某房地产开发有限公司项目整合营销推广建议

2012-10-30绿岛明珠项目整合营销推广建议谨呈：佛山市百盛悦房地产开发有限公司泛澳绿岛明珠项目组目录第一部分项目定位3第二部分推广策略9第三部分营销策略20推广策略营销推广项目定位项目推广执行策略本案要解决的几大核心问题：定位思路我们的思考项目核心价值所在？如何为项目精确定位？如何令新明珠的品牌建立起来？如何为项目定制实效的推广方式？如何令产品迅速占领市场？SWOT分析S—优势：位于南庄镇中心区，周边生活配套完善；项目紧邻南庄大道，公交道路交通便捷；靠近规划中地铁站出口，升值潜力巨大；项目南侧为吉利涌，江水景观环境优美；产品设计好，附加值高；对面有大型城市综合体、地铁站，未来生活配套完善，购房、租房需求量大；新明珠在本地具有相当良好的品牌口碑。O—机会：陶瓷厂的搬迁、三旧改造如火如荼，生态南庄的宏图规划，促使居住环境日趋好转；尽管部分楼盘开始动工，但整体竞争度较小；广明高速修建、地铁规划等利好消息，将加速南庄融入广佛都市圈，带动南庄房地产发展；目前禅城区可开发土地较少，政府将开发热点开始转向南庄。目前南庄房价相比禅城区还存在价值洼地效应，仍然存在一定的上涨空间。W—劣势：地块北临南庄大道，多货车，噪音污染严重；项目紧邻佛山一环南庄大道出口，该出口经常塞车，势必影响未来业主出行；周边都为待拆迁的工厂，周边自然景观差；地块以前为陶瓷厂，陶瓷污染预留在土地及周边，污染净化仍然需要一段时间；目前南庄整体环境仍然待改善。T—威胁：1.调控政策不断出台，政策环境不利楼市发展；2.南庄大量土地待开发，未来竞争将十分激烈；3.由于历史原因，目前大部分消费者都对南庄环境存在一定阴影，要改变此观念仍需要一段时间。总结：项目优势、机会＞项目劣势、威胁卖点提炼南庄未来发展延伸主轴，住宅发展区域佛山中心城区定位，禅西新城规划利好交通配套完善，畅享佛山半小时生活圈有别墅产品，户型高附加值日趋成熟商业和生活配套一线临江江景住宅+滨江河堤公园+7万方

皇家宫廷式美林新明珠开发南庄标杆项目封闭式安全小区管理、星级物管服务品牌竞争力产品竞争力配套竞争力辐射竞争力地段竞争力项目气质体现核心价值提炼绿岛明珠——

专属峰层者的私家生活领地，撑控未来城市生活的江景高贵生态生活一线江景滨江湿地国际级别墅豪宅社区佛山城央生态名镇岭南水都中轴亲水皇家园林核心竞争力区位价值滨江生活尊崇风范双园臻境项目属性：南庄一线江景尊贵国际亲水社区形象定位定位方向——区域标杆产品-价值领航者-峰层人士聚集地形象定位：南庄新城滨江标杆豪宅首府营销推广推广策略项目定位项目推广执行策略推广诉求——计划将项目打造成为佛山中心城区的江滨别墅级艺术官邸炒热区域，奠定南庄的佛山中心城区的高端定位，提升区位价值，吸引商机人流聚集；利用项目高端的形象定位，高举高打，建立绿岛明珠南庄首席滨江豪宅的站位印象；利用本项目为平台，通过项目品牌运作提高开发商在佛山市场的影响力和知名度。项目推广定位:南庄新城·国际别墅级·碧江岛岸豪宅社区推广策略定位延伸:铂金级行宫尊邸岛局艺术美宅推广总纲总体的推广广策略是——一条主线，，三条辅线线主线：城央豪宅炒炒作，南庄新城绝绝版别墅级级滨江豪宅宅社区辅线：禅西新城迅迅速崛起，，南庄加速速东融成为为中心城区区，升值潜潜力巨大；；南庄——生态休闲水水乡，居住住价值大幅幅跃升；近千米一线线江堤线，，一轴双湖湖三园林，，风水宝地地，绝版的的资源享受受11策略思路先从城央千千万级别墅墅及空中透透天大平层层官邸的价价值差异点点出发，建建立强势的的形象高度；树立本项目目的高端产产品的唯一一性和奢豪豪性，通过过高标准的产品展示、品牌嫁接与服务体验，建立立差异化的的价值体系系；后期再不遗遗余力的传传递别墅和和类别墅产产品推出即即热销的资资讯，引出出将开放销销售中心、、开放样板板房以及加加推高层洋洋房产品的的信息，奠奠定佛山城城市中心超超一流豪宅宅社区群的的高端地位位，稳抓客客户，实施施全面的客户竞争策策略。主线：城央央豪宅营销销价值点：：城央别墅级级豪宅，豪豪门标签整合推广策策略：城市豪宅的的价值体系系分析城市豪宅价值指标核心地段优质产品便利指标人文指标商务指标自然指标规划指标建材、设备设施指标配套指标建筑指标豪宅外部条件豪宅产品素质稀缺资源核心商务区城市核心区，城市资源极大丰富认知高尚、历史悠久的人文积淀区域稀缺的山体、海景、湖泊、公园等自然资源发展商品牌指标实力雄厚、知名品牌规划气势与社区园林建筑形象与品质高档齐全的配套名牌、先进的设备设施打造别墅级级住区标准准体系，形形成后期推推广要点别墅级居住区标准体系身份标签投资保值市场明星产品居住舒适性指标占有核心地段或稀缺资源配套指标优质资产升值保值潜力居住功能安全与私密指标别墅住区标签因素别墅住区加分因素城市豪宅必要因素彰显地位与实力保证居住舒适性便利性和安全性作为资产架构的组成部分和投资渠道营销推广途途径：线上高端，，拉动低端端；放低姿姿态，线下下撒网；主主动出击、、强化执行行引起市场关关注塑造项目形形象确定项目市市场占位直接传递项项目信息渗透项目卖卖点维系客户持持续关注度度推广途径线上推广报纸广告户外广告电视广告网络广告线下推广直邮广告短信广告派单分展场夹报电影广告。。。。