郑州搏学新房模拟卷（一）附有答案

郑州搏学新房模拟卷（一）[复制]您的姓名：[填空题]*_________________________________1.一个良好的居住社区，绿地率不应低于40%。*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：绿地率。绿地率是指一个社区各类绿地面积之和与用地面积的比率。各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地。绿地率是反映环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说，一般情况下绿地率越高越好。一个良好的居住社区，绿地率不应低于30%。百分之40是错误的2.对住宅使用人来说，一般情况下建筑密度越小越好。一个良好的居住社区，建筑密度不应高于30%*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：建筑密度。建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比率。建筑密度一般情况下建筑密度越小越好。是反映环境质量的一个重要指标，着重于平面二维的环境需求，保证一定空地和绿地。对住宅使用人来说，一个良好的居住社区，建筑密度不应高于30%。A是对的3.通常来说，梯户比率越大，社区档次越高。对于梯户比率相同，梯越少越好。*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：梯户比。梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单的说，一层楼如果有2个电梯，4户家庭，那么它的梯户比为2∶4。通常来说梯户比率越大，社区档次越高。对于梯户比率相同，户越少越好。例如，一梯两户与两梯四户是两种不同的概念，一梯两户能户户通透，但两梯四户的房子，可能只有边套可以做到南北通透户越少越好。所以选A。4.客户张先生今年70岁准备在南三环购买一套三居室，由于资金有限，所以他可以在银行申请进行商业贷款，还款期限30年。*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：四、贷款年限如何确定贷款最长年限有下列2个影响因素，这2者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。（1）国家和地方政策。目前郑州市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过30年。（2）借款人年龄。一般要求借款人不超过69周岁，同时还需满足:贷款年限+借款人年龄≤69周岁5.贷款市场报价利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：贷款市场报价利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。6.房屋的得房率=套内使用面积/规划使用面积*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：得房率=套内使用面积÷建筑面积×100%7.反映市场冷热程度的先导指标是来访量和带看量。*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：五、带看量带看量，是一定时期（如1个月）某一区域客户实地参观批次的总和。客户有购房的意愿，才会发生带看，并且带看是发生在成交之前。因此，带看量是反映房地产市场冷热程度的先导指标。带看量不断放大，说明后期市场越火热;反之，说明后期市场越冷清。六、来访量（或访问量）来访量可分为网络来访量、电话来访量、门店来访量。客户有购房的想法，才会发生来访，因此，来访量也是反映房地产市场冷热程度的先导指标。由于客户在实地看房前，往往要通过线上查看房源，通过网络或电话咨询房源，因此，来访量比带看量更超前。来访量不断放大，说明后期带看量也会越大，市场越火热;反之，说明后期带看量越小，市场越冷清8.客户汪小荷，单身，25周岁，郑州市户籍，名下无房。经纪人想想告诉客户汪小荷，她能在郑州买两套房*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：郑州户籍{单身、离异、丧偶}家庭最多只能购房一套房子9.郑州某公司，注册于2018年4月，则可以以公司名义在郑州金水区购买写字楼*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：写字楼是非住宅，不限购。10.经纪人贝贝，带客户参观某花园洋房住宅项目时介绍到，该楼房总层高5层，属于低层住宅。贝贝的介绍是正确的。*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：。当按照层数划分时，1~3层为低层住宅，4-9层为多层住宅，10层及以上为高层住宅11.客户张克，委托其朋友李原帮忙购买汇泉西悦城新房，但李原经过对比，觉得东原悦城更适合张克，便主动替张克认购了东原悦城，李原的代理行为会被视为有效。*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：禁止经纪人代替购房者在认购书，合同签字12.一个良好的居住社区，房屋前后间距:两楼间距不小于前楼高度的1.2倍。*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：楼间距。楼间距是指两栋楼房之间外墙面的距离。楼间距分为两类:前后间距和左右间距。房屋前后间距:两楼间距不小于前楼高度的1.2倍。13.市属公积金贷款流程为:客户公积金处资质审核—签署房屋买卖合同—办理抵押—办理按揭—缴纳维修资金—缴纳物业费—缴纳税费—办理入住通知书—交房。*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：客户公积金处资质审核—签署房屋买卖合同—办理按揭-办理抵押-缴纳税费—缴纳维修资金—缴纳物业费—办理入住通知书—交房。14.成交价格简称成交价,是指出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的报价或要价。*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者、交易房地产的不同而有所不同15.物权是指权利人在法律规定范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。16.经纪人张伟为客户伪造离婚证来骗取税率优惠的行为将被处以红线3年，扣除信用分12分。*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：协助客户采用违法手段方式骗取税率优惠的行为将被处以红线3年，扣除信用分12分。17.商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售委托给房地产中介服务机构代为销售的行为。[判断题]*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：新建商品房销售代理是指房地产开发企业将开发建设的房产项目委托给专业的房地产经纪机构代为销售的一种方式。18.期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房现房买卖合同》。*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：购房合同:期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房现房买卖合同》。19.认定住房是首套或二套，有两个部门:一是，银行;二是，不动产登记机构。*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：认定住房是首套或二套，有两个部门:一是，银行;二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。20.烟囱，高压输电线路，无线电发射塔，受污染的河流都属于污染源。[判断题*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：环境污染是指有害物质进入环境，对人们的正常生活、身心健康等产生不良影响的现象。