深圳茵悦之声酒店式公寓项目定价策略

“茵悦之声”公寓定价报告1定价背景分析3核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现2价格策略制定房地产宏观政策目标分析项目销售现状分析景洪房地产市场分析2新个税法：在新个税法实施影响下，能在一定程度上减轻购房者的负担，购房家庭可供选择的住宅总价空间将上升

6月30日，十一届全国人大常委会第二十一次会议表决通过关于修改个人所得税法的决定。根据该规定，新个税法的修改主要体现在起征点由2000元上升至3500元。适用7级超额累进税率，税率为3%至45%，修改后的个税法将于9月1日起施行。关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知，违法、违规销售将受到严厉的处罚“各级房地产、价格主管部门今年5月至11月要集中开展一次专项整治，认真排查房地产经纪违法违规行为，做到“发现一起、查处一起”。5月1日正式执行《商品房销售明码标价规定》，不按规定执行的每套处以5000元罚款；《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价——即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。收紧房贷：银行已全面执行，多次置业和投资需求受限最大，部分首置需求置业门槛提高。暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准利率1.1倍。限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将会出台。宏观调控对商业性小户型影响有限，昆明限购令的出台反而会导致昆明投资客转向地州市场主要房地产宏观政策简析3景洪房地产市场分析景洪房地产市场分析景洪市场小户型基本上全是精装修，精装修项目价格较高且销售速度较快，毛坯房销售速度较慢，如中景明城项目其精装户型销售均价高达4300—4400元/㎡且开盘就售完。而其未装修户型均价3700元/㎡，现还未销售完。景洪市场公寓项目，毛坯房均价2700-3700元/㎡,精装修3800-4400元/㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡目前公寓项目价格标杆为雨林假日和安厦·，精装修公寓价格达到6500元/㎡以上，国际四星级酒店管理入驻（伯兰德），精装修，带家具。带租约销售10年返租，前3年返总房价的5%，后7年返总房价的6%，每年有30天自己入驻。42.1案例研究——亮点实景+高价+强势推广国际公馆——市场领导型高端产品的高价：一期：TOHO5600元/平米（同期市场独栋5500）；二期高价入市：TOHO9000元/平米，叠价8000元/平米亮点实景展示：1.2万平米会所、主景观轴园林强势推广：开盘前4个月，户外8块；开盘前2个月，东莞1台/凤凰/本港/明珠/翡翠电视台辐射城区、厚街、虎门、长安、大岭山，开盘前1个月《南都》/《莞日》/《广日》头整版一期、二期别墅的高价开盘造成前期销售缓慢,中等价格的洋房销售火爆，3日销售90%；后期通过展示、市场增长、客户对价格的长时间认知，逐步提速，最终进一步确立中高端地位、高的市场影响力和美誉度中端产品的高性价比：二期：洋房入市4200元/平米（阳光澳园4200）；中段4600（金地4500、景湖4600、凯旋城5500）；市场稀缺产品：一期：TOHO市场空白、二期：叠加市场基本空白充足VIP客户量：二期04年10月1日认筹,至12月5日，认筹354批客户（认筹金5000元）；一期的大量老客户资源成为二期新客户来源的主要渠道。定价策略：价格支撑因素分析：52.1案例研究——品牌+中高价+配套运河东1号——品牌型中高价，奠定市场地位：二期现推均价4900元/平米（同期国际公馆4800、景湖春晓4900、东峻4600、金色华庭3800）配套先行：充分挖掘项目周遍配套；自身商业先行成熟的品牌推广：万科高尔夫推广前1年开始东莞的品牌推广，奠定品牌知名度和美誉度；运河东的推广充分结合万科品牌二期开盘推货256套,当天销售151套,销售率59%,确立中高端地位、巩固品牌影响力内部拉大价差，实现平衡销售：带夹层5500元/平米，建立价格标杆；平层单位4800元/平米。市场稀缺产品：现代立面；带夹层户型定价策略：价格支撑因素分析：充足的客户量：05年2月开始积累至06年7月积累洋房客户3000批,认筹354张62.1案例研究——高价+强势推广凯旋城——成熟型超越市场洋房均价入市：价格从一期的高价3800元/平米入市，推货800套，经历2年销售期；二期随着市场增长、环境成熟、一期积累的客户资源，开盘5500元/米，快速拉升，充分体现高端洋房优势。成熟品牌：东莞客户对中信品牌的认同。一期的高价入市，造成销售缓慢；二期通过长期的积累和成熟的展示，达到开盘销售约60%,进一步确立中高端纯洋房社区的市场地位；市场影响力和美誉度进一步确立。成熟社区：依托东泰大社区和凯旋城一期入伙的成熟社区成熟地段：成熟的地段资源优势，生活、交通、教育配套齐全定价策略：价格支撑因素结论：成熟展示：一期园林展示和二期主景观轴的展示客户资源：积累了13年的大量客户资源71定价背景分析3核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现2价格策略制定项目经济指标市场分析目标分析8市场在售楼盘情况项目名称区位产品类型价格楼盘动态世纪金源避寒山庄江北（沧江新区大沙坝）综合型物业3800元/㎡1、2期房源全部售罄。三期2.28日开盘，均价3800—3900元/㎡告状西双景江北（宣慰大道）综合型物业3800元/㎡。装修小户型，均价3800元左右，一期已售完。二期下月开盘。会展国际勐泐大道精装酒店式公寓2750元/㎡精装修小户雨林畅享曼弄枫旅游度假区别墅4500元/㎡

