建设工程项目精细化管理

龙湖地产工程精细化管理2010年6月19-20日龙湖地产工程精细化管理第一部分、龙湖地产工程管理模式分析第二部分、龙湖地产工程质量保证体系与重点第三部分、龙湖地产工程计划保证体系与重点第四部分、龙湖地产工程管理保障的合约配合第五部分、通过减法学习龙湖地产工程质量管理龙湖地产工程精细化管理What–是什么？Why–为什么做？When–什么时间做？Where–哪些公司做？Who–谁来做？How–如何做？先知其策，然后行；先共其策，然后知；龙湖地产工程管理模式分析一、龙湖地产企业经营模式与工程管理二、龙湖地产工程管理组织架构分析三、龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产企业经营模式与工程管理重庆地区公司1995年成都地区公司2004年11月西安地区公司2007年9月上海地区公司2007年11月北京总部2002年12月

龙湖地产：创建于1995年，成长于重庆,发展于区域性全国扩张。龙湖集团总部位于北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安五个地区公司。并陆续取得了杭州、青岛、无锡、常州、沈阳大连等全国11个城市的项目。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。龙湖地产的产品线包括普通住宅、高级公寓、写字楼、花园洋房、别墅、综合商业和大型城市综合体等多种业态。从2004年起，龙湖地产在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，正式进入异地扩张的发展阶段。自2007年起其，其年均销售业绩均在百亿以上龙湖地产企业经营模式与工程管理别墅项目花园洋房高层豪宅电梯公寓大型综合体

龙湖地产：产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。造成工程管理难度加大龙湖地产企业经营模式与工程管理产品类型上下叠拼HOUSE左右叠拼HOUSE多层花园洋房高层公寓SOHO商务公寓购物中心底层商铺廉租房龙湖地产企业经营模式与工程管理101821.210036118183.6爆发点一成都公司成立爆发点二多业态开发爆发点三上海、西安公司成立爆发点四房地产宏观形势龙湖地产企业高速发展造成人力资源能力水平的稀释，导致工程管理难度加大龙湖地产企业经营模式与工程管理■龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：自然环境的不同，导致工程管理难度加大重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标社会环境的不同，导致工程管理难度加大地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求多业态开发导致专业与全面产生矛盾住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异龙湖地产企业经营模式与工程管理■龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员决策信息增加，沟通效率降低电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查龙湖地产企业经营模式与工程管理■龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段龙湖地产工程管理组织架构分析职能管理型矩阵式管理型项目管理型开发设计工程销售项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积项目数量少，特定区域经营客户定位专一，项目实施环境不确定性低公司高层介入项目协调工作职能部门内部各司其责，实现业务流程环节的流转开发设计工程销售项目部项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训项目数量较多，专业化能力要求较高，需要人才共享客户较稳定，但不确定性较高的项目环境公司有专业技能提升要求项目部对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升项目公司开发设计工程销售项目公司或项目部开发设计工程销售项目公司成为开发工作的全权负责主体项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理前期的客户定位非常准确更强调项目产品对客户需求满足程度对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意类型职责分工优点实施条件缺点总经理运营及投资发展部战略及运营中心信息管理中心产品中心工程技术质量中心商务运营管理中心投资发展中心副总营销中心客户中心物业中心公共及行政中心客户及公司品牌部副总投融资中心成本控制中心资金管理中心风险及审计中心财务部人力资源部各区域公司投资发展研发设计工程管理客户管理营销管理商运管理物业管理成本管理计财管理人资行政地区PMO各区域公司总经理副总副总各项目部（龙湖地产组织结构示意图）龙湖地产工程管理组织架构分析龙湖地产的项目运营管理架构，属于在平衡矩阵的基础上进行改进的强矩阵项目管理管理模式。避免了传统强矩阵项目管理模式中项目经理授权过大带来的风险。也避免了在平衡矩阵项目管理模式下，容易出现职能部门之间的技术或管理矛盾影响项目整体运营，对项目进程、关键节点及阶段性成果标准进行管控。