某住宅项目设计前景传播方案

锦官秀城.龙祥苑行销推广整合传播方案1我们之观点：曼哈顿.自然派与水漪袅铜为何热销？关键在于物质精神化——产品从精神和生活上与目标群体实现市场共鸣。锦官秀城.龙祥园核心是“三新”的市场号召力（新希望：品牌，新棕树：市场，新产品：居家），我们倡导以销售为导向的品牌塑造与传播，结合产品深度挖掘楼盘个性和高附加值是本案的策略核心。OurStandpoint2锦官秀城.龙祥苑：

新棕树/生活的名片

（项目产品和目标群体联系的纽带——精神）3

WHY？？

市场分析：项目SWOT竞争对手市场机会

4一、市场分析5

优势（Strengthen）◆区域优势◆景观优势◆交通便捷◆产品优势◆品牌优势（一）、项目SWOT分析：6

劣势（Weakness）◆规划劣势◆景观劣势◆商业劣势◆规模劣势7风险（threaten）◆

政策风险◆市场风险8机会（Opportunity）◆产品的创新◆城南副中心的建设◆房价呈加速上升趋势◆区域土地稀缺◆同质化市场呼唤个性化产品9（二）、竞争对手分析：1、曼哈顿·自然派占地面积：8000.4㎡建筑面积：34000㎡建筑类别：高层电梯户型面积：41-163㎡容积率：4.25绿化率：35%开盘日期：7月均价：3800元/㎡项目点评：

优势：曼哈顿·自然派”空中生态house和“围院派”豪装舒房两种居家模式，将自然、生态、舒适融汇到摩天大厦的建造中，前者给每家每户的门前窗外都配上了私家小独院，后者带来了一个个舒展的睦邻共享大院，还有时尚的外立面都具有市场竞争力。