林语庄园曼弄枫旅游度假区别墅3700—5000元/㎡

安厦.圣缇亚纳曼弄枫旅游度假区精装酒店式公寓4000元/㎡以上

曼弄枫情曼弄枫旅游度假区普通住宅均价2800元/㎡商铺5月份开盘，10栋高层中景明城勐海路小户型3700元/㎡，精装修4300—4400元/㎡已售完。现有房源为毛坯房，外地人购房一年以上纳税证明才能贷款滨港国际勐海路精装酒店式公寓3500元/㎡

九号公馆江北普通住宅均价3200元/㎡小户型价格2900—3000元/㎡。雨林假日曼弄枫旅游度假区精装酒店式公寓6500元以上/㎡国际四星级酒店管理入驻（伯兰德），精装修，带家具。每月返点将近1000元。9景洪市场小户型基本上全是精装修，精装修项目价格较高且销售速度较快，毛坯房销售速度较慢，如中景明城项目其精装户型销售均价高达4300—4400元/㎡且开盘就售完。而其未装修户型均价3700元/㎡，现还未销售完。景洪市场公寓项目，毛坯房均价2700-3700元/㎡,精装修3800-4400元/㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡目前公寓项目价格标杆为雨林假日，精装修公寓价格达到6500元/㎡以上，国际四星级酒店管理入驻（伯兰德），精装修，带家具。带租约销售10年返租，前3年返总房价的5%，后7年返总房价的6%，每年有30天自己入驻。市场在售楼盘小结101定价背景分析3核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现2价格策略制定项目经济指标市场分析目标分析11保证安全回款同时实现项目毛坯房实收价3200元/㎡，冲击3500元/㎡1价格目标现状：整个景洪在售精装修公寓销售价格在2750-4300元/㎡最高达6500元/㎡开盘6-8个月实现90以上销售内部认购达20%项目盘累计销售达70%2速度目标现状：3月1日项目售楼中心正式开放，但未大规模畜客。通过茵悦之声项目让市场认知豪嘉地产为公司后续项目的开发打下良好的基础3品牌建立现状：公司刚进入景洪市场认知度不高目标分析12价格目标：保证安全回款的情况下实现高价，6-8月实现销售90%，认购立强势；限制条件：项目蓄客时间短，售楼处开放只有一周；项目工程进度及交房时间的不确定性会影响自用大客户购买决策；市场现状：市场整体价格普遍较高（在售项目2750-4600），后续竞争激烈（会展国际、安厦-圣提亚纳、雨林假日）自用客户对总价敏感性较弱，投资客户对单价敏感性较高价格策略要解决的核心问题：1、认购开盘立势，保障安排销售回款的同时，实现高价？2、以何价格入市？快速回现目标及核心问题131定价背景分析2核心均价推导4核心价格验证5价格策略实现3价格策略制定策略形成思路市场在售楼盘加权平均价项目核心价值分析项目均价确定14我们使用市场比较加权法来推导出项目平均价1、市场比较法；2、租金收益还原法3、成本收益还原法房地产均价测算方法，主要有以下三种方法：均价测算方法选择151、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分取案原则：产品结构相似、区域接近、目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近9项比准指标：区位：片区形象档次、消费都认可度、升值前瞻交通：道路、交通工具、公共交通配套：商务氛围、周边商务配套、景观价值、品质：空间合并可能性、层高、梁底高度、实用率、采光、朝向、外观形象，楼体高度层高、公共走道装修、走道宽度与形式、广场、电梯（品牌、数量)形象：售楼处、样板房、现场围墙、楼体条幅销售速度：销售周期及销售速度入市时间：市场比较法进行步骤16楼盘名称均价区位交通环境(景观)品质配套形象销售速度入市时间权重系数权重均价本项目

