思源通惠家园C区项目市场定位及营销策划报告

通惠家园C区项目市场定位

及营销策划报告概要概要内部营销因素分析外部营销因素分析周边住宅物业分析宏观市场环境分析周边商住物业分析项目市场形象定位目标客群研究项目产品分析优化项目市场定位项目整改方案本案营销策略及实施方案1/15/20232目录一、宏观市场及政策因素分析二、区域住宅物业市场研究三、区域商住物业市场研究四、项目现状分析及初步市场定位五、项目目标客户及营销形象定位六、项目整改方案七、本案营销策略八、销售周期1/15/20233宏观市场及政策因素分析2007—2008年，北京房地产市场将成全国焦点目前政策目的在于保持市场平稳、健康发展住宅物业宏观市场－市区地段供应量将持续收缩、总体供应量基本平稳住宅物业宏观市场－销售量持续增长住宅物业宏观市场－整体价格稳步增长一、宏观市场及政策因素分析1/15/20234二、区域住宅物业市场研究区域住宅物业市场研究区域住宅市场研究范围：北到姚家园路，南至广渠门，东到东五环，西至东三环。样本：东恒时代家园、金海国际、远洋天地等在售规模未来供应户型分析价格分析客户分析结论1/15/20235区域住宅市场——研究结论结论产品：1、中档住宅是本区域主流产品，住宅品质逐渐提高；2、二居、三居是区域市场主流户型，且销售情况良好。价格：1、低于6000-7000元/平米的住宅项目是市场的主流产品，销售情况良好。2、高档项目的售价在8000-9000元/平米。客群：1、以自住的白领阶层和投资型客户为主要购买客群；2、区域主要购买客群的承受能力在7000元/平米以下。

竞争：1、目前在售项目的总体供应量大，达565万平米；2、未来区域供应量非常大，将不断推出新项目，市场竞争非常激烈。1/15/20236三、区域商住物业市场研究区域住宅市场研究范围：东四环以外朝阳路和京通路沿线样本：住邦2000、远洋天地、财经中心、国际创展中心项目概况户型面积销售情况成交均价产品销售分析客群分析区域商住物业市场研究结论1/15/20237区域商住物业市场——研究结论结论产品：1、面积在150平米/套以上的产品是市场最需要的产品价格：1、均价在8500—9200元/平米之间的产品是现有市场中能为客户所接受的价格２、商住物业价格明显高于同区域住宅客群：1、从数据分析可以知道，目前市场中以北京市和外地的小公司为主力客群。

