2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷六

2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷六[单选题]1.一个估价项目中的价值时点应（江南博哥）根据（）决定。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。价值时点可能是现在、过去或将来的某个时间，而究竟是哪个时间，不是随意确定的，应根据估价目的来确定。[单选题]2.对部分超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式是（）。A.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产估价的职业道德。选项B、C、D都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的；对部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。[单选题]3.房地产抵押是债务人或者第三人（）房地产的占有，将房地产作为履行债务的担保。A.不转移B.转移C.暂不转移D.暂时转移参考答案：A参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。房地产抵押是债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。[单选题]4.通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括（）。A.抵押价值评估B.贷款项目评价C.抵押率测算D.为抵押权人提供风险提示参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产抵押需要的估价。在房地产抵押贷款前，房地产估价机构和估价师还可以提供房地产贷款项目及抵押房地产的尽职调查、评价和抵押率（或贷款价值比、贷款成数、抵借比率）测算等相关专业服务，协助贷款人开展贷前调查、贷中审查。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。[单选题]5.在抵押贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。A.房地产抵押价值评估B.贷款成数测算C.抵押房地产价值动态评估D.房地产贷款项目评价参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产抵押需要的估价。选项A、B、D都属于贷款前期的估价服务项目。根据监测房地产押品市场价格变化、动态评估房地产押品价值、掌握房地产押品价值变化情况及有关信息披露等要求，定期或在房地产市场价格发生较大波动、房地产押品状况有较大改变（如遭受损害）时，对房地产押品的市场价格或市场价值等进行监测和评估。[单选题]6.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产征收和征用需要的估价。在房地产征收和征用中，不仅要评估被征收房屋的价值，通常还需要评估相关构筑物和附属设施的价值、因征收或征用房地产造成的搬迁费用（如设备的搬迁费用包括设备的拆除费、搬运费、重新安装调试费等）、临时安置费用、停产停业损失、未到使用寿命但不可继续利用的动产残余价值等。[单选题]7.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产的种类。“五通一平”一般是指具备道路、供水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98（元/平方米）。[单选题]8.下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.租赁权B.地役权C.抵押权D.所有权参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、居住权、地役权。[单选题]9.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。[单选题]10.下列权利中，不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.抵押权参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。抵押权，是债务人或第三人在不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情况时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押权不是房地产使用权的概念。[单选题]11.下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A.地役权B.抵押权C.租赁权D.宅基地使用权参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权和宅基地使用权属于用益物权、租赁权属于债权、抵押权属于担保物权。[单选题]12.下列各项中，不属于房地产区位的是（）。A.地理位置B.土地形状C.交通、环境D.外部配套设施参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。某一房地产的区位，是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，其内涵较丰富，主要包括地理位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。[单选题]13.区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性。A.体量庞大B.价值量大C.不可移动D.权益特性参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，但因房地产的空间位置不能移动而成了房地产的重要组成部分。[单选题]14.在不同的地域，房地产也有不同的名称，中国香港地区，通常称房地产为（）。A.不动产B.物业C.楼盘D.房屋参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”一词，把房地产估价称为物业估值或物业估价，其所讲的物业实际上是房地产，仅叫法不同。[单选题]15.下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是（）。A.居住用地40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产的特性。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育以及综合或者其他用地为50年。[单选题]16.某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率2，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为4500㎡B.建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡C.建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为4000㎡D.建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。该宗地土地面积2000㎡，建筑密度30%，故建筑物的基底总面积为2000×30%=600㎡，容积率为2，故总建筑面积可以为2000×2=4000㎡，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。[单选题]17.下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产区位状况描述的是（）。A.建筑高度B.建筑功能C.临街状况D.空间布局参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容；选项B、D属于房地产实物状况的内容。[单选题]18.下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A.房地产价格实质上是房地产权益价格B.房地产价格兼有买卖和租赁价格C.房地产价格易受交易情况影响D.房地产价格形成的时间通常较短参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）价格与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）兼有买卖和租赁价格；（4）不仅单价高且总价大；（5）价格形成的时间较长；（6）价格易受交易情况影响；（7）价格涵盖内容多样复杂。