同时也强化了总部对地区公司风险控制的管理龙湖地产工程管理模式分析■总部、地区公司、项目工程管理职责的划分：集团工程技术质量中心地区公司工程管理部项目工程部技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理技术管理质量管理进度管理成本管理采购管理龙湖地产工程管理模式分析地区总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目经理部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项目一（万科地区公司组织结构示意图）龙湖地产工程管理模式分析地区总经理设计管理部副总经理副总经理副总经理成本管理部财务管理部市场营销部行政人力部项目拓展部工程管理部项目工程部水电工程师土建工程师设计工程师成本工程师项目一（龙湖地区公司组织结构示意图）质量工程师采购工程师PMO经理龙湖地产工程管理模式分析■总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部定期或不定期对项目工程部所管理的实体工程质量进行检查，根据检查分项要求进行评分缺点：受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效控制。工程质量管理的基础是施工单位、监理单位的质保体系管理水平，单纯的实体检查无法检验项目工程部的质量管理能力。工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑“毛病”很容易龙湖地产工程管理模式分析■总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部参与项目工程部组织的关键验收（如结构验收、门窗验收等）或分户验收，根据验收结果进行评分缺点：工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等方式实现的，单纯的结果检验，一旦出现问题，不是造成工程返工，就是造成默认质量缺陷总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每个项目的关键验收龙湖地产工程管理模式分析■总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理检查的常见形式：缺点：总部缺乏对项目工程部管理施工单位、监理单位质保体系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执行力落实情况总部面临多项目检查容易受人情评价因素影响公正性总部定期或不定期检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系的管理质量，通过实体质量检查进行对照，按检查分项要求进行评分龙湖地产工恩程管理模式惯分析■总部对吼地区公次司工程教管理的看考核体过系设计谅：总部裂对地作区公杂司工亚程管您理检无查的傲常见艰形式仅：缺点：需要溉总部万对工葱程质袖保体郑系管赵理工雀具、蜂工程趴质量怀过程高的责招任控制铅管理茶工具暑等进旷行全饮面的争设计择方可绪进行汉第三泰方检妈验费瞎用总部进设定另项目仗工程汤部管央理施鄙工单休位、复监理植单位托质保若体系穷管理诉能力猎评价问的考苹核工榨具，调设计丛关键艇工序滔质量校控制效的质晨量责知任记绵录，糖委托跃第三毛方检闻查项肠目工界程管行理质寺量，握并通铅过实非体质叹量检芦查进恨行对码照，备安考训核工采具进定行评号分龙湖屋地产催工程架管理休模式咐分析■总部对地区描公司工程管信理的考核体旗系设计：工程管金理质保判体系考检核检查枯的重点眨：基础管描理检查闪：通过示对内业亩资料的锻审查，歇检查项见目工程膊部工程安质保体栗系管理争要求，娇检查项蚀目工程唱部对施识工单位久、监理妻单位工厌程质保劣体系管愈理的能晌力。实体工熊程检查抄：通过妇对现场绒实体工柜程的审额查，通愿过实体胀质量检拉测对照虹，检查极项目工巷程部关争键质量邀控制和搜质保体堵系实际米管理效脉果龙湖地熟产工程胁管理模议式分析■总部怒对地添区公洁司工针程管吐理的来考核吴体系戴设计非：工程管恒理质保余体系基银础管理洋部分的粉检查重维点：设计交底施工节沃点及细竿部交底技术标货准交底施工工旋艺交底施工组织消与配合交异底龙湖汁地产箱工程狸管理嫌模式削分析■总部对地万区公司工形程管理的惊考核体系晴设计：工程管理质舞保体系基础渠管理部分的盒检查重点：工序质丸量控制窃点、停昆止点交回底施工样妈板交底施工贷单位闻、监霉理单勾位关戴键工遇序检躲验批端过程肆责任掏记录病表（渠非标乳））项目工程涉部关键工兽序检验批果复检责任姻记录表（科非标）工序交接喝检、关键耽验收责任督记录表（找非标）龙湖气地产闪工程芽管理疏模式膛分析■总部对地区常公司工程管变理的考核体象系设计：工程管举理质保堤体系实瞧体对照匙部分的驳检查重循点：工程茧防渗慌漏质邮量控座制工程纸防开佩裂质遮量控泪制精装修观感类质量控制园林景观逆工程细部贯质量控制空间尺寸雀偏差质量逃控制门窗宿、设颂备成絮品保牧护质恋量控怖制龙湖地建产运营猪管理与革工程管棉理投资论证运及收益跟合踪投资成果设计成果成本成果工程成果营销成果专业评审决策评审集团例会运营例会总结评估集团关键节点计划管理地区公司一、二级计划管理个人计划管理目标成本市、动态成肠本跟踪投资决策洒及收益腥跟踪体系阶段性成亲果管理辛体系运营决灯策革管理抓体系进度计划旷管季理体系目标棚成本姨管额理体窝系降低投资肯风险流项目收胸益控制降低运手营风险熔项目质运量控制明确管理什职责族提高决背策效率计划编制伤质量督提高决饿策效率成本净控制籍与预聪警成塞本敏惰感性洒分析龙湖地抬产运营谁管理体芳系资金预算昏管理体停系预算制定滚标动资金计划赛控制防范捕经营衫风险桃提高尽资金懒使用绵率实现集廊团预定韵收益目愿标龙湖地产运选营管理与工库程管理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移交、项目交付交房交房后半年项目负责人7.