2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷（二）含解析

2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷(二)含解析一、单选题.随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的成本是()。AV总成本B、固定成本C、变动成本D、混合成本答案：D解析：混合成本是指除固定成本和变动成本之外的成本，它们因业务量而变动,但不成正比例关系。混合成本主要可以分为三类:①半变动成本;②阶梯式成本；③延期变动成本。.物业经营管理市场细分的依据主要有()。A、消费者心理B、最终用户和客户规模C、消费者行为D、消费者自我个性答案：B解析：物业经营管理市场的客户是拥有物业的业主和租户，这类业主和租户使用物业的目的并不在于消费，而在于获取利润。因此这个市场的细分，还有不同于家直接将商品递送给消费者的零售，目前与物业服务企业的经营管理尚无明显的'直接的联系。.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是()。A、30%B、40%C、50%D、60%答案：D解析：资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%,国际上一般公认60%比较好。因为过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够。.物业管理实行注册制的国家或地区是()。A、中国大陆B、香港C、台湾D、美国答案：D解析：美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经纪人协会物业管理学会(IREM)制定的严格标准，在拿到注册物业管理师(CPM)证书后，物业管理师方可组建一个团队。.下列关于现有商业模式的说法错误的是()oA、物业资源开发商的实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营B、物业顾问服务商的实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品C、物业资源开发商，又称为多种经营模式D、物业顾问服务商，又称基础服务模式答案：D解析：从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式.②物业资源开发商，又称为多种经营模式，其实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营，③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，其实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。.下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是()。A、香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同B、香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务C、香港的资产管理是物业管理'租务管理'设施管理等的结合D、香港对公营房屋实行物业管理私营化答案：A解析：香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同。其资产管理是与咨询'金融等紧密结合的一类业务，是物业管理、租务管理'设施管理等的结合。针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化,如将房屋的物业管理与租务管理相分离，物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务委托给私人物业服务公司(或员工自组公司)承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理。.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内()的简化图式。A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态答案：D解析：一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。.()是物业服务企业最为重要的无形资产。A、信息B、技术C、资源D、品牌答案：D解析：品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。品牌的建立需要个长期的过程和艰辛的努力与投入，不同的品牌其价值是不同的。.下列关于酒店公寓散客租赁管理服务说法错误的是()。A、散客客户是酒店公寓的主要服务对象B、散客与酒店公寓接触交往可分为预售期'销售期和售后期三个阶段C、对有预定和无预定的客户，酒店公寓提供相同的服务程序D、散客退房一般是到前台自行结账答案：A解析：散客客户作为酒店式公寓客源的一个重要补充，对增加酒店公寓营业收入起着非常重要的作用，长住客户是酒店公寓的主要服务对象。.单利计息与复利计息的区别在于()。A、是否考虑资金的时间价值B、是否考虑本金的时间价值C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、采用名义利率还是实际利率答案：C解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比；复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。.()是物业管理行业发展壮大的必经之路。A、标准化B、个性化C、专业化D、多元化答案：D解析：多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路，是满足企业扩展冲动和拓展企业外部边界的必然选择，是物业服务企业做大的方向，多元化能够为专业化提强大的物质和客户保证。.（）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、报酬资本化法答案:D解析：报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下,认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。.