中原-深圳大南山荔景山庄推售思路报告-推售策略

大南山荔景山庄推售思路探讨本报告是一份侧重推售思路的报告，无过多赘述，在“知己知彼”中我们首先选择了对自身的深刻认知和了解，我们对项目本身产品做了详尽分析，结合现实市场情况，从中我们发现了项目的危机也发现了项目更大的机会，以下我们将以项目营销思路为主，以解决实际销售问题为主，来进行分享与探讨。本报告是一份“销售侧重型”思路探讨报告2产品深度分析Chapter1Chapter2推售策略探讨思维导图

1、推广的创新2、销售的变革3、价格的依据3项目产品形态多样，利用地块及景观等最佳优势，打造了独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、错层别墅及空中别墅等多样别墅形态，打造纯别墅社区，0.98超低容积率产品优异，可满足不同高端客户需求；产品分析产品形态特点：纯别墅社区，多产品形态组合，满足不同客户群需求项目共91套，总量不多，且产品形态多样，因此无主力产品，后期推售可能将面临无推售重点、客户群定位分散的问题；4产品分析项目沿原山体呈长条型户户错开布局，让建筑单体顺应山势，错落有致，保证最佳南北朝向，最佳通风采光，保证景观资源利用最大化：产品规划特点1：沿山布局，景观视野通透5项目依山而建，地势高低起伏，项目规划建造保留了原始自然山体，顺应原地势、坡向及高差，精心打造台地建筑，在保证南北通透，通风采光等等前提下，更重要的是遵循自然，强调建筑与自然的融合，让使用更加舒适：产品分析产品规划特点2：遵循自然，高差台地设计打造6项目沿山打造，结合地块优势，最大限度保证各户型的最佳朝向；产品分析产品规划特点3：最佳朝向、最佳采光通风在别墅客户敏感点的调研中，产品的朝向及景观是他们最为关注的两个因素之一，本项目朝向及景观最大限度的做到最佳，但部分单位无法做到南北通透，后期需要通过景观等其它因素的引导来改善客户的关注点与转移注意力；7项目59.4%绿地率，园林依山而建，顺应山体天然坡型及走势，形成台地园林风格，使园林层次空间表现的淋漓尽致，与天然坡地的结合打造，视觉上呈现“立体园林”形态：产品分析园林特点1：

59.4%绿地率打造“立体园林”，延续自然景观8小区内部精心打造多处呈轴线庭园景观点，与小区外部庭园景观点的结合，同时融入外部荔枝林自然景观，形成小区内部非常舒适的步行空间系统，为客户创造舒适的小区内部休闲环境；景观较分散，无大的有特色的标志性大景观组团，项目景观园林整体上会给客户较舒适感觉，但可能无法给到客户深刻记忆点；产品分析园林特点2：内外景观点结合打造，步行舒适空间9产品价值排序A组团：景观及产品类型最佳，同时可享受外部及内部最佳景观资源；且不受噪音影响；B组团：由于楼体高度及地势原因，部分单位观北面山景同时可观南面景观；

D组团：处于项目中间，临近其它住宅，前后视野受遮挡，主要为内部园林景观，私密性及景观度相对较差；ABC注：本项目产品形态多样，且地势较复杂，此处仅从大致景观价值及产品价值来分类排序，分类相对较简单粗糙，后期可根据项目实际情况进行更细致分类排序；10A组团团：：A组团团主主要要为为独独立立别别墅墅及及双双拼拼别别墅墅，，别别墅墅楼楼间间距距相相对对较较密密，，对对独独立立别别墅墅及及双双拼拼别别墅墅有有需需求求且且有有足足够够承承担担能能力力的的高高端端别别墅墅客客户户对对此此较较在在意意；；后后期期需需通通过过相相关关营营销销引引导导，，相相关关活活动动及及口口径径等等手手段段来来改改善善与与引引导导客客户户认认知知，，或或通通过过园园林林等等来来减减少少客客户户敏敏感感；；产品排序A11B组团，景观最最佳，但楼间间距相对较密密：B产品排序B组团沿项目北北面，可观山山景，同时由由于楼体高度度及地势原因因，只有部分分单位观北面面山景同时可可观南面景观观；需要增