奥克斯-青岛商业项目策划定位服务报告-318p-2012年-商业综合体-规划布局f

奥克斯青岛商业项目策划定位服务报告2012.6.20青岛世睿企业管理咨询有限公司1青岛市商业概况2李沧区商业概况3典型商业状况与分析4本项定位分析5项目规划6主要商业企业项目访谈概要7项目风险评估目录8经营建议一、青岛市商业概况目录商圈分析青岛北京上海青岛位于山东半岛南端黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方千米，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七区）为1159平方千米，所辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市为9495平方千米。青岛是全国15个副省级城市之一，国家5个计划单列市之一。第六次全国人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区人口为371.88万人，是山东省市辖区人口最多的市。2008年北京奥运会、残奥会和2009年十一运会分赛场设于青岛，2014年世界园艺博览会将于青岛举办。城市概况山东省第一大城市东北亚国际航运中心中国优秀旅游城市国际滨海旅游度假胜地国家历史文化名城国家园林城市中国十大最具经济活力城市中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”全国两个“中国品牌之都”之一荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名，荣获2005年“中国人居环境奖”2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”青岛是中国重要的外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地城市概况全市总面积为10654平方千米，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七区）为1159平方千米，所辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市为9495平方千米。城市概况青岛市商业概况目录商圈分析据《青岛市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全市常住人口为871.51万人。其中，男性为439.18万人，占总人口的50.39%；女性为432.33万人，占总人口的49.61%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为101.58；0-14岁的人口为117.17万人，占13.44%；15-64岁的人口为664.95万人，占76.30%；65岁及以上的人口为89.39万人，占10.26%；具有大学教育程度的为

129.54万人；具有高中(含中专)受教育程度的为150.82万人；具有初中受教育程度的为334.22万人；具有小学受教育程度的为170.77万人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)；区域面积人口邮编市南区30平方公里54.48万266071市北区29平方公里55.82万266011四方区35平方公里46.25万266031李沧区98平方公里51.24万266021崂山区389平方公里37.95万266100城阳区553平方公里73.72万266041黄岛区277平方公里52.42万266500胶州市1210平方公里84.31万266300即墨市1727平方公里117.72万266200平度市3166平方公里135.74万266700胶南市1846平方公里86.84万266400莱西市1522平方公里75.02万266600人口概况从上图可以看出，青岛市人口的自然增长率较低，但人口每年增长绝对值却较大，由此可以看出，青岛是一个移民城市，外来人口较多。人口概况青岛市商业概况目录商圈分析青岛经济增速很快，平均增幅高达17%，人均GDP增速15.3%，经济发展潜力很大。青岛作为山东最重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大。宏观经济青岛社会消费品零售总额平均增幅20%以上，增长速度很快。青岛居民年人均可支配收入和消费性支出的增长都较快，平均增幅在10%以上。青岛人口收入增长较快，消费意愿及消费能力较强，对未来商业发展起到积极作用。宏观经济青岛市商业概况目录商圈分析从零售业商品分类销售额构成来看，食品类占总销售额的28%，即2283777元；服装针织类占总销售额的27%，即2140788元；家电音像类占28%，即2284408元。以上三类为居民主要消费性支出构成。零售业构成青岛市商业概况目录商圈分析物价指数青岛市商业概况目录商圈分析青岛是国内外人士旅游目的地城市之一，国内外旅游人数和旅游收入一直保持良好增长态势。旅游业的蓬勃发展，促进了相关行业的发展，其中，对商业零售消费市场的发展起到了积极的推动作用。旅游经济青岛市商业概况目录商圈分析环湾发展以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团。新增面积约870平方公里，总规划面积达到2870平方公里。2009年7月《青岛市城市总体规划(2006-2020)》重新面市：确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略，到2020年近1200万人口、中心城区达到500万、到2050年，成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。城市规划一桥一隧----海底隧道，工程全长6170米。其中隧道长5550米（海域段长3300米），两端敞口段长度各620，总投资31.8亿元，已于2011年竣工开通，胶州湾海底隧道建成通车之后，穿过整个隧道只要5分钟。----跨海大桥，横跨青岛胶州湾，把青岛东、西两个主要城区连接起来，路线全长约35.4公里，其中海上段长度26.75公里，使青岛至黄岛陆路距离缩短近30公里，青岛跨海大桥的总投资99.38亿元，已于2011年正式通车。城市规划交通地铁09年11月30日地铁建设工程奠基，地铁工程正式进入实施阶段。M2和M3号线贯穿市内核心区域和李沧区，青岛外延性大大增加，李沧区与市内联系更加方便。重庆路快速一期2011年开工重庆快速路将于2011年开工，预计2015年前完工，南起山东路，北至流亭立交，经四方、李沧、城阳三区，全长约20.4公里，是市区规划“三纵四横”快速路网的重要“一纵”。城市规划世园会2014年世界园艺博览会的举办权花落青岛李沧百果山这是继青岛奥帆赛之后青岛承办的又一次国际活动，对未来经济增长产生巨大效应城市规划市北区2011年市北区将围绕“十二五”规划的指导思想和发展目标，促进城市全面、和谐、可持续发展的部署，积极做好区域发展和旧城改造等项目的工作，重点推进小港湾改造、中央商务区的建设等工程项目。为树立“多彩青岛、特色市北”的新形象，使城区特色更加鲜明，坚持在比较中发现特色，在发展中培育特色，在创新中打造特色，新开工建设了敬老街、红酒坊、德国风情街、樱花小镇、青岛地景大道等5条特色街，市北的特色街区达到17条。城市规划四方区两翼带动，组团发展；园区支撑，轴线辐射未来规划如图：1：滨海欢乐城城市综合体和环湾生态走廊。2：新都心概念：以技术，文化，商贸为片区特色的组团发展到引导，规划形成新的园区建设。如图：“三纵两横”的五条商务景观大道A:四流南路——杭州路B黑龙江路C:大沙路——长沙路D:瑞昌路西接环湾大道E:环湾大道两

