某地块市场评估报告

杭州·下沙保利地块市场评估及产品策划建议Monday,January30,2023上海***房产咨询有限公司......“涉案”问题地块特征位置？交通？配套？产业？……本案地块有何吸引客户的特质？产品打造概念？实体？住宅？商业？……本案该用何种策略竞争客户？竞争环境区内？区外？热销？滞销？……竞争市场正在怎样分化客户？客户来源区域？年龄？家庭结构？经济实力？……本案该瞄准哪些样的客户？第一部分：地块基本属性研究第二部分：客户市场布局分析第三部分：客户竞争态势分析第四部分：本案开发策略导出第五部分：相关附件参考第一部分：地块基本属性研究......杭州Hangzhou下沙Xiasha本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。项目地块位置项目地块现状......北面：在建厂房东面：沿江大道绿化带西面：22号大街地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道地块平整，无动拆迁任务地块周边道路系统健全本案本案地块南面：18号地块地块四至情况地块经济指标商、住一体；大规模开发地块号码出让面积单位：㎡土地用途容积率建筑密度绿化指标建筑面积单位：㎡A29076商业金融业≤3.5≤40%≥25%101766商业199986.5C/D28063商业金融业≤3.5≤40%≥25%98220.5G95602住宅≤2.5≤25%≥30%239005住宅485470H136925住宅≤1.8≤28%≥30%246465土地获取成本：22.8亿元土地楼面价：3326元/㎡......杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。区域规划方向本案地块外部规划解读东扩战略落点一主三副格局下沙区“下沙城”城市远郊“核心都市区”一主三副大杭州蓝图区域域规规划划方方向向+=下沙沙城城市市角角色色及及形形象象转转变变机机遇遇2006.6下沙沙十十一一五五规规划划获获得得通通过过下沙沙新新城城的的建建设设目目标标：：国际际先先进进制制造造业业基基地地、、新新世世纪纪大大学学城城、、花花园园式式生生态态型型城城市市副副中中心心。下沙沙新新城城的的品品质质定定位位：：国际际化化、、现现代代化化、、人人文文化化。规划划到到2020年，，下下沙沙新新城城的的人人口口规规模模达达到到60万-70万，，建建成成区区面面积积60平方方公公里里。这这是是一一个个中中型型城城市市的的概概念念，，将将由由最最初初单单一一的的工工业业区区发发展展成成为为具具备备工工业业、、居居住住、、科科技技、、教教育育、、研研发发等等多多种种功功能能于于一一体体的的、、就就业业与与居居住住平平衡衡的的综综合合新新城城。。新城城中中心心区区行行政政办办公公、、市市民民活活动动、、会会展展、、商商务务、、金金融融、、文文化化体体育育、、居居住住等等各各种种功功能能交交合合叠叠加加。。沿江江生生态态居居住住区区沿沿江江规规划划了了东东北北、、东东部部和和东东南南三三大大生生态态型型居居住住区区，，具具有有15万人人左左右右的的居居住住规规模模。北部部工工业业区区以以松松下下工工业业园园项项目目落落户户为为带带动动，，““十十一一五五””期期间间，，全全面面完完成成基基础础设设施施建建设设。。公建建配配套套按按照照中中心心区区、、沿沿江江区区、、高高教教区区、、工工业业区区四四大大商商贸贸集集聚聚区区进进行行空空间间布布局局。。利用用沿沿江江、、三三号号大大堤堤、、湿湿地地、、大大量量水水系系等等资资源源，，科科学学规规划划12公里里的的沿沿江江大大道道景景观观带带、、1200亩生生态态湿湿地地公公园园、、高高教教园园区区景景观观带带。区域域规规划划方方向向内部规划解读......区域域规规划划方方向向“一核核、、一一心心、、一一带带””为为主主体体的的新新城城格格局局“一一核核””即即新新城城中中心心区区7.8平方方公公里里，将重重点点打打造造以以九九沙沙大大道道高高层层建建筑筑群群为为主主体体的的地地铁铁物物业业型型城城市市轴轴，，做做好好九九沙沙大大道道和和核核心心区区域域城城市市设设计计；；调调整整优优化化中中心心区区北北侧侧元元成成单单元元功功能能定定位位，，按按照照经经营营城城市市理理念念，，调调整整为为以以居居住住用用地地为为主主的的中中心心功功能能拓拓展展区区；；调调整整优优化化中中心心区区南南侧侧七七格格单单元元规规划划，，使使其其整整体体形形象象与与中中心心区区功功能能、、环环境境相相协协调调。。