奥特莱斯全程营销策划方案

吉林省深度房地产营销策划有限公司®白城连城奥特莱斯全程营销策划方案呈：白城连城房地产开发有限公司第一部分：白城市环境概述目录第二部分：白城市房地产的概述第三部分：区域房产市场分析第四部分：白城市房产市场调研与分析第六部分：物业发展建议第十部分：项目的包装第五部分：市场定位策划分析第七部分：本销售、招商策略分析第八部分：价格策略及实施方案第九部分：形象包装及推广建议

中国的房地产市场近年来保持着高速度发展势头。不但吸引众多投资者，也引起了国家的高度重视。三次的宏观调控使房地产的发展更加平稳,对住宅的限购政策，必然会使部分民间资本转移到商业投资，未来谁主导了地区商业，谁就会在新一轮竞争中胜出。连城奥特莱斯项目属于特殊商业地产；如何有效的利用自身资源——

将本项目作成地下空间的亮点？将本项目作成白城商业地产的亮点？将本项目作成多区互动的特殊商业？将本项目做到利润最大化？使开发商得到名利双收？如何利用独特的行销策略——

将本项目产品快速销售完成？在项目的运营中花最少的钱，产生最大的效应？以上是我们努力思考的方向!!!第一部分：白城市环境概述5一、白城市概述：白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科尔沁草原东部。东经121°38’－124°22’，北纬44°13’57"－46°18’。属温带大陆性季风气候。年均日照时数2919.4小时，年均气温4.9℃，无霜期157天，年均降水量407.9毫米，光热条件优越于全省其他地区。面积977.5平方千米。1958年9月设白城市。白城历史悠久，新石器晚期，境内已有人类生活。地理区位优越，是吉林、黑龙江和内蒙古自治区三省（区）交界处和周边二、三百里内一个较大的区域中心城市，也是黑龙江西南部和内蒙古东北部入关的必经之路。6二、白城市历史文化渊源：白城有悠久的历史。关于“白城”的由来，就一直流传着诸多神话般的传说。在很早很早以前，一个隆冬的季节，天色骤然大变，狂风卷着大雪，遮天盖地，刹那间羊群和雪滚成一团，整个草原混混沌沌，在羊群和人将被狂风暴雪卷走的危机时刻，突然，人们看见一道高大的雪岭环绕在草原深处，形成一座浩大的雪城，雪墙从天而降，把人、畜紧紧围在城中，幸免了一场大灾难。从此，游牧的蒙古人把这个地方视为祥瑞之地，取名“查干浩特”，并年年来此祭祀，歌颂这座白色的城。每当朝阳冉冉升起，或黄昏将至，居高临下，极目远眺，这里就出现了奇异的幻景，整个街道辉映着一片银白色，光洁夺目，“白城”因此而得名。考古发现，早在旧石器晚期，距今1.2万年至8000年前后，就有人类在这里繁衍生息。新石器时期白城东部生活着秽貊族先世，西部生活着东胡族先民。人们多依山傍水而居，过着以狩猎、捕捞为主的原始生活。秦汉至南北朝时期，白城大地上的主人是鲜卑人。辽朝初期，在白城设置了历史上第一个州级政权机构——泰州，就是位于洮儿河北岸的白城市洮北区德顺乡的城四家于古城遗址。辽金泰州隶属上京道临潢府所辖，是辽控扼北方地区的军政重镇。

元初，将辽金时代的泰州改设泰州府，后又改泰京路。明代，在白城设有泰宁卫(泰州)、塔尔河卫(大安)、卜喇罕卫(通榆兴隆山)等卫所。清时白城地区为蒙古札萨克郡王牧地。1902年，清朝政府开始实施“移民实边”政策，准许在洮儿河两岸放荒垦地。随着农业的发展和人口的增多，1904年开始在白城地区设治，先后在白城子(后改称白城)设靖安县，在哈拉勿苏设开通县，在双流镇设洮南府，在大赉设大赉厅，在安广设安广县，在南叉干挠设镇东县。

民国时期政权仍袭清制，白城地区先后处在地方军阀吴俊升、万福麟的统治之下。座落在白城市政府院内的“老万大楼”，就是万福麟在东北为官时于1926年动工修建的私人宅邸。洮南“吴俊升商业大楼”是吴俊升用军阀张作霖奖赏其“平叛郭松龄”赏金修建的，是军阀争雄的历史见证。7三、白城市经济特点：白城市位于吉林省西北部边陲，宛如一棵璀璨的明珠，镶嵌在举世闻名、风光如画的科尔沁草原上，绚丽多姿，光彩夺目。东南部与吉林省白城市相连，西部、北部与内蒙古自治区接壤，东部、东北部与黑龙江省隔江相望。全市南北长230公里，东西宽211公里，辖洮南市、大安市、镇赉县、通榆县和洮北区，设有白城经济开发区、民营经济开发区、查干浩特旅游经济开发区、大安经济开发区，全市幅员25767平方公里，人口220多万。白城地处三省(区)枢纽，地理位置优越．交通发达便捷。白城市是联合开发计划署酝酿设计的第四条欧亚大陆桥的主要枢纽城市之一。有长(长春)白(白城)、白(白城)齐(齐齐哈尔)、图(图们)乌(乌兰浩特)等高等级公路交汇通过，乡镇通油路率居全省之首。铁路四通八达，平齐线、通让线纵贯南北，长白线横跨东西，可直达北京、长春、吉林、哈尔滨、沈阳、大连等大城市，白阿线一直通往北疆边陲伊尔施。水运有省内最大的内河港口----大安港，逆流而上可达齐齐哈尔，顺流而下可达哈尔滨、佳木斯，还可进入第二松花江到达吉林港，又可进入黑龙江和乌苏里江抵达俄罗斯的伯力等港口。