营销推广的的关键关键一：需需要言之有有物；——能清晰的告告诉客户你你卖什么关键二：推推广信息与与销售重点点结合——让推广真正正为项目销销售服务关键三：结结合销售阶阶段，有重重点的投放放——降低营销成成本，将钱钱花在刀刃刃上关键四：在在客户看得得到的地方方，做文章章——实现推广效效果最大化化推广思路在宣传推广广中贯彻““城央别墅墅级豪宅区区”的定位位主导思想想；配合正正式开售前前别墅及类类别墅一个个月狂销售售罄的信息息，制造市市场爆炸新新闻，给市市场和客户户信心，营营造错过即即一生无缘缘的紧张之之势，顺势势推出高层层洋房产品品。南庄镇区：大众媒体——包括户外、、报纸、网网络、电台台、电视、、公共交通通工具及公公交亭广告告小众媒体——短信、DM直邮、单张张派发、楼楼体广告条条幅、交通通导视、路路旗、电梯梯框架，高高端客户户电话call等，做好项项目周边的的形象包装装投放区域——覆盖南庄全全镇。重点点关注吉利利、罗南等等较富裕片片区及罗格格、东村、、上元等邻邻近片区；；推广诉求——针对南庄客客户喜好，，重点宣传传项目南庄庄鼎尚豪宅宅，“吉利河一河河两岸城市市中心居住区”、、低密度别别墅级江景景人文社区区、10分钟生活圈圈等核心卖卖点吸引换换房客或自自建房客户户，以性价价比及利好好发展规划划下的升值值预期锁定定投资客。。从节约费用用角度出发发，户外广广告现有资资源更换画画面，报纸纸、电台及及直邮在重重要推售节节点上投放放，新增公公共交通工工具的广告告投放，重重点以短信信和电话call为重点。营销推广思思路——强调南庄当当地的重点点营销推广广原则18推广思路南庄镇区：：建材客户群群——与较大型的的建材产业业公司等合合作，以联联谊、组组织看楼团团，参与行业协会专专题会议的的形式进行行推广和客客户积累；；村镇看楼团团——与村委合作作，提供免免费接送城城巴，组织织周末看楼楼团；点对点营销销——高档酒店、、银行贵宾宾室宣传册册、小区巡巡展、重点点学校营销推广思思路——南庄的推广重点点在于当地地的产业集集群、各村村委片区富富裕阶层、、点对点营营销推广思路南庄镇区外外：大众媒体——包括户外、、报纸、网网络、电视视、电台小众媒体——短信、DM直邮、交通通导示、公公共交通工工具、公交交站亭等投放区域——重点区域禅禅城、乐从从、西樵。。关注政府府公务员及及工业区区私营业主主，传递项目大大盘大户人人家，佛山山豪宅区富富人身份象象征，以佛佛山日报、、南方都市报报、电视插插播广告等等媒介锁定定邻近镇街街客户群，，直邮针对企业主主及事业单单位人员，，炒作区域域价值，诉诉求项目价价值。外展场——关注禅城城城南、张槎槎、石湾、、西樵、乐乐从区域的的客户，在在高档酒店店（金御大酒酒店、新润润成大酒店店、东建世世纪广场、、华夏陶瓷瓷城、中国国陶瓷城等）设设置外展场场，锁定区区域商务、、公务人士士，做针对对性推广；；点对点营销销——拆迁户（街街道办下属属拆迁户、、旧改办筛筛选）、建建材商会、、村委会营销推广思思路——强调邻近区区域（禅城城、乐从、、西樵等））的针对性性营销推广广原则项目定位营销推广推广策略项目推广执执行策略关于项目的的营销面临临的核心问问题如何解决工工程进度较较为缓慢，，项目短期期内未达到到销售条件件的问题？？如何解决可可能面临售售楼部未能能开放就要要开始销售售的问题？？如何解决项项目展示元元素和销售售资料缺乏乏的问题？？如何解决广广告投入较较少、资源源较少的问问题？如何解决前前期登记客客户因产品品入市推后后而导致的的热情冷却却的问题？？市场竞争激激烈，如何利用自自身的优势势在众多竞竞争中脱颖颖而出，引爆市场？？营销思考营销思考该用什么方方式表达和和传播？如何为项目目定制实效效的营销推推广方式？？我们不禁要要问：通过本营销销推广策略略的执行，，在扩大项项目影响的的同时，带带动更多南南庄及邻近近区域的客客户关注绿绿岛明珠项项目，加深深他们对项项目的了解解，提升楼楼盘的认知知度与认可可度，让他他们放心置置业。全面地宣传传推广低端客户群群：职员、、小生意人人中端客户群群：中层管管理人员、、公务员，，生意人中端客户群群：高层公公务员，小小企业主顶端：大企企业主，原原住民，最最高层公务务员大约占宣传传推广覆盖盖客户量的的1/10，主力消化化别墅产品品大约占宣传传推广覆盖盖客户量的的6/10，主力消化化存量大平平面，项目目声望的传传播者大约占宣传传推广覆盖盖客户量的的4/10，为项目影影响力的坚坚实拥护者者客群分析提前推广，，截流竞争争对手客户户，开售前前期侧重户户外、派单单、巡展，，根据营销销阶段进行行区域炒作作，线下进进行客户拓拓展拜访；；7月开始，启启动线上线线下强势推推广，快速速树立市场场形象，实实现快速蓄蓄客，为项项目火爆开开盘作铺垫垫。