深圳年度别墅市场总结报告

2005年度深圳别墅市场总结******开发中心研究与发展部******2006-2-7深圳别墅市场总结（目录）第一部分概论………………4第二部分2005别墅特征分析……………5一、推出量历年最高………………5二、关内外遍地开花………………6三、别墅居住功能升………………8四、产品质优价格高………………8五、营销策划重文化………………12六、发展商一哄而上………………12七、全国辐射力度强………………12第三部分、供应量与销售分析…………1305深圳别墅供应量分析……1305深圳别墅供应量列表……1305深圳别墅销售分析………1405深圳别墅销售情况列表…………………15第四部分、产品分析……………………17一、建筑与容积率……………………19二、建筑分析…………20三、园林分析…………23四、户型分析…………27五、配套分析…………36第五部分、营销策划分析…………………41一、特征概述…………41二、八大经典营销案例分析…………44第六部分、客户分析………54第七部分、三级市场分析…………………54一、05别墅三级市场现状……………54二、05别墅三级市场价格走势………55三、05别墅三级市场的热销原因……56附：2005年深圳批售别墅项目的基本资料统计…………572005深圳别墅市场总结第一部分概论本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。从建筑形态分，覆盖以下三种类型：singlefamilyhouse，即独立别墅；twofamilyhouse，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。2005深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，2000－2004年深圳别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。至于2005年，则是深圳别墅“疯狂年”，同时也是深圳别墅普遍追求品质化、精细化、数量化发展的起始年，预计这种疯狂开发的历史还将持续两年，接下来的深圳别墅将进入少而精的“唯我独尊”发展新阶段。独立别墅联排别墅双拼别墅第二部分2005别墅特征2005深圳别墅呈现推出量历年最高、居住功能加强、产品质优价格高、营销策划重“文化”、关内外遍地开花、发展商一哄而上、全国辐射力度强等六大明显特征。一、推出量历年最高2005年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅1353套，总建筑面积约34万平方米，占2005深圳住宅批准预售面积的4％，占2005年各类型物业批准预售面积的3.6％。就批准预售面积而言，几乎为过去3年的推出面积的总和。近年深圳别墅批准预售面积比较：推出面积（单位：：万m2）1992年2.691993年2.621994年6.511995年10.821996年5.451997年13.231998年3.131999年2.932000年1.542001年6.512002年8.802003年13.872004年16.522005年≈34(2001年前数据摘自深圳房地产年鉴，2001-2005年数据根网上预售项目备案系统统计得到。)二、关内外遍地开花2005年深圳共批准预售16个别墅项目，包括振业城、万科城、香蜜湖第一生态苑、圣莫丽斯花园、第五园、城市山谷花园、万科东海岸社区三期A区、栖湖、中信红树湾花城、翠枫豪园二期、观澜湖高尔夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔夫大宅*汉士达区、西湖苑、纯水岸二期等，辐射深圳五大区。批准预售的项目个数为历年之最，而且，覆盖区域以关外龙岗、宝安为主，相反，最早开发别墅的区域——罗湖区、蛇口片区“颗粒无收”，这与深圳地产向关外拓展密不可分。另外，还有2005年前批准的少量遗留别墅在市销售，包括龙岗御海湾、南山西丽山庄等。总之，2005年深圳别墅从数量和辐射区域上，达到历年之最。2005年各区批准预售别墅项目列表：区域项目个数项目名称南山3城市山谷花园、中中信红树湾花花城、纯水岸岸二期福田1香蜜湖第一生态苑苑盐田1万科东海岸社区三三期A区罗湖0/龙岗6第五园、栖湖、翠翠枫豪园二期期、西湖苑、振振业城、万科科城宝安5圣莫丽斯花园、观观澜湖高尔夫夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔尔夫大宅*汉士达区（上图来自《深圳别墅研究报告》，棕色表示最早开发别墅的区域，黄色表示1998－2004年集中开发别墅的区域，红色表示2005及即将集中开发别墅的区域。）1995－2005年深圳批售别墅或带别墅项目列表：时间段批售别墅项目个数数批售别墅项目列表表1995-2000016个（全纯别墅）齐明别墅、金湖山山庄、田园居居、银谷别墅墅2期、颐园别别墅、金碧苑苑、鲸山别墅墅、御景苑、月月亮湾山庄、青青青山庄、半半山海景别墅墅、金海滩别别墅、华侨海海景山庄、梅梅花山庄、观观澜豪园、龙龙湖山庄2001-2000426个（其中15个纯别别墅项目）棕榈泉别墅2期、东东丽观海山庄庄、十七英里里1期、仙湖山山庄1期、翠林别别墅、华景园园、仙泉山庄庄、云深处、沙沙河高尔夫别别墅、城市山山谷1期/2期、波托菲菲诺纯水岸、名名商园、水榭榭花都、中旅旅国际公馆1期、熙园、科科东海岸1期/2期、心海伽伽蓝、中海怡怡翠山庄、万万科四季花城城6期、馨园2期、宝龙山山庄、观澜湖湖高尔夫大宅宅、万科城、水水晶之城、西西丽山庄200516个（其中6个纯别墅墅项目）振业城、万科城、香蜜湖第一生态苑、圣莫丽斯花园、第五园、城市山谷花园、万科东海岸社区三期A区、栖湖、中信红树湾花城、翠枫豪园二期、观澜湖高尔夫大宅*丽维康区、观澜湖高尔夫大宅*纳斯比区、观澜湖高尔夫大宅*昆仕顿区、观澜湖高尔夫大宅*汉士达区、西湖苑、纯水岸二期三、别墅居住功能升世纪后的深圳别墅从之前的边缘化、郊区化逐渐演变而“城市化”，于是其功能自然发生重大转变，由度假为主逐渐演变为居住为主，即便投资客户大增，仍不变其居住为主的基调。从2005年批准预售的别墅项目销售统计来看，绝大多数客户购买别墅为自住，观澜湖高尔夫大宅、栖湖、东海岸等别墅度假性客户比例略高其它。主要由于其地理位置离市区略远的特殊性。四、产品质优价格高毋庸置疑，2005年的深圳别墅产品基本摆脱了当年粗犷发展的历史，而走向了追求品质化的发展新阶段，而且，相比2000年以来的别墅的成熟开发，2005年的深圳别墅产品更显得精、细、优。2005年深圳许多别墅项目迎接了多批来自异地、国家相关机关、机构人员组成的别墅考察团，深圳房地产信息网和住宅与房地产杂志社举办的“深圳别墅豪华考察团”更是前所未有地组织了30余名来自上海、浙江、南京、安徽等地的地产上下游企业领导组成的庞大考察队伍，活动的成功举办，从另一个侧面反映了深圳别墅的全国辐射力和产品的优质化。