某楼盘营销推广简案

××××项目第1年度营销推广简案

敬呈：××××

目录contents项目简况及营销团队架构组建楼市宏观环境分析区哉楼市回顾与预测××××2011年营销推广计划

××××2011年营销推广策略第二部分：第三部分：第四部分：第五部分：第一部分：第一部分：项目简况及营销团队架构组建（一）项目简况4号地块情况一期开发57.42亩，建筑面积7万平方米

总开发用地467亩，建筑面积达57万平方米（二）营销团队建设签合同之日起7-10天完成项目人员配备并进驻临时售楼处,正式接待来访客户营销团队建设初步建立起一支有战斗力的销售团队。人员初步配备计划

销售经理1名，销售主管1名

分销市场经理1名

文案编辑1名

销售员5-6名

公司策划设计主管各1名负责项目策划设计营销总监1名第二部分：楼市宏观环境分析宏观环境分析——2010年及2011上半年楼市政策回顾

近日日照市房产交易大厅最新发布的数据显示，今年5月份市区房屋登记成交量同比下降22.27%。2011，注定是楼市动荡的一年。从1月底新版“国八条”出现就奠定了今年楼市波折的命运基石，限购令、房产税、加息等调控政策纷至沓来，一时，在中国房地产市场上激起不小的浪花。在限购政策强压下，加息、存准备金率上调、一房一价等一系列调控政策陆续出台，个个都直击楼市要害，也是导致房屋登记成交量下降的一个重要原因

。

新房价格高、贷款难让不少刚性购房者改变了原来的购房计划，将购房目标选在价格相对较低的二手房上。宏观环境分析——2011年楼市政策预测国家的地产政策是左右楼市的一个重要因素。随着政府高层对解决百姓住房问题的表态，相信未来的楼市政策还会出现重大的调整。加息、二套首付门槛提高、贷款利率优惠政策的取消、房产税、限购令、增加保障房供应等等措施都会对市场成交量及房价等方面产生抑制作用，鉴于以上原因，2011年下半年房地产走势仍然不容乐观，本案一期开盘销售市场形势也是非常严峻。2011年1月，山东半岛蓝色经济区上升为国家战略，也为日照海景房注入了活力。亿吨综合大港、临港产业基地、精品钢基地等这些特色名片，让日照海景房有了投资价值；而阳光度假海岸、生态宜居家园等名片，又让日照海景房有了更高的度假价值。青日连城际高铁进入实质实施阶段、日照民用机场通过专家预审查、青黄海底隧道、跨海大桥将通车等利好消息，让日照海景房的投资优势也更加明显。本案做为拥有独特海景资源的一线海景房来说，优势卖点鲜明，应着重抓住7-9月最佳的旅游销售时机。第三部分：岚山楼市回顾与预测岚山山整整体体楼楼市市运运行行情情况况回回顾顾与与预预测测2010年及及2011年上上半半年年岚岚山山楼楼市市回回顾顾：：通过过市市场场调调研研发发现现，，2010年及及2011年上上半半年年岚岚山山房房地地产产市市场场整整体体运运行行情情况况较较好好。。岚山山本本地地消费能能力力有有限限，，大大部部分分楼楼盘盘主主要要依依托托岚岚山山大大型型企企业业员员工工消消费费和和外外销销市市场场运运作作来来完完成成年年销销售售指指标标。。整整体体来来看看，，2011年上上半半年年岚岚山山楼楼盘盘在在综综合合品品质质、、开开发发理理念念、、操操盘盘水水平平、、营营销销推推广广等等方方面面都都有有了了一一定定的的进进步步。。2011年下下半半年年岚岚山山楼楼市市展展望望：：预计计2011年下下半半年年岚岚山山整整体体楼楼市市将将会会以以更更加加健健康康、、正正规规的的方方式式发发展展，，消消费费者者购购房房将将更更趋趋理理性性。。岚岚山山做做为为沿沿海海城城市市，，目目前前房房价价处处于于低低位位水水平平，，具具有有较较大大的的投投资资升升值值空空间间。。另另外外海海上上娱娱乐乐城城的的规规划划建建设设也也将将会会促促动动岚岚山山房房产产市市场场发发展展；；但国国家家政政策策的的调调控控势势必必对对以以外外销销为为主主导导的的岚岚山山房房产产市市场场形形成成严严重重的的打打击击。。2011年下下半半年年岚岚山山房房产产市市场场形形势势不不容容乐乐观观！！另外外，，随随着着各各项项目目2011年集集中中上上市市，，本本年年度度岚岚山山楼楼市市的的竞竞争争也也将将更更加加激激烈烈。。