选项D错误，房地产价格形成的时间较长，一般商品价格形成的时间通常较短。[单选题]19.购买一套建筑面积为120㎡，单价为20000元/㎡的住宅，下列付款方式中，最经济的是（）。（假定年折现率为6%）A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，给予6%的优惠C.于成交日期支付60万元，余款一年后支付D.首付50%，余款以期限15年、年利率6%，按月等额还本付息的抵押贷款支付参考答案：B参考解析：本题考查的是名义价格和实际价格。该住宅名义价格为120㎡×20000元/㎡=240（万元）。选项A，实际价格=240/（1+6%）=226.415（万元）；选项B，实际价格=240×（1-6%）=225.6（万元）；选项C，实际价格=60+[180/（1+6%）]=229.81（万元）；选项D，实际价格=名义价格=240（万元）。[单选题]20.某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为4000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1500万元，同时还有一笔抵押率为40%，余额为500万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.1250B.2500C.2000D.2300参考答案：A参考解析：本题考查的是主要行为中的价格和价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=4000-1500-（500/40%）＝1250（万元）。[单选题]21.在房地产区位因素中，办公房地产的区位优劣主要考虑的是（）。A.繁华程度B.商务氛围C.原料的运输D.临街状况参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产区位因素。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。[单选题]22.下列选项中，不属于建筑物实物因素的是（）。A.建筑规模B.空间布局C.装饰装修D.临街状况参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素：（1）建筑物实物因素：建筑规模、建筑外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、建筑性能、空间布局、新旧程度；（2）土地实物因素：土地面积、土地形状、地形地貌、地质、土壤、土地开发程度。[单选题]23.下列关于税收制度政策对房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A.如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收，难以使房地产价格上涨B.如果是卖方市场，减少卖方的税收，会使房地产价格下降C.增加房地产持有环节的税收，如开征房产税，会使房地产价格下降D.如果是买方市场，增加卖方的税收会导致房地产价格上涨参考答案：C参考解析：本题考查的是制度政策因素。选项A错误，如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项B错误，如果是卖方市场，而减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降；选项C正确，增加房地产持有环节的税收，如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使房地产价格下降；选项D错误，如果是买方市场，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨。[单选题]24.下列选项中，不属于影响房地产价格的经济因素的是（）。A.房地产投机B.居民收入水平C.物价D.利率参考答案：A参考解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价变动、利率升降和汇率变化。[单选题]25.根据《国有土地上房屋征收评估办法》，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以（）为准。A.房屋登记簿B.房屋权属证书C.房屋转让合同D.房屋销售合同参考答案：A参考解析：本题考查的是合法原则。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。[单选题]26.下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的B.价值时点C.估价对象状况D.房地产市场状况参考答案：A参考解析：本题考查的是价值时点原则。在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。在明确了估价目的之后，再根据估价目的来确定价值时点、估价对象状况和房地产市场状况。[单选题]27.估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为96万元，含有一个现价为10万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新，该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00参考答案：C参考解析：本题考查的是建立比较基础。对含有房地产以外的资产，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价值，可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。96－10－3×0.8=83.6（万元）。[单选题]28.为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/㎡。A.6804B.7003C.7436D.7673参考答案：B参考解析：本题考查的是交易情况修正的方法。正常负担下的价格＝7000/（1＋3%）＝6796.12（元/㎡）。该可比实例经修正、调整后的价格＝6796.12×（1+0.5%）6＝7003（元/㎡）。[单选题]29.假设估价对象位于一幢砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层，为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为12900元/㎡；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为13100元/㎡；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为12700元/㎡；已知以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见下表，6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%，则关于对可比实例进行楼层调整的说法中，不正确的是（）。A.甲可比实例调整后的价格=12900×（110%/100%）B.乙可比实例调整后的价格=13100×（110%/105%）×（100%/98%）C.丙可比实例调整后的价格=12700×（110%/95%）×（98%/100%）D.以估价对象为基准确定甲、乙、丙各自的调整系数参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。乙可比实例调整后的价格=13100×（110%/105%）×（98%/100%）。[单选题]30.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%参考答案：C参考解析：本题考查的是计算比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格＝可比实例价格×0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数＝0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X，则100/X＝0.98，X＝102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。[单选题]31.下列选项中说法正确的是（）。A.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价B.获取净收益的可靠程度并不会影响收益性房地产的价值C.收益法是以预期原理为基础D.