某年珠江帝景营销推广方案

2004年珠江帝景

营销推广方案目录二、专题部分产品销售价格推广主题推广模式营销模式营销费用产品包装广告表现

三、计划部分产品销售主题活动媒介计划舆论一、前言发展节奏总体策略产品形象市场形象1、发展节奏58红：工程进度绿：产品计划黄：销售事件2月西区立面开工3月大堂电梯间公共走道园林结构种植开工4月立面完成园林结构完成大堂电梯间公共走道园林商业完成6月西区公共部分全部完成6＃、7＃立面完成7月园林开放、幼儿园立面完成西区全面竣工投入使用1＃开盘6＃、7＃部分毛坯开盘17＃、18＃20＃部分开盘北街商业车位开售2＃进入清盘销售持续高峰5、15＃进入清盘3、12＃进入清盘16＃进入清盘商业开街酒店开放公寓交楼园林启动商业招租园林基本开放交楼准备6＃、7＃17＃、18＃20＃剩余部分开盘西区交楼幼儿园开放18、20＃竣工交楼2、总体策略工程形象是基础和先决条件，价格策略和销售技巧是根本，推广策略是关键。以产品和事件为中心，铺排推广节奏、销售节点和促销措施。把握立面完工、会所开放、欧洲风情商业走廊完成开街和园林落成几个节点，合理定价，完善销售渠道，整合资源，加强推广，制造销售高潮。单一主题传播，重点突破，不求面面俱到，制造行业和市场影响力。3、产品形象90万平米欧洲城→集成社区→集成生活随着项目的发展，90万平米欧洲城作为项目的推广主题实际上已经不再适合，而且，仅就结果来看，这个主题并没有取得应有的成绩。因此，在整体项目工程形象有所推进的情况下，需要引进集成社区这一概念，以延续前面的规模优势，注入生活品质，并随着入住的来临，明确集成生活概念，强调人性互动。4、市场形象边缘项目→主流项目通过2003年秋季以来对于项目的重新包装和商业部分的开盘，珠江帝景前期的边缘和滞销形象已经得到了一定的改善，加之合生创展集团在北京的影响力日益提高，珠江帝景的市场形象也得到了一定的提高，现在基本上处于主流与边缘之间，需要进一步的提升。5、2004年营销推广基本情况一览2－4月时间工程计划产品计划活动计划2月1、17外装，园林土地平整公寓和中心板楼为主，住宅辅助，全面推出3月2、3、5、6立面，1、17的大堂；园林结构和树木栽植、网球场利用外立面、工程进度（准现房）、酒店包装原有货品，6＃、7＃部分开盘，园林动工国贸房展会拉开销售高潮；园林启动仪式及植物认养、插花讲座，环评及空气检验报告公布；中国建筑艺术奖推广；酒店、会所开放4月12、15、16立面，3、5、6大堂，1、17的电梯走道；水景、网球场开放2＃开始清盘一口价，大堂陆续开放，包装原有货品4．12复活节活动：现场插花比赛、摄影比赛；物业顾问进场；广场售楼开始；欧洲游出发仪式5、2004年营销推广基本情况一览5月2、3、5、6的电梯走道，12、15、16、18、20的大堂，18、20的立面5＃开始清盘一口价，车位开售，电梯走道陆续开放，包装原有货品专属度假领地初体验；母亲节广场音乐会；黄金周购房特惠；物业顾问全面入住6月12、15、16、18、20的电梯走道完成，草本植物栽植完成16＃开始清盘一口价，幼儿园立面完成，风雨联廊开放，包装原有货品，1＃、17＃交楼，20＃部分开盘，商业开街、酒店开放亲子教育讲座、幼儿园名师推荐、拼图大赛；父亲节书画家现场写生比赛，公益义卖，业主高级古玩讲座、沙龙；欧洲风情商业走廊开街仪式、商家签约；7月内装修基本完成；园林完成开放15＃开始清盘一口价，园林细节落成围棋课堂、音乐课堂、业主围棋交流赛；业主委员会成立，完全生活手册发行；物业公司家政课堂，每周一课；全球推广转站东南亚；公益活动；8月内装修全面完工商业旗舰店进驻，2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、16＃交楼公益活动；新版电视广告片拍摄；商业全面开业5、2004年营销推广基本情况一览9月

学校立面完成，包装原有货品秋季房展会；商业营业；中秋节业主慰问演出10月

2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、16＃全面金秋特惠，6＃、7＃、20＃继续推出新品全球推广胜利结束；马术、高尔夫比赛，专属度假领地再度体验，千家业主广场大联欢；10月万圣节、幼儿园开园仪式；11月

2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、16＃包装感恩节大型业主联谊活动、古玩讲座及收藏爱好者协会成立、桥牌讲座、桥牌观摩、红酒讲座12月