第四四部部分分：：第1年营营销销目目标标及及推推广广计计划划一、、项项目目年年度度整整体体营营销销计计划划实实现现目目标标（一一））年年度度整整体体销销售售目目标标(建议议项项目目均均价价不不宜宜超超过过4800元/平米米,基于于该该均均价价,做出出以以下下销销售售及及回回款款目目标标））8、9月预预计计销销售售额额达达1.3亿元元,回款款8000万元元至12月预预计计总总销销售售额额1.9亿元元,总回回款款1.2亿至2012年7月预预计计总总销销售售额额2.6亿元元,总回回款款2亿元元7月中中下下旬旬进进入入强强力力宣宣传传期期，，借借助助海海上上娱娱乐乐城城，，塑塑造造项项目目一一线线海海景景、、南南向向观观海海的的项项目目形形象象和和美美誉誉度度，，争争取取项项目目在在岚岚山山乃乃至至全全市市、、全全省省占占据据较较大大市市场场份份额额。。为认认购购、、选选房房、、销销售售等等节节点点提提供供强强有有力力的的宣宣传传推推广广支支持持，，有有效效促促进进销销售售。。通过过山山东东半半岛岛蓝蓝色色海海洋洋经经济济等等卖卖点点阐阐述述进进一一步步提提升升，，塑塑造造项项目目尊尊荣荣、、优优雅雅、、时时尚尚的的中中高高端端海海滨滨楼楼盘盘形形象象，，同同时时配配合合项项目目一一期期住住宅宅低低价价入入市市的的销销售售策策略略全全面面吸吸引引客客户户对对本本项项目目的的关关注注和和兴兴趣趣。。（二）2011年整体推推广目标标1、项目品品牌目标标通过项目目营销推推广工作作，使市市场和消消费者对对项目完完成从关关注—认知—认同—青睐的转转变，树树立项目目中高端端市场形形象和良良好的品品牌美誉誉度，提提升客户户对项目目品牌的的忠诚度度。2、企业品品牌目标标通过对企企业的宣宣传，塑塑造项目目金牌地地产，岚岚山高档档精品大大盘的形形象，对对项目成成功开发发和营销销推广起起到促进进作用。。同时进进一步提提升企业业的品牌牌知名度度和美誉誉度。企业品牌牌目标＋项目品牌牌目标（三）2011年品牌目目标三、2011年推盘计计划及销销售目标标分解（一）项项目一期期预计7月底开盘盘，建议议首选200套左右的的房源低低价入市市（二）推推盘计划划——第一批次次房源推推售计划划解筹日期期：2011年7月下旬，，建议7月30日（吉日日周六）），待商商讨后最最终确定定。推售房源源：各种种户型搭搭配（待待商定））强销期：：2011年8月下旬——9月预计销售售周期：：2011年8月——12月下旬价格原则则：建议本案案一期采采取低开开高走的的定价策策略，塑塑造楼盘盘的较高高性价比比，快速速抢占市市场，引引爆首次次开盘。。同时对对市场进进行价格格试水，，让市场场来去定定价，并并为后期期房源定定价和推推售提供供参考。。（三）推推盘计划划——整盘销售售目标分分解2011年一期可可售房源源数量698套，8月-9月预计去去化40%。在10月-12月三个月月，预计计销售率率达到60%以上，至至2012年7月预计销销售率达达80%以上。实实现分次次蓄客、、小涨快快推、快快推盘、、早回款款的整体体目标。。第五部分分：2011年营销推推广策略略品牌形象象和销售业绩绩双提升升一、2011年整体营营销推广广思路销售为主主品牌先行行2011年项目所所有营销销推广工工作需紧紧密围绕绕销售节节点和品品牌形象提升升而开展展，在持持续提升升项目和和环海置置业品牌牌形象的同时时，全力力促进后后期房源源去化。。如何将整整体思路路贯穿至至所有营销销推广工工作中？？如何实现现品牌形形象与销销售业绩绩双双腾飞飞？！营销三大大攻坚战战营销六大大战线二、2011营销推广广六大战战线销售线推广线物业展示示线活动线包装展示示线客户维护护线（一）营营销六大大战线——销售线销售团队队建设策策略目标：持续提高高销售团团队接待待水平和和谈判能能力，提提高业务务和职业业道德素素养，为为后期房房源销售售打造一一支充满满战斗力的的销售队队伍。手段：稳定销售售队伍规规模；加加强礼仪仪和专业业知识培培训，并并进行严严格监督督考核；；同时完完善公司司制度体体系，为为员工发展展提供制制度保障障。价格策略略目的：有效促进进当期房房源销售售；持续续提高项项目利润润率；传传递房源源升值信信息；挤挤压上一一批次房房源去化化。规避避客户毁约约退房风风险。策略：采取低开开高走策策略。每每次推盘盘的价格格，要比比上一次次提高50-200元/平米。