产生环境污染的主要原因是有污染源的存在。污染源包括:公共厕所、垃圾站、化工厂、移动的汽车、火车、轮船、集贸市场、建筑工地、烟囱、高压输电线路、无线电发射塔、受污染的河流、会产生有害物质的建筑材料等。21.存量住宅中，房龄较长（一般超过10年）的，称为老旧房。（）*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：一、教材原文。存量住宅中，房龄较短（一般5年以内）的，称为次新房;房龄较长（一般超过10年）的，称为旧房;房龄很长（一般超过30年）的，称为老旧住宅。二、试题分析。房龄较长（一般超过10年）的，称为旧房。三、结论。因此本题答案为B。22.成交价上涨，代表市场向差;反之，代表市场向好。（）*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：一、教材原文。成交价上涨，代表市场向好;反之，代表市场向差。二、试题分析。题干说的相反，所以是错误的。三、结论。因此本题答案为B。23.某企业在郑州市行政区域内注册年限满3年，不限购（含新建商品住房和存量房）。（）*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：一、教材原文。企业（公司）在郑州市行政区域内注册年限满3年，不限购（含新建商品住房和存量房）。因此本题答案为A。24.CA是门店及经纪人赋能专家，职责包括负责门店拓展、业务及ACN运营、产品运营、品质运营等。（）*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：一、教材原文。.什么是CA?全称ClientAchievement，门店及经纪人赋能专家，职责包括负责门店拓展、业务及ACN运营、产品运营、品质运营等。二、试题分析。知识点原文。三、结论。因此本题答案为A。25.在代理关系中，存在三个主体:一是被代理人，又称本人;二是代理人;三是相对人，也称第三人，即与代理人实施民事法律行为的人。（）*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：一、教材原文。在代理关系中，存在三个主体:一是被代理人，又称本人;二是代理人;三是相对人，也称第三人，即与代理人实施民事法律行为的人。。二、试题分析。知识点原文。三、结论。因此本题答案为A。26.首付款是房屋购买时的预付款，通常情况下，首付款应在总房价的40%以上。（）*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：一、教材原文。首付款:房屋购买时的预付款。因为有最低首付款比例，所以首付款不应少于总房价的一定比例。通常情况下，首付款应在总房价的30%以上。二、试题分析。首付款应在总房价的30%以上，而非40%，所以错误。三、结论。因此本题答案为B。27.契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。（）*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：一、教材原文。契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。计税依据为官方认可的成交价格。契税条例规定的契税税率为3%-5%。郑州市的契税税率为4%。二、试题分析。知识点原文。三、结论。因此本题答案为A。28.复利计息是指本金和本金上一期产生的利息都要计息，就是所谓的利滚利，个人住房商业性贷款中的等额本息还款方式，其计息方式就是复利计息。（）*[判断题]*对(正确答案)错答案解析：一、教材原文。复利计息是指本金和本金上一期产生的利息都要计息。复利计算就是所谓的“利滚利”。个人住房商业性贷款中的等额本息还款方式，其计息方式就是复利计息。二、试题分析。知识点原文，正确。三、结论。因此本题答案为A。29.发布房地产广告，为突出项目交通方便，可用项目到达CBD需要20分钟来表示项目位置。（）*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：一、教材原文。“交通方便，20分钟车程可达市中心”，可能是在交通流量很小的夜间、用速度很快的小汽车测量的，而对依靠公共汽车上下班的购房者来说，在上下班时段可能要花1个小时。《房地产广告发布规定》（工商总局令第80号）规定房地产广告不得含有“以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”。二、试题分析。如知识点所示，房地产广告不得含有“以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”。三、结论。因此本题答案为B。30.银行贷款利率增加，加重居民购房成本，从而增价房地产需求，房地产价格也会上升;反之，房地产价格会下降。（）*[判断题]*对错(正确答案)答案解析：一、教材原文。银行贷款利率增加，加重居民购房成本，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降;反之，房地产价格会上涨。二、试题分析。以上知识点可知，题干和实际情况相反。三、结论。因此本题答案为B。31.以下关于所有权的说法，正确的是。（）**所有权是指对自己的不动产或动产享有占有、使用、收益和处分的权利(正确答案)个人在城市购买的住宅，土地所用权归国家所有，房屋归个人所有(正确答案)按份共有，是指权利主体不分份额、平等享有权利和承担义务的共有处分按份共有的不动产，应经占份额1/3以上的按份共有人同意答案解析：一、教材原文。所有权是指对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。个人在城市购买的住宅，土地所用权归国家所有，房屋所有权归个人所有。按份共有，是指二人以上按照各自的份额对共有物享有权利和承担义务的共有关系。处分按份共有的不动产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意。二、试题分析。C是共同共有的概念，D的比例错误。三、结论。因此本题答案为AB。32.按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为。（）**居住用地70年(正确答案)工业用地30年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年(正确答案)商业、旅游、娱乐用地50年答案解析：一、教材原文。根据《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为:（1）居住用地:70年;（2）工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年;（3）商业、旅游、娱乐用地:40年;（4）仓储用地、综合用地或者其他用地:50年。二、试题分析。可以这样记，居住用地70年，商业旅游娱乐用地40年，其他土地都是50年。三、结论。因此本题答案为AC。33.对于一套住宅，影响价格的微观因素主要有（）**位置和朝向(正确答案)楼层和装修(正确答案)层高和室内净高(正确答案)首付款比例答案解析：一、教材原文。对于一套住宅，影响价格的微观因素主要有:（1）位置（2）朝向（3）楼层（4）装饰装修（5）层高和室内净高（6）户型（7）建成年代（8）物业服务（9）停车方便程度二、试题分析。首付款比例是影响房地产价格的宏观因素之一。三、结论。因此本题答案为ABC。34.一次/累计触犯12分的违规行为时，将做的处理有（）**给与警告对贝壳员工、链家员工、德佑员工关闭平台权限，并禁止在店内工作及参与业务行为(正确答案)对加盟店店东关闭平台权限，并进行解约、摘牌(正确答案)对加盟店东的员工，进行关闭平台权限和禁止在加盟店内工作及参与业务行为(正确答案)答案解析：一、教材原文。一次/累计触犯12分的违规行为时，将做以下处理1.对贝壳员工、链家员工、德佑员工关闭平台权限，并禁止在店内工作及参与业务行为;2.对加盟店店东关闭平台权限，并进行解约、摘牌;3.对加盟店东的员工，进行关闭平台权限和禁止在加盟店内工作及参与业务行为。二、试题分析。知识点原文。三、结论。因此本题答案为BCD。35.以下关于违规行为的说法，正确的是（）**违反平台操作规范的行为属于平台违规行为(正确答案)违反外部监管要求的行为属于平台违规行为(正确答案)评价参与者是否可以加入平台（流量平台与ACN合作网络）的标准(正确答案)违反品牌操作规范的行为属于平台违规行为答案解析：一、教材原文。