2＃、3＃、5＃、12＃、15＃、16＃包装圣诞节、新年大赠礼、晚会礼仪讲座圣诞节、新年活动专题1、产品存在问题我项目多为大户型，同等规格的格局面积要远远大于周边的竞争项目和主流市场的需求，具有一定的舒适性和可持续发展性，但是，消费压力过大。精装修部分规格不高，不太易于满足北京市场对于装修的需求。户型种类较少，产品同质化较严重。欧式风格是一面双刃剑，不易于把握，并易于引起反感。专题1、产产品解决方案案通过部分分毛坯房房，拉开开产品档档次差距距，提高高适应性性，扩大大竞争力力，与苹苹果社区区、石韵韵浩庭、、风度柏柏林、富富力城争争夺客户户资源。。立足市场场现状，，拉开价价格差距距，通过过高等级级精装修修和定制制化酒店店式服务务或者家家电赠送送、教育育赠送提提高部分分高端产产品的装装修水平平，利用用会所、、立面、、广场、、大堂等等强化品品质感，，利用园园林优势势，作高高档豪华华版升级级产品，，直接与与华贸中中心、棕棕榈泉等等超高端端项目争争夺市场场。加强酒店店式服务务公寓和和酒店的的带动效效应。提提高酒店店式服务务公寓的的品质和和价格，，为住宅宅的销售售作基础础。在3、4月份推推出部分分新货，，并予以以较高的的价格，，一方面面以应对对新盘的的冲击，，一方面面为消化化原有货货品提供供价格支支持。专题2、、销售计计划0200040006000800010000120001400016000123456789101112住宅公寓车位商业合计专题3、、价格根据集团团公司对对于帝景景项目今今年均价价要求，，项目公公司在周周边市场场调研以以及现有有尾房数数据统计计的基础础上，制制定以下下定价思思路：对于四栋栋在售塔塔楼（2#、5#、12#、、16#）四层层以下存存在严重重遮挡以以及受未未来底商商室外空空调机噪噪音影响响的户型型采取特特价倾销销的方式式，以牺牺牲短期期损失换换取公司司长期效效益为目目的；针对板楼楼（3#、15#）剩剩余房间间现行价价格偏高高的现象象，下幅幅价格水水平，使使之与塔塔楼均价价差减小小，增强强板楼销销售竞争争力；新推楼宇宇采取面面市价格格比在售售房要略略有提升升，以次次来赢得得市场对对本项目目的信心心；珠江帝景景商业街街.jpg专题4、、推广主主题推广及操操作主题题：现实实兑现想想象、完完美集成成生活进入2004年年，随着着项目发发展，珠珠江帝景景也将从从一个传传说中的的“欧洲洲城”变变成了实实实在在在的一个个生活空空间，因因此，我我们初步步拟定以以“现实实兑现想想象、完完美集成成生活””为操作作主题，，其中，现实是点，集成是线，点点与线将将构成全全年推广广的完整整结构。。以“产品品”和““事件””为中心心，通过过对于““产品““和“事事件”的的结合演演绎，虚虚实结合合，从物物质到精精神层面面，全面面覆盖产产品的特特性与市市场号召召力，从从产品价价值、品品质、感感受的结结合等多多方面进进行诉求求。同时，鉴鉴于珠江江帝景物物业类型型相对丰丰富，不不易于统统一，因因此，对对于推广广主题并并不作过过分的强强调和重重视，而而是希望望通过每每阶段广广告的使使用来进进行每一一卖点的的逐一分分解，强强化产品品的价值值、品质质和感受受。加强单一一主题传传播，确确定阶段段传播主主题，反反复演绎绎，强化化效果。。专题4、、推广主主题第一阶段段：1月－4月，以以价值和和品质为为核心，，通过投投资概念念（商业业部分和和公寓部部分）的的引进，，进一步步强化区区域价值值和产品品价值，，同时，，加之周周边一些些新项目目的出现现，借新新盘对于于区域价价值的带带动，加加强对于于区域价价值和产产品价值值的塑造造，加之之在三四四月份，，珠江帝帝景大多多数立面面和会所所的亮相相，即可可全面展展示品质质感，一一方面与与新开盘盘项目相相抗衡，，一方面面也表现现出品质质感。同同时，辅辅以对于于户型优优越性的的炒作，，即可较较好的表表现珠江江帝景的的价值与与品质。。23中国最大的欧式宫廷园林即将出现；立面大堂；酒店会所开放，五星级服务提前预演，业主身份；国贸展会销售信息；6、7新开盘信息；细节完美4产品信息、清盘信息、工程进度：立面大堂；黄金周销售信息；中国最大的欧式宫廷园林即将出现专题4、、推广主主题第二阶段段：5月－8月，临临近入住住，以品品质和感感受为中中心，突突出物业业品质和和生活服服务，通通过实实实在在的的物质产产品和精精神想象象，综合合产品优优势，强强化高品品质生活活的特质质。同时时，利用用欧洲风风情商业业走廊的的开街和和业主身身份的认认证，强强化专属属服务，，突出身身份的尊尊贵感，，以打击击不够成成熟的新新项目，，建立珠珠江帝景景的领先先地位和和市场形形象。5清盘信息；专属度假领地信息，升值信息；入住帝景，享受尊贵6教育社区：幼儿园立面和学校开工；艺术社区、社区艺术：风雨联廊；商业走廊开街；清盘信息7社区文化、物业服务、集成生活；入住帝景，享受尊贵；集成社区；清盘信息8