加加附加值，来来提升产品的的价值；12C组团：中间连连排别墅单位位私密度及景景观度相对较较差：C产品排序项目产品排布布呈长条型，，中间联排及及错层别墅单单位受前后遮遮挡，私密性性较差，或有有部分对视；；同时中间单单位可享受小小区内部园林林，但对外部部景观的享受受度略差，需需要通过产品品其它优势及及手段来规避避与淡化此劣劣势；13部分单位临马马路，受噪音音影响：产品排序部分单位超向向略差：14户型描述D户型独栋别墅墅：独立主卧室，，强调主人房房的独立空间间，完全动静静分离，朝南南，通风采光光好v入户客厅功能能不实用楼间距太近，，主入口在夹夹缝中，是客客户介意点南向全阳光挑挑高客厅，通通风采光景观观最佳vv赠送面积多，，更满足舒适适享受走廊过道过长长/分区稍显琐碎碎/餐厅未挑高/采光井不十分分实用15A1叠加户型：户型描述v入户路线过长长1.65米叠式楼梯，，半层即可至至另一个空间间，分区明确确，但实际应应用中相当客客户并不予接接受，例如森森林1号项目大部分卧室向向南，通风采采光，景观最最佳多赠送超大露露台等，赠送送面积多，更更多趋向客户户舒适度v父母房紧挨厨厨房与餐厅，，整体动静分分区稍欠合理理16户型小结：大部分可享内内外景观（山山景或园景））朝向佳，采光光通风俱佳房间尺度极致致化，大面宽宽套房，创造造舒适生活“山”品质生生活——山景客厅、山山景卧室富氧人生观——亲山富氧离子子，健康生活活赠送面积多，，更多满足客客户舒适需求求部分户型叠式式16.5米楼梯，楼层层分区明确但但叠式楼梯相当部分客户户对此不太接接受亮点产品如项项目独栋产品品楼间距较近近，由中间夹夹缝入户，且入户户路线较长，，会为客户带带来心理影响响无法做到大部部门户型南北北通透相当部分户型型平面分区较较琐碎，烦琐琐因此欠缺舒舒适度，给客客户杂乱的感感觉优势欠缺注：在我们所所操作项目中中，森林1号项目产品与与本项目基本本类似，在操操作过程中我我们发现，此此类产品客户户接受度是相相对较低的。。17NO.1项目暂无无市场知知名度NO.2目前市场场前景叵叵测NO.3项目宣传传推广手手法单一一NO.4产品无核核心竞争争力，产产品本身身存在一一些不被被客户接接受的缺缺憾面对以上上项目存存在的问问题，使使用常规规的营销销手段及及操作方方法，难难以在目目前竞争争激烈的的市场上上争得一一席之地地，我们们需要寻寻求新的的方式与方方法进行突破破，我们们可以给给予客户户一个除除产品本本身之外外的精神支撑撑……总结，我我们需要要面临与与解决的的问题18视界决定定世界基于铸造造传奇的的目标，，我们不妨妨换个视视角，以以更广阔阔的视野野和高度度来审视视这个项项目。19客户入手手我们不妨妨先把最最为基础础与关键键的客户户作为切切入点：：既然产品品本身存存在着诸诸多不确确定因素素，那么么客户在在除产品品之外的的敏感点点是什么么呢？从从中原庞庞大的客客户资料料的积累累中，我我们总结结发现，，对于豪豪宅客人人户爱说说，产品品本身是是重的，，但赋予予它特定定的附加加气质与与精神更更为吸引引与打动动客户！！它会弥弥补与提提升甚至至决定项项目最终终价值！！生活方式描述世界(生活)观情感特征对住房的价值排序传统型注重品质、品味对他而言生活是一场嘉年华会对房屋的社会标签价值有深深认同，但是更加看重的是这种荣耀带来的心理上的享受。房屋的物理特征上强调的是能够体现个人的生活品位独立自由的空间释放工作压力的空间自己享受生活的地方张扬型彰显地位所在生活圈子里的话题和明星很喜欢炫耀和外露。在他们眼里，家是个人财富和地位的重要标志。