违规行为有哪些（一）平台违规行为（由平台统一管理）1.违反平台操作规范的行为;2.违反外部监管要求的行为;评价参与者是否可以加入平台（流量平台与ACN合作网络）的标准。（二）品牌违规行为（在平台违规行为的基础上，由品牌统一管理）1.违反品牌操作规范的行为;2.统一出入品牌的标准。（三）城市公司违规行为（在平台、品牌违规行为的基础上，由城市公司自行管理）1.符合平台、品牌、城市要求的基础上，可根据本公司的经营管理需要，制定出入城市公司的标准;2.城市公司经纪人级别、绩效的重要依据。二、试题分析。违反品牌操作规范的行为属于品牌违规行为，D错。三、结论。因此本题答案为ABC。36.关于省公积金贷款认定标准中，说法正确的是（）**省公积金的查房范围:【购房地】(正确答案)基准利率:5年以下，2.25%;5年以上，3.05%在外地有商业贷款未结清的，算套数，商贷月供算做负债(正确答案)名下现有公积金贷款的，必须结清后方可再次申请公积金贷款，使用过公积金贷款2次及以上拒贷(正确答案)答案解析：一、教材原文。【省公积金首套二套判定】:1.查房范围:【购房地】。2.名下现有公积金贷款的，必须结清后方可再次申请公积金贷款，使用过公积金贷款2次及以上拒贷。3.在外地有商业贷款未结清的，算套数，商贷月供算做负债。二、试题分析。贷款年限≤5年，基准利率2.75%。贷款年限>5年，基准利率3.25%。B错。三、结论。因此本题答案为ACD。37.作为商品房，现售应符合的条件有（）**已通过竣工验收(正确答案)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件(正确答案)拆迁安置已经落实(正确答案)物业公司已经开始竞标答案解析：一、教材原文。商品房现售应当符合下列条件:（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证（4）已通过竣工验收;（5）拆迁安置已经落实（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;（7）物业管理方案已经落实。二、试题分析。物业管理方案已经落实，而非竞标。三、结论。因此本题答案为ABC。38.关于公摊，下列说法正确的是。（）**公摊面积，是指房地产权利人在共有公用建筑面积中所分摊的面积(正确答案)建筑面积=套内建筑面积+套内使用面积+公摊面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积(正确答案)在公摊系数中，别墅系数1%-7%，6层及以下公摊系数7%-12%答案解析：一、教材原文。公摊面积，是指房地产权利人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。公摊系数，别墅1%-8%，6层及以下7%-12%。二、试题分析。D选项别墅的公摊系数错误。三、结论。因此本题答案为AC。39.关于家庭名下的住房套数计算中，正确的说法有（）**非同一居民家庭的2名及以上个人共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房(正确答案)认定住房套数时，“认房”必须是郑州市限购区域内有住房，不在郑州市限购区域内的住房不包括在内(正确答案)居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房但不包括已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房非住宅项目的商品房不计入住房套数、土地使用年限通常为40-50年(正确答案)答案解析：一、教材原文。家庭名下已拥有住房套数:指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。为了加深理解，可以明确下列4点:（1）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房。（2）来自不同家庭的2名及以上共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。（3）认定住房套数时，“认房”必须是郑州市限购区内有住房，不在郑州市内限购区域的住房不包括在内。（4）非住宅项目的商品房不计入住房套数、土地使用年限通常为40或50年。例如:写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。二、试题分析。居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房，C错误。三、结论。因此本题答案为ABD。40.申请住房公积金贷款应同时具备的条件有（）**借款申请人的公积金在郑州市公积金中心/省直公积金中心缴存(正确答案)购房屋无抵押、查封等异常状态(正确答案)申请人及其配偶无未还清的公积金贷款(正确答案)开户半年以上且连续近5个月足额缴存答案解析：一、教材原文。申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件（1）借款申请人的公积金在郑州市公积金中心/省直公积金中心缴存，市公积金省内异地缴存，须户口在郑州;（2）近6个月连续缴存，中间无断缴或补缴;（3）房屋无抵押、查封等异常状态;（4）家庭名下无未结清的住房公积金贷款;以上4个条件必须同时满足才具备公积金贷款的条件。二、试题分析。需要连续缴存6个月，D错误。三、结论。因此本题答案为ABC。41.经纪人小李在2019年7月顺利入职贝壳平台。他在师傅的带领下学习了许多新房知识。作为一名新房经纪人你认为以下关于新房知识的内容正确的有（）。**房屋即将封顶的是为现房，而还未开建或正在建设中的是期房购买期房可能存在房屋质量风险、面积缩水风险、产权风险等(正确答案)房地产开发企业能否预售的关键是取得《商品房预售许可证》(正确答案)房地产开发企业可以采取售后包租方式销售未竣工商品房答案解析：一，教材原文:A:人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。现房是指房屋已经竣工，开发企业取得不动产权证书的房屋。B:购买期房可能存在的风险:房屋质量风险;面积缩水;虚假广告宣传;规划变更;延期交房;产权风险等。C:商品房预售应当符合下列条件:（1）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书;（2）持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;（4）获得房地产管理部门预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。D:商品房销售中有哪些禁止行为（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。也就是不得“一房二卖”。（2）房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。返本销售策略，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。（3）房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。售后包租，是指房地产开发企业在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。（4）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。二:试题解析:A选项概念错误，D选项为禁止采取的销售方式。三:结论:本题答案选BC42.现房是指房屋已经竣工，开发企业取得不动产权证书的房屋。准现房介于期房和现房之间，房屋已建好大体轮廓，能一目了然地看清房型、楼间距等重要因素，但开发企业还未办理不动产权证书的房屋。期房、准现房、现房的区别主要体现在**购房合同(正确答案)入住时间(正确答案)配套设施(正确答案)房屋性质(正确答案)答案解析：一教材原文:现房是指房屋已经竣工，开发企业取得不动产权证书的房屋。准现房介于期房和现房之间，房屋已建好大体轮廓，能一目了然地看清房型、楼间距等重要因素，但开发企业还未办理不动产权证书的房屋。期房、准现房、现房的区别，主要体现在房屋性质、购房合同、入住时间、配套设施、房屋结构、房屋价格等方面。