日本大阪难波城城市综合体考察报告

日本大阪难波城城市综合体考察报告[2005-7-2511:25:00|By:ybmybm]

一．难波城总体规划大阪是继东京后日本第二大城市。它位于全国中央位置，以完善的铁路网贯通各地，是前往古都奈良和京都的最佳起点。开发商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（南海電鉄株式会社），ObayashiCorporation南海都市創造株式会社概念设计：美国JonJerde设计公司项目管理公司：WasaSakamoto获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖总体布局白天立体鸟瞰照片一期开发总面积１６.７万平方米其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。第２期76,600m2，合計243,800m2。难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。立体鸟瞰照片一期公园面积８０００平方米，绿地面积３０００平方米，广场与通道4700平方米。一期树木及花草种类・・・235種約40,000株，土层深度最深８０CM,较浅３０CM。顶部花园场景二、业态规划与动线设计特点业态平面图本项目本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋，公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。高島屋為日本著名百貨公司，走高檔消費品路線，業務及規模大分龐大，在東京、大阪、京都及橫濱等多個城市均設有分店。不同楼层的业态分布动线规划车站与商场之间的公共通道２F主要通道火车站入口缓冲空间步行街通道立体动线木台阶作为公园的特色动线垂直观光电梯与公园公共空间结合三、建筑装饰与导示系统立面装饰店面装饰３F餐饮店面装饰本馆导示南馆B1Fshop/icons/images/u/a/2005/20050725112034.png"南馆1F南馆２F难波城公园公园广场核心导示标志四、经营管理以高岛屋促销作为核心，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动，例如举办过铁壁阿童木纪念活动，以１６万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。高岛屋走高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。东京六本木新城购物中心考察报告(一)[2005-6-817:12:00|By:ybmybm]

一．项目简介东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目在２００３年４月开业，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线直接到达六本木站就到达六本木新城。日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目，在这个项目开始的初期，许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑，预测这个项目可能太大了，或者他对于日本传统的品味来说，变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。长达17年的前期运作过程，是任何一家国内开发商不可能做到的。其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。森稔社长要整个团队坚持不懈的追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。发展商简介：森稔，森大厦株式会社代表取缔役社长。日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。森大厦在上海进行第二个项目──世界最高的"上海环球金融中心"大厦的建设。六本木项目考察的启发不仅是项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。二．总体规划设计特点城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。１．总体布局—酒店与购物中心形成综合体２.购物中心建筑设计特点外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与难波城有类似之处。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。水晶岛的设计也形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。六本木新城全景内部中庭设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增加中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造出通透宜人的空间。中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭中方便购物。由六本木新城前露天广场和６６广场作为公共活动空间，经常举办营销及文化活动。３．交通体系与停车特点顾客可以乘坐地铁、公共汽车，也可以开车前来，总体停车位２７６２辆，共计１２个停车场，方便顾客采用方便的地方就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。地铁入口六本木地铁站汽车停车场入口普通地下停车场立体自动化停车４．园林设计与艺术设计６６露天广场鸟瞰图６６露天广场局部绿色是城市综合体的必需，空中花园与地上园林相互结合。高达１０米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息。关于屋顶庭院的绿化—空中花园的借鉴春天的景观六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了业主的可参与性。夏天的景观秋天的景观

南玻城设立日文网站，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。难波城发展大量会员，会员享有５％优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。南玻城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办活动。上海松江区作为上海副城区的国际比较研究[2006-12-1211:27:00|By:ybmybm]