1、建筑风格趋向中式现代化除了少数项目如西湖苑、振业城、翠枫豪园等残留传统欧陆建筑风格，多数项目表现出现代、简约或中式的建筑特征如第五园、城市山谷、万科东海岸三期、栖湖、中信红树湾花城、香蜜湖第一生态苑，部分项目借鉴了西班牙建筑风格如万科城、意大利建筑风格如观澜湖高尔夫大宅系列、瑞士风格如圣莫丽斯。从2004年十七英里为开端，深圳别墅重新寻找“现代化”“中国化”的感觉，2005万科系列别墅产品之第五园又尤为典范。虽然深圳别墅借鉴西班牙、意大利、地中海等国际建筑风格的风气依然盛行，但现代简约的风格已逐渐深入人心。国民对特色的中式、现代尤其是具有中国特色的现代建筑是发自内心的“民族热爱”。2005年深圳批准预售别墅的建筑风格列表：风格项目个数项目名称现代/中式6第五园、城市山谷谷、万科东海海岸三期、栖湖、中信红树湾湾花城、香蜜蜜湖第一生态态苑国际风7万科城、纯水岸二二期、观澜湖湖高尔夫大宅宅四大项目、圣莫丽丽斯欧陆遗风3西湖苑、振业城、翠翠枫豪园二期期2、建筑形态以Townhouse唱主角从建筑形态看，深圳2005年别墅以联排为主角，联排、双拼别墅套数占总别墅套数的90.4％，仅有观澜湖高尔夫大宅系列产品116套和栖湖、圣莫丽斯少许别墅有独立别墅。其中，栖湖、香蜜湖第一生态苑拥有少量双拼别墅。3、园林偏重宽水宏山近年深圳地产对水的爱好达到令人瞠目结舌的程度，有天然水资源者尚可理解，而没有天然水资源的项目，克服重重困难也要“上水”。至于地产精华之别墅项目，自然对“水”无所不用其极，2005年无一别墅项目例外，连“老别墅”——坪地西湖苑也开天辟地挖了个几千平方的湖。别墅项目对园林水景的打造或者利用表现在两大方面：打造大体量的湖水；潺潺流水贯穿整个园林。另一方面，别墅突出对天然山景、山体的运用，甚至人工造山也在所不惜，如观澜湖私家中央公园别墅，即便拥有10平方公里的高尔夫球场，发展商依然刻意打掉地块中间10余座别墅，只为造一座“山”体公园，至于圣莫丽斯、栖湖、万科东海岸的天然山景，都被发展商淋漓尽致地运用来打造山体公园。总之，拥有人造或者天然山、湖、林、海多重景致的别墅越来越多，环境品质和居住品质都在提高。2005年批售别墅拥有山、湖、林、海景观资源说明：项目园林景观说明景观重观澜湖高尔夫大宅宅四系列高尔夫球道景观环环绕别墅1圣莫丽斯背靠原生山景、33万平方人造造水景贯穿2万科东海岸社区三三期A区背靠原生山景、上上千平方人造造湖景远眺大梅沙海景3纯水岸二期别墅临上万平方人人造湖而建1中信红树湾花城隔路望沙河高尔夫夫景观1振业城人造狭长水系贯穿穿别墅群1万科城共享小区入口6千千平方人造湖湖1第五园别墅环带人造“江江南”水1栖湖球道中别墅面422万平方龙湖湖、背倚天然然山林3翠枫豪园二期别墅临1.3万平平方人造湖而而建1西湖苑三期别墅临几千平方人人造湖而建1香蜜湖第一生态苑苑别墅近赏44万平平方天然香蜜蜜湖14、户型重视功能划分首先是大功能空间的分配，具体表现在生活区、功能区、工作区、休息区和休闲区等的设置上。生活区——满足基本起居生活和对外交流的家庭活动空间，包括会客厅、起居厅、餐厅，尺度再大一些则又增加门厅、家庭厅、电梯厅等；功能区——满足基本起居生活之外的活动空间，根据不同的户型尺度，分别包括车库、储藏室、公共卫生间、独立书房、会议厅等；工作区——解决家庭事务的区域，包括工人房、厨房、洗衣房等；休息区——满足基本起居生活的静区，包括主人房、父母房、客房等；休闲区——满足家庭文体活动、休闲娱乐的空间，如娱乐室、休息廊、桑拿房、烧烤房、游泳池、健身房、花园阳台等。（参考“深圳别墅研究报告”。）5、用材多考究开始重建筑节能品质感的提升跟用材的考究不可分割，开发商愈加重视引进环保、健康的材料，甚至从国内相关园林、建筑风格城市搬运一些建筑、园林材料元素，包括引进国外材质、国外树种。其中，振业城具有环保和建筑节能的高度社会责任感，其建筑节能超过50％，通过了国家3A鉴定，很好地执行了国家要求的建筑节能的标准，这一点，不仅仅值得社会关注，更值得所有开发商学习和效仿。在国家政策制度的约束下，在人民生活品质高要求的推动下，相信建筑节能将成为建筑新风尚。6、售价高出历年2005年深圳关内外别墅销售均价接近2万/平方，为历年之最。而且，项目单价和区域单价都打破了记录。在宏观调控大政强压下，深圳房地产、深圳别墅“一支独秀”，引领“风骚”，是为城市价值的重新发现，更是产品素质提升的相应结果。五、营销策划重“文化”20世纪八九十年代的别墅基本不讲究任何策划、营销手段的运用，发展商几乎都采取口碑相传的方式和“钓鱼式”销售，坐等客户上门，所谓“三年不开张，开张吃三年”是为传统别墅营销最形象的比喻。至今，御海湾、名墅海景度假村等东部老别墅还是“老样子”。21世纪，随着别墅开发的成熟，代理商的作用增强，发展商越来越注重营销手法的新运用。相比前几年，2005年深圳别墅营销更重视对“文化”的挖掘，比如第五园举办了系列画展、“傩文化名人沙龙”、庙会等，观澜湖高尔夫大宅系列项目力推“家族传承”理念营销，等等。六、发展商一哄而上该特征与建筑类型的“杂糅”关系密切。大凡取得1.4容积率以下的项目，发展商都纷纷“冲动”地（在高层的夹缝中）建别墅，当然，建筑形态只能以联排别墅为主。一哄而上的结果，出现两种极端，一是提升了整个项目的品质感和高度感，一则是使项目不伦不类，别墅业主将整天生活在周围高层邻居的“监视”中。其生活隐私如何，可想而知。2005年涉足别墅开发的发展商有老牌的开发商万科、中海、中信、华侨城、观澜湖、振业。也有新锐的华来利实业、百富隆新、西湖、鸥富实业等。七、全国辐射力度强在深圳别墅群起的2005年，别墅影响力也大大辐射全国，甚至境外。尤其是品质优秀的名别墅，全国、境外客户更多，观澜湖高尔夫大宅系列的客户境内外购买者甚至各占一半。买家多以自住为主，少数为投资。全国、境外的别墅考察团纷涌深圳，除了传统优秀别墅区蛇口、华侨城以及04年的十七英里为考察的固定项目外，2005新秀别墅如观澜湖高尔夫大宅系列、第五园、圣莫丽斯、振业城、栖湖、香蜜湖第一生态苑、城市山谷3期等也成为优选考察项目。第三部分预售与销售一、预售情况2005年深圳共批准预售带别墅的项目共计16个，除罗湖区外，其它5各区皆有。所涉及的带别墅项目共批准了5415套，而其中别墅有1353套，即批售的别墅套数占别墅项目总批售套数的24.99%，同时，占2005年深圳总批准预售住宅套数78428套的1.7％。从（带）别墅项目的批准预售个数看，龙岗为最，共计6个；其次是宝安，共计5个；再次是南山，共计3个；又次是盐田和福田，各1个项目。从批准预售的别墅套数而言，各区先后顺序为：龙岗666－宝安330－南山203－盐田131－福田23套。从发展商来看，万科共有3个项目带别墅，即万科城、第五园、东海岸，共批准预售别墅459套，占2005总批准预售别墅套数的33.9％，为各开发企业批售别墅套数之最；其次是振业城，共批准预售别墅265套，占2005总批准预售别墅套数的20%；再次是圣莫丽斯，共批准预售别墅214套，占2005总批准预售别墅套数的16%；紧跟是观澜湖房地产开发有限公司116套批售别墅，百富隆新175套，中信（深圳）57套，香蜜湖第一生态苑23套，华侨城23套，鸥富实业18套，西湖苑8套，中信（华南）5套。从项目的别墅纯粹性来看，仅仅观澜湖高尔夫大宅4大系列项目、栖湖、纯水岸二期是纯别墅，其余10个项目都是“杂糅型”别墅项目，即含有高层或多层等多种建筑形态的项目。