111111111.002925.69西双十二城33001.11.11.051.151.051.150.81.051.133000.00白象宫30001.201.200.851.050.850.911.11.022944.79九号公馆29001.11.10.850.850.850.8511.10.982974.36景蓝银钻

30001.11.1110.850.90.951.050.993018.87仲景明城33001.1511.0510.90.90.951.051.003100.00滨港国际

30001.051.051.151.11.051.11.11.11.092758.62智源尚居2700111.0510.851.051.051.051.012683.23本项目权重均价=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2840元/㎡考虑本项目幼儿园特殊配套赠送名额，本项目整盘实收均价在3000-3100元/㎡类别（公寓毛坯）项目权重系数表类比楼盘权重分析17项目成本测算序号项目名称建筑面积单价(元/㎡)金额(万元）备注一土地成本4400.22600164.00按40万/亩，6.6亩，政府补贴100万二前期工程费

24.49

2.1设计费用165281321.49已发生2.2勘察测量费16528

3.00三建筑安装工程费

3772.48

3.1幼儿园主教学楼及配套房579618001043.28

3.2音乐厅12502000250.00

3.3商住楼1652815002479.20

四基础设施费

275.34

4.1园林景观、道路及其他公建9178300275.34

五开发成本

4236.31

六营销费用

176.44预算详见附表七项目开发成本23574

4412.7518营销费用预算类别支出费用项目金额估算（万元）备注售楼部售楼部及销售办公室租金10.80已发生售楼部及销售办公室装修费用11.80新增门头加电子显示屏及百叶窗售楼部及销售办公室广告画面装饰0.70

销售部办公物料（家具、设备、耗材、服装）5.20

看房车3.00看房车以15万总价，按5年来折旧营销团队提成及项目奖励80.00

宣传销售资料及销售工具宣传海报1.50

DM（户型单页）0.50

手提袋0.70

纸杯0.50

沙盘模型2.00

户型模型0.00

认购协议0.50

商品房购销合同1.20

公关活动内部认购活动4.00

项目开盘5.00

其它促销活动5.00

样板房样板房装修费用4.00按500元/㎡预算样板房家具2.00

房交会房交会展位费用5.00以2009年景洪房交会展位费用为参照房交会展位设计及布展费用6.00

策划公司服务费用

11.00

小计

160.40

不可预见费

16.04以上营销费用的10%计费用合计

176.44

19项目核誓心价值分析名校教育膊：中国音节乐学院附打属艺术幼滑儿园幼儿雁园入学名格额赠送高品精装雕修带电梯的库7层公寓原（一部客厌梯、一部荣景观电梯坑）3.1旺米超标横层高2.1鼓米超宽神内走廊20来源于宝市场而品高于市交场核心均价流目标：整普体实现保肌底320放0元/㎡，冲击阿3400捉的价格内部认购巩以均价2萄700元铲入市，保勺证快速消甚化后期价值践逐步提升狡实现35菠00元项目核爽心均价21低价入框市：2缸700集元/㎡圈入市分批推货塌：货包分做4次推出小步快跑曲：项目总旺计239疏套公寓，端每次推出技货包量不叠超过80皮套，快速耻实现销售逐步提价割：推出货荡包4次逐巨步提价，杨每次提价填不低于2婚00元，昨最终实现赢3200幅元/㎡均猴价价格策企略22时间4月4月5月5月合计销售周期内部员工公司预留职技学院内部关系户项目开盘公司持有

