2023年楼盘管理制度(篇)

2023年楼盘管理制度(篇)

书目

世联地产代理楼盘签约管理条例

世联地产楼盘签约管理条例

1、置业顾问根据公司的统一问答词向客户说明标准合同条款。

2、置业顾问带领客户到现场销售主管处确认客户身份和查看该房间的销售状态,填写《签约确认单》。

3、签约确认单须经销售经理/助理签字后方可签订正式合同。

4、置业顾问执《签约确认单》及正式合同,带领客户到财务部交纳首付房款及办理销售登记时所需相关税费。

5、财务复核并收款后,收回客户订金收据,开具首付款发票,并在《签约确认单》上盖收讫章及签字确认。

6、置业顾问执签约确认单、客户首付款发票及合同至签约主管处签字盖章。

7、将签约流程中涉及到的相关材料刚好集中到客服主管处审核统计。

8、客服主管填写《档案交接单》,经销售经理签字和接受部门经理签字后将合同转交相关部门。

某楼盘现场销售管理方法

楼盘现场销售管理方法

本司认为销售乃一门专业工作,楼盘销售胜利与否不单表现出个人实力凹凸,更重要是体现出团队精神,全部从事销售之业务员必需具备专业精神及看法进行销售工作,以客为尊,贯彻售前及售后服务,充分了解楼盘全部资料并驾驭市场最新资讯,统一口径演绎楼盘销售卖点,全力协作整体销售策略,严格执行公司规定之规章制度,听从并敬重项目负责经理之最终确定。现依据本项目实际状况,接待客户实行'轮番接待、专人全程服务的制度',销售部经理负责监督调查接待依次,保证每个客户能得到销售员主动的接待。

1、销售现场应保持环境干净整齐,接待台资料物品摆放有序。

2、接待依次依据签到的依次。销售人员须按此排序表进行客户接待工作。轮到接待的销售员须携带相关售楼资料站在门口等候,其余销售人员在接待台后等候。若销售员不按依次接待客户,遭其他销售员书面投诉,核实后第一次赐予书面警告;其次次以后计入季度考核。

3、销售员如因正常工作如接待客户或其他公务不能按次序接待而导致空缺的,可以赐予弥补。若轮到的销售员因私不在现场,则自动跳过,不另行补回。

4、每个客户由专人全程服务,无特别状况避开一个客户由多人接待的现象。

5、不得令客户受冷遇,不论客户的外表、来访动机,销售员都要全力接待。销售员在接待第一次见面的客户必需委婉地询问客户以下两个问题:(1)您是否来过如来过,则询问`是哪位销售员接待的您若客户有来过并说出该销售人员,应刚好给回该同事,若该销售员恰巧休假,则其他业务员有责任第一时间通知有关销售员,并招呼客户先坐下,有关销售员亦需刚好确定找指定同事跟进或亲自跟进;若客户未能说出从前接待同事姓名、相貌特征,且现场同事无人相识该客户,则由轮值同事跟进,并于客户总登记册进行客户登记,并于排序表上登记。若有刻意隐瞒,并经证明违者第一次口头警告,其次次书面警告,第三次自动离职;对于既成事实的成交的状况,业绩归属第一接待者,违者第一次口头警告,其次次书面警告,第三次除名。

销售员有责任跟进已登记并属于其跟进的客户,促成交易。客户总登记册内

6、之客户登记以第一次签署为准,当天起计7日内,视作销售员的老客户,若于7天内客户与另一名销售员成单交易,佣金平分,但必需于当日向销售经理提出,并在认购书上签署两人的姓名(7天后视作新客户处理);对于同一客户多人接待过,以第一接待人与最终成交者为准,佣金平分;老客户带来新客户除非指明或干脆找某位销售员,否则作为新客户处理(若新客户回访有老客户陪伴,也视做新客户处理)。

7、排序中不能代接客户,以免引起不必要的混乱。

8、如因服务看法以外的缘由遭客户投诉,现场经理查实后赐予销售员书面警告,累计两次自动离职。

9、销售员不得以任何理由中断正在接待的客户,而转接其他客户(客人多时,只能兼顾)。若因服务看法问题遭客户书面投诉,处理方式同上。

10、规范销售员用语,不该在客户面前说的话决不允许说。其中包括:公司内部资料,其他已成交客户资料,有损公司及同事形象的言语,与政府相关规定不符的言论。销售员在任何状况下都不得在客户面前发生争吵,也不得在成交后因销售员之间发生争吵而向客户查核当时成交或登记的状况。一经发觉,将视情节轻重惩罚,第一次赐予书面警告;其次次马上除名。

11、当发觉售楼资料有不清晰或错误时,应刚好通知有关部门改正,决不能当着客户的面提出错误。

12、销售员接待客户完毕后,须送客户出售楼处,并目送客户上车离开现场方可返回,不得于客户背后谈论、辱骂或取笑客户。一经发觉,将视情节轻重赐予惩罚。

13、销售员接待客户后须在《接待轮序表》上签字确认,并按依次接听电话。

14、每个销售员都有义务做电话询问,做好电话记录,并激励客户来访售楼现场,客户主动留下电话的,登记在来电登记表上,当此客户来访时,由轮值销售员按依次跟进。

15、销售人员须定时定期照实填写相关销售工作表格。

16、销售员接待完客户,要完整填好一份客户来访登记表,以备今后查阅,否则将视作放弃该客户。

17、严禁选择客户接待,否则将视为放弃本次接待客户的权利。若销售员正在接待客户,登记过的老客户来访则由其他销售员义务接待,该销售人员接着接待新客户,接待完毕,尽快接回老客户。