杨宝民江禾/文课题研究的意义

1、加速松江作为上海副城区的城市建设，提高松江新城入住率，实现人口稳步达到50万人以上规模。

2、以人气带动财气，通过松江新城人口增加，全面激活写字楼市场，带动住宅市场发展。

3、改善松江经济发展结构，形成经济与文化协调发展的新格局，实现松江和谐发展的大局。研究方式

1、中日城市副城区比较分析，借鉴发达国家成熟经验，从国际化视野寻找松江突破发展瓶颈的可行方法

2、充分利用松江历史文化悠久以及工业经济发展迅速的优势，分析松江经济与社会发展的结构缺陷，寻找可操作的解决方案。

3、专题调研松江公共设施—影响白领工作与居住的要素分析

(1)、专题调研图书馆、博物馆、会展中心、影剧院、文化表演中心等公共设施

(2)、教育与医疗设施调研提升白领生活质量高水平医院和子女教育的中小学

4、站在长三角高度把握松江未来趋势，多学科专家协同分析，注意从城市结构与产业比例角度研究，围绕吸引白领群体办公、居住来研究。

5、上海松江与东京副城区的相似性分析

⑴、松江与涩谷

⑵、松江与池袋研究队伍

香港卓毅国际集团公司

深圳市新摩尔商业管理公司

北京社会科学院总部经济研究中心摘要

①站在松江的土地上，放眼国际新城建设的成功经验与失败教训，得出我们自己的结论。建议依托上海市区和长三角地区，发挥松江地处上海与江浙两省交界的独特优势，积极发展总部经济，启动松江区域型CBD建设，主动调整产业结构,加快松江新城建设。

②通过松江新城的实施过程，我们认为商业规划要继续完善，核心商业区建设与轨道交通建设密切配合，充分发挥轨道交通的作用，统筹规划，高起点建设松江核心商业区。

③通过调研分析松江老城和松江新城的公共设施，我们发现文化设施缺乏是松江城市发展的结构化缺陷，创造适合白领工作及生活的环境是必然要求。

④松江新城的成功需要整合多方面资源,政府把握好发展的大方向，鼓励国内外企业来松江参与松江新城建设，政府给予相应的鼓励政策，鼓励企业投资文化设施投资。

⑤在知识经济时代，建议区政府积极鼓励国内外研究机构参与松江重大课题研究，为松江加快和谐社会的建设步伐储备能量。

⑥松江兴建了第一个国际级别旅游示范区，第一个上海市市级工业区，敢为人先的松江人应亨在松江新城建设和管理方面大有作为。

⑦松江新城应该成为继浦东开发之后上海城市发展的重大战略举措，松江新城的成功将具有全国示范性意义。一、上海松江区经济基础与文化发展现状

松江位于上海市西南部，黄浦江中上游。东与闵行、奉贤两区接壤，南、西南与金山区毗邻，西、北与青浦区相依。沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、嘉金高速公路、同三国道等干线在松江区内纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网。黄浦江横贯东西，素称松江的黄金水道。松江古称华亭，别称云间，境内有唐代陀罗尼经幢、宋代兴圣教寺塔、元代清真寺、明代照壁、清代醉白池等历史遗迹，松江具有悠久的历史和文化，号称上海之根，江南粮仓。

松江区有国家级的松江出口加工区、佘山旅游度假区，市级松江工业区、松江科技园区，五厍农业园区。松江区旅游资源丰富，有佘山、青青旅游世界等自然风光旅游景点。

在上海市“十五”发展计划中是松江市郊“一城九镇”建设中的示范新城。年内全区增加值343.51亿元，比上年增长30.6％，高于上年增幅13.5个百分点。财政收入82.86亿元，其中地方财政收入38.12亿元。全区财政收入占生产总值的比重为24.1％，比上年提高1.2个百分点；工业利润和税收分别比上年增长45.8％和42.2％，高于产值增长。

全区完成固定资产投资210.75亿元，比上年增长40％。统计局的最新统计表明：前9个月松江区社会消费品市场持续保持快速增长，不同业态呈现良好发展势头，预计将顺利完成年度计划。完成年度节点目标比上年同期有提高。1-9月份实现社会消费品零售额111.7亿元，比上年同期增长18.2%。社会消费品零售额中限额以上商业实现社会消费品零售额38.39亿元，比上年同期增长24.7%，限额以下商业实现社会消费品零售额73.31亿元，比上年同期增长15%，说明商业的规模化经营不断完善，商业呈现良性发展的良好势头。

松江现有文化设施包括：松江博物馆、松江科技馆、青少年活动中心、新华书店、松江大学城及其配套商业设施和专业书店等。二、上海松江区与东京副城区的相似性分析

图1松江在长三角位置

图2涩谷在东京的位置以东京的西南地域为商圈的涩谷，尽管其商业机能形成甚晚，但是经过几十年的规划建设，也已经发展成为具有相当规模，深受年轻人喜欢的综合性商业中心。涩谷除了一般商业设施外，以东急文化村、电力馆、儿童会馆、木偶博物馆等为代表的文化娱乐设施机能和以1999年竣工的passageGardensibuya为代表的办公商务机能。