大客户开开发策略略列出岚山山各大重重点企业业、效益益好的企企业、事事业单位位、社团团组织（（如企业业家协会会、律师师协会、、工商联联组织））、私营营业主以以及岚山山各乡镇镇私营业业主的名名单，罗罗列日照照市区投投资客群群等，由由专人逐逐一进行行拜访，，做针对对性行销销推介。。备注：建议本项项目加大大行销及及开发外外地大客客户的力力度。人脉营销销策略目的：充分利用用环海置置业、海海韵营销销的人脉脉和社会会资源，，为营销销推广的的开展提提供强力力支持。。策略：利用所有有的人脉脉资源为为圈层营营销、老老客户资资源、大大客户开开发、异异业结盟盟、直销销推介会会等营销销工作打打好前站站工作；；与政府府各部门门建立良良好关系系，提前前获得最最新楼市市政策信信息，做做好应对对之策。。全员营销销策略目的：充分利用用所有员员工的社社会资源源，拓展展销售渠渠道，促促进项目目尽快去去化。策略：发动公司司所有员员工拓展展自身社社会关系系网，实实行全员员营销；；同时，，公司应应当继续续深化和和完善全全员营销销政策，，提高奖奖励幅度度，重奖奖有突出出贡献的的非销售售部的员员工，提提高拓展展积极性性。异业联盟盟策略目的：充分利用用其他高高端社会会团体和和组织客客户资源源，进行行资源共共享，促促进项目目销售。。策略：建建议与日照市市区、岚岚山当地地主要的的高档消消费团体体，如：：银行、、高级美美容服务务机构、、高级健健身俱乐乐部、汽汽车4S店等一些些高端机机构进行行异业联联盟。对对双方的的会员或或客户进进行相应应的商品品和服务务优惠，，实现合合作双赢赢。外销策略略目的：开拓项目目销售渠渠道，扩扩大客群群区域来来源，促促进项目目快速去去化。策略：一、日照照市区销销售1、建议在在日照市市区最繁繁华的商商场（如如新玛特特）入口口处设置置一个形形象及销销售展示示厅，并并安排置置业顾问问长期驻驻守，吸吸引市区区投资客客。2、针对市市区投资资客群，，可选择择日照日日报、黄黄海晨刊刊、齐鲁鲁晚报、、晨鸿信信息等主主流媒体体吸引日日照地区区投资客客的兴趣趣。二、异地地销售及及各地广广告推广广费用建建议建议海上上明月城城重点选选择省内内：莱芜、枣枣庄、济济南、临临沂、济济宁、泰泰安、淄淄博、滨滨州、东东营、潍潍坊等内陆市市场；省外：江苏连连云港、、江苏徐徐州、安安徽淮北北、山西西太原为为主要销销售突破破点，展展开宣传传。外地地市场2011年计划广广告总投投入约为为65万元：临临沂、济济宁、枣枣庄、泰泰安、莱莱芜、淄淄博6个地区各各建议投投入8万元。其其余费用用可以根根据市场场反馈情情况灵活活调配。。推广建议议：各地报纸纸广告、、电视广广告、飞飞字广告告、手机机短信、、宣传单单页、LED广告、信信函直投投等。（具体投投入费用用视成交交效果可可灵活调调整，开开发商确确定宣传传区域后后，由当当地分销销商提报报具体的的广告投投放计划划。）下列几个个城市作作为重点点宣传地地区！临沂:地处鲁南南地区，，全国五五大批发发市场之之一，收收入较高高，人口口居多，，城市环环境较为为恶劣，，外地投投资置业业欲望较较强。适宜宣传传途径：：鲁南商商报、电电视广告告、手机机短信、、宣传单单页。济宁：地处鲁南南地区，，兖矿隶隶属该地地区，矿矿工收入入颇高，，具备异异地投资资置业条条件。适宜宣传传途径：：宣传单单页、手手机短信信、电视视广告、、报纸广广告、兖兖矿内部部刊物等等。枣庄：主要针对对滕州地地区，滕滕州每年年上缴利利税占整整个枣庄庄城市的的50%以上，以以中小企企业、私私人煤矿矿、灰色色收入人人群居多多，具备备异地投投资置业业条件。。适宜宣传传途径：：报纸广广告、飞飞字广告告、手机机短信、、宣传单单页。泰安：重点针对对新泰地地区，新新泰在整整个泰安安所有县县级市里里排名第第一位，，以中小小企业、、私人煤煤矿居多多，人均均收入较较高，具具备异地地投资置置业条件件。适宜宣传传途径：：报纸广广告、飞飞字广告告、手机机短信、、宣传单单页。莱芜：重点针对对莱钢区区域，莱莱钢目前前为省内内购买力力较强的的外地分分销网络络，员工工收入较较高，工工作环境境非常恶恶劣，并并且前期期购房客客户已感感受到购购房投资资的收益益，还有有山钢落落户在岚岚山，是是莱钢与与济钢联联手打造造的精品品钢生产产基地，，势必会会有很大大一部分分职工派派到岚山山来，这这部分客客户群体体都是刚刚性需求求，重点点考虑做做下文章章。