《项目一二级进度计划》项目月度计划分析报告33.《商业移交方案》36.《项目后评估》计划财务分析3.《项目投资分析模型》8.《项目投资分析报告》16.《方案阶段投资验算》21.《初设阶段投资验算》项目收益动态跟踪34.《资产管理方案》项目发展1.《项目投资建议书》项目报批报建研发2.《项目实施预案》9.《方案设计任务书》10.《景观设计任务书》11.《精装房定位、限价及建设实施方案》12.《方案设计成果》13.《景观方案与建筑方案的配合及实施意见》14.《精装方案与建筑方案的配合及实施意见》17.《初步设计任务书》18.《初步设计成果》19.《景观方案设计成果》20.《精装方案设计任务书》《施工图设计成果标准要求》《施工图设计审查要点》过程设计变更、二次设计管理及审查、设计现场指导、设计封样设计后评估龙湖地产齐运营管理刃与工程管谦理土地投资分析阶段取得土地中标通知单、方案设计任务书发出方案设计任务完成初设任务书发出初设完成施工图设计任务书发出、施工图设计开始施工场地三通一平基础开工营销方案完成、项目前期推广、项目开盘向物业移交、项目交付交房、交房后半年营销初步市场调研及初步营销产品、售价建议6.《售楼处、样板房选址、定位、修建、开放计划》4.《项目定位报告及营销产品建议》15.《方案阶段成本测算与验算》23.《项目销售指标》项目现场广告、路牌、围挡等销售指引28.《项目营销策划方案》29.《售房合同配置标准》30.《售房合同附图》31.《价格表及付款方式》32.《交房方案》销售后评估成本项目开发成本分析5.《成本敏感性分析、价值分配及目标成本预设》22.《项目目标成本》27.《招投标、计价、采购方案及合约规划》项目工程成本动态跟踪成本后评估工程项目工期分析、项目工程风险分析市政工程分析设计阶段工程配合24.《项目工程管理策划》25.《项目三通一平实施方案》26.《施工、监理单位筛选及评估报告》施工管理工程后评估龙湖地产态运营管理食与工程管坟理■阶段性成果雕标准示例—项目启动阶代段：取得土嗽地中标猪通知书辜～方案捉设计任柄务书发训出阶段起止点脱：所含己子成殖果：①.《概念设计势方案》～研发②.《项目定位报丢告》～营销③.《成本慢敏感烂分析馅、价冠值分更配及科目标普成本各预设种报告》～成本龙湖地产萄运营管理屿与工程管些理■阶段性预成果标弊准示例—项目启动阶金段：所含子单成果：④.《售楼处、有样板房选苹址、定位北及开放计垫划》～营销⑤.《项目一、屈二级计划》～项目负责漂人、地区公吃司PMO⑥.《投资分析模裳型（启动）》～投资分析弹专员⑦.《方案设计任校务书》～研发⑧.《景观黑方案律设计渗任务沿书》～研发⑨.《精装片房定泪位、潜限价茶及实孟施方嫌案》～研发、造胜价及工程龙湖地产运预营管理与工熄程管理■阶段性成果想标准示例—项目辜定位提报告：1、市健场目聋标客偿户群间市调日成果防（自诊己调课查＋东第三奥方调经查）深；《市场声调查失表模掀板》2、目标贸客户群界敏感点钢中的卖咐点敏感需点（5项）、库瑕疵敏股感点（5项）延、价水格敏触感区舍间等劲与项风目土鸽地预攀案中边的假烤设卖臭点、瑕疵控制点牢的吻合度分车析及校正成苦果，分析形墨成最终卖点；《客户次敏感充点分震析模易板》3、市场目标段客户群集体果的文化历史娘敏感点、兴拨趣爱好、消费习惯、家滩庭构成、交述通习惯、职罢业收入等分鱼析；《目标客节户信息泊分析（轿模板）》龙湖地产运朵营管理与工睡程管理■阶段性成果帽标准示例—项目俱定位抽报告：4、市场目晕标客户群辉的信息接枝受习惯和冤项目传播越通道的选珠择：5、项目建筑天户型、立面啦、景观、配斗套、案名、取推广调性的方向性确掀定（市调时防应用图片、宿照片、模型怒等来表述意向和烧对目标火客户群娃进行测洞试，不凭宜使用嘉文字）摆和销售道具（携客户来逝访路径教、标识饮指引及揭楼盘印森象管理次；场地包装、示范胀环境、样板像房售楼处）信选择安排（丽应用图片、照片、犬模型＋必抢要的臭文字起说明）；《项目练销售思产品捞建议蒙书（悼模板)》6、销售的定圈位标杆和价禁格标杆的预唉设及借力策轻略，与本项目必须区伶隔的项目拒假设及区独隔、差异纱化借力策畏略龙湖地产象运营管理冶与工程管讨理■阶段蚊性成饰果标瞎准示昼例—项目定哑位报告：龙湖地产运痰营管理与工烫程管理■阶段煮性成湖果标旷准示驱例—售楼处、样纲板房计划：1、售楼处定种位、位置（光应附图）及尊面积；2、样板区（旅销售展示区滩）范围、位氏置：含客户山停车区域选潮择；3、样逐板房否位置烂（应延附图城）、管数量岛、装碰修风矛格建假议（歼用图配片、照片或粉模型表埋达）；4、交响通组忌织流代线：芽客户园到现挑场交梢通线滚路分绣析、艺户外炉导视泊方案及工程配合弊意见、客户灿参观样板区止线路预案及因销售导视；5、示范区绿与周边环收境的关系犁、有利、肚不利因素办及处理建词议；龙湖地产运朗营管理与工济程管理■阶段性成刮果标准示绳例—售楼处蛙、样板鞭房计划：6、本项蔑目预算绳及竞争此楼盘的欺装饰装服修细节碧对比及钞参考价雷格；7、样板软区（销聋售展示飘区）市输政、景未观先行沉实施方阔案分析路；8、本设方案效与其拆他方乱案的举优劣宵势分那析（温方案拘比较读、应宜附图攀）；9、修建、装蛙修进场、家已具布置、开病放等计划安漠排龙湖地产旺工程管理史模式分析龙湖地产工缩慧程管理模式鹅分析龙湖狠地产剥工程竹管理惩模式窗分析龙湖地产孝工程管理么模式分析龙湖悦地产晶工程球管理坟模式越分析龙湖地产弦工程管理罗模式分析龙湖歼地产棉工程逃管理言模式彩分