（1）房屋属性:区分期房、准现房、现房的标准，看房屋建造情况，快要封顶的是准现房，还未开建或正在建设中的是期房，已经完工并可以交付使用的为现房。（2）购房合同:期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房现房买卖合同》。（3）入住时间:期房、准现房和现房的入住时间是依次递进的关系。现房可以即买即住;准现房是需要等一段时间才能入住，比期房等的时间短;而期房可能需要等待一年乃至更长时间才能入住。（4）配套设施:现房的配套设施比较成熟，对于已建好的配套设施，可以通过亲身体验来判断好坏;准现房的配套设施一般都在建设进行中，但能知道开发企业给承诺的配套设施正在落地;而期房只能靠看沙盘和置业顾问的讲解，不一定能实现。（5）房屋结构:现房的质量、户型、楼间距、采光、通风、面积等都是真实存在的，购房者可以亲身检查。比如可以通过早上和晚上来观察采光，也可以通过雨天检查房屋是否漏水。而准现房和期房也只能看沙盘或样板间，或是置业顾问的讲解来自己想象。（6）房屋价格:一般情况下现房的房价比准现房和期房的价格要高一些，准现房与期房的房价，受市场、地段的影响较大。通常准现房与期房的优惠力度比现房大。（7）风险指数:现房的风险指数较低，准现房次之，期房较高。因为现房和准现房的所有东西，差不多都是看得见、摸得着的东西，能够通过视觉和触觉来判断好坏。而期房的所有细节都是不确定的，比如开发企业资金断裂、延期交房等问题。二:试题解析:四个选项均在范围内。三:结论本题答案ABCD43.以下内容中关于认定购房人具有贷款资格的说法正确的有**借款人家庭的收入是负债的2.2倍(正确答案)银行征信较好(正确答案)可以通过银行打印的工资流水认定家庭收入(正确答案)通过个人的征信报告认定家庭负债累计7次逾期答案解析：一教材原文:一、如何认定购房人具有贷款资格（1）借款人家庭的收入不低于负债的2.2倍。家庭收入的认定:①通过银行打印的工资流水认定;②通过借款人所有的银行卡流水认定;③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定:通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。二:试题解析:分析D选项累计7次逾期，不符合批贷条件故选项错误。三结论:答案是ABC44.房屋在不同的时段会进行面积及测量，其中造成预测面积和实际面积不一致的原因有**施工误差(正确答案)测量误差(正确答案)工程变更(正确答案)公摊面积改变(正确答案)答案解析：一教材原文:实测面积也称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量出具的面积。预测面积与实测面积不一致，以实测面积为准。造成预测面积和实测面积不一致的原因有:（1）施工误差;（2）测量误差;（3）工程变更;（4）公摊面积改变等。二:试题解析:选项中都是造成房屋预测面积和实际面积不一致的原因。三结论:正确答案:ABCD45.违约责任，是指合同当事人不履行或者不适当履行合同义务所应承担的民事责任。违约责任的承担方式主要有**继续履行(正确答案)赔偿损失(正确答案)支付违约金(正确答案)定金罚则(正确答案)答案解析：一教材原文:违约责任的承担方式有哪些违约责任的承担方式主要有:继续履行、赔偿损失、支付违约金、定金罚则和采取补救措施。二:试题解析，原文解析故ABCD选项都是正确的。46.郑州贝壳欲对郑州新房市场进行分析，能反映市场当前状况指标的是**当前郑州新房成交价(正确答案)当前郑州新房成交量(正确答案)开发商挂牌议价空间贝壳平台对市场的预期答案解析：一教材原文:房地产市场分析指标和方法，有针对一个区域市场的（如一个国家、一个地区或一个城市），有针对一个房地产开发或投资项目的。本文主要谈针对一个区域房地产市场的分析指标和方法。一、成交价（或价格指数）成交价，是指某一类别房地产在某段时期的市场平均价格，是反映房地产市场当前状况的指标。成交价上涨，代表市场向好;反之，代表市场向差。从我国过去的情况看，相对于成交量来说，成交价对市场的反应不够敏感，通常也是滞后的。就价格指数来说，有基于成交价的价格指数，还有基于挂牌价的价格指数，基于评估价的价格指数等。价格指数增长，代表市场向好;反之，代表市场向差。二、成交量成交量，是指某一类别房地产在某段时期的成交总量，是反映房地产市场当前状况的指标。一般来说，房地产市场无论由冷转热，还是由热转冷，成交量的变化一般是领先于成交价的变化，即所谓“量在价先”。当成交量不断放大时，反映市场趋热，随后价格往往会上涨;当成交量不断萎缩时，反映市场趋冷，随后价格往往会下跌。量价关系分析（成交量与成交价的互动及动态变化研究），可以反映房地产市场的周期变化、所处阶段和发展趋势。量价互动变化过程的一般规律如下（5个阶段）:量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量升价稳（回暖期）→量价齐升（上升期）→价涨量缩（高峰期）。关于合理的成交量，参照国际经验来看，还可以计算一个绝对值。低于绝对值的成交量，说明成交偏小;高于绝对值的成交量，说明成交偏大。例如，北京市住房合理的流通率是2%，住房总套数750万套，每年合理成交量是15万套，每月合理成交1.25万套。三、议价空间议价空间，是指挂牌价和成交价之差与挂牌价的比率，即议价空间=（挂牌价-成交价）/挂牌价。一般来说，议价空间如果不断缩小，则说明市场向好;如果议价空间不断扩大，说明市场变差。对于具体的一笔交易，合理的议价空间到底有多大，可参照过去一段时期（例如1年）议价空间的平均值。四、成交周期成交周期，是指一套房屋自挂牌（开盘）之日起至成交（签订交易合同）之日止的时间。对于二手住宅来说，也称为挂牌天数。成交周期越短，说明市场越火热;反之，说明市场越冷清。此外，还可以分析初次挂牌价高低与成交周期的关系，初次挂牌价越高，成交周期越长;反之，成交周期越短。对于业主来说，若要快速变现，其初次挂牌价就不能太高。挂牌价不高的标准是，挂牌价不高于类似房屋过去一段时间市场价加上平均议价空间。例如，某住宅面积90㎡，过去1年的市场价3万元/㎡，议95/128价空间平均为4%，则挂牌价不高的标准为:不超过280.8万元，即90×30000÷（1-4%）=2812500。五、带看量带看量，是一定时期（如1个月）某一区域客户实地参观批次的总和。客户有购房的意愿，才会发生带看，并且带看是发生在成交之前。因此，带看量是反映房地产市场冷热程度的先导指标。带看量不断放大，说明后期市场越火热;反之，说明后期市场越冷清。六、来访量（或访问量）来访量可分为网络来访量、电话来访量、门店来访量。客户有购房的想法，才会发生来访，因此，来访量也是反映房地产市场冷热程度的先导指标。由于客户在实地看房前，往往要通过线上查看房源，通过网络或电话咨询房源，因此，来访量比带看量更超前。来访量不断放大，说明后期带看量也会越大，市场越火热;反之，说明后期带看量越小，市场越冷清。七、经纪人对市场的预期经纪人对市场的预期，是指通过对大量从业经纪人的调研，得出经纪人群体整体上对未来一定时期市场的预期。经纪人对未来预期越乐观，说明后期市场越火热;反之，说明后期市场越冷清。二试题解析:CD选项不是反应市场指标。三结论:故答案选AB47.以下具备郑州市购房资质的有**客户刘弘丽，36周岁，未婚，名下无房;郑州大学本科毕业生(正确答案)客户简单，47周岁，以家庭为单位在上海有一套住房;北京大学博士研究生(正确答案)客户李佳，郑州集体户籍，27周岁，未婚，名下有一套住房客户郑河，25周岁，未婚，成都户籍，名下无房;2018年6月由上海调转河南贝壳平台人员答案解析：一教材原文:郑州市发布住房限购政策后，首先明确下列四点:（1）郑州户籍，最多只能购买2套住房，非郑州户籍最多只能购买1套住房;（2）单身（含离异、丧偶）家庭最多只能购买1套住房;（3）满足条件的非郑州市户籍家庭（含已婚、单身、离异、丧偶），最多只能购买1套住房;（4）不满足条件的非郑州市户籍家庭，不能在郑州市购买住房。满足条件的非郑州市户籍家庭，是指在本市没有住房，且在本市近3年内连续24个月及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税或符合青年人才购房政策（在郑工作拥有全日制本科及以上学历、副高级职称/高级职称/高级技师）的非本市户籍居民家庭;（5）驻郑部队现役军官和现役武警家庭等同于郑州户口。二试题解析:本题考核的是对郑州限购政策的掌握，CD选项不具备郑州购房资质。三结论:正确答案AB48.