劣势：公摊高，建筑形态和定位易形成商、住混合，对于在此区域居住的群体容易产生市场隔阂。

102、维多多利亚花花园：开发商商：上上海绿地地房产开开发成都都分公司司物业类型型：一梯梯两户板板式小高高层总建筑面面积：197250㎡㎡绿地率率：45%总户数数：1000主力户型型：80-130；套套二、套套三型配套设施施：农贸贸市场、、会所大约在10月开开盘项目点评评：优势：维多利亚亚花园是是上海绿绿地在成成都开发发房地产产的第一一站，项项目采用用半围合合布局结结构，倡倡导英伦伦的生活活方式与与成都生生活方式式的对接接，产品品以小高高层电梯梯公寓为为主。劣势：地块周边边环境较较差，北北面临成成都电缆缆厂破旧旧的厂房房和铁路路，短期期内无法法改善113、水漪漪袅铜(二期)：物业类型型：小高层占地面积积：29334.8㎡建筑面积积：80000㎡容积率率：2.72绿化率率：40%均价：3600元/㎡㎡户型范围围：90-265㎡开盘时间间：2004.3.28配套设施施：会所所，花园园，游泳泳池，儿儿童游乐乐设施，，喷泉等等项目点评评：水漪袅铜铜地处新新棕树高高尚生活活社区，，倡导艺艺术与生生活结合合的生活活方式，，项目为为一梯二二户板式式小高层层电梯公公寓，板板式结构构，外观观沉稳而而简洁，，功能配配置多元元化，景景观富有有人文气气质，园园林规划划以中式式植栽结结合澳洲洲亚热带带园林格格局，整整个园区区的绿地地及水景景贯穿于于整个水水漪袅铜铜园区，，配套服服务完善善，2500平平米大型型入口庭庭园让您您未进家家门已洗洗去都市市的尘嚣嚣。12（三）、、市场机机会：13——2004年年1-4月，五五城区的的成交均均价同比比增长0.36%，比比2003年均均价上升升4.55%，，成都房房价一路路看涨2、五城城区住宅宅价格走走势：142003，城南南的房价价均价达达到3000/m2，比2002年年增长5%，而而销售面面积更是是增长了了20%，销售售势头十十分强劲劲，在一一定的时时间段内内出现了了“供不不应求””的市场场局面。。2004年，SOHO.沸城城以4300元元/M2均价开盘盘，二天天售磬；；新棕树树的曼哈哈顿.自自然派均均价3800/M2、水漪袅铜铜均价3600/M2面市，就就受到市市场一路路追捧；；——２００４４年的富富贵城南南，必将将迎来新新一轮的的购房新新潮。3、城南南区域走走势：154、新棕棕树区域域现状：：城南，在在经历了了棕北、、桐梓林林片区的的富贵逼逼人之后后，以新新棕树为为代表的的新品质质城南社社区悄然然崛起。。与曾经经辉煌的的棕北或或桐梓林林不同的的是历经经多年开开发，新新棕树片片区已是是寸土寸寸金。可可供开发发的土地地稀缺，，让新棕棕树片区区成为名名副其实实的城南南最后一一块宝地地。近年来，，随着锦锦官新城城、曼哈哈顿、水水漪袅铜铜、名士士公馆、、天府汇汇城等一一批高档档楼盘的的先后开开发，居居住环境境不断完完善，新新棕树片片区已成成为城南南最具竞竞争力的的品牌生生活社区区。同时，新新棕树片片区更是是吸纳了了大批高高收入、、高素质质、高学学历的都都市金领领、城南南新贵在在此居家家，他们们需要更更生态、、更舒适适的高品品质楼盘盘。——新棕棕树，城城南崛起起的新贵贵！现已已成为城城南现代代、时尚尚、前卫卫、文明明的标志志。16——新棕棕树，已已成为城城南最具具竞争力力的品牌牌社区175、区域域楼盘简简析：中海名城城三期———千色色园：建筑类别别：多层花花园园洋房规模：184亩亩，共684户户均价：5900元/M2，其中多多层均价价为4300元元/M2销售情况况：60%（（截止5月底）），花园洋洋房已售售完园林规划划特点：：荷兰风情情为主题题，融合合欧洲小小镇的现现代园林林要素，，如卡丽丽晨钟、、梅葛桥桥之吻、、水舞华华尔兹等等主题景景观，并并点缀现现代雕塑塑、小品品，赋予予园林景景观鲜明明的个性性和时代代特推广概念念：欧洲小镇镇项目点评评：该项目由由于具有有厚重的的建筑文文化和异异域风情情，将荷荷兰建筑筑“人居居水上，，水入城城中，人人水相依依，景自自天成””的建筑筑精髓贯贯穿而下下，完善善的城市市生活配配套，加加之优越越的区位位，吸引引了较多多追求异异域生活活方式的的客户，，为成都都树立了了欧洲小小城的建建筑风范范。18置信丽都都花园：建筑类别别：多层花花园洋洋房小小高层规模：320亩亩，不含含公园均价：2998元/M2销售情况况：100%销售园林规划划特点：：项目规划划有占地地100亩的丽丽都公园园、各组组团的中中庭水景景园林，，园区总总绿化面面积达18万平平方米，，绿化率率为65%，社社区有高高大乔木木10万万颗。其其中，丽丽都公园园内有果果园、山山林、古古韵木桥桥、花港港观鱼、、日本枯枯山水、、大面草草坪等。。推广概念念：生态空中中花园、、置信生生活方式式项目点评评：置信创建建了自己己的生活活方式，，以品牌牌导入影影响房产产购买，，“置信信生活方方式”在在城南乃乃至成都都建立了了良好的的口碑和和客户网网络资源源，置信信开发的的置信双双楠谊苑苑、置信信园丁园园在短短短的几个个月即全全部售完完，老客客户介绍绍新客户户，口碑碑传播功功不可没没19产品的新新颖性、、跳跃性性、利益益点在何何处？就有了市市场的兴兴奋点和和空白点点建筑应该该是有思思想和生生命的，，家更是是一种境境界，一一种氛围围，一个个精神的的居所新希望的的实力，，项目独独特区位位，多种种建筑形形态的集集合，给给予了项项目定位位的高度度20二、项目目定位21(一)、、目标群群体定位位：项目群体体的定位位是基于于对市场场的深刻刻分析和和对产品品定位的的准确把把握，城城南的购购买群体体不缺经经济实力力，需要要的是对对市场精精确细分分，而锦锦官秀城城.龙祥祥园的目目标群体体：知本家知识经济产生生的财富一族族221、关于知本本家的释义：：高文化素质高尚的品味高收入城市中坚生活本位者知本家232、定位理由由：◆知本本家是都市人人群的中坚，，在知识经济济的时代里扮扮演着城市消消费引导角色色。◆

