石门生源商务大厦酒店公寓45平总价仅25万起,商铺40平仅32万起

石门生源商务大厦

销售讲义项目效果图石门镇地理位置概述石门镇位于桐乡市中部，与梧桐街道、凤鸣街道、龙翔街道、乌镇镇、崇福镇、河山镇、湖州市接壤。京杭大运河穿越镇区，桐晚公路（桐乡至晚村）横贯全境。总面积63.23平方千米，其中建成区面积2.5平方千米。辖1个社区居委会、18个村，年末总人口52665人，其中非农业人口3426人。镇地处京杭运河畔，交通便利，明清时工商业兴盛，尤以蚕桑贸易、榨油业著称。全镇已建立粮食、蚕桑、杭白菊、湖羊、葡萄、生猪、树苗、蔬菜、桂花、水产等10个农产品基地。项目交通概述

东距上海121公里，北离苏州86公里，西邻杭州42公里，距中国5A级旅游景区乌镇（机场亦正在筹建中）仅8公里，居沪、杭、苏金三角之中；交通便捷发达，沪杭高速公路、申嘉湖高速公路、320国道横贯全境；沪杭高铁的开通使得石门距离杭州市区仅有20分钟车程，距离上海仅36分钟车程，便捷发达的交通使石门与周边城市连接更加紧密。石门镇的荣誉2006年成立了石门“皮鞋专业商标品牌基地”2008年被嘉兴市工商行政管理局授予“嘉兴市皮鞋专业商标品牌基地”。2009年被浙江省工商行政管理局、浙江省商标协会授予“浙江省皮鞋专业商标品牌基地”。2012年被国家评为“中国女鞋名市镇”2013年被国家评为“中国第一旅游城市”2013年被浙江省经信委授予“浙江省省级产业示范基地”项目位置生源商务大厦位于石门镇育才路东侧、桐乡市石门镇人民医院南侧、桐乡市地方税务局石门税务分局西侧、子恺西路北侧，占地面积为6489.79平方米。

石门——一片被遗忘的净土

历史悠久风景优美

旅游发展潜力巨大

商业消费潜力巨大生源商务大厦由桐乡市生源置业有限公司开发，致力于打造具备旅游综合性接待功能的商业综合体，将成为石门地标性建筑。根据浙江省政府2012年文件，石门将纳入浙江省首个旅游实验区的建设当中整个实验区将投资500亿元，占地200平方公里，石门整个实验区田园乡村游的重要一站，也得到了当地政府的大力支持，将打造一个“四季石门，美丽乡村”的旅游形象。项目定位生源商务大厦3~9层为酒店式公寓，采用准四星级装修风格，定位人群为中高端客户和旅游休闲度假的客户。项目定位为餐饮休闲娱乐购物中心。1~2层为各类休闲娱乐配备；一层沿街店面以餐饮、咖啡屋、洗衣店、小型超市、银行、美容院、旅行社等为主的商业配套设施；二层为旅游土特产、KTV、健身房、棋牌室等休闲娱乐为主的商业配套设施。酒店式公寓主力户型在44.81~57.71平左右；商铺户型在32~90平不等。周边配套项目位于石门新老城区的交汇处，周边商圈基本成熟，占据了石门新城区商业的制高点。项目南面为石门中心小学，背面是石门医院，东面为石门地税局，西面100亩为石门高档住宅小区，西面的育才路为今后旅游的主干道，北通乌镇，南通丰子恺故居、桂花村等。项目认知规模：项目用地面积为6400多方，总建筑面积1.5万方，绿化率37.3%，一期开盘为前面一栋产权式酒店，酒店共有126间房间，主力面积44平方，全部采用四星级装修风格，并且采用十年托管的模式。地段：项目位于石门新老城区的交汇处，周边商圈基本成熟，占据了石门新城区商业的制高点。环境：项目南面为石门中心小学，背面是石门医院，东面为石门地税局，西面100亩为石门高档住宅小区，西面的育才路为今后旅游的主干道，北通乌镇，南通丰子恺故居、桂花村等。旅游将成为项目的主要客户来源，本项目也是政府的指定项目，承担着政府招待来宾的重任。规划：采用四星级装修，10年委托经营，前四年租金30%（6%、7%、8%、9%）一次性在房款中扣除，后六年每年8~18%的回报将以现金的形式直接打到客户的卡上（超出18%部分55分成），第5年按合同价的140%回购；根据酒店每年不同的收入状况制定具体的回报数额。装修标准酒店采用四星级装修，装修标准为1500元/平，酒店内部配套突显高贵典雅，以舒适标间，豪华套房为主。市场周边调研