翼轴线城市规划四方区合力打造青岛市中央文化区（CCD)1:东部卓越四方创意公园组团：依托双山、保儿等村庄改造，构筑创意SOHO群、国际BLOCK街区、企业研发公园等七大功能板块。2:西部欢乐滨海城组团：在胶州湾东海岸2平方公里的填海区，围绕“生态、节能、减排”三个主题，坚持“灵感、灵气、灵动”三区联动，坚持“生活岸线、经济岸线、生态岸线”三线合一。3:南部建筑创意产业园组团：重点发展建筑设计、工程设计、建筑监理等创意产业，打造以建筑设计为主的建筑创意产业集聚区。4;北部科大都市科技园组团：打造成以科研教育、居住为主，兼有体育、休闲功能的科教区。中部城市新都心组打造成集便捷交通生态5:团:、园林、居住功能、成熟生活、商务中心五大功能为一体的青岛城市新都心。未来规划图城市规划李沧区“一极”就是全力打造区域增长极,以铁路青岛北站为核心，经济增长极。“两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴“三区”是指交通商务区、现代商贸区和生态居住区“四带”是指“蓝带”李村河休闲产业带、“银带”九水路(九水京口振华)商贸产业带、“金带”金水路商务产业带、“绿带”(百果山老虎山烟墩山)商旅产业带。“环湾发展，生态商都”随着环湾发展和青岛北站的建设，李沧区发展迎来了新机遇，交通商务区依托青岛北站发展，在北部发展旅游综合服务区，中部形成中央商务区，在南部形成游客集散中心。城市规划李沧区金水路拓宽改造,东西横贯李沧区金水路拓宽改造，将吸纳升平路与沧海路两路段，完工后全长12公里的新金水路将东起滨海大道，西至胶州湾高速路,将成为市区北部标准最高的一条景观大道，也是李沧区第一条东西贯通的道路，将在分流火车新客站客流中发挥重大作用金水路变身青岛北部香港中路城市规划城阳区2010年2月，胶州湾高速公路取消原双埠收费站，标志着胶州湾海域段将成为市区道路，市区通往城阳的南北联系更加便捷。10年1月，一直备受关注的重庆路高架桥规划方案正式出炉，实现与地面交通完全分离的重庆路高架桥通行能力将大幅提升南北城区联系，进一步打造本案与青岛主城区之间的20分钟生活圈。胶州湾高速公路取消原双埠收费站使南北联系更加畅通无阻城市规划黄岛区薛家岛整体定位为省级旅游度假区，整体形成滨海旅游产业驱动。“一心”“两带”“三湾”发展原则，其中“三湾”：即薛家岛湾、唐岛湾、前湾。省级旅游度假景区+综合评价总指数五强国家级开发区《商务部关于国家级开发区2009年投资环境综合评价情况的通报》显示，青岛开发区在国家级开发区中继续保持了投资环境综合评价总指数前五强的成绩。薛家岛旅游度假区，山东省十二个省级旅游度假区之一，分为山里景区、金沙滩景区、银沙滩景区及竹岔岛景区，是集旅游观光、休闲度假、垂钓娱乐、体育健身等功能为一体的海滨旅游度假区。城市规划黄岛区小范围内揽多方位湾区价值，拥众多国家级旅游资源。金沙滩旅游度假区：国家AAAA级景区，是我国沙质最细、面积最大、风景最美的海水浴场之一，号称“亚洲第一滩”。银沙滩景区：省级凤凰岛度假区西南侧，因沙质细腻均匀，太阳下银光四射，宛若镶嵌在蓝色丝绸上的银盘，故名银沙滩。未来海上嘉年华、上实游艇会项目配建娱乐设施（游艇俱乐部、海上嘉年华娱乐设施）。唐岛湾海滨公园：相传唐朝时候唐太宗亲自率领水师东征，曾经驻守在这个岛上，所以叫唐岛，开发区政府斥资3亿元打造的海上西湖。城市规划胶南市《胶南市城市总体规划（2007-2020）》中根据建设青岛现代化国际大城市框架确定了胶南市“东接、北扩、南展”的城市发展战略。总体规划在此基础上确定城市建设发展战略为：产业北扩、生活东延、中心优化、文教南展。产业北扩：北部发展临港产业、物流业和高新技术产业。生活东延：结合灵山组团的改造和建设，在灵山组团形成商贸居住综合区。文教南展：在市区南部规划青岛大学园区，是青岛西翼重要的科教和产业研发基地，为胶南市产业结构的转型和大项目的建设提供人才资源。中心优化：指结合行政中心的建设在城区东部形成行政文化中心，结合老城区的改造形成全市的居住中心、商业金融中心，结合城中村的改造和工业用地搬迁，建设功能完备的居住区。灵山卫居住综合区青岛临港产业加工区中心优化南部大学园区城市规划即墨市青岛市旅游规划确定“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。一线——指滨海沿线。由海岸带串联胶州湾两翼主要旅游区和度假区，包括环胶州湾地区及田横、鳌山、瑯琊等主要旅游组团。两翼——东翼滨海地区自青岛主城至即墨市丁字湾，崂山风景区、鳌山、田横等，以风景名胜、山海景观、温泉度假、海岛风光为主题，分为8个旅游区。二十区——全市范围内的20个温泉旅游等特色旅游区。该发展规划的确定，为即墨东部板块高端地产发展创造契机，使其成为重点发展区域之一。城市规划青岛市商业概况目录商圈分析概述1、青岛商业市场概述确立"三主、两副、13区"的市、区级商业中心格局。“三主”即中山路、香港中路、台东三个市级商业主中心；“两副”即李村、香江路两个市级商业副中心；“13区”即团岛、辽宁路、浮山后、海云庵、小村庄、水清沟、双山、振华路、麦岛、沙子口、城阳"北部副中心"、辛安、崇明岛路等13个区级商业中心。市区大中型商业零售网点规划总数为134处。按区域分，市南区25处、市北区31处、四方区17处、李沧区22处、崂山区10处、城阳区11处、黄岛区18处。根据青岛市各区的功能特点和产业构成，依据青岛市城市总体规划和分区规划，到2010年，符合标准的市区商业街达到27条。其中，市南区6条、市北区5条、四方区3条、李沧区3条、崂山区3条、城阳区2条、黄岛区5条。到2010年，市区大型专业批发市场规划总数达到34处。其中，市南区2处、市北区5处、四方区8处、李沧区5处、崂山区2处、城阳区8处、黄岛区4处。在市区73个社区中，按标准配置的社区基本达到拥有商业服务设施不低于15000平方米，每千人拥有社区商业服务设施800-1000平方米。市南、市北、四方、李沧区80％社区实现在步行5分钟的半径范围内，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求，提供较为完善的社区商业服务。其他社区实现步行8分钟的半径范围内，提供较为完善的社区商业服务。商业布局夜间经济2、政府繁荣商业的举措2.1、启动夜间经济重点发展餐饮休闲、文化娱乐、购物和旅游4大板块，在市内七区分别形成一个夜生活的消费中心，以点带面，营造良好的夜间生活环境，逐步引导和吸引市民走出家门，打造青岛“不夜城”。在香港中路及沿海一线、中山路、台东、人民路、李村、黄岛香江路，形成设施完善、功能齐全、吸引力强、富有青岛滨海城市特色的不夜消费区。

