泰晤士城项目品牌及项目推广营销策划方案

与著名发展商成功合作之品牌及项目推广世界级都会中央豪宅——誉峰CBD豪宅里程碑，合景泰富品牌代表作山水别墅大盘——天湖峰境山水别墅大盘——天湖峰境全新概念引领广州豪宅模仿对象东方布查特花园——锦绣香江成功制造加拿大文化营销模式圈层文化营销典范——逸泉山庄一举突破岭南风格的升级转型佳兆业顺德实现品牌在顺德、广州的市场开拓千亩湖山·无尘之城—从化3750亩御湖城瑞士概念嫁接，项目形象直线拔高国际海岸·生活湾区——海口誉海湾精准的定位，成功突破海口的湾区风，建立市场唯一都市湾区生活品牌15年的专注400多个地产项目的成功推广60多位营销策划、广告推广精英1种不变的热情坚持服务销售，坚持做实效的广告这一站，是营口……市场场扫扫描描营口口主主城城区区楼楼市市主主要要构构成成板板块块西市板块站前中心板块营东板块民兴河板块沿海产业基地板块主要要楼楼盘盘：：恒恒大大城城、、佳佳兆兆业业龙龙湾湾、、君君悦悦澜澜湾湾、、水水岸岸一一品品等等均均价价3600-4200元㎡㎡东部部新新城城区区，，从从版版块块价价值值分分析析，，营营东东新新城城已已经经随随着着渤渤海海大大街街东东段段融融入入主主城城区区从重重大大的的交交通通利利好好方方面面看看，，沈沈大大高高速速营营口口出出口口、、哈哈大大高高铁铁营营口口站站及及营营口口机机场场拉拉动动，，是是新新城城区区发发展展的的亮亮点点；；新的的商商务务、、商商住住区区规规划划，，区区域域生生活活配配套套设设施施密密集集，，商商贸贸、、医医院院、、学学校校、、休休闲闲文文化化等等配配套套全全面面覆覆盖盖；；营东东板板块块：：主要要楼楼盘盘：：永永江江·裕华华园园、、中中源源国国际际、、红红运运河河畔畔新新城城、、紫紫文文苑苑等等均均价价3900-6800元/㎡㎡（中中源源均均价价最最高高））西部部是是营营口口的的源源头头，，西西市市区区重重点点推推进进平平房房区区改改造造和和河河北北区区片片开开发发；；“大大中中自自然然风风景景””、、““永永江江裕裕华华园园””、、““中中源源国国际际””、、““德德润润峰峰汇汇””等等楼楼盘盘已已经经赢赢得得了了较较好好的的市市场场表表现现；；与未未来来的的河河北北高高端端商商住住区区连连成成一一片片，，““河河海海新新西西市市””的的战战略略为为老老城城区区注注入入新新的的活活力力。。西市市板板块块：：主要要楼楼盘盘：：国国宝宝壹壹号号、、枫枫合合万万嘉嘉、、左左岸岸金金典典、、城城上上城城、、美美景景·英伦伦郡郡等等均均价价4200-5000元/㎡㎡（国国宝宝均均价价最最高高））拥有有城城市市传传承承的的地地脉脉人人气气，，随随着着营营口口的的发发展展壮壮大大老老城城区区版版块块先先天天优优越越；；提出城市市北转战战略，将将辽河沿沿岸重新新规划治治理，建建设河岸岸高端商商住区；；除住宅项项目外，，商业项项目及城城市综合合体项目目将会带带动城市市中心的的集聚。。站前板块块：市政府重重金打造造延伸10公里的民民兴河景景观带，，经过整整体土地地整理包装后推推向一级级市场，，政府主主导打造造环境，，筑巢引引凤，形形成区域域化发展的一一个范例例；保利、恒恒大、佳佳兆业、、嘉里，，重量级级品牌发发展商进进驻，成成为一个个倍受市场场瞩目的的地产版版块；从地缘上上看，民民兴河板板块将构构成对本本项目的的直接竞竞争。主要楼盘盘：恒大大绿洲、、保利香香槟、佳佳兆业君君汇上品品、富甲甲天下、、中天桃桃花源等等均均价4200-6000元/㎡（恒大均均价最高高）民兴河板板块：主要楼盘盘：星汇汇奥城、、铂海湾湾、泊心心湾、滨滨河郦都都、沿海海家园等等，均价价主要在在3500-4000元/㎡本案目前前均价4800元/㎡，最高6100元/㎡，区内最最高。