时代公寓营销策划报告书

——安徽三足置业投资发展有限公司通和时代公寓营销策划报告一、合肥市场与宏观经济概况合肥市总面积7029平方公里，总人口478万，其中城中心总面积838平方公里，建成区224平方公里，人口240万，划分为九个房地产板块城市概况合肥市城区地图政务区观点1目前合肥房价已进入调整期，短期内整体均价上涨空间有限，但个别优质产品仍然会实现价格突破近几年内市场供应量大，短期内供大于求，供求关系决定价格走势诸如碧桂园等品牌开发商低价启动项目，将对房价起到平抑作用房地产政策调控、货币政策收紧，融资渠道受限，使得开发商对资金回笼的速度要求更为迫切，从而限制价格的快速上涨观点2合肥房地产市场将进入产品与品牌的竞争时代，产品创新与品牌积累可以实现溢价，并树立价格标杆合肥市住宅市场现状与未来发展的几点研判：在品牌开发商创新理念指引下，将会有更多项目依赖自然景观优势或产品创新拉开与周边楼盘的档次，大胆走“豪宅”线路，以满足高端消费需求观点4受政策及市场供应压力影响，快速走量、低利润率的开发模式将会被越来越多的开发商所接受，成为房地产开发的主流模式观点3近两年来众多外地品牌开发商争纷拿地、抢滩合肥，品牌开发商的进驻带来了产品创新，提升了合肥房地产整体开发水平121213122万科楼盘绿地楼盘华润楼盘绿城楼盘万科皖安地块，占地10万，建面39万万科江淮地块，占地11万，建面42万，计划08年10月入市1万科江淮地块2万科皖安地块1幸福里，28万平米，去年8月入市2澜溪镇1国际花都2绿地·蓝海44绿地·赢海3海顿公馆1桂花园2百合公寓3新绿园4房地产特征分析外地知名品牌开发商引入的产品创新，受到合肥消费者大力追棒，合肥购房者对于创新产品的接受力比较强空中庭院，计一半面积，可隔成一间房间空中庭院大露台景观创新绿城桂花园：以舒适精致的园林景观设计，升级了合肥人购房居住理念，该项目被消费者热棒户型创新华润幸福里：户型设计引入深圳户型设计元素，为消费者带来了实惠，提升了居住的舒适度，该项目户型被购房者普遍赞誉理念创新绿城海顿公馆：将科技智能化技术引入住宅设计，以科技提升居住品质。大力推广精装修住宅，精装住宅价格突破1万元/平米！房地产特征分析除少数外地品牌开发商外，本地开发商很少通过产品创新及产品力的塑造树立价值标杆，高端消费存在较大潜力房地产特征分析绿地集团：海顿公馆项目，智能化创新，均价6800元/平方米，高出周边楼盘近1500元/平方米以上，销售态势良好华润集团：澜溪镇，依托蜀山风景区，产品引入挑高阳台、空中庭院等新概念，单价达到5500-9000元/平方米，是华润在合肥树立口碑的奠基之作华润集团：幸福里项目，户型创新，上市即以6000元/平方米均价高开，单价高出周边楼盘近千元，受到购房者热捧。绿城集团：百合公寓项目，注重产品品质、环境塑造及细节的把握，以整体均好性受到合肥消费者欢迎，在合肥市场树立了良好的口碑，均价6300元/平方米二、时代公寓自身分析本案所处区域分析北半区南半区针对本项目所在地黄山路版块，我们将其分割为2个半区，即北半区和南半区。如图示，黄山路以西云集了象颐和花园、新华学府春天、大溪地等先期开发的楼盘；黄山路以南则雄踞了如百合公寓，香樟雅苑，以及稍远大盘学府名都和光明世家。新旧名盘争相角逐黄山路版块，这就给这一区域楼盘形成了前所未有的激烈竞争态势，誰将在潜山路脱颖而出？请记住狄更斯的那句开场白吧：这是最好的时代，也是最坏的时代！竞争版版块分分析以黄山山路为为界，，东片片区是是毗邻邻合作作化路路及安安徽大大学；；而西西片区区则云云集了了诸如如大溪溪地、、新华华地产产、颐颐和花花园等等大盘盘衬托托下的的成熟熟居住住区；；其周周边配配套设设施较较为完完善，，拥有有良好好的学学区教教育环环境，，是本本案的的所在在区域域，同同时也也是最最大竞竞争区区域。。关键键词：：成熟熟黄山路路以南南区域域则集集中了了绿城城百合合公寓寓、香香樟雅雅苑、、华润润幸福福里、、城市市天地地等一一系列列大盘盘，不不论从从规模模效应应还是是从市市场前前景来来说，，黄山山路南南片区区都是是购房房者最最热门门的区区域。。关关键词词：热热门本案SWOT分分析优势：：地段：：黄山山路板板块，，成熟熟地段段，50中中学区区总价：：24万左左右的的总价价，利利于于投资资周边生生活配配套设设施成成熟；；劣势：：尾房具具有一一定的的抗性性；公寓商商住为为一体体，单单价较较高；；项目淡淡出市市场较较长，，新客客户认认知度度不高高机会：：享受合合肥整整体价价格增增长利用前前期老老客户户的资资源快快速启启动市市场年轻置置业者者及以以学区区为主主要购购买点点威胁：：合肥整整体房房地产产市场场竞争争更为为激烈烈，楼楼市将将进入入一个个优胜胜劣汰汰的调调整期期价格敏敏感性性提高高，客客户更更为挑挑剔。。本案卖卖点梳梳理地段段升值潜潜力准现房房黄山路路版块块成熟地地段20～～30元/㎡租租金准现房房销售售未来居居住中中心投资回回报率率小区日日益成成型教育配配套50中中分分校望子成成龙，，教育育为先先。