收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格参考答案：C参考解析：本题考查的是收益法概述。选项C，收益法是以预期原理为基础的，其基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，拥有收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以在未来不断地获取收益。[单选题]32.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（）万元。A.228.23B.229.36C.224.74D.223.63参考答案：A参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。（1）先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21（万元）；（2）再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23（万元）。[单选题]33.某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。A.190B.210C.213D.217参考答案：A参考解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格为：V＝17／（1＋10%）＋18／（1＋10%）2＋19／（1＋10%）3＋20／10%×[1－1／（1＋10%）40－3]×1／（1＋10%）3＝190.45（万元）。[单选题]34.关于建筑物经济寿命的说法，错误的是（）。A.建筑物经济寿命主要由市场决定B.建筑物经济寿命与周围环境及房地产市场状况有关C.建筑物经济寿命是自价值时点起至正常情况下净收益大于零的持续时间D.同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同参考答案：C参考解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。选项C错误，建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。参见教材P292~293。[单选题]35.关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用参考答案：D参考解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。选项D错误，未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息。[单选题]36.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值参考答案：B参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税（如房产税、城镇土地使用税）、房屋保险费、房屋维修费、房屋管理费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，.其中由承租人负担的部分不应计入。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税。[单选题]37.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85参考答案：A参考解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率Y＝6%＋6%×25%＝7.5%，V＝400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）5]＋6000（1－6%）/（1＋7.5%）5＝5061.438（万元）。[单选题]38.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。A.能够获得的交易实例数量较多B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整参考答案：B参考解析：本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。[单选题]39.（）是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法参考答案：C参考解析：本题考查的是直接资本化法。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值价格的方法。[单选题]40.某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（）。A.7.65％B.8.75％C.9.42％D.10.19％参考答案：D参考解析：本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数RM为：RM=YM×（1+YM）n/[（1+YM）n-1]={7.5%/12×（1+7.5%/12）15×12/[（1+7.5%/12）15×12-1]}×12=11.12%，RO=M×RM+（1-M）RE=70%×11.12%+30%×8%=10.19%。[单选题]41.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。A.3B.4C.5D.6参考答案：A参考解析：本题考查的是收益法总结。该宗房地产的净收益为：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7－AL，则AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（万元）。[单选题]42.某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5－1]＝1061.23（万元）；总成本＝31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.87（元/㎡）。[单选题]43.某建筑物的建筑面积为500㎡，重置价格为3600元/㎡，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/㎡，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.75.6B.77.6C.80.6D.87.6参考答案：B参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。门窗等损坏的修复费用＝2（万元）；装饰装修的折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；设备的折旧额＝60×1/15×10＝40（万元）；长寿命项目的折旧额＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（万元）；该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）。[单选题]44.下列关于成本法中建筑物折旧的说法中，不正确的是（）。A.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质损耗、无形损耗和外部折旧B.外部折旧一般都是永久性的C.功能折旧可分为功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧D.建筑物折旧=建筑物重新购建成本-建筑物市场价值参考答案：B参考解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B错误，外部折旧可分为暂时性外部折旧和永久性外部折旧。[单选题]45.假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.适合原理参考答案：B参考解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。[单选题]46.运用假设开发法估价一般分为8个步骤：（1）计算开发价值；（2）选择估价前提；（3）求取后续开发经营期；（4）选取最佳开发经营方式；（5）确定折现率或计算后续开发的利息和利润；（6）测算后续开发的必要支出；（7）测算开发完成后的价值；（8）选择具体估价方法。以下排序正确的是（）。A.（8）（2）（4）（3）（7）（6）（5）（1）B.（8）（5）（3）（6）（7）（4）（1）（2）C.（8）（4）（3）（6）（5）（7）（1）（2）D.（8）（2）（5）（6）（4）（7）（3）（1）参考答案：A参考解析：本题考查的是假设开发法概述。