这种“杂糅型”项目乃近三年来深圳萌发的地产现象，势头渐猛。二、2005年深圳别墅批准预售列表区域项目名称总批准预售套数总批准预售面积((m2)别墅套数宝安观澜湖高尔夫大宅宅*丽维康区6222274.26662合计330观澜湖高尔夫大宅宅*纳斯比区21140.262观澜湖高尔夫大宅宅*汉士达区2716714.84427观澜湖高尔夫大宅宅*昆仕顿区2517492.21125圣莫丽斯21473115.944214盐田万科东海岸社区三三期A区/二期24037097.366131131南山纯水岸二期239847.5523203城市山谷花园4926800.38175中信红树湾花城739153624.555龙岗振业城800123374.22265666万科城896115818131第五园950119468.88197栖湖575978.4257翠枫豪园二期74068927.39918西湖苑三期9411546.3888福田香蜜湖第一生态苑苑8628861.9222323总计5415812082.4411353三、2005深圳别墅销售情况根据szhome销售备案登记统计，2005年深圳别墅销售725套，销售面积159872.28平方米，销售均价约19690元/平方米，销售金额约37.02亿元。别墅销售套数占全市住宅销售套数10024的7.23%，别墅销售面积占全市住宅销售面积9011313.58的1.77%，别墅销售均价为全市住宅销售均价的2.8倍，别墅销售总金额为全市住宅销售总金额的0.6％。从有销售记录的项目看，共有10个别墅项目于2005年有销售备案登记，另有6个项目因各种原因无销售备案登记。从各区销售套数看，龙岗－盐田－南山－宝安－福田为先后，龙岗销售448套，占总销售套数的61.79%；福田销售套数最低，23套，占总销售套数的3.17%。从各区销售面积看，龙岗－南山－盐田－宝安－福田为先手，龙岗销售89525.21平方米，占总销售面积的56%；福田销售面积最低，8327.93平方米，占总销售面积的5.2%；从各区销售总金额来看，龙岗－南山－宝安－福田－盐田为先手，龙岗销售总金额19.99亿元，占总销售金额的54%；盐田销售总金额最低，3.09亿元，占总销售金额的8.35%。从销售均价看，福田－南山－宝安－盐田－龙岗为先后，福田销售均价最高，41000元/平方，高出销售均价2.08倍；龙岗销售均价最低，12225元/平方，低于销售均价38％。从项目销售单价看，纯水岸二期最高，50000元/平方；香蜜湖第一生态苑其次，41000元/平方；观澜湖高尔夫大宅第三，26500元/平方。从销售的户型面积看，户均面积为220.51平方米，换言之，如此面积的别墅最受市场欢迎。四、05深圳别墅销售情况列表项目套数面积（平方米）均价（≈RMB/平方米）销售总金额（￥：：≈亿元）观澜湖高尔夫大宅宅*丽维康区24合计288341合计10358.94427000合计2650002.25合计5．77观澜湖高尔夫大宅宅*纳斯比区42017.94260000.5247万科东海岸社区三三期A区11611622104.89922104.89914000140003.093．09纯水岸二期211108929.5229555.31150000330004.467．76城市山谷花园8920625.799160003.3振业44489525.2117900122252.3819.99万科城13023667.188100002.37栖湖255978.422000011.96第五园14729806.177110003.28香蜜湖第一生态苑苑23238327.938327.9341000410003.413.41725159872.228均价约≈196990总计≈37.02（以上数据根据szhome备案系统统计而得。考虑特殊原因，别墅的销售均价和销售总金额略作模糊化处理。）附：深圳市2001-2004年别墅供销情况列表（面积单位：万m2）2001-20004年南山福田罗湖盐田龙岗宝安全市预售面积13.834.334.077.857.767.8645.70销售面积12.584.213.067.275.682.9635.77预售套数4331641493313271791583销售套数3911591203132581131354销售率（面积）91.0%97.2%75.1%92.6%73.2%37.7%78.3%销售率（套数）90.3%97.0%80.5%94.6%78.9%63.1%85.5%(上表来自《深圳别墅研究报告》，数据根据szhome网上预售项目备案系统统计得到。)第四部分产品分析2005年深圳别墅产品具有里程碑意义，不仅仅是推出数量历年最，辐射区域历年最，而且在质量包括建筑、园林、配套、节能等方方面面表现出优越特性。2005年，深圳别墅在量变中实现质变。一、建筑与容积率《深圳市城市规划标准与准则（2003版）》规定的小区建筑容积率指标是：独立式住宅用地的容积率不高于0.3，低层住宅（1-3层）用地的容积率在0.8之下，多层的最佳容积率应不高于1.5，小高层的最佳容积率在2.0以下，高层的最佳容积率应不高于2.8。但由于土地供应政策和土地资源逐渐稀缺的影响，容积率在1.4以下即推出别墅的项目越来越多，个别项目容积率甚至在3.0以上仍然推出联排别墅。从2002年的熙园、水榭花都为开端，有条件者，皆在高楼大厦的夹缝中安插几栋到几十栋别墅，而2005年风气为最。所以，从建筑类别看，2005年共批准预售别墅1353套，其中，1224套为联排或双拼，占总数的90.4%；仅有129套独栋别墅，占总数的9.6%，。2005年批售别墅容积率与项目建筑形态列表：区域项目名称项目容积率别墅建筑形态糅合其它形态宝安观澜湖高尔夫大宅宅四系列产品品＜1.0独栋116套/圣莫丽斯1.2独栋5套双拼2套小高层联排207套盐田万科东海岸社区三三期A区＜1.13联排131套/南山纯水岸二期＜1.0独栋23套/城市山谷花园三期期1．31联排175套小高层、公寓中信红树湾花城3．18联排5套高层龙岗振业城1.3联排265套公寓、多层万科城2期1.03