房屋成为一个社会标签，能够拉近或增加与周围同阶层人之间的联系，促使事业再上一个台阶体现社会地位的地方是事业成功的标志可以挣得面子潮流型思维新潮，勇于接受新鲜事务世界于他而言是一张温床能够接受新生事务，思维活跃新潮区位实惠价值未来前景务实型注重家庭和务实家是一切有责任感，勇于承担，有着强烈的家庭观念，他们非常关心家庭内部之间和睦，关心每一个家庭成员的健康，总想要找到最美好的家庭生活，让每个家庭成员都感觉到幸福和快乐方便照顾老人的地方让老人安享晚年的地方孩子健康成长的地方全家团圆的地方投机型注重投资和前景付出的是价格，得到的是价值对购房持非常谨慎认真的态度，对他们来说投入了大部分资金和心血的房屋有着重要的投资意义，是未来几年生活的保障，从心理上来说也是留给后代的宝贵财产。是未来生活的保障是一项重要投资20注重品质、品味、格调思维新潮，勇于接受新鲜事务注重家庭、务实的注重投资和前景的另类活跃客户细分彰显地位传统型潮流型投机型务实型张扬型通过经验验筛选，，可知务务实型购购买本项项目的可可能性最最低其中张扬型、、潮流型型两种类型型客户为为项目的的契合度度最高客客户21在中原众众多豪宅宅客户分分析中，，其中张扬扬型、潮潮流型客客户购买买诱因一一直意见见较统一一，且显显而易见见：出于购买买虚荣心而出发的的自住需需求！------用各种方方式及尽尽全力满满足他们们的虚荣荣心与面面子，是是抓住他他们心理的关关键22豪宅客户户访谈在中原09年第一季季度豪宅宅客户敏敏感点的的客户访访谈中，，09城中富豪豪大声讨讨论的是是什么……“艺术、、经济、、文化、、金融危危机？””这些，都都不是，，而是是，天玺！23天玺成绩绩香港在售顶级豪宅“天玺”2009年03月01日，不到半个月时间，已售出逾250个单位，套现50亿元，销售情况令人鼓舞，在09年被奉为传奇来被市场传诵。更关键是，相当部分富人，不仅只是认可，而是以购买天玺为荣耀24既然客户户群想要要什么，，那么我我们就给给他什么么借势打造造深圳“天天玺”——寻找最与与众不同同的富豪豪生活25深圳“天天玺”VS创新的营营销推广广方式成功关键键词：既然项目目存在的的问题无无法用传传统营销销方式来来解决，，那么，，我们另另辟蹊径，，参照新新的，区区别与传传统的方方式来进进行创新新营销26产品深度度分析Chapter1Chapter2推售策略略探讨思维导图1、推广的的创新2、销售的的变革3、价格的的依据27天玺成功功营销模模式的关关键：“传闻式式传播””28——一项由博博雅公关关公司和和罗柏斯斯环球公公司进行行的研究究发现：：平均一一个人的的口头传传播会影影响两个个其他人人的购买买态度，，整个受受影响的的团体最最终扩大大到八个个。——““你不需需要让让200万人了了解你你的新新产品品，你你只需需要用用正确确的方方式告告诉合合适的的2000人，他他们会会帮助助你传传播给给200万人。。”——人员影影响特特别在在下述述两种种情况况中起起了很很大作作用。。一种种情况况是产品价价格昂昂贵、、有风风险或或购买买不频频繁。另一一种情情况是是该产产品使使人想想起有有关用户的的状况况或嗜嗜好。。选自《营销管管理》第12版菲利普普·科特勒勒/凯文·莱恩·凯特29传闻式式营销销的三三个过过程：：制造传播引发反传统统要素素黏性要要素神秘感感要素素影响力力要素素少数要要素渠道要要素名人要要素30传闻式式营销销营销者者们对对口碑碑、传传闻和和病毒毒式营营销的的兴趣趣在增增长，，导致致阐述述许多多新概概念和和想法法。在传闻闻式营营销的的三个个步骤骤，有有几个个关键键要素素：一、““制造造”传传闻关关键要要素：：制造黏黏性。。“反传传统要要素””：最最不可可能的的事物物才有有传闻闻价值值，包包括古古怪的的产品品；“情感感沟通通要素素”：：故事事是传传播名名声的的媒介介中心心，因因为他他们是是通过过感情情在沟沟通，，故事事需具具备““黏性性”；；“神秘秘感要要素””：神神秘感感最可可能勾勾起关关注的的欲望望，引引起最最大的的传闻闻；二、““传播播”传传闻关关键要要素：：找到项项目传传播者者和渠渠道。。