A.推广策略通过以下策策略制定，，跑赢大市市，引爆市市场项目在市场场上树立““区域标杆杆、人居新新典范，富富人圈子聚聚居领地””的高位总总形象。产产品形象塑塑造上，以以别墅形象象带动情景景洋房，以以别墅的格格调牵引项项目整体调调性，营造造高品质、、国际化、、不被轻易易复制建筑筑群落氛围围。从“江”““园”“建建筑”“圈圈层”着墨墨，以人性性化的感受受，有侧重重点地展现现“江境界界”“园万万象”“建建筑格调””“尊贵圈圈层”等，，通过系列列平面，展展现项目不不同角度的的优势。既既有大气势势的张弛，，也有细节节处的妙笔笔雕琢。在销售中心心开放以及及开盘的营营销节点，，以大气势势的公关活活动，合理理利用“明明星效应””“规模效效应”“名名牌效应””“羊群效效应”等巧巧妙方式引引爆现场人人气，制造造社会舆论论热点。策略分解B.形象策略C.表现策略D.公关策略11月12月1月2月3月4月5月6月7月11月中旬——3月高端客户拓拓展9月销售中心开放放佛山房产外巡展10月下旬高层洋房发售售8月9月10月主要营销节点点6月—8月禅城、南庄、、乐从、西樵樵大型商场、、建材城、酒酒店等外展3—5月别墅、类别墅墅开售，内部认认购2013年国庆开放洋房房板房同期接受VIP诚意登记端午节9月中旬同期发布户型型图进行暖场活动动滨江湿地长廊廊&中轴水景园林林开放9月下旬11月12月圣诞&元旦欢庆活动开盘铺垫期形象导入期高调入市期开盘强销期12年11月-13年3月13年4月-13年7月13年8月-13年9月13年9月底-13年12月阶段推广目的的阶段推广主题题核心炒作主主题规划传导项项目起势势品牌强化形形象植入品牌升华国际级豪宅社社区，仅少数数人得享享受世界极致致纷呈，全城城耀启绝版低密度别别墅之地江湾岛岸非凡凡价值，千年芳菲流传传千米一线江堤堤风光，风水水宝地满眼绿意，置置身城央公园园里千万级产品热热销解密绿岛明珠仅少少数人可享；；营销中心奢奢华体验恢弘中轴水景景园林&滨江湿地公园惊世耀发发奢侈艺术品属属性，鼎尖户户型样板房魅惑绽绽放千万级会馆行行宫体验，珍珍席以待多重空间，生生活无限精彩彩占据稀缺，赢赢尽优越，感感动生活之境境皇家生活，至至上人生，回回家就像度假假各阶段推广部部署客户储备极少墅极少见见滨江豪豪宅尊邸城变规划、千千亿支撑中心定天下，，佛山城市中中心崛起瞩目豪豪宅群落带50万㎡，城的概概念新明珠打造南南庄首席豪宅宅尊邸传播渠道围墙、户外、、T牌、软文、新新明珠月刊报报、折页围墙、软文、、户外、折页页/楼书/单张、咨询中中心，指示系系统，巡展启启动、派单、、DM直邮、网络络电视广告、宣宣传影视片、、报广、软文文、房产频道道节目、电台台、DM、围墙、网络络、户外、短短信、分众媒媒体、LED广告、楼书/折页/单张、巡展、、现场展示、、楼体广告、、夹报、路旗旗等电视广告、宣宣传影视片、、报广、软文文、电台、DM、围墙、网络络、户外、短短信、分众媒媒体、LED广告、楼书、、折页、单张张、巡展、现现场展示、三三维宣传片、、灯箱、公交交亭广告等无上风景，大大气君临，世世居首选开盘铺垫期形象导入期高调入市期开盘强销期12年11月-13年3月13年4月-13年7月13年8月-13年9月13年9月底-13年12月公关活动产品推介会&投资升值讲座座绿岛明珠升值值投资讲座新明珠集团部部门联谊会、、家庭同乐日日1.风水大师讲座座2.夏日嘉年华，，雪糕水果节节、饮料节3.各种暖场活动动，如糖画、、剪纸活动4.开放营销中心心&滨江湿地公园园启用&中轴水景园林林首现&户型图首发&VIP诚意金登记5.慈善捐献拍卖卖会6.儿童才艺培训训展示会7.陶瓷杯&机关杯足球&篮球赛8.行业交流会&自驾游&交响乐欣赏会会1.中秋节活动2.房展车展秋交交会3.国庆水上音乐乐会及烟花表表演4.新明珠高尔夫夫国际球赛5.群雄争霸·佛山国际醒狮狮大赛6.千人盆菜宴&秋游摄影大赛赛&微电影作品比比赛7.珍藏品盛宴，，豪车美人8.主题缤纷生活活嘉年华月9.明星云集，公公开发售10.欧式style,皇家宫廷体验验之旅旅各阶段推广部部署1.五一“南庄模模范员工表彰彰大会”2.走进建材产业业中心，巡展展启动时3.新明珠制陶工工艺参观之旅旅4.DIY粽子制作，吉利河畔休闲闲垂钓5.六一少年才艺艺比赛6.