析龙湖地匀产工程先管理模棵式分析■龙湖闸地产惰的项喉目运因营管席理与迎项目筛工程霸管理医：开发慨流程绒与工革程管枪理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业服务后评估资金、策划与销售工程管理焰（常规理解架）龙湖渐地产甘工程翼管理中模式选分析■龙湖地产的章项目运营管硬理与项目工淡程管理：开发流程与锁工程管理：龙湖前地产锅工程床管理炎模式登分析■龙湖地参产的项亚目运营御管理与竖项目工灾程管理稼：开发流程蓬与工程管悼理：龙湖芬地产天工程纱管理厚模式坑分析■龙湖黑地产件的项立目运去营管软理与稍项目渣工程妖管理盲：开发流合程与工胸程管理彻：施工准备吊阶段和施播工阶段是掩建筑产品加的实现阶劲段，是项者目工程管迟理的主要站内容，是魄房地产开留发不可或赵缺的环节工程管理还变涉及投资决末策、规划设遥计、销售、妹物业服务、兔后评估等阶拨段龙湖什地产壮工程师管理铃模式练分析■龙湖百地产卡的项详目运师营管客理与慰项目闯工程闻管理浪：市场主萝体（外次部客户很）与工注程管理跳：房地产膊开发的盆市场主肠体包括鞭发展商里、勘察求设计院脾、施工泉、监理价、营销组策划公脊司（房并地产销虏售代理悉商）、狡造价咨智询协作部霜门（内慨部客户遥）与工振程管理衣：房地乡丰产开历发的爸工程惧管理擦涉及屯企业申内部钓的设摧计部银、销音售部鞋（销粪售配鲁合）馆、成挤本部采、采猎购部唐、项什目拓要展部堪（报扰批报宜建）皱、财衰务部知等多增个管尽理部家门龙湖地产脖工程管理把模式分析■龙湖地雹产的项苗目运营献管理与宁项目工殖程管理批：项目偶运营日管理听提高万了项诉目工秒程管长理的伐效率裙：项目运营管牌理依据项目痒整体业务运撞营流程，对涌项目进程全虫过程进行目派标控制、过晋程控制，结腔果控制等方彼面的管理。炮避免了传统扎管理模式下博，项目工程香部与内部客酱户逐一协调窄，或单纯依隙靠公司高层断协调带来的遵管理效率下奸降，由工程界推动转变为磨项目整体运验营推动。项锯目工程部得舒以把工作重覆心放到一线疮施工现场的族质量、进度释等方面的管沃理（减少了厉大量的内部猎协调）龙湖地产工尤程管理模式配分析■龙湖地产询的项目运赖营管理与祖项目工程曾管理：项目运营管迅理提高了项所目工程管理岩的质量：项目运多营管理堡通过对压业务流痰程关键枣节点的秆阶段性尾成果标春准的规垄范和管教理，保偷证了公坡司内部仗部门与劲部门之洲间交接既或较差简平行作奋业所需巾工作成轰果的质含量标准债。解决钞了传统挠部门职剥能管理行模式下尝的跨专怖业平衡忘（设计间工程质抖量保证派、采购聪工程质着量保证虚、合约写工程质捆量保证授等）和赶跨专业帽翻译（的产品定员位的营鸦销语言桨与规划绢设计的跨设计语树言），徒降低项呜目经营桂风险，浮保证了段项目工青程管理循的整体掉平衡（没工程质哑量、进地度管理诵不只是布工程部惯门的职等责）龙湖寺地产饰工程悲管理叫模式抓分析■龙湖振地产臣的项丘目运圆营管贴理与弱项目飘工程绞管理奴：项目运营野管理提高点了项目风圈险控制能短力：项目运营初管理可以炕对项目运浪营进程的火关键流程租、关键节断点等进行鲜过程管理助，及时发旺现项目正诊常运营存碑在的风险恶，并进行拐提前的预僚警和预控接。避免了稼因为专业盲不平衡导检致项目工询程管理风窝险加大龙湖拘地产毯工程疮质量销保证门体系昨与重数点一、胸龙湖被地产沸的工障程质帖量管常理理尿念二、龙湖地蚊产的工程管暮理策划与研职发三、轿龙湖帅地产载的工蛙序、嫌检验越批质乱量管竖理四、糠龙湖检地产瞒的工稻程质柔量细平节管番理五、龙湖纹地产的设窃计工程质裂量保障龙湖地栋产工程雨质量保泉证体系加与重点六、龙旅湖产品锅标准化豪、系列奴化对工芳程质量闻的保障七、它龙湖酬地产懂的工仇程管绢理规疾划八、龙湖轮地产供方青质保体系记的输出与蝴管理九、龙湖地县产的工程分衬户验收管理龙湖朋地产份工程课质量均保证亏体系门与重犹点■龙湖垃地产篇的工口程质廊量管优理理扛念与骡质量士文化赢：龙湖工地产准的工犁程质锡量管扑理理驶念相笨对完遣善：国内大多约数房地产分企业的工冻程质量管雀理，主要翠依靠在施熄工阶段的倾工程质量暑检验。没顾有强调工可程质量的枪系统化预既防，没有汁形成项目享开发全过湖程的工程收质量控制阀保障体系龙湖地产的焰工程质量保漫证体系更多侮强调工程质细量的系统性剩预防，包括精：设计预防籍、招标采购剂预防、合约杨预防、材料抽预防、施工跑工艺、施工丢工序控制预掩防、施工单慎位、监理单箩位质保体系饶管理预防等唐，形成贯穿深项目开发全筒过程的工程这质保体系管贼理龙湖地稿产工程校质量保雹证体系志与重点一级“检验”二级“质量保证”三级“预防”四级“完美”特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率／错误的使用质量保证方法特点:

改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估质量管理的提高龙湖围地产溪工程位质量聚保证毛体系待与重赛点■衡量房地产灯企业工程质厦量管理水平托的等级：第一级悠：施工目质量检咸验企业主五要依靠油施工现雷场工程层质量检拴验来保印障工程瓶质量，锦通过临购时性的杏隐蔽验兽收、分肢部分项训工程验划收和最漂后阶段寻的检查从，发现蹄工程质赞量问题膝并予以蓬解决设计质量、寺材料质量、弦施工的工艺炊质量、工序触质量等很少辨得到检验，驻产品的设计腿与施工几乎林脱节，招标桂文件及合约册文件缺乏质摄量细节控制刮约定。企业诵质量管理知芝识需要完善龙湖戏地产筹工程若质量坟保证尝体系厚与重显点第二级：奖工程质量爆保证企业杆工程犯质量馆目标笨仍然及主要污通过嚼施工浩现场餐的工栗程质航量检耻验来卧实现务。但辆企业急开始画规范太统一痛的施婚工工托艺标骄准、森施工叛质量勤检验煎行为岭和施顶工质川量检搜验标盆准。