适宜宣传途途径：莱钢钢内部刊物物、手机短短信、电视视广告、飞飞字广告、、宣传单页页、商场门门口设LED广告等。淄博：地处鲁中地地区，内地地城市，省省内工业排排名第一，，一座老工工业型城市市，人口居居多，人均均收入在省省内名列前前茅，城市市环境较恶恶劣，具备备异地投资资置业条件件，之前客客户群体多多在烟台、、威海所开开发项目购购买。适宜宣传途途径：手机机短信、报报纸广告、、飞字广告告、宣传单单页、商场场门口设LED广告等。（二）营销销六大战线线——包装展示线线售楼处、贵贵宾室包装装及形象提提升售楼处作为楼盘销销售场所，，售楼处形形象直接代代表着项目目和开发商商品牌形象象。因此售售楼处的包包装和形象象提升显得得尤其重要要。售楼处、贵贵宾室包装装方案目前前正处于装装修执行阶阶段。建议议2011年7月20日之前完工工。窗帘、、沙盘、桌桌椅、室内内看板、空空调及其他他销售物料料也应尽快快筹备并落落实。另外，2011年根据选房房、开盘、、公关活动动等营销节节点需要，，对售楼处处进行阶段段性装扮。。样板房包装装展示目的：通过高贵、、奢雅、精精致的样板板房，向客客户直观展展示户型特特色和布局局特点，给给客户以直直观感染力力和心理触触动，激发发客户购房房兴趣和欲欲望，促进进房源快速速销售。建议××××尽快落实样样板房装修修事宜，并并尽早实施施动工，最最好能赶上上9月份完工投投入使用。样板房装修修原则拿出海景洋洋房作为样样板间，板间装修风风格需与项项目建筑风风格以及目目标客群居居住特征相相匹配，需需将户型特特色优势充充分展示出出来。整体体应奢雅、、大气、精精致，直观观传递出尊尊荣、优雅雅、观海、、浪漫、休休闲的生活活气息。意义：物业服务是是彰显中高高端社区品品质的重要要因素。对对于中高端端客户来说说，高标准准人性化的的物业服务务不仅为其其提供了高高标准的居居住品质，，也是体现现其尊贵社社会地位，，展示其成成功的一种种方式。背景：对于本项目目来说，除除了部分房房源销售会会考虑赠送送观海露台台，另外园园林景观规规划设计比比较到位等等，缺乏其其他独特竞竞争优势，，缺乏一个个彰显高端端社区的鲜鲜明标签。。通过我们对对岚山楼市市的调研，，发现在售售楼盘的物物业公司和和服务均无无特色而言言。可以说说物业因素素是岚山楼楼盘的一大大软肋。而而这对于本本项目，恰恰恰提供了了一个树立立独特竞争争优势，提提升项目形形象的机会会。（三）营销销六大战线线——物业服务展展示线物业展示策策略售楼处现场场物业展示示：售楼处现场场增加2名保安人员员。建议在在售楼处门门口设置保保安岗亭和和保安人员员，引导客客户停车，，并为来访访客户开门门。引进高端物物管顾问：：全国知名物物管顾问公公司，如戴戴德梁行、、万科物业业、中海物物业等，对对项目物业业团队进行行培训和指指导，并通通过媒体等等进行大力力宣传炒作作，以此提提升项目高高端形象。。物业服务活活动炒作：：在9月初举办物物业服务宣宣誓仪式，，借此炒作作项目高端端物业服务务，吸引市市民和业主主的关注和和兴趣，塑塑造项目尊尊贵、优雅雅、安全的的高端社区区形象。（四）营销销六大战线线——客户维护线线客户是本项项目最为宝宝贵的资源源之一，其其良好口碑碑对于项目目品牌形象象的提升有有很大意义义；其对亲亲友的推荐荐是项目最最为主要的的来访、成成交途径之之一，对于于销售目标标的实现起起着至关重重要的作用用。建议8-9月黄金周期期间集中××置业第一批批老客户搞搞一次岚山一日游游活动。（具体活动方方案另外提提报）2011年自第一批批次客户开开始，应重重视和加强强客户维护护沟通工作作，提升客客户满意度度和美誉度度。建议项项目建立客客户档案，，并从以下下几个方面面开展客户户维护沟通通工作。1、节日、生生日等祝福福：通过贺卡、、短信、电电话、赠送送礼品等方方式对客户户进行节日日、生日祝祝福等。2、客户积分分奖励：对来访、购购房、推荐荐新客户、、参加项目目活动的客客户分别进进行积分。。积分达到到一定程度度后可享受受奖励或抵抵扣购房优优惠等。3、老带新活活动：客户介绍是是项目最为为重要的成成交途径之之一，需出出台极具吸吸引力的““老带新””现金奖励励政策，激激发业主介介绍新客户户积极性和和热情。