“影响响力要要素””：由由社会会名流流或有有影响响力的的个人人和公公司传传播，，或让让品牌牌有影影响力力的创创导者者传播播；“最近近要素素”：：最好好的传传闻始始作俑俑者是是你最最好的的顾客客，并并让其其介入入制作作或传传递你你的产产品、、服务务的过过程之之中，，并教教育你你的客客户，，使之之获得得最新新的信信息，，并成成为可可信的的信息息源；；“少数数要素素”：：有三三种人人可以以迅速速传播播传闻闻，万万事通通、联联络人人、销销售员员。三、““引发发”传传闻关关键要要素：：找到影影响力力中心心，利利用媒媒体和和广告告来最最终引引发传传闻。。“渠道道要素素”：：掌握握好传传闻的的渠道道，否否则媒媒体将将会抑抑制而而不是是引发发传闻闻；“谈论论价值值要素素”：：带有有高说说服价价值的的广告告语可可以世世人皆皆知；；“名人人要素素”：：名人人能够够使得得广告告效应应事半半功倍倍。31目标标：：通过传传闻式式营销销，建建立世世人对对本项项目的的顶礼礼膜拜拜!通过传传闻式式营销销，让让少数数拥有有它的的人引引为珍珍稀!32传闻式式营销销第一步步：“制造造传闻闻”【2009年6月－2009年8月】“黏性性要素素”：：故事事是传传播名名声的的媒介介中心心，因因为他他们是是通过过感情情在沟沟通，，故事事需具具备““黏性性”；；“反传传统要要素””：最最不可可能的的事物物才有有传闻闻价值值，包包括古古怪的的产品品和创创意；；“神秘秘感要要素””：神神秘感感最可可能勾勾起关关注的的欲望望，引引起最最大的的传闻闻；营造传传闻的的黏性性33传闻式式营销销：制造传传闻1、制造黏黏性故故事：故事是是传播播名声声的媒媒介中中心，，因为为他们们是通通过感感情在在沟通通，故故事需需具备备“黏黏性””。一个具具有传传奇色色彩的的“黏黏性””故事事拉开开序幕幕：制造，，深圳圳市最最贵的的谣言言……利用项项目制制造深深圳最最贵的的谣言言，制制造项项目极极尽奢奢华的的闪光光点：：34--奢华水水晶吊吊灯及及配饰饰，价价值共共逾上上亿元元。--豪华泳泳池及及按摩摩池，，豪华华健身身馆，，钻光光水疗疗系统统，豪豪华宴宴会厅厅，世世界级级高级级餐厅厅等等等等等等一切切与奢奢华相相关的的设施施，来来放开开话题题，制制造本本项目目最贵贵的舆舆论。。５亿元元打造顶顶级豪豪华私私人会会所设设施35５亿元元打造顶顶级豪豪华私私人会会所是是怎样样的恢恢弘，，大家家可以以凭自自己理理解去去想象象362亿元打造售售楼中中心及及样板板房耗资2亿元打打造精精致销销售中中心和和不同风风情与与风格格的样样板房房如日本本风、、英国国风和和意大大利风风。1制造传传闻37售楼中中心及及样板板房打打造设计风风格建建议：：极尽尽奢华华2亿元打打造售售楼中中心及及样板板房1制造传传闻38传闻式式营销销：反传统统2、反传统统要素素：最不可可能的的事物物才有有传闻闻价值值，包包括古古怪的的产品品和创创意。。俄罗斯斯：宝宝马的的时光光沙漏漏这个号号称全全球最最大的的时光光沙漏漏出现现在莫莫斯科科红场场。沙沙漏高高12米，用用丙烯烯酸玻玻璃和和钢铁铁制成成，里里面填填充了了18万颗银银球。。这个个沙漏漏隐喻喻着宝马用用时间间来雕雕琢新新车的的品质质，随着着所有有的银银球逐逐渐落落到下下层，，沙漏漏上层层停放放的宝宝马最最新7系列轿轿车也也将慢慢慢地地露出出庐山山真面面目，，这个倒倒数计计时的的装置置每天天吸引引着成成千上上万的的游客客驻足足观看看。1制造传传闻39方式：：制作一一个巨巨大沙沙漏，，将项项目的的模型型置于于其中中。随随着沙沙漏落落到下下层，，模型型渐渐渐露出出真面面目。。诉求：通过对“时时间”的阐阐述，凸显显龙玺的价价值。目的：以发传统的的创意和形形式，制作作传闻，吸吸引关注。。传闻式营销销：反传统龙玺的时间间沙漏……实施形式：：大型巡展在益田假日日广场及项项目现场。。