18、严禁争抢客户及破坏成交的行为。销售员不得在其他销售员接待客户的时候,主动插话或帮助介绍(除非得到邀请)。若遭到其他销售员投诉,影响成交,并经证明违者第一次口头警告,其次次书面警告,第三次自动离职。

19、销售员在接待其他同事的客户时不得主动递送名片,除非得到该销售员的同意。若客户主动要求,事后必需刚好知会原销售员。每个销售员都有义务帮助其他销售员促成交易,在原销售员不在或繁忙的状况下,其他销售员必需帮助接待。如有销售员书面投诉,核实后第一次赐予口头警告;其次次以后赐予书面指责,罚款50元;

20、请假者,视为自动放弃当日接待新客户的机会,过期不予弥补。

21、发展商公司人员的接待不计次数;老客户干脆再次定房接待不计次数,其他状况一律视为有效接待。违者参照第1条处理。

22、购房认购书应由销售人员自行填写,交现场经理签字审核保管(经理不在时由主管跟进)。

23、销售员需'留单位',需通知'销控人员',销售完毕亦必需通知'销控人员',同时填写成交客户调查表,现场销售经理作为销控人员,进行当日销控及统计。

24、原则上客户定房后不予调换和退房,客户退房后,奖金、任务指标均不计。

25、换房必需经销售部经理签字生效且须交纳手续费,换房原则上可以以小换大,不行以以大换小,可以价格低换价格高的,不行以价格高的换价格低的;退房按公司规定执行。

26、销售人员应帮助客户顺当完成(如交款、签合同、按揭手续、办房产证)等手续,未按期交款的,应帮助财务部门催收。

27、以下客户属于老客户:与其是直系亲属的客户;以公司名义购买的该公司其他人员。

28、私人会客时间应在15分钟以内,私人电话时间应在5分钟以内,一经发觉,视情节轻重赐予处分。

房地产楼盘案场合同管理制度

楼盘案场合同管理制度

1.案场每人手中都有一套空白的正式合同样本,用以客户讲解详细合同条款。

2.作废的合同一律退还销售部主管处销毁。

3.合同正式签署前,须向客户说明清晰每一详细条款,不得有欺诈行为。

4.正式合同签定前须让主管核实该房产是否可以销售,无误后才能签署正式合同。

5.合同所指价格为折后价。

6.合同填写完毕后,须先自查一篇,无误后交客户审查。

7.请客户签字后,将合同送案场主管或经理审核,再由主管送开发商敲章备案。

8.不得在合同中体现公司未落实的实惠条款。

9.客户必需交定金后才能签正式合同。

10.补充协议须由开发商认可。

11.上海展厅寄到案场已签购房合同后,先案场置业顾问检查、补漏,再将合同送案场主管或经理审核,审核后由主管送开发商敲章备案。整个流程从收到合同至交予开发商不能超过两天。

房地产楼盘案场物品管理方法

楼盘案场物品管理方法

1.案场人员须贯彻公司“对物珍惜”的原则,对物品要节约运用。

2.案场人员可以定期领用办公用品,领用时要签字。

3.个人要保管好自己的办公用品,不得私自将案场物品归为己有,公用物品用后要刚好归还。

4.物品自然损耗,则需刚好上报;若属个人缘由损坏或丢失,则需照价赔偿。

房地产楼盘案场卫生管理规定

楼盘案场卫生管理规定

1.售楼处为待人接物的窗口,案场人员须保证其干净整齐。

2.案场人员需随时保持个人卫生,着装整齐,鞋面无尘。有工装者,尽量着工装。女性应化淡妆。

3.案场人员的办公桌需随时保持整齐有序。

4.当天值日人员需保持售楼处的卫生,并于下班后将卫生打扫干净。

5.案场销售桌要随时保持干净,除花卉及烟灰缸外,不允许有其它杂物。

6.烟灰缸要刚好清理干净。

7.案场人员不得在售楼随处抽烟。

8.售楼处不允许出现任何清洁用具等杂乱物品。

9.公司人员(包括全部支援人员、开发商协作人员)不许在控台吃东西,大声喧哗、打闹。

某楼盘资料管理制度

楼盘资料管理制度

1、公开宣扬资料:包括楼书、折页、户型单页、报价单、付款方式、宣扬资料、宣扬杂志等。该类资料销售主管管理,限制用量,保留肯定的底线量,当资料用到保留底线时由申领,主管应随时检查摆放资料是否应增加。对于楼盘资料也应保留一份存档,以备查阅。

2、销售资料:包括《销售员签到表》、《客户登记表》、《客户登记总表》、《尾数纸》、《楼宇买卖确认书》、《变更通知单》、《入伙通知单》、《客户档案登记表》、《物业举荐表》、交款通知单、销控表等。该类资料由主管统一向部门内勤领用。管理及限制用量,与楼盘资料管理方向基本相同。

销售员对该类资料运用方法:

客户登记表--销售员应具体填写每一项内容,并做好跟进记录。于当日填写《客户登记总表》,由主管存档并输入电脑。

物业举荐表--在向客户举荐物业时填写,计算必需核对是否正确后,才能交给客户,以免因此误导客户。

尾数纸--销售员需在上面注明补定时间,将客户联给客户,原件于当日上交主管。

认购书--销售员将客户联交给客户,复印一份自己保存,将原件于当日交主管。

购房须知--签订认购书后附送。

业主档案表、客户身份证复印件--必需附在尾数纸或认购书后同时上交。

成交卡--销售员每成交一套填写一份,附在认购书后同时上交。

缴款通知单--客户付款时,由销售员开具缴款通知单(一式二联),财务联交给财务,业务联交主管。

收款收据--收款收据一般由财务自行保管,特别状况由现场主管负责管理。

变更通知单--变更房号、业主名、付款方式、折扣点、价格等都必需填写变更通知单(一式二联),销售主管签字后将财务联交给财务,把业务联附在认购书后存档。

买卖合同及按揭合同--详见公司规定。

入伙通知书--销售员在填写入伙通知书之前,应先核实业主是否付清款,签署买卖合同、按揭合同等。填写后,经财务审核签字,才能交给客户。

3、楼盘档案资料

(1)已签定的客户登记表、尾数纸、认购书、变更表、客户身份证复印件、客户档案:每日由主管审核并存档。

(2)客户付款状况表:每日由主管刚好登录。

(3)合同登记状况表:由主管负责登记,客户领取时在登记表上签字。

(4)下月应收款清单及需签合同、办理按揭清单:由主管在月初与财务查核后制定,由主管刚好通知业务员。

(5)客户投诉表、客户反映状况表:由客户自己填写或业务员指导客户填写,处理完毕后刚好反馈客户,并交由主管存档,在《投诉状况统计表》上登记。

(6)业主函:寄送的业主函由帮助主管执笔,寄送后原件存档。

(7)业务员签到及接待依次表:由主管存档。

4、其他资料,包括楼盘相关文件(如预售证、建筑平面图、面积测绘报告、竣工验收报告等)、公司文件(制度、条例等)、销售员档案(销售员的调查报告、总结等)、周边楼盘资料等。此类资料由分类存档管理,销售员查看后须放回原处,如出借需经过主管同意并登记,要如期归还。

本规定自二○一二年九月十五日起执行。

楼盘现场资料管理制度

1.公开宣扬资料:楼书、折页、户型单页、报价单、付款方式、宣扬资料、宣扬杂志等。每日检查该类资料是否用到保留底限,应刚好增加摆放资料。

2.销售资料:《客户来访登记表》、《****楼盘认购协议书》、《价格表》、《广告来电登记表》、《购须知房》、《销控表》、《变更通知单》《客户投诉表》《楼盘折扣申请单》等。

销售员对该类资料运用方法:

客户登记表--销售员应具体填写每一项内容,并做好跟进记录。于当日填写《客户登记总表》,由并输入电脑。

物业认购协议书--在向客户举荐物业时填写,计算必需核对是否正确后,才能交给客户,以免因此误导客户。

广告来电登记表--登记来电量,用于检测广告发布效果,同时便于对媒体效果监控。

购房须知--签定认购书后附送。

缴款通知单--客户付款时,由销售员开具缴款通知单,财务联交给财务,交款人联交内勤人员。

收款收据--收款收据一般由财务自行保管,特别状况由销售经理(现场专案经理)负责管理。

--变更房号、业主名、付款方式、折扣点、价格等都必需填写变更通知单,销售经理(现场专案经理)签字后将财务联交给财务,另一联附在认购书后存档。

买卖合同及按揭合同--另行规定。

客户投诉表----用于登记客户投诉时间、投诉内容等。

楼盘折扣申请单----用于客户如需多套单位或要求更多折扣。

3.楼盘档案资料

(1)已签定的客户登记表、认购书、变更表、客户档案:每日由内勤人员审核并存档。

(2)合同登记状况表:由内勤人员负责登记,::客户领取时在登记表上签字。

(3)下月应收款清单及应签合同、办理按揭清单:由内勤人员在月初与财务查核后制定,刚好通知销售员。

(4)客户投诉表:由客户自己填写或销售员指导客户填写,处理完毕后刚好反馈客户,并存档,在《投诉汇总表》上登记。

(5)客户基本状况表、客户付款状况表:每日由内勤人员刚好登录。

(6)业主函:业主函由内勤帮助主管执笔,寄送后原件存档。

(7)销售员签到及接待依次表:由内勤人员存档。

4.其他资料,包括楼盘相关文件(如预售证等相关五证、建筑平面图、面积测绘报告、竣工验收报告等)、公司文件(制度、条例等)、销售员档案(销售员的调查报告、总结等)、公司其他楼盘资料、周边楼盘资料等。此类资料由内勤人员分类存档管理,销售员查看后须放回原处,如出借需经过现场内勤人员同意并登记,要如期归还。

楼盘项目销售业务管理规程

项目(楼盘)销售业务管理

一、房号管理

1、房号管理的作用

●房号是销售限制的根本,房号管理是对整个销售过程把握的关键;

●房号管理干脆影响物业顾问的心情和工作质量。

2、房号管理原则

●项目开盘前,项目经理应重新检查房号表,并支配好相应的管理事宜;

●房号保留及房号放开的信息必需公开传递,坚决避开因有人知道有人不知道而定重,或错失成交机会,以致干扰物业顾问的工作和状态;

●避开多头管理,导致状况不清晰,或者支配的房号核准缺乏权威,物业顾问各行其是;

●房号发生定重,后一位业主顾问担当全部责任。务必坚持先核准后定房的原则,若有违反程序者,应赐予以惩罚;

●对公共事务帮助较多的业务人员,可以照看房号的方式嘉奖成单机会,并且以公开方式在团队会议上提出,以此传达你的推断和确定,鼓舞团队士气;

●项目经理为协作销售而进行的房号留、放策略,在实施之前应与业务人员充分沟通,以确保业务人员根据策略执行;

●项目经理是楼盘正常销售期间唯一的房号标准人;

●临时定金保留房号的主动意义在于为正式成交打下基础,项目应基于以下原则进行推断和决策;

(1)、在规定时间内(24小时)无论有无其次个成交机会,都留;

(2)、超过规定时间无其次个成交机会可放、也可留;

(3)、超过规定时间,其次个成交机会要交钱定房,则放。因此第一个机会面临补齐定金,经理可出面核实,但无论如何确定,应充分沟通。另外,避开一个房号为了一个客户进行多次确定。