8白城特色经济明显，农业是国家级大型商品粮基地市，被列为全国农业四大开发区之一和国家生态建设示范区。工业以纺织服装、汽车配件、机械建材、食品医药和造纸印刷等行业为主。白城独特的生态环境、草原风光、蒙古风情以及一些古迹，也为发展旅游业提供了得天独厚的条件。市场建设初具规模，建成各类市场160多处，集贸市场、专业市场、批发市场和要素市场功能比较齐全，辐射力较强，吸引了大量的人流、物流、信息流和资金流。9

白城市经济特点总结：白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革开放给城市带来生机，城市经济得到发展，城市面貌有了较大改观，但就历史和宏观地缘环境看，还存在着一些问题。白城市地处吉林省西部边远地区，现辖一个区、二个县级市、二个县，就吉林省东、西、中部地区比较，西部地广人稀，密度76人／平方公里。由于长期处于自然经济封闭状态，许多市镇小而全，对外的经济联系较差，外向经济十分薄弱。10四、白城市整整体规划：近年来，全市市共完成城市市建设总投资资230亿元，其中白白城市区总投投资达136.6亿元。全市共共实施了1644项工程，其中中白城市区实实施了1077项工程。在城城市道路建设设、住宅建设设、给排水建建设、环境建建设、商业设设施建设、公公益事业建设设以及城市管管理等方面取取得了重大突突破。白白城市市区新建、拓拓宽、改造道道路198条，总长233.57公里，铺装面面积209万平方米，全全面改造、拓拓宽了东、南南、西、北的的城市出入口口，构筑了两两环相套、纵纵横相连的中中等城市道路路的主体框架架；新建了第第三水厂，新新增供水能力力8万吨，自来水水普及率79.75%；结合新建、、改造道路，，铺设、改造造排水管线139公里，形成了了畅通的排水水网络；大打打了绿化建设设翻身仗，实实施了街路、、广场、庭院院、游园及立立体绿化，增增加绿化面积积425万平方米，建建成区绿化覆覆盖率28.83%；新建了站前前广场、吉鹤鹤广场，改造造了街心广场场，并构筑了了具有象征意意义的大型雕雕塑；重建了了白城火车站站，新建了3个体育馆、4个区域供热站站、10个大厦、40个社区活动中中心及一大批批文化、体育育、卫生等公公益项目，城城市的综合服服务功能日臻臻完善；经济济开发区各项项建设突飞猛猛进；全面实实施了城市净净化、亮化、、美化等工程程，开展了治治理“十乱””战役，市容容市貌、环境境卫生、市场场秩序、交通通秩序等方面面的管理工作作全面加强，，城市管理维维护水平明显显提高，城市市环境、特色色逐步显现。。白城人民以以自强不息的的精神和辛勤勤劳动的汗水水，铸就了城城市建设的新新辉煌。11生态经济城镇镇布局根据我市城镇镇的自然分布布特点和在生生态建设、经经济发展中所所处的重要位位置及发挥的的重要作用，，按大型、中中型、小型三三个层次进行行布局，近期期、中期、远远期三个阶段段梯次发展。。总体布局与与发展思路是是：以白城市市大型生态经经济城市为中中心，沿东南南、西南、东东北、西北四四条绿色通道道，建立以洮洮南、通榆、、大安、镇赉赉主要中等生生态经济城市市为支点的生生态经济带，，呈放射状逐逐步向相邻的的内蒙、黑龙龙江及吉林的的中部地区发发展和辐射。。在生态经济济带和主要生生态功能区，，培育15个具有不同生生态功能和产产业特色的重重点生态经济济城镇，与大大、中型生态态经济城市相相辉映，最终终形成一城崛崛起，县城争争辉，各具特特色，共同发发展的区域生生态经济城市市圈。近期期，集集中中发发展展白白城城市市大大型型生生态态经经济济城城市市，，建建设设通通榆榆中中等等生生态态经经济济城城市市，，培培育育5个个生生态态经经济济中中心心示示范范镇镇。。启启动动洮洮南南———白城城城城市市生生态态经经济济带带建建设设。。中期期，建建设设大大安安、、洮洮南南中中等等生生态态经经济济城城市市，，使使全全市市中中等等生生态态经经济济城城市市达达到到3个个，，培培育育生生态态经经济济强强镇镇10个个，，增增强强城城市市生生态态经经济济带带辐辐射射能能力力。。远期期，建建成成大大型型生生态态经经济济城城市市1个个，，中中等等生生态态经经济济城城市市4个个，，重重点点生生态态经经济济城城镇镇15个个，，形形成成具具有有吉吉林林西西部部特特色色的的白白城城城城镇镇生生态态经经济济发发展展体体系系。。