胃施工荷过程考的材乘料质迅量、捆工艺晓质量鼓、工移序质食量等裕开始跑得到戴控制狼。一乖线员押工开挺始积敏极参衬加质消量管辟理设计狐质量雨的测读定标弟准、坦设计维质量症对工聋程质酿量的霉保障蜻标准巾等还土没有粮确定观，企但业的库招标扔采购装、成尘本管藏理、慕招标边合约悠规划县等还季未介听入系嚼统的野工程渡质量既保障绝体系龙湖地产糊工程质量胀保证体系穷与重点第三鄙级：轿工程彩质量柳预防设计利与工凑程开争始相纳互影猛响与语积极弊配合零，设敢计环仆节开级始出宰现面移向客池户质架量标补准的稠特征舌。设敌计、柔招标牺采购蚁、成思本、侄合约害等各渣个业茎务环冈节均蜡全面丸关注姜工程浩质量核。产降品生桐产实倍现的沃全过文程开野始得或到有攀效控闷制，干产品用开始晶逐步盈出现饿零次潮品率促，企怨业通戏过输随出技租术标骂准和睛管理委标准耽与供绞应商惕密切扣协作正，供拴应商贷也主册动配麦合企输业提翁升产暂品质多量施工环节的老手工化操作恩很难避免出塑现操作偏差泰。质量成本汗的投入与认春识还有待提冰升。全员质他量意识尚未挺完全形成。陷住宅产品部赴品化、标准高化、产业化半体系尚未形稠成龙湖地产庄工程质量怜保证体系减与重点第四蜡级：顾零缺亭陷管程理（若相对手归零炸）企业形勾成一种艳内在的毫质量文凤化氛围剂，此种村氛围下重的方方产面面都短有助于膊工程质膝量的提界高，每劲一位雇握员都意乱识到工侨程质量摧对企业桂的重要数性，都愿在寻求万提高质过量的途乓径，实软现“零缺陷原则”，与内读部顾客塞和供应缘瑞商保持先良好的开关系，假始终如比一的面喘向外部洲顾客并寺最大限头度的优脾化从供耍应商到粘客户这照一流程婚中所有厕重要的袋程序和接产品标叛准龙湖地产脖工程质量屯保证体系晨与重点■龙湖震地产焦企业摘质量酿文化啦强调咸的原府则：1.树立固正确绍的质辅量管事理理席念：2.工程质量选标准必须家是“零缺陷”：3.以“品质不符圆合标准的边代价”衡量质量仿：4.以“防患辟于未熔然”为质量管理胸的制度：5.以“全面质量管下理”为改炉进的科基础固：龙湖漠地产记工程答质量妖保证邻体系北与重垒点■龙湖地美产工程这质量管信理理念渣体现的框一些特搂点：工程质阿量≠施工不质量工程质量不单纯只是蜂工程管理部恳门的责任工程质替量预防容的起光点是斜规划场设计黑管理惭部门稳，设会计阶幸段应骑对企聪业工博程质夸量通懒病，吨工程侧管理持薄弱直环节返等提吃前采令取设条计防照控的辉有效漆措施成本控唯制是在贵保证工丹程质量侦可靠性股的前提甚下，形岛成有效枝的价格踏竞争机奥制招标文扫件、合选约文件学是施工惨阶段工食程质量盾控制管柄理保障悉的基础龙湖璃地产杰工程临质量依保证伶体系藏与重洒点■一个全属于“工程占质量”的案例：某别墅项除目将层层震退台的露芝台设置为俩种植庭院齐，以增加幻玉销售卖点闻。图纸设城计审查未接发现问题查，施工单缩慧位按规范卫要求施工田，监理单字位按规范名要求验收额，甲方闭蜓水试验复洗检合格，傍项目交付克后不足一谨个月，就谅出现大量粪的漏水投峰诉及索赔龙湖地产工鸡程质量保证坐体系与重点■一个属踪蝶于“工程逆质量”的案例克：某项目外墙捆设计有外墙清空调板用于隙放置空调室摔外机：图纸责设计审查没雁有问题，施签工单位按规聋范要求施工府监理单位按擦图纸及规范某验收合格，知甲方工程部励复检合格。好项目交付后虽只要一下暴算雨，80％以上要空调板同的根部挎就会出馆现外墙貌渗漏。夫开发商培为此付缸出巨额乞索赔龙湖地攀产工程浪质量保紫证体系炮与重点■一个属羊于“工程质量”的案拳例：某项目施工持图的屋面防油水构造设计：秋除构造猾做法要类求外，截其余均熄为细部纹节点图施集引注思考60秒：防水设演计在构造做脏法上存在哪衡些问题或隐寸患？龙湖地影产工程撑质量保跃证体系牲与重点■一个属女于“工程质搅量”的案椒例：某项目采准用下沉式播卫生间设绒计。为保怒证卫生间缎防水质量砖，设计采竞用两道柔扮性防水层振。图纸设退计审查没蜡有问题，辰施工单位盗按规范要款求施工，少监理单位狐按图纸及译规范验收茅合格，甲门方闭水试面验验收合唱格。项目仅交付三个笋月后，30%以上的卫生秘间开始出现祖渗漏龙湖血地产增工程掏质量袭保证夫体系父与重睛点■一个属于“工程质量”的案例深：某项目屋竹面采用倒驱置式屋面族设计：防站水层选用困甲方指定索分包SBS改性沥青景防水卷材办，构造做趴法要求在箱挤塑聚苯急板保温层钢上直接铺揉贴卷材防塌水层。施蓝工单位严削格控制材荒料、工艺耗和节点。办监理按规臂范要求检其验各个环摩节并验收孙合格，甲和方工程部族屋面闭水炮试验复检婆合格，工道程交付半伤年后屋面喝出现大量榴渗漏，顶饰层住户顶贝板出现大贿量结露，升部分住户张顶板出现维渗漏龙湖地产附工程质量盼保证体系请与重点■一个属植于“工程况质量”的案例：某项目跨为外墙刊外保温堤，采购爬部采购何了某品饥牌的外串墙弹性介涂料。亡施工单悔位使用伞外墙柔俭性耐水虫腻子。猎施工单谅位严格朽按工艺被要求施飞工，监兵理单位睁按图纸萍及工艺揪要求验恒收合格贯，甲方吹工程部薄复检合智格。项下目交付老不足三拆月，外耍墙涂料炊大量出塑现龟裂慈、开裂期、剥离谣、泛碱宣等质量咸问题，砌部分出嫌现外墙嘉渗漏龙湖地产工主程质量保证席体系与重点■一个膜属于“工程劲质量”的案例：某地产浪项目地司下车库坐防水，左原设计世选用SB名SⅡ型改性题沥青聚筝酯胎卷桥材防水刮。开发额商成本贸部门为野了节约吨成本，球要求设掠计改用挎双组分JS复合防水策涂料，并宽因节约成蕉本50万元受到公挡司嘉奖。后辞期该项目地以下室发生大征面积渗漏，堆维修成本高糕达280万元怪。龙湖地丽产工程让质量保宰证体系涌与重点■企业片工程贸质量番管理丈缺陷脉分析芬：房地产企刑业的成本推部往往只事关注材料小的合格性敌，关注采前购成本的拥控制性。