二、认购、大小订单及合同管理

1、领用权限

●项目经理

●项目经理指定专职人员

2、领用程序及运用原则

●楼盘专项认购书、大小订单由项目经理与发展商统一编号,核对数量,做好编号登记;

●开盘前由项目经理或指定专职人向公司统一领取,按公司规定办理零用手续;

●项目经理或指定专职人在领用认购书、大小订单及合同后必需存放在保险柜,不得随意散发和摆放;

●全部销售人员在领用各项资料时,必需有特地的登记本进行登记,写明领用日期、数量、编号、领用人姓名;

●售楼人员在确定顾客购买意向后,方可向项目经理或专职人员领用其相关资料;

●认购书、大小订单的填写和签署必需待客户交钱或交足定金后方可填写(合同需交清首期),不得提前填写,不得将空白认购书、大小订单或合同交由顾客;

●全部填写内容必需清晰,文字端正,不得篡改,日期填写一样,金额大,小一样,全部小写金额数字前必需填写币种符号,补充条款须经相关主管批准后方可填写,认购书需项目经理审核签字;

●实习员工填写尾数纸、认购合同必需由项目经理审核确认,方可与顾客签署;

●楼盘认购书、大小订单、合同一周整理一次,凡领用而未运用的一周内必需上交项目经理或专职人员,项目经理或专职人员每月月底28号(遇周六则提前一天)必需与公司相关部门核对一次;

●全部人员不得丢失认购书、大小订单、合同,若有丢失且造成损失,则由领用人担当责任。

三、项目档案管理

1、档案管理的作用与原则

●项目档案是为销售服务的,是销售过程的依据;

●各种发展商出具的签字盖章文件的原件必需在公司存档;

2、项目档案的内容

a、前期策划资料

(1)项目有关用地资料

●建设用地规划许可证

●用地总体规划图

●用地红线图

●建设用地投资许可证

●土地转让合同书

●合作建房协议书

●预售许可证

●查丈报告

●其它

(2)、项目有关图纸

●总平面图

●标准平面图

●非标准平面图

●相关立面、剖面图

●家私布置图

●看楼通道、售楼处平面布置图

●其它

(3)、策划报告

●工作说明

●项目前期策划报告

●项目销售执行报告

(4)、会议纪要、备忘、传真(按时间依次检索)

●会议通知

●会议纪要

●各项备忘录

●各项传真资料

b、执行过程资料:

(1)、有关销售资料内容

●项目楼书、折页、插页、海报、dm等对外宣扬资料

●项目各时段执行的价目表几付款方式(附加变动说明)

●房号表及与预留房号考虑

●尾数纸、认购书、合同及收据

●每次广告稿(附加发布时间、媒体)

●广告支配安排

●项目200问及承诺书

●各阶段现场动态改变照片资料

●其它

(2)、执行跟踪资料内容

●项目总销控表(文字版和电子版)

●项目经理周度报告

●月工作安排和总结

●人员变动说明

●项目结算表

●工作奖罚记录表

●其它

(3)、项目档案分类

●各阶段客户资料总结

●各阶段销售状况总结

3、项目档案分类

(1)业务类

●价目表、付款方式等

●预售许可证、查丈报告等批准销售文件

●尾数纸、认购书、合同及各类票据

●项目200问及承诺书

●广告支配安排及媒体发布方案

●房号管理说明(含折扣、房号更换、特别实惠等说明材料)

●表1--表11

●周边竟争楼盘统计

(2)、管理类

●公司所下达的各项规章制度(物业顾问签字后存档)

●售楼处的管理细则

●业务员跑盘及上岗考试考卷

四、项目结算

1、项目月结算流程

填写项目结算表→交发展商审核签字→由公司财务开动身票→取回支票→取回审核后的项目结算表→交公司财务存档

●填报项目结算表→交发展商审核签字→

(1)每月20号,将全部交首期签合同的客户名单,填写项目结算表;

(2)经总监审核无误的项目结算表提交发展商;

●由公司财务开动身票→取回支票及签字后的项目结算表→交公司财务存档

(1)、代理费金额审核无误后,由公司财务开动身票;

(2)、项目经理取回代理费支票,并刚好交公司财务;

(3)、同时取回审核后的项目结算表,并交公司财务存档。

五、现场表格的运用

1、套表运用说明

表1、表2--上门客户登记表、进线电话登记表

●此表由物业顾问或客户;

●统计客户的基本购买要素(包括了解途径、购买意向、联系电话等);

●时间栏登记日、时、分;

●每个进入售楼处或打电话的客户均须登记(与看楼明显无关的除外)

●每周日下班前统计本周上门量;

●本表现场保管,项目结束时统一收回公司存档。

表3--疑难重点客户跟踪

●此表由物业顾问填写;

●每周由物业顾问填写,项目经理负责组织在业务探讨会上探讨;

●各物业顾问妥当保管,并依据探讨方案进行跟踪;

●每周日项目经理负责抽查跟踪状况,并将其进行现场保管。

表4--周业务统计表

●此表由项目经理填写;

●每周日下班前统计完各项数据,并组织销售人员开会分析相关问题;

●每周一上午9:00必需传真给发展商和公司,作为每周例会的探讨依据;

●现场每周必需存档。

表5--广告统计表

●此表由项目经理填写;

●广告日当天组织销售人员进行数据统计与分析;

●每周向发展商汇报时提交并进行现场存档。

表6--售楼处现场轮序表

●此表由物业顾问填写;

●各物业顾问每天按到达售楼处的先后依次进行签到;并写明到售楼处时间(日、时、分);

●各物业顾问依据接待客户状况作好接待标记;

●项目结束时交公司统一存档。

表7--考勤表

●此表每天由专人进行记录;

●每月底30日必需将项目经理签字的考勤表传真回公司。

表8--项目结束

●此表由项目经理填写;