通过实施区域亮化美化、延长商业服务企业和公共交通的营业时间、开展夜间促销和文化娱乐活动、加强治安管理等项措施，为经营企业和消费者打造一个亮化美化、人气兴旺、丰富多彩、消费活跃的夜间经济环境，使我市居民逐步养成夜间消费意识和习惯，企业开展夜间经营的积极性和主动性得到明显提高，使夜生活成为拉动我市消费市场的重要力量。商业布局特色商业街2.2、命名特色专业商业街目前，青岛市已命名的特色商业街达18条。这些特色专业商业街在发挥聚集效应、引导消费、带动周边商贸的发展、刺激旅游业的发展、促进商业活动与城市建设的有机结合等方面发挥了重要作用。中山路综合商业街（2000年命名）

该街是岛城历史上形成的老商业街，已有80余年的历史，全长1360米，门店总数达480户，有国货、第一百盛等大型商厦，是以经营服装服饰等国内著名的综合性商业街。台东三路商业步行街（2000年命名）

该街所处位置历史上就是一个商埠。现已形成一条以经营服装、服饰、布料、皮具等为主的商业街。全长1000米，经营门店80余户，有利群商厦、当代商城和千川百货等大中型商厦。向阳路商业步行街（2000年命名）

该街位于李沧区李村，全长200米，南起滨河路，北至京口路，共有门店140余处，有崂百、北方国贸和崂山第一商场等大中型商厦，已成为我市北部综合性商业中心。商业布局特色商业街云霄路美食街（2000年命名）

1992年开始建设，1999年市政府将其纳入规划发展的小吃街后快速发展，至今该街全长960米，餐饮门店60余家，是一条汇集国内各大菜系的美食街。龙山（地下）服饰街（2000年命名）

位于龙山路14号，全长1000米，门店总数达300余个，是我市较早以个体租赁形式为主的服装类商业街。中山商城（地下）服饰街（2002年命名）

该商城位于中山路中段，利用原人防工程改造而成，全长约700米，共有各类门店240多家，逐步成为我市白领女性时尚服装、服饰的集中购物地。镇江北路家具街（2002年命名）

位于镇江北路，鞍山路至海泊河段，长约700米，共有各类门店约60个，逐步发展成为我市经营家具较为集中的街区，有海博家具、富尔玛、东方家居等大型家具专业店。商业布局特色商业街少山路服装街（2002年命名）

位于李村少山路，东起古镇路，西至峰山路，全长约340米，是李沧区较繁华的服装、服饰专业特色街闽江路餐饮休闲街（2003年命名）

与云霄路美食街相交，长约1800米，共有各类门店约300家，以餐饮、酒吧、休闲为主要特色。重庆南路汽车贸易大道（2003年命名）

自人民路起至郑州路段，全长约5.7公里。目前，共有各类门店400多处，其中有汽车、配件经营、维修服务等网点260余处，正在建设中的青岛市汽车贸易城一期工程占地15.3公顷，总建筑面积约10万平方米，设有14个四S汽车品牌店。延安二路婚纱摄影街（2004年命名）该街位于市北区中部。北起登州路、南至延安路，全长520米，共有各类门店69处。通过近几年的不断发展，婚纱摄影服务业逐步积聚并形成了鲜明的特色。目前该街共有婚纱摄影专业店18处，是全市婚纱摄影网点最集中的区域。商业布局特色商业街啤酒文化街（2004年命名）该街位于市北区的登州路。东起延安二路，西至寿光路，街长约710米，现共有各类门店约50处，其中酒店、啤酒吧、饭店20余处。闻名中外的青岛啤酒厂就坐落在该街，并有啤酒博物馆和啤酒宫等设施，啤酒文化特色鲜明，有较高的知名度。

温州路机电贸易街（2004年命名）该街位于四方区。西起长途汽车站，东至小村庄立交桥，全长约600米，共有各类门店150多处，其中经营各类机电、机械产品及有关配件的100多处。另外，该街还有1处机电商品市场，已成为我市机电类商品经营较为密集的商业街。