2、反传统要素素：方式一一龙玺：模型型的时光沙沙漏1制造传闻40园林（开放的艺术术花园）雕塑、小品品、桌椅、、植物等；；会所营销中心（与著名水水晶Baccarat品牌联合，，打造深圳圳唯一水晶晶样板房或或营销售中中心）样板房传闻式营销销：反传统每一个公共共空间都是是一个国际际当代艺术术品2、反传统要素素：方式二二——形式：与本本土艺术家家“社区共共建”形式式1制造传闻41售楼处：所有摆放物物品均特制制打造，营营造一种舒舒适的，与与众不同的的环境，使使客户愿意意停留，润润物细无声声的传达楼楼盘信息；；营造奢华的的氛围，满满足客户的的虚荣心；；传闻式营销销：反传统每一个公共共空间都是是一个国际际当代艺术术品2、反传统要素素：方式二二1制造传闻42传闻式营销销：反传统3、神秘秘感感要要素素：神秘秘感感最最可可能能勾勾起起关关注注的的欲欲望望，，引引起起最最大大的的传传闻闻；；项目目举举办办““国国际际当当代代艺艺术术展展””巡巡展展，，营营造造神神秘秘感感；；（（万万科科棠棠樾樾的的叶叶锦锦添添艺艺术术巡巡展展））售楼楼处处进进场场前前封封闭闭现现场场，，需需要要发发展展商商审审批批才才能能去去到到现现场场参参观观；；开售售前前屏屏蔽蔽客客户户信信息息。。只只给给概概念念楼楼书书，，不不给给产产品品信信息息。。艺术术巡巡展展内内容容：：国际际十十大大建建筑筑设设计计师师建建筑筑作作品品展展；；当代代艺艺术术家家作作品品展展；；1制造造传传闻闻43围绕绕香香港港站站巡巡展展，，深深港港中中原原展展开开系系列列造造势势活活动动AM730整版版宣宣传传（（注注：：AM730为中中原原中中国国董董事事长长施施永永青青旗旗下下报报纸纸））香港港中中原原董董事事团团与与本本项项目目高高层层晚晚宴宴会会晤晤组织织香香港港看看楼楼团团赴赴深深进进行行参参观观考考察察(来回回接接送送)精选选香香港港地地铺铺，，由由深深圳圳中中原原驻驻港港办办点点对对点点信信息息发发布布（（即即时时发发布布））于酒酒店店举举办办项项目目现现场场产产品品发发布布会会(邀约约客客户户及及记记者者媒媒体体)由上上至至下下，，由由点点及及面面，，全全面面引引爆爆香香港港外外销销。。“国国际际当当代代艺艺术术展展””巡展展1制造造传传闻闻44传闻闻式式营营销销第二二步步：：“传传播播传传闻闻””【2009年8月－－2009年9月】“影影响响力力要要素素””：：由由社社会会名名流流或或有有影影响响力力的的个个人人和和公公司司传传播播，，或或让让品品牌牌有有影影响响力力的的创创导导者者传传播播；；“少少数数要要素素””：：有有三三种种人人可可以以迅迅速速传传播播传传闻闻，，销销售售员员、、内内行行人人、、联联络络人人。。核心心：：价值值传传导导45传闻闻式式营营销销传播播传传闻闻荔景景山山庄庄的的私私家家晚晚宴宴：：以征征询询项项目目意意见见的的名名义义，，本本项项目目发发展展商商高高层层领领导导邀邀请请本本项项目目的的所所有有合合作作伙伙伴伴，，建建筑筑规规划划公公司司、、室室内内设设计计公公司司、、装装饰饰公公司司、、装装修修供供应应商商、、广广告告公公司司的的老老总总参参加加私私家家晚晚宴宴。。此此类类人人影影响响力力和和口口头头传传播播的的有有效效率率是是最最高高的的；；荔景景山山庄庄的的媒媒体体晚晚宴宴：：由发发展展商商邀邀请请深深圳圳相相关关先先锋锋媒媒体体人人士士，，以以产产品品发发布布会会的的形形式式，，邀邀请请其其晚晚宴宴。。媒媒体体影影响响力力毋毋庸庸置置疑疑；；1、影响响力力要要素素：由社社会会名名流流或或有有影影响响力力的的个个人人和和公公司司传传播播，，或或让让品品牌牌有有影影响响力力的的创创导导者者传传播播；；2传播播传传闻闻462、“少少数数要要素素””有三三种种人人可可以以迅迅速速传传播播传传闻闻，，销销售售员员、、内内行行人人、、联联络络人人，，他他们们主主导导项项目目的的价价值值传闻闻式式营营销销传播播传传闻闻如何何让让其其成成为为我我们们的的传传播播者者？？