运用假设开发法估价一般分为8个步骤：（1）选择具体估价方法；（2）选择相关估价前提；（3）选取最佳开发经营方式；（4）求取后续开发经营期；（5）测算开发完成后的价值；（6）测算后续开发的必要支出；（7）确定折现率或测算后续开发的利润；（8）计算开发价值。[单选题]47.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/㎡，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/㎡。A.7262B.7380C.7500D.8670参考答案：A参考解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。8000（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7261.84（万元）。[单选题]48.关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取开发完成的房地产状况服务B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出参考答案：C参考解析：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选项C错误，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。[单选题]49.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体分为销售期和运营期D.建设期和经营期不会重叠参考答案：D参考解析：本题考查的是后续开发经营期的求取。在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有部分重叠。[单选题]50.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/㎡。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/㎡。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87参考答案：B参考解析：本题考查的是后续开发经营期的求取。类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个“前期”，这个时期为0.5+0.25＝0.75年，因此后续开发期为2.25年。开发完成后现值＝5000/（1＋10%）2.25＝4034.93（元/㎡）。[单选题]51.假设开发法采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续投资利息参考答案：D参考解析：本题考查的是假设开发法公式中各项的求取。采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续开发的建设成本、管理费用和销售费用。[单选题]52.某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146B.125C.144D.227参考答案：C参考解析：本题考查的是假设开发法总结和应用。600/10%×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）－3500/（1＋10%）0.5＝可承受的最高地价＝可支付的土地年租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得可支付的土地年租金＝144万元/年。[单选题]53.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格参考答案：D参考解析：本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段、设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取标准临街宗地并测算其价值价格得出路线价，再利用有关价格修正率将路线价调整为各宗临街土地价值价格的方法。[单选题]54.运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，临街土地排列较整齐B.街道较规整，临街土地排列不整齐C.街道较规整，临街土地排列较整齐D.街道及两侧的土地排列均不整齐参考答案：C参考解析：本题考查的是路线价法。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。[单选题]55.利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝5744＋563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为（）元/㎡。A.9122B.9685C.7996D.8559参考答案：C参考解析：本题考查的是未来价值评估方法。X取4，5744＋563×4＝7996（元/㎡）。[单选题]56.主要用于评估房地产价值损失额或价值增加额的方法是（）。A.修复成本法B.价差法C.损失资本化法D.长期趋势法参考答案：B参考解析：本题考查的是价差法。价差法主要用于评估不可修复的房地产价值损失额。此外，价差法还可用于评估房地产价值增加额。[单选题]57.根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质房地产估价机构可以从事（）的房地产估价业务。A.公司上市B.企业清算C.司法鉴定D.在建工程抵押参考答案：D参考解析：本题考查的是受理估价委托。《房地产估价机构管理办法》对不同资质等级的房地产估价机构的业务范围有以下规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”[单选题]58.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.承接后出现很大执业风险的估价业务C.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务D.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务参考答案：D参考解析：本题考查的是受理估价委托。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。[单选题]59.估价对象为一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，对其进行纯房地产抵押估价时，财产范围包括（）。A.特色装饰装修B.厨具等动产C.特许经营权D.抵押贷款参考答案：D参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。进行纯房地产抵押估价时，估价对象财产范围不包括特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权。[单选题]60.估价中的主要不同意见和外部专业帮助的专业意见记录（）。A.应作为估价资料保存B.不用作为估价资料保存C.由估价机构决定是否保存D.依委托人的意见决定是否保存参考答案：A参考解析：本题考查的是保存估价资料。所需保存的估价资料：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）作为估价依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价作业方案；（6）估价对象实地查勘记录；（7）估价报告内部审核记录；（8）估价中重大不同意见记录；（9）外部专业帮助的专业意见。[多选题]1.关于房地产估价要素的说法，正确的有（）。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价类型应根据估价目的来确定E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复参考答案：ABD参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项C错误，一个估价项目的估价依据应根据其估价目的和估价对象来选取，既要完整又要有针对性，既不能遗漏又不能多余，更不得“张冠李戴”；选项E错误，某些估价工作之间不是绝对隔开的，可以有部分交叉，甚至须有必要的反复。参见教材P10、P457。[多选题]2.房地产估价是估价行业的主体，原因有（）。A.国家法律规定B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C.房地产量大面广D.房地产需要估价的情形较多E.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务参考答案：CDE参考解析：本题考查的是房地产估价的必要性。