物业管理之法律基础知识

物业管理之法律基础知识第一页，共24页。主要内容：一、物业管理基本概念、主要内容、基本原则、管理过程二、物业管理常用知识三、物业从业人员的行为操守。第二页，共24页。A、物业管理基本概念1、物业的概念：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。（各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地）一、物业管理基本概念、主要内容、基本原则、管理过程第三页，共24页。2、物业的分类：①居住物业包括：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等。②商业物业包括：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。③工业物业包括：工业厂房、仓库等。④其他用途物业除上述3项物业以外的其他物业，如车站、机场、医院、学校等。第四页，共24页。３、物业管理的概念：是指专门的机构（物业管理企业）受物业所有人（房地产开发企业/公房出售单位/业主委员会）的委托，按照国家有关法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或住户/租户提供多方面的综合性服务的一系列的行为。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿服务，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。第五页，共24页。4、物业管理目的：为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，达到社会收益和福利的最大化；并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境；最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程序。

５、物业管理行业的自身特点：—全天候、不间断的管理服务工作。—产品的生产和消费使用同时产生和结束。—直接面对广大的消费者。—服务质量与价格之间的弹性关系。

第六页，共24页。B、物业管理的主要内容

（一）物业的接管验收（二）物业管理方案和制度的制定（三）客户管理服务（四）房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务（五）安全服务（六）环境保洁与绿化美化管理（七）综合经营服务第七页，共24页。根据服务类型可分成三种不同服务种类：

常规性公共服务：房屋建筑主体的管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理服务、绿化管理服务、物业管理区域内的保安管理服务、物业管理区域内的消防协助管理服务、物业管理区域内的交通的协助管理服务、物业装饰装修管理服务

针对性的专项服务：a、日常生活类（如衣、食、住、行等方面的各项家政、家务服务）b、商业服务类(商业网开设和管理，以及各项经营活动斩开展）c、文化、教育、卫生、体育类、d、金融、中介服务类（代办保险，代理租赁等）、e、社会福利类（照顾孤寡老人，拥军优属）

委托性特约服务：是针对性的专项服务的补充和完善。第八页，共24页。C、物业管理基本原则（一）权责分明原则（二）业主主导原则（三）服务第一原则（四）统一管理原则（五）专业高效原则（六）收费合理原则（七）公平竞争原则（八）依法行事原则第九页，共24页。D、物业管理的过程（一）签订物业服务合同：《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的《前期物业服务合同》

（二）验收接管物业：签订物业服务合同以后，物业管理企业应当成立接管验收小组，对物业的共同部门和共用设施设备进行查验，并办理接管手续。

（三）履行服务合同：物业管理企业也可以根据业主的委托，在力所能及的条件下，为业主提供物业服务合同约定以外的其他服务项目。

（四）终止合同，做好交接第十页，共24页。（一）、业主的概念：业主是指物业的所有权人，即土地使用权和房屋的所有权人，是所拥有物业的主人。（二）、物业服务费包含内容：

1、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

2、物业管理区域清洁卫生费用；

3、物业管理区域绿化养护费用；

4、物业管理区域秩序维护费用；

5、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

6、社区文化活动等。7、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

8、办公费用；

9、物业管理企业固定资产折旧。二、物业管理常用知识第十一页，共24页。（三）、物业公司的权利/义务：权利

根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

有权制止违反规章制度的行为；

有权要求业主委员会协助管理；

有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；

可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

第十二页，共24页。义务

履行物业管理合同，依法经营；

接受业主委员会和全体业主的监督；

重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；

接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十三页，共24页。（四）、业主的权利/义务：权利

按照物业服务合同约定，接受物业公司提供的服务；

提议召开业主大会会议，就物业管理有关事项提出建议；

提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

参加业主大会会议，行使投票权；

选举业主委员会委员，并享有被选举权；

监督业主委员会的工作；

监督物业管理企业履行物业服务合同；

对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

法律、法规规定的其他权利。第十四页，共24页。义务

遵守业主公约、业主大会议事规则；

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

按照国家有关规定交纳专项维修资金；

按时交纳物业服务费用；

法律、法规规定的其他义务。第十五页，共24页。★案例：许先生将自己空置的杂物间租给一家公司当仓库。仓库每天人来人往，货物推进推出，甚至货车常常在深夜和凌晨装卸货物。这使得邻居颇有意见。于是，邻居纷纷向物业投诉。虽物业和许先生也多次找承租方，要求承租方减少影响，但几番周折，事情并未好转，直至发展到多名邻居强烈要求承租方搬离小区。这时，许先生不乐意了，认为房子是自己的，愿意租给谁是他个人的事，与他人无关，并至此以后，对此事置之不理。相同现象：★最近王小姐因为装修弄坏了水管造成楼下住户房屋进水，却自认为“不关我的事”而拒绝对方的整修要求，为此邻里之间大打出手。★邻居杂物占楼道有权要求赔损失：邻居老李把杂物放在楼道，让追求时尚雅致生活的李小姐感到极为不雅，且出行不便。李小姐要求邻居老李挪走。