维系系方方式式：：定期期电电话话拜拜访访；；举行行相相关关意意见见采采集集等等活活动动时时，，专专人人上上门门送送请请帖帖；；中原原地地产产会会建建立立联联系系员员专专门门联联络络人人，，定定期期电电邮邮项项目目最最新新的的信信息息：：提供供最最新新的的销销售售信信息息与与产产品品信信息息；；联络络人人与与内内行行人人的的价价值值：：形形成成圈圈层层内内部部口口碑碑传传播播效效应应；；联络人与内行行人的来源：：深圳中原代代理豪宅及三三级市场；联络人与内行行人的确定：：中原二级市市场各销售经经理、三级市市场分行经理理推荐；销售员、内行行人、联络人人2传播传闻47传闻式营销第三步：“引发传闻””【2009年9月－2009年10月】“渠道要素””：掌握好传传闻的渠道，，否则媒体将将会抑制而不不是引发传闻闻；“谈论价值要要素”：带有有高说服价值值的广告及广广告语可以世世人皆知；“名人名事要要素”：名人人名事能够使使得广告效应应事半功倍。。整合式营销3引发传闻48好莱坞海啸登登陆法则一、哈利波特特、蝙蝠侠的的轰动：风险预估：相相对于自创剧剧本，他们还还是偏向于选选择大众早就就知道的题材材，比如漫画画、电子游戏戏或小说书籍籍。如此英明明的决策之后后，可以让数数目巨大的漫漫画、小说、、游戏迷们顺顺带成为电影影迷，凭借早就存在在的产品来打响电影知知名度。传闻式营销引发传闻1、“渠道要素””掌握好传闻的的渠道，否则则媒体将会抑抑制而不是引引发传闻；本项目一样，，需要靠与借已经有知名度度的事物3引发传闻49活动一：华侨侨城双年展时间：2009.12地点：深圳、、香港内容：2009双城双年展总总策展人欧宁宁先生提出了了“城市动员员”这一展览览主题，旨在在探测当代城城市对社会生生活的营运和和组织，以及及它在行政动动员、商业动动员、民间动动员和学术动动员方面的可可能性，试图图办一个感人人的双年展。。资源整合：分分展场、参展展嘉宾酒会、、演讲3引发传闻50活动二：建筑筑空间设计展展地点：销售现现场内容：以著名名美国设计师师stevenholl作为策展人，，联合其业界界朋友以及深深圳建筑师行行业，举办建建筑设计展资源整合：stevenholl的号召力，打打通毛坯房，，与深圳建筑筑师协会共同同举行活动三：艺术术奢侈品展地点：销售现现场内容：奢侈品品展，例如与与著名水晶Baccarat或著名珠宝品品牌合作，以以充满设计灵灵感及艺术气气息的新品发发布会与展览览在项目会所所及益田假日日广场等地举举办产品设计计展3引发传闻51传闻式营销引发传闻2、“谈论价值要要素”：带有高说服价价值的广告及及广告语可以以世人皆知；；本项目可制作作项目宣传片片，以具有蕴含意意义的画面、、广告语及案案名来增加市市场舆论的热热度！金币晚装威士忌52传闻式营销引发传闻3、名人名事要素素”名人名事能够够使得广告效效应事半功倍倍。电影+奖项贫贫民窟的百万万富翁，通过过奖项以小搏搏大目前已经获得得60个大大小小的的奖项，特别别是奥斯卡，，拿下包括最最佳电影、最最佳导演在内内的8项大奖。由于于奖项口碑的的肯定，使得得其成为票房房上的潜力股股。投资不过过1500万美元，票房房已经逼近1.6亿美元。而在在奖项的肯定定之前，该部部片首周在北北美的票房只只有区区几百百万的收入，，更是证明了了通过奖项以以小博大的道道理。建议发展商通通过各种渠道道及方式获得得与项目相关关的艺术、建建筑等等的一一些奖项，来来增加项目的的炒作说服力力；53“名人现身大大南山”内容：让现时较红火火且具影响力力大师或名人人出现在本项项目，报纸与与网络开始传传播名人出现现的意图，如如“王石”现现身本项目；；引发传闻，以以“万科有意意染指关内最最后一个顶级级豪宅物业”为为主题，进行行话题炒作，，进行舆论引引导。