联排131套小高层、多层第五园1.0联排197套小高层、多层栖湖＜0.5独栋8套联排31套双拼18套/翠枫豪园二期1．3联排18套高层西湖苑三期＜0.9联排8套小高层福田香蜜湖第一生态苑苑1.4联排、双拼23套套多层、高层——以上A类容积率1.0以下，推出全别墅，不杂糅其它任何建筑类型。代表项目有观澜湖高尔夫大宅系列、纯水岸三期、栖湖。栖湖效果图观澜湖高尔夫大宅系列实景图——以上B类容积率在1.0-1.4之间的项目,多推出含独栋、联排或双拼的别墅，另外杂糅多层、小高层、高层等建筑形态。代表项目有西湖苑、翠枫豪园、振业城、圣莫丽斯、万科城、第五园、香蜜湖第一生态苑、城市山谷。施工中的圣莫丽斯振业城效果图第五园实景万科城实景——1.4以上容积率的项目，仅推出联排，另外杂糅小高层、高层等建筑形态。代表项目有中信红树湾花城。中信红树湾花城效果图二、建筑分析别墅的建筑风格经历了早期的岭南风、中期的欧陆风到现在的（中式）建筑风格和有机结合的全球风格同时盛行的新阶段。流行国际结合风格近两年来，对欧式建筑风格一味模仿的时代一去不返，取而代之的是对各种建筑元素的有机组合，虽不求固定章法，却更注重美学效果和功能实用，尽量合理设计和安排各个环节。如万科城，改良了西班牙、地中海、南加州等多种建筑风格，并创造性地设计阶梯露台、退台式花园、空中花园、半地下室等大面积创意空间。多种风格组合的建筑在色彩上注重气氛的营造和特殊风格的展现；设计上突出审美的需求和居者精神层面的满足，建筑美观与实用性并重；建筑用材上国际元素化。万科城创造性地设计阶梯露台、退台式花园、空中花园、半地下室等大面积创意空间2、现代、简约、中式风格发扬光大与欧陆风受遏制、人们不再唯“西”是尊的同时，以2004年十七英里为良好开端，深圳现代、简约、中式的建筑风格迅速“崛起”。如城市山谷、红树湾花城、第五园、香蜜湖第一生态苑、栖湖、东海岸，皆以现代或简约或中式建筑自称。其中，第五园的原创现代中式设计简单而明快，意境深远而价值长久。项目延续了中国民居传统的黑白灰色彩，并以冰裂纹花窗点缀其间，拈弃了传统民居符号化的青瓦飞檐，而更多的是吸收了传统民居对空间的应用，在精神层面上对中国民居文化进行传承，其简约的线条，廊下斑驳的阴影、青石板路，图案分明的门窗、线条明快流畅的柱额柱落、肌理质感真切的栏杆台基……带有传统的“徽派”民居精神,乃是对中国传统建筑的有机现代化运用。其中，现代建筑风格讲究简单立面线条、平屋顶、玻璃窗；色调明快、清新，多以白、灰为主色调；多用新材料，追求环保与节能。所以，现代建筑具有不同以往美学欣赏价值，建筑不经意间融入绿色自然。城市山谷3期现代简约的建筑风格3、强调建筑与环境的融合这个特征一直存在，但由于杂糅式别墅的剧增，该特征愈加受到开发企业的重视，甚至刻意地将建筑风格融入园林、周边环境中，如修建山体公园、坡地建筑、大面积水景等。为了实现景观的共享性，建筑考虑一定的倾斜方向，使可共享自身园林景观和周围大景观。中信.栖湖融在山/高尔夫/湖泊景致间4、建筑用材重环保节能在打造某种建筑风风格的同时，建建筑用材更上上一层楼，突突出环保、生生态、节能三三大特征。如如栖湖户户顶顶部隔栅，外外表看乃木制制，表现出生生态、环保的的特性，而实实际则是铝合合金，防腐又又防潮；振业业城大规模使使用太阳能，在在通风模拟试试验基础上有有机布局建筑筑，使用节能能建筑材料等等多种措施，确确保了建筑节节能的优越性性，成为深圳圳第一个通过过3A预审资格认认证且超过了了国家要求的的标准节能50%的高尚建筑筑。既重视环境与自然然的融合又重重视建筑节能能将成为未来来深圳建筑的的必然趋势，这这也符合国家家对建筑节能能的标准要求求。作为高端端项目之别墅墅，应该带头头按照国家建建筑节能标准准打造房产，实实现居民生活活素质的全面面提高。振业城乃深圳地产产界建筑节能能先锋模范5、设计更强调人性性化表现在停车位的公公共设计、户户型内部功能能分区明显、户户户包括地下下室都重视通通风采光等多多个方面。有有关户型设计计的特征，详详见以下段落落。三、园林分析1、园林风格与建筑筑风格的错位位05年深圳别墅的园林林风格与建筑筑风格不完全全吻合的现象象比较突出，西西式建筑搭配配中式园林或或反之或综合合风格的现象象屡见不鲜，该该现象不仅出出现在“杂糅式”别墅项目中中，也出现在在纯别墅项目目中。如振业业城建筑风格格为西班牙新新古典主义，而而园林多有中中式元素；圣圣莫丽斯建筑筑风格为新古古典主义，园园林为新欧式式；万科城融融会了西班牙牙、地中海、南南加洲等地建建筑风格，而而园林则融合合了中式、西西式风格。这种建筑风格与园园林风格错位位的现象，可可能将持续。振业城建筑风格：：西班牙新古古典主义振业城园林林：中式元素素多2、强调户户绿化生生态传统别墅往往依山山傍（望）水水重在大环境境的运用，往往往忽视了个个体建筑的生生态绿化。从从东往西看，深深圳传统老别别墅“户挨户光秃秃”的现象比较较普遍，尤其其是深圳东部部沿海老别墅墅。而近年来来，随着别墅墅物业类型的的多样化和“城市化”，别墅在重重视大环境如如高尔夫景、海海景、山景的的运用同时，也也强调自身园园林的建设，即即便联排别墅墅，也追求户户户绿化生态态，户与户之之间，多有绿绿化带、高大大树种隔离，住住户的隐私和和户均绿化，做做到更好。如如观澜湖高尔尔夫大宅，其其泳池之间不不仅有高大树树种和低矮灌灌木丛，且有有园丁通道，隐隐私又景美。观澜湖私家泳池3、喜好高山宏水从2002东海岸打打造私家郊野野公园开始，深深圳建筑对山山的运用达到到前所未有的的疯狂，而对对水的喜好，则则更多地迎合合了广东风水水之说和业主主的精神、生生活需求。2005年深圳别墅墅项目中，90％的项目建建有大面积水水体园林或泳泳池，1/4的项目借助助靠山的资源源打造业主私私家山体公园园，个别项目目甚至人为的的在小区打造造山体公园，尽尽可能的搞坡坡地建筑。深圳建筑打造的小小区园林水体体面积之大、山山体公园之大大，估计全国国少见。圣莫丽斯豪华私家家山体公园西丽山庄私私家山体公园园兰溪谷私家山体中信.栖湖私家山山体公园东海岸私家山体公公园4、回归中式园林随着建筑风格的中中式、现代、简简约的回归，园园林也开始回回归中式，而而2005年的深圳别别墅表现特别别突出，如上上所提的第五五园、振业城城、栖湖、城城市山谷、翠翠峰豪园、西西湖苑、香蜜蜜湖第一生态态苑等众多的的别墅都运用用了中式园林林风格。其中中，振业城建建筑风格虽为为西班牙新古古典主义，而而园林风格则则较多地夹杂杂了小桥、流流水、垂柳等等中式元素；；栖湖采用“天圆地方，一一龙六翼”的理念来设设计园林，在在参考北京颐颐和园“万寿山—昆明湖”的“湖山”景观轴线”基础上，布布置主景观轴轴从西面山体体向东延伸，穿穿越内湖，直直抵龙湖，宛宛如一条长龙龙横卧，既契契合了园林地地形西高东低低起伏的地形形特征，又符符合中国传统统的审美观。第五园的中式园林林四、户型设计1、功能划分清晰别墅户型向“地下下”发展，这是2005年深圳别墅墅最大的特征征之一。大多多户型以3＋1为主，即地地上三层、地地下室一层，少少数如观澜湖湖高尔夫大宅宅系列除C户型外都是是以2＋1为主，即地地上两层，地地下室一层。也也有少数不带带地下室的别别墅。2005年的别墅户户型明显更加加重视功能性性的划分，休休息室、会客客厅、餐厅、娱娱乐室，楼层层分布更加考考究，一般地地下室为车库库＋工人房＋＋影视厅（健健身室），一一层为客厅、餐餐厅，二层为为客人房带洗洗手间，三层层为主人房＋＋书房，有些些户型做到完完全动静、主主客、干湿分分区，其中，香香蜜湖第一生生态苑的层层层跃式设计和和观澜湖高尔尔夫大宅四大大系列户户带带电梯和私家家泳池的设计计堪称独特、经经典；户型面面积以160－250平方户型为为绝对主角；；户型层高3米－3.6米为主,少数户型的的客厅或者顶顶楼达到5米以上,如西湖苑3层为5.18米，观澜湖湖高尔夫大宅宅四大系列产产品中C、D、E户型厅高达达到7.8米。2005深圳批售售别墅户型特特征列表：项目户型面积（单位：：m2）层高（单位：m）层数观澜湖高尔夫大宅宅四系列300－150003.6-4.3米米2＋1为主3＋1为辅辅圣莫丽斯独栋629-841联排279-409联排：一层3.66二层三层3.2独栋：3.63＋1万科东海岸社区三三期A区167、205、227、2403米3＋1为主2＋1为辅纯水岸二期套均425〉3米2层中信红树湾花城3403+1振业城180－2503米3+1万科城2期160－265一层3.1米，二、三层2.9米米3＋1为主2＋1为辅（4套）第五园189－2402．