4、客户公关关活动：围绕老客户户不定期举举办联谊活活动、社区区活动等，，拉进客户户与项目感感情，提升升项目口碑碑和美誉度度。5、项目品质质提升：打造项目高高端品质，，加快项目目工程进度度，落实各各项承诺，，是最为根根本的客户户维护之道道。客户维护主主要策略（五）营销销六大战线线——公关活动线线公关活动的的成功举办办和大力炒炒作，可以以有效吸引引市民及业业主对本项项目的关注注和兴趣，，提升项目目知名度、、美誉度、、品牌形象象。2011年，公关活活动应紧密密配合项目目营销推广广节点，着着眼于传递递项目特色色、高端品品质、生活活方式，提提升项目美美誉度和品品牌形象，，有效促进进项目销售售。建议7月底一期开开盘日，可可选择以下下活动进行行公关活动动：1、邀请省内内知名主持持人李鑫主主持，搞一一次岚山赶海儿童夏夏令营活动动。本地与外外地家庭均均可参加。。针对外地地家庭可实实行优惠政政策，如免免路费或者者赠购房券券等。并借借助知名主主持人的名名星效应吸吸引岚山区区本地客户户，聚集人人气。2、全城大送礼礼活动为了在短期期内吸引全全城客户关关注本项目目，深挖并并积累客户户，聚集人人气，为7月下旬开盘盘造势。开开发商应充充分利用旅旅游旺季这这个海景房房的黄金消消费期，综综合××××住宅项目目目前所面对对的潜在消消费群体——中高档客群群，进行有有效的促销销活动，充充分吸引目目标客群的的眼球，并并让他们充充分体验××××的大手笔馈馈赠活动，，提高目标标客群的消消费热情，，提升海上上明月城项项目以及环环海置业的的社会知名名度。活动内容:①凡7月15日—29日，全城轿轿车一族凭凭身份证和和行驶证，，可在×××售楼处，做做登记后免免费领取价价值298元的品牌皮皮具三件套套（钱包、、腰带、领领带）礼盒盒一套和““明月贵宾宾银卡”一一张（购房房可抵3000元房款，转转赠他人使使用有效）），抽奖券券一张，赠赠完为止。。（银卡内内容待定））。②登记领取取礼品的客客户还可凭凭抽奖券参参加7月30日的开盘抽抽奖活动，，有机会赢赢得最高达达5万元房款等等多项大奖奖。③开盘当日日设置多个个奖项。（（奖项待定定）（六）营销销六大战线线——推广线推广主体思思路2011年××××营销推广工工作将紧密密围绕营销销节点开展展，并着眼眼于提升项目和公司司品牌形象象，为销售售线提供强强大的宣传传推广支持持。推广诉求点点1、项目营销销节点信息息：配合营销节节点安排，，传递项目目各营销节节点信息，，宣传项目目选房、开开盘、以及及公关活动动信息。2、项目所倡倡导的生活活方式：通过对项目目卖点分析析总结，归归纳出项目目卖点所带带来的客户户利益点，，阐述项目目尊贵海滨滨、浪漫优优雅、幸福福休闲的生生活方式和和生活品位位。媒体策略媒体排期原原则：根据营销节节点、形象象宣传需要要和楼市淡淡旺季等因因素，策略略性分阶段段安排媒体体投放。最最大化提高高来电、来来客量，为为选房、开开盘等提供供充足的客客户资源。。媒体选择原原则：结合项目特特质和媒体体特性对相相关媒体进进行初步筛筛选，并根根据媒体性性价比安排排媒体的比比重。1、由于岚山山当地媒体体资源较少少。因此，，重点选取取户外广告、、DM广告、单页页、网络、、飞字、短短信群发、、信函直投投等几种集中中性价比较较高的媒体体作为本项项目主要媒媒体。2、日照市区区报纸可选选择日照日报、、黄海晨刊刊、齐鲁晚晚报少量投放广广告。晨鸿信息可作为吸引中低客客群的主流流媒体进行投放。。3、外地市场场，待开发发商确定后后，由当地地分销商提提报具体的的广告计划划三、2011年营销推广广三大战役役11.511.611.711.811.911.1011.1111.12第1大战：第一一批房源攻攻击战攻击核心：：一批房源蓄蓄客、认购购、选房攻击时间：：2011年7月10日-7月下旬第一批次房房源7月30日解筹第4大战：剩余余房源促销销攻坚战攻击核心：：特定房源源促销攻击时间：：2011年11月—12月剩余房源促促销期第2大战：第二二批房源攻攻击战攻击核心：：二批房源加加推攻击时间：：2011.8月第2批次房源8月底加推第3大战：3批房源攻坚坚战攻击核心：：三批房源源攻击时间：：2011.9月-10月第一大战：：第一批次次房源攻坚坚战日期：2011年7月10日-7月下旬(开盘)阶段目标：：1、销售：一一批次房源源全力蓄客客期，圆满满完成一批批次房源认认购、选房房工作。