某地区房地产市场及管理知识方案

新乡市城市概况和房地产市场分析目录

第一部分宏观分析第二部分房地产市场分析第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分析4政策环境分析5总结1.1城市概况1.城市区位2.城市基本情况3.房地产开发情况4.城市商业情况城市区位新乡市地处河南省北部，北纬35°18′，东经113°54′，新乡市地处中原腹地，紧邻省会郑州，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，地理位置优越。1个半小时左右即可通达郑州、开封、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、济源、菏泽等城市，4—6个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等城市，沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。

新乡市是豫北地区唯一的国家“公路运输枢纽”城市中原城市群的北大门豫北地区的中心京广线的明珠新乡市是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一城市区位城市基本情况新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口563万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，优质粮比重达85%；是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，完成产值占全市工业总产值的62%；拥有驻新高校6所，数量居全省第2位；中等职业培训学校65所；先后获得中国最佳商业城市、外商眼中河南最佳投资城市、中部最佳投资城市、世界投资中国中小魅力城市等荣誉称号；以万仙山、八里沟、关山、回龙等为代表的南太行山水景观和以百泉、潞王陵、比干庙为代表的人文景观各具特色；城市概况新乡市位于河南省北部，是中原地区重要的工业和商品粮基地城市基本情况行政划分现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区。总面积8249平方公里，总人口563万；其中市区面积422平方公里，人口100万。新乡市现辖两市、六县、四区及高新区、西工区、工业园区全市拥有各类自然景观数百处，现有国家级文物保护单位4处，国家级森林公园一处，国家级湿地鸟类自然保护区一处；省级文物保护单位42处，国家级名胜风景区6处，省级名胜风景区54处；市级文物保护单位500余处；历史文化名城一处，历史文化名镇一处。城市基本情况城市自然景观资源新乡市自然景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。2010年新乡楼市市表现不俗俗，用一句句话来概况况就是：量量价齐涨1-11月城区商品品房销售套套数19800套，面积223.32万㎡，金额额65.03亿元，同比比分别增长长25.16%、14.72%、35.76%。供应方面面，1-11月城区商品品房投放套套数25100套，面积262.42万㎡，同比比分别增长长63.73%、23.46%。商品住房价价格呈上升升趋势2010年上半年城城区商品房房成交价稳稳定增长，，成交均价价2975元/㎡，同比增长长26.37%，销售量与与同期相比比增幅较大大。房地产开发发情况新乡市房地地产市场近近期表现不不俗，未来来前景看好好城市商业情情况平原核心商圈东区商圈尚未成熟新乡市目前前仍是单核心城市，，主流商业业中心依然然是在老城城区，东区区目前主要要以住宅类类沿街底商商为主，商商业成熟尚尚待时日。平原商场百货大楼丹尼斯胖东来百货大商新玛特胖东来生活广场沃尔玛东方文化商业步行街城市商业情情况新乡目前商商业中心主主要以平原原路和人民民路周边的的大型商场场及步行街街围合而成成。该区域域为新乡目目前商业的的集中区域域。平原核心商商圈城市商业情情况大商新玛特特丹尼斯生活活馆胖东来生活活广场东方文化商商业步行街街城市商业情情况东区商圈东区商业目目前主要以社区区沿街底商商为主，商商业氛围较较差，但未未来该区域域有宝龙城城市广场等等项目含有有大量商业业，将逐渐形形成新的城城市商圈。。1.1总结新乡市位于于中原城市市群“核心心十字”的的位置，临临近郑州、、开封，同同时也是豫豫北地区唯唯一的公路路运输枢纽纽城市，区区位优势和和交通优势势卓越，未未来发展潜潜力巨大。。新乡市目前前商业中心心依然集中中在老城区区，东区商商业氛围正正在形成中中，伴随城城市的发展展，城市商商圈的多极极化发展，，未来东区区商业存在在较大机遇遇。1.2近三年经济济环境分析析1.区域GDP趋势分析2.人均可支配配收入趋势势分析3.三大产业占占比量分析析4.人口增长量量分析5.人均储蓄分分析6.人均居住面面积分析7.