最早形成成新城区区版块概概念的板板块，也也是城区区入市项项目最多多的板块块；定位于滨滨海新城城市中心心，09年沿海产产业基地地上升为为国家战战略发展展区域，，大学园园、奥体体中心、、图书馆馆、文艺艺中心、、两湖公公园等文文化休闲闲配套已已经建成成；目前商业业、教育育、医疗疗等具体体的民生生配套薄薄弱，地地块内过过于空旷旷，区域域内生活活气氛、、人气都都严重不不足；沿海产业业基地板板块：鲅鱼圈板板块作为为重要的的经济开开发区，，在售楼楼盘数量量、后市市供货量量、均价价（4000-8000元/㎡），皆为为营口之之最；但远离主主城区，，度假、、投资型型置业特特征明显显，基本本不构成成对营口口主城区区的竞争争；市场小结结：“东扩、西西改、南南进、北北转”，，各大板板块各具具优势，，营口楼楼市遍地地开花；；站前及民民兴河板板块享成成熟的城城市中心心配套，，价格高高、认同同度也较较高；沿海产业业基地后后市供量量大，但但民生配配套尚需需时日，，区域价价值被市市场低估估；本项目处处于民兴兴河板块块与南进进板块交交接处，，后期4500的均价在在尚海产产业区中中居绝对对高位，，比区内内盘普遍遍高出600元/㎡以上，向向中心区区楼价看看齐；主城区在在售楼盘盘，都将将分流我我们的客客户哪些人才才是我们们的目标标买家？？客户扫描描重点客户户：营口口本地客客营口GDP突破千亿亿，居沈沈阳、大大连、鞍鞍山之后后，市民民消费意意识与能能力提高高，也形形成了一一定有实实力的客客群；政府公务务员、事事业单位位工作人人员、私私营业主主、沿海海产业基基地入住住企业的的中高阶阶层、城城区附近近乡镇的的买家进进城置业业家，构构成本项项目的主主要客源源；改善型买买家为主主，部分分实力型型刚需买买家，营营口不受受限购政政策影响响，高档档项目是是多次置置业的实实力型买买家首选选。战略客户户：营口口外区客客本地客群群到外地地发展较较好，再再回本地地购房，，或者考考虑父母母养老需需要而直直接给父父母购房房；沈阳、大大连的投投资型买买家，吸吸引这部部分群体体的最大大因素是是营口低低于一线线城市的的房价、、快速发发展的城城市潜力力；他们是中中产阶层层、非顶顶级富豪豪，但置置业经验验较丰富富，对价价格的敏敏感度不不太高，，自住兼兼投资，，或纯投投资意识识较强。客户购买买心理分分析开放型的的港口城城市，快快速发展展的现代代城市，，让营口口人对外外来居住住文化及及大城市市的生活活、消费费理念较较容易接接受，从从恒大、、保利、、佳兆业业的受关关注程度度已得到到证明；；对于第一类类客户，他他们虽然生生活在小城城市，内心心却有大城城市般的追追求，以走走出营口的的眼光界定定生活品质质，广告要要能引起他他们对高贵贵生活的向向往；对于第二类类客户，经经济实力比比当地客户户更强，眼眼界更开阔阔，他们容容易受广告告舆论的引引导，广告告要能引起起他们的身身份认同，，表现他们们应该拥有有的价值：：“老有面子子了！”；；我们的产品品能不能满满足客户需需求？项目理解地段左岸是老城城区，右岸岸是未来城城市中心。。