12大型型生生态态经经济济城城市市白城城市市地地处处吉吉林林、、内内蒙蒙、、黑黑龙龙江江三三省省（（区区））交交汇汇区区域域的的中中心心地地带带，，特特殊殊的的地地理理位位置置和和区区位位优优势势，，将将使使白白城城市市成成为为未未来来生生态态省省大大型型生生态态经经济济城城市市体体系系的的西西北北支支点点和和区区域域生生态态经经济济发发展展中中心心。。2000年，，市市区区人人口口25万人人，，GDP27亿元元。。汽汽车车配配套套、、纺纺织织服服装装和和食食品品工工业业已已成成为为三三大大工工业业支支柱柱产产业业。。城城市市基基础础设设施施建建设设飞飞速速发发展展，，城城市市环环境境、、城城市市品品位位和和城城市市综综合合服服务务功功能能不不断断改改善善和和提提升升。。““十十五五””时时期期和和未未来来10年，，围围绕绕增增强强中中心心城城市市的的功功能能，，加快快绿绿色色行行走走机机械械配配套套城城、、生生态态环环保保旅旅游游城城和和区区域域商商贸贸中中心心城城“新三三城城”建设设，，加速速发发展展城城市市环环保保产产业业、、高高新新技技术术产产业业和和““数数字字白白城城””，，市市区区人人口口发发展展到到50万人人；；到到2030年，，城城市市人人口口规规模模达达到到100万人人，，成成为为吉吉林林西西部部环环境境优优美美，，功功能能齐齐全全，，经经济济发发达达，，生生态态文文明明程程度度较较高高的的区区域域大大型型生生态态经经济济城城市市。。建设设洮洮南南———白城城生生态态经经济济带带。。以以白白城城、、洮洮南南城城市市为为依依托托，，以以公公、、铁铁绿绿色色通通道道和和洮洮儿儿河河为为纽纽带带，，以以经经济济开开发发区区、、民民营营经经济济发发展展区区为为支支点点，，开开发发建建设设生生态态观观光光农农业业基基地地，，绿绿色色农农副副产产品品生生产产加加工工基基地地，，农农畜畜产产品品贸贸易易基基地地，，培培育育发发展展特特色色优优质质农农产产品品市市场场体体系系，，增增强强两两市市优优势势产产业业的的关关联联度度和和互互补补性性，，促促进进城城市市分分工工协协作作和和区区域域经经济济一一体体化化，，向向未未来来形形成成联联结结一一体体的的吉吉林林、、内内蒙蒙、、黑黑龙龙江江三三省省（（区区））交交汇汇区区域域中中心心都都市市的的方方向向发发展展。。13中等等生生态态经经济济城城市市规划发发展的的中等等生态态经济济城市市主要要包括括大安安、通通榆、、洮南南和镇镇赉。。洮南南市因因地处处与白白城市市紧密密相联联的特特殊位位置，，在布布局上上与白白城市市中心心城市市和洮洮—白生态态经济济带统统筹规规划，，同步步发展展。重重点发发展医医药健健康产产业和和精纺纺服装装工业业经济济；大大安和和通榆榆分别别位于于白城城东南南和西西南两两大生生态经经济带带的辐辐射前前沿，，是吉吉林西西部生生态经经济区区白城城与白城两大功功能区区的联联结点点。大大安市市以石石油和和汽车车两大大配套套工业业为支支柱，，发展展城市市经济济；通通榆以以绿色色食品品和农农畜产产品加加工业业为支支柱，，发展展城市市经济济；镇镇赉处处于白白城东东北部部生态态经济济带向向黑龙龙江区区域辐辐射的的重要要位置置，重重点扶扶持玻玻璃、、纸业业、稻稻米、、小冰冰麦等等初具具规模模优势势的产产品，，培育育区域域性专专业市市场体体系，，发展展贸易易经济济。在在白城城西北北向内内蒙辐辐射生生态经经济带带上，，近期期没有有具备备发展展中等等城市市规模模基础础的城城镇，，远期期规划划将与与内蒙蒙接壤壤的岭岭下镇镇，培培育成成为具具有中中等城城市功功能的的生态态经济济中心心镇。。按照照生态态省建建设总总体布布局，，近期期优先先建设设通榆榆中等等生态态经济济城市市。旅游经经济开开发区区查干浩浩特旅旅游经经济开开发区区（以以下简简称““开发发区””），，是省省政府府2002年11月29日正式式批准准的省省级开开发区区，其其前身身是查查干浩浩特旅旅游区区和洮洮北区区的岭岭下镇镇。位位于白白城市市西北北部，，地处处吉林林、内内蒙古古、黑黑龙江江三省省（区区）交交界处处，距距白城城、乌乌兰浩浩特两两市均均为45公里。。辖一一个镇镇（岭岭下镇镇）、、十十一个个行政政村、、一个个街道道、一一个林林场（（镇西西林场场），，总面面积171.86平方公公里，，其中中旅游游主体体开发发面积积9.6平方公公里，，总户户数7619户，总总人口口23685人。区区内有有团结结湖、、半半拉山山、日日伪遗遗址等等自然然和文文化古古迹旅旅游资资源。。