房地产专业相关基础知识介绍

15/15房地产专业基础知识一、基础知识1.房地产房地产又称不动动产，是房产产和地产的总总称。房产总总是和地产联联结为一体的的，具有整体体性和不可分分割性。房产：是指房屋屋经济形态，在在法律上有明明确的权属关关系，在不同同的所有者与与使用者之间间可以进行出出租、出售或或作其它用途途的房屋。地产：是指土地地财产，在法法律上有明确确的权属关系系，地产包括括含地面及其其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。2.房地产业是以土地和建筑筑物为经营对对象，从事房房地产开发、建建设、经营、管管理以及维修修、装饰和服服务的集多种种经济活动为为一体的综合合性产业。3.房地产开发发是指在依法取得得土地使用权权的土地上按照照使用性质的的要求进行基础设施施、房屋建筑筑的活动。4.地产开发是将“生地”开开发成可供使使用的土地（“熟地”）。5.房地产产权权是指产权人对房房屋的所有权权和对该房屋屋所占用土地地的使用权。具具体内容是指指产权人在法法律规定的范范围内对其房房地产的占有有、使用、收收益和处分的的权利。6.土地类型——居住用地770年；——工业用地550年；——教育、科技技、文化卫生生、体育用地地50年；——商业、旅游游、娱乐用地地40年；——综合或其它它用地50年；——另外，加油油站、加气站站用地为20年；7.三通一平是指地皮在发展展基础上的水水通、电通、路路通，场地平平整。8.七通一平是指上下水通、电电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。9.土地使用权权出让的形式式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让让的土地，必必须是国有土土地；集体所所有的土地必必须办理征用用手续转化为为国有土地后后，才能转让让。有偿出让让的地块可以以是生地也可可以是熟地，还还可以是连同同地上建筑物物及附属设施施一并出让的的土地。·生地：待开发发的土地·熟地：完成市市政设施的土土地10.房地产市市场一级市场、二级级市场、三级级市场。一级市场是指国国家以土地所所有者和管理理者的身份，将将土地使用权权出让给房地地产经营者与与使用者的交交易市场。二级市场是指土土地使用权出出让后，由房房地产经营者者投资开发后后，从事房屋屋出售、出租租、土地转让让、抵押等房房地产交易。三级市场是指在在二级市场的的基础上再转转让或出租的的房地产交易易。11.商品房是指开发商以市市场地价取得得土地使用权权进行开发建建设并经过国国土局批准在在市场上流通通的房地产，它它是可领独立立房地产证并并可转让、出出租、继承、抵抵押、赠与、交交换的房地产产。12.福利商品品房是指政府按住房房制度改革方方案免除房地地产的地价，按按房屋的成本本造价售给企企业或符合条条件的职工，带带有福利性质质的房屋。13.微利商品品房与福利房不同在在于不免地价价，并有略高高于房地产成成本的微利，这这类房屋由市市政府主管单单位筹资建设设，用来解决决企业职工住住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。14.经济适用用房经济适用房是面面向中低收入入家庭的普通通住宅。15.自建房（集集资房）是指各单位自筹筹资金或合资资兴建房屋。产产权由投资单单位所有，一一般自用为主主，不得在市市场上流通（按按规定已补交交地价的除外外）。16.房地产产产权证是房屋土地权属属凭证合二为为一，是房地地产权属的法法律凭证。17.“五证