关于重置价格和重建价格，下列表述不正确的是0。A、重置价格又特重置成本B、重置价格通常要比重建价格高C、一般建筑物适用重置价格D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格答案：B解析：B项，重置价格的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计'工艺'原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料'新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。.关于银行总部物业经营管理特点的说法不正确的是()。A、银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所B、既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求C、保证物业的秩序安全，银行的信息安全是银行自己的责任与物业无关D、银行总部突发事件转多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力答案:C解析：银行总部物业经营管理特点包括以下几个方面：①银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，既要保证银行内部人员办公环境的私密安全，又要确保银行重要客户的出入便捷，需要物业合理的分区管理。②既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理。③既要保证物业的秩序安全，又要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合。④银行总部由于自身性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力。.大数据营销的本质是()A、实现渠道优化B、精准营销信息推送C、打通线上线下营销D、影响目标消费者购物前的心理路径答案：D解析:大数据营销的本质是影响目标消费者购物前的心理路径,在消费者购物前,通过各种方式，直接介入其信息收集和决策过程。而这种介入，是建互在对于线上与线下海量用户数据分析的基础之上。.下列关于酒店公寓的说法错误的是()。A、酒店公寓以接待短期住户为主B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同答案：A解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓。酒店公寓以接待长住客户为主，入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同,写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。.下列不属于公寓、别墅物业的特约服务项目的是0。A、前台服务B、居间服务C、家政服务D、交通服务答案：B解析：公寓'别墅物业的特约服务项目包括：前台服务'临时照管儿童服务、托幼服务'家政服务、交通服务、医疗及救护服务、装修服务、园艺绿化服务、邮递服务'洗车服务、汽车租赁服务'保险服务,社区仓库服务、商务服务和超市服务。.下列关于核心产品的说法错误的是()。A、行业核心产品是特定行业为害户提供具有独特价值的'竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识'技能'技术'管理等要素的有机结合B、当前我国物业管理的行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等服务项目C、核心产品代表行业的核心竞争力D、传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在答案：B解析：行业核心产品是指特定行业为客户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合。核心产品代表行业的核心竞争力，个行业的核心产品并非决然不变，随着行业发展内、外环境的变化，行业的核心产品也需适时做出调整和变更。我国物业管理行业发展的早期，行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等传统服务项目。如今，行业核心产品不再限于传统物业服务内容，资产管理也逐渐被纳入行业核心产品范畴。传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在。.关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是()。A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小答案：D解析：D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。.为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准'高质量、（）的物业经营管理服务。A、多元化B、专业化C、现代化D、高效率答案：B解析：由于写字楼的业主或投资者通常缺少物业经营管理的专业经验，所以为了保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准'高质量'专业化的物业经营管理服务。.一般来说，每个办公室工作人员有（）Riz的单元内建筑面积较合适。A、5〜6B、7-10C、15〜20D、20-25答案：C解析：般来说，为每个办公室工作人员提供10〜15m2的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5〜6nIz,但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些。39.下列关于信息技术对物业经营管理的意义的说法错误的是()。A、推动物业经营管理的标准化运作，全面提升服务质量B、充分利用自然能源和人工能源C、帮助物业服务企业创造新的商业模式D、信息技术是提高物业经营管理效率、增强企业核心竞争力的新动力答案:B解析：现代信息技术的运用和网络系统的开发，对物业管理行业逐步摆脱劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨，以及推动物业经营管理的标准化运作与服务质量的全面提升具有战略意义。