某公司项目商业部分营销方案

营销策划部2016年12月南滨帝景商业部分营销方案前言：

（一）2016年12月2日对南滨帝景小区的商业位置、商业大概分布、商业目前经营情况进行了较简单的实地考察，并对商业所在区域进行大致走访了解，通过初步考察，得出本案的基本特质：

1）老城区滨江商业（滨江中路）；

2）桥头堡后置商业（通善大桥）；

3）住宅裙楼多层底商（5层裙楼底商）；

4）分散（双地块分布，中间穿插市政功能道路）；

5）已有经营，分布1-5层均有；（二）结合公司的去库存计划，南滨帝景被列为2017年重点去化商业之一，总存量约7000㎡，总产值约0.84亿，需要在2017年实现。醇熟商业带住宅裙楼商业滨江、多楼层、少量、零散怎么卖？项目本体分析PARTONE项目现状分析产品指标分析项目SWOT分析项目卖点提炼本次报告的思路框架市场情况扫描PARTTWO城市商业布局城市商业体系区域商业情况项目商业机会项目定位梳理PARTTHREE项目属性定位项目形象定位项目业态方向项目客群方向项目营销策略PARTFOUR项目营销思路项目销售策略项目价格策略营销推广策略项目本体分析市场情况扫描项目定位梳理项目营销策略框架导示——PARTONE项目现状分析产品指标分析项目SWOT分析项目卖点提炼城市占位分析从遂宁城区地图来看，沿涪江一线形成滨江商业带，并可以分割为：滨江南商业带滨江中商业带滨江北商业带三段其中：滨江南商业带以通善大桥以南为界滨江中商业带以嘉禾路以南为界滨江北商业带以嘉禾路以北为界整个遂宁滨江商业带全长15公里。本项目所在位置处于滨江中路商业带，通善大桥与滨江南路交汇处，典型的桥头堡后置型商业。遂宁城市地图（局部）本项目滨江南商业带滨江中商业带滨江北商业带城市占位分析城市占位1——地段15公里城市滨江商业带本项目独踞繁华最中心城市占位分析从项目所在区域局部地图来看，链接城市热点发展区域河东新区的主要通道之二毗邻项目两侧；观音湖隧道直通猫儿洲和河东新区核心腹地；通善大桥直通河东新区南区；项目所在位置距离通善大桥仅700米；距离观音湖隧道仅1000米；

遂宁城市地图（局部）本项目观音湖隧道通善大桥1KM600M城市占位2——交通老城新区双通道环伺共享双区财富大人流城市占位分析从城市商业带来看，项目位于遂宁餐饮休闲娱乐商业带核心区；滨江南路南端以滨海名城作为桥头堡商业，其次为星光天地在建商业（商业形态类似本项目），再次为本项目双地块底商，就目前及预期发展而言，本区域商业业态基本定型，且市场成熟度高；且从整个滨江商业带纵观，遂宁的滨江餐饮娱乐类业态认知度非常高。本项目本项目滨海名城滨海名城星光天地城市占位3——经营环境餐饮娱乐大本营滨江消费第一站项目现状分析