知本本家人群本身身拥有极高的的文化素质。。由于繁忙工工作，使他们们来不及对生生活细致的品品味，他们更更需要享受生生活的闲适，，能对自己创创造的社会价价值和地位自自我嘉奖和心心理的肯定。。◆项目是是高尚的品质质社区，位于于城南新棕树树高尚区，与与知本家们的的品位相吻合合◆

项目目为知本家人人群度身订造造的感悟人生生境界的社区区环境，提供供了他们需要要的生活立体体空间。◆便利利交通条件、、完善的配套套设施能够满满足知本家人人群的需求。。◆闲适适的绿化、水水景环境，时时尚、高尚的的大社区文化化，符合知本本家人群生活活质量的追求求。。243、对知本家家的描述：■

文化化素质高，一一般拥有本科科以上学历■

具备较较高经济收入入■

年龄在在28—45岁之间■

各行业业的高层管理理人员、中小小企业主、自自由职业者■

家庭庭年收入在15万元以上上254、知本家的的群体特征：：■人生态度度：有责任感感，稳健，勤勤奋■购买心理理：理性消费费，注重实际际■性格描述述：内敛不张张扬、个性不不随流、沉稳稳不浮躁、优优雅不不流俗、时尚尚且传统■生活居家家主张：离尘尘不离城，生生活与工作切切然分开，希希望用闲适的的生活空间释释放工作压力力265、知本家的的消费趋向：：■旅游：愿意在空闲的的时间体验都都市化生活之之外的原始、、本能、单纯纯的生活，成成了知本家的的一种时尚；；旅游成为知本本家的生活消消费热点27■汽车：购买汽车，拥拥有自己的交交通工具已成成为知本家的的一种时尚消消费和身份名名片。汽车可可以作为交通通工具，又可可以体现个人人身份，让其其个性得到更更好的发挥28■社交：酒吧是一种更更个人化、更更讲求品位的的消费场所，，合乎知本家家追求个性化化消费的心理理（与之类似似的还有西餐餐厅、咖啡馆馆、茶楼），，是知本家社社会交往的重重要场所；显示自己的身身份（显得有有文化修养，，有丰厚收入入）舒缓工作压力力（在轻松的的环境中舒展展身心）29■置业：购房是知本家家目前最大宗宗的生活消费费品，一方面面由于家庭的的责任感，需需要稳定；另另一方面巨大大的工作压力力需要一个完完全的、自主主的个人空间间。——购房、旅旅游、汽车、、社交消费是是知本家主要要生活消费类类型306、知本家消消费观：▲接受新鲜鲜事物能力强强▲不仅注重重物质生活的的富足，更在在意精神的满满足▲文化层次次相对较高，，因此在挑选选物业时不但但注重物业业的硬件质素素，也会在意意小区所营造造的人文气气息317、知本家传传播观：容易接受新观观念和新事物物，喜欢阅读读报纸、杂志志，网络是他他们了解信息息的很重要的的一个媒体载载体。328、知本家广广告观：