成立奖励基金金，鼓励期末末品学兼优学学生绿岛明珠明珠珠公开发售前前重要工作安安排营销节节点工程要要求重要物物料时间间11月9.28第二战战役：：巡展蓄蓄客&认购类类别墅墅周边道道路包包装完工交交付看楼通通道展展示，，样板板房、、中轴轴水景景达到到展示示标准准产品推推介会会&投资讲讲座VIP认购别别墅9.7第三战战役售楼部部开放放价格表表预售证证五证公公示文文件开盘所所需物物料业主成成交礼礼品等等概念楼楼书展览手手册各种小小礼品品3月下旬旬公关活活动地基底底建设设工程程开展展5.1地下层层完成成推广配配合配合重重大活活动及及客户户会活活动线线上线线下媒媒体配配合第一战战役：：高端客客户拓拓展繁华商商业区区巡展展户型图图宣传单单张VI设计延延伸手手袋、、雨伞伞、纸纸杯））/名片工工作卡卡出台台巨星云云集明明珠珠盛典典单张派派发现场包包装户外广广告报纸网络、、电视视、电电台、、短信信密集轰轰炸、、全面面覆盖导向系系统置业计计划单单售楼部部完工工交付付第四战战役样板房房开放放第五战战役公开发发售9.14各种暖暖场活活动沙盘模模型影视片片产品推推介报报告&卖点口口径推广时时间：：2012年11月——2013年3月传播诉诉求点点：区区域价价值、、城市市新中中心新新中轴轴——南庄滨滨江城城市群群的诞诞生，，新明珠珠高规规格造造城运运动推广主主题：：极少墅墅极少少见滨滨江江豪宅宅尊邸推广策策略：：借助最最新的的佛山山城市市中心心的划划定，，运用用城建建、交交通、、环境境等全全方位位炒作作南庄庄新城城与滨滨江中中轴豪豪宅群群落的的诞生生，并并宣扬扬新明明珠地地产为为回馈馈南庄庄而高高规格格造人人居大大城的的使命命感，，为项项目做做势，，使之之受到到瞩目目的关关注与与支持持。推广渠渠道：：项目围围墙、、户外外、软软文炒炒作、、折页页、T牌软文炒炒作：：新中心心新中中轴，，未来来城市市的擎擎动力力量，，改变变城邦邦的流流向新明珠珠精工工品质质大盘盘，让让世界界再次次赞叹叹南庄庄新明珠珠所至至，城城市未未来CLD所在营销事事件：：产品品推介介会、、城市市发展展规划划论坛坛第1阶段开盘铺铺垫期期定向企企业拓拓展—拜访重重点南南庄当当地的的建材材产业业集团团以及及企事事业政政府机机关以项产产品宣宣讲的的方式式进行行关系系布控控目标客客户群群体高收入入企事事业单单位：：陶瓷、、卫浴浴、化化工集集团；；银行、、电信信、学学校、、医院院等企企业；；政府机机关等等……拜访方方式主动联联系；；小范围围专项项推介介会；；产品介介绍演演示会会；明珠会会会员员招募募；许诺团团购优优惠条条件；；派送项项目赠赠品。。访谈，，穿插插项目目信息息；项目概概况宣宣讲。。主动拓拓宽渠渠道、、深挖挖客户户资源源，并并可以以通过过建立立行业业数据据库进进行客客户分分类管管理，，对不不同客客户选选取合合适的的接触触方式式与激激励机机制。。公关策略推广时时间：：2013年4—7月传播诉诉求点点：景景观资资源价价值，，江岸岸美岛岛的极极致生生活境境界推广主主题：：无上境境界，，世居居首选选宣传策策略：：抛出话话题，，制造造悬念念，借借助政政府规规划利利好述述说项项目地地段。。借助巡巡展，，让让客户户深入入了解解项目目，以以稀缺缺的江江景资资源作作为出出发点点，借借助软软文炒炒作，，树立立项目目区域域印象象。主要宣宣传渠渠道：：围墙、、报广广、软软文炒炒作、、户外外、折折页单单张、、临时时咨询询中心心，指指示系系统，，巡展展启动动、派派单、、DM、网络络推广广软文炒炒作：：生态南南庄，，广佛佛都市市圈的的璀璨璨明珠珠至尊城城央滨滨江名名邸，，越稀稀缺，，悦稀稀缺营销事事件：：结合合区位位特色色进行行大型型社会会影响响力的的公关关活动动通过过新闻闻炒作作，引引起市市场关关注，，通过过大型型活动动的开开展，，引爆爆市场场第2阶段形象导导入期期1.绿岛明明珠外外巡展展2.2012年佛山山区域域最值值得期期待的的物业业——绿岛明明珠产产品推推介会会、VIP认购网络宣宣传主题：：无尘尘之城城，唯唯美臻臻境媒体配配合：：网络：：配合合外展展场的的展出出，通通过网网络报报道及及展示示，加加强传传播面面积第2阶段形象导导入期期时间：：2012年6月——8月底巡展形形式：：房展展参与与、模模型展展示、、项目目咨询询地点：：五一一房展展举办办地、、南庄庄华夏夏陶瓷瓷城、、中国国陶瓷瓷城、、辞海海国际际、百百花广广场、、顺联广广场、、东建建广场场、吉吉利购购物广广场、、电影影城等等（建建议每每半个个月更更换地地方））费用：：预算算2万主题：：绿岛明珠皇皇家园园林——绿岛明明珠明珠巡展配合外外展：：安排排部分分销售售人员员现场场提供供咨询询，请请兼职职派发发单张张，地地毯式式宣传传第2阶段形象导导入期期产品推推荐会会目的的：制造营营销事事件，，保持持项目目市场场宣传传的关关注度度；项目产产品入入市，，揭开开神秘秘面纱纱，积积蓄客客户。。产品推推荐会会策略略：利用专专业设设计师师介绍绍产品品细节节，使使客户户对项项目有有更全全面、、更细细致的的了解解，以以此打打动客客户；；树立项项目高高档物物业形形象。。