昂很少关注健材料在施利工现场工未艺质量控腐制、工序剧质量控制喘、施工质纯量检测等鹅易建性、借易检性要献求，往往范存在理论身合格的错扔误判断成本砍节约拨的考券核指眼标应鬼采用御价值川综合兽评定语（不绍合格梅的代赏价）池，不齐能简青单的南以节悼约成廊本作郊为唯租一的活考核虫指标龙湖地产工搜程质量保证懂体系与重点■全面熊质量恶管理捏的必挠要性臣：上蚀述案兔例的蹄共性个分析采购环节未疼考虑工程构仪造做法对材上料的特殊要穗求，未考虑陆工程施工现乏场管理的可传行性和有效醋性，不清楚俭一些材料不木仅要本身合倍格，还要有雕与其相关材超料的兼容性凡、匹配性等驻要求采购扶部门螺在材苗料、直设备控招标业采购董中提荷出技焰术指跟标参还数要纸求，组不仅骑要经相过设觉计部蛙门确管认，牛还应让经过劣工程拢管理赵部门厚确认上述案启例均属芽于属于语以采购婶质量责杰任为主母的工程顿质量事鞭故龙湖请地产驰工程修质量端保证肚体系身与重仔点龙湖地柄产企业禁工程质占量保证便体系框值架的确抗定，为疲何会采场取后面报介绍的幸一系列伏工程质栋量管控竭手段，逢源于其摧全面工竹程质量谅管理的冻策划，源分析其亚管理管欲理短板赚产生的抬原因并们有针对坚性的予提以改进拼。龙湖地擦产工程贺质量保崇证体系施与重点■龙湖地产庆全面工程颠质量管理荒的概念：质量策近划：确定与项浊目相关的呆质量标准溉，并决定谜如何满足言这些标准质量破保证贺：定期评价总灿体项目绩效码，制定阶段泼性质量管理金目标，以提购供项目满足爹相关质量标脾准的信心质量控制歇：监控具冤体项目赌结果以轰确定其帐是否符弹合相关使的质量梦标准，貌并制定技相应措许施来消狂除导致链绩效不吹令人满邮意的原仇因龙湖地产工贞程质量保证粉体系与重点■龙湖地纷产工程骑质量策磁划问卷岛调研结霜果分析抬：影响工咸程质量灶的主要携外部因窗素（前纤五位）郑：1.监理公司插未实行有柳效监管2.施工单熊位质保位体系不桶健全3.设计巴施工串图质皂量不弦完善4.总、分包单腹位不履行管捏理、配合职缸责5.劳务的工牌艺质量能争力不足龙湖地产工问程质量保证晶体系与重点■龙湖地产笛工程质量改策划问卷郑调研结果丑分析：影响漠工程买质量提的主局要内棒部因脱素（锹前五点位）汪：1.工程管理附人员过程斩质量管控骗能力不足2.计划工境期过短淹，合理测工序穿委插、技邻术间歇佛无法保砖障3.设计变更讯过多4.招标木文件秘、合宵约文渣件中创技术再管理挨部分疯约定观不清5.对新技术丙、新材料物规范、标刚准及工艺肚控制要求划掌握有待笔提高龙湖地产愁工程质量困保证体系学与重点■工程质量另策划对外级部资源管吗理能力的优分析：设计唉单位掏对工猜程质召量的冤影响锅：监理单搞位对工画程质量伟的影响廊：施工盖单位晓对工厘程质驾量的瓦影响妇：国家现辉行规范蔬法规对朗工程质完量的影职响：龙湖地架产工程角质量保提证体系腾与重点■设计单氏位对工是程管理爪的影响醒：施工图设痕计深度普房诚遍不够、顽构造要求番不明确，赵不配设计胸节点图或乏引用节点求图集错误苗，无法满毁足施工需麻要设计施工图“错、漏、河碰、缺”严重，违反鬼强制性设计任规范要求现恶象普遍龙湖路地产黄工程纲质量震保证却体系拜与重仇点■设计冤单位晓对工锹程管枣理的宰影响征：建设部200盗7年对全国设终计单位做的刻强制性设计单规范执行情监况进行的普泪查：全中国踩没有一家设认计单位的设尘计施工图，搅没有出现违拐反的强制性裤设计规范的筝情况龙湖地产躁工程质量表保证体系和与重点■设计单位倾对工程管棕理的影响杯：龙湖地产通棚过其对业主载投诉分和工训程质量后评抵估、设计质蓝量后评估所缴做的分析，恩发现近31.昂6％左右质量胡问题是由于椒设计不合理钥、设计错漏魔碰缺等设计叨缺陷引起的削。龙湖矿地产墙工程负质量常保证扰体系桥与重堤点■龙湖地产垄设计审查越发现的一袍些设计错游误案例：思考60秒倒置式丢屋面最耐大的设为计隐患仅是什么莫？设计上铸如何解谁决倒置塞式屋面印存在的熔隐患？龙湖地剪产工程搁质量保之证体系翻与重点■龙湖垃地产辰设计势审查禽发现尾的一产些设附计错臂误案枝例：思考60秒该设计馒图纸晨什么曾部位存脖在严重让的设计椅隐患？籍为什么形？龙湖勤地产鹅工程稠质量颗保证棕体系室与重亚点■龙湖地产禽设计审查滑发现的一意些设计错浅误案例：思考60秒该设计图摊纸什怎么部位存盖在严重的鞋设计隐患探？为什么扎？龙湖地产县工程质量劈燕保证体系询与重点■龙湖地产渴工程质量鸦事故后评摧估的案例杨：设计坛施工躬图往辜往仅向提供思构造身做法枯，不皂提供轻节点山详图起及构熟造节死点要席求龙湖地水产工程芝质量保每证体系怀与重点■龙湖地产淋设计审查谢发现的一坑些设计错姻误案例：露台女儿墙保温节点做法示意图强制节蝴能前强制节能晓后龙湖地产粘工程质量乏保证体系抬与重点■龙湖地搁产工程也质量策删划设计拨后评估射的设计父修改：露台女儿介墙压顶处哑如安装栏音杆，需提页前埋设扁炊钢卡子。轧扁钢出保导温处周圈醋应用硅酮竖耐候密封忆膏嵌填。章严禁直接星在保温上感开孔打膨愚胀螺栓。深避免保温录空腔效应裕，导致外仗墙串水渗嫁漏龙湖地产工多程质量保证案体系与重点■龙湖地产设骗计审查发现互的一些设计英错误案例：思考60秒该设计图品纸什冰么部位存阿在严重的花设计隐患王？为什么腿？室外阳厕光房与删外墙交尸界处的锻节点示旦意图龙湖番地产最工程获质量号保证车体系轿与重叹点■监理崖管理金能力盖不足肺对工副程质府量的可影响录：以铝鼻合金咳门窗看安装暖为例哪些部遵位、哪浆些工序姜需要监蛾理旁站脂？如何秆划定坚监理骂旁站巡寿监督营的控积制区沿域以屋面防水惨施工为例龙湖砍地产约工程再质量班保证垮体系狭与重周点■管理监理能调力不足对工要程质量的影剃响：监理检碧验批验吴收和隐么蔽工程榨验收的邮管理区葬别?以卫生盼间防水狭工程检薄验批验捏收与卫坑生间防碰水工程棕隐蔽验头收为例以10万㎡的户高层住炼宅、2万㎡贩的多岛层花慕园洋爽房为功例如何判定货监理工程缴师的配备记满足监理泽要求？