区域支柱产产业和重点点企业分析析区域GDP趋势分析新乡市2010年GDP水平位于河河南省中上上游，城市市发展较好好，有助于于新乡市未未来房地产产市场的发发展。数据来源：：新乡市统统计局新乡市GDP水平在河南南省各地市市中位列中中游，排名名第九区域GDP趋势分析新乡市2010年GDP总量为1243亿元，增幅幅达到17.87%，高于全省省平均水平平，城市经经济活力较较强，未来来房地产市市场具备较较大发展潜潜力。数据来源：：新乡市统统计局新乡市2010年GDP保持稳定快快速增长人均可支配配收入趋势势分析新乡市2007-2009年人均可支支配收入持持续增长，，个人收入入水平的提提高，对于于城市房地地产发展具具有较大的的促进作用用。数据来源源：新乡乡市统计计局新乡市2007-2009年人均可可支配收收入持续续增长三大产业业占比重重分析新乡市第第二产业业比重增增长幅度度和比重重明显较较大，也也说明新新乡市一一个以工工业为主主的城市市。工业业的大力力发展为为新乡的的房地产产市场带带来了大大量有固固定收入入的客户户，有利利于新乡乡市房地地产市场场的发展展。数据来源源：新乡乡市统计计局新乡市2007-2009年第二产产业比重重不断增增加人口增长长量分析析新乡市人人口总量量2007-2009年保持持持续快速速增长，，城市人人口的增增加，为为城市带带来较大大的住房房需求客客户。数据来源源：新乡乡市统计计局新乡市2007-2009年城市人人口总量量保持快快速增长长人均储蓄蓄分析新乡市2007年-2009年人均储储蓄额持持续增长长，未来来资产固固化的空空间较大大，对于于房地产产发展提提供了发发展动力力。数据来源源：新乡乡市统计计局新乡市2007-2009年人均储储蓄额持持续增长长农业业工业业支柱产产业业新乡市是是中原地地区重要要的工业业基地，，工业结结构合理理，产品品配套能能力强，，制冷、、生物与与新医药药、电池池及新型型电池材材料、特特色装备备制造、、煤化工工、汽车车及零部部件等六大战略略支撑产产业初具规模模，纺织织、食品品、造纸纸、建材材、能源源电力五大传统统优势产产业焕发出新新的生机机。限额额以上工工业企业业1122家，年产产值超亿亿元工业业企业270家，金龙集团团、新飞飞集团入选中国国制造业业500强，新乡化纤纤、华兰兰生物、、心连心心化肥3家企业实实现上市市。现有有新飞牌电电冰箱、、电冰柜柜，鲸龙龙牌精密密铜管，卫华牌起起重机，，白鹭牌牌粘胶长长丝、短短纤维等6个中国名名牌产品品；孟电电牌普通通硅酸盐盐水泥等等44个河南省省名牌产产品；新新飞、平平原、卫卫华、飘飘安4个国家驰驰名商标标，有27类（个））产品位位于国内内同行业业前3位或省内内第1位。新乡市是是中原地地区重要要的工业基地地和商品品粮基地地和优质质小麦生生产基地地。区域支柱柱产业和和重点企企业分析析新乡地处处黄河中中下游，，境内黄黄河170公里，流流域面积积4558平方公里里。全市市平原面面积占总总面积的的78%，土层深深厚，土土壤肥沃沃，是全国重要要的商品品粮基地地和优质小麦麦生产基基地。河南新飞飞电器有有限公司司是以冰箱箱、冷柜柜、空调调为主导导产品的的现代化化白色家家电制造造企业，，中国最最大的绿绿色冰箱箱生产基基地，中中国冰箱箱、冷柜柜行业前前两强。。因出色色的无氟氟与节能能技术而而被公认认为中国国家电绿绿色品牌牌。新飞国家家级技术术中心已已发展壮壮大为三三个研究究所、一一个国家家级实验验室和一一个产品品创新与与设计中中心、企企业博士士后科研研工作站站、西安安交大新新飞节能能技术研研究所和和工业设设计所等等校企产产学研全全面合作作的完整整技术创创新体系系，各类类专业人人才1800多名，专专职技术术开发人人员400多名，中中高级职职称200多名，硕硕士60多名，博博士9名，形成成了一支支实力卓卓越的创创新团队队。区域支柱柱产业和和重点企企业分析析重点工业业企业新乡白鹭鹭化纤集集团有限责任任公司是是我国生生产化纤纤纺织原原料的大大型一类类国有独独资企业业，是全全国520家重点企企业和河河南省30家重点企企业之一一。公司司拥有总总资产40亿元，占占地面积积310多万平方方米；生生产规模模、经济济效益在在中国粘粘胶纤维维行业中中名列前前茅，多多次跻身身“中国国化纤行行业竞争争力十强强”。金龙精密密铜管集集团股份份有限公公司以空调制制冷用精精密铜管管为主产产品的高高新技术术企业。。拥有总总资产16亿元人民民币，员员工1580人，其中中各类专专业技术术人员780人。重点工业业企业区域支柱柱产业和和重点企企业分析析华兰生物物工程股股份有限限公司，成立于于1992年，注册册资本1.5亿元。拥拥有员工工482人。是国国内拥有有产品品品种最多多、规格格最全的的血液制制品生产产企业。。河南环宇宇集团是中国二二次电池池行业唯唯一具备备从电池池原材料料生产到到电池制制造完整整产业链链的企业业集团。。年销售售收入近近15亿元，员员工近6000人。