商业地产品牌调整与业态升级策略

沈阳XX2012-2016品牌调整与业态升级策略独家解码！核心提示：购物中心开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时期购物中心针对市场主动求变，开业后伴随始终的品牌调整和业态升级才是永恒的话题。未来众多购物中心的调整将持续进行，由此才能给市场带来更多竞争和惊喜，也使得更多更新的业态及品牌可以陆续进入购物中心，使得商业呈现新老交替、不断提升的态势。购物中心的开业后的调整并不一定是对原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同时期购物中心针对市场主动求变。对购物中心而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，开业后伴随始终的品牌调整和业态升级才是永恒的话题。一、沈阳XX租赁现状分析沈阳XXABCD区签约率为73%,开业率为70%。ABCD区现阶段需调整品牌量135家，其中已调整开业27家，还有108家待调整，占353家总店铺30%（截止到2012年5月15日，含空铺、待续约、已提出撤铺不续约等）。租赁现状分析—业态占比现状分析—消费者与客流分布特征ZEN主力百货现状分析小结1、商铺租售比严重失调，个别C、D馆品牌和品类严重销不抵租；2、A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题性定位不清晰，品牌商铺间互动性较差；（例如：C馆的ZEN百货、D馆的影院和电玩城对其他场馆的人流拉动作用不明显）；3、随着沈阳商业市场激烈的竞争加剧，沈阳XX应及时转变经营思路、调整招商政策、从而加大对品牌商户的维护和商业人才的培养。二、项目定位调整现有定位如图示，ABCD四馆呈发散状独立分布；且AB馆与CD馆之间隔了一条大什字街，D馆西侧又有沃尔玛超市，阻碍了一部分从东边中街过来的人群（从A馆至D馆端头步行街直线距离达500米）。从商业建筑分布来看，XX四个馆不易形成一个统一的整体购物氛围（主力店作用弱化），若各馆不进行差异化经营，形成业态功能特色，则易导致目标客群扁平化和进一步稀释，并形成四馆资源互相竞争的不利格局。现有项目定位：快时尚品牌集客力分散、零售业态比例偏高、快餐和家庭生活、娱乐等功能性商品缺失；楼项目定位调整薯方向：色丰富商品业态牲、优化品牌组与合、提升娱乐坏生活体验。项目定位调整丧三、分期调整革目标某短期目标：犯针对空铺调整傅，针对预撤铺捧又符合筋XX床定位商户给予棒免保底租金短算期优惠政捷策即晨。母中期目标：掠针对商户合同本期终止、续约幸，进行场馆及亿楼层品牌优化漠，调整租金水抬平和经营面积插。丹长期目标：典逐步引进新的启主题品牌店，快形成各馆独有微主题功能氛围钩和差异化特色行品牌亮点。粥（写2未）遵循定位原中则调整：遵循逼XX伏年青时尚定位米总原则，各馆辰精晚选饲20%-30责%纯的主题性主力蜜品牌，清晰塑匹造爆ABC扣D私馆各馆差异化邻功能定奴位于猜。误（盏3答）整合调整：费对现有经营品馅牌采取主动沟盏通调整，对经股营有困难但符川合筝XX肆定位的品牌进间行经营政策扶液持或店铺面积弟更改，促进商穴户积极调整现向有店铺经营产壤品定位和商品环价格。辩（绣4凡）业态升级：虚对吸客力较弱蝴的楼层进行业即态调整，增加期目的性消费业坡态与功能服务遍业态。怪（驰5吼）内力调整：劳逐渐汰换降低利代理商签约，兰加大公司直营苦品牌签约占比懒，减少商场经锣营的风险。聪四、餐饮娱乐丈调整策略AB区餐饮委以消费者熟知掘并喜爱的本地篮餐饮品牌为主蛮，膜A层B场区目前缺少像齐鹿港小镇、港铲丽茶餐厅、绿货茶类型的中型颠主力餐饮和知伪名的快餐饮。访C连D原区餐饮、娱乐波外婆家、汉巴狡味德开业后，袜表现出了大型竟主力餐饮的作暑用，唯为引C宽区需5适层餐饮起到了双带动作用。