推货量（套）361240389320239项目各配销售周粘期货包沈统计23一、分层平斥面示意耐图3单元2单元1单元24二层大堂1-1-2031-1-2051-1-2071-1-2091-1-2111-1-2131-1-2151-1-2171-1-2191-1-2211-1-2231-1-2251-1-2271-1-2291-1-2311-1-233楼梯1-1-2021-1-2041-1-2061-1-2081-1-2101-1-2121-1-2141-1-2161-1-2181-1-220楼梯1-1-2221-1-2241-1-2261-1-2281-1-230三层1-1-3011-1-3031-1-3051-1-3071-1-3091-1-3111-1-3131-1-3151-1-3171-1-3191-1-3211-1-3231-1-3251-1-3271-1-3291-1-3311-1-333楼梯1-1-3021-1-3041-1-3061-1-3081-1-3101-1-3121-1-3141-1-3161-1-3181-1-320楼梯1-1-3221-1-3241-1-3261-1-3281-1-330四层1-1-4011-1-4031-1-4051-1-4071-1-4091-1-4111-1-4131-1-4151-1-4171-1-4191-1-4211-1-4231-1-4251-1-4271-1-4291-1-5311-1-433楼梯1-1-4021-1-4041-1-4061-1-4081-1-4101-1-4121-1-4141-1-4161-1-4181-1-420楼梯1-1-4221-1-4241-1-4261-1-4281-1-430五层1-1-5011-1-5031-1-5051-1-5071-1-5091-1-5111-1-5131-1-5151-1-5171-1-5191-1-5211-1-5231-1-5251-1-5271-1-5291-1-5311-1-533楼梯1-1-5021-1-5041-1-5061-1-5081-1-5101-1-5121-1-5141-1-5161-1-5181-1-520楼梯1-1-5221-1-5241-1-5261-1-5281-1-530六层1-1-6011-1-6031-1-6051-1-6071-1-6091-1-6111-1-6131-1-6151-1-6171-1-6191-1-6211-1-6231-1-6251-1-6271-1-6291-1-6311-1-633楼梯1-1-6021-1-6041-1-6061-1-6081-1-6101-1-6121-1-6141-1-6161-1-6181-1-620楼梯1-1-6221-1-6241-1-6261-1-6281-1-630七层1-1-7011-1-7031-1-7051-1-7071-1-7091-1-7111-1-7131-1-7151-1-7171-1-7191-1-7211-1-7231-1-7251-1-7271-1-7291-1-7311-1-733楼梯1-1-7021-1-7041-1-7061-1-7081-1-7101-1-7121-1-7141-1-7161-1-7181-1-720楼梯1-1-7221-1-7241-1-7261-1-7281-1-730合计公司持有20套开盘93套内部关系户38套职技学院40套销售控版制——窄1单元25销售控制烧——3单家元3单元二层1-3-2011-3-2031-3-2051-3-2071-3-209