重点工业业企业区域支柱柱产业和和重点企企业分析析重点房地地产企业业项目简介介：项目名称称：宝龙城市市广场物业形态态：住宅、商商业建筑面积积：约80万平方米米宝龙地产产：宝龙地产产是一家家中国领领先的商商业物业业开发商商，专注注于开发发及经营营高质量量、大规规模、多多业态综综合性商商业地产产项目。。被中国国房地产产Top10研究组评评为中国国商旅房房地产领领先品牌牌项目简介介：项目名称称：建业森林林半岛物业形态态：普通住宅宅、街铺铺建筑面积积：11万平方米米价格：3600元/㎡建业集团团：建业住宅宅集团（（中国））有限公公司，是是香港建建业住宅宅集团有有限公司司于1992年5月在国内内创办的的独资企企业，以以房地产产开发经经营为主主业，并并成功涉涉足教育育、体育育、文化化等相关关产业领领域的集集团化企企业区域支柱柱产业和和重点企企业分析析重点房地地产企业业项目简介介：项目名称称：绿地·迪亚上郡郡物业形态态：住宅建筑面积积：40万平方米米价格：多层：4100元/㎡别墅:280万/套上海绿地地集团：：总注册资资金达13.1亿元，在在豫投资资规模超超150亿元，建建设规模模近300万平方米米，绿地地品牌已已享誉中中原大地地。区域支柱柱产业和和重点企企业分析析重点房地地产企业业项目名称称：绿都·塞纳春天天项目简介介：位于新新乡市中中心，北北临城市市主干道道中原路路，西至至繁华的的胜利路路，西南南两面紧紧邻卫河河，环境境优美，，地理位位置得天天独厚。。物业形态：住宅建筑面积：36万平方米价格：4100元/㎡项目名称：绿都城项目简介：绿都城位于中中原路与西环环路交汇处，，是西区大型型住宅项目物业形态：商住两用建筑面积：43万平方米价格：3700元/㎡郑州绿都置业业有限公司：：作为宇通集团团房地产板块块的核心企业业，主要经营营房地产开发发、商业管理理和物业管理理等业务，公公司注册资金金2.16亿元。区域支柱产业业和重点企业业分析小结区域支柱产业业和重点企业业分析2.全国一线品牌牌房地产开发发公司进入，，必然为该城城市的城市建建设、经济发发展和房地产产发展带来全全新的局面，，未来房地产产市场发展潜潜力巨大；也也将是新乡市市的房地产市市场竞争更为为激烈。1.新乡市重点工工业企业的布布局为城市经经济发展提供供长期的动力力，同时企业业的壮大，必必然带来大批批拥有稳定经经济收入的市市民，为城市市房地产发展展带来一定的的需求。1.2总结通过了解城市市的经济发展展状况和水平平，可以看出出未来城市经经济发展整体体向好，并且且保持持续快快速的增长，，为城市的房房地产发展带带来机遇。以工业为龙头头产业的城市市经济发展，，将带来大量量的有固定收收入、人均收收入较高的人人群，为房地地产市场带来来大量客户。。新乡市重点工工业企业、一一线房地产房房地产企业及及其他各类企企业在新乡的的布局和发展展，为城市的的房地产发展展注入了强大大的动力。省内及全国知知名开发商的的进驻将对新新乡市商品房房开发带来品品质上的提升升，但与此同同时，将会带带来更为激烈烈的竞争。1.3城市规划分析析1.城市规划2.交通规划3.产业规划城市规划宏观定位新乡市新乡城市定位位为具有区域域性中心职能能的城市，中中原宜居城市市，产业特色色的制造业基基地城市规划规划布局构建以中心城城为核心的城城镇密集区，，逐步形成““一城三区、、五星环绕””的城镇空间间布局形态。。“一城三区””指城镇密集集区的第一圈圈层，是区域域城镇发展的的核心部分，，包括新乡主主城区和凤泉泉、新乡工业业园、小冀三三个城市组团团。“五星环绕””指城镇密集集区的第二圈圈层，是受第第一圈层带动动实施协调发发展的区域，，包括以卫辉辉、辉县、获获嘉、原阳、、延津五个县县(市)卫星城为基地地的产业及人人口聚集区和和相应的高度度城市化发展展地区。小冀工贸园区区中心城区新乡工业园凤泉区城市规划发展方向居住人口从老老城区向东和和向南方向疏疏散，行政机机关东移，教教育产业带向向东南移动，，这都表明在在未来城市将将会逐渐呈现现出“东移南南扩”的局面面。城市发展方向向：“东移南南扩”未来城城市南部和东东部将会成为为热点区域。。城市规划东北片区规划划东部片区为未未来政治、商商务、金融、、高品质居住住中心，东北北片区依托高高铁站为辐射射点的公共服服务区，为东东区发展核心心区域东北片片区为为高铁铁站周周边，，共计计1608公顷的的区域域，规规划划容纳纳人口口21万人。。定位位为辐辐射河河南省省北部部生产产力服服务中中心；；服务务新乡乡市域域的对对外综综合交交通枢枢纽；；新乡乡市主主城区区公共共中心心的组组成部部分；；提升升新乡乡市宜宜居环环境的的生态态居住住区。。片区以以平原原路为为轴线线，向向南向向北延延伸。。