目楼前着C敌D访馆餐饮正逐步寸进入良性运营摄，剩余空铺以田轻快餐饮为主卷要目标（如：湖吉野家扛、书D飘Q龄、权味、迪孚采咖啡倡、剩LAVZZ夺A姜、太兴茶餐）现。伍D谋馆增加主题性银酒吧业态，与音现有影院改、碍KT努V姓、电玩等业态丢组合，形成沈补阳畅XX祝独特的年轻人范聚会娱乐的场率所。怕五、各楼层调悄整规划茧1狡、揪A祝馆调整思路厦调整思势路勤--餐-络强化年轻、潮孩流体验萝调整原则：巩弱固国际快时尚际潮流定位，增壶添国际感强、可性价比高的时廉尚品牌，对原叛店铺过大、坪限效低品牌进行肝优化升级。小品牌组合：国塔际快风销竞+院国际潮卧流驴+塘动感个视性厘+涉主题餐饮。挠（约ZAR兼A馋、务UNIQL帅O碑、底BESTSE祥LLERG萄ROU骗P椒）集A测区极—递L1LOU悬D着响亮跨A偏区割—帖L2HO优T盘热烈研A显区核—边L3HIS汇&HER搬S艳他她让A艘区倒—妻L4SPE式ED扶吃速度资A匹区惊L5-B丽REA婶K午小憩篇2瞒、谣B卫馆调整思路神调整思路：都皱市浪漫、白领梁约会主题馆。典调整原则：引候进遇Appl倘e配萍果直营主力企店奠定沈阳遵XX芽时尚潮流前沿远地干位携,速同时拉豪动哨B裙馆人气，加大钥国际、国内快半时尚氛围、增闲加独有品牌。帐品牌组合：国的际时尚据（渔APPL冻E盘）反+齐创意杂魄货霉+牧时尚少女服尘饰粱+偏时尚餐饮墓（叶APPL毯E积、蜘C&德A朝、降MUJ岔I屯）盲B凤区禁—棵B1WON久DERS费水奇妙待B动区岭—笛L1STY啊LE茎乏风格存B猫区摄—晴L2SWE苏ET班划清新哲B泳区呈—义L3FRI幕DA扑Y务星期五渠B负区廉—奇L4HOL秘IDAY码布假期陪B树区区—聪L5-DEL普ICIOU摔S怕美味辱3浩、恼C栽馆调整思路辟调整思路：都能市新贵家庭生短活馆蹄调整原则：保猴留原有少淑、竞设计师风格服倡装品牌的基础揭上，增加家居肉家饰品类、生哪活护理品类，漆加强儿童体验刑区，强调兼与溉ZE醋N今主力百货店业乓态差异互补。榨品牌组合：国谈际时鹿尚经+孟生活品味家寿居总+浇儿童体要验肝+脾个人护疏理卷+浩时尚餐脖饮绪+播精品超省市佳+ZE臂N骤主力店。疑C锈区斗—吨B1Rel脉axed案诊轻松耻C雪区高—胀L1AVE抬NU办E骑大道叙C齐区模—楚L2Des动ign弃屋写意踏C法区害—迫L3Urb广an它瓶潮尚梦C尺区乔—缝L4Enj州oy奇趟享受枣C解区喊—题L5Res解tauran块t想坡饕餮绪4高、珍D亮馆调整思路庙调整思路：国输际快时便尚勇+消娱乐体泼验矩+御服务配套，打捆造沈阳首家年妙轻人集聚会、稳餐饮、娱乐为辨一体的休闲娱暴乐场所。询调整原则：在护原愁有旁GA虽P蚂快时尚基础上光，增加主题酒笛吧，同时增加傲服务功能，以器娱乐目的性消券费为导向。味品牌组合制：揪GA仇P料、袍SHOEMA失RKE秧R升等潮牌服王饰膨+茶主题酒滤吧添+壶主题餐配饮阿+秩影采院篇+KTV燕+煎电玩。蝶B1侦拿–占CONVE腊NIEN险T俩便利泳L1剑弹–节VISIO母N乔视野愿L潮2软–遗CONCE礼P蓝T唤概念预L3最嚼–槽Jum顺p亚跳跃方L4-L荒5裤–嚼WONDER筒LAN狗D洒梦幻岛冒六、主力店装室修开业协调七、调整节奏洲总工作节点（骄在稳定现有商泳户的基础上）坝各馆工作节点绣及进度索八、整体调整俯目标2012年个落实：楼层调脏整招商方案的奖实施，完成方抗案的计划节斧点植;恩稳场：完蠢成芬ABC按D赌四馆商户续约械、业态调整及登空铺招绑商克;吉政策：建立商雨户扶持培养租素金优惠政策和谢业绩指标的调樱整分闲解装;窑协助屑：住APPL诵E某品牌的签约和权装修工作，启输动沃尔玛解约荒谈附判苍;捕转变：加强团符队沟通机制建宣设，打造专业层化服务团队。帝2013-2凶01库4惹年钳打造：初步调递整成为沈阳地吗区国际快时尚屿品牌的聚集地乱和城市地标商份业综合体；骑强化：餐饮、刊娱乐、服务体榨验业态占比，先整体达宴到园5:4:为1版，脱由财庸时尚购物、餐锋饮为主导转型星为购物娱乐体奉验型消费；日提升：调整项闷目商业品牌知掘名度和