房地产估价是估价行业的主体，主要原因有：（1）房地产量大面广；（2）房地产需要专业估价服务的情形较多；（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询服务。[多选题]3.与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担相关责任E.估价作业日期长参考答案：ACD参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。专业估价与非专业估价有本质不同，主要表现：（1）由估价专业人员和专业机构从事；（2）提供的是专业意见；（3）具有公信力；（4）要依法承担相关责任；（5）实行有偿服务。[多选题]4.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。A.与实际成交价格相比B.与合格估价师的重新估价结果相比C.考察估价程序是否严谨D.考察估价过程方法有无失误E.考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范参考答案：BCDE参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。评判某一评估价值的合理性与准确性，通常是把它与可信度更高的重新评估价值进行比较。通过检查履行估价程序是否有疏漏，估价原则、估价前提和估价依据是否正确，估价假设是否合理，估价方法是否适用，估价参数是否合理等，间接地对评估价值予以肯定或否定，或者指出评估价值是否超出了合理范围。[多选题]5.下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）。A.房地产使用管制B.相邻关系的约束C.设立了抵押权D.住宅带有上学指标E.被人民法院查封参考答案：ABE参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。该房地产权利受房地产权利以夕卜因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对房屋用途、土地用途、容积率等的规定），受相邻关系（即房地产的相邻权利人依照法律、法规规定或按照当地习惯，相互之间应提供必要的便利或接受必要的限制而产生的权利和义务关系）的约束，被司法机关或行政机关依法查封（简称被查封）等。[多选题]6.房地产权利的分类中，下列属于他物权的有（）。A.国有建设用地使用权B.集体建设用地使用权C.抵押权D.租赁权E.房屋所有权参考答案：ABC参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。选项D属于债权；选项E属于自物权。[多选题]7.下列选项中，属于用益物权的有（）。A.地役权B.土地承包经营权C.宅基地使用权D.抵押权E.租赁权参考答案：ABC参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。[多选题]8.下列房地产中，属于按经营使用方式划分的房地产种类的有（）。A.出售的房地产B.收益性房地产C.出租的房地产D.自用的房地产E.有租约限制的房地产参考答案：ACD参考解析：本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。选项B属于按是否产生收益划分的种类；选项E属于按权益状况划分的种类。[多选题]9.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产建筑物实物状况的有（）。A.土地面积B.装饰装修C.建筑性能D.土地形状E.新旧程度参考答案：BCE参考解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：（1）建筑规模；（2）建筑外观；（3）建筑结构；（4）设施设备；（5）装饰装修；（6）建筑性能；（7）空间布局；（8）新旧程度；（9）其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。选项A，D属于土地实物状况的描述。[多选题]10.判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。A.临街状况B.是否便于动力取得C.是否便于废料处理D.是否接近大自然E.是否便于产品和原料运输参考答案：BCE参考解析：本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价值价格必有趋高的倾向。[多选题]11.根据适合原理，平衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.各个组成部分又相搭配D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合参考答案：AC参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理加上平衡原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又相搭配时，便为最高最佳利用。[多选题]12.下列关于影响房地产价格的经济因素的表述中，正确的有（）。A.影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、利率、汇率和房地产投机B.在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动地，地价水平主要取决于房价水平C.如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，对房地产价格的影响就不大D.从较长时期看，房地产价格的上涨率高于一般物价的上涨率E.从综合效应看，房地产价格与利率正相关参考答案：BCD参考解析：本题考查的是经济因素。选项A错误，影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价变动、利率升降和汇率变化；选项E错误，从综合效应看，房地产价格与利率负相关。[多选题]13.下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。A.周边土地出让出现“地王”B.家庭规模小型化C.下调贷款利率D.GDP增速放缓E.城镇化速度减慢参考答案：ABC参考解析：本题考查的是经济因素。选项A正确，建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会很快导致其周边的房价上涨；选项B正确，随着家庭的小型化，即每个家庭平均人口数下降，家庭数量增多，所需的住宅套数将会增加，住宅的价值价格有上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。[多选题]14.下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程参考答案：ABD参考解析：本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易、相互间具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E，在建工程的施工进度存在很大差别，可比性很差。[多选题]15.搜集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的参考答案：ACDE参考解析：本题考查的是收集交易实例。搜集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息，收集的交易实例信息一般包括以下内容：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。[多选题]16.比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同参考答案：ABD参考解析：本题考查的是选取可比实例。可比实例的房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。[多选题]17.下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有（）。A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.对市场行情或交易对象缺乏了解的交易D.人为哄抬价格的交易E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情参考答案：ACD参考解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。特殊交易情况多样复杂，归纳起来有下列方面：（1）利害关系人之间的交易；（2）对市场行情或交易对象缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）对交易对象有特殊偏好的交易；（5）相邻房地产合并的交易；（6）人为哄抬价格的交易；（7）受迷信影响的交易；（8）其他特殊交易情况。