●每月20日将全部交清首期款和签合同的客户填报项目结算表;

●项目经理审核无误后提交给发展商进行审核签字;

●此表每月必需在现场和公司财务进行存档。

表9--成交客户登记表

●此表由专业人负责填写;

●每天将各项销售数据填写完整;

●作为总销控依据进行现场存档;

●项目结束后交公司存档;

表10--会议记录纲要表

●此表在开会时由负责人填写;

●将各项会议确定和探讨方案进行详实记录;

●每为参会人员必需签字;

●此表必需现场存档,项目结束后交公司存档。

2、各套表形式及内容(见附件表1--表10)

六、项目经理驾驭销售折扣的原则

折扣是在销售过程中为了促成交易而向发展商特殊申请的一种权利。折扣运用得当与否,关系到发展商与我们之间的相互信任关系。项目经理应对此高度重视,并遵循以下原则:

(1)折扣管理必需透亮化,项目经理应将自己所驾驭权限告知销售人员;

(2)明确折扣的运用方法,公证处理各销售人员的折扣要求;

(3)项目经理向发展商申请折扣原则上超过3%,若超出此范围须上报主管副总;

(4)各楼盘状况再开盘时进行文字备案存档;

(5)严禁以则扣换取个人利益。

成熟楼盘平安员工作管理程序（二）

成熟楼盘平安员工作管理程序(2)

32.珍贵物品保留一年无人认领时、由部门经理上报公司另行处理、一般物品保留三个月无人认领时、由部门经理做出处理确定并报公司备案。

33.顾客认领失物时、须说明失物的内容、失物地点和出示其他有效证明后方可签字认领。

34.监控中心的管理

35.监控中心是整个小区的限制枢纽、负责对接收到的信息进行处理、刚好调度、支配有关人员执行。

36.监控中心人员必需熟识小区各类管理人员的职责范围和特长、熟识小区基本结构、设备、器材布置及其限制范围。

37.了解各类人员每天工作支配及行动去向。

38.通过各类通讯设施、刚好通知有关人员处理有关事宜及与公司的工作联系。

39.受理顾客投诉、刚好调配人员处理并做好记录。

40.亲密监视、娴熟操作消防限制主机、刚好处理火警、故障信号、并做好记录。

41.检查消防限制主机回路、分区、隔离点、故障状态及缘由、检查消防联动柜监控性能及信号灯状况。

42.通过监视器亲密监视出入小区人员状况、发觉可疑问刚好通知旁边有关人员留意和处理、并记录在案。

43.做好小区公用房、设备房钥匙的管理。

44.指挥处理任何紧急状况、下达作战方案、必要时通知有关领导或向社会机构求援、并做好具体记录。

45.协调好平安员、保洁管理工作。

46.每天7:00收听新闻及天气预报、8:00~22:00按规定音量播放背景音乐、检查监控中心各设备是否处与正常位置。

47.做好交接班记录。

48.顾客装修或专业技术人员需短暂隔离某报警点时、应主动协作、刚好复原并做好记录。

49.严格遵守设备保养安排。

50.对停车场的管理

51.小区(大厦)内停车场属于私家停车场、原则上外来车辆不得进入。

52.可根据访客的需求给他供应临时停车位车位。

53.顾客申请经服务中心经理审批后、签订《停车场车位租用协议书》。

54.停车场平安员凭服务中心签发的《车辆出入证》对车辆进行检查、《车辆出入证》上须有车主及其车辆的相片、姓名及车牌号码、车位号码、车主房间号码等资料、若资料有所变动、应刚好知会服务中心重新办理。

55.经同意进入小区(大厦)停车场的外来车辆、须听从车场平安员的调度指挥、不得乱停乱放、扰乱车场秩序、若出现不听从管理者、平安员员应马上通知部门主管以上人员进行处理。

56.外来车辆停放时间超过半小时应按收费标准收费。

57.4出租车接送顾客进入后应立刻离开如需等候、应停靠在指定位置、司机不得下车离开停车场或在小区范围内走动。

58.进入车场的全部车辆都必需经车场平安员员进行车辆外观检查、并做好记录。

59.车场内车辆如发生交通事故、平安员员应马上爱护现场、通知部门主管以上人员到现场处理、必要时须请交通部门进行处理。

60.车场内车辆若发生故障、小型修理可在车场内进行、修理完后应清理四周环境、其它修理禁止在车场内进行。

61.停车场内车辆如出现漏、滴油状况、车场平安员员应马上通知车主进行检查并处理、若通知不到车主须将状况上报部门主管、并按排保洁员进行清理。

62.车场内严禁试刹车、驾驶练习。

63.因车主缘由造成车场内公共设施、设备损坏时、要追究车主责任、并赔偿一切损失。

64.因平安员员缘由造成车场内车辆损伤、追究平安员员责任、状况严峻时将追究刑事责任。

65.违章处理方法采纳警告、锁车、罚款等形式。

66.对参观巡游客人的管理

67.进入小区(大厦)的参观巡游客人应衣冠整齐、注意礼仪、爱惜小区(大厦)环境。

68.参观时应在指定范围内活动、按指定路途行走。

69.参观巡游客人不得在小区(大厦)内高声喧哗、不得成群结队、堵塞交通。

70.损坏公物、照价赔偿。

71.突发事务的管理

72.平安员当值期间发觉可疑状况或发觉纠纷事务应刚好与当值主管及其他同事联系。

73.对于正在发生的刑事案件或可疑状况应刚好制止并由当值主管组织人员对可疑人员进行查问。

74.平安员员对刑事犯罪现场进行爱护、并征得部门经理同意后将可疑人物交公安部门处理。

75.对纠纷事务、平安员应稳定事态的发展、并对当事人双方进行劝阻、以制止事态的扩大。

76.如纠纷是由业主与我方看法不和而产生、我方当事人应礼貌地进行解说并等待上级领导到场处理。

77.平安员因队友处理纠纷事务到场帮助、首先应了解事情的缘由、发生经过、当事人的身份及申诉的理由、再行帮助处理。

78.当值主管到场后应了解状况、组织人员维护现场秩序、限制事态发展、对纠纷双方进行劝解、以缓和事态、如事态不得以解决、应将纠纷双方请到服务中心、以将事情限制在最小范围内。