“一心”是启启动区块公共共服务中心，通过实施“退退二进三”，，逐步推进传传统企业搬迁迁，腾出400亩工业用地用用于城市功能能配套，延伸伸4号路商业街至至新城中心区区景观湖，打打造高品位的的休闲特色街街，建成与中中心区连为一一体的公建住住宅区。“一带”则是是指沿江生态态居住带，通过加快沿江江土地出让和和房地产开发发，打造高低低错落、形态态丰富的滨江江型生态人文文居住景观带带。“一核、一心、、一带”到“一心、二副、、二街、二配配套”“一心、二副、、二街、二配配套”的总体体框架。一个商业中心心：下沙城新区商商贸和现代商商务中心(CBD)。两个商业副中中心：建成区与大学学城商业副中中心；东南沿沿江商业副中中心。两条商业特色色街区：文渊路-4号路“L”型都市商业街街区；东南部部钱江湾休闲闲商业街区。。两个商贸服务务配套网络：：大型居住区的的社区便利商商贸服务设施施；地铁站口口商贸服务设设施预留规划划。区域规划方向向......交通体系状况况公交车辆线路公交线路辐射交通体系状况况核心区域交通体系状况况本案地块轨道交通线路地铁1号线途经站点点：湘湖—滨康路—西兴—滨和路—滨江—富春路—秋涛路——城站—湖滨—龙翔桥—凤起路—武林广场—文化广场—艮山门—闸弄口—火车东—彭埠—建华—红普路—九堡—九堡东；往下沙方向的的站点依次为为：下沙西—下沙中心—下沙东—文泽路往临平方向的的站点依次为为：乔司南—乔司—乔司北—汽车城—世纪大道交通体系状况况......沿江大道德胜快速路绕城公路九沙大道（规划建设中）下沙路（通过艮山东路连接市区）外部道路系统统经绕城高速联联通沪杭、杭杭宁、杭甬、、杭千、杭金金衢等高速德胜快速路，，九沙大道，，下沙迎宾大大道以及沿江江大道贯入市市区内部道路系统统区域内路网建建设基本完成成。目前已经修筑筑的15横15纵宽阔马路贯贯通开发区的的东西南北,在绕城高速以以南形成流畅畅的路网覆盖盖。沪杭甬高速杭金衢高速交通体系状况况交通设施连接区域目前状况人口导入能力道路体系德胜快速路下沙副城、主城区东段已通车，中段9月完工，西段尚待规划较强杭金衢高速公路诸暨、义乌、金华、永康、上海等已投入使用较强杭州绕城公路整个杭州城区，并对外围高速道路形成联通已投入使用较强轨道交通轨道交通1号线主城、下沙城、临平城、江南城已开工，预计将在2013完工投入使用强主要公交线路k197蒋村—天目山路—环城北路—高教园区已投入使用较弱k210杭州火车站（城站）—乌龙庙—七堡—文溯站311火车东站—下沙综合市场k401马市街—浙一医院—钱江二桥—下沙高教东区525城站火车站—七堡—下沙高教园区假15线武林广场—公交总公司—文溯站868下沙—海宁交通体系状况况目前交通体系较为薄弱，主要依靠公交以及自驾车出行；未来公共交通设施改善明显，地铁将成区域发展强心剂。交通条件汇总区块格局划分分北部工业区新城中心区下沙高教园区区杭州经济技术术开发区沿江生态居住住区本案北部工业区下沙高教园区杭州经济技术开发区新城中心区（规划）沿江生态居住区杭州出口加工区下沙高教园区目前入驻学校校：高校浙浙江理工大大学杭州电子工业业技术学院中国计量学院院浙江司法警官官职业技术学学院杭州商学院杭州师范学院院浙江财经学院院中学文文海中学下沙中学小学下下沙中心小小学杭州实验外国国语学校中学学部杭州实验外国国语学校小学学部下沙二小杭州电子工业学院浙江理工大学2000年底启动建设设，是目前浙江省规模最最大的高教园园区。中小学教育育体系在规划划理念中融入入了国际规划划，计划建立立起与高校园园区相衔接的的教育链体系系，实现业态态联合互动、、相互促进的的教育循环模模式，其将教教育的先进理理念引入中小小学教育中，，可以接受到到一脉相承的的知识体系以以及科学的思思考方式。将将资源最大化化的共享，同同时达到教育育产业的规模模化效应。产业支撑——高教园区目前主要产业业：电子信息、机机械家电、生生物医药、食食品饮料、纺纺织化纤等支支柱产业。电电子信息产业业已形成微电电子、移动通通信、光电产产品、笔记本本电脑等产业业基地。摩托罗拉西门子1993年成立至今吸引近30家世界500强企业、400多家外资企业进驻。到2010年，杭州经济技术开发区的地区生产总值要达到420亿元，工业总产值突破2000亿元，其中高技术产业产值比重提高到75%；综合经济实力保持全国同类开发区前10位，主要经济指标保持全市前3位。