西至至新中中大道道、东东接石石武高高铁道道、北北至北北环路路、南南倚金金穗大大道；；城市规规划东北片片区规规划区域被被“四四纵、、四横横”分割成成“七七大组组团””和““三大大中心心”四纵：：新中中大道道、光光明大大道、、107国道和和石武武高铁铁四横：：北环环、宏宏力大大道、、平原原路和和金穗穗大道道三大中中心：：片区区服务务中心心、商商务商商贸中中心、、枢纽纽商贸贸中心心；七大组组团：：依托托三大大中心心分别别配套套相应应的物物业类类型城市规规划东北片片区规规划区域内内未来来规划划生活活配套套齐全全，有有九所所小学学、六六所初初中、、三所所高中中等区域内内未来来规划划生活活配套套齐全全，共共有九九所小小学、、六所所初中中、三三所高高中和和一所所大学学；规规划有有两座座公园园和数数条河河流，，教育育、商商业配配套资资源完完善，，景观观资源源丰富富；城市规规划东北片片区规规划宏力路路与平平原路路之间间开发发强度度相对对较高高，平平原路路沿线线开发发速度度较快快建筑高高度图图居住用用地规规划图图开发现现状图图开发强强度图图宏力路路与平平原路路之间间规划划建筑筑高度度和开开发强强度相相对较较高；；已开发发的项项目主主要是是沿平平原路路两侧侧，紧紧靠市市政府府的区区域，，其他他区域域开发发程度度相对对较低低，可可供土土地相相对较较多。。城市规规划新区规规划平原新新区位位于黄黄河北北岸（（过黄黄河大大桥向向北４４公里里），，西起起１００７国国道两两侧，，东至至京港港澳高高速以以东与与原阳阳县城城接壤壤，南南起黄黄河大大堤，，北至至新乡乡县交交界，，居郑郑州、、新乡乡、焦焦作三三市交交会中中心。。规划划总面面积１１８８８平方方公里里。平原新新区平原新新区的的功能能定位位是：：中部崛崛起、、国家家战略略的承承载区区；产城融融合、、可持持续发发展的的城乡乡统筹筹示范范区；；以农业业科技技研发发集群群为代代表的的“中中国农农业硅硅谷””；以动力力电池池为主主、高高科技技产业业集中中的科科技新新城；；郑州连连接豫豫北，，新乡乡对接接郑州州的商商业、、物流流、第第三产产业的的桥头头堡。。平原新新区位位于新新乡市市区外外部，，位于于新乡乡市南南，是是以高高新技技术产产业化化生产产为主主导的的产业业区域域交通规规划市外交交通京广铁铁路京深铁铁路新荷铁铁路济东高高速京港澳澳高速速京广铁铁路，，京深深客运运专线线，新新荷铁铁路在在新乡乡市交交汇；；济东高高速、、京港港澳高高速穿穿境而而过，，从新新乡可可直达达18个省的的省会会。城际轨轨道交交通用用地和和换乘乘站用用地在在现有有G107线和京京港澳澳高速速公路路之间间。郑州－－新乡乡全全长69公里，，基本本走向向是：：从郑郑州引引出过过黄河河，与与郑州州-焦作城城际轨轨道交交通线线路重重合。。过黄黄河后后，沿沿现在在的京京广铁铁路线线抵达达新乡乡。郑新城城际轨轨道新乡交交通便便利，，通讯讯发达达。高铁站站交通规规划市内交交通和平大大道新飞大大道新中大大道金穗大大道人民路路平原路路向阳路路外环：：由107国道，，北外外环、、西外外环、、南外外环组组成的的绕城城公路路圈；；两条城城市主主干道道贯穿穿市区区：南北方方向：：和平平大道道；东西方方向：：金穗穗大道道；辅助道道路：：新飞飞大道道，新新中大大道平原路路、人人民路路、向向阳路路北外外环环107国道道南外外环环西外外环环新乡乡市市室室内内道道路路成成五五纵纵五五横横，，城城市市道道路路布布局局呈呈环环形形方方格格状状。。产业业规规划划目前前，，新新乡乡市市基基本本形形成成电电子子电电器器、、生生物物与与新新医医药药、、环环保保电电池池及及原原材材料料、、化化纤纤纺纺织织、、能能源源电电力力五五大大强强势势产产业业和和汽汽车车及及零零部部件件、、食食品品加加工工、、机机械械装装备备、、造造纸纸、、新新型型建建材材、、医医用用卫卫材材、、化化工工等等七七大大特特色色产产业业，，共共规规划划了了37个产业集集聚区，，已建成成新乡工工业园区区、河南南起重工工业园、、高新技技术开发发区等一一批具有有影响带带动作用用的产业业集聚区区。新乡工业业园区高新技术术开发区区新乡西工工区通过了解解新乡市市重点产产业规划划可以判判断，未未来城市市发展趋趋向于东东、南1.4政策环境境分析1.宏观政策策分析2.区域政策策分析政策细则则：1.进一步落落实地方方政府责责任；2.加大保障障性安居居工程建建设力度度；3.完善相关关税收政政策；4.强化差别别化住房房信贷政政策；5.严格住房房用地供供应管理理；6.合理引导导住房需需求；7.落实住房房保障和和稳定房房价工作作的约谈谈问责机机制；8.坚持和强强化舆论论引导。。宏观政策策分析2011年1月26日新国八八条出台台政策影响响：1.加大居民民观望心心理2.投资商由由住宅转转向商业业3.限购导致致购房客客户减少少4.供求格局局的改变变5.地方政府府将会加加大对房房地产的的监管和和调控力力度2010年1月14日新乡市领领导向困困难群众众发放廉廉租住房房补贴。。至今已已累计保保障家庭庭2.7万多户，，实现了了全市4区8县（市））符合廉廉租住房房保障条条件，目目前，全全市已开开工廉租租住房42.8万，完成成投资2.4亿元，竣竣工8.8万平方米米。2010年9月29日新乡市发发出关于于调整房房地产交交易环节节契税、、个人所所得税优优惠政策策的通知知：对个个人购买买普通住住房，且且该住房房属于家家庭（成成员范围围包括购购房人、、配偶以以及未成成年子女女，下同同）唯一一住房的的，减半半征收契契税。