松江新城拥有松江大学城，已经聚集了5万多大学生，未来将聚集10万多大学生。以此为基础，突出松江商业吸引年轻人的业态和特色，那么松江商业将走出恶性竞争的怪圈，突出松江新城商圈特色。

图3涩谷规划图新宿已经发展成为东京最大的副都心，1995年统计资料表明,总占地270公顷,其中商务办公占地56公顷,零售商业用地83.5公顷,商业文化娱乐设施2760家,总营业面积36.6万平方米。

松江在上海是较大的区，区域总面积604平方公里，松江具有发展成为上海最大副都心的潜力。三、上海松江新城与东京多摩中心等城市副中心的比较研究

东京的多摩新城是目前日本最大的、经过较周密的城市规划和设计而逐步建设起来的城市。从1964年开始开发，目前已经经历40多年。多摩的规划面积为30万平方公里,是松江新城的一半面积。

多摩新城位于东京都西部距离都心30-40公里的多摩丘陵地带，新城总规划面积为3016公顷，其中绝大多部分为住宅用地，总规划人口为37万。

土地使用构成为:住宅面积47%,道路面积15.9%,公园和绿地面积占11.3,教育设施面积10.4%，商业和服务业设施面积占3.7%，其他公共福利设施占11.7%。

经过31年的开发，1995年完成80%建设。

多摩的开发是轨道交通与房地产联合开发的成功产物，房地产开发先于铁路开通，政府给予铁路公司补贴，政府鼓励轨道交通周边土地进行高强度开发。

图4东京多摩中心

多摩的开发由于人口结构过于年轻，对于教育等配套设施提出了过高要求，造成资源浪费。同时，住宅产品户型不合理失去对目标人口吸引力。多摩的开发与松江新城对于很多类似，由于松江教育的超前发展，吸引年轻人口前来具有较好条件。

图5上海松江新城规划

图6松江新城规划设计展示模型

松江新城主城，规划面积为60平方公里，地处松江区中心位置，是松江区的政治、经济、文化中心，是上海西南部的核心城市，上海中心城人口的主要疏解方向，上海的重要高教基地。

目前，国内众多大中城市都在纷纷建立规划新城，如果让新城规划更具可操作性，提升新城的发展质量，笔者提出如下思路：

1、先作新城总体策划，从市场角度进行综合策划，尔后在做城市规划设计，在城市规划设计过程中不仅考虑文化和体育设施，而且要充分考虑商业规划相互结合，同时对于有条件的新城积极考虑办公功能，建设区域型CBD,充分发挥新城体育和文化设施的潜力。

2、采用多学科，理论与实务结合的方式，高质量完成新城总体规划。改变重视规划轻视实施的传统做法，引进多种运营公司，充分利用市场手段和政府行为结合，把控新城的整体开发节奏，使多中城市功能协调配合开发与运营。

3、商业规划应该是城市规划的一部分，商业网点不仅是配套，而且可以和新城文化中心相互结合。通过住宅等开发进度的把握，对于新城的商业可以总体规划分步实施，按照目的地式商业地产模式，开发一站式特色购物中心和步行街区，根据老城和新城实际状况决定未来城市核心商业区的发展方向，分清主次，集约使用社会资源。

一般地级市新城住宅开发面积完成50万平方米，居住人口10万人，可以规划5万平方米商业，保持一个合理的数量关系。

图7新城的城市规划多团队协调工作关系

松江新城原来的功能定位：松江新城(最适宜生活居住、文化教育城),是松江发展的活力区域。同时松江新城总体规划建设大纲认为松江既是上海对外辐射的窗口，又是南方各省进驻上海的前哨。

通过松江新城的调研以及周边的调研分析，我们认为松江新城可以探讨将办公区列为重要功能，积极发展区域型CBD，重点为南方各省服务，同时欢迎上海及国外公司区域总部进驻。