集团至内部痛大多捏数工荒程管符理人俯员在提抱怨氏监理他单位痛工作纪不合回格的营同时胶，并勾不清躬楚合选格监抱理工史作标往准是某什么种，自纹然更放不清似楚如碰何管挣理监泰理单爹位。龙湖地产工功程质量保证忘体系与重点对策：由集团刃工程技贷术质量遭中心研族发，制疼定企业际版的《监理异工作艳要求敏细则》，明确系监理工饱作标准紧。制定筒监理工胶序质量戒检查表抓格。修拖改监理塑招标文乏件及合扰约文件■管理监触理能力象不足对粱工程质酸量的影杂响：监理单位不先履行监理职轰责，监理检驰验要求不明搂确监理工助程师责鞠任制不购落实对策络：由集团工程塔技术质量中腔心和成本控摘制中心共同拉研发，将监迁理投标报价摄改为成本＋利润＋税头金＋现场监坑理奖金的竞泻价模式。制稻定现场监理推阶段性奖惩秋考评管理工澡具龙湖渗地产餐工程鲜质量浆保证黄体系虎与重醋点■施工单位友对工程质肌量的影响盼：建筑施工管企业总体绳素质不是宜太好，注叶册资本低净资信差，酒质量保证非体系形同日虚设。需阔要进行严膏格的管理讯。需要甲浅方重点考区察，输出序技术、管已理标准，政协助其建帝立质量保撇证体系劳务队盲伍非职舱业化，丛不稳定峰，技术利能力有浆限，责蜓任心不煎强。甲海方到位离的技术河指导及编严格的顾过程控自制，是错施工质泪量保证满的重要晒前提龙湖地产工家程质量保证侍体系与重点■施工单位对解工程质量的省影响：建筑工程觉转包、分斗包、挂靠厨现象严重臣，在无形镰中大量不碰必要的管义理费、承系包费等增辉加甲方建跳设成本的歼同时，工殿程质量也列无法得到顺有效保证在普遍采写用项目承评包模式的易形势下，毫建筑施工搂企业过多绿考虑经济界效益，对拳其内部施亏工成本控索制的关注蔑度远大于谜对工程质宿量、进度页的重视龙湖地产乐工程质量尤保证体系纪与重点■施工单位弦的选择对糠工程成本日控制的影步响：龙湖失地产回工程参质量杆保证些体系巴与重亮点■管理施工能沃力对工程质愉量的影响：施工单位缺鹅乏有效的工穗程质量保证旋体系施工项目质锦保体系不健砖全，项目经扇理质量意识裁薄弱，质量丹管理人员配着备不足，质狼量管理能力瓦、技术管理伏能力不足对策：由集团工纲程技术栽质量中干心研发软，制定拥企业版膝工程质才量标准租、技术桂标准、健施工工纤艺标准递。明确染施工单止位工程员质量保乏证体系腿管理要推求。完材善施工撑单位招录标文件负、合约赌文件。龙湖宜地产矮工程堤质量券保证滥体系辈与重奸点■管理施工条能力对工增程质量的榨影响：施工单哲位过程好质量控屯制能力知不足关键性堤工序、再细部工猎序、工怎序技术塞间歇、嫩总分包带交接工耀序等质慎量管理津能力不劳足。对策：由集团罚工程技挣术质量悉中心研练发，制滔定企业高版工程吉质量标徒准、技叮术标准学、施工解工艺标只准。明形确甲方干参与的剖工序检匙验管理紧要求龙湖卫地产慕工程岛质量营保证役体系图与重歇点■国家现行规对范、法规对讨工程管理的刺影响：为什么外敞墙渗漏、母开裂会成释为愈演愈总烈、屡禁感不止的工犁程质量问溪题？为什么工程板验收合格，喜项目交付时洽还会出现大队量的工程质煌量问题和业鞭主投诉？龙湖地产工献程质量保证郊体系与重点■原因分析：国家工艺薯规程规定聚苯板敲可以采臣用点粘业和条粘仪的施工君工艺，胀造成聚找苯板与拥墙体形钱成空腔声夹层。握保温层笔如有裂茎缝，雨复水不能帜及时排旁出，雨跳水会从夫缝隙中延渗入，论沿空腔只串水，培在墙体枪薄弱环明节处，未并渗入伸内墙面究。龙湖地产工突程质量保证僻体系与重点■原因分析谢：保温空仗腔导致惯高层建专筑保温坟层的抗陵风压，诵尤其是武抵抗负辞风压的凭能力不舞足节能规遮范的推腊出，是害在大量裕规范、狐图集不果配套的侧情况下裳强制执适行的。用于外塌粘苯板爸的胶和绝塑料锚社栓属于学高分子剖材料，腾随着时品间的推歼移将产系生老化尖变脆，侦其耐久引年限（室国家规似定：不周低于25年）与建筑戚寿命年限矛锣盾龙湖地轰产工程甩质量保应证体系愉与重点■原因租分析宏：采用满象粘工艺抓，不利振于结构启墙体和犬室内的惹潮气向通外扩散鹊，极易讯产生结雾露。且袜满粘工扩艺如不裤采用挤额胶的粘病贴工法悄，因施掩工现场捐作业面非较大，日单纯依耀靠现场觉监管，妖很难保描证工程笨质量龙湖屯地产否工程委质量刘保证饲体系企与重婶点■相当地浴区的外林墙外保挎温地方诸标准都愿存在缺掠陷：包括北京市贡、上海市在鄙内的一些外妈墙外保温地迟方标准，都矩认为现浇混尚凝土的外墙州可以不用抹魔灰，直接粘建贴保温板。箩忽视了外保迹温空腔效应挥易导致外墙负渗漏的隐患外墙抹收灰，相鹊当于给蛛外墙外巾保温增尝加了一闻道刚性闯防水。粮即使发肚生保温眼层发生乏渗漏，误也较易碍查清渗脊漏点，垮且便于泰维修龙湖地产工政程质量保证榜体系与重点■相当伤地区狡的外负墙外峰保温本地方轿标准惑都存市在缺霸陷：包括山掌东省、舒河南省苗在内的缘瑞一些外越墙外保描温地方堤标准，是都包含恐机械固筐定钢丝图网架聚须苯板外愿墙外保疫温体系贸。忽视壮了该体倍系对外芳墙型式寻的要求含（轻质遍砌体外移墙很难严外保温魔固定锚蔑栓均提掘前预埋起混凝土驾块）外保温固晴定锚栓对北外墙轻质犯砌体的破弦坏，增加跌了外墙渗匀漏，内墙拐开裂的隐陆患。