2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷三

2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷三[单选题]1.相邻房地产的权利人应正确处（江南博哥）理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动参考答案：C参考解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。[单选题]2.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A.0～50B.50～65C.50～80D.62.5～150参考答案：C参考解析：甲宗地单独的价格为50万元，合并后增值价格为：150－（50＋70）＝30（万元）。则甲宗地的拥有者合理的要价范围是50万元至80万元（50＋30＝80）。[单选题]3.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920参考答案：C参考解析：由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：[单选题]4.将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。A.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法参考答案：C参考解析：修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。[单选题]5.评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580参考答案：B参考解析：比较价值（比准价格）＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格＝（8000－1000＋800）/1.1＝7091（元/m2）。[单选题]6.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992B.3306C.10014D.12723参考答案：C参考解析：根据题意，有：解得：V＝10013.49＝10014（万元）。[单选题]7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85参考答案：A参考解析：报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率＝6%×（1＋25%）＝7.5%。该写字楼目前的价格由两部分构成：五年内持有收益和五年后销售收益。因此，该写字楼目前的价格为：[单选题]8.成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完成时参考答案：A参考解析：成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。[单选题]9.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670参考答案：A参考解析：该在建工程开发完成后房地产的现时价值为：8000×（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7262（万元）。[单选题]10.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元参考答案：C参考解析：具体的计算过程如下：①修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150＋0.13×2×100＋0.15×6×100＝266（万元）。②修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1－5%）－4500]×10000＝250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000－4500）×10000＝500.00（万元）。④在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。[单选题]11.假设开发法最基本的公式是（）。A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本参考答案：A参考解析：假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润；后续开发的必要支出及应得利润＝待开发房地产取得税费＋后续开发的建设成本＋后续开发的管理费用＋后续开发的销售费用＋后续开发的投资利息＋后续开发的销售税费＋后续开发的开发利润。[单选题]12.购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付参考答案：D参考解析：A项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：216÷（1＋5%）＝205.71（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17142.5元/m2。B项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际单价为：18000×（1－5%）＝17100（元/m2）（假定年折现率为5%），实际总价为205.2万元。C项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：50＋166÷（1＋5%）＝208.1（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17341.67元/m2。D项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；等额本息还款，每月还款额为：[216×50%×7%/12（1＋7%/12）10×12]/[（1＋7%/12）10×12－1]＝12539.72（元），然后再用年金现价公式折现，则现值为：12539.72×[1－（1＋7%/12）－120]/（7%/12）＝108（万元），实际总价为216×50%＋108＝216（名义总价）。[单选题]13.有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的参考答案：A参考解析：房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。[单选题]14.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长参考答案：A参考解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。[单选题]15.难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地参考答案：C参考解析：比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。[单选题]16.计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和（）。A.利润支出B.年折旧额C.清理费用D.结构维修费用参考答案：C参考解析：计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：年折旧额＝原价×（1－残值率）÷耐用年限。[单选题]17.某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.14参考答案：D参考解析：后续开发经营期中，建设期又可分为前期和建造期。价值时点为2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，该工程已完成工期13个月，剩余正常工期为11个月，再加上换手续3个月，则假设开发法估价中，按被迫转让前提估价，因此，后续建设期＝3＋24－13＝14（个月）。[单选题]18.利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757参考答案：D参考解析：由题意，2004至2013年共有10年，为偶数。当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为－1，－3，－5，…，后者依次设为1，3，5，…。即2004至2013依次为－9，－7，－5，－3，－1，1，3，5，7，9；所以取2008年对应的X＝－1，2009年对应的X＝1，则2014年对应的X＝11；该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y＝3522＋385X＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。[单选题]19.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考参考答案：D参考解析：房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。[单选题]20.在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（）修正。A.增价B.减价C.不变D.