客观事实实表明：起起步阶段的的沿海产业业区目前缺缺少足够的的价格承托托力；3分钟车程即即至市政府府、财富购购物中心、、新玛特百百货，享各各种成熟配配套，我们们并非不具具备中心盘盘的优势；；最值得研究究的竞争对对手——佳兆业君汇汇上品：市市府路最末末端，却强强调自己““市府路绝绝对中心生生活”，极极大缩短心心理距离，，“中心心的价格””顺理成章章；本案与君汇汇上品一河河之隔，直直线距离不不过200米，推广中中把自己划划为沿海产产业基地板板块，对比比之下，却却是“非成成熟地段，，中心的价价格”；解决板块站站位——向“左倾””建筑一梯两户纯纯板式建筑筑、南北对对流，自然然通风采光光，符合当当地居住习习惯；褐色墙砖彰彰显华丽典典雅的英式式建筑风情情，营口市市场罕有的的全石材外立立；英法德、意意大利、加加州、新古古典风格都都有存在，，新建商品品房当中深深色调偏多，也也说明当地地消费者比比较接受和和认同欧式式风格；大多数欧式式风格楼盘盘，只是停停于表面的的叫喊，推推广中并未未能深入提提炼欧式生生活的深层层价值；当地大多数数在售项目目最快交楼楼在一年后后，本项目目全现楼销售售，优势突出；；英式风格符符合市场欧欧式主流，，值得深挖挖户型营口一手市市场90-120㎡为主流，本本项目71-150㎡，两房、三三房，产品线丰富富，能满足足不同买家家需求；主人房270度八角凸窗窗的创造性手手笔，最大大限度保证证采光观景景；空中小花池池，丰富建筑外外观的同时时也为业主主生活增加加种植乐趣趣；厅出景观阳阳台，延伸室内采采光空间，，也能通过过围蔽遮挡挡雨雪；五明设计：：起居室、、卧室、厨厨房、餐厅厅、卫生间间、书房直直接采光；；诸多细节打打造的享受受型空间，，是高品质质象征；广告赋予产产品个性：：空中庭院院式花园洋洋房园林园林是豪宅宅产品重要要部分，园园林体验已已成为当前前期房营销销的利器；；项目绿化率率高达43%，但客观而而言，目前前在社区园园林实景呈呈现方面并并不能体现现逾2年建设期项项目应有的的成熟度；；且目前的园园林植被绿绿化单薄、、景观层次次感不够有有起伏、园园区小品尚尚不够丰富富，整体气气氛不够感感染力；营口目前在在售楼盘多多数现场不不够完善，，也是我们们的绝佳机机遇；通过过可行的园园林整改，，加深现楼楼打动力，，将获得更更大价格支支持力；园林是建筑筑风格的重重要体现突出现楼优优势，也是是我们需要要加强的支支持点规模/配套34万㎡总建面面积，虽非非市场最大大，但已足足够大社区区的规模优优势；英式风情商商业街、大大型商业mall，丰富的商商业配套自自成一体；；国际星级酒酒店、酒店店式公寓，，业主会所所，能满足足高品质生生活需求；；营口首家小小哈津幼儿儿园，为业业主子女提提供优质起起步教育；；物业管理：：市调过程程中与众多多销售人员员交谈，反反映出营口口目前物业业管理相对对落后，建建议引入第第一太平戴戴维斯为顾顾问，提升升项目软实实力，毕竟竟对于高端端消费群而而言，买房房也是买安安全和服务务；社区未来的的建设目标标也是目前广广告的重要要卖点外部环境民兴河滨公公园：一河河两岸风光光秀丽、市市民文化广广场、11公里河滨风风光无限；；营口大学园园：三所大大学三大学学院汇聚，，正走向国国家二类本本科院校，，项目与学学府为邻，，高雅的人人文环境得得天独厚；；奥体中心：：2013年第12届全运会主主场馆，体体育场、网网球馆、游游泳馆、体体育馆四部部分组成，，现已建成成城市地标标建筑，极极大提升周周边的城市市形象前有君汇上上品、后有有星汇·奥城500米内，环境境优越，但但不为我独独秀小结与新城区楼楼盘相比，，我们有机机会利用与与老城区的的地缘优势势，提升地地段价值；；毗邻民兴河河、大学园园、奥体中中心是项目目的先天优优势，但并并不是绝对对优势；何种建筑风风格，并不不决定项目目成败，何何况项目推推向市场逾逾2年，“英伦伦”烙印已已深，面对对短缺的推推广时间，，深化“英英伦”，能能节约资源源，更具实实效；在园林整体体不可变的的前提下，，可通过局局部整改提提升品质、、彰显英伦伦风格；优势突出，，不足亦明明显；机遇遇与挑战并并存本案推广面面临的挑战战广告如何建建立项目的的豪宅价值值？