2、推广：为为一批房源源解筹提供供必需的来来电、来访访量，并进进一步提升升项目和海海纳品牌形形象。3、借助前期期宣传活动动，做好业业主维护沟沟通工作，，提升项目目和××置业美誉度度。第一大战：：第一批次次房源攻坚坚战——工作重点攻击点一：：全城大送送礼活动核心点：活动方案制制定,宣传推广展展开,一批次房源源蓄客期。。攻击点四：：大企业事事业单位行行销核心点：与山钢（日日钢、济钢钢、莱钢））、岚山港港、黄海粮粮油、企事事业单位、、政府等机机构、团体体开展合作作，派行销销人员上门门派发单页页，展开全全新的行销销。攻击点三：：第一批次次房源认筹筹、解筹活活动核心点：认筹、解筹筹方案制定定；解筹物物料准备和和活动执行行；提高排排号量和选选房量；解解筹活动总总结。攻击点二：：日照赶海海儿童夏令令营活动核心点：利用海景资资源及明星星主持人效效应全面吸吸引本地、、外地家庭庭的参与。。为开盘造造势，吸引引人气，并并以最终提提升销售率率为目的。。目的：通过公关活活动，充分分吸引岚山山本地客群群对本项目目的兴趣；；并通过DM投递，吸大大型企事业业员工和乡乡镇居民。。提高售楼楼处来电、、来客、成成交量。方法：安排行销人人员针对岚岚山本地的的山钢、岚岚山港、银银行、高档档酒店、企企事业单位位、政府机机构、私营营业主等客客群进行上上门行销，，将本项目目小礼品赠赠送给其客客户或员工工。派销售售人员到万万德福、新新玛特商场场、银座、、安东卫市市场、各乡乡镇集市等等地发放DM单页等。攻击点：深挖挖本地客户，，及开展大型型企事业单位位行销工作第二大战：第二批次房源源攻坚战阶段目标：1、销售：挤压压和促进前一一批次房源销销售，做好第第二批次房源源开盘工作，，努力提高解筹率2、推广：为第第二批次房源源解筹工作提提供支持，进进一步提升项项目和××置业品牌形象。日期：2011年8月-9月第二大战：第第二批次房源源攻坚战——工作重点攻击点二：第第二批次房源源解筹活动核心点：强力排号蓄客客；定价策略略、促销策略略；解筹现场场氛围营造、、流程把控；力求达到到较高解筹率率。攻击点一：媒媒体全面攻击击核心点：户外媒体、报报纸、夹报、、dm单、网络、短短信群发、信信函直投等全全部媒体高频频次集中宣传传二批房源公公映信息；并并通过文字、、画面、卖点点等进一步提提升项目形象象。攻击点三：浪浪漫七夕活动动等核心点：邀请前期及意意向客户至售售楼处现场参参加活动，通通过浪漫七夕夕等一系列活活动，让客户户感受到丰富富多彩、乐趣趣横生的健康康娱乐生活。。●邀请情侣参加加各种有奖趣趣味活动，并并参与抽奖送送婚房活动。。攻击点：浪漫漫七夕，幸福福相约——七夕主题活动动目的：引起即将结婚婚的首次置业业者对本案的的关注和兴趣趣，促进一批次房房源去化；提提升项目美誉誉度和品牌形形象。时间：2011年8月6日（农历7月7日）地点：×××售楼处及门前前广场人物：日照市(岚山)20-30岁的情侣等主要内容：送送你一朵玫瑰瑰花、有奖趣味游戏戏、住宅专题题推荐会、抽抽奖活动（特特等奖购房享享特大优惠））。第三大战：第第三批次房源源攻坚战日期：2011年9月-10月阶段目标：1、销售：挤压压和去化前期期剩余房源，，全力去化第第一、二批次次房源，努力力提高第三批批次房源的成成交2、推广：围绕绕南面观海的的优势，针对对“超高性价比比海景房”等概念，可可举办类似“山东省省内南向观海海的好房子有有哪些？”这这样的主题论论坛活动，为第二、三批批次优质房源源解筹工作做做好宣传，为为排号选房提提供大量来电电、来访，进进一步提升项项目和环海置置业品牌形象象。第三大战：第第三批房源攻攻坚战——工作重点攻击点三：第第三批房源解解筹活动核心点：强力排号蓄客客；定价策略略、促销策略略；解筹现场场氛围营造、、流程把控；力求达到到较高解筹率率。攻击点一：山东省内南向向观海的好房房子有哪些？？核心点：邀请相关专家家和意向客户户共同参加。。攻击点二：顶顶级物业管理理公司签约仪仪式核心点：邀请业主及客客户参加签约约仪式，兑现现项目“××物业，顶级礼礼遇”的承诺，同时借助助物管公司知知名度，提升升项目及品牌牌形象。攻击点二：XX物管顾问公司司签约仪式目的：兑现项目“××物业，顶级礼礼遇”的承诺诺，同时借助助物管公司品牌知知名度，提升升项目品牌形形象，增加卖卖点。