下列属于郑州市户籍家庭的有**军人郑梅，河南开封人，现服役于郑州，为现役士官客户何俊杰，河南许昌人;妻子王潇，郑州户籍(正确答案)郑州大学在校学生刀小柏，21周岁，郑州大学集体户口(正确答案)客户方炯，现年35周岁，洛阳户籍;丧偶，与前妻育有一子方科，9岁，郑州户籍(正确答案)答案解析：一教材原文:三、郑州户籍家庭的类别有哪些下列家庭，可以视为郑州市户籍家庭:（1）居民家庭成员中至少有一个人具有郑州市户籍的家庭（郑州户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为已婚的外埠居民，可按郑州已婚家庭购房对待）;（2）郑州市集体户口（包括单位、学校等集体户口）;（3）驻郑部队现役军官和现役武警家庭。现役，是指还在兵役期间;志愿兵和士官，不属于军官，不符合本条所描述的购房资格;（4）郑州户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民买房可按郑州户籍单身家庭购房对待，但需登记在有购房资质的人名下。二试题解析:A选项是现役士官不是军官。三结论:正确答案:BCD49.房地产指土地及建筑物以及其他相关定着物，在房产买卖中，以下属于定着物的是**客厅的吊灯(正确答案)墙上的挂画卧室的固定衣柜(正确答案)厨房的抽油烟机(正确答案)答案解析：一教材原文:房地产，简单说就是房屋和土地，或者房产和地产。严格来说，房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，主要包括厨房设备、卫生洁具、灯具、窗帘，镶嵌在墙里的柜子，建筑在地上的围墙，水池，院子内搭建的亭子，种植的树木，埋在地下的管线和设施等。二试题解析:本题考核的是定着物的感念，B选项挂画不属于定着物。三:结论:正确答案ACD50.以下对于自然人的民事行为能力判别正确的是*[单选题]*今年17周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的晴晴为完全民事行为能力人(正确答案)25周岁，无精神疾病但患过小儿麻痹症的零零为完全民事行为能力人(正确答案)*今年12周岁的季澜为限制民事行为能力人(正确答案)2012年出生的张小淘为无民事行为能力人(正确答案)答案解析：一教材原文:民事行为能力是指民事主体独立参与民事活动，以自己的行为取得民事权利或承担民事义务的法律资格。《民法总则》根据自然人的年龄、智力和精神健康状况的不同，将民事行为能力分为下列3种。一是，完全民事行为能力人。18周岁及以上的自然人为成年人。不满18周岁的自然人为未成年人。成年人具有完全民事行为能力。16周岁及以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。二是，限制民事行为能力人。8周岁及以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的成年人，为限制民事行为能力人。限制民事行为能力人可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相应的民事法律行为，其实施民事法律行为由其法定代理人代理或经法定代理人同意、追认。三是，无民事行为能力人。不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的自然人，为无民事行为能力人。无民事行为能力人应由其法定代理人代理实施民事法律行为。二试题解析:本题考查对自然人民事行为能力感念的认识，选择ABCD描述都是正确的。三结论:正确答案:ABCD51.在郑州，影响居民最高可以购买住宅套数的因素有**是否为郑州市户籍家庭(正确答案)婚姻状况(正确答案)贷款情况在郑州拥有的住房套数(正确答案)答案解析：一教材原文:在郑州市，影响住房购买套数的因素有:（1）家庭户籍，可分为郑州市户籍家庭和非郑州市户籍家庭;（2）婚姻状况，可分为已婚与单身;（3）已有住房套数;（4）购房区域;（5）特殊情况。二:试题解析:考题C选择是银行贷款，不涉及购房政策。三结论:此题正确答案是ABD52.“五证”中，具备哪些证书表明所购房屋属合法交易范畴**《国有土地使用证》(正确答案)《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》(正确答案)答案解析：一教材原文:如何识别商品房质量首先，房地产开发企业销售商品房时应具备“五证”，即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。其次，房地产开发企业交付商品房时应提供“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。“两书”还可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业承担商品住宅质量责任的法律文件和保证文件。在《住宅质量保证书》中，应约定保修范围、保修期限、保修责任等。保修期从商品房交付之日起计算。《竣工验收备案表》是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。二:解析:BC选项是属于五证范畴。三:结论:本题正确答案选AD。53.申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件**借款申请人的公积金在郑州市公积金中心/省直公积金中心缴存(正确答案)开户3个月以上且连续近3个月足额缴存，（从申请日开始，向前推算3个月）购房屋无抵押、查封等异常状态(正确答案)申请人及其配偶无未还清的公积金贷款(正确答案)答案解析：一教材原文:四、申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件（1）借款申请人的公积金在郑州市公积金中心/省直公积金中心缴存，市公积金省内异地缴存，须户口在郑州;（2）近6个月连续缴存，中间无断缴或补缴;（3）房屋无抵押、查封等异常状态;（4）家庭名下无未结清的住房公积金贷款。二解析:选项B中是应是连续6个月缴存，故B选项错误。三，结论:正确答案选ACD。54.关于新房市属公积金贷款年限如何确定，说法正确的是**【按借款人年龄计算】:男≦75女≦55最长可贷30年(正确答案)上述两者取其低者为最终贷款金额(正确答案)新房一般不会受到房龄条件影响(正确答案)答案解析：一教材原文:、市属公积金贷款年限如何确定（1）按借款人年龄计算。男≦65，女≦60;（2）新房最长可贷30年。上述两者取其低者为最终贷款年限。二解析:A选项是错误的。三结论:正确答案:BCD55.关于楼面地价说法正确的是**楼面地价也称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价(正确答案)楼面价格指的是一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格(正确答案)楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率(正确答案)土地单价通常比楼面地价更能反映土地价格的高低答案解析：一教材原文:楼面地价也称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即:楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率认识楼面地价的作用十分重要，因为楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格的高低。房地产市场上的所谓面粉贵于面包，就是指新出让地块的楼面地价高于同地段商品房价格。二解析:D选项表述错误。三结论:故正确答案:ABC56.房地产价格的特点有**与区位密切相关(正确答案)实质上是权益的价格(正确答案)易受交易者个别情况影响(正确答案)形成价格的时间较长(正确答案)答案解析：一教材原文:房地产价格与家具家电等商品价格有共同之处，也有不同之处。其不同之处有:（一）与区位密切相关一般商品由于可以移动，其价格与区位关系不大。房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。在产权、结构等状况相同的情况下，区位较好的房地产，价格较高;区位较差的房地产，价格较低。一些好的公共设施的存在，也会导致房地产价格的高起。而某些厌恶性设施或项目。例如传染病医院、垃圾站、火葬场或有噪音污染的工厂，会导致周边房地产价格低落。（二）实质上是权益的价格一般商品是动产，其物权的转让通常是依照法律规定交付，因此其价格一般是商品本身的价格。