20-30%，其它它多以以租赁赁形式式为主主平均均价格格10元/平方米米/天。未来商商业市市场总总结49产品分分析未来商商业供供应量量主要要以大大型建建筑群群体为为主，，整体体商业业面积积一般般10万平米米以上上，具具有体体量大大、业业态全全、多多元化化经营营，但但同质质性较较强，，差异异化较较弱。。业态分分析由传统统百货货经营营业态态仍趋趋向多多面业业态形形式发发展，，业态态不仅仅满足足购物物的需需求，，同时时满足足休闲闲、娱娱乐、、参观观、商商务、、旅游游等多多元化化需求求，以以体验验式消消费，，休闲闲式购购物的的方式式享受受商业业给人人们带带来的的改变变。发展趋趋势分分析由“点点”转转换到到“面面”的的发展展趋势势，形形成由由传统统的三三大核核心商商业区区向周周边区区域扩扩展态态势，，并且且逐步步形成成“面面式商商业区区”：：-中心商务区商商业中心：中山路为核心心的中心商务务区的商业聚聚集效应，从从而大幅增增强吸引高端端消费的商务务中心区；随随着商业的发发展，商务中中心以逐渐形形成。-现代市民消费费中心区：由于万达/裕华商圈的建建成，多点式式面向建设的的商务区将形形成完善的服服务于城市生生活的商业体体系。区域商业市场场总结50未来5-10年内的石家家庄城市综综合体项目目将成泛滥滥之势，各各项目定位位规划既形形成竞争，，又相对互互补，既相相对集中，，又形成割割据之势。。城市综合体体的发展是是城市未来来的趋势，，对商家资资源的争夺夺、对消费费者客群的的争夺，将将会是未来来各项目的的重点。外来房地产产开发名企企，本地传传统房地产产开发企业业，都已经经卷入这场场商业地产产的大战中中，对商业业地产认识识的深度，，投入力度度，对商业业运营管理理的准备，，直接决定定了项目的的成败。消费者是最最终裁判，，无论是改改变他们还还是迎合他他们，只有有他们的认认可，才是是项目的成成功总结5152我们项目开开发综合建建议项目定位规规划建议项目工作思思路项目商业区区域概况项目商业区区域概况商业地块总规数据地块用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）地下建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）容积率备注2#19346.52513065043500871504.5052#南拟增加8378.4685674519000377454.505参照2#6#15020.30010270030600721004.8007-2#15232.64612170047700740004.858建设大街地下拟增加2130021300共2层，需论证可行性北区合计57977.9394330951621002709959-1-2#3700.431206504000166504.499南区10-2#14742.4368640020000664004.504南区南区合计18442.8671070502400083050总计76420.806540145186100354045项目商业区区域概况6#7-2#2#AB北区南区10-2#9-1-2#11#项目定位建建议一、区域商商业核心石家庄城南南商业核心心，辐射项项目周边3公里，针对对周边常住住居民、高高校学生、、新车站人人群、商务务办公群体体，打造区区域性商业业核心区二、中档为为主，兼顾顾两极以大型购物物中心为主主题，满足足人们日常常生活购物物、娱乐、、餐饮、休休闲的需求求以品牌百货货为品质，，满足商务务白领，追追求品质、、品味的高高收入消费费群体以地铁商业业为特色，，满足商旅旅人群的快快捷生活需需求，为低低收入群体体提供丰富富的高性价价比商品及及服务三、着眼目目前，适当当超前万达广场、、乐汇城等等已开业的的综合体项项目已充分分证明各阶阶层的消费费者已经从从传统的生生活形态转转变，更加加接受并习习惯吃喝玩玩乐购一体体化的消费费模式，并并更加注重重体验性。。这就要求求大型商业业的设计者者们在产品品的设计上上更加注重重人性化，，舒适的环环境、便捷捷的设施、、贴心的服服务等等。。既要吸取取已开业项项目的优势势为已用，，又要能满满足未来10-20年、甚至更更久的超前前规划设计计（如不断断增长的对对停车的需需求）项目规划建建议6#7-2#2#AB北区2#+B：购物中心，，地下二层层，地上4层（局部5层）。自持持物业，不不做分散销销售考虑6#：酒店+精品百货酒店、精品品百货可考考虑定制发发售或联合合开发等7-2#：室内步行街街，一、二二层为连体体商铺，根根据开发节节奏与集团团资金情况况可考虑设设计成销售售产品。A：建设南大街街地下增加加开发区域域，需要论论证其可行行性，如可可以开发，，则地下区区域可与2#、7-2#地下区域相接接具体各区域单单层规划需结结合商业顾问问公司详细论论证，达到商商业使用合理理化、利益最最大化项目规划建议议南区10-2#11#9-1-2#1、建议将11#红色框区域作作为补偿孙村村的商业面积积2、10-2#地块可规划为为酒店、娱乐乐（洗浴、KTV、夜总会等））、大型餐饮饮3、9-1-2#可规划为快捷捷酒店南区商业氛围围不足，不适适合规划为购购物各业态。。而紧邻的塔塔谈也定位为为国际商贸中中心，专做市市场业态，所所以在此地块块的商业定位位上建议与其其错位，定位位为餐饮、娱娱乐、住宿项目工作思路路项目主线商业定位规划商业建筑设计工程施工一次装修二次装修开业详细论证商业顾问公司司详细论证商业建筑设计计公司变更、洽商、、沟通会商业装修设计计公司商业物业试营业、营运运管理商装管理图纸审核开业庆典项目工作思路路1、充分认识商商业地产的运运作规律与盈盈利模式商业地产不同同于传统的房房地产，租金金收入与资产产增值是它的的投资目的。。它的盈利模模式也是持久久的、多样的的。而开发企企业要从传统统的物业销售售者转变成为为物业经营者者，也需要在在思想和行为为上进行彻底底的改变。对对商业市场的的认识和耐心心是开发企业业最需要具备备的。2、做对商业地地产的开发步步骤和程序传统的房地产产开发，先做做规划设计，，看立面挺漂漂亮，自认为为各方面都挺挺好，开始建建，建一半甚甚至建成了再再进行商业定定位和规划，，再进行