重庆某项目营销策划建议书

重庆某项目营销策划建议书一、区域房地产产状况概述经过近十年的快快速发展，渝渝北区房地产产市场逐步形形成了新牌坊坊、五黄路、松松树桥、加州州、两路等五五大板块。本本项目所在的的新牌坊板块块是以龙湖花花园、锦绣山山庄为中心,众多中档楼楼盘相围绕的的中高档体现现高尚居家品品味的住宅区区域。该片区区锦绣山庄、龙龙湖·香樟林、旭旭日·凤凰城三家家楼盘由于综综合品质较高高,其目标客户户群定位为高高层收入消费费群体，经过过有效的项目目运作，取得得了较好的开开发业绩，并并因此而建立立起了新牌坊坊片区重庆第第一住宅品牌牌的形象。由由于这些一线线楼盘所形成成的品牌效应应不断得到延延伸，使得越越来越多的开开发商将目光光瞄向新牌坊坊板块，片区区房地产市场场得到进一步步繁荣，市场场竞争也越来来越激烈。在本项目周边，已已涌现出加新新花园、碧云云花园、北城城绿景、龙珠珠花园等楼盘盘，这些楼盘盘面向收入较较高的中等收收入人群,在价格上相相比新牌坊片片区一线楼盘盘形成了一定定的优势。二、项目周边状状况####项目地地处北部新城城开发热点新新牌坊区域，紧紧靠210国道,与著名的龙龙湖花园小区区为邻，市气气象局、重庆庆市人事局、武武警重庆警卫卫局、市检察察院培训中心心和正在建设设的新华社大大楼、市高检检院第一分院院业务办公大大楼、市委龙龙山小区等政政府机关、职职能机构分布布在周围，人人员的层次和和素质较高。近年来，随着龙龙湖的快速扩扩张以及众多多开发企业的的不断涌入，新新牌坊片区的的房地产开发发水平有了较较大的提升。区区域的交通状状况、生活配配套、文化教教育、娱乐休休闲、餐饮档档次等配套设设施方面在开开发企业和政政府的共同努努力下也取得得了长足的发发展，该区域域的发展前景景是可观的。三、市场竞争态态势分析新牌坊一带以龙龙湖花园、锦锦绣山庄、旭旭日·凤凰城为主主的一线开发发项目，凭借借发展商自身身的综合实力力，充分利用用市场品牌效效应和项目规规模优势抢夺夺高端目标市市场并在激烈烈的市场竞争争中取得了不不俗的业绩。根根据****的市场定位位，其主要的的竞争对手是是分置在项目目周围的“北城绿景”“碧云花园”“龙珠花园”等正在发售售的小区和即即将开盘发售售的“加新·时代印象”“江龙大厦”等面对中端端消费群体的的住宅项目。“####”和和以上的竞争争对手无论是是在项目的体体量、小区的的规划、以及及楼盘的综合合品质和配套套设施都较为为接近和相似似，所以谁能能在同质化的的市场竞争中中找到适合项项目自身的营营销手段是实实现开发目标标的关键所在在。四、新牌坊片区区配套设施概概述1、政府机关、机机构市委市府住宅区区、重庆检查查院第一分院院、四川省驻驻渝办、新华华社重庆分社社、建委、防防汛指挥中心心，北部新区区高新园管理理处等。2、金融机构中国工商银行、中中国农业银行行、上海浦东东发展银行、交交通银行等。3、学校教育机机构龙湖巴蜀中学、龙龙湖巴蜀小学学、新牌坊小小学和幼儿园园、北城绿景景小学和幼儿儿园、耀中国国际学校、耀耀华国际学校校。4、医疗设施和平医院（待建建），小区门门诊，保健诊诊疗室5、商业配套设设施正典名车展览中中心，龙湖花花园农贸市场场，社区便民民超市，加州州农贸市场。6、餐饮龙湖美食一条街街（七十二行行古镇瓦罐酒酒楼、深圳海海皇蛇庄、谭谭鱼头、龙湖湖鸭肠王、盘盘中餐酒楼、小小天鹅龙湖店店、瓦缸寨煨煨汤馆、佳香香味兔头王、穆穆柯寨茶吧、丹丹堤蛋糕等）。7、娱乐设施多为小区自有配配套，如休闲闲会所、健身身场所、乒乓乓球室、棋牌牌室、台球室室、加州保龄龄球馆、龙湖湖香樟林高尔尔夫球场等。