四、上海松江区发展文化产业的措施

1、东京池袋发展文化商业设施的启发

池袋已经发展成为仅次于新宿的东京第二大副中心，到1995年各类商业文化设施已经达到27.8万多平方米，年营业额90亿元人民币。池袋除了传统的零售商业设施外，以芦原义信设计的东京艺术剧场以及大都会酒店、乡土文化馆、千种画廊、枇杷之实文库等文化交流设施突出了池袋副都心的文化特色。

图8池袋文化设施较多

2、松江如何发展创意产业

松江不仅具有大学城等优势，而且具有花园城市特色，居住环境一流，轨道交通开通后，与市区之间交通十分便利，如果能够充分完善新城文化设施，发展创意文化产业是具备条件的。

池袋的文化设施对于松江的参考价值：

根据松江实际情况，建议积极引进如下单位：

（1）软件设计公司、软件设计是值得重点发展的产业，上海区位条件好，可以借鉴已经成功的上海交通大学等软件园等经验，重点吸引从事计算机软件的大学进驻大学城,同时整合国内外著名软件公司进驻,将吸引台湾软件企业作为重点之一，与苏州昆山等硬件发展呼应。建议松江区规划论证特色软件园区，不求规模太大，务求特色和经济效益，作为CBD区的一部分来考虑。

（2）服装设计、平面设计与影视创作单位

松江区大学城已经进驻上海视觉艺术设计大学，以大学为依托发展设计产业具有良好条件，松江区车敦影视城等已经建立，依托松江佘山国家级旅游区，发展大型影视产业具有良好条件。通过设计类单位积聚,能够更好为长三角客户提供设计与制作服务。

（3）建筑设计、工业设计单位，这类单位需要优质办公空间，具有良好生态环境，办公与居住成本低于市区。

五、上海松江区发展总部经济建设CBD的可行性分析

城市是办公、居住、文化、医疗、休闲多种功能的复合空间，办公功能是加速人口聚集的重点。

（一）总部经济与CBD

总部经济的内涵

所谓“总部经济”，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，从而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

上海目前有104家跨国公司地区总部和一大批国内企业总部，主要集中在陆家嘴等地区。

法国巴黎拉德芳斯发展总部经济建设CBD的经验：

拉德芳斯位于巴黎市西北部，距离巴黎市中心2公里，目前成为大型公司总部,其中包括法国最大五家银行和17家企业，170家外国金融机构，还有190多家跨国公司总部和区域总部。区内工作人员超过15万人。

CBD建设与运营经验

1、注重建筑的多样性与独特性。

图9拉德芳斯标志性建筑大拱门

2、规划合理,环境优美，注意不同功能区域的合理比例与搭配。拉德芳斯比纽约的曼哈顿更有魅力，原因就在于一流的规划与管理，具有众多公园和绿地,具有较高艺术品味。

3、政府通过不同地区税收政策不同，鼓励公司从老城区搬迁到拉德芳斯CBD。

表1拉德芳斯商业区、公园区开发情况

拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心，叫做四季(LesQuatreTemps)，拥有250多家商店,营业面积10多万平方米。位于拉德芳斯中心，周边有环形道路，值得松江CBD设置商业网点时候借鉴。

图10四季购物中心位置

总部地产项目的发展如何利用总部经济规律

继松江新城和大学城之后，松江区正探路发展“总部集约型城市”的新经济模式。

在松江工业区西部，浙江企业星月集团正在投资开发“大业领地”企业总部集聚区项目。据悉，该项目占地将达1800亩，计划总投资额26亿元人民币，规划建造超过500幢企业总部楼，单体面积从1300平方米横跨7000平方米，目前该项目已列入松江区“十一五”规划的重点项目。

浙江企业利用松江工业区西部土地开发总部基地的举措值得鼓励，从松江建设副城区的高度出发，仅仅有类似项目还是不够的，在松江新城减少住宅等开发面积，利用松江新城综合设施起点高的优势，规划建设100万平方米以上左右的CBD区域极为必要。

松江区建设区域型CBD，重点辐射江苏和浙江两省，与上海浦东陆家嘴CBD功能定位错开，重点为国内大企业和国外中等企业服务，鼓励他们将总部搬迁的松江，利用上海大舞台更好为客户服务，同时利用上海松江区良好环境吸引优秀人才加入总部，打破过去的人才与资金瓶颈。