9－3.0米3+1为主2＋＋1为辅栖湖215/250//277/3382/3225/58333米3＋12+1（限382m2户型）翠枫豪园二期286.033米3+1西湖苑三期198－260一层二层3米三层5.18米仅3层香蜜湖第一生态苑苑300－3803-6米3+1城市山谷230、360一层3.6米，二层33.2米，三层3米3＋1（1为天台花园）2、户型内部功能分分配细化通过错落或者空间间距离的拉远远等方式，实实现更精细化化的功能分配配，如1层客厅、餐餐厅和厨房以以平面错落布布局的形式，做做到极好的内内部功能分区区：会客、饮饮食虽同在一一层，却能互互不干扰。另外，通过走廊间间隔的形式，同同一平面层户户与户之间可可以互不干扰扰，各行其是是，同时，又又能共享公共共卫生空间。香蜜湖第一生态苑苑户型图圣莫丽斯J1户型型图万科城.浅水湾TTA-2户型振业城四房三厅一一车位平面图图第五园庭院别墅平平面图3、私密性做到更佳佳通过楼层不同功能能布局和同一一平面层隔离离性布局的方方式，别墅的的隐私性实现现了更佳状态态。从地下室室到顶层，依依次设计为工工人房、功能能厅、车库－－客餐厅－客客房－主卧。有有些户型为工工人设了特别别的（地下室室）出入口，并并在地下室另另设立工人厨厨房。香蜜湖第一生态苑苑户型图湖光山舍别墅户型型图城市山谷A1型户户型图4、赠送面积“无极极”化在别墅向“地下”发展和均价价急遽提升的的同时，别墅墅的赠送面积积也往“无极”发展。发展展商、设计公公司钻尽了政政策的“空子”，纷纷推出出地下室、双双层大露台、前前后花园、屋屋顶（天台）花花园、2.19m高落地凸窗窗和挖空壁柜柜等免费赠送送面积。从数数据显示，多多数别墅的各各类赠送面积积达到建面的的30％以上，而而观澜湖别墅墅、香蜜湖第第一生态苑等等少数几个别别墅，赠送面面积等于建面面甚至超过建建面。其中，地下室的利利用，在2005年的深圳别别墅中达到前前所未有的疯疯狂状态。除除了红树湾花花城、纯水岸岸、西湖苑两两个别墅项目目，其余别墅墅项目都向地地下挖“地下室”。振业城第第一期别墅没没有地下室设设计，但第二二期迅速改进进，推出地下下室空间。观澜高尔夫大宅超超大面积地下下室城市山谷的屋顶花花园万科城地下室2005年深圳批批售别墅赠送送面积列表（单单位：平方米米）：区域项目名称地下室前后花园其它/合计宝安观澜湖高尔夫大宅宅四系列产品品110-800左左右400-25000左右600-38000左右圣莫丽斯66－24060－33065-400盐田万科东海岸社区三三期A区50-6040-50150-160南山纯水岸二期/50左右100左右城市山谷花园三期期/100150左右中信红树湾花城60－70200250左右龙岗振业城一期无32－142万科城均4030－100240－350第五园40-8060－80（大部分带中庭）80-160栖湖100-20070-2000200-26000翠枫豪园二期9080左右160左右西湖苑三期无80－200105－225福田香蜜湖第一生态苑苑110左右20左右150左右5、重视户户阳光权权即便是地下室，也也尽量回避黑黑暗和龌龊。通通过天井、地地平线负一层层的设计以及及增加层高的的做法，实现现户户阳光，户户户通透。其其中，观澜湖湖高尔夫大宅宅系列的坡地地和泳池的设设计尤值得参参考和学习。其其整个建筑呈呈坡地状建设设，地下室虽虽低于1层3－4米海拔高度度，但地下室室门前极其开开阔如履平地地、球场绿草草如茵映入眼眼帘，同时地地下室门前户户户建有花园园泳池，为深深圳任何一个个别墅项目所所不及。所以以，其地下室室完全没有“地下”的感觉。同同时，为了保保护泳池隐私私，泳池四周周栽种了人高高的密集树种种和四季常花花，并在户与与户的泳池中中间建有一条条园丁通道，无无疑又增一道道额外景观。第五园在设计上将将中国传统居居住文化中的的中庭引入，从从而使得各个个房间全面享享受阳光，真真正实现间间间充分采光，户户户通透。另另外，对于地地下室空间，第第五园引入了了花园设置，实实现了地下空空间的自然采采光，也值得得仔细研究。观澜湖高尔夫大宅宅的地下室也也包括会议厅厅、餐厅、功功能厅、工人人卧房、双厕厕所等。窗外外是泳池五、配套世纪前的别墅由于于地处远郊或或孤独一隅，多多以度假为主主，所以在公公共和自身配配套方面乏善善可陈，随着着别墅的“城市化”以及公共交交通的四通八八达、心理距距离的拉近、生生活品质需求求的提升，尤尤其是“杂糅别墅”的芸芸众生生，21世纪的新建建别墅在享受受公共配套的的同时，尤其其注重自身配配套的完善，连连商场、学校校、用户专车车等都配上了了，这在以往往别墅开发中中是很难想象象的。富豪“大隐隐于市”不再再一味独孤求求静的心态在在建筑类型的的新变化中表表现得淋漓尽尽致。虽然“杂糅式”别墅中业主主失去的是绝绝对的“孤独”与宁静，但但得到的却是是相对的安全全与和谐，对对子女的人际际关系培养和和性格的培养养，也大有裨裨益。21世纪前后别墅配套套的差异：阶段分布区域建筑类型配套世纪前远郊、孤独一隅独栋式纯别墅为主主市政配套多偏远，个个别享受就近大配套如如高尔夫、海景等。自身配套套稀少。世纪后别墅城市化四面皆开花“杂糅别墅”剧增，独栋纯别墅稀缺。极重视自身配套的的完善，会所、商场、学校校、甚至用户专车都配上。从各角度分析，22005年深圳别墅墅配套表现出出的特征：1、积极引进公共配配套或者说，发展商重重视与政府的的沟通、配合合工作，努力力促进周边公公共配套的完完善，甚至促促进周边旧改改或者厂房搬搬迁等工作的的开展，积极极为业主创造造良好的生活活环境。如万万科城引进多多路公交、城城市山谷开辟辟“业主通道”、观澜湖高高尔夫球会希希望球场周围围工厂另行安安置等。当然然，这些努力力的背后，离离不开发展商商希望实现顺顺利销售甚至至升抬房价的的原始动机。发发展商普遍所所做的利民利利己的工作，也也得到社会普普遍认可。同时，发展商重视视公共配套完完善或者改进进工作的大力力宣传，比如如深盐第二通通道的建设为为东海岸大势势所用；南坪坪快速、清平平高速、地铁铁三号线、福福龙路以及深深惠公路的建建设屡屡有侧侧重地出现在在振业城、翠翠枫豪园、栖栖湖、圣莫丽丽斯等项目的的有关宣传资资料中；大冲冲的旧改蓝图图、红树湾片片区的高起点点规划则等信信息则被分别别城市山谷和和红树湾花城城所利用。不再一味求静、远远、傲的别墅墅，逐渐的“城市化”、“世俗化”，也愈加亲亲切和大众化化。2、努力完善自身配配套随着纯别墅的稀少少，杂糅别墅墅的增加，深深圳进入别墅墅业主和高层层、小高层业业主同小区演演绎共生活的的历史新阶段段，小区在自自身配套的完完善方面必然然有新的要求求，不同层次次业主对方便便的配套、就就近生活的居居家性要求也也促使各发展展商努力完善善自身配套。——绝大多数建功能性性会所个别项目如栖湖、观观澜湖高尔夫夫大宅系列在在依托大环境境已有的各项项会所配套设设施的前提下下，纷纷建设设功能性会所所，设置泳池池、棋牌室、会会议室、咖啡啡吧等。作为“老一代”关外别墅墅的遗物西湖湖苑三期来说说，会所配套套设施的缺乏乏似乎“情有可原”。