电梯楼梯1-3-2021-3-2041-3-206

三层1-3-2011-3-2031-3-3051-3-3071-3-309

电梯楼梯1-3-3021-3-2041-3-306

四层1-3-4011-3-4031-3-4051-3-4071-3-409

电梯楼梯1-3-4021-3-4041-3-406

五层1-3-5011-3-5031-3-5051-3-5071-3-509

电梯楼梯1-3-5021-3-5041-3-506

六层1-3-6011-3-6031-3-6051-3-6071-3-609

电梯楼梯1-3-6021-3-6041-3-606

七层1-3-7011-3-7031-3-7051-3-7071-3-709

电梯楼梯1-3-7021-3-7041-3-706

内部员工认购36套公司预留12套26推出货包摘—内部员脚工认购3单元二层1-3-2011-3-2031-3-2051-3-2071-3-209

一室一厅

电梯楼梯1-3-2021-3-2041-3-206三层1-3-2011-3-2031-3-3051-3-3071-3-309电梯楼梯1-3-3021-3-2041-3-306四层1-3-4011-3-4031-3-4051-3-4071-3-409电梯楼梯1-3-4021-3-4041-3-406五层1-3-5011-3-5031-3-5051-3-5071-3-509电梯楼梯1-3-5021-3-5041-3-506六层1-3-6011-3-6031-3-6051-3-6071-3-609电梯楼梯1-3-6021-3-6041-3-606七层1-3-7011-3-7031-3-7051-3-7071-3-709电梯楼梯1-3-7021-3-7041-3-706

内部员工认购36套公司预留12套内部员工27各阶段推腰出货包示躺意图内部员工职技学雨院项目开盘公司持加有内部关系我户老板预留坦12套28推出货悟包——吹职技学扯院1-1-2291-1-2311-1-2331-1-2261-1-2281-1-2301-1-3291-1-3311-1-3331-1-3261-1-3281-1-3301-1-4291-1-5311-1-4331-1-4261-1-4281-1-4301-1-5291-1-5311-1-5331-1-5261-1-5281-1-5301-1-6291-1-6311-1-6331-1-6261-1-6281-1-6301-1-7251-1-7271-1-7291-1-7311-1-7331-1-7221-1-7241-1-7261-1-7281-1-730职技学院40套29推出货包青—内部关纹系户认购1-1-2211-1-2231-1-2251-1-2271-1-220楼梯1-1-2221-1-2241-1-3211-1-3231-1-3251-1-3271-1-320楼梯1-1-3221-1-3241-1-4211-1-4231-1-4251-1-4271-1-420楼梯1-1-4221-1-4241-1-5211-1-5231-1-5251-1-5271-1-520楼梯1-1-5221-1-5241-1-6211-1-6231-1-6251-1-6271-1-620楼梯1-1-6221-1-6241-1-7211-1-7231-1-720楼梯内部关系户认购38套30推出货乏包—项薯目开盘1-1-2051-1-2071-1-2091-1-2111-1-2131-1-2151-1-2171-1-2191-1-2041-1-2061-1-2081-1-2101-1-2121-1-2141-1-2161-1-2181-1-3051-1-3071-1-3091-1-3111-1-3131-1-3151-1-3171-1-3191-1-3041-1-3061-1-3081-1-3101-1-3121-1-3141-1-3161-1-3181-1-4071-1-4091-1-4111-1-4131-1-4151-1-4171-1-4191-1-4061-1-4081-1-4101-1-4121-1-4141-1-4161-1-4181-1-5071-1-5091-1-5111-1-5131-1-5151-1-5171-1-5191-1-5041-1-5061-1-5081-1-5101-1-5121-1-5141-1-5161-1-5181-1-6051-1-6071-1-6091-1-6111-1-6131-1-6151-1-6171-1-6191-1-6041-1-6061-1-6081-1-6101-1-6121-1-6141-1-6161-1-6181-1-7051-1-7071-1-7091-1-7111-1-7131-1-7151-1-7171-1-7191-1-7041-1-7061-1-7081-1-7101-1-7121-1-7141-1-7161-1-718开盘93套31推出货缩慧包—内评部关系孔户认购大堂1-1-203楼梯1-1-2021-1-3011-1-303楼梯1-1-3021-1-4011-1-4031-1-405楼梯1-1-4021-1-4041-1-5011-1-5031-1-505楼梯1-1-5021-1-6011-1-603楼梯1-1-6021-1-7011-1-703楼梯1-1-702公司持有20套32一次性娃付款优服惠2%预计：一王次性付款旺占30％味按揭右（5成1烘0年）付暴款占70安％付款加权歌平均折扣＝0.勇98×碑30％岩＋1×五70％直＝0.使994付款折扣剩：价格实现犁策略--绩-确定付败款方式优鞠惠时间4月4月5月6月备注销售周期内部员工内部关系户项目开盘强销期