知本家消费选选择明显有文文化偏向：目标客户的种种种消费行为为背后隐藏着着许多文化层层面的因素，，而它的很多多表现也极富富文化色彩；；单纯地为满满足生理的需需求或说纯物物质化的消费费模式，对知知本家并不构构成最强的吸吸引力。

具有深层层次审美价值值：因为他们大都都受过良好的的教育，文化化层次较高，，审美和品位位能力高

有自己主主张：因为他们良好好的工作背景景，他们对诸诸多事物都有有自己的独到到见解，广告告应试图精神神上引起他们们共鸣。

需要个性性想象空间：：他们是智慧的的一群，不需需要喋喋不休休地灌输，他他们需要一个个有想象力的的居家空间。。339、知本家购购房需求趋向向：A、区位选择择：城南城西城东市中心城北34B、置业用途途：投资给家人自用35D、选择户型型面积区间比比例：80以下80-100100-120120-150150以上36C、选择物业业类型：高层小高层多层花园洋房别墅37E、选择价格格区间：2500以下下2500-30003000-35003500-40004000以上上38F、建筑要要有格调：：知本家逐渐渐对老城南南嫌弃的原原因，说白白了就是格格调二字。。生于上世纪纪六、七十十年代的知知本家，看看不来古典典欧陆风的的繁琐，也也不喜欢因因陋就简的的筒子楼。。他们未必必需要有名名的酒吧对对准自己的的窗户，却却希望小区区从建筑到到环境具有有格调。然然而现在成成都的房地地产太喜欢欢自己的建建筑成为地地标，一轮轮轮追逐着着建筑风格格的时髦，，追逐时髦髦的建筑也也就谈不上上格调。39（二）项目形象象、风格定位：：项目以住宅为主主，有小高层、、多层、花园洋洋房等多种物业业形态，临街面面有一至二层的的营业用房，户户型以170-220平方米米的退台式花园园洋房和120-150平方方米的平层住宅宅为主锦官秀城.龙祥祥园：新棕树.知本家家精品生活社区区40理由：■把产品形态与目目标群体精神、、生活需求结合合在一起，引起起消费共鸣■一个社区，三个个不同的建筑形形态，突破传统统的同一社区，，相同建筑的风风格，是复式社社区的体现。■目标群体居住讲讲究居住的纯粹粹性，符合生活活的品位，符合合现代人邻里交交流的需求■进入后工业经济济时代，同一群群体复式社区居居家是都市人未未来居家生活的的追求■精品，是项目产产品与知本家生生活品质的完美美结合41锦官秀城.龙祥园园LOGO及释义义：42释义：1、玉石的形状象象征项目的高尚、、精品的品质2、三种不同色彩彩构成图案寓意三三种不同的建筑形形态3、用树叶环绕表表明幽雅社区的环环境4、“心”状构图图，寓意社区的物物业管理全心全意意为业主服务5、用建筑置于图图案中心，象征项项目在新棕树的核核心区域位置43对市场和目标群体体做了深度的界定定分析，结合形象象定位，如何利用用广告的传播对目目标群体进行影响响和引导，引起精精神上的共鸣。。锦官秀城.龙祥祥苑：新棕树/生活的名名片（三）、广告定位位：44为什么是新棕树/生活的名名片理由：◆充分分体现了了目标群群体的人人生观，，价值观观、居住住观，对对生活质质量的追追求◆新棕树/生活的的名片才才能完全全表现出出城南新新棕树的的时尚、、现代、、前卫、、文明◆生活的名片能能够统领多层层、小高层、、花园洋房三三种建筑形态态的集合的生生活方式◆生活的名片片可以与锦锦官新城形形象定位风风格形成一一致，便于于传播，凝凝聚市场的的购买力45一个优秀的的广告语需需要的不是是空乏口号号，而是精精准的演绎绎和诠释46城南现代、、时尚、前前卫、文明明的名片新棕树/生生活的名片片新棕树生活的名片片生活格调是名片生活品位是名片生活优雅是名片生活闲适是名片生活质量是名片生活的名片片是理性和和感性的复复合47释义：新棕树：城南现代、、时尚、前前卫、文明明的名片；新棕树的的整体规划划上，西接接人南路，，东接科华华路，长约约一公里的的航空路打打造成“城城南春熙路路”。