某某贸易广场行销策划案

1平顶山贸易广场行销筹划案【筹划背景】新世纪的第一个元宵节临近的几天，我们接到了北京某投资管理赖副总打来的，邀请我公司务必立即赶赴平顶山，言辞之诚恳，容不得人半点推辞。两天后公司工程组成员踏上开往平顶山的火车。北京某投资管理是一家专业的管理公司，经过长达半年的前期运作，最终确定平顶山贸易广场作为其在河南省投资的第一个房产工程,同时也希望以此工程为切入点,一战而胜挺进中原。该工程位于平顶山市郊城乡结合部，占地近300亩，可谓典型的郊区商业大盘。但是通过我们的初步调研说明:工程前景并不容乐观。首先,平顶山市不具备建一个大型商业批发市场的区位优势。由于平顶山离全国的商品批发集中地郑州仅有三个小时的车程，而郑州的辐射力之强之大已远远超出了平顶山的延伸范围;平顶山人多年来已经习惯开车直接到郑州采购，以至于当地的几个所谓批发市场由于无论从价位还是品种上都无力超越郑州物流集散地，而致使经营仅处于维持状态。甚至在工程地附近，就有一个启动三次，但仍然是失败的××小商品城，至今已是人去市空。另外，当地人思想守旧，不肯轻易接受新鲜事物，而且投资意识淡薄，对商业物业的投资更是持谨慎观望态度。一直以来人们对河南人惯有一种歧视心理，认为他们生性刁蛮，善欺诈，暂且不管这种说法是对是错，但可以从中看出河南人骨子里所特有的为人处世方式，想说服和打动河南人接受一种新的投资观念并非易事。最后企划工程组玩笑式的给此工程作了一个比拟形象地总结：要想实现工程最大化成功，我们必须采取比河南人还要高明的“妙笔生花术〞，从工程概念到市场前景，从经营模式到投资理念，从前期包装到后市启动，一切犹如无中生有，愣是要把一片现在还是荒无人迹的空白地描绘成一个欣欣向荣的大市场，到此并算不上成功，最重要的还是必须让精明的河南人象发现了阿里巴巴山洞一样，一边大喊“芝麻开门〞，一边成群结队的冲进现场抢购商铺。而且更重要的是开发商要求必须实现快速营销，争取在最短的时间内完成既定目标。看来真有点天方夜谭，面对这样一个不具备任何根本成功要素的工程，我们的思想有一些动摇了。就在我们犹豫不决时,其北京公司的副总又打来了,在听取我们的委婉辞言后,副总话语非常坚决，并向我们转达了其公司董事长渴望与我方合作的迫切心情。最后副总在中诚恳的说道：对于最后企划，我们是在长时间做了大量实地考察，并且也拜读了你们的案例后的决定，相信你们曾经一次次创造了奇迹，也希望你们这次在平顶山能再一次创出奇迹。我们很敬重你们的专业素质；也相信你们的专业水平；同样我也佩服你们十余年的不败战绩…如有困难我们可互相帮助…冲沿在以竹诚信碑为本挣的今跃天，炎相信隙谁也戴不会尊拒绝诵如此副真挚己的合凝作愿舞望的蜜。因腾为在乒工程皮的天闷时、毯地利旬、人甘和因删素之抹中，售人和个是最颗难求乱的，竖也是奴最后烘企划丑接手垮工程件考虑心最多护的一验个因铸素。偏所谓叶商品歉是市摆场化矩的社平会商高品，此而在晶以人环为中哥心的与市场璃化社践会中伏，人绳是最板不可耍控因质素之语一，吹也是参真正炭难以椒沟通慨完美者的因躬素。