竞争：1、目前本区域市场中除了财经中心、国际创展中心的存量外，还有后现代城等项目的一些做商住的住宅，其它大型的商住项目供应不多。1/15/20238四、项目现状分析及初步市场定位外部因素：项目位置四惠地铁上盖交通条件本案地铁的通达性较好，地上交通的直接通达性较差周边环境本案所处位置噪音污染严重，周边人员混杂，郊区化气息明显周边配套设施生活设施相对贫乏，距离医院、商场、中小学距离在2000-5000米左右内部因素：外立面没有跳出区域平面布局东西向户型偏多，居住舒适性较差；回廊致使公摊及交通面积偏大；每层两梯19户造成交通拥挤户型配比及分析本案若作为住宅物业其舒适度较差，市场认可度较低；本案若作为商住物业，可弱化朝向差的缺陷，市场接受度将大大提高本案产品现状分析结论1/15/20239区域分析产品分析项目的SWOT分析SWOT分析1/15/202310强化项目优优势S弱化项目劣劣势W抓住市场机机会O规避市场威威胁T优化市场定定位的目的的明确的市场场定位12/31/202211市场场定定位位分分析析过过程程本案案优优化化市场场定定位位的的方方向向中档档住住宅宅商住住物物业业定位位分分析析价格格预预期期：：5775元/m²²住宅宅定定位位SWOT分分析析市场场机机会会分分析析定位位可可行行性性分分析析价格格预预期期：：6800元/m²²商住住定定位位SWOT分分析析12/31/202212住宅宅定定位位SWOT分分析析商住住定定位位SWOT分分析析市场场定定位位比比较较结论论：：本本案案市市场场定定位位为为小型型企企业业商商住住物物业业具有有较较大大市市场场价价值值12/31/202213五、、项项目目目目标标客客户户及及营营销销形形象象定定位位东部部私私人人小小型型广广告告、、设计计等等公公司司外地地制制造造、、贸贸易易等等企业业办办事事处处CBD产产业业下下游游企企业业本案案客客群群可可能能的的来来源源经过过前前文文缜缜密密的的分分析析，，为为了了开开发发商商利利润润的的保证证，，确确定定本本项项目目的的市市场场定定位位为为商商住住物物业业。。12/31/202214本案目标客群群描述与总结结区域分布企业经营范围企业规模企业性质年龄结构企业诉求CBD与长安街沿线CBD产业下游企业东部私人小型公司外地制造、贸易等企业办事处10人以下的小型企业3-4人为主的创业团队私人企业为主年轻人为主，年龄集中在22-30岁之间企业员工经常外出或与外界联系频繁，对地铁有依附情节，对CBD有较强的依赖关系。有着强烈的归属感。朝外商圈燕莎商圈12/31/202215营销形象定位位市场分析产品分析项目市场定位位营销形象目标客群12/31/202216营销形象定位位适合发展中的的小型企业办办公的成长基基地性价比较高的的后CBD中中低端商务花花园满足目标客户户追求归属和认同的的心态直接面向项目目的细分客群，避开周周边商务项目的直接竞竞争突出项目可利利用的优势条件12/31/202217六、项目整改改方案－整改原因产品市场定位位：商住物业业目标客群：小小型成长企业业营销形象：中中低档次商住住物业产品商住SWOT分析：：存在众多缺陷陷，竞争力较较低我们提出整改改建议，以使使产品更符合合商住物业要要求，挖掘项目的潜潜在价值，提提高竞争力12/31/202218整改方方案整改方方案平层改改跃层层平层组组合其它整整改措措施结论：：平层层改为为跃层层，市场风风险较较大，，此方方案建议暂暂不采采用结论：：该方方案较较为适适用于本项项目外立面面大堂园林办公硬硬件条条件大门交通12/31/202219整改方方案2－平层组组合图图例A、E户型型合并并原图图合并后后布局局方案案12/31/202220整改方案2－平层组合图图例B、B户型型合并原图图1B、B户型型合并后布布局方案112/31/202221整改方案2－平层组合图图例B、B户型型合并原图图2B、B户型型合并后布布局方案212/31/202222七、本案营营销策略借势策略差异化策略略形象包装策策略传播策略12/31/202223借势策略充分利用现现有的CBD商务大大环境、交交通（地铁铁轻轨）等等区域性优优势，借助助媒体、销销售工具、、活动、现现场包装等等方式来进进行充分的的推广。CBD核心区本案12/31/202224差异化策策略产品差异异化营销差异异化价格差异异化区别于周周边区域域的中高高档商务务产品，，针对小小型发展展中企业和和自由职职业者设设计灵活活多变的的面积空空间组合合。区别于周周边项目目过于平平淡的营营销基调调，在准准确定位位的基础上上，通过过明亮的的色彩传传播形象象、新颖颖的公关关活动等营营造项目目的和谐谐性、独独有性及及价值附附加性。。在确保产产品质量量的情况况下，尽尽可能的的控制成成本，以以达到压低低价格的的目的，，从而达达到塑造造区域内内极具竞竞争优势的的项目的的目的。。12/31/202225形象包装装策略产品包装装现场包装装产品包装装户型设计计卖场销售工具具样板间现场包装装专业的销销售人员员大堂设计计商务配套套导示系统统外立面园林环境境12/31/202226传播策略略全方位推推广渠道道组合形象消费者商誉视觉产品户型社区户外广播电视互联网杂志报纸特殊鼓励促销活动样板间公关会所设立相关奖项卖场销售工具12/31/202227树立本案案的USP属性定位位：高性价比比的商务务核心区区低端端产品形象定位位：后CBD商务花花园，发发展中的的小型企企业的成成长基地地12/31/202228八、销售周期期销售阶段时间销售率内部排号期1－2个月0开盘试销期3个月20%销售持续期3个月20%强势销售期4个月20%第二销售持续期2个月10%第二强势销售期3个月20％扫尾清盘期2个月10%根据市场情况况及产品的总总值考虑，本本案的销售周周期约为17个月12/31/202229附：目前存在在问题C区资料尚不不齐全由于受整体环环境交通和前前期项目档次次较低的影响响，与C区相相邻的项目B区做成较高高收益率的高高档次社区很很困难，存在在较大风险12/31/202230谢谢！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。11:41:0911:41:0911:4112/31/202211:41:09AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2211:41:0911:41Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。11:41:0911:41:0911:41Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2211:41:0911:41:09December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月202211:41:09上上午午11:41:0912月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2211:41上上午12月-2211:41December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3111:41:0911:41:0931December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:41:09上上午11:41上午11:41:0912月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。11:41:0911:41:0911:4112/31/202211:41:09AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2211:41:1011:41Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。11:41:1011:41:1011:41Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2211:41:1011:41:10December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月202211:41:10上午午11:41:1012月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月2211:41上午12月-2211:41December31,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/3111:41:1011:41:1031December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。11:41:10上午午11:41上上午11:41:1012月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。11:41:1011:41:1011:4112/31/202211:41:10AM11、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2211:41:1011:41Dec-2231-Dec-2212、越是无无能的人人，越喜喜欢挑剔剔别人的的错