其为渗提高外墙洒面砖体系理脱落风险贸的考虑，职不完全符银合外墙外肃保温体系们的特性要模求龙湖地刊产工程港质量保填证体系究与重点■外墙湖外保危温设日计缺哭乏系姿统的胸体系强化考酿虑：外墙吼外保屠温体工系选量择的胶随意煎性没有系熊统化考茧虑外墙般防渗漏零的总体隙设计缺少荐详细衡节点偿处的品防渗撞漏设洞计与外保温艘体系配套补的部分规纠范、图集乒缺失外墙炮外保建温体输系贴族面砖仔的安顷全性祸考虑隔不足龙湖地产家工程质量瞒保证体系稿与重点■国内目前常揭用的外墙外掩保温体系：聚苯组板薄痒抹灰义外墙横外保蓄温体趣系机械殿固定陕钢丝棕网架秧聚苯聪板外晋墙外细保温傲体系现浇混凝约士复合无不网聚苯板哀外墙外保踏温体系现浇混凝却土钢丝网礼架聚苯板脊外墙外保尚温体系外墙硬老发泡聚症氨酯保齐温体系龙湖地丝式产工程叼质量保巾证体系悔与重点■现浇混凝修土钢丝网仗架聚苯板鞠外墙外保霸温体系：与主体结披构粘接牢昌固，无保左温层空腔阴隐患抗负风压能揉力强，寿命铜期较长施工不恭受冬季柴环境温艰度影响龙湖地择产工程岂质量保纸证体系丹与重点■外墙贴面砖漂相关规范已薯经不适应节鬼能现状：国家强制虚性行业标妹准《外墙超饰面搁砖工堪程施梦工及蝴验收减规程》JG词J1络26-湖200堆0的制齿定主代要针耗对混劳凝土蒙墙体芬和砌盆体，落并未剖考虑慰在外浊保温竭面层馅上粘甩贴面梅砖的减特殊善情况国家袭强制贿性行庄业标秘准《建筑婶工程衡饰面贷砖粘歌接强订度检猫验标雹准》JGJ满110泡-97要求外墙面违砖必须进行背粘接强度检班验，每组试钢样平均粘接多强度不应小盏于0.静4M寸pa龙湖地叉产工程料质量保花证体系笑与重点■建研院与报中建技术托研究中心重所做的外洋保温薄抹怠灰（锚栓玻纤挖网和增强钢评丝网）试验弃数据：EPS板28d抗拉变强度何：0.1仗Mpa～0.2M伸paXPS板28d抗拉强度岁：0.2Mp策a～0.3Mp仁a硬发泡聚职氨酯28d抗拉贼强度喜：0.25但Mpa～0.满35烈Mp爸a聚合物若抗裂砂先浆与保上温层的28d拉伸粘接强塘度：0.1芬Mpa～0.2循Mpa仅靠外墙面鸡砖抗拉强度纺检验无法检抵验外墙面砖印防脱落的可虫靠性龙湖牛地产四工程雄质量胃保证酬体系掀与重陶点■外墙及外保赚温需功要关忙注的辛一些小技术煮数据晌：XPS聚苯文板的位导热告系数税：0.02帖9W（m.k）聚合物抗裂傻水泥沙浆的在导热系数：0.932比W（m.k）抗裂水精泥砂浆绒强度增割长期短师与收缩架周期长泰形成矛士盾外墙砼讨墙面（6m停×6印m）年最盐大温差猛形变：4.雹8㎜龙湖地产工死程质量保证君体系与重点■外墙外保付温贴面砖染粘接强度掀试验合格种：外保疯温体产系下腹外墙为砖的季掉落坏常常险成片溪发生黑，而诊且极膨易发恨生在誉墙面滩的边爆缘和角顶层哥建筑者女儿感墙沿涝屋面索板的挣底部傍，以恐及墙蜜面中申间大颤面积栽空鼓腥处外保温体系广下外墙砖的撤掉落，基本松上都是面砖偿和粘接层一娘同掉落，外浑饰面及保温上层多处于饱也水状态龙湖混地产拌工程央质量羞保证捡体系滚与重豆点■外墙外良保温贴建面砖粘指接强度退试验合咳格：外墙外壶保温体例系下，聋外墙面倘砖的脱道落90%以上并不论是因为粘顶接不老造瘦成的重力信拉拔导致丽的。后期泉的温度变歼形和干湿兰变形，尤华其是面砖铅勾缝不严院，造成潮扭气的进入骆，引起昼沙夜间的反脑复膨胀及焰冻融，极叙易导致外宁墙面砖脱经落。外墙薪面砖拉拔民试验合格拉根本无法放保证外墙服砖使用期茶间的粘接境强度龙湖愧地产甜工程唱质量梦保证想体系齿与重项点■中国建呢研院外牵墙外保壳温贴面许砖长效嫂耐候试震验：中国建筑设草计研究院对冈目前国内外凉保温体系下喇外墙粘贴面冤砖曾经做过澡普遍的耐候蛋性试验检查膛：通过150下0组的雀试验纹检查添，根肚据试吊验结永果数保据分臣析：降目前怕国内概没有待一个渣项目棵外墙搁面砖爆能够至通过臂长效觉的耐画候性叙试验辆检测龙湖地产围工程质量录保证体系绝与重点■国家乖分部秒分项易工程挪规范兽对工毯程质嘱量的戚影响讽：国家册相关象分部罢分项仅工程霉验收帖是采塔取按页一定才比例蓄抽样闹检查搬、其渴检验持内容判包括镇分为价主控桌项目旷（保隔证项抗目）叮检查翠和一俭般项粥目（豪允许搅偏差阻项目骨）检鸡查。鞠当检持查合驴格率研对于已一定廊比例蒸时，婚只需使对比从例抽袜检发无现的奋不合巡寿格项疤进行衫整改歼，即小可判振定该撞分部叹分项权工程腹整体幅验收俱合格项目卫交付孙业主南验收乳时，呈对于除业主代而言讨不存射在抽即样验盆收比周例问败题，傍任何奋一个料点存串在质这量问途题都脚认为初该房光屋工真程质立量不讲合格龙湖地产工撒程质量保证泻体系与重点■国家分部分啦项工程规范贵对工程质量未的影响：国家相关样分部分项误工程验收携属于事后坛检验，对财施工过程盖的质量控捐制无法控穿制。强调鬼过程质量镜控制的国寨家相关工鼻程检验批痰验收规定链，其检查堆重点、检余查要求不饼明确，对投部分关键勾部位、关匙键工序的诉质量控制形缺失。无蹲法满足房职地产企业蛙工程质量总控制的基乖本需要龙湖地产盛工程质量某保证体系捐与重点■国家分部绕分项工程征规范对工标程质量的的影响：铝合洋金门汁窗分括项工借程验烟评表线中，震对房穗地产脚企业煌重点溉关注勾的门博窗防姿渗漏由没有斥任何舰针对即性的以检验宣项目队和检筒验要叫求对所璃需检帽验项受目的占检验夏方法称没有雷明确勾要求龙湖珍地产建工程峡质量糊保证戚体系倡与重留点门窗洞口砌体收缩变形大技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真施工人员铝合金门窗安装渗漏铝合金门窗安装常见工程质量问题原因分析门窗安装固定不符合要求门窗洞口偏差大、处理不当门窗框塞缝不密实洞口表面装饰滴水、坡水处理不当门窗框塞缝不密实窗框与洞口缝隙未清理干净窗框与洞口间隙不干燥门窗下框未用防水水泥砂浆PU发泡胶未连续施打水泥砂浆配比不合格PU发泡胶充填不饱满垫块未清理做二次填充防水水泥砂浆塞缝不密实门窗框塞缝外侧未做防水处理土建施工埋设固定点不当门窗框成品保护不当造成渗漏龙湖熟地产浅工程间质量刊保证危体系营与重阅点桩身混凝土质量差孔底虚土过多孔壁局部塌落钻进时很困难桩孔倾斜扩孔底虚土多孔形不完整施工人员技管人员操作人员奖惩不明忽视质量专检不认真技术交底不清自检不认真孔壁坍落泥浆向孔外漏失桩孔偏斜孔径小于设计孔径梅花孔钢筋笼放置与设计要求不符桩身中部无混凝土，夹有泥土干成孔灌注桩泥浆护壁成孔灌注桩影响混凝土和钢筋混凝土灌注桩工程质量原因分析龙湖稠地产煤工程