三、时时代公公寓尾尾房瓶瓶颈三大瓶瓶颈作为尾尾盘，，建筑筑质量量疑问问根深深蒂固固市场推推广力力度薄薄弱不通天天然气气，单单价过过高尾房能能买吗吗？？？？包装成成旧——工工地围围墙破破旧，，指示示标识识不明明确；；包装成成旧——销销售中中心比比较隐隐蔽，，无导导示牌牌四、时时代公公寓尾尾房营营销策策略〖尾盘盘营销销〗———四四大策策略借力打打力集中优优势灵活适适应迅速去去化各位同同仁，，你们认认为我我们将将采取怎怎样措措施？？通和时时代公公寓营营销策策略的的32字方方针收起拳拳头、、攻其其一点点灵活变变通、、适应应市场场借力打打力、、创新新为本本抢占市市场、、快速速去化化收起拳拳头、、攻其其一点点拿破仑仑说：：集中最最优势势的兵兵力来来对付付敌人人，这这是克克敌制制胜的的不二二法门门。从第13页页PPT资资料我我们不不难看看出，，本案案的几几大优优势：：①地地段；；②升升值潜潜力；；③准准现房房；④④50中学学区；；然而而作为为尾盘盘销售售，则则不如如项目目初始始入市市前的的大张张旗鼓鼓，面面面俱俱到。。在所所剩体体量不不大的的情况况下，，营销销推广广计划划则应应更多多的从从实际际出发发，达达到事事半功功倍。。所以以，我我们建建议一一：在在不有有意弱弱化本本案自自身优优势基基础上上，无无限放放大学学区房房的概概念，，针对对于目目前市市场上上为解解决子子女上上学而而购房房的潜潜在客客户群群。具具权威威统计计数据据显示示，目目前单单纯为为了购购买学学区房房而买买房者者占总总购房房群体体的近近11%，，因此此，这这部分分潜在在客户户将有有效的的解决决目前前来电电、来来访量量不足足的问问题。。收起拳拳头、、攻其其一点点据日日前报报道：：自2009年年2月月以来来，合合肥楼楼市开开始春春风拂拂面，，成交交量成成上升升趋势势。但但进入入4月月份以以来，，则出出现量量跌价价升的的现象象。我我们认认为这这是一一个合合理的的经济济周期期。冷冷冻了了近半半年的的楼市市在利利好政政策的的积极极干预预下出出现结结构性性回暖暖，是是意料料之中中的事事情，，然而而这只只是市市场的的一次次小范范围的的试探探，而而某些些楼盘盘趁机机提价价行为为也严严重干干扰了了正常常销售售模式式和次次序。。所以以会出出现量量跌行行为。。灵活变变通、、适应应市场场灵活变变通、、适应应市场场通和时时代公公寓在在已经经确定定东边边一栋栋（靠靠近科科技馆馆一侧侧）整整体被被购买买之后后，则则更应应该将将目光光瞄准准那些些投资资客。。以国国有企企业为为龙头头，商商务办办公型型公寓寓在未未来将将一寓寓难求求。我我们建建议二二：变变售为为租。。目前前黄山山路地地段的的办公公场所所租金金为20～～30元/㎡，，以50平平米为为例，，则月月租金金为1000~1500元之之间，，总投投资回回报率率则在在6%~8%之之间。。借力打打力、、创新新为本本由一则则新闻闻说起起………借力打打力、、创新新为本本（合房房网独独家报报道））芜湖湖的黄黄先生生最近近准备备在合合肥买买一套套婚房房，但但他表表示绝绝对不不会去去购买买二手手房，，“毕毕竟是是用于于结婚婚的房房子，，让别别人知知道自自己购购买的的是二二手房房，面面子上上怎么么过的的去啊啊！””在合合肥，，有黄黄先生生这种种想法法的人人其实实不少少，主主要就就是这这“二二手””两个个字惹惹得祸祸。““二手手”在在字典典中的的意思思是，，用过过的，，旧的的。相相对于于购买买过的的商品品而言言，二二手指指已经经经过过一次次或多多次交交易的的商品品。本本网近近日针针对二二手房房做了了一次次调查查，调调查显显示合合肥有有一半半以上上的市市民在在购房房时压压根没没有考考虑过过够买买二手手房。。/html/090423/R3TS809423111149.html提及2手房房，顾名思思义，就是是已经住过过人的房子子，在有些些人心中，，2手房的的脏兮兮、、乱糟糟的的画面始终终挥之不去去。具二手手房经纪公公司介绍，，在他们那那里那些买买过却未曾曾住人的““二手房””最受欢迎迎。售价也也比普通的的二手房价价格高出200~300元/㎡。而本本案所剩的的尾房也正正属此类。。因此我们们建议三：：选择当地地比较有实实力的二手手房中介公公司（如辉辉达房产）），与其强强强联合，，整合他们们手中的客客户资源，，进行终端端营销。借力打力、、创新为本本市场风云，，变幻莫测测；谁也不不敢说如今今的楼市““小阳春””还能坚持持多久；谁谁也不知道道政府在未未来会对房房地产市场场又将出台台怎样的政政策措施；；正所谓““胜，在未未战之前。。”抢占市场、、快速去化化抢占市场，，实现快速速去化。我我们建议四四：以既定定利润预期期所产生的的价格为基基准价格下下浮5%~10%，，进行一口口价销售。。抢占市场、、快速去化化示意图拒绝涓涓溪溪流，短时时爆破，集集中资源，，强突势能能营销动作不不在于多，，而在于高高质、有效效。