专题4、、推广主主题第三阶段段：9月－12月，，经过8个月来来的推广广和入住住的影响响，市场场至此大大体上应应该对于于珠江帝帝景既往往形象不不再敏感感。至此此，我们们再重新新从价值值、品质质和感受受三个角角度包装装B区的的东半部部，以珠珠江帝景景二期升升级版的的面目出出现，重重新唤起起市场的的关注。。9升级版新品推出，展会信息，集成生活全面显现；中秋国庆购房特惠10秋季新品推出11冬日暖阳，新品推出12贺岁特惠专题5、、推广模模式推广手段段分析：：只是目目前的单单向在媒媒体上发发布广告告，较少少的与其其进行互互动。加强在部部分强制制性媒体体，如广广播、网网站、机机票票封封、户外外路牌、、影视贴贴片等的的投放力力度。利用发行行公司的的渠道，，将项目目资料直直投到相相应北京京及部分分二类、、三类城城市高档档酒店、、娱乐场场所的报报刊阅读读区，供供客人索索阅，并并在资料料上附有有一定的的打折卡卡限时使使用。在北京青青年报或或新京报报作栏目目冠名或或者协办办有奖征征文，每每期可以以提出部部分问题题，有奖奖回答。。利用部分分高端媒媒体的广广告发布布，力争争进一步步使用其其客户资资源和读读者资源源，举办办活动。。在部分高高端媒体体发布广广告的同同时，换换取其一一定数量量的书刊刊、杂志志，赠送送给部分分大客户户，加强强与大客客户的沟沟通。更多的借借用其他他公司举举办的活活动，为为其提供供礼品、、奖品，，即优惠惠购房限限时使用用。专题6、、营销模模式营销手段段分析：：只是目目前的售售楼处座座销，市市场开发发能力和和销售能能力不强强。引入非售售楼处的的代理销销售，在在北京、、全国乃乃至欧洲洲、美洲洲部分国国家开始始同步代代理，远远程销售售。同时时，鼓励励部分高高端消费费场所、、写字楼楼和高档档消费品品在其会会员和客客户中推推销珠江江帝景的的产品，，并为其其提供一一定的优优惠，同同时，如如果成交交另给这这些高端端消费场场所一些些回报，，即类似似于传销销形式。。技术方方面利用用网站和和明源软软件来配配合。组织专门门的直销销队伍，，提高市市场开发发能力，，加强市市场研究究。引进末位位淘汰制制，扩大大销售队队伍，提提高佣金金点数，，刺激销销售队伍伍的热情情。专题7、、营销费费用专题7、、营销费费用目前的营营销费用用比例1.65％，远远远低于于北京的的同类水水平；绝绝对数量量为1828万万元，考考虑到目目前区域域市场的的竞争压压力，可可能无法法满足销销售任务务的需要要。专题7、、营销费费用使用分析析在金世纪纪酒店楼楼顶（富富力城对对面）、、三环主主路几个个主要立立交桥下下汽车调调头处（（长虹桥桥、国贸贸桥、京京广桥等等）设立立户外广广告，并并在适当当时候增增加在三三环主路路上的的的投放。。缩减在北北京青年年报等本本地常规规主流媒媒体上的的投放，，将其功功能定位位为具体体销售信信息，尤尤其是促促销信息息的发布布工具，，同时，，加强舆舆论软文文的投放放力度，，并以栏栏目冠名名等多种种形式加加强，通通过舆论论来弥补补广告量量的不足足，力争争口碑传传播；同同时，加加强全国国性媒体体的投放放。约10％％左右的的广告投投入被定定位在电电视媒体体之上，，入住以以后，社社区各项项配套都都相应成成熟以后后，重新新拍摄广广告片，，全面展展示集成成生活与与集成社社区的高高品质和和附加值值，以推推动秋冬冬季的销销售高潮潮到来。。约10％％左右的的费用定定位在杂杂志媒体体上，原原因在于于力图通通过杂志志媒体的的相对高高端阅读读人群迅迅速建立立高档项项目的公公信力，，提高产产品在高高端人群群中的影影响力。。利用杂杂志特定定的高端端客户，，展开特特定方向向的公关关推广和和销售合合作。专题7、、营销费费用使用分析析加大网络络媒体的的投放力力度，在在新浪、、sohu及焦焦点、搜搜房等网网站上建建立广告告发布。。