房地产项目运营办理“管”什么

房地产项目运营管理“管”什么？【明源君说】伴随持续的宏观调控和市场竞争的持续加剧，依靠土地增值的粗放时代已经一去不复返了，转而以勤练内功，依靠运营增值的模式渐渐为广大房企所接受。某种意义上，中国房地产企业做大做强必将走向不同业态以及不同区域的跨区域、多项目运营状态，而在这条成长的路上，能够在同一时间同时运作多个处于不同区域、不同开发周期的项目，成为每个成长规模房企必须磨练的基本功，也更是一个房地产开发企业管理成熟的标志。明源ERP课堂第二期，我们便围绕房地产项目运营管理这一主题，从项目运营建体系、明权责、强计划、优会议、重考核五个层面解析标杆房企运营管理精髓。我们相信，学习标杆的过程往往不是学习标杆做了什么，而更多是告诉你项目运营管理不做什么?房地产项目运营管理在国内管理实践的周期不长，整个项目运营管理本身还处于发展的初期，粗放是这个阶段的典型特点，结合众多房地产项目运营管理的实践经验和研究总结，我们提出在当前的国内房地产发展阶段，项目运营管理应该从“管目标”、“控进度”和“防风险”三大层面发力。一、管目标：承接经营计划管理，实现指标PDCA循环管理1.经营目标下的项目运营维度分解项目的年度经营计划需要基于公司战略导向和公司年度经营计划，遵循“战略规划—经营目标—年度经营计划”的分解逻辑，而后根据企业年度经营目标科学分解为经营指标和计划管理两大体系。其中经营指标需要在项目维度展开，对于专业型房企而言，公司的利润主要来源于项目的利润，公司的经营指标需要在项目维度进行分解。而计划管理体系则是对经营指标的关联和承接，并对项目的运营进行分级管理，以集团关键节点为刚性目标进行严格管控，最终保证项目按时完成。在具体项目经营计划分解中，房企需要平衡现金流项目和利润项目的有效组合，最终实现多个项目之间在资金和现金流的削峰填谷，稳健运营。另外，基于经营指标分解还需要围绕业务线组合（高中低档次产品的搭配，也就是房企自身的产品结构）、城市组合（一线、二三四线城市搭配）等。2.《年度经营目标责任书》编制与跟踪管理每年初，集团总部对各城市公司都会下达《年度经营目标责任书》，按财务、客户、运营、学习成长与可持续发展四个维度划分，涉及城市公司所有职能部门的主要年度目标。城市公司负责人的年度绩效评定以该《责任书》为主要指标，城市公司各分管副总的年度绩效指标也需包括其中对应的指标。年初定目标：经营目标制定时，总经办主任组织总经办依据各项目的总控计划与各项目的目标收益模型，制定城市公司年度经营目标初稿，提交总经理及分管副总，为经营目标设定提供参考。肉年中乳目标活执行缴：攻经营液过程拦中，股总经掏办定悠期（泪按月永、季鹅）对肯《年晶度目纲标责叛任书合》中程经营农性指寺标实算现的切过程否进行冶统计签、回梁顾，招并将杀重大温风险边提供弄给总玩经理筛及城念市公霜司经桂营管屡理团薄队。够年未迎指标非考核骨：加《年赔度目轻标责月任书昏》中精所有皂指标旋经集耕团各擦分管英部门坦审核嫂评价蓬后，至总经丝办负那责对伶所有朗指标怖进行乐汇总只统计铃。年拴终，井在城纽市公照司对跳年度乘目标杠达成冠情况介自查荣基础仿上，朽集团器本部握相关烦职能晨部门译将对冤各年士度指干标进朝行评吸价与夜考核蛙。考纤核结大果即止为城宅市公角司年押度绩赌效，烟直接盯影响敬城市盯公司救上自丛董事杨长、腐总经盖理，泰下至款最基咽层员移工的烤年度末收入吓。秃3群.榜设朵置睁“侧4+骨1抬”朽管理隶指标蝴体系张（千1港）益4等大经颂营指缩标：呢按照洪房企广管理梳指标豆的各浊自实周践，幻我们缺最终燕总结铸归纳赞为四颠大类蝇管理演指标敌：经鄙营类祥、销结售类铜、现而金流青和财妥务类渴指标润（胡图挺2恋）。同经营撕类指帜标：蛮此为隔最常型用的场管理滑指标向，它征具体镜包含座施工啊面积片、新丰开工淡面积兄、竣宅工面震积和商拆迁艇面积镇指标抢。经撇营类呆指标访大多识以项趣目面知积为脱核心券，经统营面周积本奖身也退是销完售额企、现骆金流坝和其朵他财属务类额指标稀的具殊体转撑化。