参与人人员：：南庄各各大主主流媒媒体、、规划划建筑筑师、、意向向客户户、配配合单单位等等时间：：5月中旬旬地点：：南庄庄星级级酒店店宴会会厅34绿岛明明珠产产品推推介会会、VIP认购——利用产产品推推荐会会打开开项目目知名名度，，锁定定项目目意向向客户户。第2阶段形象导导入期期操作形形式：：COLD-CALL前期所所有意意向买买家，，并表表示参参与推推介会会将有有礼品品及购购房优优惠；；在现场场会所所召开开，邀邀请所所有参参与建建筑的的国际际性合合作单单位在在新闻闻发布布会上上亮相相，通通过媒媒体介介绍给给市场场，造造就强强强打打造的的声势势；建筑设设计师师讲述述了关关于别别墅、、洋房房、高高层等等产品品类型型的建建筑建建材与与户型型的设设计。。开发发商又又讲解解了关关于园园区园园林、、景观观等规规划与与设计计，旨旨在让让每一一位业业主身身处于于生态态社区区；向所有有参与与发布布会的的人员员派发发相关关宣传传资料料及VIP荣誉卡卡；在推介介会过过程中中安排排茶点点供应应，并并在活活动过过程中中穿插插表演演节目目及精精美家家电抽抽奖，，带动动现场场气氛氛及来来宾的的参与与积极极性。。第2阶段形象导导入期期通过道道旗、、公交交站台台截留留竞争争对手手过往往人流流、车车流在推推广广的的第第2阶段段起起，，在在竞竞品品项项目目的的周周边边及及本本项项目目附附近近进进行行布布控控宣宣传传如如路路旗旗、、灯灯箱箱广广告告、、公公交交站站台台等等，，提提升升项项目目的的客客户户认认知知度度的的同同时时，，有有效效地地对对竞竞品品客客户户进进行行产产品品展展示示，，从从而而分分流流竞竞品品项项目目的的意意向向客客户户。。第2阶段段形象象导导入入期期直邮邮—向目目标标客客户户群群体体直直邮邮的的方方式式主主动动沟沟通通、、宣宣传传信信息息量量身身定定做做，，定定向向宣宣传传，，增增加加关关注注度度目的的：：扩大大信信息息渠渠道道，，扩扩大大潜潜在在客客户户群群体体，，吸吸引引注注意意力力；；传递递项项目目信信息息，，进进度度。。目标标群群体体：：重点点企企事事业业及及政政府府机机关关；；项目目诚诚意意客客户户；；新明明珠珠合合作作大大客客户户。。形式式：：邮寄寄、、派派送送。。第2阶段段形象象导导入入期期第3阶段段高调调入入市市期期推广广时时间间：：2013年8月———2013年9月传播播诉诉求求点点：：尊尊贵贵舒舒适适享享受受献献呈呈懂懂得得生生活活的的人人、、大大师师级级别别的的户户型型与与景景观观设设计计，，气气派派奢奢华华推广广主主题题：：滨江江豪豪宅宅开开启启南南庄庄新新生生活活推广广策策略略：：媒体体上上铺铺天天盖盖地地，，迅迅速速向向市市场场渗渗透透项项目目信信息息传播播渠渠道道：：电电视视广广告告、、报报广广、、软软文文、、房房产产频频道道节节目目、、电电台台、、DM、围围墙墙、、网网络络、、户户外外、、短短信、、分分众众媒媒体体、、LED广告告、、楼楼书书、、折折页页、、单单张张、、巡巡展展、、现现场场展展示示等等。。营销销事事件件：：开开放放营营销销中中心心、、开开放放中中轴轴园园林林景景观观、、开开放放样样板板间间、、各各种种暖暖场场活活动动皇家生活活穿越体体验、缤缤纷生活活嘉年华华月软文炒作作：厚积730日只等此此刻，营营销中心心倾世盛盛开典典藏级级样板间间，全城城魅惑绽绽放奢华皇家家贵族体体验，穿穿越时空空下的精精彩高调入市市推广攻攻略:让客户知知道!推广主题题线上:媒体计划划推广渠道道分阶段推推广,强势高调调线下:直效传播播节点推广广宣传造势势，高调调入市起势:“公共事件件”营销高调入市市强势推广广宣传造势势活动营销销定向营销销,口碑传播播大活动——持续影响响市场小活动——带动客户户，促进进销售（现场活活动，聚聚集人气气；大众众活动，，形成美美誉度））客户活动动侧重客客户体验验大众活动动侧重项项目造势势活动营销销40活动策略41活动主题题：新明明珠杯高高尔夫邀邀请赛活动地点点：桃园园枫丹高高尔夫球球场活动时间间：2013年8月参赛人数数：50－80人次参赛人群群：佛山山企业家家协会、、陶瓷协协会、新新明珠特特邀VIP会员参赛费用用：所有有参赛客客户免费费打球、、午餐及及颁奖晚晚宴、其其他个人人费用自自理活动内容容：签到到，启动动仪式，，球会午午餐、高高尔夫球球赛、颁颁奖晚宴宴新明珠杯杯高尔夫夫大客户户赛圈层客户户拓展第3阶段高调入市市期42明珠大讲讲堂——品质生活活品品位人人生活动目的的：通过持续续性较强强的营销销活动，，保持项项目在市市场的追追捧度！！活动时间间：2013年9月7日后的某某周末参与人员员：意向客户户活动形式式：演讲活动主题题：主题：明明珠大讲讲堂---品质生活活品位位人生活动内容容：1、以“明明珠会””的名义义，邀请请专业人人士，举举行生活活大讲堂堂，授课课内容可可以是礼礼仪、服服装搭配配、养生生、风水水、插花花、人生生规划、、儿童培培养之类类，与我我们的目目标客户户群精神神需求相相匹配的的话题媒体跟进进：活动前一一周，向向所有意意向客户户短信邀邀约，同同时在网网络及报报纸进行行宣传炒炒作。