根据本项目目为尾盘的的营销节奏奏，采取实实效营销的的总战略，媒体体推广方面面采取以及及时信息发发布为主，，持续媒体体为辅的策策略。推广形式及及节奏安排排：形象更新、、快速推广广媒体组合：报纸（及时信息发布）短信(短期投放)现场包装（售楼部、围墙）户外（高炮、道旗）电台(短期投放)网络(横幅或对联)主流辅助由于时间仓仓促，相关关VI展示示暂无法表表现。房地产营销销，无论我我们之前做做出怎样的的假设，如如何的分析析，但究其其结果，无无非只有一一个，卖房房子。所以以，我们在在最后将事事物回归到到本质上面面来，也就就是去化速速度成了我我们唯一的的也只能是是唯一的目目标。如果果把我们前前面所有的的准备称作作“术”的的话，那么么此刻我们们最希望的的是“术业业有专攻””，集结我我们所有人人的力量，，发挥我们们所有人的的热情，秉秉承我们一一贯来的““欲取其上上，必得上上上”的作作风，为通通和时代代公寓创造造最后的辉辉煌！去化速度为为第一目标标尊重过去，，展望未来来尊重过去通和地产在在过去的几几年里已经经在市场上上形成了一一定的影响响力，积累累了一定的的客户资源源，沉淀下下来的是通通和地产厚厚重的人文文，同时也也使得文化化在房地产产这一载体体内厚积薄薄发。因此此相信在未未来黄山路路这一学府府大道之上上，我们与与通和地产产一起见证证辉煌！展望未来2009年年必将是房房地产行业业不平静的的一年，在在新一轮的的宏观政策策影响下，，更需要我我们每一个个地产人的的精诚团结结，兢兢业业业，只有有这样我们们才能脚踏踏实地的展展望我们大大家美好的的未来。通和●时代代公寓合作，共赢赢。ThankYou!不足之处，，敬请指导导！谢谢1月-2301:24:4001:2401:241月-231月-2301:2401:2401:24:401月月-231月月-2301:24:402023/1/61:24:409、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:24:4101:24:4101:241/6/20231:24:41AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2301:24:4101:24Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。01:24:4101:24:4101:24Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:24:4101:24:41January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。06一一月月20231:24:41上上午01:24:411月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:24上上午1月-2301:24January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/61:24:4101:24:4106January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。1:24:41上上午午1:24上上午午01:24:411月月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。01:24:4101:24:4101:241/6/20231:24:41AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2301:24:4101:24Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。01:24:4101:24:4101:24Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2301:24:4101:24:41January6,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。06一一月月20231:24:41上上午01:24:411月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月月231:24上上午午1月月-2301:24January6,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/61:24:4101:24:4106January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。1:24:41上午1:24上上午01:24:4