茎凭直乒觉我期们感连觉得炮到志塑源豪扑公司截从上挡到下捏那份勉不可派抵挡涛的必献胜决燕心以持及那河种人气定胜纲天的绍工作龟作风狗,柴我们精深知诉如此惯一个捡“鉴凭空饿造市阀〞胜的项败目艺,悉成败顺关键奶在于束“售人和途〞青。因厕此，古筹划费总监典当即犹拍板维合作权，并扛马上托成立玉工程山组全宏力运红做平妻顶山转工程曾。在邻第二及天的黎专项乔立项坏发动沸会上燃，其翻公司疑董事植长打诉来电落话对澡双方瓜的合侵作表怕示祝假设贺，急并强葵调了俱其公志司的碍“撑全赢兵创新叠〞厦的经忘营理笔念奖…钻“喇全赢共〞捷怎幺肃可能喂？面担对如详此劣惑势的备工程英，看洽来只遇有全岁力以饥赴了拆。这【策惑划精烤要】山继平顶买山贸递易广勉场占栋地蹲26叮0债亩，烘三层刊连体独待售某商铺距12悔00掠余套驱，是谣平顶摔山市挺建市栗以来于面积受最大里的商委业性胃建筑她，如墙果策探划成羊功，睬不仅肾能一糖举塑善造出繁开发紧商的恳美誉驾度来没,旅而且积投资疼者们掠亦将续获利堆匪浅碌，整曲个平罚顶山歇的商蜘业格月局都弯有可风能被粗打破煌重写爆,状并形盟成新目的商景业文饥化。钻而对售平顶忌山和注平顶深山的爬消费轿者也讽是一测场全氧新的畅冲击咐。市僻场、羊消费钟者、壤投资家者、幼经营巷者以迎及开局发商度和代泊理商贴，这弃就是务该项呼目所屈强调决的全西赢。饲曾全赢余是最艘终目番标，讲要达溪到目也标那么白需要损扎扎衰实实震细致读精确柄的工晃作。蒜而准园确的洋市场绣调研时是迈急向成钞功的烂第一菜步。陵就如盲战斗葬中搜虚集一举切价仓值情胶报，译精确视定位泊敌军忧坐标职，从领而展着开有扮效攻炸击一巧样。脚也正腔如孙屯子兵裹法所肚云：徐知己亡知彼葱，方届能百梦战不甚殆。挺事不妈宜迟攻，项堆目调疫研组翻人马睁又一什次奔您赴市颜场前渠线。模我们圆深信顽，运块用公沉司十览余年所实践序总结漏提炼鞠出的扣一套拴独创猎的区爷域调风研模教式的质摸排项调查顺后，冤一定判能在僻市场丽中找酬到项部目成桶功的婶突破甘口。垮坟一个阀月后蹄，两紧大包做资料洞被运树回了眼总部瓜，公票司项承目组跃立即热进入样紧急喝工作闻状态踢。连认夜梳宰理、耐分析淋、判湿断。生最后零归纳重出的捷调研魂报告腊虽然找只有枪几十泉页。连但却桌足以报令我豆们喜业忧参锯半料,焦甚或吐大吃植一惊锐：陶堆喜的集是在役20渐02久年上乒半年绿，自昂国务平院颁般布的奸储蓄沟实名叶制实克行以州后，耕平顶酿山掀堤起了宏前所老未有美的房衔产抢到购风能潮，航据调奉查表拳明：通40肤%以的抢谋购业岂户为纳隐性院收入孝者和聪富有制的个躁体老妙板，跟他们哑抢购贺房产熊的目铲的是老投资酿，但忠大多拾数的任投资德者都碧投资蓝了住堂宅。太而对花于商滨铺这越种投逢资回断报率现高的日投资励行业慕还尚女未被杰认可顶。恰寿恰这垮看似陪劣势垄的市逆场空阔白犹爱如远攀方隐岁约的惯灯光舰，给矛我们纯带来垂了一胸些希捧望，摘设法尿把这旧片处斥女地眨开发奖成无翻穷的酱宝藏补也成新了项猴目的遮一线鉴生机徒。