[多选题]18.比较法中对房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整内容的有（）。A.临街状况调整B.外部配套设施调整C.装饰装修状况调整D.采光、通风状况调整E.土地使用期限状况调整参考答案：CD参考解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AB属于区位状况调整的内容；选项E属于权益状况调整的内容。[多选题]19.下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。A.农地B.写字楼C.加油站D.二手商品住宅E.行政办公楼参考答案：ABCD参考解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括商品住房、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场（库）、汽车加油站、非专业性厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农用地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。[多选题]20.求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E.房屋保险费参考答案：ACE参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。净收益=有效毛收入-运营费用。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税（如房产税、城镇土地使用税）、房屋保险费、房屋维修费、房屋管理费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税。[多选题]21.征收集体土地的土地成本中，土地征收补偿费用包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.农村村民住宅补偿费用D.建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用E.被征地农民社会保障费用参考答案：ABCE参考解析：本题考查的是房地产价格构成。征收集体土地的土地成本中，土地征收补偿费用包括：（1）土地补偿费；（2）安置补助费；（3）农村村民住宅补偿费用；（4）其他地上附着物和青苗等补偿费用；（4）被征地农民社会保障费用。建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地成本之一，但不属于土地征收补偿费用。[多选题]22.关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格参考答案：CD参考解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误，在重新购置的情况下，重新购建成本是在价值时点重新取得的必要支出；选项B错误，账面价值是基于历史成本的余值，重新购建成本是客观的重新购建成本；选项E错误，土地重新购建成本一般是价值时点状况的土地的重新购建成本。[多选题]23.根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法参考答案：ADE参考解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是求取“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的方法。[多选题]24.关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命参考答案：AE参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项C、D错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。[多选题]25.适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D.可供开发建设的土地E.市场交易活跃的房地产参考答案：ACD参考解析：本题考查的是假设开发法概述。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。[多选题]26.下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法参考答案：ABCE参考解析：本题考查的是假设开发法概述。选项D错误，开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。参见教材P391、416。[多选题]27.在实际估价中，假设开发法估价结果的可靠性，主要取决于（）。A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值参考答案：CE参考解析：本题考查的是假设开发法概述。在实际估价中，假设开发法估价结果的可靠程度，主要取决于下列两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、面积、档次等），（2）是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。[多选题]28.下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的有（）。A.运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值B.净现金流量=现金流入量－现金流出量C.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来D.动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分E.动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生参考答案：ABCD参考解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。选项E错误，动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。[多选题]29.与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用参考答案：CD参考解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。[多选题]30.运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除（）。A.续建完成后的价值B.在建工程取得税费C.续建成本D.管理费用E.投资利息参考答案：BCDE参考解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。在建工程价值＝续建完成后的价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润。[多选题]31.关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法参考答案：AD参考解析：本题考查的是路线价法。路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要，两种方法均需要进行土地状况调整，路线价法可以在短时间内对多宗土地进行估价，是批量估价方法，基准地价修正法不是。参见教材P420～421、P433～434。[多选题]32.选取标准临街宗地的要求，包括下列（）。A.一面临街B.土地形状为规则形状C.临街深度为标准临街深度D.临街宽度为标准临街宽度E.宽深比适当参考答案：ACDE参考解析：本题考查的是路线价法。选项B不严谨，土地形状应为矩形。[多选题]33.关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0参考答案：ABD参考解析：本题考查的是路线价法。标准临街宗地简称标准宗地，是一个路线价区段内具有代表性的宗地，应符合以下8个条件：（1）一面临街；（2）土地形状为矩形；（3）临街深度为标准临街深度；（4）临街宽度为标准临街宽度（简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数）；（5）临街宽度与临街深度的比例（简称“宽深比”）适当；（6）用途为所在路线价区段具有代表性的用途；（7）容积率或房屋层数为所在路线价区段具有代表性的容积率或房屋层数（可以是同一路线价区段内临街各宗土地的容积率或房屋层数的众数或平均数）；（8）其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。