可以说，现代信息技术的应用既可以帮物业服务企业创造新的商业模式，又可以改变管理服务方式'降低管理服务成本，提高管理服务工作的透明度，是一项提高管理效率、增强企业核心竞争力的新动力。同时，所服务的对象也会深刻感受到物业服务企业的科技含量'与时俱进的经营理念和高品质的管理服务水平。一般消费者市场细分的依据。物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客户规模。.()是提高会所使用率、减少运行成本'使业主满意的关键。A、对周边环境、潜在消费群体的消费需求'财务运营的可行性分析B、不断推出新颖的康体健身和娱乐项目C、合理配套，尽量完善D、在项目定位及经营上突出个性答案：D解析：目前小区内配套会所已经相当普遍，但会所经营服务项目定位及经营服务方式趋于类同。如何在项目定位及经营上突出个性，是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。.承租商和业主之间可能要协商一个()作为计算百分比租金的基础。A、净租金B、盈亏平衡点C、基础租金D、人为平衡点答案：D解析：在收取百分比租金时，承租商和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。.可以把商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。一个指导即Oo.在具体的租约中，最常见的代收代缴费用项目包括()。A、房产税B、保险费C、水'电'煤气等资源使用费D、设备使用费答案：C解析：在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。在具体的租赁合同中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在承租人间按比例分摊计算的方式。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、气等能源的使用费。.净现值是指投资者可接受的()，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。A、最低收益率B、最高收益率C、社会平均收益率D、内部收益率答案：A解析：净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。A、比较分析法是财务分析中常用的方法B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比C'比较分析不可以与计划预算比D、比较分析包括趋势分析和横向比较答案：C解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比(也称“趋势分析”)，可以与同类企业比(也称“横向比较”)，也可以与计划预算比。.对于居住物业，应重点了解()。A、目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平等B、其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系C、物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平等D、未来入住者的意见答案：A解析：居住物业要重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。.没有考虑资金时间价值因素的影响，而是直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是()。A、清偿能力指标B、贷款利率指标C、静态指标D、动态指标答案：C解析：静态指标是指在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算得出的指标，这些指标计算方便，通常在投资项目进行概略评价时采用。45.在物业管理的市场调查中，()是企业有效开展经营活动的基本前提。A、市场需求调查B、市场环境调查C、消费者行为调查D、市场供给与警长调查答案：B解析：市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境。市场环境的变化对企业的经营活动既可以带来机会，又可以带来挑战。所以对企业市场环境的调查研究，是企业有效开展经营活动的基本前提。.若承租人拖欠租金，出租人有权收取()。A、利息B、保证金C、滞纳金D、押金答案：C解析：按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。.下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是()。A、社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源B、开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分C、社区文化建设能提高社区管理水平D、带来了社区文化建设资金筹集问题答案：D解析:社区文化建设是指依靠社区力量，利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程。随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区'开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分。通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围。.由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理的房屋租赁属于()。A、直管公房租赁B、自管公房租赁C、私房租赁D、他营房屋租赁答案:B解析：按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。.一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度()。A、较低B、较高C'相等D、无法比较答案：B解析：有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。.下列关于商业模式的说法错误的是()。