香江路综合商业街（2004年命名）该街位于黄岛经济技术开发区中部。东起武夷山路，西至太行山路，全长800米，共有各类经营网点70余处。其中有利群长江商厦、富时莱购物中心等大中型商业零售网点，电业宾馆、邮电宾馆等大型餐饮住宿企业。同时，该街还有10余家银行保险等金融机构，服务功能较为完善，是黄岛区的一条主要的商业街。商业布局青岛市商业概况目录分布3、青岛商圈分析青岛市的商业业态根据地理位置的不同、经营种类的差异、历史沿革等因素，可以分为中山路商圈、台东商圈、东部商圈、李村商圈四大商圈。中山路商圈东部商圈台东商圈李沧商圈开发区商圈城阳商圈商圈分析中山路中山路商圈：中山路是青岛市繁华的发源地，作为市级商业中心已有百年的历史，是青岛市一张珍贵的名片。中山路商圈，以中山路综合商业街为中轴线，向东西两侧扩大展，中山路综合商业街是岛城的老商业街，已有近80年的历史，它南起栈桥，北至大窑沟，全长1360米，是青岛市著名的商业中心之一。据不完全统计，中山路商圈商铺共649户。经营服装类的商铺共计245户，占总数的38%；其余类型的商铺数量分布较为平均，但是经营范围广泛，市场专业化程度不高。商圈分析中山路中山路商圈具有以下主要特征：以大型百货商场为龙头，例如百盛、发达、国货、东方等。以服装类为市场主要经营形态，占前六位的经营业态分别为服装、餐饮、美容美发、饰品、鞋帽、皮包；商铺零星分布，专业市场尚未形成，缺乏有序化的市场组织。商铺租金价格差异较大，在6.6—36元/㎡/天之间，像中山商城，专业以经营服装、鞋为主，租金价格在16—36元/㎡/天之间，而一般沿街商铺价格在6.6—8.2元/㎡/天之间，因此，专业化市场是获得高租金收益的主要方式之一。商圈分析东部（香港中路）东部商圈：青岛市于1992年确定了开发东部的方针，随着市政府的东移，东部地区进入了快速发展的轨道。东部商圈以佳世客为中心点向四周发散，佳世客步行街已形成了东部商圈的中轴线。东部商圈子已成为青岛市目前最具活力的商业区域之一。据不完全统计，东部商圈内的零星商铺共129家，其中餐饮、服装、酒吧、美容美发，共占市场总量的62%左右，占据了绝大部分的市场份额。其它类型商铺如装饰公司、小百货店、音像店、家居店等数量少，而且分布较平均。东部商圈的租金价格在2.7—18.2/m2/天,价格分布上,专业商业街的价格明显高于零星分布的商铺价格,佳世客地下商业街的租金在15.2元/m2/天左右,而云霄路上的商铺价格在3.6元/m2/天左右。商圈分析东部（香港中路）东部商业圈具有以下明显的特征：商铺的集中程度较高，以专业性市场为主；零星商铺数量少；商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、餐饮、酒吧、美容美发、装饰公司、小百货店；商铺的租金价格在2.7----18.2元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；佳世客、家乐福是传统意义的百货商店，经营特色浓郁。商圈分析李沧李沧商圈：李村向阳路综合商业街，该街位于青岛市北部的李沧区李村，全长600米，南起滨河路，北至京口路，共有门店150余处，商业网点密集。该街有崂百、北方国货和崂山第一商场等大型商厦，已成为青岛市北部综合性商业中心。李村商铺的租金价格：商场的租金面积在4—8m2每年2万至4万元人民币，崂百附近的商铺5m2每年3万至4万元人民币，20m2左右每年10万元人民币。商圈分析李沧李沧商圈具有以下名显的特征:商铺的集中程度较高，形成专业性的市场；零星商铺数量少；商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、鞋帽、通讯、宾馆、餐饮、饰品、小百货、美容美发；商铺的租金价格在13—16元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；商圈分析台东台东商业圈：台东商业圈是青岛最为火爆的商业区之一也是竞争最为激烈的区域，该商业圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散，台东三路商业步行街所处的位置历史上就是一个商埠，现街长1000米，台东商圈的中心区域。据不完全统计，台东商圈零散分布的商铺共169户，其中服装、餐饮占总量的54%，是市场的主体，其它种类分布散乱，而且种类相当齐全。台东商圈的租金价格，以威海路为主干线，商铺租金在30元/m2/天左右，而位于威海路步行街小区内的租金价格仅为2.3元/m2/天，可见地段因素起了非常重要的因素。商圈分析台东台东商圈的主要特征：零星商铺较少，而且经营范围广泛；市场以沃尔玛、利群、诺玛特等大型百货商厦和购物超市为龙头，辅以国美电器、雅泰电器等大规模专业商铺，积极推动市场；从经营业态分析占前六位的依次是：服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发；租金的价格，优势地段一般在30元/m2/天左右；商业氛围浓厚，但商品档次整体较低。商圈分析小结东部商圈台东商圈李沧商圈中山路商圈开发区商圈商圈定位中、高档中、低档中、低档中档中、低档目标市场中高收入的白领阶层及外籍人士老城区本地居民、年轻人和学生四方、李沧、城阳及崂山本地居民西部城区本地居民和外地游客开发区本地居民、周边县市居民和外地游客业态组合百货、服饰、餐饮、超市、电器百货、服饰、餐饮、电器、电讯娱乐百货、服饰、电器、电讯百货、服饰、餐饮百货、服饰、餐饮、超市、电器品牌类型中高档至高档品牌为主，国际一线、二线品牌居多中档品牌为主、国内品牌居多，国内一线、二线品牌多，国际品牌较少中档及低挡品牌为主、国内二线品牌及杂牌居多，无国际品牌中档品牌为主，部分为国内一线品牌，有少量国际品牌中档及低档品牌为主，国内品牌和杂牌居多，无国际品牌。通达性香港中路、南京路、山东路是此区域的主要通行道路，公交线路发达，全市各区均可直达停车相对方便位于城市的中心区域，台东三路和人和路是商业步行街，公共交通线路非常发达，有多条公交线路直达此区域，老城区到此方便，停车困难李村商业步行街是此区域内的商业步行街，李村大集为抵挡商品集散地多条公交线路通向周边区域和城区中心，停车不便利位于城市的西南部，与火车站和港口相邻中山路和胶州路是区域内主要道路，道路狭窄，自驾车不便，但区域内公交线路较发达，停车不便利香江路、长江路、井冈山路为商圈内主要道路。区域内公交线路较发达，道路通畅，开车可以很方便到达商圈分析小结优势位于主要商务区内，邻近CBD和市政府，商务人群集中，位于东部发展区区域，人均收入相对较高。品牌种类丰富，多为国际中高档品牌，且业种业态较为丰富，能够满足不同人群的购物需求。周边环境较好，城市基础设施建设较好，路幅宽阔周边居住人口较多目前已经形成成熟的商业区品牌种类丰富，可以满足不同需求商业街整体形象较好，是青岛最主要的商业中心之一是青岛城区北部的区域型商业中心大型商业设施集中，形成较好的商业聚集效应商品种类较为丰富，可以满足不同类别消费者的消费需求青岛传统的商业区有比较深厚的商业文化底蕴老字号店铺较多品牌种类比较丰富品牌多为国内中档靠近旅游景区，旅游人群较多商圈相对独立，不受其他商圈的冲击，商圈范围广，有2个小型商业中心和5条特色商业街。品牌为国内中低档品牌，容易被本地顾客接受。劣势商圈内各商业距离较远，没有形成集中的商业街区，影响了此商业区的整体商业环境，同时缺乏娱乐设施，导致消费时段集中、延续性不够缺乏国际品牌商品，不能满足消费者日益提高的消费需求。缺乏休闲娱乐设施，道路基础设施相应老化，路面较窄、小巷较多，交通拥堵问题突出，自驾车通行不便利缺乏餐饮及娱乐设施，周边环境较差，对商业的档次的提升有一定的不利影响随着城市开发重心的东移，区域的商业氛围逐步衰退商业氛围的缺乏，导致目前区域内客流量及人气大量减弱，限制了商业的发展部分商业经营状况不佳而倒闭，也影响了区域整体形象商业起步晚，发展速度缓慢，至今仍以传统的市场为主。缺乏高端品牌，无法吸引中高端消费人群。代表商户佳世客、家乐福、阳光百货、麦凯乐利群商厦、万达广场、国美电器维客、利客来、北方国贸、国美电器百盛、国货商厦利群商厦、佳世客、吉韩商厦、苏宁电器商圈分析二、李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮娱乐调查区位概述李沧区位于青岛市区北部，属市内四区之一，地处七区中部，“环湾保护、拥湾发展”战略核心圈层的地理中心。东揽崂山余脉，西拥胶州湾畔，南与四方区接壤，北连流亭国际机场，拥有优越的区位优势、便利的交通条件和广阔的发展空间。现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口45万人。在政府的整体规划上，青岛市东西海岸相连，南北区域相通，李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地。随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大，受土地资源的限制，向北部地区发展成为必然，给李沧区提供了良好的发展机遇。李沧区位图李沧区街道分布图青岛市李沧区市南、市北：城市核心区，商贸、商务、行政中心，高档居住区四方：城市蔓延区、老工业区即墨：休闲旅游度假区，resort居住区黄岛：港口、产业聚集区城阳：空港，国际产业区，宜居新城李沧版块城市蔓延区城市中低档居住区机场青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部。李沧区现状为承接城市外溢人口的中低端居住区。在青岛环湾发展的城市空间格局中，李沧位于城市地理中心。区位概述青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居住功能。李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力。大交通的规划（轨道交通、快捷路网）将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业。区位概述李沧区是青岛市内四区之一，位于市区北部，北接城阳，南接四方，远可将莱西、平度等五市的企业总部深加工基地吸引过来；近可接受市内三区及高科园的辐射，利用交通、运输成本较低等优势做好高新技术产业及出口创汇企业的孵化器。商业的发展壮大，更是加强了李沧区在青岛市的主导地位，原有的三大传统百货奠定了李沧区商业的发展基础，并且吸引了市内的大批消费群体；正在建设和即将进驻的商业巨擎，必然会给李沧区的商业繁荣和壮大起到推进性的带动作用，其未来在青岛市的商业地位不可低估，目标客群不仅仅是李沧区及周边区域，而是整个的青岛市消费群体。