隶销售界类指五标：扮具体训包含因销售肆面积佩、销水售金尺额、筒回款洋金额雪、结垫算面滥积和突结算践金额贞指标俩。往现金幻类指狠标：禽主要长包含闪筹资卸活动离金流皆量、绢投资罩活动摘净流枪量以疯及经坛营活胁动净桥流量疾。在娘这三赛类现到金流循指标抛中，飞管控控的难纽点在才于经慢营活莲动的裂净流律量，押因为迟它与米企业益众多迁项目顿实际垃关键筐节点删达成误和项诚目运垄营情蓝况休惩戚相浇关，绝给管元理和根预测寇带来截很大胞挑战肚。挣财务吼类指幼标：妖按照由财务感维度待，房锦企关埋注管嫩理指毛标主帅要有扔主营禾业务俭收入耗、主贡营业歪务成桨本、盒毛利储率、认净利赵润、乒净利叙率、榆存货条周转滔率以草及资演产负者债率蛮、净项资产朋利润隔率等亚。它缩是其寿他所粘有指负标的紧总归贿集。扔房企姜作为疼商业喉型机屡构，员财务乡指标益是每旬个房老企关下注之横核心考所在穷。句（好2匪）得1爹个项碑目开肃发计肥划：岁一般学而言控，在徒集团旋对项责目运黑营不幸会首胳先全甩部规绘定集墓团的贺各大棒关键叨节点奶时间径，而物是对激最典宴型的查拿地找、开兄工、造开盘安、竣气工和妇入伙辜时间油先行底确立栽，然知后根爬据合确理工咏期和坦预估隐最终颂前后径排出燥项目床运营恼的集暖团关厨键计及划节由点。咱这个识节点燃就成默为集刑团重导点关李注的蜓项目冰运营狡节点廊。村4粉.男目标丸与指千标追借踪，叮建立宵运营雀视角闸的产触销匹括配新目标轰跟踪立关键翅在于肠经营腿计划迫的跟丸踪，监在具切体执趴行中拌，需尘要结技合产声销匹骨配的瞎视角先进行以跟踪溜和分乔析。赶即根闭据生什产进货度，彩来分劲析存汤货指旷标，潮根据饰存货件指标摩分析加可能掏的销签售进语度，涌根据断销售对进度来来预世估可玉能的谈回款蜘进度蚕，而迟回款愁进度镜最终申又可越以给哄生产锁进度疫指标材以借莲鉴。图3见生产能进度湾：滴核心惠在于药围绕学证照鹅办理杏进度佳，而呼基于掀项目唐整体劈的关显键节宴点则引在于雀项目索开工计节点杰、开摘盘节秒点、钢交房矮节点安。而哲交房壶节点雁的关游键在景于竣甲工备拳案的娃节点刑。建存货掠情况爪：催关键堆在于滋对销升售货处量情宁况的语统计逐和分夸析，匪强调恋数据奏统计涛的准休确性石和及怜时性转。战销售件进度福：龄核心泊在于液累计恶销售栏进度座的统码计，企最好迅能及月时、抖全面沈形成腿跨区烘域、馆多项挪目的是年度柄、季公度、馅月度肾和每荒天的贯销售催进度我统计屿，具新体执满行方煮式以耽销售揪报告而和短役信形筋式体们现，很落地炒工具慨最好劫用信沾息化冠系统蚀实现凉。另燥外在跪销售傅进度消关键慧环节炎，针动对首华次去磨化率恩和产降品业您态销箱售分境析进吗行。誓回款邀进度蝇：挡主要搁针对题已签知约未博回忠笼等(伤欠守款怒)辫进行络统计俊，并风对预叙计回顷款进档行规进划。杏利润脚完成胁进度监：却此指饥标的像过程困管控耽在于起按照挥城市晋公司厅维度贞，对陵季度勒利润每完成姻比率哭进行乳统计得。辉二、横控进混度如：贱“架七闯控澡”姓强化浆协同悲防范走风险黄，实亩现开剃发目千标过上程监香控标项目刃运营捞管理陈的基泽本功衔就在尊于进哈度管盗理，尿即通辩过分彻级计良划管泽理的嘱机制气（构狂建以修集团殖关键隐节点随计划鼓、项邮目主药项计死划、贷专项参计划策和部筐门月算度计岁划的艇四级秀计划跪管理豪体系按），株充分生聚焦漆项目盗开发兆，强贷化集没团评-废城僻市肺-愧项目捡纵向链协同饭和投昆资、基设计维、工天程等股职能牵线的网横向忽协同非，并柳通过露部门辨月度扎计划轿实现欣项目芦计划理的有吹效承活接，谦最终诱实现塌开发虾目标亲的过朝程监呈控，银支撑铁项目炼快速隔高效像运营筑。绍1乏.嫩一控装：集像团关沿键节骑点，镰实现软开发纪目标碗的过叙程监曲控阵集团从关键蜡节点穷计划颗是房帐企用敌来设净定、严监督鼠、控渣制项兄目开啄发计壁划推取进情字况的骗重要窝工具臂，通桂常可疫以看钩成是扁项目筝的重垮大里趟程碑泳事件着。价绝大商部分昏房企秧集团暑关键括节点江设置盒来自绑于四萍个方绕面：酸五证值办理痕完成牙时间砍点、陪工程衔的重淡要节使点、误影响贞项目叛现金萌流的毙节点粪、影根响项血目利妈润规老划的伪工作烫节点演。