A、商业模式是“企业战略的战略”B、从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题C、广义的商业模式又称为盈利模式D、商业模式是企业创造价值的核心逻辑答案：C解析：商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值'运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。.房地产在充分利用'没有空置状态下获得的收入，称为0。A、有效毛收入B、客观净收益C、潜在毛收入D、实际净收益答案：C解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。.()是一种最基本、最常用的调查方法。A、访问法B、观察法C、实验法D、网络调查法答案：A解析：访问法是一种最基本'最常用的调查方法。实施这种方法需要科学地设计调查表，有效地运用访问技巧。.台湾物业管理服务项目不包括0。A、建筑物与环境的使用管理与维护B、生活与商业支持服务C、资产管理D、物业管理答案：D解析：台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统、提升服务质量为目标,将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：①建筑物与环境的使用管理与维护，包括提供建筑物与环境管理维护'清洁'公共安全检查'消防安全设备及附属设施设备检修等服务，②生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询业务、物业生活服务(小区网络、照顾服务'保姆'宅配物流)、生活产品(食衣住行育乐)及商业支持等服务，③资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。.目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式是()。A、物业服务提供商B、物业资源开发商C、物业顾问服务商D、物业资产运营商答案：A解析：物业服务提供商，又称基础服务模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁'绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式。.按()分类后，可以分析哪些因素对企业成本变动有最重要的影响，相应的需要采取哪些措施来减低成本或抵御风险。A、经济性质B、经济用途C、与业务量的关系D、计算依据不同答案：A解析:按经济性质分类后，就可以分析哪些因素对企业成本变动有最重要的影响,相应的需要采取哪些措施来减低成本或抵御风险。.某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为12500万元和1250万元，存贷为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为()。A、167%B、80%C、200%D、60%答案：D解析：资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其计算公式为:资产负债率=负债合计/资产合计。题中，资产负债率二3000万/5000万二60%。.西方认为投资物业最重要的是0。A、区位B、价格C、供求因素D、品质答案：A解析：由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。西方认为的投资物业最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系。.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计息方式是()。A、单利B、复利C、名义利率D、实际利率答案：B解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。.服务式办公室经营模式主要为()。A、个体经营B、公司经营C、连锁经营合伙经营答案：C解析：国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并经营，目前主要集中在北'上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市，经营模式主要为连锁经营。60.某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款,抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%,投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是()万元。A、182.16；259.47B、150.53；249.47C、182.16；217.84D、192.16；249.47答案：D解析:由题意：川二15*12=180个月,n2=5*1由60个月,i=9%/12=0.75%,初始购买价格=400万元，则具体计算过程如下：①初始抵押贷款数额：P=400*60%=240(万元)，②投资者月还本付息数额为：A=P*i/[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1+0.75%)-180]=2.2342(万元)，②第6年初写字楼物业的价值为：400*(1+2%)5=441.63(万元),④第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为:P=(A/i)*[1-(1+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(万元),⑤投资者转售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-192.16=249.47(万元)。多选题1.下列关于资产负债率的叙述正确的有()。A、资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强B、属短期偿债能力指标C、是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标D、资产负债率=净资产合计/负债合计*100%E、可以用来衡量客户在清算时保护债券人利益的程度答案：CEA、店面的指导B、权益的指导C、安全的指导D、价格与质量的指导答案:B解析：根据商业物业管理的基本共性，可以把对商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。