房地产是不动产，其物权的转让是依照法律规定登记，因此房地产在买卖中转移的不是其实物，而是其房屋所有权或建设用地使用权。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，因权益较小或权利受到过多、过大限制，如违法建筑、权属不清晰、签署低价出租合同时间较长等，其价格较低;反之，实物状况较差，但因权益较大，如产权清晰，可改造，可扩建或改变用途，其价格较高。（三）同时有买卖价格和租赁价格一般商品由于价值不是很大，使用寿命较短，许多还是一次性使用或消费，所以主要发生买卖行为，其价格主要是买卖价格。房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两种交易市场。商铺、写字楼、标准厂房、仓库等房地产，甚至以租赁为主。因此，房地产同时有两种价格:一是其本身有一个价格，即买卖价格，简称价格;二是使用其一定时间的价格，即租赁价格，简称租金。（四）易受交易者个别情况影响房地产因为各不相同，且不能搬到一起进行比较，要了解房地产只有到实地查看，而且由于房地产价值较大，相似的房地产一般只有少数几个卖者或买者，有的房地产甚至只有一个卖者或者一个买者，所以房地产价格通常随着交易的需要而个别形成，并容易受交易者的个别情况（如议价能力，卖方急迫，买方偏好、感情冲动、财力等）的影响。（五）形成价格的时间较长房地产因为各不相同，相互之间可比性较差，加上价值较大，除非在房地产市场过热导致非理性抢购的情况下，人们对房地产交易一般是很慎重，从一个城市的平均值来看，从挂牌出售到签署买卖合同，通常需要几个月时间，并且挂牌价格也是不断调整的。（六）包含的内容复杂多样房地产价格包含的内容复杂多样，造成表面上看似差异不大的房地产，价格相差较大，而价格相同或相差不大的房地产，其状况差异较大。这是因为房地产交易的税费种类较多，不同交易者享受的税费优惠不同，交易中买卖双方商定的税费承担方式不同，购买者付款方式不同，交房时间不同，甚至交易房地产包含的财产范围不同等等。二解析:选项都在表述之中。三结论:正确答案选ABCD.57.下列关于正常负担价、卖方净得价和买方实付价说法正确的是**正常负担价即房地产交易税费正常负担下的价格，是指房地产交易税费全部由买方负担下的价格。卖方净得价也称卖方到手价，是指房地产交易税费由买卖双方各自负担下的价格买方实付价是指房地产交易税费全部由买方负担下的价格。(正确答案)同一房地产在价格水平相同的情况下，卖方净得价最低，买方实付价最高，正常负担价居中。(正确答案)答案解析：一教材原文:正常负担价即房地产交易税费正常负担下的价格，是指房地产交易税费由买卖双方各自负担下的价格，也就是在此价格下，卖方缴纳其应缴纳的税费，买方缴纳其应缴纳的税费。同一房地产在价格水平相同的情况下，卖方净得价最低，买方实付价最高，正常负担价居中。三者的关系是:卖方净得价=正常负担价-卖方应缴纳的税费买方实付价=正常负担价+买方应缴纳的税费在一笔交易中，买方实付价与卖方净得价之间的差值，就是该交易应缴纳的税费总和。若政府的调控政策增加了交易税费，那么买方实付价与卖方净得价之间的差值就会拉大。若在一笔交易中，买卖双方约定，交易税费全部由买方承担，那么卖方净得价就是成交价。正常负担价=成交价+卖方应缴纳的税费;买方实付价=成交价+卖方应缴纳的税费+买方应缴纳的税费。二，解析:4选项的表述中，AB选项都是错误的。三结论:正确答案选CD。58.客户购买住房时，进行资质审核的家庭类别有**本市户籍居民家庭(正确答案)驻郑州现役军人和现役武警家庭(正确答案)非本市户籍家庭（满足青年人才购房政策）(正确答案)港澳台家庭(正确答案)答案解析：一教材原文:客户购买住房时，需要进行资质审核的家庭一共有7种，具体包括:①本市户籍居民家庭;②驻郑州现役军人和现役武警家庭;③非本市户籍家庭（满足青年人才购房政策）;④非本市户籍家庭（近3年内连续24个月及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍家庭）;⑤港澳台家庭;⑥外籍家庭。二:解析，四项表述中，均在购房资质审核之列。三结论:正确答案选ABCD.59.商品房预售应当符合的条件有哪些?**已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(正确答案)持有建设工程规划许可证和施工许可证(正确答案)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的30%以上获得房地产管理部门预售许可，取得《商品房预售许可证》(正确答案)答案解析：一教材原文:商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售应当符合下列条件:（1）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书;（2）持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;（4）获得房地产管理部门预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若商品房是预售的，大家常说的“房地产五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。鉴于取得《商品房预售许可证》必须具备商品房预售的前三项条件，也就是取得五证中的四证，因此房地产开发企业能否预售的关键是取得《商品房预售许可证》。二解析:C选项中占比是25%，故C错误。三结论:故正确答案选ABD60.已签署的新房出售合同，遇到什么情况会解除?**当事人不可以解除合同因不可抗力致使不能实现合同目的(正确答案)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务(正确答案)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的(正确答案)答案解析：一教材原文:首先，当事人协商一致，可以解除合同。其次，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（1）因不可抗力致使不能实现合同目的;（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（5）法律规定的其他情形。二解析:选项A的表述不正确，双方协商一致是可以解除合同的。三结论:正确答案BCD。61.新房客户王米在购买了某新房楼盘后，由于开发商出现了违约行为，所以询问经纪人李莉，以下李莉对于违约责任的承担方式说法正确的是（）。**请求人民法院、仲裁机构强制违约方按照合同约定继续履行义务。(正确答案)依照法律或者按照合同约定应承担赔偿损失的责任。(正确答案)违约金是当事人在合同中约定或法律直接规定的一方违反合同时应向对方支付一定数额的金钱。(正确答案)继续履行是在合同一方当事人不履行合同时，另一方当事人有权要求违约方按照合同约定继续履行合同义务。(正确答案)答案解析：一、教材原文。违约责任的承担方式有哪些违约责任的承担方式主要有:继续履行、赔偿损失、支付违约金、定金罚则和采取补救措施。（一）继续履行继续履行是在合同一方当事人不履行合同时，另一方当事人有权要求违约方按照合同约定继续履行合同义务，或者请求人民法院、仲裁机构强制违约方按照合同约定继续履行义务。（二）赔偿损失赔偿损失是违约方因不履行或者不完全履行合同义务而给对方造成损失，依照法律或者按照合同约定应承担赔偿损失的责任。违约损害赔偿的范围原则上以守约方的实际损失为限。（三）支付违约金违约金是当事人在合同中约定或法律直接规定的一方违反合同时应向对方支付一定数额的金钱，只适用于合同当事人有违约金约定或者法律规定违反合同应支付违约金的情形。（四）定金罚则（1）根据《担保法》第89、90、91条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回;给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（2）定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。（3）定金数额由合同当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，这一规定是强制性规定。但值得注意的是，当事人如果约定的定金比例超过了20%，并不是整个定金条款无效，而仅是超过的部分无效。