因煌此，须集团熊关键闲节点阶大多窗包含校拿地肚、开酸工、搬开盘溉、竣犯工，膏入伙弃等，剥当然垒不同荣的房终地产鼻企业絮对具匹体执纱行的袍集团描关键弱节点稀会相准对设友置更栋多。旁一般怪而言炮房企涌集团肆关键源节点炉大致配有遭1让0递—顾2卷0搞个左锐右。巡比如帜某标泪杆房轻企的笋集团健关键属节点浓设置菠为青：雅1喊）取璃得国洞土使妈用权妙证适；衣2弱）交期地请；仅3威）完或成方惜案设汽计衣；君4慰）完倍成初仿步设御计讨；热5批）完盟成施矛工图机设计违；权6视）取归得施捉工许刑可证许；烘7菌）项揭目开赤工业；免8随）售壳楼处篇、样贫板区诞开放辰；差9毙）取猴得预惊售许伴可证笑；返1经0懒）开垫盘晌；忌1衬1爸）完绿成漆40意%旋的销氏售金砖额爽；榆1奇2奶）完裹成骆70核%催的销虑售金赌额孩；庆1奖3牢）完侮成触95同%艺的销乒售金亚额贝1焦4订）景翻观施赔工进辅场葡；案1伐5果）竣支工备饺案绞；旗1炮6元）交钩房颠；欺1详7淋）交张房完帐成手率持95沫%下。僵对项猎目关解键节呼点的恰管控勒到底扬对项悠目运仗营和缩管理型有何孕价值吉？首饭先项钱目关伐键节任点本间身是笑财务束收入痕预测阀、资讨金预具测的宗时间寨基础宝；其斯次，淡关键灾节点斥与面节积指过标的鱼结合猾，是盐制定仗公司通经营唉管理沈最重虎要的属基础金数据年；再框次，似项目递关键脊节点坏本身凯是项嘱目运架营的冶重要达环节辨，它硬体现迟了管激理抓贝大放劣小的膨思路贵，集统团只省需要册在以乡上四序个关揪键节誓点（傍开工差日期刑、开慨盘日煤期、供竣工梨备案纸日期沾和交板房日茧期）只，就饲基本别可以驳管控琴整个安项目仙的运泥营。缸例外示的节乓点往码往体歪现了榴企业燕的管逝理重然点或第者企婆业核扛心竞唐争力遮：比芬如，括在某剧个企汁业中勇，项斧目质飘量是瓦重点叙关注脾的内两容，腔这个吊企业牺就在保项目扶开发并过程蛇中设凉定几详个质颠量检吹查停隶止点烧，当鹊项目俩推进暑到该股节点叉时，信由运邻营管傻理部颜门组译织相谊关部塔门对营项目鸡进行段联合厨质量翅检查歪，确武保质莲量安蹦全，抽避免怖返工堪带来篇的成屡本风抓险。卫再如乞，某钳企业杆是健煌康住运宅的购领先波企业方，因众此强宫调将复该项惩目做炕到极芳致，早因绕此依“威健康计住宅券专项彩技术烟设计犬完红成吸”狼成为之集团岔直接屋操作德的法膀定节饺点。拍有些陵强调矛客户民体验鹊的企凶业，芬则会惭将工唱地开坊放日玻作为值集团扇本部厘操作坏的法口定节翅点。奏2霞.颤二控指：专酒业能尘力比岂较弱队、影谷响品咬牌和圾利润厨的重曲要节兆点钢房地迷产组流织能钉力本叮身有棵强有语弱，渐这就悔决定六了管弃理者私需要摆针对帽专业雁能力斯比较企弱的壮重要酒节点赵进行院特别葡管控婚。这朝主要愿是针诞对集奔团职冬能部涨门或然项目舰职能胁单位荐专业化能力齐强弱钓进行啄分析赞，一垒般而划言，割公司得会针忌对项背目一修级计植划中杀的重色要节兴点进凝行更喜细致两的组椒织安客排和赴管控袍。另解外集岩团会杆针对效影响蝇利润念和企轻业品稼牌的亲重要落节点升进行天特别雕管控篮。具谎体情漏况如治下：泛（滔1找）价辽值链鞋前端盘—拼—聋项目识利润吊影响捡大的夸重要码节点耗管控享：多讨数为薪与设聋计相荒关的把，因泰为设每计决斩定年了宋80材%扬的成袜本，杰同时骄在很姨大程截度也舟决定捏了市让场能讽否接池受，佩例如壶：项敲目策锈划、斧方案钟设计郊。且企方案阁设计累的责做任人楚很多渗企业道都是仗放在拥集团缩总部乘或集京团总乎部管育控。雪（自2化）价挖值链叛中端慰—按—漏专业齐能力闲较弱单情况均重要疾节点皂管控沾：招板投标牙管理苍、初突步设践计、甲施工炎图设遣计等蚂以及框运作堡时间劳不长氏的公子司、村或者胃项目原总经孙理个泳人能肠力相染对较泥弱的葛项目升。甜（型3匠）价宏值链伸后端晌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