产业支撑——高新技术开发发区区域配套建设设本案配套集中区下沙区域的商商业及生活配配套设施主要要集中在北部部高教园区配套设施主要要以满足日常常生活的小型型商业为主，，多以沿街商商铺的形式存存在区域内缺乏具具备一定档次次及号召力的的大型配套区域目前人口33万，预计未来疏疏散主城区人人口20万—30万人，远景规规划将形成60余万人口的城市。区域人口情况况高教园区及开开发区成为区域内最主要要的人口来源。属性诠释区位属性规划中的三大副城之一高起点规划，热点开发区域轨道地铁1号线引导郊区化置业依托高教园区建设提升区域整体形象依托经济技术开发区引进技术人才，改善区域人口素质项目属性占地约289377平方米50万方住宅，容积率1.8/2.520万方商业，容积率3.5综合型大盘社区大体量商业可成为项目增值条件之一靠近城市高速路德胜快速、城际高速市内外可达性好、交通便捷周边工厂、空地为主周边较为陌生，生活配套缺乏北面沿江已有的房地产项目改善居住氛围，可借鉴的操作经验东面沿钱塘江可利用的景观资源，提升项目品质区域及项目属属性界定本案理论客户户来源地设定定本案地块区域客户城区客户外市客户基于项目地块块在区域规划划、交通可达达、土地价格格成本等条件件，存在区域、城区、、外市三个层面客户户的吸纳潜力力本案理论客户户来源地设定定理论客户设定定依据下沙客户高教园区及开开发区人口聚聚集效应较强强，目前具备备一定人气，，为本案带来一定客客户支撑。城区客户多条东西向干干道及轨道交交通为区域引引入市中心客客户奠定基础础，拓展区域内的客客户来源。外市客户区域高速路网网较为发达，，与众多浙江江南部城市顺顺畅联通，增增强外地人口迁入可可能。第二部分：客客户市场布局局分析杭州楼市板块块划分板块主力客户户来源中心区域及外外市客，文教教区及城北客客户九堡区域及市区、城北客客，少量下沙沙客下沙区域及市市区客，少量量外市客临平区域客，，部分市区、城北客客城北区域及市市区客、文教教区客户市区及外市客客，文教区域域客及城北客客户城北及文教区区客户市区及滨江区域客客萧山区域及少量市区客市区客富阳区域及少量市区客市区、文教区区及闲林区域客客临安区域及城北客户市区及滨江区域客客本案理论目标客户非本案理论目标客户主要人口迁移移线路本案理论客户户购房感性描描述下沙客户这附近价钱便便宜，房子不不差的，买最最好的房子也也比市中心便便宜多了/在这里习惯了了，慢点有得得发展的/在这里工作啊啊，住得远过过来上班太麻麻烦/这里房价和市市中心没得比比，市里面的的哪里买得起起/这里也不便宜宜了，再往外外点到海宁价价钱还马马虎虎虎城区客户市中心贵，但但生活方便，，这里才是杭杭州啊，其他他地方再便宜宜也不去/住了这么久公公寓，花市中中心一样的钱钱，走远点买买个别墅，这这个感觉不一一样了/市中心那么贵贵，不买出去去有什么办法法，总要有个个房子，不过过至少要去能能过日子的地地方吧外市客户省城当然好咯咯，有能力就就买了，XX那种地方哪里里像是杭州/小孩读书，不不要他跟我到到处跑的，杭杭州么教育好好啊，住么就就住学校周围围咯/以后总要来这这里过的，各各种条件都好好是吧？远点点的地方什么么都没有的，，不能买的关于购房区域，理论客户如是说本案理论客户户主要购买落落点归纳高中低下沙客户多为开发区从业人员，具备一定经济实力，可能在市区已持有住宅，偏向购买区域现有高端物业多为来自开发区及高教园区的普通工作者，偏向购买区域现有常规中档产品为主工作于此，从业不久，或祖居于此，首次置业，购买区域内低价产品城区客户商人、企业主为主，购买力强，偏好传统核心区域或“泛市中心”区域高端公寓、近郊别墅产品及部分个性突出的产品商人、公务员、普通职员、教师等，偏向购买“泛市中心”区域相对经济的物业或外围相对低价区块的高品质产品普通职员、教师、公务员、普通退休受薪者等，偏向购买城市外围低价物业外市客户主要来自浙江，购买力强，专注于传统核心区域高端物业主要来自浙江，购买力较强，专注于传统市区物业，对产品档次并无太多挑剔——客户分层客户分区本案目标客户户锁定立足城区中高端购房者引入为主力争下沙区域高端客户挖掘为辅本案目标既定理论客户产品需求特征&购买偏好方向第三部分：客客户竞争态势势分析重点竞争市场场解读之外部部竞争分化本案市区区目标客户的的市场在哪？？本案市区目标标客户的需求求偏好如何？？