8、大交通新西路、新松路路、210国道、319国道、经开开大道、江北北国际机场,轻轨三号线线、轻轨五号号线(规划中)等。9、公交线路465路：龙湖湖花园——观音桥——解放碑133路：龙湖湖花园——松树桥——沙坪坝125路：人和和——新牌坊——南坪二小区区606路：人和和新牌坊——火车站——袁家岗608路：两路路——新牌坊——观音桥——解放碑五、竞争对手情情况分析（一）在建竞争争对手项目1、北城绿景总建筑面积544760平方米，由A、B、C、D四幢小高层层建筑围合而而成，全封闭闭式管理。小小区内环境较较好，植有草草坪，设有网网球场、游泳泳池，休息场场所、儿童游游戏场、水景景等。北城绿景由重庆庆康德房地产产开发有限公公司及重庆威威臣物业发展展有限公司联联合开发，项项目位于新牌牌坊。邻近龙龙湖花园、市市气象局、市市人事局、武武警警卫局、市市高检院培训训中心、新牌牌坊小学、幼幼儿园等环列列周边。户型型从一室一厅厅到跃层。套内面积起价22200／平方米，（建建面1800／平方米，均均价建面1900／平方米）。户型建筑面积(㎡)户型建筑面积(㎡)2×2×2991.6633×2×21233.752×2×2293.8852×2××289.2993×2×2992.342××2×286..562×2×2283.0002×2××287.7552×2×1185.9953×2××21137.6112×2×2291.7773×2×221115.672×2×1166.3552×2×11888.242×2×2284.7754×2××21146.8002×2×2287.9992×2××21110.7441×1×1144.4452×2××184.999特色：儿童托管管中心，书吧吧，健身房，智智能防盗监控控系统，水电电气自动计量量、计费系统统。2、碧云花园由重庆金钥匙物物业发展有限限公司和重庆庆永发实业总总公司开发，位位于新牌坊，紧紧邻北城绿景景。总占地20亩，净用地8720平方米，建建筑占地2800平方米，分分别由云烟阁阁（18层），云海海阁（14层），云彩彩阁（14层）等三幢幢小高层建筑筑呈品字形组组成，现在三三幢建筑已封封顶，正在进进行外立面装装饰,绿化还未搞搞。其中一至至三层为商业业及办公用房房，四层开始始为住宅。促促销其间,曾经每户赠赠送小面积空空中花园阳台台。花园下面面为4000平方米的车车库,停车位80个左右。中中庭设计约有有4600平方米绿地地面积。单价1858／／平方米（建建面），2180／平方米（套套内）。户型面积积(㎡)2×2×194..123×3×3（错错层）1441.022(建面)／120.11(套内)4×3×3（错错层）179..414×3×3（错错层）151..34(建面)／128.773(套内)配置：防盗门、塑塑钢门窗、闭闭路、通讯、宽宽带入户、电电气智能表、水水表户外，可可视对讲防盗盗报警系统，配配备发电机组组备用，一梯梯六户，两部部电梯。物管：人车分流流，封闭式管管理，会所、幼幼托、监控中中心等优势：面向盘溪溪河绿化带，外外围环境较好好3、龙珠花园由重庆物华物业业发展有限公公司开发。物物华公司成立立于1997年，注册资资金两千万元元，具有房地地产二级开发发资质，公司司目前正在开开发的项目有有：龙珠花园园、新民花园园、渝北大厦厦等，总建面面14万平方米。