——多建设公共车位作为老一代纯别墅墅而言，户户户地下层或者者地面层自带带1－2个车位的现现象非常普遍遍，但在联排排别墅等新建建筑形态下以以及高层、小小高层、别墅墅在一个项目目中“同台竞技”的情况下，别别墅的车位公公共化逐渐成成为一种“时尚”。虽然别墅墅住户车辆无无法进入自家家门前，但换换来的是小区区的宁静和人人车分流的绝绝对安全性，值值得推广，相相信也将得到到推广。如2005年批售的的别墅中，万万科城、第五五园、城市山山谷等多个项项目的车位公公共化，别墅墅业主同停停停车场或者地地下室，车辆辆进入自家门门前。这种现现象在2002年的熙园已已有出现，只只是2005年比较普遍遍。当然，无论车位是是否在公共场场所或者每户户自带，所有有批售别墅至至少保证每户户拥有一个车车位，而这个个车位多数为为免费赠送的的，即购房自自带的，但也也有少部分别别墅项目的这这类车位是需需要收管理费费的，如万科科城、第五园园。别墅住户户需要交纳车车位管理费的的现象，首次次出现。——物管愈加智能化智能化的物管对于于小区物业管管理水平的普普遍提升和保保障业主的安安全有极大的的促进作用。同同时，个别项项目如观澜湖湖高尔夫大宅宅系列还引进进狼犬等辅助助保安措施，个个别项目如万万科城、第五五园实行别墅墅分区管理即即为别墅群设设立“园中园”管理措施，双双重物管确保保业主人生、财财产安全。——别墅设业主专车的的呼声增大东海岸业主专车的的出现使别墅墅项目无业主主专车的现象象已经成为历历史。事实上上，呼吁别墅墅设立业主专专车的呼声越越来越大，其其重要作用，一一来可以解决决保姆出行购购物的问题，二二来可以解决决部分业主小小孩上学、出出行的问题。——有条件者纷纷开辟辟“业主私家山山体公园”从2002年东海岸岸开始，深圳圳地产流行起起开辟业主私私家山体公园园的新做法，个个别项目打着着郊野公园等等名号。正是是从2002年起，凡是是背山而建的的项目无论豪豪宅还是普通通住宅几乎无无一不打山的的主意，如普普通住宅项目目之城市假日日、金地香蜜蜜山、高山花花园、鸣溪谷谷。豪宅包括括别墅项目更更是无所不用用其极，私家家山体公园规规模逐渐扩大大，如兰溪谷谷、西丽山庄庄、栖湖、圣圣莫丽斯。业主私家山体公园园从其属性来来看，分两类类，一类是红红线外的“政府资源公公园”，如城市假假日、高山花花园、鸣溪谷谷、兰溪谷、圣圣莫丽斯、栖栖湖。一类是是红线内的真真正私家山体体公园如金地地香蜜山、西西丽山庄。其其中，规模最最大的当数圣圣莫丽斯，其其山体海拔上上百米，山体体公园总体积积上万平米。业主私家山体公园园自然对完善善小区配套、对对业主健康生生活环境的改改善有着极大大的促进作用用，但由于建建设山体私家家公园归根到到底属于社会会公共资源为为少数人所享享有的行为，同同时其建设中中对自然生态态的破坏不言言而喻，所以以，业界普遍遍认为建设业业主私家山体体公园尤其是是红线外的私私家山体公园园的行为并不不可取，于发发展商，于政政府。2005年深圳批批售别墅的配配套列表：项目公共配套自身配套商业学校车位其它宝安观澜湖高尔夫大宅宅四系列世界第一大球会的的酒店、会所所、交通网络络等资源为其其所用。规划中规划中1户带1－2个车位。为满足业主的广大大需求，医疗疗等大配套都都在规划中。圣莫丽斯南坪快速和福龙路路的（即将）开开通从市政交交通方面弥补补其先天不足足。但其目前前公共配套也也仅限于此。自身少量配套小区内建有一幼儿园1户带2个车位。会所设施比较完善善、山顶公园园空前。盐田万科东海岸社区三三期A区享大梅沙旅游区所所有的商业、交交通、学校等等完善公共配配套。东海岸自身有少量量商业面积。小区建有一幼儿园园。1户带1个车位设有咖啡吧、室内内球场、西餐餐厅等。加之之郊野公园的的建设，业主主生活丰富。南山纯水岸二期享华侨城20年来来积累的各种种完善配套。//1户带2位/中信红树湾花城1000米范围内内的市政各项项配套基本完完善。就近配配套稀缺。红树湾花城自身有有2万平方商业业。自身建有一20000平方幼儿园园。1户带1车位建有双会所，泳池池、棋牌室、啡啡吧等基本生生活设施齐全全。城市山谷三期市政交通发达，其其余就近市政政配套稀缺。//设地下停车位1：：1.5会所泳池、棋牌室室、会议室等等基本设施齐齐全。龙岗振业城市政交通不错，其其余就近市政政配套稀缺。振业城自身有2万万多平方商业业。小区内规划有小学学、幼儿园。1：1会所泳池、棋牌室室、会议室等等基本设施齐齐全。万科城市政交通大改善，其其余就近市政政配套稀缺。自身有3万多平方方商业。小区内规划有小学学、幼儿园。1户拥有1位小区设有接送车、泳泳池等。会所所建基本设施施。第五园市政交通待改善，其其余就近市政政配套稀缺。自身有近1万平方方商业。小区内规划有小学学、幼儿园。1户送1位有书院、老房子等设施栖湖市政交通发达，其其余就近市政政配套稀缺。但但可享中信高高尔夫球场的的会所、会籍籍等服务。/无1户拥有2位小区有泳池、郊野野公园等配套套。翠枫豪园二期市政交通不错，11000米范围内市市政配套较全全。/无1户拥1位小区建有泳池、会会所西湖苑三期就近市政各种配套套待完善。/无户拥1车位另赠送2个车位大面积湖泊为业主主共享。福田香蜜湖第一生态苑苑享香蜜湖大片区各各项完善的市市政配套。/无1户拥1位设有高尚会所第五部分营销策策划社会越发发达，分工越越精细，营销销、策划在潮潮流中演变为为时尚，别墅墅营销策划方方式也随别墅墅发展经历了了传统的被动动“钓鱼式”营销到如今今的多渠道综综合运用。一、特征概述1、代理商的作用日日渐明显21世纪前，深圳对外外销售的别墅墅请代理商的的现象极少，据据统计，1997－2000年批售的别别墅或带别墅墅项目共42个，其中，邀邀请代理商的的项目不足10％。而2005年批售的别别墅项目中，87％的项目都都邀请了代理理商销售，唯唯有东海岸、万万科城、纯水水岸等三个项项目没有邀请请代理商，代代理商进入别别墅项目营销销、策划阵营营之众，前所所未有。其中，值值得提及的是是，第五园前前期采用了四四家代理商共共夺绣球的方方式来确定最最终代理商的的行为，估计计将被广泛采采纳，这也是是万科深圳第第二个引进代代理商的项目目；观澜湖高高尔夫大宅系系列实际于今今年中方引入入代理商，销销售步伐和新新项目推广步步伐明显有所所加强；城市市山谷于2005年再次更换换代理商；“老一代关外外别墅遗物”之西湖苑居居然也引进了了代理商。2、网络广告异花齐齐放传统上，别墅项目目一般重视航航空杂志、电电视、报纸广广告，但2005年的深圳别别墅广告则突突出了对路牌牌、电视、杂杂志、报纸、地地铁、网络等等综合广告资资源的利用。其其中，对新锐锐媒体网络的的运用达到史史前最高纪录录，据统计，80％的别墅项项目皆有网络络媒体投放广广告，而其中中的90％都很好地地运用了深圳圳本地人气最最旺的房地产产专业网站***的网络广广告。来自发展商的信息息反馈，网络络媒体的运用用对其客户层层面的推广、产产品的形象、企企业的品牌有有相当的作用用，而且，通通过网络实现现的销售效益益也在逐渐增增强。这些特特征跟信息化化的新时代人人人上网搜罗罗信息的习惯惯和杂糅式产产品的受众广广泛的特征密密不可分。尤其值得一提的是是，2005年深圳别墅墅项目绝大部部分在借助网网络广告的同同时，50％（！）