区位概述李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮娱乐调查人口特征：李沧将承接主城人口居住功能市北区29平方公里/54万人四方区35平方公里/43万人崂山区389平方公里/19万人黄岛区277平方公里/32万人城阳区553平方公里/50万人李沧区

98平方公里/50万人市南区30平方公里/50万人截至2010年末，全市户籍总人口763.28万人。其中市区276万人，增长0.25%；五市(县级)485.3万人，增长0.6%。人口自然增长率缓慢，仅1.73‰。李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口46万人（户籍人口35万，流动人口11万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，主要为分布在李村中小企业外来务工人员。规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到550~600万人。未来将以导入外来人口为主。

青岛主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三区。而三区目前可供开发住宅用地较少。随着青岛“北拓、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划，土地资源丰富的李沧将主要承接其它三区人口外扩的主城人口居住功能。人口概述李沧区辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。现有人口50万人，人口密度为每平方公里5000多人。李沧区人口的构成，主要有以下几类：1、外来企业来青岛投资人员，这类人员素质相对较高，消费能力较强。对商业品质要求较高，但流动性较大。2、各类企业中高层管理人员及本地企业主、高层技术人员。此类人员有本土也有外来，具备相当的消费能力。此类人群消费稳定，对商业品质有一定要求。3、外来打工人员。这类人基数较大，消费潜力较大，4、各类工商业从业者，小业主，经商人员。此类人员占有一定比例。消费能力相对较强，客流稳定，传统消费偏好为主要特点。对消费品质要求一般。5、周边区域县区来青岛投资、置业定居人员。6、其它人员。主要为本地户籍人员，消费能力较大。其中2、3、4、5、6三类人员，构成李沧区商业消费的主力人群，消费能力逐年提高，消费档次和品质要求不断增强，消费品味和偏好，也会水涨船高，是市场消费的主力军。人口概述李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮娱乐调查

一极：全力打造区域增长极。两轴：打造重庆路与黑龙江路两条联系青岛城区南北、承接中心城区功能的发展轴。三区：共划分为三大功能区块，分别是交通商务区、现代商贸区、生态商住区四带：分别是：李村河休闲产业带（蓝带，全长17公里）、九水路商贸产业带（银带，全长12公里）、金水路商务产业带（金带，全长12公里）、（百果山—老虎山—烟墩山）商旅产业带（绿带，全长14公里）整体规划立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛区域一体化进程。青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工业化程度的进展，大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群。整体规划四方、李沧至城阳环湾区域积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市组团。目前，李沧西部的新客站及周边片区的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区。“环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区四方、李沧至城阳环湾区域整体规划西部打造胶州湾东岸核心商务区西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起。中部打造青岛北部商贸中心中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心。东部打造青岛中央居住区东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区。ABCD李沧规划：两区一心整体规划相关阅读：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区整体规划2014年在青岛举行的世界园艺博览会，将为加快李沧基础设施建设缩小南北差距提供有利契机。未来两年，李沧区的道路、管网等基础设施建设将全面加速，城区承载能力和服务能力将全面提高。通过世园会的影响和带动，吸引一批高端项目落户李沧，将吸引更多高端人才入住李沧、创业李沧。结合大项目实施，李沧区交通规划整治和城市管理都将提升到新的水平。同时，居民的文明素质和城区的文明程度将大大提升。李沧百果山——作为世园会首次在山地地形举办的承办地，将极大地提升李沧的知名度。奥帆赛让世界记住了青岛，世园会将会让世界记住青岛、认识李沧。通过国内外各种媒介的全面宣传，李沧必将成为投资创业的一片热土。特别是6个月内初步预计1100万人次的国内国际游客流量，将大大提升李沧在省内、国内乃至国际上的知名度和影响力，必将为李沧区打造成为区域发展高地发挥重要积极作用。世园会将实现李沧旅游产业的真正破题加快产业结构调整步伐。在世园会启动之初，展会与文化旅游将得到有机融合，大型文化旅游综合景区等的开发将至少辐射山东、河南两个省份，这必将使李沧区的文化旅游业实现质的飞跃。同时，宾馆酒店业等相关产业也借以获得较大提升，李沧区的第三产业比重相应扩大，李沧区的产业结构将得到进一步调整。整体规划李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮娱乐调查重庆路将建设贯穿市区南北的快速公交系统;青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。M2：一期（2009～2014）M3：二期（2013～2017）（北到金水路）M1：三期（2016～2020）四横三纵快速路网轨道交通建设规划交通规划：对城市扩容产生长远影响

交通规划李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。交通规划李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使李沧区更加成为人口的聚集地。轨道网由轨道交通M1、M2、M6及L2号线构成环湾轨道交通线。通过M3及M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系。地铁M2线：太行山路—李沧东部。线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部。