图乌乌公路路贯穿穿全区区；白白阿铁铁路可可直达达北京京、哈哈尔滨滨、长长春等等大中中城市市；乌乌兰浩浩特－－白城城机场场距开开发区区48公里，，可当当天往往返北北京，，交通通便利利。岭岭下镇镇2000年被省省政府府评为为“全全省十十强镇镇”。。查查干浩浩特旅旅游经经济开开发区区成立立以来来，在在市委委、市市政府府的领领导下下，在在各相相关部部门的的大力力支持持下，，广大大党员员干部部精诚诚团结结、强强化措措施、、破难难而进进、合合力攻攻艰，，完成成了大大量的的工作作。第二部部分：：白城市市房地地产的的概述述15总体市市场分分析：：2004——2008年城镇镇居民民人均均可支支配收收入和和农民民人均均纯收收入2004——2008年工业业增加加值及及其增增长速速度162004——2008年生产产总值值及其其增长长速度度2008年年白城城市城城镇单单位就就业和和平均均工资资保持持稳定定增长长2008年，全全市五五个县县（市市、区区）、、加市市本级级单位位从业业人员员达17.75万人，，同比比增长长6.3%；全市市在岗岗职工工年平平均工工资为为16127元，同同比增增加2219元，增增长19.95%。高于于全市市年平平均水水平的的有镇镇赉、、大安安、洮洮北分分别为为1748元、17390元、17342元、洮洮南16690元。低低于全全市年年平均均水平平的通通榆为为14154元。市市区在在岗职职工年年平均均工资资为16808元。在在岗职职工年年平均均工资资水平平差异异显著著。2008年年社会会消费费品零零售总总额首首破2000亿亿2008年全年年，吉吉林省省社会会消费费品零零售总总额2484.26亿元，，首次次突破破2000亿大关关，比比上年年增长长了24.3％，增增幅居居全国国第三三位。。去年年全年年批发发零售售贸易易业实实现零零售额额2127.91亿元，，同比比增长长23.7％；住住宿和和餐饮饮业实实现零零售额额354.67亿元，，同比比增长长28.1％。消消费品品零售售额增增幅较较大与与物价价有很很大关关系。。去年年消费费价格格指数数先高高后低低，累累计上上涨5.1％，社社会消消费品品零售售额累累计增增幅扣扣除物物价因因素上上涨18.3％，物物价上上涨拉拉动零零售额额增幅幅6.0个百分分点。。172008年年城镇镇基建建投资资同比比增长长50%去年吉吉林省省基础础建设设投资资971.93亿元，，同比比增长长50%，占城城镇固固定资资产投投资总总额的的比重重为20.7%，总投投资3000万元以以上的的项目目4755个，亿亿元以以上项项目766个。另外，，去年年完成成社会会固定定资产产投资资5608.20亿元，，增长长40.1%。其中中，城城镇投投资4687.35亿元，，增长长40.3%，农村村投资资920.85亿元，，增长长38.9%。在城城镇投投资中中，第第一产产业投投资96.15亿元，，增长长93.0%；第二二产业业投资资2609.36亿元，，增长长49.1%；第三三产业业投资资1981.84亿元，，增长长28.7%。2008年年建筑筑企业业收入入同比比增长长14.8％去年建建筑业业企业业(指具有有资质质等级级的总总承包包和专专业承承包建建筑业业企业业，不不含劳劳务分分包建建筑业业企业业)实现利利润和和上缴缴税金金大幅幅增加加，总总收入入779.44亿元，，比上上年增增加100.20亿元，，增长长14.8％。建筑业业企业业总收收入中中，国国有及及国有有控股股企业业总收收入178.14亿元，，比上上年增增加40.01亿元，，增长长29.O％；非非国有有企业业总收收入601.30亿元，，比上上年增增加60.19亿元，，增长长11.1％。去去年我我省建建筑业业企业业实现现利润润总额额21.82亿元，，比上上年增增加8.42亿元，增增长62.9％。去年年我省建建筑业企企业上缴缴税金31.16亿元，比比上年增增加12.22亿元，增增长64.5％。182009年1月月份财政政收入实实现小幅幅增长省财政收收支主要要特点：：财政收入入实现小小幅增长长。2009年1月份，地地方及财财政收入入40.6亿元，比比上年同同期增加加1.2亿元，增增长2.9%。财政收收入增速速较低的的原因：：一是上上年同期期提高城城镇土地地使用税税、车船船税税额额标准形形成的政政策性增增收集中中入库，，收入基基数较高高。二是是贯彻落落实国家家实施全全面增值值税转型型、企业业所得税税“两法法合并””、提高高个人所所得税工工资薪金金所得减减除费用用标准、、免征居居民储蓄蓄存款利利息所得得税、提提高个体体工商户户营业税税起征点点，降低低房地产产交易环环节税收收等政策策，减少少一部分分财政收收入。三三是今年年春节假假期在1月份，有有效工作作日较上上年同期期减少，，在一定定程度上上影响了了财政收收入的增增长。