的的项目还邀请请专人做“网络维护”，形成一股股特殊的网络络宣传声势。以全球性产品观澜澜湖高尔夫大大宅系列为例例，其来自网网络的客户从从当初的0上升到如今今接近20％的比例。这这与信息时代代网络媒体作作用明显以及及观澜湖地产产商重视网络络自身各项综综合广告、宣宣传资源的意意识和实际行行是动密不可可分。从社会发展大形势势而论，网络络取代传媒成成为第一主流流营销手段是是历史必然。越越早重视和利利用网络的企企业和个人，将将越早尝到网网络的“甜头”。3、网络图文、视频频直播广运用用在采用网网络广告、网网络维护等多多种营销途径径的同时，网网络其他资源源的开发和运运用进入新的的阶段，2005年衍生出图图文静态现场场直播、视频频动态直播，二二者的出现改改变了网路单单一的宣传模模式，使得网网络宣传更有有立体感和现现场感，互动动性和欣赏性性并存，视觉觉效果和现象象空间并在，因因此大受欢迎迎。如万科..第五园通过szhomme连续两次独独家图文现场场直播，将产产品说明会和和开盘当日的的景象淋漓尽尽致在网络上上表现，第五五园开盘的直直播帖子点击击量超过8000；中海于7月30日举行的香香蜜湖1号鉴赏酒会会中，联合深深圳房地产信信息网szhomme首次综合运运用了图文静静态现场直播播、视频动态态直播，并首首次在中国房房地产行业采采用P2P直播方式，深深刻地记录了了中国地产、中中海地产、香香蜜湖1号的一大盛事事；圣莫丽斯、西丽山山庄都成功运运用了现场图图文直播的方方式，皆取得得不错的效果果。4、从隐晦到“露骨骨”由于受到国家和深深圳本地系列列宏观调控政政策的影响，2005年的深圳别别墅上半年表表现都很低调调，开盘尽可可能滞后，也也基本没有采采取任何实质质性的营销活活动。其营销销活动从隐晦晦到露骨，以以5.1春交会为分分水岭。春交交会之前，仅仅有几场可名名状的活动，如如圣莫丽斯4月26日举行“世界500强外籍人士士居住地”报告发布会会；4月19日，城市山山谷举行“2005年香港青少少工业家协会会高尔夫球精精英赛颁奖晚晚会”。即便举办办活动,各发展商也也是犹抱琵琶琶半遮面的羞羞涩状，既不不突出项目，也也不做媒体宣宣传。5.1春交会之后后尤其是7月开始，压压抑已久的别别墅发展商们们频频骚动，各各种营销活动动接踵而至，可可谓百花齐放放，欢而后已已，尽情之极极。据不完全统计，摒摒除开盘活动动，2005年深圳在市市销售的别墅墅项目共举行行了41场规模比较较大的营销活活动，平均每每个项目举行行2.5场大规模营营销.其中第五园园：10场；振业城城：8场；观澜湖湖高尔夫大宅宅系列：6场；圣莫丽丽斯：5场；万科城城：5场；香蜜湖湖第一生态苑苑：3场；栖湖：3场；西丽山山庄：1场。5、暗中较劲的和谐谐共生推盘量的巨大，市市场疯狂竞争争是难免的。各各别墅发展商商盛情代理商商、频繁举行行营销活动等等实际举动，莫莫不源于此故故。而且，从从发展商举办办的活动档次次、内容上看看，“攀比”之风很盛，彼彼此不甘落后后。如圣莫丽丽斯和香蜜湖湖1号于7月27日和7月30日先后举行行酒会；圣莫莫丽斯举行瑞瑞士音乐会，香香蜜湖则举行行高调鉴赏会会，中信则举举行全球鉴赏赏会，西丽山山庄干脆来个个“中法青年国国际象棋对抗抗赛”；第五园搞搞个人画展，城城市山谷又搞搞岭南画展；；振业城拉来来郎咸平，观观澜湖高尔夫夫球会直接拉拉来郎朗……在发展商、代理商商围绕各自别别墅项目暗中中较劲的同时时，市场应该该看到的是其其另外一面，即即发展商、代代理商共同鼓鼓推市场，共共同营销造势势，共同做大大市场蛋糕。在在竞争中，我我们看到的是是别墅开发企企业的“和谐共生”。如由圣莫莫丽斯开发商商组织的“二线拓展区区论坛”和由观澜湖湖高尔夫球会会组织的“首届营销峰峰会”，纷纷邀请请来自各个别别墅开发企业业的领导共同同讨论市场、论论剑未来，从从某种意义上上来说，这样样的“共论”富含“联手”的意义。6、层次高国际风刮刮不停克林顿做秀深圳地地产的国际性性经典个案营营销似乎一去去不返，取而而代之的，则则是看似高层层次的营销和和各种国际风风情的演绎。有有更多资本把把项目往高处处“拔”和进行国际际炒作的项目目，当数别墅墅，而2005年的深圳别别墅营销相比比以往的营销销方式，很明明显，营销活活动的层次和和国际风刮得得最猛。层次上说，除了低低调的纯水岸岸、老牌的西西湖苑、布吉吉翠枫豪园，其其它别墅项目目从实的售楼楼现场大而豪豪的布置到虚虚的楼书的文文化厚度包装装，从活动的的文化酝酿到到客户的生活活方式引领，无无不表现出一一定的高层次次。重视文化化营销这一点点非常的突出出，这对文化化底蕴不深厚厚却又需要普普众提升的深深圳来说，也也是一件值得得赞道的事情情，希望有更更多的企业重重视文化涵养养的提炼，以以形成一股特特色的深圳地地产文化风。7、主题性连贯营销销增加众多项目举办的营营销活动往往往表现出主题题不连贯、“东一榔头西西一棒”的遗憾，甚甚至给人项目目此时乃天堂堂，而彼时则则是地狱的感感觉，高低落落差让人无所所适从。而2005年深圳别墅墅营销之多，难难免出现类似似的遗憾。另另一方面，主主题性连贯营营销增加。观观澜湖高尔夫夫大宅系列和和第五园营销销是为典范。前前者纯国际风风兼音乐盛会会，后者纯文文化。（注：点击以下网网址查看《深深圳2005年中别墅营营销总结》。/ccommenntdetaail.assp?id==118133691&PProjecctID=990070&&countt=41&iindex==0&feeedbackksort==0&rsddate=88&titlle=20005年中；/ccommenntdetaail.assp?id==118133824&PProjecctID=990070&&countt=67&iindex==0&feeedbackksort==0&rsddate=775&tittle=20005年中二、八大经典营销销案例西丽山庄：举办中中法青年国际际象棋对抗赛赛时间：6月28－－7月5日地点：西丽山庄背景：西丽山庄即即将面市销售售简评：实乃20005年深圳地产产届最高端的的一场营销盛盛事。活动说明：中法青青年国际象棋棋对抗赛乃国国际高规格的的比赛。第一一届比赛于2004年在法国戛戛纳成功举办办，该赛为庆庆祝法国“中国年”而举办的，所所以当地政府府和棋协特别别重视，国际际关注度相当当高。为了促促进中法友好好，中法国际际象棋协定于于2005年举办第二二届比赛，经经过多方赛选选，最后决定定在风景优美美、安静祥和和的西丽山庄庄举行，承办办方深圳市林林江房地产有有限公司非常常重视本次活活动，为比赛赛提供了各种种准备，并举举办了开幕式式、闭幕式等等规则活动。本本次比赛，中中方刘适兰、谢谢军、诸宸、许许昱华、秦侃侃滢等五名女女子棋后和其其他如叶江川川、赵雪、候候逸凡、周健健超等名将都都悉数到场，而而法国则派出出特级大师RoberrtFonntainee、MaximmeVacchier--lagraave（15岁女）、国国际大师Jean--PierrreLeRoux和14岁的天才棋棋童NatacchaBeenmesbbah，最后，中中国队以19：13获胜，连保保冠军地位。激激烈的比赛背背后，是国际际友好的张显显，也表现出出西丽山庄开开发商林江实实业的国际友友好的令人敬敬仰的精神。