其中，六个统一包括：①统一的店面管理，②统一的形象管理，③统一的员工管理；④统一的安全管理，⑤统一的租赁管理，⑥统一的价格与质量检查管理。一个指导即权益的指导。.确保物业经营成功的重要前提是()。A、开发商自信B、优越的地理位置C、开发商的专业化水平D、管理模式答案：B解析：评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。这种说法虽然有些绝对,但其中包含的道理不言而喻。一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方。而综观成功的商业物业四周，无一不是车水马龙，交通便利，配套齐全。因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。.在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是()。A、包租转租模式解析：A项，资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时,应变能力较差，资产负债率低则企业的资本金充裕,企业应变能力强。B项，资产负债率属于长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。D项，资产负债率=负债合计/资产合计*100%。.影响物业经营管理市场的价格的因素有()。A、物业所处地理位置B、市的平均利润水平C、物业本身品质和档次D、物业服务质量E、客户对物业管理服务产品消费的理念答案：ACDE解析：物业经营管理市场的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。同时，客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。如果物业所处地理位置优越、物业品质和档次高'物业服务质量好、客户对物业管理服务有市场化的理念，则物业服务产品就会有较高的价格。.业主资源经营管理的方式包括()。A、特约服务和综合经营B、普通经营与延伸服务C、社区服务集成商D、社区资源整合商E、社区商业服务答案：ACE解析：业主资源经营管理的方式包括：①特约服务和综合经营，特约服务，即在物业服务合同的范围之外，物业服务企业受业主委托为业主个体提供的服务，②社区服务集成商，是指物业服务企业在利用业主需求资源的过程中，不提供具体的商品服务，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的利用在这个平台上实现对接，并从社会服务资源的提供方处获取佣金收入，③社区商业服务，随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务企业应充分发挥由身优势，拓展社区商业经营业务。.金融机构物业经营管理业务内容包括()。A、窗口业务管理B、访客管理C、环境绿化管理D、社会人员管理E、生活服务与管理答案：ABE解析：金融机构物业经营管理业务内容包括以下几个方面：①窗口业务管理，②内部员工服务与管理，②访客管理；④重要会议管理，⑤社会冲突管理与控制;⑥设备设施安全管理，⑦生活服务与管理。.正常房地产成交价格形成时的必要条件有()。A、垄断市场的存在B\信息畅通C、平等自愿D、诚实无欺E、没有利害关系答案:BCDE解析：正常成交价格是指交易双方在公开市场'信息通《、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。.现代写字楼多建在以0为中心的大城市。A、经研B、金融pRJ日贝笏D、信息E、工业答案：ABCD解析：写字楼大多建在以经济'金融、贸易'信息为中心的大中城市，特别是城市的中心地段，区域经济活动频繁，商品交易畅旺，信息集中，交通方便，各类商业设施齐全，便于集中办公、处理公务和商务事宜，所以能吸引众多企业、机构或单位在此类地段建造或租赁办公场所，设立公司和办事处，因为其既利于工作人员上班，又利于贸易的谈判和开展。同时一栋写字楼有相当规模的建筑面积,办公单位集中，人口密度大。.物业服务的管理模式有()。A、单项或多项后勤服务工作外包B、将整体服务工作全面委托物业服务企业实施C、劳务人员外包D、管理与服务同外包E、将整体管理工作全面委托物业服务企业实施答案：AB解析:从管理模式上讲，大体分为两种。第一种是单项或多项后勤服务工作外包，如食堂、保洁等。从严谨的意义上讲，这属于劳务外包，又分为两种形式：①单纯的包清工，如食堂只向某餐饮公司或物业服务企业外包劳务人员(如厨师)，其具体的食堂运营管理工作，仍由该单位负责，②将食堂的管理与服务同外包。第二种管理模式才是真正意义上的物业管理模式。即将整体服务工作全面委托物业服务企业实施。根据单位规模的大小，有时委托一家物业服务企业，有时委托几家物业服务企业。如清华大学，目前校内物业服务企业已达8家，分别负责不同的院系物业、图书馆等。.从投资的角度来看，资金的时间价值取决于()。A、风险因素B、资本化率C、通货膨胀率D、投资利润率E、资金总额答案：ACD解析：资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得的补偿，③风险因素即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。.在物业状况调整中，物业状况可分为()。A、区位状况B、交易状况C、权益状况D、实物状况E、交易日期状况答案:ACD解析：进行物业状况调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格。物业状况可以分为区位状况'权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整'权益状况调整和实物状况调整。.对于物业管理者来说，进行房地产市场分析的作用有()。A、寻找投资合作伙伴B、为审批贷款提供依据C、把握主要客户的产业分布及产业发展情况D、为制定确保物业保值增值计划提供依据E、为设计房地产资产管理策略提供依据答案：CD解析：对物业服务企业而言，市场分析可帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前导，把握主要客户的产业分布及产业发展情况。根据市场分析的结果，物业服务企业可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。.