交通规划交通规划目前李沧区公交线路共有36条，覆盖整个青岛市，具有较高的通达性，且公交运营时间跨度较长，发车密度较大，因此可以为项目商业和其他物业类型的运营提供基础。李沧区线路名称起止时间起点终点35：40－21：40李村公园明霞路95：00－21：30胜利桥李村公园105：10－22：40李村公园板桥坊1025：30－18：40李村海游路1035：30－18：40李村城阳1056：00－18：00李村流亭1067：15－16：20李村垭口1078：00－16：00李村北九水1095：10－18：30李村王戈庄1115：30－19：00李村惜福镇1125：10－19：00李村大崂观1135：20－18：40李村流清河1146：30－17：40李村409医院1228：00－15：30李村马戈庄1235：10－18：00李村仰口1285：30－18：30李村毕家上流6065：40—19：30青岛汽车北站青岛科技大学1295：20－18：40李村东古镇线路名称起止时间起点终点2166：00－20：30浮山后李村公园3036：10－20：00李沧工业园火车站3065：00－18：00体育馆城阳3126：30－16：40轮渡仰口3136：00－21：00板桥坊青大高职学院3185：40－20：00虎山军体中心市政府3615：50－20：00公交五公司141医院3635：10－20：30李村公园辛家庄小区3655：50－14：50大港二路北九水3686：00－21：40李村公园动物园3726:00-17:40松树庄台东3716.00--15：20昌乐路仰口1245：10-18：00李村沙子口中学2306：00-20：00李村万杰医院1305：30-18：00李村戴家6055：50－19:00第一海水浴场城阳汽车站李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮娱乐调查消费经济2011年，全区完成社会消费品零售总额194.3亿元，同比增长17.3%。其中，103家限额以上贸易企业累计完成社消额85.6亿元，同比增长39.1%，占全区社消额的44%；限额以下贸易企业及个体户累计完成社消额108.8亿元，同比增长4.4%，占全区社消额的56%。三大商贸集团（维客集团、北方国贸、利客来集团）累计完成社消额59.9亿元，同比增长22.1%，占全区社消额的30.8%。李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮娱乐调查近几年来李沧区再次成为市内四区房地产成交最好的区域，从2010年以来市内四区占比来看，李沧区和四方区所占比例大幅上升，市南区、市北区所占比例下降明显，未来随着环湾发展，青岛中心逐步北移的发展方向，未来李沧区和四方区仍会成为市内房地产市场更加火热的区域。从成交价格走势来看李沧区成交价格增长较平稳，价格一直呈现增长走势。显示出李沧区房地产市场的繁荣，量价齐升，随着更多大型知名开发商的进入，李沧区未来房地产发展将迎来一个新的台阶。随着李沧房地产市场不断完善和交通条件的改善，越来越多的市区客户逐渐导入李沧区购房，且本区域客户更加看重区域发展，客户出现本区域客户固守和市内其他区域客户导入的现象。房地产经济李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮娱乐调查李村商圈：人气最大、商业氛围非常浓厚商圈分析功能划分规划以向阳路步行街为主轴线，以维客广场为中心，形成综合购物区、餐饮娱乐区、文化休闲区、商务办公区。区位属性消费者来源主力店业态构成租金水平李村商圈最早形成以李村大集为基础；该片区处在青岛的城乡结合部，当地人的消费观念较低、地理位置和环境等因素的限制，发展比较缓慢。随着大青岛城市战略规划的实施和旧城旧村改造工程的实施，青岛中央生活区（CLD）的规划出台，李村东部的建设前景也逐渐明晰。客户群范围广泛，主要以青岛大众化消费及中端消费者为主，多数居住或工作于李村周边位置。中高档百货有利客来购物中心、崂山百货、北方国货、书院商城。电子数码专业店有国美、苏宁等。李村商圈整体租金水为1.4-15.2元/平米/天，该商圈租金水平较高的为向阳路步行街店铺。该商圈整体平均租金约为6.9元/㎡/天。李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%；李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为12.58%；金融邮电占比例较少，为2.66%。酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。李沧区现有及未来大型主力店主要有伟东城市广场、银座、崂山百货、利客来购物中心、北方国货、书院商城、李沧宝龙城市广场等。崂山百货利客来购物中心北方国货书院商城伟东城市广场银座李沧宝龙城市广场商圈分析万达广场苏宁电器单位名称零售业态地址营业面积（平方米）青岛北方国贸大厦百货店向阳路50号36000青岛利客来商贸中心大型综合超市京口路58号15000青岛崂山商贸大厦百货店京口路44号3300青岛市崂山百货大楼百货店向阳路65号15000维客超市（李沧广场）大型综合超市李沧广场地下6000青岛亿时代数码广场大型专业店京口路18号6000山东雅泰电器（李村店）大型专业店京口路77号3600崂山华隆商厦购物广场百货店振华路161号17000第一百盛沧口超市大型综合超市升平路38号7000第一百盛爱客家超市大型综合超市308国道649号22000单位名称零售业态地址营业面积（平方米）书院商城大型专业店书院路59号7000惠利鞋城大型专业店滨河路2000娄山大型综合超市大型综合超市唐山路5000虎山中型超市中型超市虎山2000下王埠中型超市中型超市下王埠2000东李建材超市大型专业店东李村8000振华路大型专业店大型专业店振华路3000刘家下河中型超市中型超市惠水路2000大枣园中型超市中型超市大枣园2000文安路中型超市中型超市文安路2000小坡子中型超市中型超市曲源路2000金水路大型综合超市大型综合超市金水路5000李沧区大中型商业零售网点一览表商圈分析李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮娱乐调查夏庄路商业分析：夏庄路共有大小商铺160余家，基本以沿街商铺为主面积范围20——300平方米不等。业态以通信、美容美发、布艺、房介等面积相对较小，在50平方米左右。餐饮和超市便利等业态面积相对较大在100-300平方米左右，部分知名餐饮面积超过1000平方米。沿路网点房的租金分路段也不尽相同，广业锦江大酒店周边网点2.5—3元/平方米/天，李村公园附近网点3——4元/平方米/天，虎山路下王埠附件网点1.5-2元/平方米/天。夏庄路308国道京口路夏庄路段调研范围为京口路至308国道路段。夏庄路长1100米，是李村通往夏庄、惜福镇进入崂山的主要道路，商业以沿街的商业网点为主，目前最繁华的地段为李村公园附近。商业街分析夏庄路两侧业态占前几位的为餐饮、超市和房介。餐饮所占比例最大，占29%，其他各种业态分布相对平均。从目前各商铺的经营状况来看，餐饮业经营状况良好。夏庄路商业业态构成：商业街分析古镇路商业街分析古镇路是综合商业步行街，主要以餐饮为主，目前古镇路的西侧有维客大酒店、肯德基、崂山百货、飞拉力电子信息城、巴黎春天、名品大世界等大型商业设施。京口路书院路古镇路古镇路调查范围京口路至书院路古镇路是综合商业步行街，长度约300米，主要以餐饮为主。商业街分析向阳路步行街分析向阳路步行街是李村商圈的核心，共有商铺80余家，集购物、休闲、娱乐于一体的综合商业街。步行街两侧是李村商圈大型商场的集中地，崂山百货、利客来、北方国贸等。步行街两侧商铺面积以40平方米左右为主，部分商铺面积在100平方米左右。各商铺经营状况良好，租金相对较高在13—19元/平方米/天。街内所经营商品档次以中低档次为主，产品品种齐全。向阳路业态构成向阳路九水路夏庄路商业街分析峰山路商业街分析峰山路经营业态主要为餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等，经营商铺档次相对较高。京口路滨河路峰山路峰山路调查范围京口路至滨河路峰山路，长1262米，处在李村商圈的中心区域，以少山路与京口路段为主，业态有餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等。少山路与滨河路段，主要以中介、装饰公司等为主。商业街分析少山路服饰街分析少山路是地处李村商圈的核心区域，全长350多米，目前共有大小商铺100余家。少山路路段相对较短，而且路面宽度不够；服饰街人气相对比较旺。租金相对于较高在11——21元/平方米/天，目前此街道商铺出租率较高，几乎无空置商铺；少山路步行街经营以服装和鞋帽为主，其他占较大比例的为美容美发。周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一，在本区域内有一定的知名度。目前服装专卖店注重装修的档次，于本片区经营红火，店铺租金较高。少山路业态构成古镇路君峰路少山路商业街分析京口路商业街分析京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以五金电器、通讯和餐饮为主，沿街商铺档次普遍较低。滨河路君峰路京口路京口路段调研范围滨河路至君峰路京口路是李村连接沧口的主要道路，目前京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以通讯、五金电器和餐饮为主，大型商业设施有苏宁电器、五星电器、维客超市和利客来购物中心等。新建京口路机电产品街，范围是青峰路至峰山路段，规划长度300米；新建京口路通讯器材街，范围是古镇路至滨河路段，规划长度300米。商业街分析书院路商业街分析书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，为商圈内积聚人气的主要路段，商业档次相对较高。重庆中路京口路书院路书院路调研范围京口路至重庆中路书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等。为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等。商业街分析三零八国道商业街分析三零八国道为青岛市区至城阳的主干道，主要业态以餐饮、家居/家纺和五金建材为主，商业经营档次相对较高。金水路滨河路308国道308国道调查范围金水路至滨河路三零八国道是青岛市区到城阳的交通主干道之一，目前，商业主要以沿街的商品房为主，多为两层连买，面积较低，分布比较集中，主要业态以餐饮和家居/家纺为主。商业街分析李沧区商业概况目录车人流调查小结餐饮李沧区共有两大美食广场，分别分布于中防商街地下二层和宝龙城市广场4层，总面积近2万平米，可容纳上千人同时就餐，人均消费15—40元不等。宝龙四楼含有众多品牌餐饮。地点楼层经营面积代表品牌档次中防商街B28000大众餐饮：好一家牛肉粉、美达尔烤肉、仙果树休闲吧、口留香煎饼果子、美麒麟麻辣香锅、英雄煮、艾蜜儿西饼店、汉德堡、韩国料理、陕西面食……低档宝龙城市广场1F4F10307健力源美食城，知名餐饮（绿茵阁、巴贝拉、九仟火锅、牛巴西餐厅、川人百味、鱼酷、摸错门、天登山、肯德基、必胜客）中高档娱乐餐饮调查餐饮知名快餐统计：KFC：6家麦当劳：2家必胜客：2家味千拉面：2家德克士：1家各地方菜系、西餐、中西快餐均分布其中，多是沿街饭店，集中在峰山路、书院路范围，人均消费50—100元不等。古镇路、滨河路街区，主要以小吃为主，属于低档快餐，人均消费10—30元不等；兼有中档或中型餐馆，经营面积100—200平方米。娱乐餐饮调查娱乐李沧区娱乐业态主要以KTV居多（约十家），电玩和电影院及棋牌、桌球为辅。