54“百万年薪请请花王”活动内容：“百万年薪请请花王”为主主题推广，聘聘请国外著名名园艺公司，，打造深圳最最豪华园林；；在业内引发发传闻与关注注；55制造传闻传传播传闻闻引引发传闻以“打造深圳圳最贵”为项项目宣传推广广及活动的主主线自自始至终高端端占位，给予予客户深刻印印象项目的高高端形象使使项项目深入人心心市场推广策略略整体宣传策略略小结56产品深度分析析Chapter1Chapter2推售策略探讨讨思维导图1、推广的创创新2、销售的变变革3、价格的依依据57总体推售策策略：分批推售「先求“价价”再求““量”」先树立项目目市场知名名度与品牌牌价值，提提升项目市市场价值，，再实现项目目快速销售售量，以求求最终风险险最低与盈盈利最大！！想要打造深深圳最贵的的项目，必必须使用创创新的推售售手段来配配合，分批批推售法我我们运用十十分纯熟，，在市场低低迷的08年我们成功功运用在万万科棠樾、、溪山、曦曦湾、十二二橡树等项项目均取得得成果：分批推售，，小量加推推，便于短短时间内根根据市场情情况变化进进行策略及及价格调整整，将风险降到最最低，或将将赢利扩大大到最大化化；分批推售，，可根据实实际积攒客客户量加推推，并可制制造稀缺景景象；分批推售，，便于促进进难点户型型的及时消消化与各户户型的均匀消化；；58我们首先将将项目按照照价值进行行产品价值排排序，细分到腿腿，甚至每每户。后根据推售售需要，分分批分栋分分腿来推售售项目。ABC推售方法59推售策略-----首先推售特色单单位，树立立价格标杆杆即首批推售售单位以项项目景观价价值及产品品价值最优优的产品为为主，数量量不宜过多，以高高价入市，，树立价格格标杆，制制造噱头与与市场话题题，同时来来拉动二批单位销销售。首批推售单单位建议推推出约20余套AB60推售策略-----其次推售相对较较差的普通通景观单位位二次推售售以质素素较差普普通单位位为主，，以走量量为主，，实现项项目的热热销局面面二批推售售单位建建议约30余套AB61推售策略略-----最后以中间质质素单位位为主，，均衡风风险，保保证利润润最后剩余余中间单单位及质质素好单单位为主主，不仅仅将项目目风险降降至最小小，更重重要是实实现项目利润润价值最最大化。。三批推售售剩余约约30余套AB62注：本项目产产品形态态多样，，此处仅仅根据我我们前期期对项目目的了解解大致的的进行了了分类和和推售，，相对较较简单粗粗糙，后后期可根根据对项项目深入入了解进进行更细细致分类类排序及及推售方方案；推售方案案总结：：化整为零零，分批批密集推推售，控控制每批批的量，，制造稀稀缺，集集中解决决；63中原资源源启动深圳中原原二三级级市场庞大豪宅宅客户资资源，进进行项目目转介联联动，做做法纯熟熟，在此此做简单单分享：：深圳中原原客户资资源启动动64中原特色色渠道：：中原二二级市场场资源二级市场场资源：：星河丹堤堤圣莫丽斯斯皇庭港湾湾三湘海尚尚乐湖东方尊峪峪城市山林林万科棠樾樾松山湖1号香瑞园西丽梅林景田中心区后海前海香蜜湖华侨城农科益田科技园65中原特色色渠道：：中原三三级豪宅宅资源中原地铺铺资源：：华侨城、、香蜜湖湖、梅林林、景田田、中心心区、海海湾片区区中原地铺铺资源：：而且以上上片区分分行是中中原业绩绩最标榜榜的前几几位66香港中原原联动-“限外令””取消带带来契机机启动香港中原原在售豪宅宅客户资资源共享享转介机机制，并并招募香香港中原原二三级级市场销销售精英英若干名名成为本本项目转转介专员员。67中原的行行动千人CALL客+百铺齐扮扮荔景山山庄——满城皆说说（而非非皆知））香港中原原、深圳圳中原二二三级市市场三千千余人集集中推售售本项目目，同时时CALL客；香港中原原、深圳圳中原二二三级市市场重点点地铺进进行本项项目的主主题包装装。利用“百万元元佣金大大奖”吸引全中中原关注注，刺激激积极性性。68品牌的广广度品牌的深深度品牌的价