价格的挑战战：较高的售价价决定：本本项目要做做主城区豪豪宅代表盘盘；旧盘的影响响：让营口人从从新接受本本项目，必必须树立全全新高端形形象；时间的挑战战：不到3个月的短缺缺时间内，，从滞销盘盘向热销盘盘跨越；价值提炼孕育英伦文文明的一条条河：泰晤晤士河繁华、优美美之河沿岸有伦敦敦、伊顿、、牛津、温温莎、汉普普顿扬、里里士满等大大小城镇，，著名的旅旅游胜地，，同时也是是连结各繁繁华城市的的纽带；入夜的泰晤晤士河，沿沿河路灯齐齐明，点点点灯光与水水波相映，，使人顿感感难得的悠悠闲。大学密集的的人文之河河河的沿岸有有闻名世界界的剑桥大大学、伊顿顿学院、牛牛津大学，，人文深厚厚，所到之之处都是英英国文化的的精华所在在，无数杰杰出人物皆皆出于此；；英国的政治治家约翰·伯恩斯曾说说：泰晤士士河是“一一部流动的的历史”、、更有人形形容泰晤士士河是一条条浸润在大大学书香中中的“绅士士之河”。。伟大的河流流，孕育伟伟大的人文文泰晤士河带带给英伦繁繁华城市、、优美风光光、学府人人文沿着河流的的方向，我我们发现——营口的泰晤晤士河，就就是民兴河河！泰晤士河、、民兴河价价值对接优美的自然然风光城市繁华的的纽带深厚的学府府人文11公里滨河景景观走廊、、民兴河文文化休闲广场，营营口的城市市景观形象象河畔即是营营口大学园园（东北财财经大学辽宁石油化化工大学、、辽宁科技技大学）老城区与滨滨海新城就就在左右，，现在的繁华中心与与未来城市市中心黄金金交汇点泰晤士河孕孕育了誉传传百年的英英伦人文，，英伦人文文的精髓是是“绅士精精神”；注重个人身身份和荣誉誉；讲究彼彼此尊重和和风度仪表表；崇尚精精神理想与与浪漫气质质，这就是是誉传百年年的绅士精精神；“讲究品位位，对生活活质量的追追求与建造造”，这就就是英伦绅绅士精神在在生活上的的集中体现现！从河出发，，追溯英伦伦气质的本本源这是豪宅生生活的消费费文化也是高端买买家的共性性推广案名借势英国泰泰晤士河的的名气，提提升尊贵之之气；突出项目的的资源特点点——民兴河畔的的水岸景观观；紧扣“英伦伦”主题，，泊来文化化对高端购购买群有相相当吸引力力。泰晤士城ThamesTown备选案名英国泰晤士士河畔的温温莎堡，交交通门户要要塞，英王王室主要行行宫之一，，尊贵不言言而喻；以此此作案名的的楼盘多是是高端别墅墅盘，能为为本案带来来美誉，容容易被接受受。温莎堡WindsorCastle形象定位从板块定位位解决项目目的江湖地地位，拉近近与繁华老老城区的心心理距离；；从目标客群群的角度界界定项目豪豪宅属性，，拔高项目目豪宅形象象。市府彼岸·绅士之城JustForGentleman备选形象定定位两岸华灯映映名门老城区与新新城区的优优越同时在在本项目地地段价值中中放大彼岸的生活活，“自然然”与“繁繁华”同时时享有，同同样不可多多得项目核心价价值体系七大标准，，成就真正正的绅士生生活物质面精神面一线滨河·双城繁华尽享生活第一排，永远是至高标准学府为邻·高雅的生活区大学人文，取悦真正的绅士英式园林·艺术与自然的享受皇家园林，才配得上绅士眼界全石材外立·全现楼即买即住名贵用材，建筑品质的标准空中庭院式花园洋房完美细节，是梦想，更是标准酒店、商业街、会所……奢华配套，只是最低标准第一太平戴维斯物业顾问（建议）英式服务，是不可缺少的标准LOGO1马车的剪影影作LOGO，传达英伦伦风情淡金色较能能传达温暖暖感，也有有尊贵气息息LOGO2大众最熟悉悉的绅士形形象的速写写，较贴切切地传达了了绅士气质质的优雅与与洒脱用假金色作作主色调，，浪漫、脱脱俗，休闲闲时尚