二、试题分析。违约责任的承担方式有继续履行、赔偿损失、支付违约金和定金罚则。所以ABCD正确。三、结论。因此本题答案为ABCD。62.新入职经纪人雷蕾是一名新房经纪人，在使用A+系统录入客源的时候，必须要填写的字段有（）。**委托来源(正确答案)直系亲属关系手机号(正确答案)性别(正确答案)答案解析：一、教材原文。新房客源录入规则（1）录入客源方式:①可以选择直接输入;②可以选择从通讯录添加;（2）录入客源必填字段:①姓名②手机号③性别④购房意愿度⑤委托来源;（3）添加客户需求:选择买新房-新房私客列表/选择求购和求租-进入二手私客列表/同时选择求购和买新房-进入新房+二手客源列表;注:①客源详情页第一个联系方式可以录入大陆11位手机号,港澳台或者海外手机号，不可以录入座机且保存后无法修改;②添加联系方式:最多再添加2个联系方式（可以添加座机）;③录入客源上限600（已认购的客源不占此上限）。二、试题分析。录入客源必填字段:①姓名②手机号③性别④购房意愿度⑤委托来源，不需要填写亲属关系，所以B选项不正确。三、结论。因此本题答案为ACD。63.以下对于新房经纪人的经验值核算周期说法正确的是（）。**加私量的核算周期:60天(正确答案)成交量的核算周期:60天(正确答案)评盘贡献的核算周期:15天带看渗透的核算周期:15天答案解析：一、教材原文。.经验值核算依据（1）加私量:经纪人添加的线下有效私客，核算周期内至多计算40组加私量。核算周期:60天。（2）带看量:案场在A+系统操作录入带看为准，陪看经纪人带看分数平分，同天同经纪人同客户带看量至多计算5组，核算周期内至多计算30组有效带看量。核算周期:60天。（3）成交量:案场在A+系统操作录入成交、商圈经理申报完业绩为准，合作成交人成交量按照业绩分配比例核算。核算周期:60天。（4）评盘贡献:经纪人录入楼盘评价，并被采纳展示后为准，核算周期内至多计算20分。核算周期:14天。（5）问答贡献:经纪人进行楼盘问题回答，并被采纳展示后为准，核算周期内至多计算15分。核算周期:14天。（6）带看渗透:客户在此带看的前30天--后7天之间登录链家APP或A+APP的行为，带看渗透率=已渗透的带看量/带看量，数据按照客源ID去重。样本量≤2，指标=100%时开始加分，样本量>2，指标≥80%时，开始加分。核算周期:30天。（7）带看客户楼盘评价:经纪人带看的用户，在带看发生48小时内，在C端贡献了楼盘点评。1次2分。核算周期:14天。二、试题分析。评盘贡献的核算周期是14天，带看渗透核算周期为30天，所以C、D选项错误。三、结论。因此本题答案为AB。64.以下可以判定法定代理终止的情况是（）。**被代理人取得或者恢复完全民事行为能力(正确答案)代理人丧失民事行为能力(正确答案)代理人或者被代理人死亡(正确答案)法律规定的其他可终止的情形(正确答案)答案解析：一、教材原文。有下列情形之一的，法定代理终止:（1）被代理人取得或者恢复完全民事行为能力;（2）代理人丧失民事行为能力;（3）代理人或者被代理人死亡;（4）法律规定的其他情形。二、试题分析。选项A、B、C、D均正确。三、结论。因此本题答案为ABCD。65.夫妻财产约定应具备的条件有（）。**约定的主体必须是完全民事行为能力人(正确答案)约定采用书面形式且合法(正确答案)当事人意思真实表示(正确答案)夫妻利用财产约定逃避应向第三人履行的债务答案解析：一、教材原文。夫妻约定财产制是指法律允许夫妻双方采用协议的方式，将某项或某些财产确定为一方所有或双方分别所有的制度。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定的内容必须采用书面形式且合法，不得规避法律或损害国家、集体和他人的合法权益。例如，夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务。没有约定或约定不明确的，适用《婚姻法》第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。二、试题分析。夫妻财产约定不得规避法律或损害国家、集体和他人的合法权益。例如，夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务，所以选项D错误。三、结论。因此本题答案为ABC。66.以下属于贝壳价值观的有（）。**客户至上(正确答案)诚实可信(正确答案)合作共赢(正确答案)拼搏进取(正确答案)答案解析：一、教材原文。贝壳的价值观是什么（一）客户至上（1）时刻反问自己的客户是谁，贴近客户，洞察客户的真实需求;（2）客户利益优先，对客户的需求迅速响应，确保客户的问题被跟进和解决;（3）引领客户的需求，超越客户的期望，帮助客户取得成功。（二）诚实可信（1）简单直接，讲真话，不弄虚作假;（2）言行一致，我承诺，我做到;（3）勇于自我批评，敢于承担责任，坚持做难而正确的事情，起到表率作用。（三）合作共赢（1）以开放心态对待他人，换位思考，主动调整自己，积极促进合作;（2）相信合作，遵守规则，良性竞争，实现1+1>2;（3）顾全大局，个人利益服从组织利益，局部利益服从整体利益。（四）拼搏进取（1）面对挑战，勇于承担责任，迎难而上;（2）拒绝平庸，敢于突破自我，主动设定挑战性目标并竭尽全力实现;（3）坚韧不拔，永不放弃，不满足现状，持续挑战并超越目标，做团队正能量的楷模。二、试题分析。选项A、B、C、D均正确。三、结论。因此本题答案为ABCD。67.购房资质在审核中需要特别注意的事项有（）。**购房资质审核时效与有效期(正确答案)赠与、继承及夫妻更名对购房资质审核的要求(正确答案)资质审核通过后申请人婚姻状态发生变化(正确答案)权属转移登记前家庭成员变更(正确答案)答案解析：一、教材原文。购房资质审核中还有哪些注意事项（一）购房资质审核时效审核时效大约为郑州房管局办理现场出具审核结果。（二）赠与、继承及夫妻更名对购房资质审核的要求房屋继承:不需要购房资质审核。房屋赠与:不需要购房资质审核，（房屋赠与仅限于直系亲属之间）。夫妻更名:不需要购房资质（接收人是国外户籍提供翻译公证也可更名）。（三）资质审核通过后申请人婚姻状态发生变化需要重新审核购房资质，按照下列方式处理:【已婚——离异】:同时看离婚协议或法院判决书中对未成年子女的归属的约定，如果未成年子女归购房人家庭，那么资质审核时需要将未成年子女计入购房家庭当中进行审核;【单身——已婚】:需要审核夫妻双方的所有住房状况，若婚后有未成年子女，需要将该子女计入购房家庭当中进行审核;【已婚——丧偶】:申请人户口本中的婚姻状态应更改为丧偶。（四）产权登记要求购房家庭房屋产权不能单独登记在没有购房资质的人员名下，只能登记在有购房资质的人员名下，有购房资质的人与无购房资质人员共有也不可以。（五）权属转移登记前家庭成员变更购房资质审核时，需审核购房者家庭成员名下所有在郑州的住房状况，需要将其家庭成员信息一同录入。二、试题分析。选项ABCD均正确。三、结论。因此本题答案为ABCD。68.依据《继承法》，法定遗产继承顺序说法正确的有（）。*[单选题]*同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等(正确答案)法定继承开始后，由第一顺序继承人和第二顺序继承人共同继承.第一顺序:配偶、子女、父母;丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人.(正确答案)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母(正确答案)