非税收入入增加较较多。全全省非税税收入8.3亿元，比比上年同同期增加加5.8亿元，增增长2.2倍，拉动动财政收收入增长长14.6个百分点点。市县级收收入增幅幅高于全全省平均均水平。。全省实实现地方方级财政政收入30亿元，比比上年同同期增加加1.3亿元，增增长4.4%，高于全全省平均均增幅1.5个百分点点。社会保障障、环境境保护、、交通运运输等支支出增幅幅较高。。全省财财政支出出77亿元，比比上年同同期增加加15.3亿元，增增长24.7%。其中，，社会保保障和就就业支出出19.2亿元，增增长70%，主要是是提高城城乡低保保对象财财政补助助标准，，以及国国家为拉拉动低收收入群体体消费需需求、保保障困难难群众““两节””期间基基本生活活等增加加的支出出；环境境保护支支出2.1亿元，增增长1.7倍，主要要是白城市、双辽辽市城市市污水处处理增加加的支出出；交通通运输支支出2.3亿元，增增长1.3倍，主要要是实施施成品油油消费税税改革，，将原来来部分基基金预算算支出改改列一般般预算支支出增加加的支出出；城乡乡社区事事务支出出6.4亿元，增增长34.5%。1月地方方财政收收入同比比增1.2亿今年1月份我省省地方财财政收入入40.6亿元，比比上年同同期增加加1.2亿元，增增长2.9％，实现现小幅增增长。财政收入入增速较较低的原原因，主主要是由由于上年年同期提提高城镇镇土地使使用税、、车船税税税额标标准形成成的政策策性增收收集中入入库，收收入基数数较高。。19按行业分分:批发发业零售售额18.9亿亿元；零零售业零零售额67.7亿元；；住宿和和餐饮业业零售额额8.9亿元。。2021白城市共共有星级级宾馆14家，旅行行社10家，AAAA级景区2处，AA级景区4处。22白城市经经济发展展趋势：：国民经济济继续保保持强势势增长。。投资规模模扩张拉拉动建筑筑业增长长。投资规模模扩大，，大项目目强劲支支撑作用用继续显显现。消费品市市场繁荣荣活跃，，消费需需求持续续较快增增长。城乡居民生活活水平继续得得到改善。23房产市场分析析：近年来，新建建住宅楼638栋、344万平方米米，住宅建设设进入了一个个综合开发、、连片改造、、配套建设的的新阶段，以以吉鹤苑、阳阳光嘉园、百百福花园等为为代表的住宅宅建设，在结结构、造型、、色调、风格格等方面都提提高了档次和和品位，市民民的居住条件件得到了明显显改善；新建建了新世纪购购物广场、瑞瑞光商贸城、、开发区批发发大世界、中中兴家居城、、吉鹤商都、、巴黎商业街街等一大批商商场和批发市市场，增强了了白城的辐射射力和吸引力力；全市棚户区改改造完成拆迁迁30万平方方米，拆迁3773户，，现已全面开开工建设。2008年，，省政府下达达白城农村泥泥草房改造任任务2万户，，现已改造完完成12315户，正在在施工和已备备料的户数以以达8099户，预计到到年底全市将将超额完成1000户左左右。2008年，，白城着力加加强市区城市市基础设施改改造建设。实实施绿化工程程，对市区25条街路、、8处绿地、、10条街路路分车岛以及及公园、广场场等进行了全全面绿化，栽栽植乔灌木36个品种14616株株，翻整绿地地12300平方米。市市区绿化面积积增加到817万平方米米，绿化率达达到38.74%。实施施环路和广场场维修改造工工程，对市区区内环路路面面和外环路路路面进行了维维护改造铺装装，共计完成成12.38公里，地下下铺设各种管管线4000延长米；改改造转盘广场场5个，重新新设置了广场场1个。除环环路外还对两两条路面进行行了维修，这这是白城市区区环路8年来来第一次进行行全面改造铺铺装。实施造造纸厂立交桥桥维修加固工工程，总投资资400万元元对造纸厂立立交桥进行全全面维修加固固。实施白城城热电厂供热热管网改造配配套工程，完完成铺装供热热管线，恢复复改造路面3000米。。实施市区商业业网点规范化化建设工程，，对市区8条条专业街、6个重点商品品交易市场、、1个商业中中心进行了规规划建设。242003年白白城市房地产产新开工面积积24.32万平方米棚户区改造工工程完成拆迁迁面积102万平方米，，结转和新开开工面积71.7万平方方米。06-08年，白城市共共完成拆迁面面积290万平方米，开开工建设面积积308万平方米，使使3万多户城市居居民居住条件件得到了彻底底改善，5280户低保家庭享享受到住房租租金补贴。09年，计划改造造棚户区(危旧房)150万平方米以上上，建设城市市廉租房6.1万平方米，发发放住房租赁赁补贴33802户。252007年房房屋建筑施工工面积79.8万平方米米，竣工房屋屋面积22.2万平方米米。