感油油然而生，，全无强迫迫的感受VI-2楼盘标识楼盘标识楼盘标识楼盘标识楼盘标识楼盘标识顶层外立LOGO发光体效果果示意营销传播传播的阶段段划分第一阶段：：筹备期8月下旬—9月16第二阶段：：开盘强销销期9月17日—10月中第三阶段:持续销售期期10月中—冬歇期传播目的通过现场整整改优化，，以全新面面貌推出市市场，毕竟竟项目销售售已久，新新形象示人人不能只凭凭一个新案案名、几篇篇广告就能能赢得美誉誉；工作内容工地现场包包装、园林林整改、售售楼部整改改、销售物物料定稿、、认筹活动动“修炼内功功”的阶段段：项目本本身英式风风格不特别别突出，在在产品整体体不可改的的前提下，，通过局部部整改和完完善，确保保开盘时有有足够的现现场打动力力；实施手段完美的细节节打造完美美的现场，，传播效果果事半功倍倍：在人口口相对集中中的城市，，容易形成成圈层内的的口碑传播播，辅以事事件营销形形成良好的的口碑传播播。第一阶段：筹筹备期8月下旬—9月16现场优化建议议：园林、售楼部部、局部外立立英式园林的特特点大量运用水系系、喷泉，体体现浪漫的英英伦情调；廊柱、雕塑、、花架、植物物迷宫等景观观小品丰富；；结合地块的天天然高差或植植物高低层次次形成景观层层次;1、从外部开始始就吸引关注注工地围墙处地地面裸露部分分绿化，铺设设草皮、每隔隔一段距离设设置一个花钵钵，不遮拦围围墙又能极大大丰富视觉效效果。明显的主入口口景观设置，，可成为标志志性符号，加加强到访者的的第一印象；；2、大气的入口口主景观的打打造星汇·奥城增加音乐、水水景、欧式雕雕塑，加强人文气息息3、丰富的园林林小品可在草坪设置置雕塑、音响响，园林气质质可得到极大大提升园林音响装饰小品园艺小品中的的雕塑可以更更加丰富些，，渲染英式园园林的人文色色彩丰富景观层次次：利用石雕雕景墙，改变变园区无视线线起伏的现状状4、增加设置石石雕景墙打造景观层次次，改变一马平川川的景观视线线5、利用移动盆盆栽丰富色彩彩考虑到北方气气候霜冻特点点，项目开销销阶段可以利利用木栅栏式式移动小花园园或花坛在园园区营造气氛氛，暂时应需需。6、园区道路铺铺装在草坪中开辟辟步道，使人人能与园林参参与互动增设路灯、增增加指示7、营造休闲气气息增加儿童游乐乐设施、造型型独特的坐椅椅8、适当增设花花架9、增加铁艺栏栏杆10、售楼部现场场改造广场改造外立改造两边草坪改造造11、入户门厅外外型改造增加小部件装装饰物，即可可令尊贵的气气质倍增；把花池做出真真实的空中花花园效果，将将极具感染力力，更加烘托托户型的独特特之处12、空中花池装装饰第一阶段公关关活动广告预告：手手机短信、单单张派发、户户外、车身地点：财富酒酒店包场产产品品推介、认筹筹会，同时安安排看楼车接接送客户邀请品酒师现现场讲解红酒酒知识消化前期储备备的客户，实实现落订认筹筹操作形式绅士之约VIP酒会第二阶段：开开盘强销期（9月中-10月中）传播目标建立全新的广广告形象，高高调开盘工作内容系列媒体广告告发布、开盘盘后公关活动动传播渠道售楼部flash短片、车身、、户外、手机机短信、营口口生活杂志、、供求世界DM广告、系列新新闻稿、定点点派单、在盼盼盼路设临时时接待中心，，并设看楼接接送专车、华华贵绅士名车车展；传播主题市府彼岸，一一个绅士的诞诞生绅士之城，您您的城享受极致生活活，非绅士莫莫属系列稿件安排排不同媒体的应应用效果不同媒体的应应用效果不同媒体的应应用效果不同媒体的应应用效果室内营销·高科技IPAD360度推介销售人员人手手一部ipad，通过触摸屏屏，360度动感展示项项目。