龙珠花园位于北北部新城新牌牌坊开发区新新西路地段，正正对龙湖花园园南门，整个个小区由龙禄禄阁、龙瑞阁阁、龙景阁、龙龙吉阁四栋楼楼围合而成，占占地9000平方米，总总建面积40000平方米，规规划户数232户，设计停停车位76个，配套商商场面积有6000平方米。户型面积户型面积一室一厅一卫688.46二室二厅一一卫97.499二室二厅二卫1011.37三室二厅二二卫123.777二室二厅一卫899.35四室三厅三三卫184.990二室二厅一卫1066.18六室三厅三三卫232.221二室二厅一卫1199.05三室二厅二二卫139.992三室二厅一卫1366.93六室三厅四四卫2554.50起价1480元元／平方米（建建面），景观观跃层起价1980元／平方米米，独立全路路层起价2360元／平方米米。卖场气氛冷清，销销售人员态度度冷淡，不热热情主动，销销售状况不佳佳，曾经采取取价格策略，以以降价促销，效效果不理想。4、江龙大厦位于新牌坊创世世纪宾馆（即即人才大厦）对对面，与碧云云花园，北城城绿景隔街相相望，现正在在作前期宣传传推广活动，预预计下月开盘盘。为双塔楼楼结构，有小小面积绿地，现现已修至第五五层，中小户户型价位偏低低，套内起价价1800元／平方米米，均价1860元／平方米米，住宅4－7层便宜些，7－11层价格高些些，共12层，1－3层为商业铺铺面，地下停停车库约50个左右，付付款方式现只只有一次性付付款和银行按按揭两种，按按揭为7成15年，五通费费收4000元户型面积（平方方米）二室二厅880.95全错层结构构三室三厅992三室三厅11135、加新·时代代印象位于新牌坊加新新路一号，临临近龙湖花园园东门，与锦锦绣山庄、旭旭日凤凰城隔隔210国道相望，出出行方便，有有608、125等多路公交交车在此停靠靠。加新时代印象由由重庆加新产产业集团有限限公司开发，一一期七层商住住楼已售完，第第二期28层高层于2002年9月开工建设设，2002年12月18日开盘，预预计2005年4月15日竣工，由由华西设计总总公司设计，永永鑫公司监理理，华夏公司司施工建设。加新时代印象占占地8000平方米，总总建筑面积20620平方米，绿绿化率30％，容积率率为3。一层为商商业用房，面面积从几十平平方米到400平方米不等等，2至4层为办公型型写字间，每每层1400平方米左右右，共计约5611平方米。负负一层配有室室内游泳池、商商务中心、咖咖啡厅、台球球室、乒乓室室及可容纳200人的会议室室，警卫室、物物管办公室和和小停车场等等。加新·时代印象象一期售价1600、1700元／平方米米（建面），现现二期起价2388元／平方米米（套内），均均价2500元／平方米米左右，规划划总户数276户，户型、面面积配比如下下：户型面积(㎡)单元户数所占比例(％)二室一厅一书房房64.00348817..4二室二厅二卫64..03448177.4二室一厅556.49248.7二室一厅557.39248.7二室二厅661.74248.7二室二厅660.25248.7二室一厅554.0648117.4三室一厅（小跃跃层）67.5501224.33一室二厅339.69248.7一室二厅442.3936113二室一厅（小跃跃层）881.362.1三室一厅（小跃跃层）67.55662.11加新·时代印象象以小户型为为特色，在户户型设计上，充充分考虑现代代居住要求，70平方米左右右小跃层不仅仅富有现代感感，而且满足足了不同层次次的需要。不不足在于施工工时间稍显过过长，2002年9月开工，要要在2005年4月才能竣工工。对一些想想早日入住的的置业者产生生了一定抗性性。现楼盘修修了一层，正正作前期宣传传、推广，预预计下月开盘盘。