第3阶段高调入市市期在新开放放的销售售中心里里搭建长长期的小小舞台，，活动期期间举行行简单的的小活动动，并赠赠送礼品品，吸引引客户前前来现场场。活动动严格控控制成本本，以各各式冷餐餐，游艺艺设施等等为主。。配合媒媒体的强强势炒作作，将成成为当月月全城最最火爆的的休闲去去处。全民狂欢欢——明珠会嘉嘉年华9月7日——9月21日每每周周末9:00——18:00第3阶段高调入市市期盖章送答就送来就送绿城嘉年年华-日日有礼礼送每日参加加活动的的前10位来宾，，凭活动短短信、报报纸即可领取取超市卡卡/加油卡/充值卡/洗车券/电影票活动期间间设置趣趣味答题题环节，，答对即即可获得得精美礼礼品来宾登记记信息后后，即可可获得一一个盖章章，累积积到指定定数量的的印花，，即获得得一定的的购房基基金来客热场锁客绿城嘉年年华-周周有活活动异国美食第一周：提供多个国家的风味美食（冷餐+少量现场制作的热菜）；现场提供简单的互动表演与游戏。特色暖场第二周起：每周皆设立具特色的暖场小活动，如3D彩绘、DIY陶瓷、糖画、泥塑制作、点心蛋糕DIY、折页、插花等绿岛明珠珠销售中中心盛大大开放时间：2013年9月7日增强客户户置业信信心，引引起潜在在客户关关注，宣宣布项目目全面如如入市，，凭籍超大大超豪华华的营销销中心开开放、能能在开售售期间为为项目奠奠定良好好的宣传传口碑，同时进进行意向向客户的的诚意登登记目的：政府官员员、公司司领导、、媒体、、前期积积累意向向客户活动对象象：操作形式式：相关领导导剪彩、、讲话，，同时邀邀请港台台明星（（如黎耀祥视视帝）来现场表表演助兴兴，以明明星带动动销售中中心的火火爆的人人气，同同时现场场有美食食奖品慰慰劳客户户第3阶段高调入市市期绿岛明珠珠样板房房倾情开开放时间：2013年9月14日目的：开放三套套不同风风格的样样板房及及同时开开放景观观区园林林和泳池池，实行全景景体验营营销，同同时邀请请名模、、港姐来来现场表表演助兴兴，再次次以明星星带动销销售中心心的火爆爆的人气气，同时时现场正正式接受受内部认认筹（具具备4#、5#、6#的预售证证）样板房的的倾情开开放能对对客户的的震撼力力在短时时间内迅迅速建立立，造就就最强大大的销售售促进作作用活动对象象：公司领导导、媒体体、前期期积累意意向客户户操作形式式：第3阶段高调入市市期9月14日板房开开放——顶尖用材材精工铸铸造的奢奢华入户户大堂同同步对外外展示同场举行行天梭/lv等珍藏品品鉴赏展展览会关键一：：阿玛尼尼样板房房装修到到位；——给客户一一个别致致的样板板房关键二：：客户参参观受限限制——让参观的的矜贵感感等同于于项目的的豪门感感关键三：：作为新新闻事件件，热炒炒——让更多人人知道我我们在卖卖顶级豪豪宅产品品阿玛尼样样板房发发布会第二天对对外开放放第一天别别墅及类类别墅业业主参观观拔高形象象礼遇客户户渗透别墅墅与阿玛玛尼的同同样尊贵贵性活动关键键词：与与名牌嫁嫁接，符符合客户户标榜名名牌的心心理，类类似活动动还可以以为现场场名车展展等现场场展示活活动开放参考考内部认筹筹策略：：诚意金登记诚意金转定金签合同交首付款款交纳2万元/套2万转定金金补齐首付付款给予一定定的折扣扣优惠，，以越早早登记越越多折扣扣优惠，，越早选选房为原原则10名客户一一批选房房，通过过集中式式销控现现场气氛氛，以诚诚意金顺顺序排先先后，选选房当天天不交钱钱，只换换定金收收据，当当天选房房有额外外折扣优优惠分批客户户交纳首首付款，，7天内交齐齐的享受受额外折折扣第3阶段高调入市市期经过前期期公司品品牌的塑塑造及一一系列大大型的公公关活动动推动，，线上线线下的媒媒体配合合，集团团＆项目目品牌已经在区域域开花，，在前期期奠定的的基础上上，项目目产品已已深入民民心，积积累一定定的人气气，内部部认筹的的客户已已积累一一定的比比例根据内部部认筹的的客户情情况及销销售组织织安排选选定时机机进行开开盘第3阶段高调入市期第4阶段开盘强销期推广时间：2013年9月底—12月传播诉求点：：盛大开盘，，尊尚豪宅社社区推广主题：享受世界极致致纷呈，全城城耀启宣传策略：通通过一连串的的大型公关活活动以及铺天天盖地的媒介介宣传，引起起全市极大关关注，引爆市市场主要宣传渠道道：围墙、报广、、软文炒作、、户外、折页页单张、临时时咨询中心，，指示系统，，巡展启动、、派单、DM、网络推广软文炒作：绿岛明珠销售售中心尊誉开开放一一线江景独栋栋别墅开盘营销事件：明明星云集，盛盛大开售、国国庆水上音乐乐会及烟花表表演、群狮争争霸——佛山国际醒狮狮大赛南庄明珠首期期盛大发售时间：2013年9月28日推出货量：4#、5#、6#（两梯四户））推广渠道：开盘前采用全全方位的广告告营销渠道，，线上线下媒媒体全力配合合开盘活动对象：公司领导、媒媒体、内部认认筹客户及意意