相对比例的调整参考答案：A参考解析：房地产状况调整的基本思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接比较；或是设定某种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接比较。无论是直接比较还是间接比较，如果可比实例状况比估价对象状况好，则对可比实例的成交价格进行减价调整；如果可比实例状况比估价对象状况差，则对可比实例的成交价格进行加价调整。[单选题]21.在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法参考答案：C参考解析：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。其中，工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。[单选题]22.屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处参考答案：D参考解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，额外的利益或好处，例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。[单选题]23.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策参考答案：C参考解析：依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。其中，依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。[单选题]24.除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税参考答案：C参考解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价提供有关服务之外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价提供有关服务。[单选题]25.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素参考答案：C参考解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模；②外观；③建筑结构；④设施设备；⑤装饰装修；⑥空间布局；⑦建筑功能；⑧新旧程度。住宅平面设计中的功能分区属于空间布局。[单选题]26.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81参考答案：B参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意：该商场的净收益为40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（万元），则该商场的收益价值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（万元）。[单选题]27.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高参考答案：A参考解析：AB两项，净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率，报酬率与房地产价值负相关。[单选题]28.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2·天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22参考答案：A参考解析：由题意可知，现在的承租人权益价值为：[单选题]29.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年参考答案：A参考解析：在成本法中，某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。由于本题是拟拍卖的在建工程，所以起点是费用发生的时点，终点为目前时点，即0.5年。在假设开发法中，当房地产市场较好而适宜预售的，通常是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；销售收入在销售期内均匀实现，视为其集中发生在期中，即本题的折现期为1年。[单选题]30.报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型参考答案：C参考解析：报酬率（Y）也称回报率、收益率，是将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。它是与利率、内部收益率（内部报酬率）同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资金的比率。[单选题]31.下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况参考答案：B参考解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所有权状况；②出租或占用情况；③他项权利设立情况；④其他特殊情况；⑤其他，如物业管理情况等。B项属于对建筑物实物状况的描述。[单选题]32.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年参考答案：C参考解析：一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。[单选题]33.被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法参考答案：A参考解析：路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常较长。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。[单选题]34.某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302参考答案：B参考解析：功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。功能缺乏折旧的求取方法是：①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（简称单独增加功能费用）；②估算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。房地产价值增加额为：[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（万元）。通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：因为修复成本380万元大于房地产价值增加额301.76万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76≈102（万元）。[单选题]35.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A.现状价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值参考答案：A参考解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。[单选题]36.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格参考答案：A参考解析：长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法的假设前提是过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在。[单选题]37.下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益参考答案：B参考解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。[单选题]38.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5参考答案：D参考解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。本题中，进行市场状况调整后的价格＝100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。[单选题]39.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000参考答案：C参考解析：该写字楼因没有中央空调引起的折旧＝280－200＝80（万元），该写字楼扣除没有中央空调引起的折旧后的价值＝3000－80＝2920（万元）。[单选题]40.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的参考答案：D参考解析：在具体的一个估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。[单选题]41.预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33参考答案：D参考解析：根据净收益按一定比率递减，收益期为无限年公式进行求解，得到该宗房地产的收益价格为：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝18/（8%－5%）－10/（8%－2%）＝433.33（万元）[单选题]42.