大力提高高广播媒媒体的广广告投入入，全面面覆盖交交通台、、音乐台台和音乐乐之声，，利用广广播媒体体特殊的的收听人人群来发发布即时时信息和和较为低低廉的价价格，获获得较大大的推广广效应。。考虑到2004年3月月以后，，广场和和酒店的的成熟，，对于活活动场地地有了更更多的支支持，因因此，在在活动方方面也加加强了预预算，约约为10％左右右，但似似乎仍然然是不足足的，而而且其中中亦包涵涵了一些些直投的的费用。。对此，，一方面面尽量通通过场地地提供与与其他单单位合作作活动，，另一方方面只好好在具体体的操作作中动态态考虑支支出。现场物料料和印刷刷费所占占比例与与2003年大大体持平平，但是是，绝对对数量低低于2003年年。对此此，一方方面是动动态考虑虑，一方方面就是是加强管管理力度度和管理理水平，，避免浪浪费和低低水平建建设。专题8、、项目目包装对于珠江江帝景B区东西西两部份份的分别别包装。。对于每一一类产品品，如酒酒店式商商务公寓寓、中心心板楼、、商业走走廊、新新品等等等分别予予以相应应的包装装。对于每一一类配套套，如学学校、幼幼儿园、、园林、、风雨连连廊、会会所、酒酒店予以以分别的的包装。。对于项目目的所有有卖点进进行全新新包装，，重新阐阐释。专题9、、广告告表现以产品卖卖点为主主标题、、促销信信息为副副标题，，在提高高产品形形象的同同时加强强销售力力，即每每一篇广广告既是是形象广广告也是是促销广广告。广告构成成模块化化：主标标题、副副标题（（产品信信息、促促销信息息）、核核心文案案、支撑撑点、价价格。价格尽量量以明确确的价格格为主。。在报纸广广告中设设立一定定的有奖奖阅读区区，提出出一些问问题，有有奖回答答，可为为老客户户提供消消费积分分、准客客户促成成成交、、新客户户强化记记忆。在杂志广广告中附附有一定定的折扣扣卡。明确新的的标准色色、分卖卖点广告告主标题题、核心心文案和和每一类类产品的的标准文文字以及及配套的的标准文文字。画面构成成以产品品实景为为主。此外，在在日常推推广中，，极力渲渲染珠江江帝景的的品质感感，以紧紧锣密鼓鼓的工程程信息、、产品信信息、活活动信息息和销售售信息（（开盘信信息、清清盘信息息）包装装珠江帝帝景的产产品形象象，并加加强对于于集成社社区、艺艺术特征征、风雨雨联廊、、会所酒酒店、园园林、物物业服务务、商业业消费、、幼儿园园、商务务空间等等的诠释释，从而而丰满珠珠江帝景景的产品品形象。。通过过辛辛勤勤的的工工作作获获得得财财富富才才是是人人生生的的大大快快事事。。一个人一一生可能能爱上很很多人，，等你获获得真正正属于你你的幸福福后，你你就会明明白以前前的伤痛痛其实是是一种财财富，它它让你学学会更好好地去把把握和珍珍惜你爱爱的人。。1月-2322:4222:42:27人只有为为自己同同时代人人的完善善，为他他们的幸幸福而工工作，他他才能达达到自身身的完善善。每项事业成功功都离不开选选择，而只有有不同寻常的的选择才会获获取不同寻常常的成功。22:42:2722:421月-23论命运如何，，人生来就不不是野蛮人，，也不是乞讨讨者。人的四四周充满真正正而高贵的财财富—身体与心灵的的财富。人生没有彩排排，每一个细细节都是现场场直播。对产品质量来来说，不是100分就是0分。成功的经理人人员在确定组组织和个人的的目标时，一一般是现实主主义的。他们们不是害怕提提出高目标，，而是不让目目标超出他们们的能力。管理就是决决策。22:4222:42:271月-23经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2023/1/522:42:27世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存感感激还不够够，还必须须双手合十十，以拜佛佛般的虔诚诚之心来领领导员工。。2023/1/522:4222:42:27预防是解决决危机的最最好方法。。我们不一定定知道正确确的道路在在哪里，但但却不要在在错误的道道路上走得得太远。不要把所有有的鸡蛋放放在同一个个篮子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。沟通再沟通通。05一月月2023多挣钱的方方法只有两两个：不是是多卖，就就是降低管管理费。我所做的，，就是创办办一家由我我管理业务务并把我们们的钱放在在一起的合合伙人企业业。我将保保证你们有有5%的回报，并并在此后我我将抽取所所有利润的的50%。