时间：2011年10月中下旬地点：×××大酒店人物：媒体+新老客户+公司领导主要活动：高端物业解析析、歌舞表演演、签约仪式式、双方领导导合影留念、礼品品发放。第四大战：2011年扫尾战日期：2011年10月份以后-12月阶段目标：1、通过促销、、特定房源集集中宣传等策策略，对项目目剩余房源进进行全力去化化2、推广：通过过准现房、工工程、销售率率等宣传，进进一步提升项项目形象，并并着重万城置业业的品质宣传传和品牌形象象塑造，为后后期项目开发发建设奠定品品牌基础。第四大战：2011年扫尾—工作重点攻击点一：一一期剩余房源源集中促销核心点：举行行盛大营销活活动，全面吸吸引媒体和市市民对项目关关注；对其它它剩余房源进行针对对性宣传和促促销，通过优优惠、赠送装装修款等方式式快速去化。。攻击点三：一一期项目全面面总结回顾核心点：对一一期项目操盘盘经验得失进进行全面总结结回顾，为后后期项目开发发建设提供经验和指导。。攻击点二：金金牌物业服务务宣誓仪式核心点：物业业宣誓仪式，，有奖征集物物业服务建议议，炒作品牌牌物业顾问优优势，传递物业服务务品质。背景：开盘第一阶段段销售率超50%以上，预计剩剩余房源以顶顶层房源及大大户型房源为为主。目的：全力促进剩余余房源去化时间：2011年10月以后策略：建议对剩余房房源进行优惠惠促销，如送送装修款、折折扣促销、特特价房促销等等。攻击点一：特特定房源集中中宣传目的：吸引媒体和市市民关注，将将高端物业服服务传递给市市民和业主，提高项目目美誉度和高高端形象。时间：2011年10月下旬地点：×××售楼处人物：政府人员、物物业协会领导导、媒体人员员、物业公司司、业主、意意向客户等等内容：物业公司宣誓誓仪式、物业业公司服务内内容和特色项项目介绍、智智能化体系演演示、参观等等，礼品赠送送等。攻击点三：物物业公司服务务宣誓仪式广告费投放计计划项目第一年广广告费建议投投入150万广告费:即一期销售额额的0.5%（0.1%作为前期项目目整体形象广广告投放0.4%主要作为项目目本地外地销销售推广及促促销广告投放放）（详略。。。。）一期房源开盘盘前后预计投投放30万广告费（约约占年广告费费20%左右）结束语2011年下半年，机机遇与挑战并并存！我们坚坚信，“××××”项目在营销推推广六大战线线、四大战役役的强力推动动之下，在多多方精英的团团结努力之下下，必将创造造新的销售奇奇迹。TheEndThankYou神圣的工作作在每个人人的日常事事务里，理理想的前途途在于一点点一滴做起起。创造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再创造。。逆境境给给人人宝宝贵贵的的磨磨练练机机会会。。只只有有经经得得起起环环境境考考验验的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的强强者者。。22:5522:5522:55:0822:55:08所谓谓天天才才，，只只不不过过是是把把别别人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。强烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有强强大大的的动动力力才才能能在在好好的的职职业业中中获获得得成成功功。。你你必必须须在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必须须尽尽力力抓抓住住那那个个机机会会。。患难难可可以以试试验验一一个个人人的的品品格格，，非非常常的的境境遇遇方方才才可可以以显显出出非非常常的的气气节节;风平平浪浪静静的的海海面面，，所所有有的的船船只只都都可可以以并并驱驱竞竞胜胜。。命命运运的的铁铁拳拳击击中中要要害害的的时时候候，，只只有有大大勇勇大大智智的的人人才才能能够够处处之之泰泰然然。。不放过任何细细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的竞竞争优势，就就是比你的竞竞争对手学习习得更快的能能力。把你的竞争对对手视为对手手而非敌人，，将会更有益益。