正常折扣12%8%4%1%

一次付款折扣3%3%3%3%

一次付款加权平均折扣0.6%0.6%0.6%0.6%综合平均折扣15.6%8.6%4.6%1.6%综合平均折扣=正常折扣+一次付款加权平均折扣33公寓价格肾策略走势销售实收户均价：3框200.勿88元/饺㎡项目销难售收入确：32侄33.否2万元时间4月4月5月6月合计销售周期内部员工内部关系户项目开盘强销期

推货量（套）48788429

优惠折扣15.6%8.6%4.6%1.6%优惠为加权平均折扣市场公布均价3210.903391.683563.943810.98

实收均价2710.003100.003400.003750.003200.88销售面积2203.323166.803419.221311.6210100.96收入测算5970997.209817080.0011625348.004918575.0032332000.2034策略表济现一：周平面差现异策略结合本彩项目产聪品，景统观、朝赔向差异击明显，林四个朝理向均有怠的特点价，通过景观差、钉朝向差价戴、噪音，最大平忽面差取齿目标均牵价的1划0%，谣300命元/平倚米。拉娱大平面堤差，建下立项目源高价标泥竿产品顽；P=基准价+楼层差+景观差+朝向差价+景观视野临界差价+噪音+户型差+特殊调差策略表现秧二：纵向胡调差策略医+特殊调蔽差结合项目餐销售目标吼及产品特接点、通过滔楼层差、景观视野租临界点、编顶层调差济，拉开二绘、七两层趴与其它楼镜层的价格漏，最大纵惨向差取目泛标，确定影二、七层茂快速走货会。策略在价格表期中的表现35东偏南、蜜噪音大噪音大车、二、御三层受哈幼儿园粱活动楼五影响；朝向差称+30们元、噪名音-4秋0元、四-七胃层有幼旱儿园景餐观15帐0元西偏北、厉无景观、拳噪音小、相朝向差-尚60南偏西、无景观、凭噪音小；南偏西误南、二鲜层、为贸项目基圈准起价凤285造0元北偏东网、噪音券大、二肢、三层盐受幼儿锐园活动团楼影响猜；朝向差-笛30元、骨噪音-4闯0元、四-七层睬有幼儿园帽景观15纤0元策略表航现定性指标方：景观、由朝向、景予观视野、澡噪音、户西型差36在项目销轨售过程中扶顶层因存陆在冬冷夏幕热的缺陷婚，故销售暖速度相对酿较慢，一复般其价格要途比二层稍夫低。故特弯殊（顶层浩）调差控递制在35忧0元/㎡参考对扶比楼盘念层差:仲景明亦成（1盯2层）究：40西双十二桐城（18渴层）：3坐0避暑山战庄（1筐2层）勺：30揽江苑午（二期牺）避暑山包庄（1景8层）药：20揽江苑秤（一期筝）策略表辨现楼层差的外制定：实界现客户资翠源最大化笨，掌控整习栋去化规踏律（二、奖顶层相对信较难销售冤）保证开惩盘热销玻、解决定资金回论拢的问悬题。楼层楼层差价视线、采光差价特殊调差二层000三层6000四层1201000五层1801000六层2401000七层300100-35037策略表膜现-平降面差价挨说明南偏西南末、二层、针为项目基会准起价2满850元北偏东态、朝向流差-3绪0元，巾面对幼井儿园噪阵音-4你0元西偏北飘、朝向鞠差-3奔0元东偏南朝袖向差+3鸡0，面对幼儿认园噪音-谨40元38最终价格歉表对比与哄核算——单、脆总价区间榨分析

均价最低价最高价套最低价套最低价二层2709.412790.002940.00179075.4117,375.30三层2882.762850.003000.00182730.0119,899.50四层3055.593010.003310.00201612.1126,630.70五层3141.123070.003430.00205266.7129,154.90六层3234.633130.003430.00208921.3131,679.10七层2951.482840.003220.00196130.2119,478.8039项目销擦售收入斥预测项目建筑面积单价销售收入（万元）备注公寓1010032003232.00不含八面风位置写字楼2单元写字楼16893400574.27八面风位置，单层面积422.26㎡