涪江滨江生态带滨江南路滨江南路南滨帝景整体效果图裙楼底商裙楼底商银河路市政道路银河路综述：南滨帝景项目位于遂宁市滨江中路，一线毗邻涪江，项目由两个地块组成，中间市政道路隔断，整个项目商业沿滨江南路和市政道路沿线形成T字形商业布局，背面银河路无商业整个商业裙楼5层，市政道路端头位置有小型教育配套。现状：项目目前已经入住，商业部分处于相对成熟经营期，一层、二层基本实现满铺经营，部分空置商业主要集中在3-4层，整个项目主要经营业态以：餐饮、休闲、娱乐、生活配套为主。总结：滨江商业带的成熟型商业，高楼层、餐娱主题经营突出。产品品指指标标分分析析序号房号建筑面积（㎡）建面单价（元/㎡）标准总价（元）房间状态1B区3楼14号705.8412406.028756662未售2D区1楼3号189.8520075.193811275未售3D区2楼3号503.8310375.945227710未售4D区2楼4号320.6510375.943327046未售5D区3楼4号320.659812.0323146228未售6D区3楼3号503.839812.0324943596未售7B区5楼8号379.912969.934927275未售8B区5楼9号363.1412969.934709899未售9B区5楼10号299.612406.023716843未售10B区2楼5号652.6414097.749200752未售11B区3楼7号408.9912969.935304570未售12B区3楼8号379.913533.845141504未售13B区4楼7号408.9911842.114843303未售14B区4楼8号379.912406.024713046未售15B区4楼5号646.5111842.117656040未售16B区4楼6号463.211842.115485264未售剩余楼层以3-4F居多剩余面积段300平以下2套，300平以上为主总价均在300万以上，500万以上居多盘点点：：16套，，总总面面积积约约7000㎡，，产产值值预预估估0.84亿；；特征：少存量、高楼层、高总价抗性：高投资门槛、高购买抗性项目目SWOT分析析SWOT1.滨江江路路-15公里里遂遂宁宁美美食食娱娱乐乐名名片片，，知知名名度度高高2.老城城区区核核心心商商圈圈，，滨滨江江路路地地缘缘中中心心，，中中心心价价值值高高3.观音音湖湖隧隧道道、、通通善善大大桥桥左左右右环环伺伺，，共共享享双双区区人人流流4.成熟熟社社区区旺旺铺铺，，经经营营氛氛围围良良好好，，商商业业附附加加值值高高5.主题题经经营营突突出出，，契契合合滨滨江江路路商商业业带带，，经经营营易易开开局局1.剩余余产产品品基基本本3-4层为为主主，，购购买买抗抗性性高高2.剩余余产产品品300平起起，，投投资资总总价价高高3.区域域经经营营业业态态高高度度集集中中，，存存在在潜潜在在竞竞争争风风险险4.商业业被被市市政政路路分分割割为为二二，，不不能能形形成成有有效效联联通通5.剩余余产产品品不不多多，，分分布布零零散散，，难难以以形形成成统统一一经经营营1.区域域认认知知度度高高，，商商业业口口碑碑价价值值大大2.双通通道道无无缝缝链链接接新新老老城城，，双双区区人人流流存存在在共共享享可可能能3.现有有经经营营统统计计后后可可能能存存在在更更优优质质商商业业经经营营机机会会点点4.周边边毗毗邻邻商商业业在在建建，，推推出出后后可可能能形形成成规规模模化化经经营营5.营销销推推广广手手段段的的运运用用，，可可能能提提升升商商业业价价值值1.毗邻项项目的的建设设，可可能对对项目目形成成直接接竞争争2.滨江路路三大大段，，火爆爆地段段商业业经营营存在在分流流风险险3.桥头堡堡滨海海名城城对本本项目目商业业的截截留SOWT策略：降低准入门槛，弱化购买抗性—灵活销售模式运用+差异化运营策略项目卖卖点提提炼地段价价值15公里滨滨江美美食娱娱乐名名片，，独居居老城城商业业繁华华最中中心口岸价价值观音湖湖隧道道、通通善大大桥双双通道道环伺伺，共共享双双区财财富人人流，，抢滩滩上市市经营价价值大众餐餐饮休休闲娱娱乐万万商汇汇聚，，遂宁宁的美美食娱娱乐大大本营营经营价价值小众醇醇熟一一线临临街金金铺，，数百百户商商家旺旺场经经营，，风险险无忧忧产品价价值300平起大大平层层商铺铺，多多面积积段选选择，，经营营一步步到位位营销价价值灵活购购买方方式，，降低低准入入门槛槛投资价价值醇熟滨滨江地地段旺旺场旺旺铺，，一次次投资资，终终生受受益品牌价价值北兴集集团实实力打打造，，跟庄庄巨头头，保保障无无忧稀缺价价值遂宁只只有一一条滨滨江路路，滨滨江路路只有有一个个中心心点，，稀缺缺物业业仅此此一处处运营价价值遂宁四四星级级品牌牌物管管，北北兴金金牌物物业全全程护护航十大商商业价价值，，引爆爆滨江江路商商业带带，提提档区区域商商业形形象项目本本体分分析市场情情况扫扫描项目定定位梳梳理项目营营销策策略框架导导示——PARTTWO城市商商业布布局城市商商业体体系区域商商业情情况项目商商业机机会城市商商业布布局老城区城市商业中心南部市场集群北部市场集群河东新区商业副中心安居商业副中心从遂宁宁城区区空间间结构构规划划来看看，遂遂宁总总体分分为7区5组团，，分别别为：：老城区区、河河东新新区、、西宁宁片区区、南南部片片区、、物流流区、、凤台台新区区、安安居区区；桂回组组团、、吉祥祥组团团、金金桥组组团、、龙凤凤新城城组团团、西西眉组组团；；从城区区的商商业分分布来来看，，分为为：老城区区城市市商业业中心心、河河东新新区商商业副副中心心、安安居商商业副副中心心、南南部市市场集集群和和北部部市场场集群群。城市商商业布布局主主体上上沿涪涪江呈呈纵向向发展展。城市商商业体体系南部市市场集集群：：农副产产品、、工业业品、、生产产资料料和旧旧货市市场北部市市场集集群：：建材、、汽车车和小小商品品市场场为主主的消消费市市场群群综述：：专业业化主主题，，环境境相对对落后后的经经营城市市商商业业中中心心：：中中央央商商务务区区遂宁宁商商业业核核心心，，以以百百货货购购物物形形态态+商业业步步行行街街为为主主，，聚聚集集了了较较多多知知名名商商家家和和老老牌牌百百货货商商场场，，聚聚集集大大量量人人气气。。综述述：：城城市市商商核核，，百百货货类类业业态态和和步步行行街街聚聚集集地地，，城城市市商商业业最最繁繁华华之之地地城市市商商业业体体系系城市市商商业业体体系系凯旋旋路路商商业业带带：：遂遂宁宁专专业业卖卖场场聚聚集集地地遂宁宁家家居居、、家家电电、、电电器器、、装装饰饰、、建建材材等等聚聚集集地地综述述：：家家居居类类专专业业卖卖场场一一条条街街凯旋路商业带城市市商商业业体体系系滨江江路路商商业业带带：：遂遂宁宁餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐聚聚集集核核心心遂宁宁最最著著名名、、最最火火爆爆的的餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐街街区区，，涵涵盖盖滨滨江江南南路路、、滨滨江江中中路路、、滨滨江江北北路路三三段段，，囊囊括括遂遂宁宁超超过过半半数数的的中中高高端端知知名名餐餐饮饮商商家家综述：吃吃喝玩乐乐一条街街，遂宁宁餐饮休休闲娱乐乐商业带带，本案案所在区区域滨江路商业带城市商业业环境截至2016年12月6日

可售套数总可售面积(m2)住宅套数住宅面积(m2)商业面积

(m2)国开区684167679.7236053230.72114449河东新区1724129130.1656353313.5375816.63船山区153381228238.73730410512.29817726.37开发区91043157.66212364.940792.76工业园区476928.021117.96810.12合计

187031575134.24675519539.341055594.88项目所在在主城区区商业存存量十分分突出，，高达80万平以上上，如按按商业类类别细分分，扣除除专业市市场、车车位、商商用房、、写字楼楼等物业业，商铺铺型商业业预估存存量超高高40万平，区区域库存存压力巨巨大，去去化难度度明显。。区域商业业情况本项目本项目滨海名城滨海名城星光天地简述：区域内本项目和滨海名城已呈现并经营，星光天地处于建设尾期，2014年推出市场，目前临近交房阶段。滨海名城位于桥头堡区域，主要经营餐饮休闲和酒店商务；星光天地定位为城南精品综合体，规划经营餐饮休闲娱乐业态。区域商业业情况商业名称所属区域租售情况租售价格主力面积业态规划南滨帝景滨江中路已经营1F价约15000-26000元/平2F价约10700元/平3F价约9300元/平4F价约8600元/平5F价约7800元/平1F租赁价80-90元/平/月2F租赁价30元/平/月3F租赁价22元/平/月4F租赁价待查5F租赁价待查200-300平餐饮休闲娱乐生活配套滨海名城滨江南路已经营1F价2F价约150003F价4F价1F租赁价2F租赁价3F租赁价4F租赁价未收集到餐饮休闲酒店商务星光天地滨江中路已发售1F售价28000元/平2F售价14000元/平3F售价11000元/平4F售价10000元/平5F售价9000元/平18-300餐饮休闲娱乐项目商业业机会滨海名城餐饮休闲娱乐酒店商务为主的城南桥头堡商业星光天地餐饮休闲娱乐为主的城南精品综合体本项目现有经营餐饮休闲娱乐为主方向？结合滨江江主题和和区域经经营主题题以及本本项目现现有经营营主题，，考虑市市场库存存实况，，本项目目的商业业发展方方向跟随随市场主主流，继继续深化化经营主主题，但但在深化化的过程程中，以：定制商业业经营目目的地作为本项项目的重重点发展展和突破破方向。。大库存项目本体体分析市场情况况扫描项目定位位梳理项目营销销策略框架导示示——PARTTHREE项目属性性定位项目形象象定位项目业态态方向项目客群群方向结合项目目SWOT和项目价价值提炼炼，本项项目应该该以什么么样的定定位面向向市场？？项目定位位推导项目属性性定位老城商核核·滨江之心心老城商核核——老城区核核心商圈圈的中心心区（中中央商务务区、凯凯旋路、、滨江路路三商汇汇聚）滨江之心心——遂宁滨江江路，本本项目位位于滨江江中路，，地缘中中心点项目形象象定位遂宁15公里城市市美食娱娱乐名片片范本15公里城市美食食娱乐名片范范本——滨江路是遂宁宁著名的美食食娱乐名片，，本项目则是是示范点项目业态方向向项目主营业态规模餐饮火锅、中餐酒楼、河鲜、汤锅、快餐连锁等38%休闲茶楼、美容会所、运动健身等19%娱乐KTV、玉足保健、亲子乐园等20%生活配套社区超市、药房、日用百货等14%酒店商务商务酒店、快捷酒店、宾馆等6%其他小家电电器、手机数码等3%项目客群方向向目标客群投资客经营者消费者遂宁城区实力力经济人群（（主）住宅业主再购购投资人群（（辅）本地餐娱休闲闲业态经营商商家为主本项目住宅业业主的经营需需求为辅遂宁人对区域域高度认可的的目的地消费费本区域现有居居住人群的刚刚性消费本区域未来居居住人群次级级消费连锁经营商家家定向购买投投资群（次））连锁品牌经营营商家为次项目本体分析析市场情况扫描描项目定位梳理理项目营销策略略框架导示——PARTFOUR项目营销思路路项目销售模式式项目价格策略略营销推广策略略项目营销思路路本案存量货源源仅16套，面积约7000平，从产品端端而言，供市市场和客户的的选择性不大大，而且最核核心的难点在在于：大面积、高层层铺根据公司出货货计划，营销销的核心目的的是：实现现现金流！而营销的破局局则在于解决决以上两个难难点，营销的的执行均围绕绕以上两个难难点展开。那么，以什么么样的营销思思路，才能破破局？并实现现营销的最终终目的？一个营销核心两大销售模式三个主题爆破破四大营销阶段段实现销售目的的项目营销思路路一个营销核心老城商核·滨江之心遂宁15公里城市美食食娱乐名片范范本醇熟上市珍珍稀发售300-900平一线滨江临临街金铺最最后16席恭迎品鉴鉴明确本项目的的营销主题实现本项目的的价值重塑项目销售模式式解决高总价、、高投资门槛槛的核心问题题解决高楼层、、高购买抗性性的核心问题题两大销售模式核心模式一建立大面积、、高总价商铺铺众筹合买机机制模式操作要点点：1.所有商业物物业不可能能实现100%快速销售，，而对于本本项目货源源而言，超超大面积+超高总价是是投资购买买准入的核核心抗性，，项目商业业要破局，，实现入市市即撬动销销售的目的的，则需采采取非常规规手段，2.众筹合买的的目的：降降低准入门门槛，增强强客户信心心，稳定经经营保障，，规避回报报风险；3.具体操作：：1）选取超大大面积难点点商铺作为为众筹对象象，由开发发商坐庄，，实行物业业的投资股股权分割，，开发商持持有等额或或者略大比比例，其余余分摊到众众筹对象中中，联合众众筹购买后后，统一委委托第三方方经营（北北兴商管或或者大品牌牌商家），，实现独立立资产运作作，独立回回报核算，，如下：大商铺1000万每份100万开发商100万9个股东900万入股签订股权协协议委托第三方经营独立核算投资收益资产运作起起来后，高高价出货，，赚取收益益模式操作流流程开发商（物物业持有者者）商业管理公公司拨款成立酒店运营管管理公司（（途家）引进合作+预拨款装修修回报测算众筹卖给投投资者股权权销售款项移交款项运营物业运营酒店收收益台账入户收益55分成支付回报①②③④⑤⑥⑦⑧⑨本流程中，，商业运营营公司是最最重要的一一环，对上上要完成与与开发商的的产权过户户和资金回回笼；对平平要满足引引进酒店合合作条件；；对下要支支撑投资者者投资回报报；模式关系梳梳理开发商和商商业管理公公司：持有物业委委托销售关关系；开发发商委托物物业，商管管公司销售售物业；要点：前期期签署好委委托销售管管理合同，，开发商脱脱离直接售售卖环节；；商业管理公公司与酒店店经营公司司：引入经营，，收益均分分关系；要点：签署署好合作协协议及收益益分配协议议；商业管理公公司与投资资者：全权销售物物业，全权权代理物业业运营权利利并给予回回报支持关关系；要点：签署署好投资回回报年限和和回报率；；约定好投投资期限到到期后的产产权归属以以或持续代代理经营；；开发商和投投资者：产产权售卖关关系开发商和酒酒店运营公公司：无关关系1.装修投资：：预运营物业业面积约4000平米，装修修需投入720万元；酒店测算回回顾2.运营收益：：如果运营物物业80套，每套月月收益约2000元，则套均均年收益2.4万；80套年总收益益192万；模式操作测测算1.开发商成立立商管公司司，按照酒酒店装修投投入要求，，以分公司司拨款方式式，分批次次投资，首首期投资360万；开发商销售售物业单价价提升500元，则实现现投资回款款；签署投投资分期协协议，剩余余投资三年年内全部兑兑现；2.如果酒店方方合作期限限为10年，则十年年运营收益益为：192万x10年=1920万，约2000万；3.客户投资收收益测算（（200万的年均总总回报率））：3、4、5F目前公示单单价为11000-12000，按照对外外宣传85折购商铺测测算，实际际成交均价价约9300-10200元单价整体按按10000元/平测算，则则销售总金金额为：4000平物业销售售总金额=4000平x10000单价（已包包含装修500）=4000万；假设客户投投资门槛为为100万，则需要要20个客户入股股（商业首首付一半））每个客户年年投资收益益=200万/40=50000元；客户年年投资回报报率=50000/1000000x100=5%；销售执行策策略低首付（首首付分期））策略说明明项目销售要要破局，必必须采取非非常规销售售手段，按按照本项目目可售货源源面积段和和产值预估估，项目准准入门槛最最低都在300万以上，商商业首付5成则需要150万以上，准准入门槛太太高，采取取低首付策策略，可以以在准入门门槛上降低低客户投资资基线，以“一成首首付，两年年分期”+“三成首付付，一年分分期”，再配合相相应付款方方式的折扣扣优惠，实实现两种可可供客户选选择的投资资入手策略略，实现销销售开局的的目的。解决高总价价、高投资资门槛的核核心问题解决高楼层层、高购买买抗性的核核心问题两大销售模式核心模式二二降低投资准准入门槛，，实行首付付分期策略略项目价格策策略市场导向原原则：采取市场比比较法结合合租金反推推法来预测测项目首层层商铺销售售均价，首首层定价选选取参照的的项目为：：星光天地地、本项目目已经营商商户、滨海海名城三个个参照项目目。动态变化原原则：价格制定并并非一成不不变，而是是根据销售售进度和销销售业绩不不断进行调调整。持续上调原原则：后期商铺发发售的价格格适当上调调，给投资资者以项目目升值潜力力感觉。升升幅视投资资者可接受受的心理价价格以及市市场价格水水平而定。。定价原则项目价格策策略商业区域因素直接比较表区域因素权重估价对象本案已经营商户滨海名城星光天地商圈成熟程度0.310.910.7交通条件0.210.910.9配套设施0.210.80.90.8环境条件0.110.70.80.6城市规划0.210.80.80.8小计110.840.920.77商业个别因素直接比较表个别因素权重估价对象本案已经营商户滨海名城星光天地规划设计0.210.80.80.8经营管理0.210.910.8地理位置0.310.80.90.8临街状况0.310.70.90.8小计110.790.90.8市场比较法演算项目目价价格格策策略略本项目商业价格市场比较法综合修正系数表项目名称修正因素估价对象本案已经营商户滨海名城星光天地首层实价（元/m2）

二层约10700二层约15000二层约14000销售情况修正110.81销售时间修正110.80.8区域因素修正110.90.8个别因素修正110.90.9本项目相对价格(元/m2)

107001275012250本项目商业价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称修正因素估价对象本案已经营商户滨海名城星光天地本项目相对价格(元/m2)

107001275012250权重

0.500.20.3加权后价格（元/m2）

535025503675二层销售价格(元/m2)

11575

市场比较法演算项目目价价格格策策略略根据据项项目目周周边边市市场场商商业业价价格格测测算算：：首层层与与二二层层价价格格比比例例为为：：48-50%；首层层与与三三层层价价格格比比例例为为：：40-42%；首层层与与四四层层价价格格比比例例为为：：35-37%；首层层与与五五层层价价格格比比例例为为：：30-33%；按照照本本案案推推导导二二层层价价格格测测算算首首层层，，项目目首首层层价价格格为为：：23150元/平二层层价价格格为为：：11575元/平（（高高值值））三层层价价格格为为：：9723元/平（（高高值值））四层层价价格格为为：：8565元/平（（高高值值））五层层价价格格为为：：7639元/平（（高高值值））营销销推推广广策策略略在本本项项目目营营销销思思路路指指导导以以及及销销售售价价格格调调整整的的情情况况下下，，如如何何实实现现：：三大大主主题题爆爆破破+四大大营营销销阶阶段段？？2016年11月12月1月2月3月4月5月6月2017年半年年度度营营销销计计划划铺铺排排筹备备前期期11月18日北兴兴品品牌牌营营销销中中心心盛盛大大开开放放启动动筹筹备备元旦旦节节项目目商商业业推推介介会会暨暨招招商商升升级级会会老带带新新+渠道道启启动动多业业主主众众筹筹起势势阶段段承势势阶段段3月联动动商商家家集集中中签签约约活活动动意向向商商家家签签约约跟跟进进返乡乡置置业业促促销销多业业主主众众筹筹转势阶阶段小阳春春促销销大客户户团购购+尾盘清清理5月联动商商家美美食嘉嘉年华华开业典典礼合势阶阶段营销推推广策策略起势阶阶段营营销推推广执执行---111月12月18日北兴品品牌营营销中中心服务于于北兴兴集团团所有有可售售商业业集中中咨询询接待待和成成交，，并协协同推推售在在售项项目11月18日北兴品品牌营营销中中心盛盛大开开放（已开开放））营销推推广策策略承势阶阶段营营销推推广执执行---112月1月中旬完成商商业梳梳理、、确定定营销销策略略确定定入入市市价价格格、、确确定定入入市市时时间间落实实销销售售分分期期、、组组建建团团队队并开开始始宣宣传传物物料料制制作作DM：行行销销+二手手房房中中介介分分销销海报报：：北北兴兴小小区区、、物物业业张张贴贴横幅幅：：小小区区物物业业门门口口宣宣传传桁架架：：营营销销中中心心入入口口处处展展示示展板板：：老老带带新新政政策策、、推推荐荐政政策策重点点：：完完善善建建立立众众筹筹合合买买相相关关协协议议、、机机制制重点点：：洽洽谈谈合合作作第第三三方方金金融融平平台台营销销推推广广策策略略承势势阶阶段段营营销销推推广广执执行行---212月1月第一一个个主主题题爆爆破破老城城商商核核滨江遂宁15公里城市美食娱乐名片范本醇熟上市300-900平一线滨江临街旺铺产品推介会暨招商升级说明会同步启动三级分销启动老带新推荐机制组建大客户小组启动众筹机制三方金融说明会中旬旬完成成商商业业梳梳理理、、确确定定营营销销策策略略确定入市市价格、、确定入入市时间间落实销售售分期、、组建团团队并开始宣宣传物料料制作DM：行销+二手房中中介分销销海报：北北兴小区区、物业业张贴横幅：小小区物业业门口宣宣传桁架：营营销中心心入口处处展示展板：老老带新政政策、推推荐政策策重点：完完善建立立众筹合合买相关关协议、、机制重点：洽洽谈合作作第三方方金融平平台营销推广广策略承势阶段段营销推推广执行行---2爆破主题题：南滨滨帝景·绝版典藏藏珍稀旺旺铺专场场推介会会暨招商商升级说说明会启动时间间：2017年1月1日-3日（持续续3天）举办地点点：北兴兴品牌营营销中心心相关营销销动作：：1.营销中心心销售团团队全面面亮相（（1名销售经经理+1名销售主主管+4名销售人人员）2.南滨商业业专案大大客户小小组成立立（销售售主管牵牵头，2名销售人人员专攻攻大客户户3.三级市场场转介机机制正式式成立（（分批邀邀请遂宁宁城区各各中介机机构连续续3天专场转转介说明明）转介政策策：成功功推荐购购买，总总价500万以下，，佣金2%；总价500万以上，，佣金4%；4.启动老带带新推荐荐政策（（分批次次邀请南南滨帝景景住宅业业主、商商业经营营户到营营销中心心参与））推介政策策：成功功推荐购购买，总总价500万以下，，奖金10万；总价价500万以上，，奖金20万；5.众筹合买买模式推推出，抛抛出首付付分期投投资信息息需要筹备备人员/对接单位位/物料等：：1.活动现场场物料---桁架、易易拉宝、、DM单、商业业销售手手册、销销售政策策公示、、价格表表、PPT宣传资料、电电话邀约约说词、、三级市市场合作作方名单单、投影影设备、、三级市市场合作作合同、、参会礼礼品等2.相关媒体体渠道（（本地电电台媒体体、门户户网站网网络媒体体为主，，准备媒媒体红包包、新闻闻通稿等等）活动费用用预算：：宣传桁架架2个，2000；易拉宝宝6个，800；DM单1万份，2000；海报500张，2000；媒体红红包9个（3天），1800；参会小小礼品200份，2000。合计费用用：10800元，，预预估费用用15000元（三天天）营销推广广策略转势阶段段营销推推广执行行---11月2月3月中旬春节跨年年营销季季返乡置业业促销+多业主众众筹启动大面面积商铺铺多业主主联合众众筹专场场活动操作要点点：选取1-2套超大面面积商铺铺，以众众筹合买买主题推推出，开开发商作作为众筹筹发起人人，邀请请合作单单位、朋朋友等联联合入股股，联合合托管给给北兴商商业运营营公司进进行独立立经营，，财务独独立核算算，年终终报表给给股东做做收益说说明。必要性：：剩余商商铺实现现100%清盘很难难，故可可以自持持少量物物业并参参与经营营，提升升物业价价值好处：给给予商户户信心，，开发商商坐庄，，众多合合伙人参参与，既既实现去去化和资资金回流流，又提提升商业业价值营销推广广策略转势阶段段营销推推广执行行---21月2月3月中旬春节跨年年营销季季返乡置业业促销+多业主众众筹第二个主主题爆破破现有商家家选取代代表举办办一次集集中商户户签约仪仪式（走走流程，，炒作，，免物管管支持））意向商家家现场跟跟进签约约合作事事宜尝试启动动大面积积商铺多多业主联联合众筹筹专场活活动营销推广广策略转势阶段段营销推推广执行行---2爆破主题题：南滨滨帝景·老城商核核·滨江之心心商业大大型集中中签约仪式式启动时间间：2017年3月初（选选取周末末，持续续2天）举办地点点：北兴兴品牌营营销中心心相关营销销动作：：招商政策策：免租期：：最短5年起签，，5年免租15个月，8年以上免免租24个月，10年免租30个月租金：根根据市场场行情，，两年保保底租金金，第三三年开始始年递增增7%（根据市市场行情情）物管：3个月内开开业，再再赠送3个月装修修期需要筹备备人员/对接单位位/物料等：：1.活动现场场物料---桁架、商商业招商商资料、、PPT宣传资资料、、电话话邀约约说词词、投投影设设备、、签约约合同同、参会礼礼品等等2.相关媒媒体渠渠道（（门户户网站站网络络媒体体为主主，准准备媒媒体红红包、、新闻闻通稿稿等））活动费费用预预算：：补充招招商信信息桁桁架1个，1000元；招招商DM资料2000份，500元；活活动横横幅1个，6米，100元；媒体代代表2家（网网络媒媒体））800元；签签约礼礼品合计费费用：：2500元，预预估费费用5000元营销推推广策策略合势阶阶段营营销推推广执执行---13月4月6月月中小阳春春3-5月合势势销售售季启动大大客户户团购购销售售5月利用返返乡置置业期期间尽尽量专专攻收收集大大客户户信息息4月集中中举办办一次次大客客户购购买专专场推推介会会举办时时间：：2017年4月中旬旬举办地地点：：高端端商务务写字字楼+北兴品品牌营营销中中心相关营营销动动作：：1.全面统统计已已经营营商户户信息息，数数据化化呈现现商业业现状状2.一铺一一图，，一铺铺至少少3种推荐荐经营营业态态组合合3.强有力力的销销售政政策支支持（（现场场购买买立减减10万）物料及及费用用统计计：酒店场场地费费（半半天）），预预估2000元，面面积中中等；；商铺户户型单单（含含业态态匹配配），，100套，1000元；PPT、投影影设备备（酒酒店配配备））；背背景横横幅10米，100元；易易拉宝宝展示示2个（自自带））；饮饮料等等300元。合计费费用：：3500元左右右，预预估费费用5000元营销推推广策策略合势阶阶段营营销推推广执执行---2第三个个主题题爆破破南滨帝帝景商商街美食体体验周周·客户嘉嘉年华华+新增商商户开开业典典礼3月4月6月月中5月小阳春春3-5月转势势销售售季启动大大客户户团购购销售售利用返返乡置置业期期间尽尽量专专攻收收集大大客户户信息息4月集中中举办办一次次大客客户购购买专专场推推介会会爆破主主题：：南滨滨帝景景商街街5月美食节·客户体验嘉嘉年华启动时间：：2017年5月小长假（（一周）举办地点：：南滨帝景景商业街广广场操作要点：：1.以美食节为为主题，热热炒项目商商业氛围，，面向市区区广大客户户群体，做做一次相对对完美的餐餐饮美食体验；2.联合现有商商户，选取取具有特色色的餐饮商商家联合宣宣传打造3.商户给予5折消费优惠惠，开发商商给予商户户物管优惠惠支持需要筹备人人员/对接单位/物料等：1.活动现场物物料---主题桁架、、宣传横幅幅、支持商商户店内海海报、折扣扣券等2.选取在营的的7家餐饮商户户，每天一一场专场体体验活动费用预预算：桁架2个，2000元；活动横横幅2个，10米，300元；折扣券券1000张，200元；商户支持：：每户支持持2-3万元物管费费减免政策策，合计20万左右合计费用：：202500元（物业费费用对接从从营销费用用扣除，活活动预估费费用5000元）营销推广策策略合势阶段营营销推广执执行---2营销推广策策略合势阶段营营销推广执执行---2举办时间：：2017年5月劳动节期期间举办地点：：南滨帝景景商业街广广场相关营销动动作：1.邀请本年度度所有购买买并经营商商家联合举举办开业仪仪式物料及费用用统计：预预估3万元营销推广策策略项目销售渠渠道统计渠道建议：：三级市场：：启动遂宁城城区二手中中介联动销销售机制，，给予超高高成交佣金金，提升积积极性业主渠道：：举办老带新新业主推介介说明会，，给予超高高推荐成交交奖励看楼渠道：：设立定期看看房专车，，周一至周周五集中接接待预约，，周末集中中看房媒介渠道：：自有微信公公众号设立立，定期发发布招商入入住、成交交、优惠信信息及活动动信息项目目所所在在小小区区广广告告条条幅幅、、桁桁架架、、海海报报宣宣传传活动动渠渠道道：：各个个节节点点的的大大主主题题活活动动下下，，定定期期设设立立小小活活动动主主题题，，炒炒热热品品牌牌营营销销中中心心营销销推推广广策策略略项目目营营销销推推广广费费用用统统计计销售工资销售经理销售主管销售人员年度汇总（元）1x60001x40004x25002400006000400010000业绩提成1‰1‰3%4000008000080000240000活动成本销售启动众筹+大客户集中签约嘉年华+开业28000015000100005000250000营销中心已呈现500000渠道成本中介老带新10000003%-5%2%-4%按40%成交比例测算其他不可控费用预估20万200000总计约262万营销费用占比（营销费用262万）/产值预估8400万=3.1%未尽尽详详细细之之处处讨论论后后细细化化调调整整谢谢谢神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再创创造造。。逆境给给人宝宝贵的的磨练练机会会。只只有经经得起起环境境考验验的人人，才才能算算是真真正的的强者者。21:1821:1821:18:2621:18:26所谓天天才，，只不不过是是把别别人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。强烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有强大大的动动力才才能在在好的的职业业中获获得成成功。。你必必须在在心中中有非非分之之想，，你必必须尽尽力抓抓住那那个机机会。。患难可以试试验一个人人的品格，，非常的境境遇方才可可以显出非非常的气节节;风平浪静的的海面，所所有的船只只都可以并并驱竞胜。。命运的铁铁拳击中要要害的时候候，只有大大勇大智的的人才能够够处之泰然然。不放放过过任任何何细细节节。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的竞竞争争优优势势，，就就是是比比你你的的竞竞争争对对手手学学习习得得更更快快的的能能力力。。把你你的的竞竞争争对对手手视视为为对对手手而而非非敌敌人人，，将将会会更更有有益益。。一旦旦做做出出决决定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行动动!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一个个领领域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就会会把把它它在在这这个个领领域域的的生生意意买买掉掉或或退退出出这这个个领领域域。。我的宗旨一向向是逐步稳健健发展，既不不要靠耸人听听闻的利润，，也不要在市市场不景气时时，突然有资资金周转不灵灵的威胁。05-1月-2321:18:26在艰难时期，，企业要想获获得生存下去去的机会，唯唯一的办法就就是保持一种种始终面向外外界的姿态。。若想长期生生存，仅有的的途径就是要要使人人竭尽尽全力，千方方百计让下一一代产品进入入用户家中。。时间是一个伟伟大的作者，，它会给每个个人写出完美美的结局来。。自始自终把人人放在第一位位，尊重员工工是成功的关关键。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2321:18:26在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持是一种智智慧，固执是是一种死板。。1月-231月-23命运是一件很很不可思议的的东西。虽人人各有志，但但往往在实现现理想时，会会遭遇到许多多困难，反而而会使自己走走向与志趣相相反的路，而而一举成功。。一个管理者如如果不了解其其下属的工作作，那他就无无法有效地管管理他们。人们所认认识到的的是成功功者往往往经历了了更多的的失败，，只是他他们从失失败中站站起来并并继续向向前。21:18:2621:181月-23等待。我我将要在在这三块块基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百计计请一个个高招的的专家医医生，还还不如请请一个随随叫随到到且价格格便宜的的江湖郎郎中。是员工工养活活了公公司。。2023/1/521:18能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是是脚脚踏踏出出来来的的，，历历史史是是人人写写出出来来的的。。人人的的每每一一步步行行动动都都在在书书写写自自己己的的历历史史。。05一一月月20239:18下下午午1月月-23差错错发发生生在在细细节节，，成成功功取取决决于于系系统统。。速度度就就是是一一切切，，它它是是竞竞争争不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机取巧巧的人。。9:18:26下午午21:18:26质量是维维护顾客客忠诚的的最好保保证。最好的CEO是构建他他们的团团队来达达成梦想想，即便便是迈克克尔·乔丹也需需要队友友来一起起打比赛赛。2023/1/521:181月-23在这个世世界上，，没有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念还还站立的的话。一个人要发发现卓有成成效的真理理，需要千千百万个人人在失败的的探索和悲悲惨的错误误中毁掉自自己的生命命。1月-2321:18:26感情投资是是在所有投投资中，花花费最少，，回报率最最高的投资资。壮士临临阵决决死哪哪管些些许伤伤痕