每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍参考答案：C参考解析：征用耕地的的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。[单选题]43.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式参考答案：B参考解析：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格通常是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度的投机炒作导致的房地产价格泡沫破裂出现的房地产价格大跌。[单选题]44.收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理参考答案：A参考解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律。表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①规模收益不变，即产出量的增加比例等于投入量的增加比例；②规模收益递增，即产出量的增加比例大于投入量的增加比例；③规模收益递减，即产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。[单选题]45.下列（）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者参考答案：D参考解析：估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用有：①规避估价风险，保护估价师和估价机构；②告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。[单选题]46.收益法中的运营费用率是指（）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比参考答案：D参考解析：运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。运营费用与有效毛收入的百分比，称为运营费用率。[单选题]47.下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权参考答案：C参考解析：担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利，抵押权属于担保物权。[单选题]48.某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120参考答案：B参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。在统一币种方面，将美元的价格换算为人民币的价格，因本题中指出按照美元为基准，因此应采用价值时点的汇率进行换算。根据题意，该类房地产在2013年10月25日的价格＝1000×6.12×（1－0.5%）8＝5879（元/m2）。[单选题]49.下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是（）。A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关参考答案：A参考解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。[单选题]50.如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定参考答案：C参考解析：影响房地产价格的心理因素之一是购买或出售时的心态。房地产需求者到处寻找合意的房地产，当相中了某宗房地产时，而如果该房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。[单选题]51.从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本参考答案：A参考解析：从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润，通常也不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资成本等的影响。但是，如果是评估投资价值，则通常为财务费用，而不是投资利息。[单选题]52.城市租金支付能力由高到低排序正确的是（）。A.零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅B.专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅C.批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅D.轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅参考答案：A参考解析：城市内不同用途的地租支付能力如图3-1所示：图3-1城市内不同用途的地租支付能力[单选题]53.如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后参考答案：C参考解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。[单选题]54.报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法参考答案：C参考解析：市场提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧。类似折旧状况是指可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。[单选题]55.买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格参考答案：B参考解析：正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤自私且理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。其中，买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中任何一个买者或卖者对价格都没有控制力量，没有显著的影响力。[单选题]56.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升参考答案：C参考解析：房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。[单选题]57.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定参考答案：C参考解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。[单选题]58.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定参考答案：A参考解析：在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，如土地、建筑材料、建筑设备、建筑人工等投入要素中的一种或几种价格上涨时，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。[单选题]59.国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（）标准。A.非市场价值B.市场价值C.现状价值D.残余价值参考答案：B参考解析：国有土地上房屋征收补偿已于2001年从实物安置补偿改为货币补偿，并规定货币补偿的金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。[单选题]60.甲乙两宗土地，甲单价为800元/m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。A.甲B.乙C.甲、乙一样D.无法判断参考答案：A参考解析：楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价＝土地单价/容积率。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，所以楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。本题中，甲楼面地价＝800÷6＝133.33（元/m2）；乙楼面地价＝600÷3＝200（元/m2），所以购买甲地更经济。[多选题]1.运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括（）。A.市场状况B.交易情况C.区位状况D.使用期限E.开发程度参考答案：ACDE参考解析：对基准地价进行土地状况调整是指将估价对象宗地状况，包括具体区位（如具体位置、临街状况等）、具体用途、土地使用期限、容积率、市场状况、土地开发程度等，与基准地价对应的土地状况进行比较，根据它们之间的差异对基准地价进行相应调整，调整的内容和方法与比较法中房地产状况调整的内容和方法相似。需要注意的是，因在不同的城镇，基准地价的内涵、表达方式等可能有所不同，所以具体调整的内容和方法会有不同。