忧驱的是捞整个羡城市组商业汽气氛辫淡薄扫,布比方皂前面螺所提樱到的争××窃小商投品城量现在双已是前商去顽屋空员,殿一蹶献不振志；还校有地会处繁窑华地香段的始××跑商贸询广场辉，虽傲然居恭于平众顶山营最旺薪的商该业中刘心区游，但辣卖出蜂率却核是极斯低，阁并且请在为伯数不劫多的个购房录者中菊自经笨营户探就占凉了多狠数；仆另两拢处冷××繁汽配乞城和坐××抗商贸碗城也崖因为缎种种硬原因浙导致坏租者券多买院者少剖。以钢此反葬观我走们的进工程骑就更播让人交有雪盾上加损霜的壮感觉王:梨平顶识山贸勉易广邻场，荷离市鸦区有辈十几捎里的足路程称位置叠偏僻影，甚丹至周尖围二离百米测范围瞒内非不常的励荒凉珍。而邮在房船产投袋资上羽最为戴重视坐、也议是一阿致公积认的艳一是廉地理数位置德，二拣是地帜理位胆置，里三还赌是地答理位躲置。烘地理烧位置言相对鸣来说黄决定骑了一咱个房抹地产击工程绕的成淹败，废但是竖恰恰毕这个丧工程业最大黑的劣密势就厉是地店理位国置。塌住烽火寄已起蹲而狼日烟未组熄的雪中原擦战场古，天诸时，粘地利炉我们瑞都不长具备浇，唯泳有客锡户的际充分钩信任截，给不予我霜们些朴许振橡奋的开力量哄，此辫时的绸我们帽，虽旧有丝洲丝忧校患，齿但毕比竟冲坟锋的罗号角挤已吹灾响，今必须跌以全峡力以耽赴的缓状态头迎接眉挑战袋。斗●砖决胜被平顶显山，盐定位泽是根幸本国鼓即日队，策揭划总啄监宣错布延赔迟下幸班时啊间，颜召开好头脑站风暴爱会议碌以确棕定项竞目定掠位。好自从升接手社这个犹工程娘以来酿，项把目组称的成雪员已心有无何数次蒜这样衬昼夜马不分劫的会透议和溉工作帅了，颂望着贫一个质个熬猜红眼为睛的恶同事映，谁恭也没率有异毛疑，像因为进大家罚都明际白，娇客户芬的利论益高日于一娇切，柱唯有绍一战咱制胜挑方能吊全赢帮，而竭一战肤制胜喂的方羊法只悬有进歼行精剃确定游位，贤全力丘包装收,摔借以备到达石“瑞无中馆生有记,郑有而谅必胜骑〞列的结覆果阅.悦况且晕谁都欲知道耍最后虫企划陵的品细牌是符每一框个人宋都在扣背后芝支撑终的结寿果，基作为迈国内跃最早递从事奋房产贵筹划播的公址司，羡深知榨对客俭户负雪责是压我们碍纵横防房产不筹划封市场勇十余幻年的焦立命千之本睡：只强要我撑们接决手的决任何尊一个水工程泼都只添许成纲功不捆许失孩败。槐这也赠是公晓司恪梯守的好信条械。桃祸会议烦室内参烟雾急缭绕别，针栗对项行目定爆位的动讨论植异常颜剧烈治，除虫了市丸场因拢素、旧人文刘因素感，平迹顶山扩市的袭整体吊行业肿布局垂与市寺产业项结构剪，发撕展趋跨势，区政法杆条律昆等都递被列坦入了未影响向定位谦的考警虑因壮素，药首先洪我们筛在目文标消木费群醒的定远位上扶形成遍统一兽认识菜，根总据平尸顶山汪的特观殊地塞理状街况和策经济岛状况盆，我姓们最爪终将救目标毯群体杂划分锋为三慢类人健群：枪挖其一魔是拥熔有煤塑矿资车源的急小煤闸矿主积。平络顶山哑市是伍一个绘以煤铲炭工陆业为赚依托锤而发盛展起吴来的萍能源裕城市悲，在僻5鬼、拌6叹年前深，平乏顶山估个体常小煤著窖非熄常发岛达，静大约呀有信50马00蠢多家梦，造附就了犬不少摔小富跌翁。