6、九龙湖畔由友诚水电房地地产公司开发发，重庆市民民用建筑勘察察设计院设计计，重庆永鑫鑫监理公司监监理，重庆友友诚水电建设设有限公司施施工建设。九龙湖畔背靠龙龙湖巴蜀小学学，紧邻龙湖湖西苑，正对对465路车站，临临近景观大道道，总建筑39340平方米，于2002年9月20日开工，建建筑由临街3栋7－8层小高层与与后面2栋17层高层住宅宅组成，占地地约60亩，预计明明年六月完工工，现临街已已修至第三层层。还没有正正式对外发售售，未设售房房部，单价套套内面积约2200元／平方米米起价。7、天一·桂湖湖花园（碧云云花园斜对面面）位于新牌坊小学学后，靠近盘盘溪河绿化带带，距离####约100米，由川成成物业公司开开发，重庆大大学建筑设计计院进行规划划设计，景观观设计由重庆庆正红环境艺艺术工程公司司完成。天一·桂湖花园园占地37000平方米，住住宅40000平方米，建建筑密度35％，绿化率率达60％，桂湖水水面6200平方米，社社区游园20000平方米，有有老年服务中中心，儿童乐乐园、垂钓风风雨廊、健身身道、休闲厅厅、会所等。于2002年11月初开工建设，预计2003年11月竣工。现正起地基。8、重庆林业局局森林防火指指挥中心经济济适用房由重庆顺祥房地地产开发公司司为重庆林业业局开发建设设，为20层框架高层层结构，总建建筑面积19903平方米，2002年8月开工建设设，预计2003年6月竣工。重重庆市设计院院设计，重庆庆第三建筑公公司施工。楼楼盘紧邻自然然绿色景观“红琰生态园”，环境不错错。侧对景观观大道，视野野开阔。与市市委龙山小区区相距100米左右。9、新华社办公公大楼总建筑面积78800平方米，框框架九层，2002年10月开工，预预计2003年6月完工，由由自贡建筑设设计院设计，银银鹰集团承建建。现已修至至第五层，新新华社办公用用房。10、重庆商检检院第一分院院业务办公楼楼已修至第十五层层，为重庆高高检院业务办办公用房。11、加州城市市花园靠近新牌坊转盘盘，体量巨大大，全高层（30层左右）建建筑，总户数数2700多套，框架架结构。由多多个承建商承承建。10号楼，建设设单位市委宣宣传部，框筒筒30层，建面3万平方米，市市设计院设计计，广厦重庆庆一建施工建建设。11号、12号号楼：框筒30层，建设单单位：重庆市市发展计划委委员会，总建建面5854平方米，市市设计院设计计，中建五局局三公司承建建。加州城市花园起起价2100元／平方米米（套内面积积），以100多平方米大大户型为主。12、市委龙山山小区占地约100亩亩，由多栋20层左右中高高层建筑构成成，现已修至至2－15层不等，主主要供市委机机关公务员居居住，不对外外销售。13、静湖花园园小区位于武警重庆警警卫局驻地与与防汛指挥中中心之间，由由两幢框架式式12层建筑与一一幢4层裙楼构成成，其中第一一层为商铺，总总建筑面积14539平方米，于2002年10月开工，现现正建设基础础部分。由重重庆广发房屋屋开发公司与与友诚水电建建设公司开发发，友诚水电电建设公司施施工建设，重重庆华兴工程程监理公司监监理。14、松园商住住楼紧靠邮政局，与与碧云花园隔隔街相望，为为15层建筑，其其中第一层为为商铺，正建建设基础部分分。由海丰房房地产公司开开发，轻工业业设计院设计计，总建筑面面积13800平方米，于2002年10月开工，预计2003年12月竣工。15、北部新区区高新园管理理服务中心大大楼座落于经开大道道入口处，总总建筑面积32000平方米，预预计工期180天，由重庆庆合信建筑事事务所设计，重重庆三建施工工，现在正在在平地。