外部市场核心问题？重点客户截留区域——九堡外部竞争市场场界定下沙区杭州城区九堡九堡定位：区区域服务中心心、功能完备备的大型居住住区;区域未来：城城际交通枢纽纽、服装交易易中心、物流流基地，地铁铁一号线九堡堡车辆段;现状：居住功功能正在完善善，区域价值值升级明显。。2004-2007年九堡土地供供应及成交情情况2004年至2005年出让住宅用用地6宗，2006年至2007年出让住宅用用地7宗。从表中观察，，住宅用地从从2005至2006年基本保持平平衡，出让住住宅用地分别别出让为159.03亩、212亩、196亩。从开发周期上上计算，区域域产品入市热热潮应从06年开始逐渐呈呈现。2004年至2007年，每年住宅宅用地放量较较为均衡，没没有过大波动动，这主要是是土地供应市市场结构平稳稳的表现。九堡区域供应应分析2004年至2007年住宅规划建建筑面积104.47万㎡，04年仅有美达及及旅游取地，，05—06年绿城、万科科等实力发展展商纷纷挺进进九堡，在某某种程度上对对九堡的开发发起到一定促促进作用。同同时也使竞争争局面提升到到更高层次。。减去06年已销售面积积，可估供应应面积约93.26万㎡。倘若集中在在07年至08年供应，预测测近两年为片区区供应热潮，在目前可见见基础上分析析，片区客源源争夺主要集集中在07至08年之间。2004年—2005年居住用地供供应开始增加加，致使在九九堡掀起一翻翻开发潮，新新开发商品房房产品相对早早期有所提升升，该阶段价价格属于纯产产品价格阶段段。2006年至2007年，品牌地产产开始纷纷进进驻，不但追追求产品品质质，同时品牌牌附加值在该该片区也得到到体现，随着着交通规划的的预期，大大大提升了消费费群体对该片片区的预期。。阶段为产品品价值附加品品牌价值阶段段。2004-2007年区域价格走走势1500元/平米九堡购房者收收入情况与承承付能力意向调查中，，客户家庭年年收入占比最最大的是6至10万元范围，共共约70%，其次是10至15万元的年收入入家庭。该两两类家庭表现现的对本区域域购买意向相相对强烈。意向购买该区区域住宅的客客户房价承受受能力主体在在50万至80万间，其中50万至60万中两房需求求较多，70万至80万中三房需求求较多。总价价达到80万以上则呈现现接受度的大大幅下降。分分析得出，吸吸引客户到该该片区的主要要因素是价格格与预期。九堡购房者收收入情况与承承付能力九堡客户购买买经历与购买买动机大部分意向客客户是首次置置业，占85%，而其中有80%的人群为了长长期自住而打打算，但存在在部分过渡型型需求，表现现为自住兼投投资，待资金金实力增强后后，可能会更更换居住环境境。少量客户为改改善型需求，，但考虑到价价格承受能力力选择城东板板块，该类客客户主要是二二次置业者，，占比12%。九堡客户购买买经历与购买买动机九堡客户面积积需求情况由于首次置业客户较多，同时考虑资金承受范围，大多数选择80至100㎡的两房或100至120㎡中三房作为短期或长期置业，该类群体占比分别为30%与35%少数承付能力强劲的客户选择140㎡以上物业，此类客户仅占8%部分改善型需求或承付能力较强的客户将选择120至140㎡三房，该类群体占比12%九堡客户配套套需求日常生活所必需的生活配套是各个群体都格外看重的社区基础条件，对于超市、菜场等条件的要求格外突出。对于在本区域购房的年轻化特征明显的客户，子女教育以及成人继续教育等所需的教育配套成为另一重要条件。医院是仅次于超市、学校被提及最多的配套，目前区域内质量较高的医院尚嫌欠缺。外部竞争突出特点配套条件较本案区域成熟交通体系与本案区域接近价格水平比本案区域略高重点竞争市场场解读之外部部竞争重点竞争市场场解读之内部部消耗顺利引入既定定目标客户的的前提之下，，保利下沙项目目面临怎样的的区域内耗？？区域市场核心问题？下沙市场在售售楼盘下沙区域现有有在售楼盘约约19个，主要集中中在下沙高教教园区和下沙沙滨江区域。。07年2月至今，下沙沙区域共成交交土地4幅，成交土地总面面积约87.4万方。本案06年1月至07年7月以来，下沙沙区域市场累累计供应3747套，去化4331套。06年区域域供应应量不不大，，共推出出1484套；07年4月、6月区域域供应应集中中放量量，共共推出出2263套，主主要来来自临临江项项目伊伊萨卡卡国际际城、、野风风海天天城、、中庆庆第6大道以以及之之江铭铭楼。。