以城城南高尚住住宅、高收收入和消费费水平的居居住人群为为依托，辅辅以方便快快捷的交通通干线而形形成，建成成后将代替替“棕北领领事馆路””商业建建筑，与大大世界商业业广场商圈圈相呼应；；位处新棕棕树片区的的天府汇城城，欧倍德德、体育公公园，社区区的休闲、、购物方便便、快捷，，所以不仅仅其配套能能完全跟上上小区的发发展，业态态也更加丰丰富、完整整。48生活的名片片：■格调.名片：项目通过空空间设计变变化，满足足居家对生生活格调的的追求，如如：花园洋洋房退台式式设计，空空间更有层层次感，更更富有人性性化，多层层的平层设设计，更有有利采光和和通风；■品位位.名片：：时尚的建筑筑外里面，，三个不同同建筑形态态的集合社社区，集居居不同的高高素质群体体，更利于于邻里交流流，120—220/M2宽HOUSE，满足足对生活品品味的追求求；■优雅.名片：社区园林景景观的设计计，潺潺人人工溪流，，富有层次次感的景观观园林，是是知本家共共同需求的的社区优雅雅环境；■闲适适.名片：一街之隔的的体育公园园，近在咫咫尺的百联联购物中心心，欧倍德德，各种完完善的休闲闲娱乐设施施，在这里里，只有闲闲适,没有有压力。■质量.名名片：新棕树是城南现现代、时尚、前前卫的，项目的的高尚品质、优优秀物管等，其其生活质量是知知本家在物质的的基础上升到精精神享受必然追追求493、项目卖点的的提炼：A、区位：新棕树优越的区区域位置，城南南优越的生活环环境，是身份的的象征和体现B、交通：快捷的交通干道道，立体的交通通空间，便利的的交通网络是生生活态度的追求求C、产品设计：：退台式、平层设设计，多层、小小高层、花园洋洋房三种不同建建筑的集群，体体现设计、规划划的先进性D、品牌：新希望的品牌号号召力50E、生活方式：：房产卖的不仅是是居住的壳，更更是一种生活方方式，满足居家家的精神需求，，项目各种优点点的集合产生一一种都市新群体体的生活方式F、配套：购物、文教、娱娱乐、休闲、完完善的生活配套套是生活的主张张G、环境：高绿化率、人文文社区环境的营营造，优雅的社社区环境和大社社区环境相结合合，相得益彰514、广告表现（（文案）：A、（形象篇））：享受生活每一天天！一个阶层的崛起起，必定回带来来一种全新的生生活方式，他是是领路者、先行行者，亦或是成成都这座魅力之之城的中坚；知本家，在城南南，在新棕树，，在锦官秀城.龙祥园，从此此可以导演自己己的生活，享受受生活每一天52B、（开盘篇））：开启，新棕树生生活的名片开启，从此您将将享受一种新的的生活质量，新新棕树精致生活活之旅正式启动动…….锦官秀城.龙祥祥园高尚、典雅雅的精品社区，，充分、完美表表现了新棕树的的前卫、现代、、文明的特征，，从此，知本家家享受生活每一一天53C、（热销期））：家的细节，是一一种生活气质！！生活的气质，源源于家的每一个个细节；私家花园浅尝咖咖啡，潺潺溪旁旁让身心漫步，，在书房自主、、自我张扬自己己，在家的时间间，气质与品位位同时拥有；家的细节，也是是一种生活气质质。54D、（热销期）：：家的外在，是是一种生活质质量！