答案解析:一、教材原文。遗产继承顺序是怎样的继承开始后，遗赠扶养协议优先于遗嘱，遗嘱优先于法定继承。依据《继承法》，法定继承顺序如下:第一顺序:配偶、子女、父母;丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母;兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。法定继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人之间的地位是完全平等的，遗产将在他们之间平均分配。二、试题分析。法定继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。所以选项B错误。三、结论。因此本题答案为。69.经纪人小郑的客户老刘在买房过程中，因资金问题需要银行贷款，关于银行贷款下面说法正确的是（）。**小郑可以向买卖双方说明以往的放款时效和额度，并对老刘进行承诺正常情况下，老刘可贷款的金额=成交价-定金-首付款(正确答案)贷款金额由银行负责发放(正确答案)正常情况下，老刘可贷款的金额=成交价-首付款答案解析：一、教材原文。如何理解贷款金额贷款金额=成交价-首付款-定金。需要指出的是，贷款金额由银行负责发放。经纪人可向买方说明以往的放款时效，但不得对其进行承诺。二、试题分析。经纪人可向买方说明以往的放款时效，但不得对其进行承诺，所以选项A错误;贷款金额=成交价-首付款-定金，所以选项D错误。三、结论。因此本题答案为BC。70.影响契税税率的因素有（）。**购买人性质(正确答案)房屋性质(正确答案)建筑面积(正确答案)网签价与过户指导价孰高答案解析：一、教材原文。如何计算契税额度（一）影响契税税率的因素（1）购买人性质（个人还是公司）;（2）房屋性质（住宅还是非住宅）;（3）房屋套数（首套还是二套）;（4）建筑面积（90㎡以下还是90㎡以上）;二、试题分析。所以选项ABC都正确。三、结论。因此本题答案为ABC。71.小张在购买房屋时，下列可使他减征或免征契税的情形有（）。**如果小张是因地震失去住宅而重新购买住宅的话，应酌情准予减征或免征契税(正确答案)如果小张按规定流程正常继承已逝父母的房屋，则不征收契税(正确答案)小张使用拆迁补偿费购买房屋，对成交价格超出拆迁补偿费的部分不征收契税小张和妻子离婚后，协议将房子归到自己名下，不征收契税(正确答案)答案解析：一、教材原文。契税免征或者减征的常见情形有哪些（1）个人使用拆迁补偿费、安置补助费（包括被拆迁房屋产权单位向房屋使用人支付的补偿款）承受土地、房屋权属，不限制用途，对成交价格未超出拆迁补偿费、安置补助费的部分免征契税;（2）个人购买已购公有住房按规定补交的土地出让金，房改房暂不征收契税。（3）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税;只收印花税。但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税;（4）根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房屋共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。只收印花税;（5）婚姻关系存续期间，房屋、土地权变为双方共有或另一方单独所有的不征收契税;（6）因不可抗力失去住宅而重新购买住宅的，酌情准予减征或免征;（7）其他法律法规规定减免征收。二、试题分析。个人使用拆迁补偿费、安置补助费承受土地、房屋权属，不限制用途，对成交价格未超出拆迁补偿费、安置补助费的部分免征契税，超出拆迁补偿费的部分不免征契税，所以选项C错误。三、结论。因此本题答案为ABD。72.在我国，影响利率高低的因素有哪些（）。**经济增长情况。当经济过热时，物价上涨过快，国家会放松货币，降低利率。相反，会提高利率。预期通货膨胀率。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高利率，相反，会降低利率。(正确答案)借贷期限的长短。借贷期限越长，利率越高。(正确答案)借贷风险的大小。借贷风险越大，利率越高。(正确答案)答案解析：一、教材原文。影响利率高低的因素有哪些（1）经济增长情况。当经济过热时，物价上涨过快，国家会紧缩货币，提高利率。相反，会降低利率。（2）预期通货膨胀率。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高利率，相反，会降低利率。（3）借贷期限的长短。借贷期限越长，利率越高。（4）借贷风险的大小。借贷风险越大，利率越高。二、试题分析。经济增长情况。当经济过热时，物价上涨过快，国家会紧缩货币，提高利率。所以选项A错误;三、结论。因此本题答案为BCD。73.小张在购房时了解到可以用商业贷款也可以用公积金贷款，请问住房商业性贷款与住房公积金贷款区别有哪些（）。**利率不同，商业性贷款的利率高，公积金贷款的利率低(正确答案)最高额度不同。商业性贷款最高额度由成交价和评估价决定;而公积金贷款的最高额度，政府管理部门有限制，各地规定不一样。(正确答案)贷款对象不同。商业性贷款对贷款对象一般不限，而公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。(正确答案)最高额度不同，商业贷款额度一定比公积金贷款额度高答案解析：一、教材原文。住房商业性贷款与住房公积金贷款有何差异（一）利率不同商业性贷款的利率高，公积金贷款的利率低。例如在2019年10月，若25年期商业性贷款的LPR为4.85%，公积金贷款首套房利率3.25%。后者只有前者的2/3。（二）最高额度不同商业性贷款最高额度由成交价和评估价决定，本质上由成交价决定，因为成交价高，评估价也高。成交价越高，贷款额度也多。而公积金贷款的最高额度，政府管理部门有限制，各地规定不一样。（三）贷款对象不同商业性贷款对贷款对象一般不限，而公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。二、试题分析。商业性贷款最高额度由成交价和评估价决定，本质上由成交价决定，因为成交价低，贷款额度也低，所以商业贷款额度不一定比公积金贷款额度高，D选项错误。三、结论。因此本题答案为ABC。74.商品房销售代理的特点有（）。**获得房源的对象是房地产开发企业，而开发企业相对较少和集中，比较强势。(正确答案)佣金收取对象是房地产开发企业，回款周期长、回款难度高。(正确答案)商品房销售代理周期比较长，通常至少1年，一般可到3年，稳定性较高。(正确答案)商品房销售代理对专业要求高，至少需要可行性研究、产品定位、客户定位、经济测算、市场调研、推广策略、定价策略等方面的专业人才。(正确答案)答案解析：一、教材原文。商品房销售代理有哪些特点相对于存量房买卖业务，商品房销售代理主要的特点有:（1）商品房销售代理获得房源的对象是房地产开发企业，而开发企业相对较少和集中，比较强势。（2）商品房销售代理佣金收取对象是房地产开发企业（toB业务），回款周期长、回款难度高。（3）商品房销售代理周期比较长，通常至少1年，一般可到3年，稳定性较高。（4）商品房销售代理对专业要求高，至少需要可行性研究、产品定位、客户定位、经济测算、市场调研、推广策略、定价策略等方面的专业人才。二、试题分析。选项ABCD均正确。三、结论。因此本题答案为ABCD。75.客户张玲冷购买了一套住房，但是不知道如何判断承重墙和非承重墙，以下经纪人的建议中正确的有（）。**可以通过厚度判断，一般非承重墙的墙体厚度比承重墙薄(正确答案)可以通过部位判断，外墙、卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是承重墙可以试着敲击墙体，没有什么声音的是承重墙，有清脆回音的是非承重墙(正确答案)可以通过图纸判断，一般粗实线部分的墙体是承重墙，细实线或虚线标注的是非承重墙体(正确答案)答案解析：一、教材原文。承重墙和非承重墙的识别根据墙体的受力情况，分为承重墙和非承重墙。承重墙和非承重墙的区分方法有:（1）通过图纸判断。一般粗实线部分的墙体是承重墙，以细实线或虚线标注的是非承重墙体。（2）通过声音判断。敲击墙体，没什么太多的声音为承重墙，有较大清脆回声的是非承重墙。（3）通过厚度判断。非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚18-24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37-49cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。（4）通过部位判断。外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。二、试题分析。外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙，所以选项B错误。三、结论。因此本题答案为ACD。76.开发商在交房时会向购房者提供“两书”，作为商品房买卖合同的补充约定，以下关于“两书”的说法正确的是（）。**《住宅质量保证书》(正确答案)《住宅质量保修书》《住宅使用说明书》(正确答案)《住宅质量承诺书》答案解析：一、教材原文。房地产开发企业交付商品房时应提供“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。二、试题分析。选项BD错误。三、结论。因此本题答案为AC