06年区域域成交交平稳稳，共成交交1881套；07年以来来成交交量呈呈显著著的上上扬趋趋势，，共成成交2450套，其其中7月达到到历史史成交交新高高，去去化近近800套，环比比上月月的544套上涨涨47%。区域累累计供供求比比基本本位于于1以下并并略有有波动动，至至07年7月为0.89，市场场总体体呈现现供不应应求的局面面，需需求市市场表表现日日趋旺旺盛。。下沙市市场供供求对对比下沙市市场价价量趋趋势06年1月以来来，区区域市市场成成交价价格总总体趋趋势平平稳，，成交交价格格主要要在5000-6000元/㎡区间浮浮动。。06年2月，由由于天天元2005、佛雷雷德广广场、、华元元梦琴琴湾等等几个个区域域中高高价位位楼盘盘的集集中成成交，，使得得该月月均价价达到到区域域至今今的成成交价价最高高点，，达5930元/㎡。07年1月以来来，随随着成成交量量的显显著增增加，，区域域价格格亦呈呈稳步步上扬扬；至至07年7月区域域均价价5670/㎡，环比比上月月的5320/㎡上涨6.6%。下沙市市场各各房型型供应应与去去化比比例目前下下沙楼楼市供供应产产品以以二、三三房为为主，辅助助以一一房、、四房房以上上以及及复式式房型型；购购房者者对中中小面面积段段产品品接受受度最最高，，一房、、二房房均达达到100%去化，舒适适型三房亦亦达到到92%以上去去化；由于于四房房以上上以及及复式式的面面积段段及总总价较较高，，市场场消化化较慢慢，但但由于于其供供应绝绝对量量低，，仍保保持了了较高高去化化率。。房型去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上42%复式49%下沙市市场在在售楼楼盘未未来1年存量量截至2007年7月31日登记记可售售数量量主力在在售楼楼盘未未来一一年内内预计计推案案量1296套案名预计推案海天城907伊萨卡1578多蓝水岸1244阳光华城1000中庆第六大道550福雷德600约5879套约7175套以2007年度前前7个月销销售期期去化化2450套的销售售速度度估算算，加加上区区域市市场内内客户户住房房需求求基本本得到到满足足，未未来1年内市市场供供应可可谓充充足、、甚至至过剩剩。作为开开发区区，下下沙地地区近近几年年年土土地挂挂牌与与住宅宅上市市比较较集中中。虽虽然区区域内内原住住居民民以及及产业业客户户构成成的消消化主主力已已帮助助去化化大量量的产产品，，但是是开发发体量量偏大大，上上市集集中，，市场场仍然然有较较大的的房源源存量量。下沙市市场未未来2-3年预计计推案案量2006-2007年，下下沙地地区共共挂牌牌出让让包括括保利利获得得地块块在内内的几几幅住住宅用用地，，这些些土地地无疑疑将成成为未未来2-3年的住住宅供供给主主体。。尤其其土地地出让让时间间、开开发周周期近近似的的情况况下，，未来来定将将出现现更大大规模模的住住宅集集中上上市。。整体体来看看下沙沙区域域房产产市场场在未未来竞竞争态态势严严峻的的情况况下，，很可可能即即将步入““产品品时代代”，，差异异化、、个性性化产品将将成为为市场场竞争争要素素。未来土地供应开发商地块面积(亩)占地面（㎡）住宅总建筑面积（㎡）容积率未来供应户数预估（套）杭政储出[2006]51号地块世茂集团4152767046188852.2-2.36180杭政储出[2007]2号地块南京朗诗109727431782202.451800杭政储出[2007]18号地块北京金隅3522348403708921.8-2.23700总计——

8765842871167997——

11680注：该该表为为除本本地快快外已已明确确的3幅地块块供给给重点竞竞争市市场解解读之之内部部竞争争内部竞争突出特点后续供应量惊人当前可售存量大同质化风险较高第四部部分：：本案案开发发策略略导出出本案客客户竞竞争优优劣势势列举举一主三副规划副城景观生态资源出众内外交通较为顺畅具备一定产业支撑项目自身规模庞大距离城市核心较远区域配套成熟度低周边工厂企业众多区域人气稍嫌不足地块形状略欠规整杭州整体市场向好区域市场价量双升临近区域人气炒热配套建设逐步上马当前价格具竞争力地铁建成尚需时日市场前期存量压力后续开发体量庞大外部市场截留客户土地开发成本较高SWTO本案开开发难难点思思考区域外部核心讨论如何改变“郊区”形象，传达副“城”概念？如何解决配套不足的尴尬，实现导入客户的目标？区域内部核心讨论如何面对未来一到两年可能出现的大体量供应？