附：对抗赛活动流流程（登陆以以下网址查看看有关比赛的的详细介绍***）爱好者参赛获奖照照中法赛手会聚一堂堂开幕式2、观澜湖高尔夫大大宅系列：三三大音乐名家家奏响时间：11月299日地点：观澜湖高尔尔夫大宅C户型样板房房背景：观澜湖高尔尔夫私家果岭岭别墅开盘简评：价值过亿的的精彩表演活动说明：10月月29日，世界殿殿堂级钢琴艺艺术家赵胤胤胤、世界著名名华人大提琴琴家王磊及世世界著名华人人小提琴家马马忠为先生受受观澜湖邀请请，携带价值值共计4000万的珍品古典典琴具（赵胤胤先生生的古董钢琴琴于1875年铸造，而而王磊先生的的大提琴和马马忠为先生的的小提琴由意意大利铸琴大大师分别于1721年和1699年铸造）在观观澜湖高尔夫夫大宅客厅共共同演绎了一一场ChambberMuusic鉴赏会，他们分别演演奏了柴可夫斯基基、巴赫、格格鲁克的作品品，并联手合合奏勃拉姆斯斯的《匈牙利利舞曲》。当日的大宅宅，仅大宅和和古琴的价值值就超过1亿。大师们们称，大宅的的设计正适合合皇家音乐演演奏会，美，在在不言中。钢琴家赵胤胤在观观澜演奏3、栖湖：中信深圳圳集团年度产产品全球鉴赏赏会时间：11月188日地点：中信城市广广场背景：中信深圳集集团即将推出出中信高尔夫夫别墅区.栖湖和中信信地铁商城两两大项目之际际简评：形式和内容容上的超强鉴鉴赏会活动说明：活动的的气势和形式式、内容和嘉嘉宾等综合内内容上，堪称称年度第一营营销。活动在在中信城市广广场举行，现现场布置气势势恢宏，气宇宇不凡，恍若若张艺谋影片片中的经典片片断。而且，活活动由香港凤凤凰卫视著名名节目主持人人一虎Tigar主持，地产产界大腕王志志刚、陈劲松松等高调参加加，影视界明明星瞿颖等登登台献艺，活活动通过产品品鉴赏、歌舞舞佳赏、精彩彩论坛等穿插插节目和全球球连线、激光光球形手柄触触摸启动等现现场演绎而深深入人心。领导们开启启动仪仪式嘉宾论坛胡一虎主持全球连连线中活动现场4、香蜜湖：香蜜湖湖1号高调鉴赏酒酒会时间：7月30地点：五洲宾馆背景：“香蜜湖11号”即将面市之之际简评：地产届先发发制人的高调调酒会活动说明：该活动动在五洲宾馆馆举行，联合合深圳房地产产信息网szhomme首次综合运运用了图文静静态现场直播播、视频动态态直播，并首首次在中国房房地产行业采采用P2P直播方式，深深刻地记录了了中国地产、中中海地产、香香蜜湖1号的一大盛事事。该活动由由北京著名主主持人王静、国国家一级戏剧剧演员佟凡联联袂激情主持持，来自深圳、香香港以及北京京、上海等大大都市的知名名企业高管、CEO欢聚一堂，著名小提琴琴演奏家薛伟伟倾情演奏《梁梁祝》等经典典名曲，多而而精的节目让让观众喝彩不不断。该鉴赏赏会，实为香香蜜湖1号客户与发发展商的成功功友情party。薛伟正在演奏罗亮在介绍产品5、第五园：万科··第五园新产产品发布会暨暨主题论坛时间：7月16日日地点：第五园老房房子背景：第五园即将将开盘之际简评：将“骨子里里的中国”宣传语向纵纵深演绎的适适点营销活动说明：活动在在备受关注的的“老房子”里举行，万科科集团副总裁裁张纪文、深深圳市万科房房地产公司常常务副总经理理肖楠先生、美美国加州洛杉杉矶艺术学院院终身教授王王授之、东南南大学建筑历历史与理论研研究所所长周周琦、著名的的摄影家李玉玉祥等万科领领导和各方嘉嘉宾出席了本本次活动。现现场举行产品品说明、主题题论坛、李玉玉祥画展揭幕幕仪式等三大大内容，由szhomme直播。通过过本次活动，第第五园的社会会关注度和“骨子里的中中国”一样渗透人人心。对本次次活动，有关关方面给予这这样的评语：：“当天到访6000余人，车辆1800余辆，盛况况倾倒全城。”活动现场前来的客户众多万科第五园老房子子举行李玉祥祥画展6、第五园：傩文化化演绎活动时间：9月16日日、10月11地点：第五园老房房子背景：第五园二期期即将开盘之之际简评：连贯的活动动持续的影响响力活动说明：傩起源源于远古时期期的图腾崇拜拜和多神信仰仰，是驱邪逐逐疫、祈福纳纳吉的祭祀仪仪式。随着社社会的变迁，逐逐渐发展成为为大众娱乐的的方式。该演演绎活动主要要由两大活动动组成，一是是9月16日举行的“傩文化的表表情——王纪言傩戏戏摄影作品展展”揭幕活动；；一是10月11日举行的“傩文化名人人沙龙”。揭幕活动上上，万科集团团董事长王石石，凤凰卫视视执行副总裁裁兼中文台台台长、摄影展展作者王纪言言，凤凰卫视视驻俄罗斯首首席记者卢宇宇光以及来中中国进行私人人访问的俄罗罗斯联邦总统统新闻局局长长夫妇、俄罗罗斯联邦杜马马新闻局局长长夫妇、俄罗罗斯联邦国防防部新闻局局局长夫妇共16人出席了揭揭幕典礼；在在名人沙龙上上，余秋雨、王王纪言等人激激情思想碰撞撞。能将文化化活动如此连连贯演绎者，堪堪称模范。王石参加开幕仪式式9月16日活动现场名人汇汇集7、圣莫丽斯：瑞士士音乐风时间：7月27日日地点：威尼斯酒店店背景：圣莫丽斯推推广中简评：项目异域风风情真实演绎绎活动说明:瑞士圣圣莫丽斯旅游游局局长带队队来深，用具有有浓郁瑞士民民族风情的阿阿尔卑斯长号号给现场嘉宾做了一场场精彩的现场场表演，也表达了瑞士人民对对深圳市民的的真挚问候，来来宾亲身感受受到500年历史的长长号魅力和瑞瑞士特色风情情。另外，享享誉亚洲的中中国香港地区区著名的王仁仁曼芭蕾舞学学校学员们也也做了精彩的表演。圣莫丽丽斯作为借鉴鉴瑞士同名旅旅游区的项目目，能将瑞士士当地的风土土人情在深圳圳深情演绎，使使项目落到实实处，客户感感同身受，实实乃一桩对口口营销好活动动。香港的王仁曼女士士带领的芭蕾蕾团表演活动现场500年历史长号号风采8、振业城：郎咸平平论“新形势下的的中国房地产产经济走向”演讲时间：8月7地点：振业城售楼楼处背景：振业城热销销之际简评：地产与经济济的名人语录录活动说明：8月77日，振业集集团在振业城城会所二楼举举办“新财智阶层层经济论坛”，上午由深深圳地产专家家们纵论地产产形势，下午午，则由经济济学家郎咸平平做主题演讲讲。郎咸平的的融会地产与与经济的贯通通演讲掀起媒媒介、业界小小小风波。活活动最大意义义在于，宏观观调控新形势势下，对房地地产经济走势势的经济性分分析正得其时时。活动现场郎咸平演讲中郎咸平参观项目第六部分客户分分析传统上深圳别墅物物业的消费者者从区域上而而言，以本地地客户为主，兼兼少量香港和和外籍人士；；从消费者购购房用途而言言，一种为度度假，集中东东部沿海地带带，一种为居居住，关内别别墅一般如此此；从消费者者身份而言，大大体有企业老老板、高级经经理人等。近两年的深圳别墅墅类别多样化化，户型面积积小至100多平方，总总价不高，所所以，消费客客户向低龄发发展，新锐富富有一族多有有购买别墅者者；另外，从从消费者的区区域看，个别别在国内和国国际影响力大大的项目，其其外籍人士和和香港客户占占很大比例，如如观澜湖高尔尔夫大宅系列列，其外籍和和香港客户各各占50％左右；从从本地消费者者来看，无论论关内外项目目，关内客户户基本都占半半数以上的比比例，如振业业城，关内客客户占60％，出人意意料；从购房房目的看，投投资性购买者者比例猛增，无无论关内外别别墅，都有这这样的倾向。第七部分三级市市场分析一、别墅三级市场场现状2005年二级市市场相继推出出万科17英里、振业业城、东海岸岸、香蜜湖1号、华侨城城波托菲诺独独立别墅、中中信红树湾、宝宝安观澜湖高