”房地产开发商在在房地产市场场上销售商品品房，必须具具备一定的条条件，并且按按照有关的规规定在房地产产管理部门办办理商品房销销售的各种手手续。其中“五证”、“两书”是最为重要要的条件。《国有土地使用用证》：是证证明土地使用用者向国家支支付土地使用用权出让金，获获得了在一定定年限内某块块国有土地使使用权的法律律凭证。《建设用地规划划许可证》：：是建设单位位在向土地管管理部门申请请征用、划拨拨土地前，经经城市规划行行政主管部门门确认建设项项目的位置和和范围符合城城市规划的法法定凭证。（通通过“招、拍、挂”在出让前已已经通过城市市规划的标准准。）《建设工程规划划许可证》：：是有关建设设工程符合城城市规划要求求的法律凭证证。《建设工程施工工许可证》（《建建设工程开工工证》）：是是有关建设工工程符合项目目开工的条件件，可以进入入施工阶段的的凭证。《商品房销售（预预售）许可证证》：是商品品房进入市场场的凭证。18.“两书”·《住宅质量保保证书》·《住宅使用说说明书》19.商品房预预售制度商品房预售制度度是指开发商商在建设中的的房地产项目目进行市场销销售，由国土土局制定的一一项提前销售售制度。只有有取得了《预预售许可证》才才能销售。20.申请预售售须备下列文文件：·《房地产开发发企业资质证证书》副本及及复印件·《土地使用权权出让合同书书》和付清地地价款证明（《国国有土地使用用证》）·《建设用地规规划许可证》·《建设工程规规划许可证》·《建设工程施施工许可证》21.商品房预预售必须符合合那些条件·交付土地使用用权出让金，并并取得土地证证·有建设工程规规划、施工许许可证·按提供预售的的商品房计算算，投入开发发建设资金达达到工程建设设总投资的25%以上，并并已经确定施施工进度和竣竣工交付日期期。·向县级以上人人民政府房产产管理部门办办理预售登记记，取得商品品房预售许可可证明。22.房地产买买卖合同是由福建省建设设厅、福建省省工商管理局局统一监制，用用以明确买卖卖双方权利和和义务的协议议，所有的商商品房销售都都须签订此合合同。内销的的房地产合同同可免做公证证，外销的房房地产合同必必须做公证。23.房地产抵抵押合同是明确房地产抵抵押贷款中双双方当事人权权利和义务关关系由银行、业业主、发展商商三方签定的的合同。24.银行按揭揭是指购房者购买买楼房时与银银行达成抵押押贷款的一种种经济行为，业业主先付一部部分楼款，余余款由银行代代购房者支付付，购房者的的楼房所有权权将抵押在银银行，购房者者将分期偿还还银行的贷款款及利息，这这种方式称为为银行按揭。按揭是英语“MMortgaage”一词的粤语语音译，在中中国人民银行行和各商业银银行的正式文文件中称为“个人住房抵抵押贷款”，指银行向向具有完全民民事行为能力力的自然人发发放的用于购购买自住住房房、并以其所所购产权房为为抵押物，作作为偿还贷款款的保证，按按月偿还贷款款本息的一种种贷款方式。分分为个人住房房商业性贷款款（简称商业业贷款）与个个人住房公积积金贷款（简简称公积金贷贷款）。25.房地产证证公证公证机关对房地地产买卖、转转让、抵押、赠赠与、继承等等行为的合法法性作法律公公证26.楼花抵押押登记是指已办银行按按揭的楼花送送到房地产管管理局产权登登记科办理抵抵押登记手续续。抵押人将将贷款与利息息还清后，须须将已办抵押押登记手续的的房地产注销销抵押。27.建筑面积积房屋实用面积与与分摊公共面面积之和。28.公摊面积积属于公共部分的的面积。29.实用面积积建筑面积与公摊摊面积的差。30.实用率房屋实用面积与与建筑面积之之比。31.预售楼花花将未建好的楼房房提前出售，称称为预售楼花花。32.复式上、下两层标准准层合二为一一，结构与标标准房结构有有区别。33.房地产转转让是指房地产权人人通过买卖、交交换、赠与等等形式将房地地产转移给他他人的法律行行为。按现时时有关规定，预预售及现售的的房地产均可可转让，但必必须到国土局局办理转让手手续，房地产产公司不得给给预购房者更更改姓名。