体育场馆的日常管理内容中属于专业物业经营管理工作的有()。A、卫生间管理B、消防C、餐饮管理D、车辆管理E、环境管理答案：ACD解析：体育场馆的日常管理内容中专业物业经营管理工作包括：①卫生间管理;②餐饮管理；③车辆管理。.按房屋的使用用途，房屋租赁分为()。A、公有房屋的租赁B、私有房屋的租赁C、居住用房租赁D、非居住用房租赁E、公共房屋的租赁答案：CD解析：按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业使用房和生产经营用房的租赁。.按产业集聚形成方式划分，产业园区可分为()A、企业组织型B、政府组织型C、外资组织型D、自主组织型E、政府和企业联合型答案：BD解析：按产业集聚形成方式划分，产业园区可分为：①政府组织型。大部分产业园区属于政府组织型，集中体现政府的意愿，由政府及相关部门规划管理，在资金、政策、人员等方面具有较大的优势。②自主组织型。自主组织型园区主要是依据区位特定优势'产业关联、文化传统及资源配置市场等因素，自然形成的产业集群区，产业关联度非常强。.物业价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别因素影响，下列各项属于个别因素的有()。A、生活环境B、偏好C、讨价还价能力D、感情冲动E、综合能力答案：BCD解析：由于物业价值量大，相似的物业与一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素，如偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。15.房屋租赁合同中，承租人的权利包括0。A、可以不经出租人同意就转租的权利B、有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利C、有要求保障房屋安全的权利D、有对物业管理状况进行监督、建议的权利E、经出租人同意有转租获利的权利答案:BCDE解析：房屋租赁合同中，承租人的权利包括：①按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利，②有要求保障房屋安全的权利，对非人为的房屋与设备损坏,有权要求出租人维修，③出租房屋出售时，有优先购买权；④有对物业管理状况进行监督'建议的权利，⑤经出租人同意有转租获利的权利。.获取物业资源的途径包括()。A、开展统一的专业化经营B、购买商业网点C、向开发商争取D、向用户争取E、租用商业网点解析：获取物业资源的途径包括：①向开发商争取。物业服务企业可以在早期介入和接管物业时与开发商签订契约，约定由开发商低价提供一定的商业用房给物业服务企业，以弥补前期物业管理的投入或者冲抵部分开办费用。也可争取在合同中约定，属于开发商产权的停车场、会所'游泳池、网球场等设施的经营收益权归属物业服务企业所有。②购买或租用商业网点。物业服务企业还可以购买或者租用商业用房。.影响写字楼分类的因素包括()等。A、位置及建筑形式B、声望或形象C、物业管理费D、租户类型E、物业管理水平答案：ABDE解析：在实践中，常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力来对写字楼进行档次划分。一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置'交通方便性、声望或形象、建筑形式'大堂'电梯'走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人类型。.租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括()A、房屋空间交付B、收取租金C、租金调整D、租户关系管理E、租金确定答案：ABCD解析：租赁管理包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付'收取租金、租金调整和租户关系管理。E项属于租约签订前租赁管理的主要工作内容。.确保会所经营成功，必须做到0。A、定位准确B、增值服务C、专业经营D、合理收费E、营销到位答案：ABC解析：要确保会所经营成功，必须做到以下三个方面：①定位准确，②增值服务；③专业经营。.写字楼物业经营管理的实施步骤包括()等。A、前期项目调研与准备B、拟定经营管理方案C、经营资金的准备与投入D、组建经营管理团队E、建立经营管理制度答案：BCDEB、出租代理模式C、委托管理模式D、自管理模式答案：A解析：包租转租模式是指物业服务企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即物业服务企业再零星出租。包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。.物业管理中最常见的租赁形式是()。A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁答案：D解析：定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租赁的时间期限不确定，可长可短。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，承租人必须把物业交还给业主。.物业服务企业在实施经营项目的管理运营工作中要以()为中心及时调整、修正经营管理存在的不足，提高管理水平。A、经营发展战略B、经营管理方法解析：写字楼物业经营管理的实施步骤为：①拟定经营管理方案，②经营资金的准备与投入，③组建经营管理团队;④建立经营管理制度，⑤实施培训管理计划；⑥供应链选择与确定，⑦经营前期客户宣传；⑧项目经营管理实施。C、客户服务需求D、经营管理计划答案：C解析：准备工作基本完成后，物业服务企业全面开始实施经营项目的管理运营工作。在工作过程中，要以客户服务需求为中心，按照企业经营发展战略的指弓I,机动灵活地运用各种经营管理方法和措施，及时调整'修正经营管理存在的不足,提高管理水平，保证并延续较高的服务质量。.20世纪60年代，()首次提出生态建筑的理念。A、保罗•索勒瑞B、伊安•麦克合格C、联合国环境与发展大会D、英国答案：A解析：20世纪60年代，美国建筑师保罗•索勒瑞首次提出了生态建筑这一新理念。1969年，美国建筑师伊安•麦克哈格出版了《设计结合自然》一书，这标志着生态建筑学的正式诞生。.关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资答案：C解析：C项，关于租赁房屋和室内设