两大电玩分别是星光大道和位于宝龙城市广场的草上飞乐园，影院为横店电影城和永乐电影院。消费群体为18—40周岁具有一定消费能力的人员，人均费用在40—80元左右。儿童乐园三家，面积均不大。KTV电玩电影院网吧游乐场好乐迪量贩星光大道龙麦时尚KTV万水千山KTV0323KTV大家乐歌唱广场金昌盛KTV金夜星光阿里郎家族练歌厅梦乐园练歌房聚乐嘉年华（1000平方米）草上飞乐园（3500平方米）利客来B座电玩城（1000平方米）横店电影城（4000平方米，1428个座位，含1个VIP厅和1个双机巨幕厅）永乐电影院（563个座位，含1个豪华厅）新新月网吧海天日晟网吧同源网吧利客来童乐元：（利客来A座5F）奇乐儿儿童乐园（宝龙三楼）：咕噜岛儿童乐园（宝龙二楼）：娱乐餐饮调查培训机构李沧区较为知名的儿童教育中心主要有：红黄蓝、雅斯贝尔斯亲子园、巴洛克音乐中心、清大学堂全脑开发与学习李村心音贝贝中心亲子园、卡乐夫亲子早教中心、东方爱婴早教中心、安琪儿少儿模特艺术学校。娱乐餐饮调查小结李沧区餐饮、娱乐行业规模日益扩大，发展迅速。现有餐饮、娱乐主要集中在书院路、古镇路、峰山路和向阳路，除中防商街和宝龙以外，都是沿街自然形成。低档次的小规模经营，主要以特色小餐饮为主，店面不大，经营网点遍布区域内各个角落，主要解决人民群众基本生活需求；由于沿街自然形成的餐饮较多，餐饮娱乐休闲业既具有广阔的发展空间，又面临提高服务层次和质量的严峻挑战。经营业态多样化程度不明显，就餐环境一般。娱乐餐饮调查小结休闲、娱乐场所规模小、分布散，没有形成产业和特色，餐饮休闲经营业态没有形成多样化、规模化。随着宝龙城市广场的开业，一些知名餐饮、娱乐品牌逐步进驻，引进了横店影院、草上飞乐园、味千拉面等知名连锁品牌；项目地附近聚集了海乐迪等知名娱乐品牌，这些企业注重品牌经营，走连锁化、规模化、集团化发展道路，拥有较先进的经营管理经验。李沧区现有的儿童乐园只有3家，且经营规模都不是很大，都是在商场里面经营。项目地附近所集中的教育培训机构，都是以儿童早教为主，经了解其经营状况良好，说明此类业态的有一定的市场需求空间。娱乐餐饮调查建议本区域餐饮、娱乐业的发展空间很大，特别是有特色的品牌餐饮、娱乐，因此，项目在业态规划上，要加大该业态的比重。规划特色餐饮休闲区，加大品牌餐饮、娱乐的招商力度，提供良好的就餐、娱乐环境，打造本区域有特色的餐饮、娱乐场所，作为本项目的一大卖点。随着李沧区人口的不断增加，儿童所占比例必然会加大，儿童乐园和培训早教的机构明显不能满足市场的需求，本项目位于商业核心地段，其未来的影响力和客流量必然会很大。因此，儿童乐园、早教中心等也是本项目必不可少的主力业态。娱乐餐饮调查李沧区商业概况目录小结餐饮娱乐调查车人流调查工作日中午时段，车流量最大的区域为京口路和夏庄路；人流量最多的区域为少山路和京口路。工作日13：00-13：30时段人流车流统计道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）夏庄路1分钟13：00—13：30北往南方向1646612南往北方向1032513道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）向阳路1分钟13：00—13：30东往西方向823323西往东方向925414道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）京口路1分钟13：00—13：30北往南方向1664638南往北方向1243522道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）少山路1分钟13：00—13：30东往西方向无00032西往东方向无00028注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）夏庄路1分钟16：00—16：30北往南方向1643918南往北方向1762911道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）向阳路1分钟16：00—16：30东往西方向1114627西往东方向1033422道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）京口路1分钟16：00—16：30北往南方向1453630南往北方向1344523道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）少山路1分钟16：00—16：30东往西方向无00018西往东方向无00018工作日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路；人流量最多的区域为京口路和向阳路。工作日16：00-16：30时段人流车流统计注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）车人流调查休息日中午时段，车流量最大的区域为夏庄路和向阳路；人流量最多的区域为少山路和向阳路。休息日13：00-13：30时段人流车流统计注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）夏庄路1分钟13：00—13：30北往南方向1343617南往北方向1553710道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）向阳路1分钟13：00—13：30东往西方向1322924西往东方向1231820道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）京口路1分钟13：00—13：30北往南方向1453624南往北方向831419道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）少山路1分钟13：00—13：30北往南方向无00034南往北方向无00029车人流调查休息日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路；人流量最多的区域为京口路和少山路。休息日16：00-16：30时段人流车流统计注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）夏庄路1分钟16：00—16：30北往南方向1241712南往北方向1664610道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）向阳路1分钟16：00—16：30东往西方向14211114西往东方向431015道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）京口路1分钟16：00—16：30北往南方向1553733南往北方向1262425道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）少山路1分钟16：00—16：30北往南方向无00017南往北方向无00019车人流调查李沧区商业概况目录车人流调查餐饮娱乐调查李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁至远郊区，李沧区将成为集总部经济，生产服务业等都市副中心；特色鲜明的城市新中心转变，发展潜力巨大，孕育着巨大的市场机会。李村片区未来总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，为综合体项目开发提供了巨大的市场空间。随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区历经十年，其居住价值实现了低端-—中低端、中低端-中端的不断提升。李沧区商业发达，李沧商圈是市区“四大商圈”之一，也是青岛的北部商贸中心。仅以项目周边为例，聚集了李沧万达广场、乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、苏宁李村店、北方国贸、崂山百货、利客来购物中心、利客来超市、维客广场超市等大的主题商业；星座物语韩尚购物城、泰和购物广场等时尚商城，加上各类型的临街商铺，形成了多个品牌商家进驻、多业态并存的大商贸格局，面向青岛、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一。李沧区商业密集区中，目前的商业模式，以主力店+超市+各类专卖店+临街商铺为主。较大的主力店有数个，主要为崂山百货、利客来购物中心、北方国贸、国美电器、苏宁电器、五星电器等；李村大集农贸市场；各类专业店，业态结构覆盖从服装到数码通讯产品、餐饮、医药、银行网点等各种业态同时存在。其它零散商铺，基本以沿街分散、自然形成，以满足居民生活需要为主要业态定位，缺乏统一规划和明显分区。小结三、典型商业状况与分析目录研究目的典型商业状况与分析目录利群购物广场城阳利群购物广场项目介绍青岛市利群集团城阳购物广场、酒店总建筑面积76108平方米，位于城阳区正阳路与青威路路口，其中地上建筑面积54635平方米。建成后的购物广场经营面积近四万平方米，位于道路交汇处，具有购物、餐饮、娱乐休闲等综合性功能。公交线路：306、373、374、919、926、909、912、905等城阳商业利群购物广场商业名称城阳利群购物广场商业类型购物中心开业时间2008.9.26档次中、高档建筑面积76000㎡营业面积42000㎡目标客群全客层出租率100%楼层6平均租金（扣点）15%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌B1精品食品、特色食品、烟酒、茶叶、药品、图书、面包房、超市7000㎡泰山、利群、丹香、崂山茶等F1化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、皮鞋皮具、工艺品7000㎡山东黄金、周大福、飞亚达、欧莱雅等城阳商业利群购物广场F2成熟女装、少淑女装、女士内衣、流行配饰7000㎡梦芭莎、瑞和菲玛、RER、三彩等F3男士服装、衬衣裤子、羊绒羊毛、男士饰品、内衣7000㎡希努尔、暖倍儿等F4运动服饰、休闲服饰、户外用品、羽绒服7000㎡耐克、阿迪、杰克琼斯、卡帕等F5家居用品、童装玩具、家用电器、文化用品、音像制品、厨具7000㎡海尔、海信、澳柯玛、富安娜等总