对对个人购购买90平方米及及以下普普通住房房，且该该住房属属于家庭庭唯一住住房的，，减按1%税率征收收契税。。对出售售自有住住房并在在1年内重新新购房的的纳税人人不再减减免个人人所得税税。区域政策策分析2010至今新乡乡市政策策回顾2010年9月30日为加快发发展住房房保障体体系中的的公共租租赁住房房，财政政部、国国家税务务总局昨昨日发布布通知，，对公租租房建设设和运营营，免征征城镇土土地使用用税、印印花税等等多税种种，执行行期限暂暂定三年年。未未来五年年，新乡乡市区将将建1公共租赁赁房，主主要解决决刚就业业的大学学生、创创业人员员、工业业园区的的技术型型务工人人员等"夹心层"群体的住住房问题题。2011年1月27日新乡市各各大商业业银行严严格执行行房贷新新政：各各商业银银行坚决决暂停发发放居民民家庭购购买第三三套及以以上住房房贷款；；对不能能提供一一年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放购房房贷款；；对贷款款购买首首套商品品住房的的家庭，，严格执执行首付付款比例例不低于于30%；对贷款款购买第第二套住住房的家家庭，严严格执行行首付款款比例不不低于50%、贷款利利率不低低于基准准利率1.1倍的规定定。区域政策策分析政策的落落实及影影响1.新乡市严严格落实实国家政政策，加加强了保保障型住住房建设设及税收收政策的的监管，，从而增增加了商商品房的的供应量量，在一一定方面面起到了了抑制需需求，打打击投机机的作用用。2.政府出台台政策严严格限制制外地人人购房行行为，这这将在一一定程度度上使部部分购房房客户返返回居住住地购买买，这对对像新乡乡这样城城市首位位度较小小的城市市来说是是一个有有利的因因素。在在调控不不断深入入的过程程中，像像新乡这这样的三三线城市市房价正正在悄悄悄地“接接力”一一二线城城市，一一些地区区房价甚甚至翻倍倍增长。。1.5总结新乡市GDP总量处于于全省中中游，增增长速度度相对较较快，经经济增长长动力十十足；人口自然然增长以以及居民民人均收收入增长长相对较较快，对对房地产产实现需需求的持持续扩大大和房价价持续上上涨的推推动力较较强；城市产业业体系以以工业为为龙头，，第三产产业发展展相对较较慢，第第一产业业的比重重也相对对较高；；城市商业业格局较较为清晰晰，主要要商圈依依然在老老城中心心；房地产业业规模相相对较大大，外地地进驻开开发商数数量较多多，房地地产市场场相对较较为活跃跃。第二部分分房地产市市场分析析土地市场场分析房地产市市场分析析123总结2.1土地市场场分析1.近三年土土地供应应量2.近三年土土地成交交价格走走势3.近三年新新增建设设用地可可建面积积近三年土土地供应应量2010年土地购购置面积积大幅增增长，投投资房地地产的积积极性有有增无减减数据来源源：中国国土地市市场网注：此数数据为招招拍挂途途径出让让土地，，仅含住住宅及商商业用地地，以下下土地数数据相同同近三年土土地供应应量2010年新乡土土地用途途分类中中，商品品房开发发用地占占22%备注：其其他包含含公共设设施用地地、机关关团体用用地、科科教用地地、医疗疗卫生用用地数据来源源：中国国土地市市场网近三年土土地成交交价格走走势2010年新乡市市土地均均价达到到59.99万元/亩，较08和09年有较大大幅度提提升。新乡市08-10年土地成成交均价价波动较较大，土土地价格格整体处处于上扬扬趋势数据来源源：中国国土地市市场网2.1小结新乡市2010年土地总总供应量量为519.63万㎡，其其它用途途类土地地占据比比例较大大，商品品房建设设用地仅仅占到22%。近三年新新乡市土土地成交交价格波波动较大大，但是是住宅整整体价格格处于上上涨趋势势，2010年住房用地达达到52.31万元/亩。2.2房地产市场分分析1.近三年房地产产开竣工面积积分析2.近三年房地产产供需分析3.潜在市场供应应情况分析4.重点在售项目目分析近三年房地产产开、竣工面面积分析新乡市08-09年开工面积为为1550.08万㎡，竣工面面积为399.48万㎡。数据来源：新新乡市国土资资源局近三年房地产产供需分析2008年销售面积104.43万平米，2009年销售194.67万平米，2010年前11月销售223.32万平米。数据来源：新新乡市国土资资源局潜在市场供应应情况分析商品房开发周周期一般为3年左右，通过过成交土地及及容积率计算算建筑面积，，可通过公式式：2011年潜在供应=2008年成交土地建建筑面积*1/3+2009年成交土地建建筑面积*1/3+2010年成交土地建建筑面积*1/3。预计2011年新乡市房地地产供应量在在375万㎡左右。数据来源：中中国土地市场场网老城区中心城区东区南区重点在售项目目分析新乡市房地产产市场按照城城市发展状况况来看主要可可以分为四个个区域：老城城区、中心城城区、东区、、南区。紫台一品上海公馆维多利亚公馆蓝钻国际星海湾畔景颐花园万和城五星学府迪亚庄园裕康家园翡翠城福兴国际星海假日王府万汇金宸国际大景城靖业公园国际宝龙城市广场建业森林半岛理想城绿都城桂竹花园绿都塞纳春天伟业中央花园老城区中心城区东区南区老城区项目户型配比比及销售情况况绿都·塞纳春天2期区域主要在售售项目分析小区入口工程进度三室两厅两室两厅项目户型配比比及销售情况况蓝钻国际区域主要在售售项目分析三室两厅三室两厅项目户型配比比及销售情况况星海湾畔区域主要在售售项目分析售楼处工程进度一房一室一厅项目户型配比比及销售情况况裕康家园区域主要在售售项目分析项目围挡售楼处一室一厅三室两厅三室两厅四室两厅两室两厅项目户型配比比及销售情况况翡翠城区域主要在售售项目分析三室两厅三室两厅项目户型配比比及销售情况况星海假日王府府区域主要在售售项目分析小区景观小区现房三室两厅三室两厅项目户型配比比及销售情况况紫台一品区域主要在售售项目分析户型模型售楼处三室两厅三室两厅区域主要在售售项目特征区域项目规模模特征从区域楼盘开开发规模上来来看以中等规规模楼盘为主主，大部分项项目的规模都都在30万㎡以下，老老城区由于土土地限制，未未来项目的数数量和规模都都会相对较小小。区域项目产品品形式从区域产品形形式上来看，，区域内项目目多为高层住住宅，随着开开发商对土地地价值的不断断挖掘，区域域内的多层产产品逐步减少少，成为一种种稀缺产品资资源。区域项目容积积率特征区域内项目容容积率与其区区域内以高层层建筑类型为为主相符合，，基本上在3-6之间区域项目物业业类型特征区域内项目物物业类型主要要以住宅与商商业结合的形形式出现，主主要由于老城城区也是新乡乡市的商业中中心。商业物物业需求量较较大。区域项目价格格特征从销售价格上上来看，区域域价格主要集集中在3700-4300元/㎡，翡翠城达到到5800元/㎡主要是由于于项目紧邻人人民公园，景景观资源稀缺缺。中心城区项目户型配比比及销售情况况维多利亚公馆馆区域主要在售售项目分析工程进度售楼处两室两厅两室两厅项目户型配比比及销售情况况景颐花园区域主要在售售项目分析小区规划小区外立面三室两厅112㎡三室两厅141㎡项目户型配比比及销售情况况上海公馆区域主要在售售项目分析工程围挡临时售楼处三室两厅四室两厅项目户型配比比及销售情况况万和城区域主要在售售项目分析项目道旗售楼处三室两厅两室两厅项目户型配比比及销售情况况万汇金宸国际际区域主要在售售项目分析售楼处三室两厅三室两厅项目户型配比比及销售情况况福兴国际区域主要在售售项目分析售楼处三室两厅142㎡三室两厅120㎡区域主要在售售项目特征区域项目规模模特征中心城区项目目规模分布较较为平均，主主要是该区域域位于新乡市市新老城区交交汇处。区域项目产品品形式从区域产品形形式来看，中中心城区的产产品多为高层层，部分产品品包含小高层层和多层产品品，随着开发发商对土地价价值的不断挖挖掘，区域内内的多层产品品逐步减少，，成为一种稀稀缺产品资源源。区域项目容积积率特征区域项目的容容积率与区域域产品多以高高层建筑为主主相符，容积积率多集中在在3-5。区域项目物业业类型特征从区域项目物物业类型来看看，区域内项项目多为住宅宅、商业、公公寓、酒店综综合类物业，，相比于老城城区，出现了了较多的酒店店和公寓类物物业，主要是是由于城市的的发展和区域域的位置，对对该类型物业业出现了需求求。区域项目价格格特征从销售价格上上看，区域内内的产品价格格多在3700-4300元/㎡，中心城区区是新乡市的的新老城区交交汇处，配套套、交通等资资源较为丰富富，未来区域域商品房均价价提升潜力较较大。东区项目户型配比比及销售情况况理想城区域主要在售售项目分析项目户外广告告售楼处三室两厅项目户型配比比及销售情况况伟业·中央花园区域主要在售售项目分析销售状况售楼处两室两厅三室两厅项目户型配比比及销售情况况靖业公园国际际区域主要在售售项目分析工程围挡售楼处两房一房项目户型配比比及销售情况况宝龙城市广场场区域主要在售售项目分析工程围挡临时售楼处三室两厅三室两厅区域主要在售售项目特征区域项目规模模特征从区域项目的的规模来看，，东区项目的的规模多在30万平米以上，，主要是由于于该区域是新新乡的新区，，处于区域发发展的初级阶阶段，区域土土地供应较为为充裕，且需需要大量的配配套设施。区域项目产品品形式从区域产品形形式来看，东东区的产品主主要以高层、、小高层、和和多层产品为为主，大部分分项目包含了了小高层和多多层产品，主主要是由于东东区被定位为为新乡的行政政和高端居住住区，小高层层和多层产品品体现出，人人民对生活品品质的要求越越来越高。区域项目容积积率特征区域产品的容容积率较为符符合区域产品品以高层、小小高层、多层层相结合的产产品形态，多多为2-3.5。。区域项目物业业类型特征从区域产品物物业类型来看看，东区出现现了较多的商商业、写字楼楼和公寓物业业，住宅也以以高端产品为为主，主要是是由于区域正正处于发展阶阶段，需要大大力建设配套套设施。区域项目价格格特征从销售价格来来看，东区项项目均价多为为4000-4500元/㎡之间，东区区是新乡市政政府近年来重重点发展的新新区，是未来来的行政及高高档住宅区，，该区域未来来商品房价格格有很大的增增长空间。南区项目户型配比比及销售情况况五星学府区域主要在售售项目分析工程围挡售楼处两室两厅三室两厅项目户型配比比及销售情况况迪亚庄园区域主要在售售项目分析小区状况售楼处两室两厅三室两厅项目户型配比比及销售情况况绿都城区域主要在售售项目分析工程进度售楼处三室两厅两室两厅项目户型配比比及销售情况况亚华·桂竹花园3期区域主要在售售项目分析小区现状两室两厅复式项目户型配比比及销售情况况建业森林半岛岛区域主要在售售项目分析小区现状小区入口两室两厅三室两厅区域主要在售售项目特征区域项目规模模特征从区域项目的的规模来看，，南区项目规规模多在10万㎡以上，主主要是由于新新乡目前处于于南扩阶段，，区域土地供供应较多，价价格相对较低低，且需要建建设大量配套套设施。区域项目产品品形式从区域产品形形式来看，南南区主要以高高层与多层产产品相结合，，打造宜居城城区。区域项目容积积率特征从南区项目的的容积率来看看，是与该区区域产品形式式以高层和多多层相结合的的形式向符合合的，区域内内项目的容积积率多在1.5-2.5。区域项目物业业类型特征从区域产品物物业类型来看看，南区产品品多以住宅和和别墅为主，，区域将逐渐渐被打造成宜宜居城区。区域项目价格格特征从销售价格来来看，南区商商品房销售均均价多在3500-4000元/㎡之之间间，，相相对对于于其其他他区区域域较较低低，，主主要要是是由由于于该该区区域域配配套套设设施施相相对对较较为为缺缺乏乏，，生生活活便便利利性性较较差差。。新乡乡市市各各区区域域产产品品形形式式对对比比新乡乡市市目目前前已已进进入入高高层层建建筑筑时时代代，，中中心心城城区区和和东东区区由由于于建建筑筑品品质质较较高高出出现现小小高高层层产产品品，，南南区区由由于于土土地地价价值值较较低低，，会会出出现现较较多多多多层层产产品品。。新乡乡市市各各区区域域产产品品容容积积率率对对比比新乡乡市市目目前前房房地地产产项项目目以以老老城城区区项项目目容容积积率率最最高高，，主主要要是是由由于于区区域域土土地地限限制制及及区区域域商商业业价价值值较较高高，，中中心心城城区区和和东东区区容容积积率率较较为为适适中中，，南南区区项项目目容容积积率率较较低低，，多多为为宜宜居居产产品品，，含含有有别别墅墅产产品品。。新乡乡市市各各区区域域物物业业类类型型对对比比新乡乡市市各各区区域域物物业业类类型型仍仍以以住住宅宅和和商商业业为为主主，，但但随随着着城城市市的的发发展展方方向向，，中中心心城城区区和和东东区区逐逐渐渐出出现现了了较较多多的的公公寓寓和和写写字字楼楼物物业业，，物物业业类类型型逐逐渐渐趋趋于于多多样样化化。。新乡乡市市各各区区域域均均价价对对比比从区区域域整整体体销销售售价价格格来来看看，，东东区区目目前前是是新新乡乡市市价价格格最最高高的的区区域域，，并并且且也也是是新新乡乡市市房房地地产产市市场场发发展展潜潜力力最最大大的的区区域域；；南南区区由由于于区区域域位位置置，，及及周周边边配配套套设设施施，，价价格格最最低低，，但但是是区区域域周周边边大大盘盘较较多多，，且且项项目目品品质质较较高高，，未未来来发发展展潜潜力力也也较较大大。。新乡乡市市各各区区域域土土地地成成交交新乡乡市市2010年土土地地成成交交均均价价以以中中心心城城区区最最高高，，东东区区次次之之。。新乡乡市市各各区区域域客客户户情情况况对对比比通过过对对重重点点在在售售项项目目进进行行实实地地调调研研，，了了解解到到新新乡乡市市客客户户情情况况：：老城城区区：：主主要要为为区区域域内内客客户户，，多多为为改改善善自自住住型型需需要要；；中心心城城区区：：新新乡乡市市及及周周边边县县市市客客户户均均有有，，多多为为自自住住型型客客户户；；东区区：：新新乡乡市市及及周周边边县县市市客客户户均均有有，，多多为为投投资资型型客客户户；；南区：多为区区域型客户以以及选择别墅墅类物业的客客户，多为投投资型客户。。小结新乡市商品住住宅均价目前前主要以3500-4500元/㎡为主；新乡市目前在在售项目的规规模主要集中中在10-30万㎡之间，部部分30万㎡以上的项项目主要集中中在东区和南南区；新乡市房地产产项目容积率率多在3-5之间，其中东东区项目容积积率较高，南南区项目容积积率较低；产品形式主要要以高层为主主，南区项目目含有较多多多层产品；新乡市在售项项目的物业类类型以住宅和和商业为主，，由于区域差差异，东区还还有较多项目目含有写字楼楼、公寓、酒酒店，南区还还有较多项目目含有别墅；；新乡市房地产产发展目前以以东区为主，，该区域是政政府目前大力力发展的新区区，区域内交交通设施已较较为完善，配配套设施正在在大力建设。。2.3总结2.3总结新乡市目前住住宅土地均价价在52.31万元/亩，商商业土土地价价格14.02万元/亩，住住宅土土地价价格呈呈上扬扬趋势势。2010年土地地供应应总量量较大大，但但住宅宅和商商业土土地占占比仅仅有22%。新乡市市2010年前11月商品品房销销售量量223.32万平米米，未未来新新乡市市供应应在317.65万平米米，供供应量量相对对较大大。新乡市市目前前在售售房地地产项项目有有70多个，，重点点在售售项目目30多个，，房地地产市市场相相对较较为活活跃。。新乡市市商品品住宅宅主流流成交交价格格在3500-4500元/平方米米。鉴于对对新乡乡市各各区域域重点点项目目的调调研，，以及及对相相关从从业人人员进进行的的专访访表明明：目前以以及未未来新新乡市市房地地产重重点的的发展展区域域为东区，该区为为政府府近年年重点点发展展的主主要区区域，，是未未来的的行政政、高高端住住宅、、商业业、交交通多多中心心集合合区域域。所以我我们建建议，，未来可可以考考虑在在新乡乡东区区进行行房地地产开开发。ThankYou!企业未未来的的竞争争，就就是细细节的的竞争争。好的习习惯是是一笔笔财富富，一一旦你你拥有有它，，你就就会受受益终终生。。养成成"立即行行动"的习惯惯，你你的人人生将将变得得更有有意义义。1月-231月-23兵随将将转，，无不不可用用之才才。作作为一一个管管理者者，你你可以以不知知道下下属的的短处处，却却不能能不知知道下下属的的长处处。人生就就像一一条河河，你你趟过过去就就没有有了。。人生不不是一一种享享乐，，而是是一桩桩十分分沉重重的工工作。。三流的的点子子加一一流的的执行行力，，永远远比一一流的的点子子加三三流的的执行行力更更好。。人之所以以能，是是相信能能。22:37:2622:37:2622:37大成功靠靠团队，，小成功功靠个人人。成功开始始于想法法，但是是，只有有这样的的想法，，却没有有付出行行动，还还是不可可能成功功的。惟一持久久的竞争争优势，，也许就就是比你你的竞争争对手学学习得更更快的能能力。很多人喜喜欢拖延延，他们们对手头头的事情情不是做做不好，，而是不不去做，，这是最最大的恶恶习。管理就是是把复杂杂的问题题简单化化，混乱乱的事情情规划化化。人生伟业的建建立，不在能能知，乃在能能行。1月-2322:37:2622:37人类学会走路路，也得学会会摔跤，而且且只有经过摔摔跤他才能学学会走路。管理阶层的领领导能力是刺刺激员工努力力工作的原动动力。管理首先是人人为达到自己己目的而进行行的自觉活动动。管理职能包括括明确地说明明目标及获得得实现所定目目标必需的资资源和努力。。经理不是只告告诉别人怎么么干的家伙，，而是要激发发队伍产生一一定报负，并并朝目标勇往往直前。22:37:2622:37:2622:37奖励什么，就就会得到什么么。建立目标是一一种平衡：在在企业成果与与遵循人们所所相信的原则则之间的平衡衡，在企业当当前需要与长长远需要之间间的平衡，在在期望的结果果与可用的资资源之间的平平衡。懒惰象生锈一一样，比操劳劳更能消耗身身体;经常用的钥匙匙，总是亮闪闪闪的。今天应做的事事没有做，明明天再早也是是耽误了。言行行一一致致是是成成功功的的开开始始。。1月月-231月月-2322:37:2622:37:26用他他，，就就要要信信任任他他；；不不信信任任他他，，就就不不要要用用他他。。赚钱钱之之道道很很多多，，但但是是找找不不到到赚赚钱钱的的种种子子，，便便成成不不了了事事业业家家。。恋爱，也也就是说说，我们们不得不不接触生生活中最最甜蜜的的事情，，不过我我们必须须不屈服服于这些些事物。。2023年1月月5日10:37下下午人的一生生，或多多或少，，总是难难免有浮浮沉。不不会永远远如旭日日东升，，也不会会永远痛痛苦潦倒倒。办企业有有如修塔塔，如果果只想往往上砌砖砖，而忘忘记打牢牢基础，，总有一一天塔会会倒塌。。05一一月202310:37:26下下午涓滴之之水终终可磨磨损大大石，，不是是由于于它力力量大大，而而是由由于昼昼夜不不舍的的滴坠坠。只只有勤勤奋不不懈的的努力力才能能够获获得那那些技技巧，，因此此，我我们可可以确确切地地说:说:不积跬跬步，，无以以致千千里。。一月2310:37下午不要把灾难难当作公关关，不然你你的员工会会制造更多多的灾难。。竞争对手就就像磨刀石石一样，它它把我们磨磨得非常的的锋利，然然后我们就就手起刀落落，把竞争争对手给砍砍掉了。2023/1/522:37:26年轻人欠缺缺经验，但但请不要忘忘记:年轻是你最最大的本钱钱。不要怕怕犯错，也也不要畏惧惧挑战，你你应该坚持持到底，在在出人头地地的过程中中努力再努努力。如果你不能能战胜对手手，就加入入到他们中中间。为顾客节节省每一一分钱。。10:37:26下下午10:37下下午当大家都都变得聪聪明起来来的时候候，我就就甘心做做个笨人人;当大家都都尽力包包装自己己的时候候，我就就什么都都不穿。。这是我我的策略略，质朴朴示人，，真实有有力。轻率率和和疏疏忽忽所所造造成成的的祸祸患患不不相相上上下下。。有有许许多多青青年年人人之之所所以以失失败败，，就就是是败败在在做做事事轻轻率率这这一一点点上上。。1月月-231月月-2322:3722:37:2622:37:27一个个有有真真正正大大才才能能的的人人却却在在工工作作过过程程中中感感到到最最高高度度的的快快乐乐。。获得得成成功功有有两两个个重重要要的的前前题题:一是是坚坚