79.部门经理对纠纷双方进行处理、调解、如若不能得以解决、将当事人双方交有关部门处理。

80.如若出现伤亡现象、部门经理组织人员爱护好现场并将伤者送到医院、并向公安机关报案。

81.物资放行的管理

82.由业主到服务中心办理物资搬运申请手续、服务中心当值人员需具体填写搬运物资名称及搬运顾客资料、若非顾客本人办理、须有顾客在《物资搬运放行条》上的签名或托付书、当值人员除查验申办人的身份证外、还需与顾客本人联系确认。

83.由平安员员随申请人到现场核实所搬货物与申请内容是否相符、平安员员登记搬运车辆车牌号、司机证号、身份证号、手续完善后、予以放行。

成熟楼盘平安员工作管理程序（一）

成熟楼盘平安员工作管理程序(1)

1.目的

建立一支训练有素的平安员队伍、加强所辖区域的平安员管理。

2.范围

适用于公司各服务中心

3.职责

1服务中心经理平安员工作的全面指导、检查、监督和考核。

2平安员主管负责平安员管理工作的详细组织、落实、建议和培训。

3平安员领班负责平安员工作的详细实施。

4.方法和过程限制

1.来访人员的管理

2.任何来访人员进入小区(大厦)、须在来访登记处进行登记。

3.来访人员必需听从小区(大厦)管理人员的合理管理、不得无理取闹、发生争吵由服务中心协调解决。

4.来访人员不行携带易燃、易爆、剧毒等物品进入小区(大厦)。

5.执行公务的部队、公安、政府公务员等人员、因公进入小区(大厦)、也应出示证件并登记入册。

6.明确探访对象的人员、在未明来意之前、不得进入小区(大厦)。

7.来访人员进入小区(大厦)内应爱惜公共设施、维护环境卫生。

8.小区(大厦)内全部设施、游乐场地等、只为住户开放、来访人员未经服务中心同意不得运用。

9.有推销、收破烂等闲杂人员、未经服务中心允许、不得进入小区(大厦)。

10.外来参观人员如事先未与小区服务中心取得联系、应请其办妥手续后再进入小区(大厦)。

11.进场施工人员的管理

12.全部施工人员凭服务中心签发的《临时出入证》进入小区(大厦)。

13.平安员员在检查《临时出入证》时、应核对相片、施工人员姓名、证件有效期及服务中心公章。

14.若出入证丢失、施工人员应到服务中心补办证件后方可通行。

15.内部员工管理

16.内部员工应自觉听从平安员人员的平安管理、主动供应协作。

17.内部员工须运用指定的员工通道和专用电梯。

18.内部员工离开辖区时、如有必要、应自觉接受平安员检查。

19.内部员工在辖区内各项活动要严格遵守各项规章制度、平安员在各自工作岗位范围有权指出员工各种违章违纪现象。

20.要害部门(位)的管理

21.凡能影响全面平安的部门(位)均为要害部门(位)、包括:凹凸压配电房、发电机房、消防中心、财务部、文件资料室和总经理室等、要害部门(位)要有明显标识。

22.其它人员因工作须要进入要害部门(位)、需经值班人员批准方可进入。

23.凡在要害部门(位)工作的人员要忠于职守、具有剧烈的责任心、仔细学习岗位技术、消防学问、熟识并严格遵守操作规程。

24.一切要害部门(位)、严禁携带易燃、易爆等危急物品进入。

25.消防设施、器材要加强管理、常常检查、保持完好、严禁移动或挪作它用。

26.机械设备、线路管道、仪表、阀门、开关等要建立定期修理保养制度。

27.主管需定期对要害部门(位)的平安落实状况进行检查。

28.对拾遗物品的管理

29.员工在小区(大厦)内捡获任何物品都必需刚好交到服务中心。

30.服务中心当值人员在接到物品时、必需将所捡物品进行具体记录。

31.所拾物品均由质检员负责保管并张贴拾遗物品启示通知顾客。

楼盘销售案场管理人员职责

楼盘销售案场管理人员岗位职责

*专案经理

1、听从营销总监及业务副总支配,负责售楼处日常工作。

2、组织销售人员进行项目的前期市调。

3、依据《项目营销策划报告》及项目详细状况,编制《项目销售安排书》。

4、编制培训资料,组织销售人员上岗培训。

5、负责售楼处需开发商协调解决的工作连接。

6、定期向销售总监和策划部反馈销售信息。

7、制定阶段销售安排。

8、编制培训资料,组织销售人员上岗培训。

*副专

1、听从专案经理支配,负责售楼处日常工作。

2、帮助销售人员做好楼盘销售工作。

3、汇总客户来访登记表,对销售状况作出分析,刚好提交策划部。

4、督促销售人员帮助开发商办理银行按揭、合同登记以及尾款收取等工作。

5、负责售楼处需开发商协调解决的工作连接。

6、负责客户档案保管工作。

7、定期向销售总监和策划部反馈销售信息。

*女专

1、听从专案经理支配,负责售楼处日常工作。

2、汇总客户来访登记表,对销售状况作出分析,刚好提交策划部。

3、督促销售人员帮助开发商办理银行按揭、合同登记以及尾款收取等工作。

4、负责客户档案保管工作。

*组长

1、听从专案经理支配,帮助专案经理做好售楼处日常工作。

2、帮助专案经理做好前期市调工作。

3、帮助专案经理做好销售人员的上岗培训。

4、帮助销售人员和见习销售人员做好楼盘销售工作。

5、收取销售人员和见习销售人员填写的客户来访登记表,汇总交女专。

6、负责客户档案的建立工作。

*销售人员

1、听从专案经理、女专、组长支配做好楼盘销售工作。

2、做好项目前期市调和定期市调工作。

3、仔细填写客户来访登记表,交组长。

4、帮助开发商办理银行按揭、登记等手续及尾款收取等工作。

5、刚好反馈销售信息,刚好向专案经理、组长反映销售中的问题。

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（3）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(3)