但老李认为，杂物的位置属自家门前，并没有占李小姐家场地，因此不予理会。李小姐向物业反馈，物业公司多次协调并无进展。案例分析第十六页，共24页。案例分析点评：生活中诸多扰邻问题，都是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害，物权法对此进行了明确规定：对其他不动产权利人造成损害的，应当给予赔偿。当然，如果正好你自己是“恶邻”一方，你的邻居同样会使用这一武器的。尊重他人相邻权，不但是法律问题，更是道德问题。作为物管公司,我们在处理业主相邻关系时,应熟悉法律对处理相邻关系的原则性规定，以法说事，以理服人。第十七页，共24页。装修风水惹纠纷照妖镜某开发区一发展商在厂房的外墙留了两个大洞，并装上两面镜子；正对面另一厂商不乐意了！于是开始了一场荒唐的「暗战」。在一栋刚建成的四层楼的外墙上，靠近三楼楼梯脚处，有两个并列在一起比水桶还大的孔洞，洞里镶着两面圆镜。望过去，可以从中看到对面房子的影像。对面的住户也是一栋四层楼房，是一家印刷厂，门口挂着一张八卦图。印刷厂一位姓许的女士说，对面那栋房子去年开工，今年8月初，他们发现房主居然在那两个外墙的孔洞上装上两面圆镜。这让他们感到很不舒服：装修房子本无可厚非，可是对方为什么不装玻璃而要装镜子呢？这不是照妖镜吗？而附近的住户也纷纷表示，那两面镶在墙壁上的镜子就是民间镇邪的「老虎眼」。这就让印刷厂更感不安了。许女士称，他们不想找对方直接交涉，为此通过发展公司管理协调组解决，希望对方换上玻璃，但是没有任何结果。一气之下，他们请来一位易学大师指点迷津。大师看了后表示只要挂上他的八卦图，就「包可无事」。此后，虽然大家近在咫尺，相遇却行同陌路。第十八页，共24页。点评：物业管理面对千家万户，形形色色的人都有，讲礼的与不讲礼的同在，思想品德高尚的和低下的并存，这是我们不能选择的。邻里关系，经常会因为大家的生活习惯、传统观念、个人素养等等原因，把简单的事情复杂化。作为物业服务人员，业主用户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点，实现业主与业主之间，企业与业主之间多一些融洽、多一些沟通、多一些理解、最终达到人区和谐的目的。第十九页，共24页。1、从业人员应自觉学习和遵守国家、广东省、广州市等物业管理政策法规，遵守爱岗敬业，诚实守信、办事公道、服务业主、奉献社会的职业道德。2、从业人员应当自觉遵守企业管理制度，恪守尽职，保守企业商业秘密。协会坚决反对从业人员盗卖企业商业秘密图谋私利和其它损害企业合法利益的行为。

3、广东省物业管理条例第六十七条违反本条例规定，泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的,依法追究法律责任。三、物业从业人员行为操守第二十页，共24页。4、不得未经批准私自接待外人参观本小区；不得未经批准擅自给业主或他人出具任何证明、说明等文件。5、小区公共区域不得有聚众喝酒、打牌等行为。6、未经上级许可，私自接受业主/住户的消费或物品；7、未经批准私自使用小区的设备，如：车辆、餐厅、餐具、会所的各种设施等；8、未经批准私自张贴或涂改各种通告；第二十一页，共24页。9、不得制造谣言或发表诽谤言论，恶意损害公司、同事或住户声誉；10、不得在当班时间为业主或住户干私活并收取费用及利用工作关系向业主/住户索取小费或物品。11、不得参与赌博、吸毒、盗窃或参与其他违法活动；12、不得盗取、复制或销毁公司各类资料、文件、数据（包括电子版）；13、不得擅用公司名义在外造谣撞骗有损公司、业主利益、声誉。14、其他违法违规之行为第二十二页，共24页。