如何弱化高成本带来的高价格给客户形成的抗性？地块自身核心讨论如何规避地块西北面工厂带来的心理影响？如何全力发挥“一线”+“弯角”的景观优势？解决之道完善大商业配套·创造新商业节点区位策略差异化产品·营造内部高尚氛围区域策略南开北合·江景极至化·营造内部高尚氛围地块策略本案产产品开开发方方向地块开开发经经济测测算地块编号地块坐落出让面积用途容积率建筑密度绿化率杭政储出[2006]51号杭州经济技术开发区（规划东南沿江C区块），东至沿江大道，南至20号大街，西至23、25号大街，北至14号大街C-1073777㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%C-15101357㎡住宅（设配套公建）用地≤2.3≤26%≥30%C-17101570㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%杭政储出[2007]2号杭州经济技术开发区（R6-27-2地块），东至沿江大道规划绿带，南至华元梦琴湾楼盘，西至开发区27号路，北至空地72743㎡住宅（设配套公建）用地≤2.45≤35%≥30%杭政储出[2007]18号杭州经济技术开发区（东南沿江[二]号地块），东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区24号大街2-A69121㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤25%≥30%2-C121570㎡住宅（设配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%2-D21908㎡文化娱乐用地≤3.0≤40%≥25%2-F15738㎡旅馆业用地≤3.0≤35%≥30%2-G6503㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%杭政储出[2007]35号杭州经济技术开发区（东南沿江[三]号地块），东至开发区沿江大道绿化带，南至杭政储出[2007]18号地块，西至开发区22号大街，北至开发区20号大街A29076㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%C/D28063㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%G95602㎡住宅（设配套公建）用地≤2.5≤25%≥30%H136925㎡住宅（设配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%地块开发经经济测算各幅地块土地性质占地面积容积率上限土地楼面价A商业290763.52249C/D商业280633.52249G住宅含公建956022.53148H住宅含公建1369251.84373总面积——289666——3326本案地块开开发成本估估算杭政储出[2007]35号地块楼面地价建安及配套等费用利润率每平方利润每平方售价营业税35号地块G314825000.151119.9746697135号地块H437325000.151362.7590851181.0518号地块245025000.15981.476543850.59注：1、上表按税税前利润率率15％计算，不不含土地增增值税和企企业所得税税，经营成成本和营业业税等按13％计，建安安成本计2500元/㎡2、本测算仅仅针对本案案住宅部分分产品进行行评估，由由于目前本本案商业产产品形态可可能具备较较强的特殊殊性，因此此本测算暂暂不考虑商商业部分本案住宅产产品底价估估算地块开发经经济测算高土地成本高销售价格高客户层面提供何种产品应对客户？项目产品策策略安排

自身配套打造商业走廊阳光泳池时尚会所周边配套建设提速魅力之城让更多人开始关注九堡项目产品策策略安排——知名开发商商个案参考考布局错落有致，层次分明整体规划呈退台式布局

建筑的亲水特性

中央水景与集中绿地