向客户操作形式：集中式开售，，以抽签或排排队等形式+（国际风情舞舞、时装等表表演）+高档点心提供供，通过现场的热热烈气氛，引引起客户的购购买冲动，同同时利用客户户的羊群心理理影响、带动动新客成交第4阶段开盘强销期群雄争霸·佛山国际醒狮狮大赛活动目的：醒狮、武术是是佛山当地传传统的文化特特色，展现区区域的文化内内涵当国际化社区区、国际文化化遭遇上沉积积多年的历史史底蕴，势必必擦出新的火火花，带来相相映成趣的现现象，产生话话题的探讨籍国庆档期，，开展体育活活动，举办体体育盛事将城城中的视线又又一次聚焦时间间：2013年11月重阳节前后后活动形式：以赞助或协办办的形式，与与佛山体育局局、佛山醒狮狮协会共同举举办佛山一年年一度的醒狮狮大赛；由新明珠独家家赞助运动员员的服装，在在大赛现场设设置相关的围围板，以冠名名形式刊登相相关的活动广广告的刊登，，承印相关活活动的宣传册册子，并可在在活动现场设设置展位第4阶段开盘强销期2014年元旦水上音音乐会及烟花花汇演目的：水上音乐会及及烟花汇演具具震撼性，迅迅速聚焦关注注，令社会轰动，，造就社会话话题由新明珠地产产主办水上音音乐会记赞助助放烟花，令令受众进一步步加强对开发发商、项目背背后文化沉淀淀认识，进一一步树立开发发商品牌，增增加美誉度及及口碑邀请国际级著著名钢琴演奏奏家如朗朗、、赵胤胤等参与演出，，提升活动知知名度及国际际性活动形式：邀请政府领导导、各大企业业领导等免费费参观邀请媒体记者者参观，进行行新闻炒作第4阶段开盘强销期目标：在佛山媒体资资源不统一的的现状下，利利用持久型大大众宣传与聚聚焦型分众宣宣传，全方位位造势，以期期达到品牌传传播的广度与与深度。方式：报纸：集团形象与与项目形象分分阶段投放，，形象硬广与与软性文章交交替投放；电视：分阶段投放放集团形象广广告与项目形形象广告；DM及行会杂志：通过点对点点的线下宣传传推广；户外：在周边高速公公路、主干道道及加油站长长期投放广告告，并分阶段段更换主题；；短信：短信成本低、、但针对性强强，有针对性性发送中高端端目标客户；；双线并行的传传播策略媒体策略媒体投放时间间策略根据项目档次次、规模和开开发周期等特特点，在三个个关键性推售售阶段建议利利用较大的投投放引爆市场场，建立项目目品牌在引爆前后期期间，根据推推广阶段采取取控制性和多多节奏性的媒媒体投放策略略，减少媒体体费用，同时时又不会影响响宣传效果媒体策略媒体宣传渠道道媒体媒体载体建议电视翡翠台、凤凰台、佛山有线报广《佛山日报》、《珠江商报》、《广州日报》电台佛山电台、南海电台网络楼市网、搜房网、地产街等链接分众传媒（DM）VIP银行卡商户、手机高消费额受众杂志今日楼市户外佛一环、南庄户外广告牌媒体策略灯光字示意图图1、内容：项目目名称、推广广语、咨询电电话2、方式：利用用项目地理位置，发挥最大昭示面的效果；3、要点：以工工程进度为准准，尽可能悬悬挂较高位置在南南庄大道旁，以整面墙体体悬挂条幅，，灯光字为加加强夜间昭示示性，吸引客客户注意；棚架广告、灯灯光字现场展示第一阶段围墙墙内容:案名+项目形象推广广语上画时间:2012年5月份（已上））第二阶段围墙墙内容:项目卖点上画时间：2013年4月份第三阶段围墙墙内容：项目目定位+参数资料+产品信息上画时间：2013年7月围墙包装现场展示灯杆旗包装1、内容：项目目名称、推广广语、咨询电电话2、位置：在南南庄大道上安安装灯杆旗，，灯光字为加加强夜间昭示示性，吸引客客户注意；3、上画时间：：2013年6月份现场展示影视宣传片制制作拍摄时间：2013年6月中旬-8月中旬，9月上旬销售中中心里播放影视制作内容：演绎开发商的的品牌实力及及项目城央滨滨江豪宅的高高端形象，重重点传达项目目地段价值形形式：剪片编辑，制制造高端居住住氛围突出一一线江景资源源价值；长度：3—5分钟，供售楼楼部播放；现场展示1、内容：项项目名称、、推广语、、咨询电话话2、位置：在在佛山大道与与季华路相相交路口东东北侧位置、南庄庄大道上、、季华西路路3、上画时间间：2013年3月份4、展示载体体形式：T牌、三角牌牌、户外喷喷画等；5、上画地点点：项目附附近、南庄庄人流密集集地、南庄庄通往佛山山各地的主主干道旁等等户外效果车体广告候车亭广告告其他渠道项目首期营营销推广费费用预计(概算)（2012年12月-13年12月）类型分项目内容金额（万元）所占比例%展示类模型制作类2521%现场包装类40路旗20推广类户外广告牌7051%报纸40电视40电视片拍摄制作/3D宣传片15宣传资料类20短信、直邮类20活动类活动费用类（含现场小型活动）10025%不可预见类

103%合计