其次节、销策划阶段介入

营销策划阶段包括:

物业管理模式探讨、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的协作、以及客户信息的跟踪处理。

物业管理模式探讨:

通过对新物业管理项目的深化了解和调研分析,以及对目标客户群的需求调研分析,获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考,最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应亲密结合项目管理特色,可以管理服务概念为主提出,如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户助理”管理模式等。

服务内容根据项目的特点及客户群体,结合当地居民消费实力及服务成本测算,有针对性的提出服务内容,如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、消遣、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务,并对以上服务内容进一步细化,重点展示改进、创新的服务内容。

完整的物业管理概念和模式推出前,须要获得地产公司的批准,并与楼盘营销相结合,必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。

编制《物业管理方案》:

在项目正式完成营销推广方案前,须要确定物业管理方案,它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划,同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。

1.编制程序

地产下发托付物业管理的意向书,并供应具体的项目资料。

物业对项目及周边状况的考察和调研。

制订编制安排落实责任人,完成项目物业管理方案初稿。

召集专题会议,修改补充相关内容。

报相关领导批阅,并组织召开物业管理方案评审会。

在该项目物业管理方案评审会上,向地产领导及相关部门介绍方案主要内容,听取评审看法。

依据地产评审看法,修改方案,定稿后经物业总经理和地产领导审批后,组织实施。

2.物业管理方案包含内容

物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质限制方式、资源要求及管理费测算等内容。

签定《前期物业服务协议》

《物业管理方案》经地产确认后,据此与地产签定《前期物业服务合同》,并在房屋销售时帮助地产购买者签订《业主临时公约》。

销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的协作、以及客户信息的跟踪处理

1.人员筹备:依据营销现场的要求配备相应工作人员;并对工作人员进行礼仪、售楼学问、物业管理专业学问等岗前培训工作;进行岗前考核,合格者上岗。

2.规范管理:编写各岗位工作说明书,服务操作流程,使工作标准化、模板化如《售楼处服务操作规程》、《样板房服务操作规程》等。

3.沟通:定期与营销中心负责人进行沟通,了解营销状况、所需协作工作及日常工作的开展状况;不定时与营销人员沟通,了解现有工作的不足之处,并刚好进行整改;每月以简报的形式向地产相关部门汇报当月的工作状况及下月的工作安排。

4.日常管理:不定时检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作;协作营销做好楼盘推广活动,落实相应工作;刚好对客户信息进行跟踪、处理、回访;

营销策划阶段应留意事项:

物业应主动了解地产在销售时对外宣扬和承诺的内容,依据地产须要供应物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣扬和承诺内容须要获得物业书面确认。地产应适时支配物业相关人员参与相关培训,依据地产托付要求,物业可在销售现场帮助地产进行销售推广,了解客户状况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。

第三节施工建设阶段介入

物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。

施工建设介入程序与内容

1.成立工程介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭协作理,具有水电气专业学问和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,刚好回复物业的建议。

2.介入小组根据施工安装进度进行现场跟进,发觉问题刚好通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作安排、检查状况及对问题处理的建议。

3.实行填报前期介入状况周报制度,将在施工现场发觉的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决状况。

4.物业定期参与地产组织的项目现场工作协调会,刚好沟通相关问题和进度。

5.物业对介入中发觉的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实状况。

物业公司在项目施工阶段介入应留意的要点

1.了解托付项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐藏工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐藏工程等特别过程的监控。从业主运用功能角度,留意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

2.地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,依据其设计实行的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:

a)无论实行何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予解除。严禁带水或泥浆进行防

水工程施工。

b)采纳防水混凝土结构时,除严格根据设计要求计算混凝土的协作比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格根据规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商常常忽视的工序,但对砼的防水实力有较大的影响。

c)采纳水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应留意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。

3.回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入运用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。

4.楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要缘由,亦是物业在以后的修理工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点留意。

a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列匀称等问题,均造成以后楼板的开裂,特殊是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。

b)砼浇注:除发展商的监理人员留意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参加监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查修理的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致修理困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。

5.砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。

6.装饰工程

a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏经常是影响外墙是否渗水的一个关键,应严格监督。

b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应留意砂浆的搅拦匀称,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。

c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,留意砂浆密实及查坡泄水方面。

7.门窗工程

木门与墙体接合处,由于材质的差别,常常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

8.给排

水工程

a)给水工程:如供水管道埋设在墙内,则应在隐藏前做试水、试压试验。

b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口简单渗水,运用年限短等问题,使物业管理公司修理困难、管理费用增多,在可能的状况下建议改用pvc水管。

第四节验收阶段介入

接管验收定义:

物业公司在接管托付方的物业时,以物业房屋质量和满意运用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。

成立验收小组制定验收安排:

1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教化或培训。

2.物业接管小组组长拟定物业接管安排并报总经理审批,物业接管安排应包括以下内容:

a)物业接管验收项目清单;

b)小组人员分工;

c)接管日程支配;

d)其他(如提前介入在建工程验收等)。

3.小组组长拟定接管安排时应留意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。

图纸资料的验收

1.应予验收的图纸资料一般应包括:

a)全套工程竣工图纸(详细以政府档案管理要求);

b)施工承包合同复印件;

c)机电设备运用说明书;

d)电梯运用许可证;

e)隐藏工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);

f)供水、供电的指标批文;

g)供气系统验收证明(含指标批文);

h)智能化系统验收证明;

i)消防系统验收证明;

j)接地电阴检测记录;

k)防雷引下线焊接记录;

l)地下管网竣工图;

m)设备供货合同复印件;

n)其他资料。

物业的验收

1.房屋及分户(层)设施的验收

a)房屋墙、地、门、窗装修状况;

b)供水、供电状况;

c)水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);

d)智能化设备状况;

e)其他(按房屋运用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。

2验收要求

a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备运用条件。

b)质量和运用功能必需符合《房屋接管验收标准》,验收责任人将验收状况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并提交接管小组组长。

3.公共设施验收

a)给排水系统;

b)供电系统;

c)燃气系统;

d)空调系统;

e)消防系统;

f)通讯系统;

g)安防系统;

h)电梯系统;

i)园林绿化系统;

j)道路、照明系统;

k)管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。

4.验收要求:

a)公共设施完善,符合小区的规划的记载;

b)给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和运用功能应符合《房屋接管验收标准》。

c)对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。

d)对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。

e)消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。

f)系统的质量和运用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。

g)园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。验收责任人将验收状况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并将记录表提交小组组长。

5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和探讨,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。

6.验收责任人依据验收状况将存在的问题填写于《交接问题处理单》,并跟进完善状况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。

7.验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行状况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参加验收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其接着完善。

8.验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,提交接管组长审核。

9.接管小组组长依据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控,发觉有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。

物业预验收

1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐藏工程等。

2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工程建设进度、物业交付运用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本状况,房屋结构等,并做好记录。

物业的正式验收接管

1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均完成验收后,制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。

2.对新建保修期内的物业,《物业整体移交验收表》应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。

3.对保修期满的物业,《物业整体移交验收表》一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(2)

其次篇前期介入的工作内容

1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作安排并根据安排实施。

2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主运用。

第一节:规划设计阶段介入

规划设计阶段包括:

物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应留意的内容提出合理划建议。

规划设计评估的程序:

1.地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参加某项详细项目规划设计的评估,并供应评估报告。

2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料书目。

3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。

4.地产接到资料书目后刚好内向物业供应详细资料,对不能供应的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目状况并解答疑问。

5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组探讨,完成项目及类似典型项目的实地考察。

6.评估小组依据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察状况,于一周内具体编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。

7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

8.评估小组依据物业公司评审会议的看法,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。

10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。

11.项目规划设计总体评估要点:

住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区沟通协调。

住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位足够。

建筑与自然和谐,采光、通风足够,环境美丽。

生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。

设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等牢靠完善。

注意环境生态,运用环保、节能等环保材料、设备设施。

平安防卫设计完备,运用先进技防手段,平安及消防配置充分。

智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。

便于物业组织管理,节约管理成本。

各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

项目规划设计分类评估要点:

1.安保布局

a)便于安保管理区域分割,消退管理死角。

b)便于安保管理视线的巡查,避开管理的盲点。

c)人员及车辆各级出入口设置清楚,便于动态管理。

d)安保设备设施配置齐全,可实行有效措施防范。

e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。

2.消防布局

a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,运用牢靠。

b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。

c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。

d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。

3.交通布局

a)各级道路的功能安排充分合理,有层次感,线路清楚,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以根据不同地区需求进行调整),便于停放。

d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。

4.生活配置

a)依据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置足够市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教化、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化消遣、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避开产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。

d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜依据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

(指标供参考)

5.设备配套

a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满意运用须要,并留有适当扩展余地。

b)配电、水泵、电梯、中心空调的设备定型成熟牢靠。

c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。

d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采纳节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采纳节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标记。

e)配电房、水泵房、电梯机房、中心空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧房,紧邻书房及起居室时,应实行隔音措施。

6.智能化配置

a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控

系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中心限制中心联网。

b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。

c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中心限制中心联网。

d)中心限制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中心限制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统牢靠性及可扩性,采纳成熟产品。

7.房屋单体

a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满意其特别要求。

b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)住宅分户门宜采纳统一制作的平安防卫门。

e)住宅外窗应考虑开启便利,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离干脆面对其他住户的门窗。

f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2―3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。

g)卫生间不应干脆开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧房、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧房墙面布置。

h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。

i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。

j)宜采纳垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。

m)有上部屋面阳台或管道可干脆下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采纳垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。

8.室内配置

a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧房内宜避开对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、平安隐藏。

c)室外空调机位应考虑安装及修理便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相

d)邻时,应实行平安隔离措施。

e)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。

f)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。

g)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。

h)如运用小型中心空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。

i)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和运用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计安排合理。

j)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。

k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

9.绿化配置

a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种足够,造型美丽。

b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。

c)绿化品种相宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂密期长,成活率高,抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护,养护成本节约。

e)绿化布局不遮拦住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染,兼具汲取有害污染功能(如尾气)。

g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

10.景观配置

a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。

b)采纳水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采纳牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。

11.公共空间

a)应充分考虑雨水排泄实力的设计,避开排泄不畅通。

b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量削减对住户的影响。

d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。

e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。

f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。

g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应爱护措施。

h)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

12.生态环保

a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。

c)住宅区内无各类污染源。

d)周边应无干脆或间接严峻影响住户的污染源。

e)宜采纳对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f)垃圾收集宜采纳有害、有机、无机的分类收集,宜采纳垃圾压缩或生化技术处理。

g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号放射装置应选择隐