[多选题]2.在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名参考答案：ABCD参考解析：E项，房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。[多选题]3.房屋新旧程度的判定标准是（）。A.完好房：十、九、八成B.基本完好房：七、六、五成C.一般损坏房：五、四、三成D.严重损坏与危险房：三成以下E.基本完好房：七、六成参考答案：ADE参考解析：房屋新旧程度的判定标准是：①完好房：十、九、八成；②基本完好房：七、六成；③一般损坏房：五、四成；④严重损坏房及危险房：三成以下。[多选题]4.收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（）都能够较准确的预测。A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险参考答案：AE参考解析：收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期。错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的收益价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。对未来的预测通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的房地产市场调查研究为基础。[多选题]5.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正参考答案：ACD参考解析：《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：①在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；②在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。[多选题]6.根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A.土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽车加油站E.乡镇企业用房参考答案：AC参考解析：我国《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《担保法》另外规定“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”可以抵押。《担保法》第三十六条第三款规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”[多选题]7.用比较法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进行（）的修正和调整。A.交易过程B.交易情况C.市场状况D.交易价格E.房地产状况参考答案：BCE参考解析：运用比较法估价需要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：①成交价格与比较价值的内涵和形式不同；②特殊交易情况与正常交易情况不同；③成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；④可比实例状况与估价对象状况不同。上述几种对可比实例成交价格进行的处理，分别称为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。[多选题]8.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同参考答案：BCDE参考解析：比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。A项，可比实例与估价对象的区位相近，可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。[多选题]9.下面（）属于中高层住宅。A.7层B.10层C.5层D.9层E.11层参考答案：AD参考解析：层数和高度主要说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）或总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：①1～3层为低层住宅；②4～6层为多层住宅；③7～9层为中高层住宅；④10层以上（含10层）为高层住宅。[多选题]10.房地产估价委托合同包括的内容有（）等。A.评估价值B.估价机构的名称和住所C.委托人的协助义务D.交付估价报告的类型、交付方式等E.解决争议的方法参考答案：BCDE参考解析：估价委托合同的内容一般包括：①估价委托人和估价机构的基本情况，如委托人的名称或者姓名、住所，估价机构的名称、资质等级和住所；②负责本估价项目的估价师；③估价目的和估价对象；④委托人应提供的估价所需资料；⑤估价过程中双方的权利和义务；⑥估价费用及其支付的方式、期限；⑦估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、份数以及交付期限、交付方式等；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩其他需要约定的事项。在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。[多选题]11.房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定参考答案：ABCD参考解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：①一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；②未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；③背离事实假设；④不相一致假设；⑤依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。[多选题]12.两种重新购建成本可以说是重新购建成本的基准，它们分别为（）。A.重整成本基准B.重建成本基准C.重置成本基准D.折旧成本基准E.替代成本基准参考答案：BC参考解析：按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本。这两种重新购建成本基准，分别称为重置成本基准和重建成本基准。[多选题]13.下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（）。A.住宅房屋征收分户估价报告B.单套住宅抵押估价报告C.为房地产开发商投资价值评估D.企业破产评估E.企业厂房、办公楼抵押评估参考答案：AB参考解析：为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。书面估价报告按照格式，分为叙述式估价报告和表格式估价报告。表格式估价报告可以比叙述式估价报告简明扼要一些，但并非是简单或省略的估价报告，其内容应包含叙述式估价报告应有的内容，两者的差别主要是表现形式上的不同。当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式。住宅房屋征收分户估价报告，也可以采取表格形式。[多选题]14.房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有（）。A.初次抵押估价B.再次抵押估价C.处置抵押房地产估价D.最终抵押估价E.抵押期间估价参考答案：ABCE参考解析：房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价；②再次抵押估价；③续贷抵押估价；④抵押期间估价；⑤处置抵押房地产估价。[多选题]15.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。A.开发期＋经营期B.开发期＋运营期C.开发期＋经营期－前期－建造期D.开发期＋运营期－前期－建造期E.前期＋建造期＋经营期参考答案：ABE参考解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期又可分为前期和建造期。由于未来开发完成后的房地产的经营方式有出售、出租和自营，因此经营期可具体化为销售期（针对出售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。[多选题]16.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营参考答案：BCDE参考解析：可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。其中，按房地产的经营使用方式划分主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。[多选题]17.关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法，正确的有（）。A.长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动B.长期趋势法可用来比较，分析两宗或两类以上房地产价值的发展潜力C.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产D.