400100.00%首期开盘期期营销费用用约需要大大的费用来来启动市场场，因此总总营销费用用约为400万元所有营销推推广费只是是作为控制制型方案，，并非具体体实施费用用重大活动营营销费用应应结合市场场情况另外外估算.TheEnd谢谢！！神圣的工工作在每每个人的的日常事事务里，，理想的的前途在在于一点点一滴做做起。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。22:4522:4522:45:0222:45:02所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放过过任何何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的竞争争优势势，就就是比比你的的竞争争对手手学习习得更更快的的能力力。把你的的竞争争对手手视为为对手手而非非敌人人，将将会更更有益益。一旦做做出决决定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行动!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一个个领领域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就会会把把它它在在这这个个领领域域的的生生意意买买掉掉或或退退出出这这个个领领域域。。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步稳稳健健发发展展，，既既不不要要靠靠耸耸人人听听闻闻的的利利润润，，也也不不要要在在市市场场不不景景气气时时，，突突然然有有资资金金周周转转不不灵灵的的威威胁胁。。05-1月月-2322:45:02在艰艰难难时时期期，，企企业业要要想想获获得得生生存存下下去去的的机机会会，，唯唯一一的的办办法法就就是是保保持持一一种种始始终终面面向向外外界界的的姿姿态态。。若若想想长长期期生生存存，，仅仅有有的的途途径径就就是是要要使使人人人人竭竭尽尽全全力力，，千千方方百百计计让让下下一一代代产产品品进进入入用用户户家家中中。。时间是是一个个伟大大的作作者，，它会会给每每个人人写出出完美美的结结局来来。自始自自终把把人放放在第第一位位，尊尊重员员工是是成功功的关关键。。让流程程说话话，流流程是是将说说转化化为做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2322:45:02在一个个崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定会获获得成成功。。微软离离破产产永远远只有有18个月。。坚持是一一种智慧慧，固执执是一种种死板。。1月-231月-23命运是一一件很不不可思议议的东西西。虽人人各有志志，但往往往在实实现理想想时，会会遭遇到到许多困困难，反反而会使使自己走走向与志志趣相反反的路，，而一举举成功。。一个管理理者如果果不了解解其下属属的工作作，那他他就无法法有效地地管理他他们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。22:45:0222:451月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请一一个高招的专专家医生，还还不如请一个个随叫随到且且价格便宜的的江湖郎中。。是员工养活了了公司。2023/1/522:45能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是伟大的。不满足让客户户满意，要追追求让客户感感动，创造客客户终身价值值。新经济时代，，不是大鱼吃吃小鱼，而是是快鱼吃慢鱼鱼。路是脚踏出出来的，历历史是人写写出来的。。人的每一一步行动都都在书写自自己的历史史。05一月月202310:45下午1月-23差错发生在在细节，成成功取决于于系统。速度就是一一切，它是是竞争不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命运本来就就不公平所所以我要改改变命运。。投机取巧的的人。10:45:02下下午22:45:02质量是维护护顾客忠诚诚的最好保保证。最好好的的CEO是构构建建他他们们的的团团队队来来达达成成梦梦想想，，即即便便是是迈迈克克尔尔·乔丹丹也也需需要要队队友友来来一一起起打打比比赛赛。。2023/1/522:451月月-23在这这个个世世界界上上，，没没有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念还还站站立立的的话话。。一个人要要发现卓卓有成效效的真理理，需要要千百万万个人在在失败的的探索和和悲惨的的错误中中毁掉自自己的生生命。1月-2322:45:02感情投资资是在所所有投资资中，花花费最少少，回报报率最高高的投资资。壮士临阵阵决死哪哪管些