请示问题不不要带着问问题请示，，要带着方方案请示。。汇报工作作不要评论论性地汇报报，而要陈陈述性的汇汇报。2023年年1月月5日日在漫漫长长的的人人生生旅旅途途中中，，有有时时要要苦苦苦苦撑撑持持暗暗无无天天日日的的境境遇遇；；有有时时却却风风光光绝绝项项，，无无人人能能比比。。沟通是管理的的浓缩。1月-2322:42:2722:42员工培训是企企业风险最小小，收益最大大的战略性投投资。人类被赋予了了一种工作，，那就是精神神的成长。企业发展需要要的是机会，，而机会对于于有眼光的领领导人来说，，一次也就够够了。1月-231月-23发展和维护他他们的家;至于女子呢?则是努力维护护家庭的秩序序，家庭的安安适和家庭的的可爱。犹豫不决固然然可以免去一一些做错事的的可能，但也也失去了成功功的机会。管理是是一种种严肃肃的爱爱。1月-2322:421月-23选择?选择这这个词词对我我来说说太奢奢侈了了。没有商商品这这样的的东西西。顾顾客真真正购购买的的不是是商品品，而而是解解决问问题的的办法法。一个人人被工工作弄弄得神神魂颠颠倒直直至生生命的的最后后一息息，这这的确确是幸幸运。。从管理的角角度来讲，，两点之间间最短的距距离不一定定是一条直直线，而是是一条障碍碍最小的曲曲线。22:421月-2322:42:27自觉心是是进步之之母，自自贱心是是堕落之之源，故故自觉心心不可无无，自贱贱心不可可有。05-1月-231月-231月-23切实执行行你的梦梦想，以以便发挥挥它的价价值，不不管梦想想有多好好，除非非真正身身体力行行，否则则，永远远没有收收获。一个有坚坚强心志志的人，，财产可可以被人人掠夺，，勇气却却不会被被人剥夺夺的。时间和结结构。22:421月-231月-23南怀瑾说：““心中不应该该被蓬茅堵住住，而应海阔阔天空，空旷旷得纤尘不染染。道家讲‘‘清虚’，佛佛家讲空，空空到极点，清清虚到极点，，这时候的智智慧自然高远远，反应也就就灵敏。”22:4222:42:271月-2322:42你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延将不断滋滋养恐惧。2023/1/522:42:2722:4222:42:27想法法)，而而是是你你是是不不是是愿愿意意为为此此付付出出一一切切代代价价，，全全力力以以赴赴地地去去做做它它一一直直证证明明它它是是对对的的。。2023/1/522:42:271月月-23谢谢谢各各位位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:42:2822:42:2822:421/5/202310:42:28PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:42:2822:42Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:42:2822:42:2822:42Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2322:42:2822:42:28January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202310:42:28下下午午22:42:281月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:42下午1月-2322:42January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/522:42:2822:42:2805January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。10:42:28下午午10:42下下午22:42:281月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。22:42:2822:42:2822:421/5/202310:42:28PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:42:2822:42Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足