34.基底面积积是指建筑物首层层的建筑面积积。35.用地面积积指城市规划行政政主管部门确确定的建设用用地位置和界界线所围合的的用地之水平平投影面积。36.总建筑面面积指小区内住宅、公公共建筑、商商业、人防地地下室等面积积的总和。37.容积率容积率是建筑总总面积和建筑筑用地的比。38.建筑密度度（覆盖率）建筑密度等于建建筑物底层占占地面积与用用地面积的比比。39.绿化率绿化率等于绿化化面积与用地地面积之比。40.均价均价是指将各单单位的销售价价格相加之后后的和数除以以单位建筑面面积的和数，即即得出每平方方米的均价。41.基价基价也称为基础础价，是指经经过核算而确确定的每平方方米商品房基基本价格。商商品房的销售售价一般以基基价为基数增增减楼层、朝朝向差价后而而得出。42.起价起价也叫起步价价，是指某物物业各楼层销销售价格中的的最低价格，即即起价。43.弹性隔间间指可移动隔间墙墙之室内空间间，通常用于于写字楼与商商场。44.开放式设设计：无隔断断设计、利于于空间较广，如如餐厅、厨房房或客厅。45.骑楼：有有雨遮的一楼楼直道部分。46.阳台：指指有雨遮有脚脚踏之面，没没有挡风墙的的突出建筑体体外部分。47.外飘窗：：突出于墙体体的窗户，飘飘出去的尺寸寸在40—60CM左右。48.露台：指指没有雨遮的的，有脚踏的的部分。49.玄关：玄玄关是入户门门里一米至两两米的过渡空空间。它的主主要功能是让让人在进门之之后稍做停留留，有个换鞋鞋、放雨伞的的地方，同时时也可以借助助玄关对客厅厅的情况略做做遮挡。50.外墙：指指建筑物体表表面。51.内墙：指指建筑物内竖竖面。52.剪力墙：：承受房屋重重力的墙，不不可以任意敲敲打。53.砖墙：用用砖砌成的墙墙。54.石膏板：：用石膏制成成，用以装饰饰天花板的板板块。55.卫浴三大大件：指洗脸脸盆、浴盆、坐坐式马桶。56.厨具五大大件：指洗涤涤池、料理台台、吊柜、炉炉台、抽油烟烟机。57.格局：单单元内分割情情况。58.动线：行行走习惯路线线。59.销售率：：指某一段时时间内售出的的房屋数百分分比。60.空置比：：指某一段时时间剩余的房房屋数百分比比。61.诉求客源源：主要针对对的客户层。62.市场区隔隔：指产品不不同类型以回回避市场供给给量的排挤。63.议价空间间：讨价还价价的价格差异异。64.平面价差差：平面方位位不同，价格格的差异。65.垂直价差差（楼层价差差）：不同楼楼层价格差异异。66.市调分析析法：通过市市场调查与其其他项目的比比较方法。67.DM：邮邮寄用的广告告用品（印刷刷品）68.CF：电电视广告。69.NP：报报纸广告。70.POP：：户外广告媒媒体。71.MG：杂杂志广告。72.SP：销销售时促使客客户购买的夸夸张语言动作作或假语言动动作。二、建筑与建筑筑构造知识⒈基础·基础：建筑物物与土层接触触的部分称为为基础·地基：支撑建建筑物重量的的土层叫地基基基础是建筑物的的组成部分，它它承受着建筑筑物的全部荷荷载，并将其其传给低级。而而地基则不是是建筑物的组组成部分，它它只是承受建建筑物荷载的的土壤层。其其中，具有一一定的地耐力力，直接支承承基础，需要要进行计算的的土层称为持持力层；持力力层以下的称称为下卧层。地地基土层在荷荷载作用下产产生的变形，随随着土层深度度的增加而减减少，到了一一定的深度则则可以忽略不不计。基础的分类：⑴按材料及受力力的特点分类类可以分为刚刚性基础和柔柔性基础。用刚性材料做的的基础称为刚刚性基础。刚刚性材料一般般指抗压强度度高、而抗拉拉、抗剪强度度较低的材料料。常用的砖砖、石、混凝凝土等均属刚刚性材料。非刚性基础（柔柔性基础）。用钢筋混凝土建建造基础，基基础宽度加大大不受刚性角角的限制，称称为非刚性基基础与柔性基基础。