现场用触摸屏屏讲解，电子子楼书式的演演示，更生动动设计专用的APP程序，亦可通通过手机转发发增加售楼部广广告片循环播播放从影视公司资资料库剪辑一一条30秒广告片，或或者制作一支支60秒flash广告片，配上上背景音乐即即可，可令售售楼部气氛得得到极大提升升；开盘后公关活活动地点：售楼部部时间间：开盘后的的第一个周末末与知名的4S店合作，举办办英国名车展展、试驾试乘乘活动同时邀邀请车模助演演能有效吸引财财富人士参与与兴趣，也能能在营口制造造话题留住现场人气气，可辅以更更多节目，吸吸引客户参与与操作形式华贵绅士名车车展英国名车美洲虎莲花宾利捷豹劳斯莱斯罗孚、路虎、、第三阶段：持持续销售期（10月中-11月中）传播目标形象落地，深深挖价值，配配合拓展销售售传播主题“卓越，只因因全面超越””传播手段手机短信、营营口生活杂志志、供求世界界DM广告、系列新新闻稿、中心心地段定点派派单、大连、、沈阳房交会会参展、暖场场公关活动；；系列稿件安排排两连版组合效效果轩尼诗绅士之之夜PARTY高尔夫推杆刺激的小娱乐乐冷餐酒会与名酒商合作作，可考虑马马爹利蓝带或或轩尼诗为合作的品牌牌提供展示区区第三阶段公关活动小型话剧表演演美人鱼凭筹码兑换纪纪念品其他平面表现现＜＜＜＜围墙、看楼通通道、灯旗、、折页、单张、、车身、户外外、楼书看楼通道围蔽蔽：不必写实实，营造豪宅宅的高雅气质质即可看楼通道围蔽蔽看楼通道围蔽蔽效果看楼通道围蔽蔽效果2工地围墙设计计工地围墙设计计工地围墙效果果变电箱围蔽设设计变电箱围蔽效效果灯旗设计灯旗效果折页折页内页折页效果折页效果A3单张正面A3单张背面车身广告户外广告牌广告牌效果户外广告牌2深色方案效果2楼书楼书效果图展展示提案结束谢谢谢聆听！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:59:2301:59:2301:591/6/20231:59:23AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:59:2301:59Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:59:2301:59:2301:59Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2301:59:2401:59:24January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20231:59:24上上午午01:59:241月月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:59上上午1月-2301:59January6,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/61:59:2401:59:2406January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。1:59:24上午1:59上上午01:59:241月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。01:59:2401:59:2401:591/6/20231:59:24AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2301:59:2401:59Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。01:59: