房地产行业：2022中国商业地产发展白皮书 20220708-中指研究院

2022中国商业地产发展白皮书目录 2.商业地产租赁市场：居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足，上半年商业街商铺租金环比下跌 3.商业地产大宗交易：写字楼标的占比最高，上海交易最活跃；部分房企为缓解资金压力选择出售 巨大；多业态、体验式成为商业升级趋势.....23 院中国房地产指数系统莫天全黄瑜曹晶晶姚卓徐跃进凌端新李欣然汪勇张化学丁晓牛晓娟吴建钦张凯赵丽一李汶坛薛建行胡佳娜杨红侠程宇樊朋飞张文静黄雪荣伍刚2022中国商业地产发展白皮书前言2022年上半年，受国内新冠肺炎疫情及国际地缘政治冲突等因素影响，我国经济下行压力明显加大，尤其是受疫情影响，部分产业链、供应链受到冲击；部分区域接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给实体商业经营带来挑战。5月31日，国务院印发《扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，强调“高效统筹疫情防控和经济社会发展，最大程度保护人民生命安全和身体健康，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响”。总体来看，随着各地疫情防控经验的不断积累，大众对于疫情的恐慌情绪逐步减弱，线下消费复苏可期，中国经济长期向好的基本面没有改变，在“共同富裕”与“畅通国内大循环”战略发展格局下，国内消费市场仍有较大空间。经过多年发展，商业地产已进入存量时代，同时伴随着居民消费水平提高及近两年疫情的影响，我国主力消费群体的消费理念、消费行为模式都发生了深刻变化，商业地产企业发展模式也开始从大规模增量开发向存量精细化运营转变。从市场表现看，2022年上半年，商办市场投资及新开工规模继续下滑，土地供求大幅缩量；商圈(购物中心)租金仍小幅上涨，但涨幅收窄，商业街商铺租金继续下跌且跌幅扩大；写字楼市场运行面临挑战，租赁需求有所回落，租金微幅下跌。从企业表现看，头部企聚焦核心区域，更加注重提质增效、稳健发展，并通过“变革”和“创新”来适应消费人群与消费需求的变化。商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体，在提振消费市场和稳定宏观经济大盘中将发挥重要作用。同时，2022年将召开党的二十大，年初中央坚定实施扩大内需战略，提出要“推动线上线下消费深度融合，促进生活服务消费恢复，发展消费新业态新模式。”尤其是在存量时代，存量更新改造将成为城市商业焕新的重要方式，同时，商业地产企业也需主动迎合时代变化，打造符合“Z世代”消费需求的业态空间及服务内容，提升经营管理能力，构筑企业护城河。本篇报告在分析最新行业数据的基础上，从商业地产市场变化、企业表现及发展趋势三个方面，对2022年商业地产行业进行解读，希望能够为相关市场参与主体的高质量发展提供一些参考。2022中国商业地产发展白皮书2需两端均走弱下行压力加大，消费市场和服务业运行受到较大冲击。2022年1-5月，社会消费品零售总额同比下降1.5%，单月增速连续三个月为负，接触型消费受疫情冲击较大，1-5月餐饮收入同比下降8.5%。受疫情反复及居民线下消费受到冲击影响，商业地产企业经营承压，企业开发投资意愿较弱，同时，疫情防控措施升级导致部分区域施工活动受限，供应端整体表现低迷。从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增，但4-5月增速收窄；商办租赁市场承压，上半年主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，重点城市写字楼租金环比连续两个季度下跌。进消费、助企纾困系列政策措施落地，6月服务业商务活动指数回升至54.3%，重新回到扩张营将逐渐恢复，对商业地产市场需求形成支撑，进而带动企业开发投资意愿恢复。工面图：2017-2022年1-5月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比21%办公楼占比商业营业用房占比6.2%5.0%4.7%.2%8.4%4.6%4.0%8.2%9.6%3.8%3.4%2.9%8.3%3.1%8.0%2.9%7.1%6.9%2.6%2.5%7.6%2.8%7.0%5.9%2.5%2.2%5.3%5.0%19%19%2.3%开发投资额新开工面积销售面积2022中国商业地产发展白皮书3从供应端来看，商办物业1投资开工同比增速持续为负，占比下降。2022年1-5月，全国商办物业开发投资额为6270亿元，同比降幅扩大至7.8%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.5%下降至12.0%。1-5月，商办物业新开工面积为4878万平方米，同比降幅扩大至29.2%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.4%。从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增。2022年1-5月，全国商办物业销售面积为4239万平方米，同比增长11.5%，但增幅连续2个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重小幅上升。图：2011-2022年1-5月全国商业营业用房开发投资额及同比增速商业营业用房开发投资额商业营业用房开发投资额(左)同比(右)15838156401322613076124453123704270-7.0%201120122013201420152016201720182019202020212022:1-5亿60003000040%30%20%%-20%数据来源：中指数据CREIS从开发投资额来看，2022年1-5月，全国商业营业用房开发投资额为4270亿元，同比下降7.0%，降幅较2021年扩大2.2个百分点，投资意愿较低迷。从单月来看，随着疫情得到有效控制，企业开工和投资意愿短期内有所好转，5月，商业营业用房开发投资额为1011，环比增长10.9%，同比下降11.9%，单月降幅较4月收窄0.9个百分点。办物业指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。2022中国商业地产发展白皮书432932232224723353779357327572577202419961081210173928890759252904610.4%846978787759 30782789 全年全年全年全年全年32932232224723353779357327572577202419961081210173928890759252904610.4%846978787759 30782789 全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年2011201220132014201520162017201820192020202122图：2011-2022年1-5月全国商业营业用房新开工面积及同比增速商业营业用房新开工面积(左) 572 -30.8%201120122013201420152016201720182019202020212022:1-53000025000200005000030%20%%-20%-30%-40%2253022317万平方米259022504822007206712048420066数据来源：中指数据CREIS从新开工面积来看，2022年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为3572万平方米，同比下降30.8%，降幅较2021年扩大9.1个百分点，消费承压叠加疫情影响施工活动，企业开工规模大幅回落。从单月来看，随着疫情得到有效控制，开工活动逐渐恢复，5月商业营业用房新开工面积为821万平方米，环比增长36.2%，但单月同比仍下降40.4%，降幅较4月收窄11.5个百分点。分地区来看，2022年1-5月，全国31个省(直辖市、自治区)中有28个省市商业营业用房新开工面积同比下降，其中西藏、天津、吉林、宁夏等省市降幅超50%，福建、重庆、湖南、安徽等省市降幅在10%-50%之间，新疆、陕西、广东降幅在10%以内；湖北、浙江、青海三个省份商业营业用房新开工面积同比增长，其中湖北增幅最大，达26.3%。图：2011-2022年1-5月全国商业营业用房销售面积及同比增速平8000平方6000米40002000 40%20%商业营业用房销售面积(左)全年同比(右)1-5月同比 40%20%128381197111971-20%-40%-40%从销售面积来看，2022年1-5月，全国商业营业用房销售面积为3078万平方米，同比商业营业用房4月单月销售面积同比下降12%，5月略有恢复，单月同比增长3.8%。2022中国商业地产发展白皮书%图：2011-2022年1-5月办公楼开发投资额及同比增速办公楼开办公楼开发投资额(左)6533616364146523672544 2000-9.4%201120122013201420152016201720182019202020212022:1-550%40%30%20%%-20%亿2000600080006761649462109969740从开发投资额来看，2022年1-5月，全国办公楼开发投资额为2000亿元，同比下降9.4%，降幅较2021年扩大1.4个百分点。从单月来看，5月，办公楼开发投资额为446亿元，环比增长16.4%，单月同比下降13.3%，降幅较4月收窄10.8个百分点。图：2011-2022年1-5月全国办公楼新开工面积及同比增速办公楼新办公楼新开工面积(左)656964156049600052244000 -24.6%201120122013201420152016201720182019202020212022:1-550%40%30%20%%-20%-30%万平方米200080003616604614068879863490840数据来源：中指数据CREIS从新开工面积来看，2022年1-5月，全国办公楼新开工面积为1306万平方米，同比下降24.6%，降幅较2021年扩大3.7个百分点。从单月来看，5月办公楼新开工面积为283万平方米，环比增长45.1%，但单月同比仍下降38.7%，降幅较4月收窄13.2个百分点。分地区来看，2022年1-5月，全国31个省(直辖市、自治区)中有21个省市办公楼新开工面积同比下降，其中上海、广西、云南、四川等省市降幅超50%，安徽、江苏、海南、福建等省市降幅在10%-50%之间，山东、黑龙江降幅在10%以内。新开工面积增长的省份2022中国商业地产发展白皮书6全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年全年开工节奏相对平稳，同比小幅增长3.3%。图：2011-2022年1-5月全国办公楼销售面积及同比增速办公楼销售面积(左)全年同比(右)1-5月同比(右)50004000万3000平米200044756436337234249822542008147612511013201320112012201720162018201920152020202120142022288329123826337511611068142464186881791774260%40%20%%-20%-40%从销售面积来看，2022年1-5月全国办公楼销售面积为1161万平方米，同比增长14.6%，增幅较2021年扩大13.4个百分点。从单月走势来看，4月办公楼销售面积同比下降13.7%，5月同比转增至13.2%。圈(购物中心)涨幅收窄为了更好地研究全国重点城市商业地产存量市场情况，中指研究院持续开展商铺租金指数以及写字楼租金指数的研究和编制，用以客观反映商业地产租金水平及其变化趋势。根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2021年下半年有所扩大；重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体继续回升，但涨幅较2021年下半年有所收窄。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为24.70元/平方米/天，环比下跌0.46%，跌幅较2021年下半年扩大0.14个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为26.96元/平方米/天，环比上2022中国商业地产发展白皮书涨0.14%，涨幅较2021年下半年收窄0.18个百分点，商铺租金运行整体承压。整体来看，2022年上半年，由于新一轮疫情冲击，我国多地居民出行受到较大限制，叠加居民收入预期不确定性提升，消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，市场活力有所下降。与此同时，消费需求端的多元化和商业供给端的同质化也给商业地产市场运营带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，整体承受了较大的下行压力，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势也有所分化。其中商业街区商铺租金继续下行，且跌幅较2021年下半年但涨幅较2021年下半年有所收窄。展望下半年，随着疫情防控形势整体趋好，叠加从中央到地方的疫后促消费政策快速出台，预计消费市场将呈现逐步修复态势，市场活力有望逐步提升。但上半年疫情使得商户整体承压较大，经营状态的修复仍需时日，商铺市场租金短期内调涨动力有限，预计下半年我国重点城市商铺租金整体或保持平稳态势。续下跌态势，环比微跌0.08%，部分城市空置压力较大2022年二季度，受国际环境复杂、国内疫情冲击等负面因素影响，我国经济下行压力加大，对写字楼市场运行造成明显冲击，重点城市写字楼市场活跃度出现回落。根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金2为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占33.8%，租金环比下跌的商圈占62.5%，3.7%的商圈租金环比持平。惠、免租期折算后的实际租金。2022中国商业地产发展白皮书82021Q12021Q22021Q322021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12021Q12021Q22021Q32021Q42022Q125%20%%科技/媒体/通信(TMT)银行/保险/证券/其他金融行业建筑和房地产业工业品制造业其他图：2021年一季度-2022年一季度一线城市甲级写字楼空置率22.2% 14.3%%2021Q42022021Q42022Q12021Q22021Q32021Q1广州2021Q42022021Q42022Q12021Q22021Q32021Q1海2021Q42022021Q42022Q12021Q22021Q32021Q1北京2021Q42022021Q42022Q12021Q22021Q32021Q1深圳图图：2021年一季度-2022年一季度二线代表城市甲级写字楼空置率50%37.7%353%311%32.1%25.2%25.6%20.8%20%12.0%杭州成都厦门安庆岛天津沙武汉40%30%27.6%%..2022年3、4月以来，新冠肺炎疫情多点暴发，宏观经济面临下行压力，部分中小企业面临经营困境，叠加新增供应增加、疫情期间被抑制的租赁需求已逐步释放完成等多重因素影响，部分城市写字楼依旧面临空置压力。根据中指数据，2022年一季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为10.2%；二线代表城市中，杭州甲级写字楼空置率为12.0%，空置压力相对较小，厦门、西安、重庆、青岛等城市甲级写字楼空置率则在25%以上，空置压力相对较大。图：2022年一季度代表城市租赁成交案例租户行业占比.3%3%49.3%8.0%6.7%2022中国商业地产发展白皮书根据北京、上海、武汉、杭州等代表城市写字楼租赁成交案例的监测数据，2022年一季度，租赁和商务服务业租赁需求相对较多，占全部租赁成交案例的比重近五成，而由于部分互联网企业发展遇到瓶颈，缩减员工编制，对办公空间的需求有所下降，科技/媒体/通信(TMT)行业租赁成交案例占比显著回落，占比不足15%，同时，越来越多的知名互联网企业改变分散租赁办公的现状，选择自建或整栋收购写字楼作为集中办公场所，这也是TMT行业写字楼租赁需求下降的因素之一。除租赁和商务服务业、TMT行业外，金融业、建筑和房地产业、医疗和生物医药、工业品制造业租赁成交案例占比在5%-10%之间。解资金压力选择出售优质物业2022年上半年，受经济面临下行压力以及疫情反复等因素影响，投资者投资行为相对谨慎，国内大宗交易市场活跃度整体有所降低。022年1-5月，中指数据共监测到大宗交易91宗，较上年同期减少41宗。涉及一线城市的交易宗数4为42宗，其中上海交易宗数为26宗，依旧是大宗交易最为活跃度城市，北京、广州、深圳交易宗数均在10宗以内。涉及二线城市的交易宗数为51城市交易宗数均在5宗以内。涉及三四线城市的交易宗数为19宗，发生交易的城市包括常州、中山、廊坊、徐州等，交易宗数均在3宗以内。以披露交易金额的交易计算，2022年1-5月，中指数据共监测到大宗交易635亿元，同比下降42.9%。其中一线城市交易金额为375亿元，上海大宗交易市场热度不减，交易金额约300亿元。二线城市交易金额为172亿元，其中杭州交易金额最高，约58亿元，成都、苏州、宁波交易金额在10-30亿元之间。三四线城市交易金额为88亿元，其中佛山交易金额最高，约34亿元。3本报告所统计大宗交易包含拟成交案例。部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。2022中国商业地产发展白皮书外资外资图：2022年1-5月各物业类型大宗交易宗数占比2022年1-5月，内环：2021年1-5月%%25%31%%%25%31%工业厂房%%%4%25%20%25%20%综合体其他型来看，2022年1-5月，以写字楼为标的大宗交易共23宗，占比约25%，写字楼项目依旧是投资者首选，但占比较上年下降6.2个百分点；工业厂房交易宗数为18宗，占比约20%，较上年下降5.4个百分点；投资者对商业、商务园区/产业园区、物流仓储的关注增加，交易宗数占比较上年分别提高5.8、8.3和6.4个百分点。从各线城市来看，投资者最为青睐一线城市写字楼项目，2022年1-5月，一线城市写字楼标的交易宗数占一线城市总量比重约45%，投资者在二线城市更加关注仓储物流类标的，交易宗数占二线城市总量比重近四成，三四线城市则以工业厂房类标的最受关注，交易宗数占三四线城市总量比重近六成。图：2022年1-5月按买家类型分的大宗交易宗数占比外环外环：2022年1-5月，内环：2021年1-5月15%20%80%85%2022年1-5月，以披露买家企业的交易计算，内资企业交易宗数占比约85%，较上年同期提升约5个百分点，依旧主导大宗交易市场需求。从卖家企业类型来看，房地产市场进入调整期，部分房企为缓解资金压力选择出售优质资产，卖家包含房企及旗下物管、商管企业2022中国商业地产发展白皮书万平方万平方米的交易宗数占总交易宗数的比重超30%。整体来看，2022年1-5月，受疫情暴发、经济面临下行压力等多重因素影响，国内大宗交易市场活跃度整体有所下降，买方投资偏谨慎，投资规模回落。房地产市场恢复不及预期，部分房企资金压力不减，或继续选择出售非核心资产以获得现金流，买方应把握这一特殊时期的窗口期，收购高性价比优质物业扩充资产规模。预计随着疫情得到有效控制及经济逐步回暖，大宗交易市场活跃度也有望恢复。图：2013年上半年-2022年上半年全国300城商办用地推出及成交面积走势30000250002000050000商办用地推出面积(左)商办用地成交面积(左)商办用地推出同比(右)商办用地成交同比(右) 4%-50.8%2%4.7% -33.1% -41.1%18.4%40%20%%-20%-40%-60%2013H12014H12015H12016H12017H12018H12019H12020H12021H12022H12022年上半年，全国300城商办用地推出及成交面积同比均大幅下降。受经济下行、房地产市场低迷、企业资金承压等因素影响，地方政府供地较往年相对更加谨慎，2022年上半年，全国300城商办用地推出面积为6520万平方米，同比下降33.1%；成交面积为5177万平方米，同比下降41.1%，供需规模均降至近十年同期最低点。图：2013年上半年-2022年上半年全国300城商办用地成交楼面均价及平均溢价率走势商办用地成交楼面均价商办用地成交楼面均价(左)2567%4.9%%%2013201420152016201720182019202020212022H1300025002000000商办用地平均溢价率(右)元/平方米/天%成交楼面均价微幅上涨，溢价率维持低位。2022年上半年，全国300城商办用地成交楼2022中国商业地产发展白皮书万平方米80%40%0%-40%-80%201720182019万平方米80%40%0%-40%-80%2017201820192020202120172018201920202021一线城市二线城市20172018201920202021三四线城市面均价为2567元/平方米，同比上涨5.1%，平均溢价率为4.9%，1271宗成交地块中，358宗溢价成交，占比28.2%，随着商业地产市场逐渐进入存量时代，企业拿地更趋理性。图：2017年-2022年6月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比800040000成交规划建筑面积(左)同比(右)各线城市商办用地供求均缩量，二线城市同比降幅最大。2022年上半年，一线城市商办用地推出面积为286万平方米，同比下降2.1%，成交面积为231万平方米，受广州一宗大体量地块尚未成交影响，同比下降29.1%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为2047万平方米、1924万平方米，过去多年二线城市是房企获取商办用地的主要区域，在高基数下供求规模同比分别下降47.0%、50.4%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为4188万平方米、3022万平方米，同比分别下降25.1%、34.1%。图：2017年-2022年6月各线城市商办用地成交楼面均价及同比成成交楼面均价(左)同比(右)201820192020202120182019202020212018201920202021一线城市二线城市三四线城市60%40%20%0%-20%-40%元平方米天800040000//201720172017价格方面，上海优质地块增加带动一线城市商办用地成交楼面均价明显上行，二线城市成交楼面均价稳中微涨，涨幅为2.5%，三四线城市成交楼面均价同比下跌7.2%。平均溢价率方面，一线城市为0.2%，较上年同期下降0.1个百分点，二线城市为4.9%，较上年同期下降1.5个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为8.6%，较上年同期下降0.3个百分点。2022中国商业地产发展白皮书33.9%34.2%33.9%34.2%33.3%图：2020、2021和2022上半年全国300城各线城市商办用地出让金占比变化情况2022H12021H12020H125.0%41.1%25.0%50.24.0%42.7%24.0%0%20%40%60%80%100%出让金方面，一线城市占比有所提升，二线及三四线城市占比下降。2022年上半年，一线城市土地出让金同比下降1.7%，占比提升至25.0%；二线城市土地出让金同比下降49.2%，占比降至41.1%；三四线城市土地出让金同比下降38.7%，占比小幅下降至33.9%。从纯商办用地的拿地企业来看，地方国企及城投平台增加，部分知名互联网企业在核心一二线城市拿地自建办公楼，满足办公空间扩张需求。互联网行业市场变化较快，投资优质不动产可以在享受其增值收益的同时成为企业应对行业风险的手段。此外，互联网大厂的落地有助于吸引行业内的中小企业聚集，形成“总部经济”效应，促进地方经济发展。表：知名互联网企业拿地案例面积(万m)亿元)均价(元/m)03街区06东总部二期，依据挂牌文件规定，该地块地上、地下建筑规模全部自持，自持年限为最高土地出让年后或用于自建办公楼。滨海大道与科苑大道交03讯音乐讯大大厦、前海大铲湾岛后深圳第五个腾讯总部。010亿元建设上海总部，目前公司总部大楼项目的方案设计工作已启动。xhD地块102018年前规划的上海总部用地，建成办公楼后，此前租赁物业分散办公的手机研、互联网等业务团队将集中在一起。余政储出[2021]20号07252022中国商业地产发展白皮书图：截至2022年5月全国已开业购物中心5分布长三角根据中指数据，截至2022年5月，全国3万方以上已开业购物中心总数超5400个，总建筑面积约4.8亿平方米。从购物中心分布来看，长三角、珠三角的核心一二线及强三线城市商业氛围较好，购物中心分布密集；其他区域购物中心多集中于区域核心城市。长三角城市群3万方以上已开业购物中心数量超1300个，总建筑面积超1.2亿平方米，远高于其他城市群。其中上海3万方以上已开业购物中心超320个，苏州、杭州、南京在100-150个之间，宁波、合肥、南通、无锡均超50个；温州、盐城、常州、嘉兴、扬州等城市3万方以上已开业购物中心数量在30-40个之间。珠三角城市群3万方以上已开业购物中心数量约650个，总建筑面积约5100万平方米，其中深圳、广州、佛山3万方以上已开业购物5本文仅统计建筑面积在3万方以上的购物中心。2022中国商业地产发展白皮书5083165083161515149988888个50987777中心数量超100个，东莞约80个，中山、惠州在40个左右。此外，北京、重庆、成都3万方以上已开业购物中心数量在150个以上，武汉、西安超100个，天津、长沙、郑州、沈阳、昆明、青岛在50-100个之间，南昌、福州、济南、南宁等城市3万方以上已开业购物中心数量在30-50个之间。2021年1月-2022年5月，全国共新开业3万方以上购物中心近630个，总建筑面积约5400万平方米。其中，2022年1-5月，全国3万方以上新开业购物中心数量为92个(约760万平方米)，尤其是今年二季度以来，全国多地暴发新冠肺炎疫情，部分城市防控措施升级，项目施工、开业受限，一定程度上拖累了开业进度。随着疫情得到有效控制，预计2022年下半年将有部分延期开业的项目集中开业。图：2021年1月-2022年5月新开业购物中心数量较多的城市上深广北海圳州京一线城市重庆成都长沙杭州武汉苏州南天宁京津波二线城市郑州青岛南宁合肥西安南昌佛山东济金珠莞宁华海三四线城市惠州分城市等级来看，2021年以来，一线城市3万方以上新开业购物中心数量为82个(约640万平方米)，其中上海、深圳3万方以上新开业购物中心数量在30个左右，广州为14个，北京9个。二线城市3万方以上新开业购物中心数量为247个(近2300万平方米)，其中重庆3万方以上新开业购物中心数量超20个，成都、长沙、杭州、武汉等城市在10个以上。三四线城市3万方以上新开业购物中心数量近300个(约2500万平方米)，其中仅佛山3万方以上新开业购物中心数量超10个。2022中国商业地产发展白皮书从企业布局来看，头部商业地产企业多采取区域深耕策略，重点布局经济发达，商业氛围活跃的区域，并在巩固优势区域领先地位的同时，适度向外拓展。图：星盛商业全国布局截至截至2021年12月31日，星盛商业订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖中国25个城市长三角已运营项目24个未开始运营项目60个注：已运营及合约面积不包括32个咨询服务项目的建筑面积珠三角21年，宝龙商业继续践行“1+1+N”战略，重点关注长三角及大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区。截至2021年末，宝龙商业已开业项目共88个，从区域分布特征来看，62个位于长三角6地区，占比70%；储备项目48个，其中32个位于长三角地区，占比67%，深耕长三角力度不减，粤闽浙沿海、珠三角城市群储备项目共9个，占比19%，长江中游城市群共4个，占比8%，宝龙商业继续加大在东南沿海地区及中部地区的拓展力度。星盛商业秉持“深耕大湾区、发展长三角、抢占中西部”的拓展战略，截至2021年12月31日，星盛商业订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖中国25个城市。从区域分布特征来看，大湾区共有57个项目，占比68%，2021年新增项目中，25个位于大湾区，占比81%，优势得到进一步巩固。分城市等级来看，84个合约项目中有52个位于五大城市比58%。年报中所指长三角地区包括上海、浙江、江苏、安徽。2022中国商业地产发展白皮书升经营质量2022年，中国商业地产发展环境有所变化，从外部环境来看，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，居民收入和消费支出均增长放缓。同时，二季度以来全国多地暴发新冠肺炎疫情，防控措施升级，部分区域封闭购物中心等消费、娱乐场所，接触型消费受到严重冲击，疫情防控也导致部分城市间物流运输受限，线上消费也受到一定冲击，整体来看，商业地产市场受经济下行和疫情暴发的影响较为严重。从行业内部变化来看，尽管疫情影响仍存，但中国消费市场具备良好的基本面，亿万人民追求美好生活的愿望和消费升级的趋势没有改变。但“后疫情时代”到来，加上“Z世代”消费群体成为消费市场主力，主力消费群体的消费行为、消费模式发生了深刻转变，购物中国潮”文化、“宠物经济”、“颜值经济”方兴未艾，购物中心的空间功能和经营业态均在发生改变。同时，“互联网+”时代，数字技术在描摹消费者画像、分析消费行为、打通线上线下消费链路，构建“人货场”运营闭环等方面均发挥重要作用，科技赋能智慧运营已经成为行业共识。此外，行业进入调整期，轻资产运营模式在降低资本开支、优化资源配置方面具备优势，成为商业地产企业拓展业务规模的有效方式。整体来看，商业地产行业正经历由内到外的深刻变化，消费行为、项目运营模式、企业经营手段都在发生改变，而在变化的过程中，唯有“变革”和“创新”是行业不变的主题。2022年，面对经济下行、疫情冲击、行业变化，头部商业地产企业在发展模式、项目运营等方面做出了深刻的思考，以期提升自身经营效益，引领行业健康发展。表：头部代表企业2021年年报中关于商业板块的发展战略名称行业发展趋势的观点及2022年企业发展战略表述生活客户交叉引流，提升客户体验，赋能业务发展。挑战重重，无时无刻不在考验行业的应变能力。1)持续经营提升：进一步提升整体出租率至96%以上，对优质项目持续招调迭代，打造更2022中国商业地产发展白皮书名称行业发展趋势的观点及2022年企业发展战略表述会员运营创造收入增长空间的可行方案；队。运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容与孵化群投2022年关键词：危机感、疫情、求变。，公司还需加大对标杆项目的打造力度。是计创新、运营创新，，不断的摸索才能找到正确的路。发展模式方面，头部企业普遍提出加大轻资产拓展力度，提升数字化运营能力，寻求新的业务增长点。轻资产运营方面，华润万象生活提出“承接好母公司优质项目资源，积极外新城控股提出“公司将继续推进持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容与孵化投资四个业务方向”，中粮大悦城提出“轻资产扩张成为重要的发展模式”。2021年，中粮大悦城加速推进轻资产业务，购物中心全年落地轻资产合作项目7个，其中5个已于2021年签约。截至2021年末，中粮大悦城以轻资产模式运营管理4个大悦城项2022中国商业地产发展白皮书目，分别为天津和平大悦城、昆明大悦城、鞍山大悦城、长沙北辰三角洲大悦城，总建筑面积103.2万平方米，商业面积约58.7万平方米；已签约尚未开业的轻资产商业项目6个，位于无锡、天津、绍兴等城市，商业面积约47.3万平方米。写字楼轻资产合作项目中糖大厦于2021年四季度完成更新改造工程，截至目前，新客户招租工作已基本完成。中海依托多年商业运营经验积淀的运营标准、品牌影响力及客户和商户资源，加大轻资产业务拓展力度。截至2021年末，累计实现对外轻资产项目10个，总建筑面积50万平方平方米。科技赋能方面，华润万象生活提出“加强科技赋能与空间运营，年内构建跨场景、一体化的大会员体系，实现跨业态客户交叉引流”，宝龙商业提出“继续巩固已成型的‘运营团队－消费者－商户－投资者’数字化体系，降低成本提升效率”，星盛商业提出“公司致力于商业数字化平台的打造，借力智能化给商业发展赋能”。图：宝龙商业智慧商业闭环生态自2018年与腾讯合作启动“纽扣计划”以来，宝龙商业持续推进智慧化转型，在搭建起PMS综合线上生态系统的基础资产管理、投资、消费者和商户服务的智公开资料，中指研究院综合整理能公开资料，中指研究院综合整理业务拓展方面，新城控股提出“公司将在‘轻重并举’的商业开发、运营经验基础上有序推进社区商业和城市更新项目的拓展，形成多形态商业项目组合。”项目运营方面，头部企业普遍重视年轻人消费需求，关注体验式业态，持续进行租户调“新冠肺炎疫情常态化的反复冲击下，零售商业物业不断推动以体验为核心的商业空间加速变革和价值再定义”，“2022年将对优质项目持续招调迭代”，“将文娱IP和内容权益成体系引入公司商业，为商家经营和大会员运营创造收入增长空间的可行方案”。中粮大悦城提出“头部企业商业地产发展提速，强大的品牌IP以及运营能2022中国商业地产发展白皮书力更加重要”。星盛商业提出“受到疫情的影响，人们的消费习惯和消费需求开始变化，新业要思维创新，拓展方式创新、品牌创新、设计创新、运营创新，信息传播渠道创新。”。图：中粮大悦城商业四大原创IP矩阵开资料，中指研究院综合整理2021年，中粮大悦城积极推进多线联动的全国性IP“造节”活动，形成了由“大悦嗨新P营销矩阵，满足目标客群多元需求，实现“节点”销售额和客流量的突破。2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元，同比增长40%；累计客流2.06亿人次，同比增幅31%。截至2021年底会员总量达1118万人，较2020年提升29.75%，会员消费占比达32.1%。