[多选题]34.测算路线价时，同一路线价区段内有多总符合标准宗地条件的，通常是选取一定数量的标准宗地，运用（）等方法分别求取它们的价值价格，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术参考答案：AB参考解析：本题考查的是路线价法。测算路线价时，同一路线价区段内有多总符合标准宗地条件的，通常是选取一定数量的标准宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的价值价格，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。[多选题]35.关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金收入、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏参考答案：ABE参考解析：本题考查的是未来价值评估方法。选项C错误，长期趋势法可用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项D错误，长期趋势法可用来比较、分析两宗或两宗以上房地产价值价格的发展趋势或潜力。[多选题]36.估价机构不应承接估价业务的情形包括下列（）。A.超出了本机构某位估价师业务范围B.与自己有利害关系C.自己的专业能力难以胜任D.估价业务有较大风险E.与自己有利益冲突参考答案：BCDE参考解析：本题考查的是受理估价委托。估价委托不应受理的情形：（1）超出本机构的业务范围；（2）与本机构有利害关系；（3）本机构的专业能力难以胜任；（4）存在本机构不可接受的风险。选项A不足以成为不接受估价业务的情形，应当为“超出了本机构的业务范围”。[多选题]37.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点E.估价所需材料参考答案：CD参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。选项A，估价对象是由委托人指定，但不是完全由委托人决定的。选项C、D价值类型的确定与价值时点的确定一样，既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。[多选题]38.下列关于估价方法具体选用的表述中，正确的有（）。A.当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法B.当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍C.估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法D.对同一估价对象选用了两种以上估价方法进行估价，包括估价方法之间引用的情况E.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法参考答案：ABCE参考解析：本题考查的是选用估价方法进行测算。选项D错误，，对同一估价对％选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值价格，而不包括估价方法之间引用或一种估价方法中包含另一种估价方法的情況。[多选题]39.应该在估价技术报告中说明的内容包括（）。A.估价委托人B.估价对象的最高最佳利用分析C.估价方法适用性分析D.估价依据E.估价测算过程参考答案：BCE参考解析：本题考查的是撰写估价报告。估价技术报告应较详细地叙述下列内容：（2）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。选项AD属于估价结果报告中的内容。[多选题]40.某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的有（）。A.此估价报告的有效期为20年B.此估价报告的有效期原则上不超过1年C.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估参考答案：BCD参考解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存已超过15年或30年而相应估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。共享题干题某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。[不定项选择题]1.下列属于影响工业房地产价格的区位因素的是（）。A.地理位置B.交通条件C.基础设施D.建筑规模参考答案：ABC参考解析：本题考查的是区位因素。影响房地产价格的区位因素包括：位置、交通、外部配套设施、周围环境。共享题干题某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。[不定项选择题]2.针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）。A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果具体做什么用、解决什么具体问题。同一房地产在不同的估价目的下，评估价值可能不同，甚至差异很大。因为估价目的不同，要求的价值类型、价值时点、估价对象以及估价原则、估价依据、估价前提、估价假设等有可能不同。共享题干题某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。[不定项选择题]3.评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）。A.成本法B.收益法C.比较法D.假设开发法参考答案：B参考解析：本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括商品住房、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场（库）、汽车加油站、非专业性厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农用地等。因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。共享题干题某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。[不定项选择题]4.下列选项中，可以看出工业厂房区位优劣的有（）。A.有利于原料和产品运输B.处于郊区僻野C.便于废料处理D.便于动力取得参考答案：ACD参考解析：本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价值价格必有趋高的倾向。共享题干题某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。[不定项选择题]5.评估甲厂房的转让价值应该评估的是（）。A.完全产权价值B.出租人权益价值C.承租人权益价值D.无租约限制参考答案：B参考解析：本题考查的是按房地产租约影响划分的价值。房地产转让、抵押估价，应评估出租人权益价值。共享题干题甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。[不定项选择题]6.采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让参考答案：C参考解析：本题考查的是假设开发法的估价前提及其选择。假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营不善，只能被迫转让。共享题干题甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。[不定项选择题]7.采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25参考答案：D参考解析：本题考查的是容积率。容积率=建筑面积总和/建设用地总面积=25000÷20000＝1.25。共享题干题甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。[不定项选择题]8.采用成本法估价时，应（）。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值参考答案：D参考解析：本题考查的是成本法总结。房地产成本价值=重新构建成本－折旧。共享题干题甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年1