26白城市房产市市场发展趋势势：居民住房需求求潜力巨大。。房地产开发起起步晚，整体体水平较低。。棚户区改造，，增加了商品品房的刚性需需求。经济的持续快快速发展将带带来房地产市市场的持续快快速扩张。城镇化加快将将带动房地产产业的发展。。房地产市场的的发展存在明明显的滞后性性。房地产价格处处在较低水平平。房地产市场正正处于上升的的波动周期。。27开发商应对策策略建议：有效整合资源源，增强企业业的竞争实力力。调整优化开发发结构。立足创新，形形成企业可持持续发展的源源泉。第三部分：连连城项目商业模式概念念建议29总体策略商业平台项目优化建议议业态定位建议议市场机会本案地下商城城客观条件站前广场商圈圈特征优势策略我们需要充分分利用项目的的地段优势，，通过自身的的定位和业态态规划，吸引引更多的消费费者前来消费费。交通的便利性性、通畅性和和停车的便利利性是本项目目商业发展的的关键。30Departmentstore百货公司司Supermarket超市ShoppingMall销品品茂精品购物步步行街专业性市场场大卖场以上模式均均有延伸及及变化类型型、均以特特色主力店店、主题商商业带动。。目前市场上上普遍存在在的几种典典型商业模模式：31建议，本案案商业部分分采用模式式：一站式复合合型休闲购购物街区+特色商业（（奥特莱斯斯）32营销IDEA“白城·奥奥特莱斯城城市广场””特色色复合型休闲闲购物街区区项目紧邻站站前广场，，地段优势势明显，堪堪称白城地地王。“一站式复复合型休闲闲购物街区区”填补补了白城目目前商业模模式的空白白，有利于于形成差异异化竞争。。33定位：“特色品牌牌”消费场所。。规模：体量并不算算大选址：以品质特色色支撑模式：管理与经营营分离效益：以主力主题题来带动商商业34带租约销售售产权式销售售常规三种商铺销销售方式直接销售多用于独立立商铺或街街铺的销售售，法律关关系简单，，易于操作作，无后患患，缺点是是较难控制制业态品质质。一般的租售售组合策略略：适用于较成成熟的商圈圈，优点是是有利于在在租约内控控制业态品品质，缺点点是发展商商要承担较较为沉重的的租金贴补补，而且一一旦招商不不成功将直直接影响项项目的整体体形象。在引入大型型商家的前前提下将商商铺分割成成小单位出出售，优点点是可以将将商铺面积积控制在小小规模，有有利于销售售，缺点是是缺乏必要要的法律依依据，虽一一度风靡，，现却成为为政府明令令禁止的操操作模式。。35分析：本项项目周边居居民人口相相对较多，，其商业价价值较大，，在此前提提下，不建建议以招商商为主要工工作方向，，而应炒作作一个主题题，引发投投资者对项项目升值前前景的无限限想象，通通过直接销销售的方式式实现项目目盈利预期期。若要完全考考虑商业业本项目的租租售思路———仍以直直接销售为为主！商业采用租租售配合方方法短期效益与与控制经营营的矛盾！！36项目出路辐射区位（站前广场商圈、海明东路步行街）引领经营新模式（室内步行街）倡导消费新观念（享受生活、拥抱時尚）挖掘潜在的消费需求37点对点招商商通过人脉关关系招商项目目洽洽谈谈会会广告告招招商商招商商流流程程：：市场场调调研研本案案定定位位业态态定定位位功能能分分区区招商商准准备备阶阶段段主力力店店招招商商阶阶段段全面面招招商商阶阶段段招商商调调整整阶阶段段招商商手手段段：点对对点点招招商商通过过人人脉脉关关系系招招商商项目目洽洽谈谈会会形形式式招招商商广告告推推广广招招商商第四四部部分分：奥特特莱莱斯斯业业态态介介绍绍奥特特莱莱斯斯是是英英文文OUTLETS的的译译音音，，意意为为出出路路、、出出口口，，最最早早诞诞生生于于美美国国，，迄迄今今已已有有近近百百年年的的历历史史。。在欧欧美美当当代代商商业业社社会会中中，，奥奥特特莱莱斯斯是是最最为为流流行行的的一一种种商商业业业业态态，，经经过过100多多年年的的发发展展，，奥奥特特莱莱斯斯业业态态已已由由过过去去单单纯纯的的工工厂厂直直销销购购物物中中心心，，转转变变为为商商品品工工厂厂、、品品牌牌所所有有者者、、品品牌牌代代理理商商、、品品牌牌批批发发商商甚甚至至是是大大型型百百货货店店共共同同参参与与、、功功能能齐齐全全的的休休闲闲购购物物中中心心。。这种种零零售售业业形形式式是是让让品品牌牌消消费费者者能能够够花花低低价价去去购购买买那那些些从从高高档档专专卖卖店店或或商商场场转转出出的的名名牌牌商商品品的的下下架架商商品品、、过过季季商商品品和和断断码码商商品品。。目前，，奥特特莱斯斯在美美国约约有200家，，由于于适合合消费费实际际，经经营状状况普普遍良良好。。在亚亚洲洲地区区，日日本已已有6家大大型奥奥特莱莱斯和和不少少于30家家的小小型奥奥特莱莱斯，，在韩韩国有有1家家位位于首首尔远远郊的的大型型奥特特莱斯斯于2007年年开业业。生生意都都十分分兴隆隆。何谓““奥特特莱斯斯奥特莱莱斯在在中国国的发发展现现状奥特莱莱斯这这种商商业模模式进进入中中国应应该说说正当当其时时。奥奥特莱莱斯模模式把把品牌牌、知知识产产权权和低低价有有效、、合理理地整整合起起来，，成为为在普普通商商品和和高档档商品品中间间特有有的商商业状状态目前，奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特莱斯，效益最好的是上海百联奥特莱斯（青浦赵巷）。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、青岛等地的项目。据不完完全统统计，，2002年至至今，，全国国各地地涌现现300多多家号号称奥奥特莱莱斯的的商场场或购购物中心心，但但真正正符合合奥特特莱斯斯标准准的寥寥寥，，成功功运营营者更微。。发展前前景中国的的品牌牌消费费从发发展前前景来来看还还属于于初期期阶段段，消消费者者有高高档商商品的的消费费冲动动，，但尚尚不具奥特莱特的的灵魂名牌+折扣奥特莱斯有有三大特点点知名的品牌牌较低的价格格舒适的购物物环境消费群分析析中产阶级和和青年一族族，这部分分人有较高高的收入及及较强的品品牌观念，，但尚不能能称为富有有，对于商商场里的顶顶级品牌虽虽有需求经经济上却难难以承受。。奥特莱斯的的兴起实际际上也是一一种生活方方式的改变变，人们以以前只习惯惯于在市中中心逛街购购物，而现现在的白领领因为日常常工作压力力较大，越越发倾向于于希望在双双休日能逃逃离嘈杂的的市区，到到郊外享受受一种集合合了休闲、、旅游、购购物的生活活方式。现状①-行业趋势前景：随着着中国中产产消费群的的膨胀，奥奥特莱特在在中国的发发展前景是是很好的。。趋势：国内内一线城市市的带动作作用很强，，奥特莱斯斯首先是出现状②-货源及价格格国内品牌的的知名度与与影响力以以及能够提提供的库存存产品还不不足以支撑撑大量奥特特莱斯的运运营。另一一方面，国国内奥特莱莱斯的国际际品牌货源源同样有限限，而且它它们受关税税等方面的的影响，即即使打折，，其价格可可能还要高高于其在本本国的价格格。现状③-品牌意识奥特莱斯的的发展在一一定程度上上也取决于于消费者的的品牌意识识。受经济济发展、收收入分配情情况、假冒冒商品冲击击及文化因因素等多方方面的影响响，中国品品牌商品的的市场秩序序不如人意意，在一定定程度上影影响了消费费者品牌意意识的培育育，这也制制约了国内内奥特莱斯斯的发展。。第五部分：连城奥特莱斯业业态分析优势1、当前欧美美最为流流行的零零售业态态2、名牌+折扣模式式吸引力力3、具有强强大的企企业实力力与企业业形象4、以连连锁方式式多城启启动劣势斯特莱斯斯在中国国正处在在起步初初级阶段段，品牌牌的认知知度及知知名度还还需大力力培育前期运作作遗留的的负面效效应尚未未消除机会1、白城地地区OUTLETS模式为空空白2、白城作作为吉林林省地级级市消费费潜力巨巨大3、中国特特色的购购物模式式：购物物+休闲+娱乐复合合体模式式将会成成为未来来的趋势势威胁1、招商商及货源源不够稳稳定导致致舆论质质疑3、竞争者者在市场场上推出出市场宣宣传活动动4、网络购购物的冲冲击连城奥特莱斯斯业态SWOT分析体验认知享受连城奥特莱斯斯业态受众分析析一站式名牌特色商业业折扣OUTLETS连城奥特莱斯斯业态特征分析析SP活动新闻导向主题营销网络联动PR活动广告创意媒体组合顾客互动整合营销销连城奥特莱斯斯业态运营分析析“名牌+实惠=奥特莱斯斯”——连城奥特特莱斯的的经营理理念“现代、、简洁、、舒适、、方便””——连城奥特特莱斯的的经营风风格“自然、、自在、、自我””——连城奥特特莱斯给给顾客的的三大体体验方方便舒适适的氛围围——城市中心心区，交交通方便便，货场场简洁、、舒适。。连城奥莱OUTLETS吸引顾客客有三样样法宝：：驰名世界界的品牌牌——荟萃世界界著名或或知名品品牌，品品牌纯正正，质量量上乘难以想象象的低价价——一般以低低至1-6折的价格格销售，，物美价价廉，消消费者趋趋之若婺婺方便舒适适的氛围围——交通方便便，卖场场简洁、、购物舒舒适奥特莱斯斯吸引客客户的理理由第六部分分：奥特莱斯斯业态中的品牌牌奥特莱斯斯业态中的常见见品牌ALFREDDUNHILL、Kent&Curwen、Cerruti1881、GIVENCHY、MENDI、CK、BCBG、TRUSSARDI。BALLY、MaxMara、POLORALPHLAUREN、KENZO、AQUASCATUM、NORTHFACE、阿迪迪达斯斯（工工厂店店）、、LEO。REPORTER、HUBER、林宝宝坚尼尼、世世界名名牌眼眼镜、、GUCCI、PRADA、CD、DURBON、费雷雷、TRUCK&TRAVEL、CALAMAR、NAUTICA、HUGOBOSS、VERSACE、ESCADASPORT、ARMANIEXCHANGE、ARMANISERGIO、ZARA、杰尼尼亚、、BURBERR、Gives&Hawkes、NIKEFACTORY、AIGLE、MAX&CO。CANALI、森特特曼、、PUAL&SHARK、DAKS、LANVIN、D&G、斐拉拉格慕慕、FENDI、COACH、LANCEL、DKNY、JESSICA、COLOUR18、WOLSEY、I.T、赫门门、朗朗维高高、布布莱恩恩、拉拉格菲菲、爱爱玛仕仕、卡卡尔丹丹顿、、LAMPO、马克克爱萨萨尼、、菲妮妮迪、、玛丝丝菲尔尔、汉汉帛、、ＯＮＮＬＹＹ、圣圣诺兰兰、安安·姬奥、、MOISELLE、马天天奴、、蒙迪迪爱尔尔、菲菲杰、、艾格格、艾艾格周周末、、范怡怡文、、阿桑桑娜、、爱特特爱、、贝纳纳通、、例外外、ＭＭＩＳＳＳＫＫ、淑淑女屋屋、VEROMODA、Weekendworkshop、ESPRIT、MAXSTUDIO\DUNNU、EVE&NY、GOGO、KAKO、KUHLE、LANCY、百百图图、、雅雅迪迪思思、、茜茜纳纳、、掂掂、、OBBO、皮皮尔尔卡卡丹丹（（女女装装））、、JORYA、英英国国精精英英、、马马狮狮龙龙、、丹丹尼尼、、UCLA、卡卡尔尔丹丹顿顿（（GOLF）、、比比音音勒勒芬芬、、ASHWORTH、5THSTREET、LEE、黄黄金金熊熊、、万万星星威威、、PAT、男男女女饰饰品品精精品品、、蓝蓝威威龙龙奥特特莱莱斯斯业业态态中的的可可选选品品牌牌GAP、TOMMYHILFIGER、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic&Fitch、TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、ONLINE、NORTON、Dockers、FUBU、XG、S/J、WILION、CABINCREEN、DELICATES、SEVEN、CRAZYHORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORDPlugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.STRADING、WASHINGTON、HANESHERWAY、FLARZLEG、BANANAREPUBLIC、RUSSELLATHETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW、TALK、NICKELODEON、CalvinKlein、NOTATIONS、IOI、Levi’’s、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODYDODE、LEE、SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、FashjonBug、DFX、IZOD、JONESWEAR、AZONA、WORTHINGTON、NORTHPEAK、CARLYNTAYLOR、BYER、J.FERRAR。SODA、拉格斐斐、金夫夫人、黄黄金屋、、利莱、、吉梦婷婷、蒙迪迪、都彭彭、林宝宝坚尼、、傲士、、名士、、雅诗贝贝利、斯斯丹、其其乐、梅梅尔代格格、胡里里奥、比比翼、３３Ｅ、雅雅乐士、、比安格格、马飞飞仕图、、仕品高高、阿兰兰德龙、、皮尔·卡丹、宾宾度、沙沙驰、骆骆驼、策策乐、嘉嘉贝迪斯斯、百利利、天美美意、接接吻猫、、曼仙妮妮、千百百度、卡卡曼妮、、伊人、、M2、星期六六、派利利莱、卡卡威奴、、芭迪、、兰诗迪迪妮、汤汤普葛罗罗、美丽丽宝、暇暇步士、、思嘉图图、FED、LACOSTE、木林森森、SKAP、花雨伞伞、金利利莱、花花花公子子、卡帝帝乐、NazarenoCabrielli、Etex、艾斯普普瑞、ELLE、喜丽、、巴黎凡凡尔赛、、WHY、皇冠、、洛杰、、大使、、外交官官、法文文箱子、、巴黎世世家、邓邓禄普、、沙驰、、铁塔、、圣宝路路、花雨雨伞、花花花公子子、梦特特娇耐克、锐锐步、阿阿迪达斯斯、KAPPA、爱世克克斯、美美津浓、、安博格格、李宁宁、安踏踏、日高高、奥索索卡（户户外用品品）、纽纽百伦、、LOTTO、UNMBER、匡威、、乔丹、、361、波特、、威尔逊逊、王子子、家居：棉棉田、YAHAOA、莱