16、龙湖花园园九龙湖湖畔，由名牌牌企业及新近近又获得中国国房地产企业业30强的重庆龙龙湖置业发展展有限公司开开发的超大规规模成熟社区区，“中产阶级的的乐园”，截止今年年九月初，龙龙湖开发施工工面积31万平方米，竣竣工面积15万平方米，销销售面积12万平方米，销销售金额4亿元。17、锦绣山庄庄由重庆华新国际际城市发展有有限公司开发发，独立式别别墅业态，是是重庆首家园园林式涉外住住宅区，酒店店服务式物管管，智能化安安防，户式中中央空调以及及真空防噪隔隔音玻璃等。花花园房新业态态，业主多为为著名企业高高级管理人员员，私营企业业主，部分国国家驻渝外交交人员等，定定位于高档社社区。18、旭日·凤凤凰城临近锦绣山庄，由由重庆旭日房房地产公司开开发，香港戴戴德梁行担当当物管顾问，小小区曾荣获“重庆市第三三届十佳住宅宅小区”等称号，定定位于中高档档楼盘，面积积介于137－247平方米之间间，总价35万－75万之间。全全现浇薄壁框框架结构，现现一期工程建建筑主体已完完工，正进行行绿化景观建建设。（二）潜在竞争争对手调查1、中能（音）公公司地块距离****项项目地20----100米范围内，与与新华社分社社和天一桂湖湖花园各隔一一条路，三块块地共约70亩左右，拟拟建楼盘项目目，现正在勘勘测阶段。2、加州花园地地块位于新牌坊转盘盘，新松路起起始阶段，防防汛指挥中心心对面，约60亩左右，现现正在平地，拟拟建楼盘项目目。六、本项目竞争争性楼盘宣传传推广分析1、龙珠花园（家·宁静的港湾）（1）20011年秋季房交交会：放心房房，物华造房交会期间间特价销售房房，免五通费费（2）精贵龙珠珠花园，精彩彩绚丽绽放内容：A看房有有礼连环抽奖奖活动（须集集满“龙珠花园”三张文选到到现场兑奖；；B龙珠花园开开盘让利献爱爱心活动（10套特价房，1668元／㎡，5套定点房享享受开发商提提供8000元现金，龙龙珠花园前5000万销售额中中，每2500万开一次奖奖，奖品为豪豪华神秘大奖奖）。（3）生活在新新城市中心，居居住在市直机机关之间内容：A看房有有礼精彩协奖奖活动（须凭凭“龙珠花园”广告样报到现现场兑奖）；；B龙珠花园开开盘让利献受受好活动（龙龙珠花园前5000万销售额中中，每2500万开一次奖奖，奖品为一一辆价值十万万元的别克·赛欧车）。（4）“与绿色色同源”小区围合式式布局，栋栋栋面对三千平平方米绿色中中庭，伏雅园园林设计，彰彰显人生情趣趣。（5）“在宽广广空间中快乐乐游弋”唯有宽广气气派的个性空空间，才能永永久保持您那那份快乐游弋弋的自在心情情。（6）“真实生生活不是纸上上春色，我有有权知道–––––未来生生活是什么模模样”别告诉我将来的的客厅“应该会大一一点”；别告诉我我未来的厨房房“可能会大一一些”；生活不是是虚幻的想象象；你有权知知道即将来临临的生活是什什么模样（7）“明天，精精贵龙珠花，精精彩绚丽绽放放”八月二十五日，龙龙珠花园将以以浓情盛意绽绽放亮丽身姿姿，精彩开盘盘，邀你一道道共同见证璀璀灿生活。（8）“至臻完完善，龙湖对对面的房子，兼兼容大社区完完备生活磁场场”龙珠花园，共享享超大社区完完备生活配套套设施，居家家生活，休闲闲娱乐一步到到位。