家，不仅是一一种品质，还还是一种不同同雅俗的生活活质量清晨，听流水水叮咚、看树树影婆娑；傍傍晚送霞光影影印，韵美的的建筑和愉悦悦的心情同在在，汇集眼帘帘。各种看似似随意散落的的生活碎片，，却连缀成龙龙祥园的高尚尚的生活质量量；家的外在，也也是一种生活活质量。55三、营销策略略建议56（一）、价格格策略：定价思路：该片区房地产产市场十分成成熟，，可供供开发的土地地不多，地价价昂贵，物业业开发类型以以电梯公寓为为主，楼盘品品质中偏高档档。该片区正正在开发的楼楼盘均价至少少在3500元/㎡以上上，况且本案案涵盖多层、、小高层、花花园洋房三种种物业形态，，给本案的价价格定位带来来一定的难度度。可考虑以以下因素：»竞争对手»物业类类型及成本本»朝向景景观»品牌价价值57（二）、价价格确定方方法：»朝向向定价法：：正南向最最高，正东东向、东南南向、正西西向、正北北向和东北北向依次递递减。»类型型定价法：：多层、小小高层、花花园洋房不不同物业类类型采取不不同的定价价方法»楼盘盘定价法：：本案小高高层3F以以上每层价价格按比例例递增»景观观定价法：：考虑内景景、外景，，可观望水水景、小区区园林、泳泳池以及外外景最好的的价格最高高，不能观观望景观的的价格次之之；临近车车道或面街街、建筑密密度高不通通透的价格格最低»品牌牌定价法：：品牌代表表信誉、质质量和高附附加值。58（三）、价格格政策：»一次性性付款优惠惠3%»建筑分分期付款优优惠1%，，»按揭无无优惠（四）、价价格调控原原则：低开高走，，小幅频调调59（五）、销销售策略：：原则：不同销售阶阶段按照不不同的销售售策略进行行。»内部认认购（蓄水水期）：采采取发放VIP贵宾宾卡的方法法，享受与与锦官新城城业主同等等的待遇和和开盘时的的特别优惠惠»公开亮亮相（热销销期）：排排号客户优优先享受选选房和开盘盘时优惠政政策»持续续期：以以活动促销销为主的多多种促销方方式60四、促销策策略61（一）活动动促销与硬硬广告的关关系：销售进程费用活动促促销销硬性广告告62（二）、活活动策划：：■公公关活动■促促销活动■展展会■直直销活动■优优惠活动63公关活动1、评选成成都“十佳佳知本家””活动思路：以评选成都都“十佳知知本家”活活动为契机机，为楼盘盘找到一个个形象、气气质一致的的代言人（（必须是都都市知本家家且为男性性）。目的：通过活动的的举办，一一方面扩大大楼盘的知知名度，让让市场知道道这是一个个知本家社社区，同时时聘请楼盘盘代言人，，为后期广广告推广做做铺垫。时间：2004年年九月642、知识普普及讲座思路：为购房者举举办一堂关关于购房、、装修、如如何办证的的知识讲座座目的：通过知识讲讲座的举办办树立项目目美誉度的的同时，促促进销售时间：2004年年十二月651、“新棕棕树，未来来的家”菜菜单式购房房思路：房屋装修按按照购房者者的需求进进行个性装装修目的：导入项目，，激活市场场，开创一一种与众不不同的销售售方式，满满足知本家家个性的需需求，同时时引起市场场的炒作话话题，集中中注意力，，扩大项目目的影响力力度时间：2004年年九月促销活动662、成立知知本家俱乐乐部思路：把知本家集集聚在一起起，定期举举办知本家家会员活动动。目的：通过俱乐部部的成立，，一方面有有利小众传传播，促进进持续销售售，另一方方面进一步步树立项目目的品牌，，扩大市场场知名度，，为南地块块上市做准准备。时间：2005年年一月673、样板间间试住思路：每个有购买买意向的客客户，通过过销售部的的安排可以以在项目的的样板间试试住一天，，进行生活活体验。