板式、点式式、跌落退退台式、弧弧形板式等等多种建筑筑形态杭州本地开开发商绿城城的高品质质代表作品品项目产品策策略安排——知名开发商商个案参考考板式、点式式、跌落退退台式、弧弧形板式等等多种建筑筑形态建筑细部的细致处理丰富多样的景观空间底层全部架空，3.9m底层局部透明大堂处理延承绿城经典外立面项目产品策策略安排——知名开发商商个案参考考内外水景遥相呼应钱塘江的一线水景景观打造与与绿城对产产品品质的的孜孜追求求，树立了了绿城产品品在杭州人人心目中的的地位项目产品策策略安排——知名开发商商个案参考考围合型内街街式商业广广场商业配套建建议全新商业地地产理念，，可以吸引引更多实力力商户的加加盟。项目产品策策略安排增设休憩场场地，延长长顾客的逗逗留时间，，形成良好好的商业氛氛围。项目产品策策略安排商业配套建建议围合型内街街式商业广广场全新的购物物体验吸引引顾客的再再次光临。。项目产品策策略安排商业配套建建议围合型内街街式商业广广场项目产品策策略安排新城打造配套完善商业设置对35号地块项目的产品建议点亲水建筑退台布局户型建议

保利打造自然景观与舒适度俱佳的高品质社区。自身配套的完美融合，教育、医疗等配套一应俱全，让业主无后顾之忧。结合保利对于大盘开发的成熟经验，打造高尚大型新城社区。围合型内街式商业模式打造，全新商业理念改变周边配套不足的现状，形成下沙的另外一个商业节点。中央组团的景观打造，注重内部水系的应用，与钱塘江江景融合，营造完美和谐的亲水建筑。为了达到江景面的最大覆盖，退台式的总体布局，让西面的建筑可以更多感受到一线江景。三房为主，主力面积段120-150平方，二房为辅，主力面积段90-120平方。一线江景、、二线江景景、三线江江景的方案案排布退台布局亲水建筑中央组团街区商业产品组合：：花园洋房房+18F高层+33F高层和围合合型内街式式商业方案经济技术指标总用地面积289666㎡总建筑面积498360㎡其中建筑面积住宅33F高层308880㎡18F高层103680㎡多层65800㎡商业200000㎡容积率G地块2.485H地块1.758方案解析方案解析A区：47栋5层多层花园园洋房B区：16栋18层高层C区：26栋33层高层D区：围合型型内街式商商业E区：围合合型内街式式商业酒店式公寓寓设计规划理理念住宅共分为为3个街区，沿沿江街区两两种产品自自由组合，，错落有致致；临江C区享有一线线江景，西西侧C区营造大面面积的中央央景观，营营造内外水水景；D区内街式商商业满足自自身社区配配套要求；；E区内街式商商业和酒店店式公寓结结合，满足足区域内商商业配套的的要求，通通过22号和24号街可以方方便进入。。产品形态占地面积建筑面积户数容积率G地块G地块33F高层95602㎡237600㎡19802.485H地块H1地块33F高层18F高层66042㎡149040㎡12422.25H2地块18F高层花园洋房70882㎡91720㎡4701.29H地块136925㎡240760㎡19281.758方案展示整体排布效效果图方案解析整体退台式式布局西侧建筑的的景观面更更优，层次次感更强。。方案解析栋距效果图图中央景观的的完整性，，亲水建筑筑的打造模模式。方案解析G地块中央景景观、超大大间距及高高层建筑效效果高层之间的的大间距保保证了中央央景观的完完整性。方案解析H地块中央景景观效果中央景观构构成了小高高层与高层层之间完美美过渡，18F高层、33F高层在坐享享江景的同同时，可以以感受小区区的内部围围合景观及及栋距的视视觉宽裕。。方案解析产品演绎一一：一线江江景房—花园洋房产品特色分分析发散型排布布，景观面面更宽广；；一层复二层层，附送地地下室；三层、四层层平层，电电梯直接入入户，并形形成丰富的的露台及退退台产品形形态；五层挑高5米，可自由由分隔一层层，附加值值提升，更更可直面一一线江景；；方案解析产品演绎二二：二线江江景房—18F高层公寓产品特色分分析五层以上可可观一线江江景，小区区最佳景观观位置；组团式排布布，结合中中央景观，，保证每栋栋建筑都有有江景景观观面；方案解析产品演绎三三：三线江江景房—33F高层公寓产品特色分分析组团式排布布，尽量保保证每栋高高层的景观观面；户型安排结结合中央景景观排布；；空中花园大大附加值设设计，附加加值提升；；户型平面设设计参考二房二厅二卫101平方米三房二厅二卫109平方米户型平面设设计参考三房二厅二卫133-134平方米户型平面设设计参考三房139平方米三房148平方米户型平面设设计参考三房118平方米三房150平方米本案产品特特征概述高附加·高舒适大社区·大景观地标性·便利性第六部分：：附件——相关市场数数据收集07年上半年杭杭州房产成成交价格走走势2007年头半年楼楼市不断出出现排队抢抢购、土地地高价竞拍拍等久未出出现的火爆爆场面，又又一次纳入入大众视线线之内，““牛市”已已不足以描描述今年楼楼盘热销的的场面。