2022中国商业地产发展白皮书166.1166.1一二线城市零售及办公物业为主1)CMBS/CMBN：2022年上半年发行规模同比上升8.2%，底层资产以一二物业为主图：2021-2022年6月CMBS/CMBN按底层资产细分发行单量、规模及城市分布800600亿元4002000发行规模(左)发行数量(右)728.4642.9280.96.3.46.3办公物业零售物业混合物业酒店物业公寓物业仓储物流504030只200三四线三四线城市9%一线城市46%二线城市45%CNABS中指研究院综合整理2021年1月-2022年6月，交易所和银行间市场共发行CMBS/CMBN产品合计单量为104单，金额共计1836.1亿元，从资产类型看办公及零售物业无论发行单量还是发行规模均为主要资产类型，以办公及零售物业为底层资产的CMBS/CMBN产品发行规模占比约75%，其中办公物业发行规模为728.4亿元，占整体发行规模比例为39.7%；零售物业发行规模占比35%。2022上半年，CMBS/CMBN发行单量为33只，单量较上年同期减少6单，发行规模为640.1亿元，同比上升8.2%，平均单只产品发行规模上升；底层资产类型同样以零售、办公物业为主，发行规模占比合计为63.8%。一二线城市资产仍为首选。按照底层资产所在城市级别来划分，2021年以来，CMBS/CMBN产品底层资产共涉及34个城市，一二线城市资产数量占比基本相当，累计占比约90%，仍为发行CMBS/CMBN产品首选城市。总体来看，2022上半年商业地产CMBS/CMBN发行规模小幅增长，资产类型仍以零售、办公物业为主，其底层资产所在城市仍以一二线城市为主。2022中国商业地产发展白皮书亿45基础设施零售物业办公物业亿45基础设施零售物业办公物业酒店业图：2021-2022年6月类REITs按底层资产细分发行金额及占比基础设施零售物业办公物业酒店混合物业产业园公寓仓储物流保障房11%3%%8%CNABS中指研究院综合整理2021-2022年6月，交易所和银行间市场共发行类REITs产品单量合计24只，发行金一只基础设施类REITs产品发行金额约60亿元，致使2022年上半年类REITs发行规模同比大幅增加；以零售、办公物业为底层资产的类REITs产品仅发行2只，发行规模合计33.5亿总体来看，商业地产项目依托于企业的良好经营可以产生稳定的现金流，近年来，以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品得以快速发展。对于房地产行业而言，行业仍处调整阶段，企业多种融资渠道受限，但优质资产仍在，在商业地产公募REITs推出之前，以资产支持为主的私募类融资仍将是企业融资的重要方式之一。2022中国商业地产发展白皮书多业态、体验式成为商业升级趋势1.商业地产已进入存量时代，存量盘活及更新改造空间巨大经过多年发展，我国城镇化水平不断提升，城市基础设施不断完善，形成了一大批存量资产；就房地产行业而言，行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量竞争激烈，盘活空间较大。未来，如何在建设增量的同时盘活存量资产、实现良性循环对我国实现高质量发展至关重要。近两年，国家层面政策频出，为盘活存量资产指明方向。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号)，对盘活存量资产的重点方向、盘活方式、支持政策、回收资金使用及各类风险防控举措、组织保障等方面进行了明确规定，以确保有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平。活存量资产重点方向一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和、疗养院等非主业资产。一是推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，积极盘活存量资产，筹支持新项目建设，牢牢守住风险底线。二是推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解三是围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等，鼓励相关地区主体一视同仁。资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用企业经营风险，促进持续健康发展。2022中国商业地产发展白皮书个，总建筑面积约4.8亿平方米，商业存量规模已较大。尤其是早期大城市核心区的商也是存量盘活的重要途径。购物中心客户通常对体验感有更高要求，商业不再仅作为购物验以及主力品牌引入等。年人等群体住房困难，提出要“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主金(REITs)健康发展，自2020年4月基础设施领域公募REITs试点正式启动到2021Ts了一批存量资产，拓宽了社会资本投资渠道。同时，试点范围也在不断扩大，2021年6试点，但商业地产公募REITs的推出尚需时间，当前我国商业市场服务实体经济的功能。2022中国商业地产发展白皮书2.购物中心业态多样化，主题式、沉浸式体验成趋势近年来，“Z世代”已逐渐成为消费主力群体，消费理念和消费场景也更加多元化，他们更关注商业的体验感和趣味性，商业空间除了消费载体之外，未来或许将更多承载健康、休同时，近两年多地疫情时有反复，对大众消费习惯带来影响，疫情对经济产业的冲击也使不同人群消费能力发生变化。尽管疫情恢复后，线下消费客流普遍出现增长，但如何能够快速抓住消费者“居家隔离”后的消费复苏，是商业运营所面临的新课题。 (1)打破传统业态布局，多元化、全业态成为购物中心发展趋势传统商业地产经历了诸如供销社、百货商场、购物中心之后，现已进入第四个阶段：重视体验、服务以及社交等功能，从业态配比来看，传统的商场以零售、百货为主，而购物中心业态更加丰富，除零售、商超外，增加餐饮、娱乐等不同业态，而随着消费结构改变、数字化浪潮、以及线上线下融合发展的时代到来，购物中心业态升级已成为趋势。如印象城系列购物中心通过吸纳多元餐饮及生活体验业态，实现引流，打造差异化产品，在其业态占比中，零售、餐饮业态占比最高，其次为生活服务类。印象城系列购物中心细分品类TOP10中，中式简(快)餐、饮品、烘焙甜品、日式料理独占四席，通过丰富的餐饮增强客群黏性，已成为印象城客流表现持续优异的底层密码之一。细分业态方面，印象城系列较重视中式餐饮，打造城市美食聚集地；超市、丽人、养生占比亦相对高，瞄准家庭客群需求。从2021年印象城系列购物中心各业态整体开关店情况看，零售开关店占比差值为负，呈现下行；餐饮、生活服务、儿童亲子开关店占比差值为正，调入力度加大。从珠海万达商管披露的招股说明书可知其在管商业2019-2021年平均出租率约为99%，一大优势在于万达广场定位为全业态的多功能综合体，除了传统的零售、餐饮、娱乐等业态之外，万达广场还引入了包括医疗、保健、教育，以及生活服务等业态。整体来看，“全业态”的理念已成为商业地产尤其是购物中心发展的重要趋势。2022中国商业地产发展白皮书 新时期，消费升级不仅体现在消费者购买力的提升，更是消费者对消费体验有了更高层次的需求，尤其是后疫情时代，人们对体验式、场景式的消费需求快速上升。其中，室内主题街区作为购物中心的流量触发器已在很多商业项目中得到印证，近期，更多商业开始探索融合以主题商业为基础，增加情景式、微度假、夜经济等消费模式，通过塑造消费新场景、引领消费升级。如2022年6月23日，永川·爱情广场在重庆的汽车主题商业综合体首发亮相。永川·爱情广场总建筑面积约30万方，涵盖13.5万方购物中心、2万方五星级酒店、配有1500+停车位。爱情地产背靠长城汽车，对汽车产业链理解深刻，项目围绕独有的汽车主题IP，打造汽车、购物、游玩一站式的微度假生活，是对体验式消费模式的重要探索。同时，近年来，随着消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显著提升，国潮复兴趋势明显，而将本地文化特色与商业消费结合，也为实体商业经营带来新的思路。如，2021年6月，国潮品牌李宁的全国首家城市主题概念店在成都宽窄巷子正式开幕，该店铺前场通过大面积使用川西竹编与榫卯元素来展示产品，后场通过展品、纪念墙等方式展示李宁的品实现了品牌与建筑肌理、成都文化的相互赋能。此外，2022年4月，国内首个沉浸式唐风市井生活体验地—“长安十二时辰”主题街区正式开放，该项目位于西安曲江曼蒂广场，占地三层，2.4万平方米的商业空间内注入了电视剧《长安十二时辰》IP和唐风市井文化内容，通过品牌+、故事+、网络+、体验+、消费+的“5+”创意，精心打造了以“三大主题空间、六大沉浸场景”为核心的国内首个沉浸式唐风市井生活体验地；将影视IP转化为商业IP，将文化场景转化为消费场景，实现了商业项目新的提升。2022中国商业地产发展白皮书结语内经济下行压力加大，短期居民消费意愿及写字楼租赁需求也受到影响，叠加房地产行业进入深度调整期，行业探索“新模式”更加紧迫。但长期来看，我国经济长期向好及居民消费升级的趋势没有改变，国内消费市场空间巨大。存量时代，以运营为核心，能够提供持续现金流的商业地产业务重要性提升。经过多年发展，商办物业大规模的增量开发放缓，存量更新、轻资产管理输出成为商业地产企业业务拓展的重要途径。在项目外拓方面，核心城市及区域因产业基础强、消费水平高，对商业办公物业的需求更加旺盛。同时，随着主力消费群体消费理念、消费行为模式的改变，商业地产企业需更加关注消费者对于体验式、多元化商业空间的诉求，与时俱进，提升经营管理水平。此外，房地产行业仍处于深度调整阶段，企业融资渠道受限，但优质资产仍在，以核心一二线城市零售及办公物业为底层资产的资产证券化产品仍是房企融资的重要方式之一。同时，近两年，基建领域公募REITs已正式落地，保障性租赁住房也已纳入试点，尽管商业办公项目公募REITs尚未推出，但长期来看，公募REITs是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。内疫情已得到有效控制，消费市场逐步复苏，企业应积极把握消费需求变化趋势，不断提高运营管理能力，主动求变，挖掘新增长点，实现稳健增长。本报告作为中指研究院商业地产系列研究报告之一，希望通过对商业地产市场、开发及运营企业的持续跟踪，归纳总结最新市场变化与发展趋势，为行业及参与各方提供参考，共同推动商业地产行业平稳健康发展。2022中国商业地产发展白皮书专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析2年上半年，我国经济下行压力加大，多地暴发新冠肺炎疫情，商业地产行业受到冲击，加上Z世代成为主流消费群体，消费行为、消费模式发生转变。同时，商业地产行业逐渐进入存量竞争时代，行业需要探索新的发展模式，企业发展方向也逐渐由追求规模高增长向追求高质量运营转变。在此过程中，部分优秀企业主动求变，优化企业管理及业务发展模式，强化产品线建设，提升项目运营水平，积极把握新时期消费新趋势，引领行业发展方向。通过深入研究，我们筛选出部分具有代表意义的商业地产企业及项目，这些企业或项目在企业运营、产品建设等方面表现突出，核心竞争力不断提升，获得市场关注。2022中国商业地产标杆企业珠珠海万达商业管理集团股份有限公司华润万象生活有限公司新城控股集团股份有限公司碧桂园文商旅集团(珠海顺晖商业管理有限公司)龙湖集团控股有限公司苏州恒泰控股集团有限公司万科南方区域商业保利商业地产投资管理有限公司合生商业集团世纪金源商业管理有限责任公司商业地产标杆企业时刻关注行业发展趋势及消费市场变革，一方面审慎拓储，合理布局，并通过轻资产运营等方式多渠道拓展，