（9）“龙珠花花，一次性成成功开发的成成熟小区”––––龙珠珠花置业新观观点方寸之间解析成成熟生活；一一次性成功开开发，让精彩彩生活及时兑兑现；高贵生生活不再高不不可攀2、碧云花园（呵呵护您一生）（1）广告推广广方式：网上上广告，户外外广告，报纸纸广告等（2）网上广告告：搜房网（3）户外广告告：红旗河沟沟转盘等处（4）报纸广告告：少量硬、软软性广告3、北城绿景（自自然·绿韵·逍遥居）（1）北城绿景景·窗窗见景（2）广告推广广方式：网上上、户外、报报纸等（3）网上广告告：搜房网（4）报纸广告告：少量硬、软软性广告（5）户外广告告：新牌坊转转盘等处（6）宣传资料料：单页，较较简陋4、加新·时代代印象（小户户之家的精致致生活）（1）广告推广广方式：网上上、户外、报报纸等（2）网上广告告：搜房网等等（3）户外广告告：少量（4）报纸广告告：少量硬、软软性广告（5）宣传资料料：精美楼书书，单页户型型广告等七、本项目概况况及分析“####”小小区总占地面面积6270平方米；总总建筑面积近近300000平方米；容容积率4.37；建筑密度33.1%；绿地率34.2%；停车位56个。小区由由四栋小高层层楼宇（其中中A型楼宇17层、B型楼宇12层）和两栋栋两层高的商商用建筑半围围合而成，总总套数272户。其景观观环境和配套套设施大多集集中在小区的的中庭花园，水水景广场和游游泳池是本项项目的主要亮亮点，项目的的户型以建筑筑面积115平方米左右右的三室三厅厅和85平方米左右右两室两厅为为主力户型；；两室两厅66平方米左右右和50平方米左右右的一室一厅厅次之；180平方米以上上的大面积户户型占的比例例最小。我们认为：小区区中两栋B型楼宇无论论是在位置、朝朝向、户型和和建筑形态不不仅能够吸引引目标市场的的强烈关注，它它们还能起到到提高**小区综合居居住品质的作作用，其目标标客户将是本本小区的高端端消费群。八、本项目目标标客户群定位位与分析根据本项目产品品的具体情况况以及目前新新牌坊片区房房地产市场状状况，本项目目的目标客户户群应主要面面向中等收入入阶层。在项项目的开发过过程中，不脱脱离区域房地地产市场现状状，控制成本本，形成相对对价格优势，以以此使本项目目成为具有较较高水平性价价比的楼盘，吸吸引消费者的的注意力，形形成良好的销销售环境，缩缩短销售周期期，尽快实现现资金回笼、价价值变现的目目的。本项目目标客户户群细分：1、重要客户机关干部；个体体私营业主；；公司中高级级职员。2、核心客户工薪阶层白领及及其它中高收收入购房者。3、一般客户老年客户群体；；外地赴渝人人士等等。目标客户群分析析：——本项目目标标客户群综合合素质较高，普普遍学历在大大专以上，家家庭结构比较较简单，以二二口或者三口口之家为主。——本项目目标标客户群购买买力水平相对对较弱，基本本上采用按揭揭方式购买。九、本项目营销销总体思路本项目营销总体体思路是：充充分把握新牌牌坊片区的发发展态势，并并充分利用它它们深远的市市场影响力，体体现本项目强强劲的潜在价价值空间；同同时，充分展展示本项目中中等偏上的产产品品质与较较低的价格优优势，使本项项目较高水平平的性价比在在目标客户群群中得到更广广泛的认同，通通过这两者的的综合效应，逐逐步使目标客客户群深刻认认识到本项目目在不远的将将来将得到更更大的利润空空间；深刻认认识到本项目目现阶段的有有关劣势将在在很短的时间间内得到充分分改善；深刻刻认识到本项项目不仅适宜宜居家，而且且具有很大的的投资潜力。使使目标客户群群对本项目的的前景感到乐乐观，以此吸吸引本项目目目标客户群。其营销总体思路路要点如下：：1、经开大道通通车后，新牌牌坊片区的房房地产开发更更是高潮迭起起，本项目应应充分利用这这一开发热潮潮的连带效应应，着力体现现本项目将面面临的升值潜潜力。2、应充分将本本项目较高的的性价比优势势迅速向目标标客户群进行行诉求。