商铺投资的时机与策略-苏州科普之窗

商铺投资的时机与获利战略主办：苏州市科学技术协会主讲：杨肇锋先生苏州兆丰不动产投资顾问有限公司时间：2006年1月7日上午9：30地点：苏州市人民路979号科技大楼6楼1商铺投资的时机与获利策略

大纲一、商铺类型何其多（种类）二、一铺养三代有实例（价值）三、逢低吸进的标准（估价）四、投资商铺的时机（天时）五、万事莫如地点急（地利）六、脱屋求生好下手（拍卖）七、金角银边草肚皮（技巧）八、押三付一行不行（租铺）九、水能载舟亦能覆舟（风险）十、有持无恐的炼金术（理财）2一、商铺类型何其多（种类）

◎商业街商铺

◎住宅底层商铺，社区类商铺（社区型），大型超市

◎写字楼内商铺（商务区）

◎市场、商场类商铺，单功能，郊区

◎购物中心（购物+服务+休闲+娱乐），多功能，新郊区

◎交通旅游相关商业网点（特殊商铺）

◎市区型VS

社区型

◎观前商圈VS

石路商圈VS泰华商圈

◎园区VS

新区

◎街铺VS产权式商铺

3二、一铺养三代有实例（价值）

◎具备各种投资品种的优点

◎影响商铺价值的因素很多：政治、经济、文化、地理、人口

◎价值VS价格ValueVSPrice

◎观前步行，南京西路，淮海路，豫园

4三、逢低吸进的标准（估价）

◎辛勤播种必欢呼收获（Marketapproach市场法）

◎土地+建物+折旧（Costapproach成本法）

◎收入比较法（Incomeapproach收入法）◎成熟市场：商铺VS住宅=4:1—6:1

◎商铺实例5四、投资商铺的时机（天时）

◎经济发展阶段投资（大环境）

◎房产景气循环的谷底翻身时（小气候）

◎

房产开发商比较缺资金时（人）

◎

地区刚要大兴土木时（地）

◎

银行资金宽松利率较低时（银弹）

◎

时机决定涨跌（质），地点决定涨多少（量）

◎

景气上升时，BuyandWait；景气下挫时，WaitandBuy

◎

涨买商铺，跌卖别墅

◎目前是好时机

◎

投资要经得起时间的考验（长期投资）

6五、万事莫如地点急（地利）

◎

英国百货业大王Selfridge的名言

◎

宁要好地点的旧门面，不要坏地点的新门面

◎

生铺VS熟铺

◎

好地点有那些特征

◎

不好地段有哪些特征

◎

CBD的马太效应：越贵的越有机会，便宜的却需要当心

◎

日中当中区VS

明日之星区VS

夕阳西下区

◎

商铺脱离居住区的趋势

◎

中央圆圈理论

◎

涨买市区，跌卖郊区

◎

好地点不如好规划

◎地尽其利——合适的地点干正确的事

◎一步差三市，举例：观前，台北车站7六、脱屋求生好下手（拍卖）

◎房子没问题，是人有问题（离婚、破产、迁居、出国、退休、分产）

◎

购置参建的商铺（开发商缺钱）

◎受让新建的商铺（开发商不缺钱）

◎居改非的直管公房

◎国有商业转制的机会

◎

下跌时拍卖坏房子助跌，上扬时拍卖好房子助涨

8七、金角银边草肚皮（技巧）

◎区域人口的收入水平

◎环境前景：由差＞好，人少→人多

◎当地人口数量、密度、老年人（人口≠收入）

◎政府规划部门：重点支持，重点院校，企事业单位在附近

◎商品房的价格（消费能力）

◎商圈内的商铺总量

◎开发商的资信（招商+营运+业绩）

◎商铺的自身条件，立店障碍

◎店多成市：周边商业设施贫乏，再低价也可能成为死铺

◎社区商铺面积=住宅面积的5%=1-1.5㎡/人=1.7㎡/人=成熟区

◎路角、路边，凹陷店

9◎低层、门宽、小面积

◎人密、车站、出入口

◎四面，三面，两面，单面临街

◎朝向、阴阳、梁柱、层高

◎新区、进深、少障碍

◎行业选择:租金高低:精品、品牌服装＞餐饮

◎店招，橱窗，入客通道◎水、电、煤气、下水道10八、押三付一行不行（租铺）

◎一分为二（空间分租）

◎一屋两用（时间分租）（机票吧，草席/皮革，糖炒栗子/冷饮）

◎包口出租

◎信誉值钱（空置、欠租、稳定性）低租金﹥高租金

◎转租限制

◎一年一付

◎设定门槛

◎租赁DIY

◎代租VS代管VS包租

◎委托VS自租

11九、水能载舟亦能覆舟（风险）

◎土地出让40年

◎贷款额度5-6成10年期，利率高6.25%

◎住宅底商不按套销售，按最小面积销售

◎水、电、气、热按专业标准缴费

◎物业管理费高于普通住宅

◎行业限制及要求（餐饮对煤气、污水、隔油池，浴场对水，大型娱乐对消防通道）

◎按面积出租，上层空置怎办？

◎商铺好造，管理难，商场管理要约定，物业管理成本高低

◎一女多嫁

◎天灾火灾

◎税费较高

◎贬值/还款/交易/卖出风险

◎合同慎签（通道，橱窗，店招，准许业态）

12十、有持无恐的炼金术（理财）

◎多钱少钱皆可投资

◎有限合伙Limiteedpartnership（甲方出力，乙方出钱）

◎以房入股作生意

◎低买高卖（赚差价）（只售不租）

◎出租收租金

◎返