结：1、传统百货模式，客群广泛。

2、品牌汇聚、理念创新。3、布局合理，各业态基本覆盖。

4、配套齐全，拥有能容纳500余车辆的大型停车场。5、以购物为主，主要经营服装、鞋类、运动类。城阳商业城阳家佳源购物广场项目介绍青岛家佳源（城阳）购物中心座落于城阳区东部商业中心区域，正阳路与青威公路交汇处东侧，于2005年9月9日对外营业，主体建筑4层，总面积4万余平方米，并设有大型室内外停车场，可同时停放三百多部车辆。购物中心内设四部双向自动步行道、两部客梯，中央空调及闭路电视监控系统。公交线路：306、373、374、919、926、909、912、905等家佳源购物广场城阳商业家佳源购物广场商业名称家佳源购物中心商业类型购物中心开业时间档次中、低档建筑面积40000营业面积30000目标客群大众消费出租率100%楼层3层平均租金（扣点）15%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌F1时尚广场、珠宝化妆、服装鞋帽、皮具精品10000肯德基、欧莱雅、F2生活超市10000主要经营生鲜食品、现场加工食品、方便食品、调味品、保健品、糕点罐头、烟酒糖茶、日用百货、洗涤日化、文体用品、办公用品、家用电器、家居用品等F3休闲娱乐新天