----购买人群分析酒店式公寓的高回报率在各种投资相继疲软的现下已经逐渐被市民所认知，并可能成为新的投资增长点。经调研得知约78.59%意向投资，15.63%以自住为主。酒店式公寓投资客居多，又分为：1、纯投资型客户（占整个客户总数的60%，而个人投资者多为30~35岁的经济富裕有投资意识人群；机构投资者基本为中小型企业主，这2种人群预期回报率都在8%~15%左右）；他们拥有一定投资经验和投资实力，并且具备成熟的投资理念。2、养老型客户（占客户总数15%左右，基本在40~60岁，为丰富稳定经济来源而投资，预期回报率在10%以下）3、其他为私营业主、办公族、商务人士。市场周边调研

----消费者购房配套要求交通：20.99%；教育：54.9%；商业：22.91%；其他：1.19%交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套。

酒店式服务，公寓式管理对客户来说，不断提升的服务、管理水平以及稳中有升的租金将给他们带来最大的实惠；酒店式公寓可居住，又可室内办公，既吸收了星级酒店的服务功能，又吸收了商务楼的优点，可以提供商务服务；是进一步拓展公寓的综合性很强的物业概念。集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。物业管理一般由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理；一方面消除客群对物业管理公司的怀疑；另一方面，切实为住宅提供高档、到位的各种服务，使顾客享受自由舒适、高质量的生活。本酒店项目情况分析原均价8500~8700元/平，抵扣4年回报30%后均价5600元/平左右！体现“高贵不高价，选万家不如走一家”的理念！另外在销售中对一次性付款的客户给予95折的优惠。对分期、贷款的客户给予98~99折的折扣力度价格定位据分析房子价格：东南方向较贵；西南方向较便宜；1~3层较便宜，4~7层较贵，8层及以上最贵。视野较佳、景观较佳较贵；采光较暗便宜；

销售政策增加每年15天的免费入住政策公寓建议：委托年限10年，年回报前4年为6%、7%、8%、9%，抵扣4年共30%，后6年按8%~18%给予回报，第5年按合同价的140%回购。均价5600元/平。45平左右。商铺建议：委托年限为3年，年回报为6%、7%、8%，抵扣3年共21%，底楼均价16000元/平左右，；2楼均价8500元/平左右。40~70平左右。售楼处150.2~157.6*王先生*285营销原则本案定位于乌镇石门濮院旅游带动石门旅游业、生态游的发展，采用外场分销和现场连动销售为主，同时现场配合PS气氛推动销售成交。本案的目标购买群用途是自主经营及投资，但最终促使其心动的还是低廉的居住成本、稳定的租金收益及旅游业的发展！主要体现在精装酒店的舒适度、便利度，农家乐、生态游及当地独一无二的土特产品上，抓住“不限购、不限贷，发展旅游---乌镇石门濮院三日游，石门农家乐，出行便利、配套齐全、学区房、近医院、送精装修、直接入住、直接收租、档次高、土特产品丰富、和旅行社签约满足消费”等卖点。■项目优缺点提炼优势分析

1．地段优势项目地块位于新老城区交界处，无论是现在还是未来，都将会越来越重要，项目未来经营的可持续性长，意味着租金与自身价值生长空间大。2．交通优势项目地块位于石门镇主干道子恺路与旅游主干道育才路相交，地理位置优越！3.周边配套项目对面是学校，边上是医院，侧面是即将入住的高档小区的居民，周边商业成熟！劣势分析：离乌镇及当地景区较远车位不足结束

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