成成交价格整整体平稳，，在市郊低低价位成交交量增加的的情况下，，市场成交交价格小幅幅度下降。。在整体市市场走高的的情况下，，成交价格格于7月份反弹走走高。市场火爆，，前景看好好2007年上半年杭杭州各区成成交情况经过2006年房产市场场回暖期，，各区2007年成交逐步步增加，在在中心城区区供给有限限，价位陡陡升的情况况下，新的的市郊住宅宅供给区片片凭借完善善的规划与与价格优势势，成为成成交主力，，成交量攀攀升，滨江江、下沙、、江干、拱拱墅成交数数量占总量量愈70%。市郊新区成成交量大据统计，杭杭州2007年上半年新新房源供应应量不到4000套，其中包包含90/70政策后推出出的中小户户型，目前前主要去化化房源部分分为2006年推案，市市场可售住住宅数量递递减，呈现现供不应求求的态势。。2007年6月底杭州州各区登登记可售售房源统统计供给量降降低，可可售量减减少2007年截至6月底杭州州各区销销售，可可售一览览区域销售面积(㎡)销售套数(套)可售面积(㎡)可售套数(套)上城区307224.242026211478.871802下城区162868.211357230842.281819江干区359767.012746177878.61180拱墅区473372.244398107293.18839西湖区297144.292339254340.021731滨江区667364.385014531143.93437下沙区182337.241668273019.412109总计245007819548178599612917各区成交交与在售售概况未来几年年杭州人人居将由由主城向向四周分分散从2010年开始，，杭州主主城区内内的人口口将开始始呈现负负增长，，越来越越多的人人将住到到城市边边缘或者者下沙、、滨江、、临平甚甚至塘栖栖、良渚渚、余杭杭、临浦浦、瓜沥沥、义蓬蓬等地，，他们与与主城区区内的联联系，主主要依靠靠快速路路、快速速公交和和地铁。。杭州人居居向四周周分散根据《杭州市居居住区发发展规划划》，今后杭杭州将形形成三个个居住圈圈，以主主城为主主的中心心居住圈圈；以江江南城、、临平城城和下沙沙城为主主的次中中心居住住圈；以以及包括括塘栖、、余杭、、良渚、、临浦、、瓜沥、、义蓬等等外围组组团在内内的郊区区居住圈圈。《杭州市钱钱塘江两两岸景观观规划》建立钱塘塘江城市市生态景景观体系系，构成成“一轴轴、三片片、多通通道”的的生态结结构体系系。范范围沿钱钱塘江上上游起于于萧山区区闻堰镇镇，下游游北岸至至与海宁宁交界处处，南岸岸至与绍绍兴交界界处。北北岸长约约50公里，南南岸长近近100公里。主主要涉及及萧山闻闻堰、杭杭州之江江度假区区、杭州州高新开开发区（（滨江））沿江区区域、复复兴地区区、钱江江新城区区块、江江河汇流流区、钱钱江新城城二期区区块、萧萧山世纪纪城、下沙经济济开发区区以及钱塘塘江滨江江湿地保保护区。。规划中以下沙滨滨江公园园与湘湖休休闲公园园、之江江国家旅旅游度假假区沿江江绿地公公园等形形成风景景空间。。按照《规划》，钱塘江江两岸将将结合沿沿江自然然生态环环境，建建立钱塘塘江城市市生态景景观体系系，通过过滨水绿绿廊、交交通绿廊廊以及各各级公共共绿地的的保护和和建设，，构成““一轴、、三片、、多通道道”的生生态结构构体系。。“一轴轴”指的的是钱塘塘江生态态轴，包包括沿江江开放式式绿地、、滨江公公园和滨滨江生态态湿地保保护区：：“三片片”指的的是西湖湖风景名名胜区、、杭州之之江度假假区和湘湘湖风景景区：““多通道道”指的的是滨水水绿廊和和交通绿绿廊，主主要包括括跨江大大桥两侧侧绿带、、城市新新中心绿绿轴和运运河滨水水绿廊等等。下沙尽占占钱塘江江景观规规划优势势感谢聆听听！Thanksalot！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:38:3022:38:3022:381/5/202310:38:30PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2322:38:3022:38Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。22:38:3022:38:3022:38Thursday,January5,202313、