（二）松江发展总部经济的综合措施—出台上海松江CBD建设举措

松江新城现有写字楼开发面积统计和分布特点，需要开发的写字楼类型和开发规模。

由于松江特殊的商务办公需求，商务写字楼发展滞后，现有的写字楼基本上都体现为住宅临街商务配套、商业项目办公配套、企业办公大楼等形式。

表2松江写字楼租金水平调研汇总表

松江还存在一部分企业自用办公楼，这部分办公楼都存在出租能力。但由于松江商务办公需求还没有形成租用商务办公楼的习惯和潮流，松江大部分的商务楼租赁情况普遍较差，也直接导致高档写字楼物业的空白。

根据统计资料，上海陆家嘴CBD月租金达到每平方米24美元左右，月租金在人民币160元以上，金茂大厦月租金达到45美元。由于浦东与浦西房地产价格的急速攀升，员工生存成本攀升，一些国内企业总部搬迁到市区CBD商务成本过高。

在20个中外城市中上海市区商务成本排在14位，高于曼谷和雅加达与新德里相近,在国内各大城市中，商务成本仅次于北京，居于第二位，高于广州和深圳。

从长远角度来看，松江区域CBD平均月租金在80元/平方米以上，今后将在上海写字楼市场具有较强竞争力。

松江的住宅价格远远低于上海市区价格，松江的住宅品质好，环境优美,松江新城国际招标规划起点高，国内外企业总部入住松江商务成本能够有效降低一倍，松江轨道交通开通后，设在松江区域的总部能够基本实现在上海市区一样的作用。在松江CBD设置总部的商务成本将低于深圳和广州，甚至比杭州低，因此具有较强的竞争力。

松江新城在规划之处面对是未知的结果，当时没有规划规模较大的CBD区域，到2006年底松江新城进展比较顺利，尽管遇到房地产宏观调控影响，我们认为通过专题研究和引导，松江建设区域CBD的构想具有较强的可操作性。

图11松江新城CBD选址示意

建议选址区域与大学城距离近，同时可以充分利用轨道交通优势。

松江CBD建设的作用和意义如下：

(1).激活写字楼市场，进而完善松江新城的总体规划。

(2).通过CBD建设加快区域总部经济发展，全面带旺人口入住，没有大量办公人口带动，松江居住区的亮灯率就不会提高，商业发展就不可能成功，进而松江新城的规划实施将缓慢进展，不利于整个松江区政府战略目标的实施。

通过松江CBD的初步分析，因此，启动松江CBD涉及到松江经济及社会发展的大局,建议松江区政府及早筹划,精心组织实施。

（三）、完善城市设施的结构创造吸引白领工作与生活的综合环境

美国耶鲁大学一所大学藏书量达到1070万册,期刊6.8万种。

松江文化设施规模小，起点不高，以松江图书馆为例，目前建筑面积6600平方米，藏书量仅仅50万册,松江至少应该规划建设藏书量达到500万册的大型图书馆，才能满足松江大学城其所大学及松江市民的需要。

1、通过如下措施鼓励文化设施开发；

2、鼓励全球几十所大学来松江发展,扩大松江大学城规模；

3、政府开发大型文化设施，类似深圳中心区书城；

鼓励引导企业开发文化设施，给予相应奖励，例如美国政府在发展商开发环保绿地等公益设施时候，给予容积率相关奖励。

图12深圳中心区体验式书城

图13深圳中心书城专业书店

六、

站在无为而治的管理哲学高度发挥政府引导的优势

无为而治是管理科学运用的最高境界，2004年，著名经济学家历以宁教授，在道教圣地甘肃平凉崆峒山上填词一首：

清平乐

与甘肃平凉崆峒山，

台阶几许，

百鸟啾啾语，

万物竞生来又去，

无序悠然有序。

雨停始见莺飞，

花开全赖风微，

乐业安居处处，

有为出自无为。

过去松江老城的发展可谓是无序的，松江新城的规划是有序的。通过松江新城的发展，可大大缓解老城的。人口和设施压力，是老城得到更好的保护，最终实现有序发展的目标。

建议重点保护松