至尽管坡在国很家规列范煤芳炭市斩场的滑政策霸下仅急剩下滔10谁00哗多个档。但撞这部飞分取精缔的础小煤枝矿主宣由于玩开发波煤矿堂而挣喝下的宰丰厚副积蓄蜜，大酒局部婚在寻锣找发扯财途光径。咏而且势这类凭群体摧文化疤水平低不高验，感电性力速较强埋，早发前从狗事的旋行业漆导致钳投机汤心理网较重葡，应罩该是缠工程某的核服心买励家，旨也应文该是隙第一塔批客筋户，纵即我熄们常沾常称边之的群能够疼在销圆售中丘起到插带动饥作用遇的傲“俘精神椒领袖膀〞孩；贿贫其二烦是商磨业流狮通领杠域的工私营顷业主核，这跳类人库群有层一定肝的经胡营和亭投资盾头脑胁，并宅深知符好商活铺不勤愁租仙的道亚理，厘因而台与其转挣钱洞给房阳东，甩不如矛自己攀投资双买套林铺子可做房口东的冰心理猴很强齐，尤丹其是哗具有局经营热前景社的商腔铺会僻更受饲青睐埋；润采其三甲是看花好房库产投掠资领锦域的糕富裕辽人士贪，这死几年捧的股选票市银场的摔高风机险、印银行逮存款衣的实言名制嫩和低丙利息茫使这妇类人字群都宏在纷歉纷寻防找新讲的投防资途调径。令而以见这几邪年我粥们运衣作商西铺的搂经验刚来看苗，这峰后两毅类人东群往巷往会禽是销封售目悔标的报主力白军。锯当然悦，也团不排拒除隐挑藏财库产的鬼可能统性群坏体。三毕竟艰中国女传统钢有增“忙置金渴置银稻，不式如置回田置漫房与〞么的理祸财观粱念，饰尤其偏对于坊平顶损山这子个尚泼未真安正市偏场化瞒的地接区，邪更显肿得相俊得益斗彰。迁这类怀人群棉范围灯较广光，有总退休火人员鸽，有招隐性宇收入烟的干殃部，求有暴脆发户径，白交领阶葛层和天商业今成功烟人士希。接鸭着，栽我们汽又根情据项味目推总广的哪要求清又将筒其作死了一慌下精局确概尽括，婆即针洁对以幼上三森类人冈群统喝筹划除分为宽投资者性客雄户和蒙经营替性投趁资客偿户，驰投资梯性客信户又冻将其块细分黑为纯听投资滩性客惩户和粱投机遵性投刘资客其户。积棋如此互顺利守地就旁将目截标群营体定餐位划歪分归鉴纳，劫令项拆目组筑的同克事精夜神一初振，偿接下耳来是懂工程筑定位输，以狠及诉逃求思塔路和拾与定斥位目痕标群疤的衔柿接问及题。曲而对博工程肤定位拾的争醉议是伶最大兄的，滔原因牌是对驳于平痰顶山震现有仆的整怕体环朴境而笛言，绵目前帐的平雕贸广煤场实赵在没锻有一阀个可累以托呀载的班点让仍其成纠为最仗吸引要人购抖买的哥地方僚，前俊面提弟到过果的气××挽小商咬品城侦的三设次启价动失乌败就适是例施子，台此举帅更不退能重矮蹈覆活辙。院会议踢中我必们又肿仔细饺分析细梳理扫了一屈下平丰顶山帮的项浆目市况调资双料，雷其优幅势仍定乏陈节可言动。平僵顶山么的整吹体消表费力违不是叹很强灶，且踏比拟昌保守兼，如有果不余能拿工出一绢个让店人信那么服的抬购置艺理由下的话嚼，谁射的吵“知银子沉〞解也不菊会买要一座虹毫无丝价值泊的铺迈子。找较一时债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