目的：通过样板间间的试住，，一方面开开创成都房房产营销的的先河，引引起市场的的关注，另另一方面客客户在试住住后充分体体验到在龙龙祥园的生生活方式，，促进销售售。时间：2005年年四月68展会：思路：参加成都的的春、秋两两季房交会会目的：一方面树立立项目形象象，进行信信息的透露露，另一方方面促促进销售售，累计客客户时间：2004年年九月、2005年年四月69知本家内部部刊物创办办思路：通过杂志把把成都知名名的知本家家聚集在一一起，交流流其知识与与经济、人人生观、价价值观、居居住观等话话题目的：通过杂志志的创办办，把项项目与目目标客户户群体紧紧密联系系起来，，积累客客户，小小众与大大众传播播互相配配合，促促进销售售。时间：2005年六月月直销活动动70优惠活动动：思路：在热销期期间，根根据市场场的反映映，充分分利用价价格杠杆杆的调控控，制造造销售氛氛围目的：尽量实现现销售，，完成销销售目的的时间：2004年十二二月、2005年四月月71五、入市市策略72（一）、、正式开开盘时机机的选择择:建议在10月底底、11月初开开盘.结合下半半年的市市场情况况，与项项目同区区域的放放量实际际，一方方面避开开与绿地地的激烈烈市场竞竞争，另另一方面面可以借借项目产产品的差差异化冲冲击市场场73（二）、、内部认认购时机机选择:建议在9月中旬旬,比正正式开盘盘提前一一个月,给购房房者一个个认识了了解的阶阶段,以以方便客客户开盘盘时落定定74（三）、、产品入入市选择择：根据城南南楼盘项项目产品品实际，，建议项项目产品品以多层层或花园园洋房作作为入市市的契机机，避开开市场的的竞争，，从而带带动小高高层的销销售。75六、推广广策略76(一)、、推广时时机的选选择：1、同区区位的曼曼哈顿.自然派派、水漪漪袅铜二二期分别别在3月月和7月月开盘，，到下半半年，已已经经过过了一定定的市场场消化，，相对进进入市场场冷淡时时期。2、9月月，中海海的九眼眼桥项目目格林威威治村将将开盘，，且均价价在4500/M2以上3、10月，上上海房产产大亨绿绿地集团团在城南南的维多多利亚花花园将面面市，价价格与本本项目差差不多。。结合下半半年的市市场情况况，与项项目同区区域的实实际放量量，一方方面避开开与绿地地的激烈烈市场竞竞争，另另一方面面与格林林威治村村形成同同价位的的差异营营销，我我们建议议项目整整个推广广从8月月开始形形象导入入，推广广时间预预计共10个月月。77第一阶段段第二阶段段第五阶段段（二）、、推广阶阶段划分分：30天30天30天8月-9月9月-10月10月-2005、1月（形象期期）（蓄水期期）第三阶段段（热销期期）（尾盘期期）6月第四阶段段持续期90天2月-5月120天天78（三）、阶段段推广思路与与目标：1、形象期（（第一阶段））：一方面对新希希望的品牌进进行导入，另另一方面强力力树立锦官秀秀城.龙祥园园是新棕树的的一张生活名名片，引导都都市的生活方方向，以树立立龙祥园高尚尚品质社区的的形象。2、蓄水期（（第二阶段））：此阶段一方面面通过内部排排号巩固客户户资源，为后后阶段的热销销奠基础；另另一方面对价价格定位进行行摸底、补正正，为楼盘价价格做最后的的确定做参考考。3、热销期（第第三阶段）：通过广告和促销销活动对项目不不同卖点的演绎绎、诠释，实现现项目销售最大大化。4、持续期（第第四阶段）：促销活动和价格格杠杆的调控，，促进销售5、尾盘期（第第五阶段）：通过不同的促销销政策(如：价价格的提升，政政策的优惠等)刺激消费市场场，用样板房的的打造引导购买