一旦做出决定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行动!如果通用公司司不能在某一一个领域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就会把它在这这个领域的生生意买掉或退退出这个领域域。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展，既不不要靠耸人听听闻的利润，，也不要在市市场不景气时时，突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2322:55:08在艰难时期，，企业要想获获得生存下去去的机会，唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存，仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力，千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位，尊重员工工是成功的关关键。让流程程说话话，流流程是是将说说转化化为做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2322:55:08在一个个崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定会获获得成成功。。微软离离破产产永远远只有有18个月。。坚持是一种种智慧，固固执是一种种死板。1月-231月-23命运是一件件很不可思思议的东西西。虽人各各有志，但但往往在实实现理想时时，会遭遇遇到许多困困难，反而而会使自己己走向与志志趣相反的的路，而一一举成功。。一个管理者者如果不了了解其下属属的工作，，那他就无无法有效地地管理他们们。人们所认认识到的的是成功功者往往往经历了了更多的的失败，，只是他他们从失失败中站站起来并并继续向向前。22:55:0822:551月-23等待。我我将要在在这三块块基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百计计请一个个高招的的专家医医生，还还不如请请一个随随叫随到到且价格格便宜的的江湖郎郎中。是员工养养活了公公司。2023/1/522:55能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是伟大的的。不满足让让客户满满意，要要追求让让客户感感动，创创造客户户终身价价值。新经济时时代，不不是大鱼鱼吃小鱼鱼，而是是快鱼吃吃慢鱼。。路是脚踏出来来的，历史是是人写出来的的。人的每一一步行动都在在书写自己的的历史。05一月202310:55下下午1月-23差错发生在细细节，成功取取决于系统。。速度就是一切切，它是竞争争不可或缺的的因素。管得少，就是是管得好。05一月2023命运本来就不不公平所以我我要改变命运运。投机取巧的的人。10:55:08下下午22:55:08质量是维护护顾客忠诚诚的最好保保证。最好的CEO是构建他们们的团队来来达成梦想想，即便是是迈克尔·乔丹也需要要队友来一一起打比赛赛。2023/1/522:551月-23在这个世界界上，没有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念还还站立的话话。一个个人人要要发发现现卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百万万个个人人在在失失败败的的探探索索和和悲悲惨惨的的错错误误中中毁毁掉掉自自己己的的生生命命。。1月月-2322:55:08感情情投投资资是是在在所所有有投投资资中中，，花花费费最最少少，，回回报报率率最最高高的的投投资资。。壮士临临阵决决死哪哪管些些许伤伤痕，，向千千年老老魔作作战，，为百百代新新风斗斗争。。慷慨慨掷此此身。。2023/1/522:55:0822:551月-23谢谢各各位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:55:0822:55:0822:551/5/202310:55:08PM11、以我独沈沈久，