3、正因为本项项目潜在价值值大，性价比比高，因此不不仅适于家居居，也适于投投资。4、通过一系列列系统的营销销整合，使本本项目得到更更多消费者的的关注，达到到销售目的。其营销启动过程程如下图所示示：经开大道效应经开大道效应本项目潜本项目潜在价值大本项目价格较低本项目综合素质高项目定位新牌坊效应目前本区域房地产市场现状本项目价格较低本项目综合素质高项目定位新牌坊效应目前本区域房地产市场现状本项目产品品质目标客户群心理特征本项目价值空间让利于消费者本项目价值空间让利于消费者目标客户群图便宜目标客户群图便宜消费者获得更大利益而采取购房行动消费者获得更大利益而采取购房行动基于以上情况，我我们对“####”提出如下初初步建议：（1）本项目应应以中档物业业身份立足新新牌坊片区。（2）本项目的的楼盘质素应应确立为替目目标客户打造造精品住宅。即即形成品质完完善、单价适适中、总价尚尚可接受的总总体经营思路路。在市场推广策略略上，大致分分为三个步骤骤：步骤一：根据市市场情况，结结合项目的具具体特点，选选择满足市场场需求的经营营理念，制定定合理的销售售价格。步骤二：研究市市场动态，确确定目标客户户，明确项目目主要卖点及及推广主题，拟拟定出最佳的的市场销售策策略，使销售售达到效益最最大化。步骤三：拟定详详细的整个市市场推广计划划，包括：报报纸、媒体及及户外广告的的计划安排；；发量时间的的配合；制定定目标客户名名单；市场推推广及预算。十、营销策略的的展开准确的市场定位位是楼盘营销销展开的基础础；树立良好好的项目形象象是市场购买买信心的保障障；有效的项项目推广和信信息传播是销销售时机到来来的前提条件件。物业的价价值可以分为为“硬价值”和“软价值”两个部分，硬硬价值就是成成本加利润，没没有弹性。而而软价值的判判断是一个感感性过程，增增加软价值的的最有效方法法就是物业形形象包装和广广告促销宣传传。由于**小区的的开发未上规规模，广告宣宣传费用的投投入空间不大大，所以这就就迫使我们思思考如何把力力使在“刀刃”上用有限的的投入而获得得最大的传播播效果。我们们认为，实实实在在地做好好从以下几个个方面的工作作是本项目在在众多的竞争争楼盘中脱颖颖而出的基本本保证。1、工地包装目的：提升楼盘盘品位，表现现楼盘内涵，获获取卖家认可可从而促成销销售。内容：楼盘外围墙：工地户外看板：：施工公告牌：工程全貌展示牌牌：工程质量控制牌牌：布幅：各楼宇宇在开盘、封封顶、竣工等等阶段挂置大大型宣传布幅幅包括楼宇名名称、宣传语语等。看楼指示牌：路旗及小彩旗：：可在临近主主干道设置，小小彩旗可置于于围墙上或售售楼中心来营营造气氛。2、售楼中心目标：售楼部的装修和和布置不仅要要体现出楼盘盘的内涵同时时还应为看房房客户营造一一种舒适、闲闲逸的自然环环境来协助销销售人员从旁旁达到加促购购买意向的目目的，其销售售道具也会销销售过程中起起到举足轻重重的作用。内容：销控台、展板（广广告板、效果果图、平面示示意图、说明明图等）、整整体模型、户户型模型、销销售进度表、楼楼书、企业形形象展示位以以及其它办公公用具。3、定价及价格格策略定价有三种导向向，即成本导导向、购买者者导向和竞争争导向。考虑虑到贵司长期期的发展前景景、项目特性性和目标市场场的购买承受受能力，我司司建议****的订价策略略应以“购买者导向”订价策略为为主，结合竞竞争导向订价价低开高走。作为期房，***.**的销售价格格应与施工进进度、销售动动态环境相连连接，建议采采用动态的价价格策略，即即主要由：开开盘