为了节节约材料，钢钢筋混凝土基基础常常做成成锥形，但最最薄处不应小小于200mm，如果做成成阶梯形，每每步高300mmm-500mmm.⑵按构造型式分分类基础构造的型式式随着建筑物物上部结构形形式、荷载大大小及地基土土壤性质的变变化而不同。一一般情况下，上上部结构形式式直接影响基基础的型式，当当上部荷载大大，地基承受受能力有变化化时，基础型型式也随之变变化。基础按按构造特点分分可分为六种种基本类型。·条形基础当建筑物的上部部结构采用墙墙承重的时候候，基础沿墙墙身设置，多多做成长条形形，这类基础础称为条形基基础。·独立基础当建筑物上部结结构采用框架架或者单层排排架结构承重重时，基础采采用方形或矩矩形的单独基基础，这类基基础称为独立立基础或柱式式基础·片筏基础当建筑物上部荷荷载大，而地地基又软弱，这这时采用简单单的条形已经经不能适应地地基变形的需需要，通常墙墙下或者柱下下基础连成一一片，使建筑筑物的荷载承承受在一块整整板上成为片片筏基础·桩基础当建筑物上部的的荷载较大，而而且地基的软软弱土层较厚厚，地基承载载力不能满足足要求，做成成人工地基又又不具备条件件或不经济时时候，则可采采用桩基础。使使基础上的荷荷载经过桩再再传给地基土土层，以保证证建筑物的均均匀沉降或安安全使用。⒉墙体墙体的类型：⑴墙体按所在位位置分为外墙墙和内墙；纵纵墙和横墙。外墙：位于房屋屋周边的墙统统称为外墙，它它主要起是抵抵御风、霜、雨雨、雪的侵袭袭和保温、隔隔热，起围护护作用内墙：凡位于房房屋内部的墙墙统称为内墙墙，它主要起起分隔的作用用。横墙：沿建筑物物短轴方向布布置的墙为横横墙，外横墙墙位于房屋的的两端也叫山山墙。纵墙：沿建筑物物长轴方向布布置的称为纵纵墙，又有内内纵墙与外纵纵墙之分。⑵墙体按受力状状况分类墙体按照受力情情况分为两种种：承重墙与与非承重墙。承重墙：直接承承受上部结构构传来的荷载载非承重：不承受受外来荷载。非非承重墙又可可分为自承重重墙和隔墙。自承重墙：不承承受外来荷载载，只承受自自身重量并将将其传至基础础。隔墙：起到分割割房间的作用用，不承受外外来荷载，并并把自身重量量传给梁、楼楼板。框架填填充墙就是隔隔墙的一种。悬悬挂在建筑外外部的轻质墙墙成为幕墙，包包括玻璃幕墙墙与金属幕墙墙。⑶墙体按照材料料分类按照墙体的材料料可分为砖墙墙、石墙、土土墙、钢筋混混凝土墙。⑷墙体的细部构构造·防潮层在墙身中设置防防潮层的目的的是防止地下下的潮气沿基基础上升使室室内墙身受潮潮。防潮层设设置高度为室室内首层地面面的结构层的的中部，一般般用防水沙浆浆抹20mm厚。·勒脚外墙墙身下部靠靠近室外地坪坪的部分叫勒勒脚，其高度度一般指室内内地坪与室外外地面之间的的高差部分，也也有将底层窗窗台至室外高高度视为勒角角。勒角的作作用是防止地地面水、雨水水的侵蚀及人人为的磕碰破破坏，起着保保护墙面，增增加建筑美观观的效果。·散水散水指的是靠近近勒角下部的的混凝土排水水坡。其重要要作用是迅速速排出沿墙淌淌下的雨水，防防止雨水直接接进入墙下损损害地基。·窗台窗台分室内窗台台和室外窗台台。室外窗台台是为了防止止窗洞底部积积水进入室内内；室内窗台台是为了排除除窗上的凝结结水。·门窗过梁为了承受门窗上上部的荷载，并并把他传到门门窗两侧的墙墙上，门窗洞洞口的上部设设有钢筋混凝凝土过粱。为了增加墙体的的抗震性和稳稳固性，墙体体内一般设有有构造柱、圈圈梁·变形缝建筑物由于温度度变化、地基基不均匀沉降降以及地震等等因素的影响响，使结构内内部产生附加加应力与变形形，易使建筑筑物破坏、产产生裂缝甚至至坍塌。为了了减少对建筑筑物的破坏，预预先在变形敏敏感的部位将将结构断开，预预留缝隙，以以保证建筑物物有足够的变变形宽度而不不使建筑物破破损。这种将将建筑物垂直直分割而预留留的缝称为变变形缝。变形缝