直线趋势法适用的估价对象是价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产E.平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产参考答案：ABCD参考解析：A项，长期趋势法可以消除房地产价值、价格的短期波动和意外变动等不规则变动。B项，长期趋势法用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力。C项，长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。D项，运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。E项，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。[多选题]18.价格指数有哪几种（）。A.定基价格指数B.环比价格指数C.定额价格指数D.百分比指数E.定率价格指数参考答案：AB参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。[多选题]19.比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。A.繁华程度B.临街状况C.容积率D.使用年限E.周围环境参考答案：ABE参考解析：房地产状况比较修正可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。其中，区位状况比较、调整的内容主要包括：①位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向等）；②交通（包括进、出的方便程度）；③外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）；④周围环境（包括自然环境、人文环境和景观）等响房地产价格的因素。CD两项属于权益状况调整的内容。[多选题]20.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高参考答案：BD参考解析：房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加（即自然增值）。A项，房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值。C项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。BD两项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。E项，建造成本提高会导致房地产价格上涨，但不属于房地产自然增值的因素。[多选题]21.根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法参考答案：BD参考解析：收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和自营两大类。据此，求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；②基于营业收入求取净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。[多选题]22.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。A.交通建设B.外部配套设施C.人口素质变化D.地区衰落E.城市建设参考答案：ABDE参考解析：房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的，特别是在中国现阶段城市建设和发展变化较大较快的情况下。[多选题]23.根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合参考答案：AC参考解析：适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。最高最佳利用原则要求评估价值应是估价对象在各种可能的合法利用中，能使其价值达到最大的利用的估价结果。[多选题]24.运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。A.收集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式D.以此模式去推测、判断估价对象在价值时点的价格E.对未来的价格进行分析和预测参考答案：ABC参考解析：长期趋势法估价一般分为四个步骤进行：①收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；②整理上述收集到的历史价值或价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价值或价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；④以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价值或价格。[多选题]25.由于房地产具有（）等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。A.价值量大B.不可移动C.独一无二性D.易受限制性E.相互影响参考答案：ABC参考解析：难以变现又称变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强或流动性好；反之，称为变现能力弱或流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。[多选题]26.预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（）。A.该房地产未来第30年的净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于22年C.该房地产的收益价值小于1276.47万元D.该房地产的收益价值大于875万元E.该房地产的资本化率为18%参考答案：ABCD参考解析：设该房地产的合理经营期限为n，令A－（n－1）b＝0，则有：170－8（n－1）＝0，得：n＝22.25（年），22年22.25年30年，因此，AB两项正确。CD两项，该房地产的收益价值计算如下：则V＝875万元1118.59万元1276.47万元。E项错误，该房地产的资本化率＝170/1118.59＝15.2%。[多选题]27.下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（）。A.房地产估价是专业估价存在的基本前提B.房地产需要专业估价C.房地产可以自动的形成适当的价格D.房地产估价在估价行业中占主体E.房地产估价是一个单一的估价过程参考答案：ABD参考解析：房地产估价的必要性包括：①是专业估计存在的基本前提；②房地产需要专业估计的具体分析；③房地产估价是估价行业的主体。[多选题]28.应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度参考答案：ABE参考解析：路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。应用路线价法需要进行临街深度、土地形状、临街宽度、临街状况等的修正。[多选题]29.未来净收益流的类型有（）。A.每年基本上固定不变B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减D.其他有规则的变动情形E.每年根据市场价格变化而变化参考答案：ABCD参考解析：未来净收益流的类型有：①净收益每年基本上不变；②净收益每年基本上按某个数额递增或递减；③净收益每年基本上按某个比率递增或递减；④其他有规律变动的情况。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。[多选题]30.土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（）。A.无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B.重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C.考虑建筑物存在对土地价值的影响D.考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响E.重视土地对建筑物价值的影响参考答案：AC参考解析：房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。其中，土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地。即使土地上有建筑物，有时根据需要或按照有关规定，应把土地单独看待，只评估其中的土地价值。对有建筑物的土地，在估价中如何单独看待土地，有两种做法：①无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；②考虑建筑物存在对土地价值的影响。[多选题]31.调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A.比较法B.假设开发法C.成本法D.土地剩余技术E.建筑物剩余技术参考答案：AD参考解析：调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路