名师精讲房地产投资项目风险基础知识培训讲义

第8章房地产投资项目风险分析房地产投资项目风险概述房地产投资风险的种类与控制方法房地产投资风险分析8．1房地产投资项目风险概述8．1．1风险的含义

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。8．1房地产投资项目风险概述8．1．2风险与不确定性的区别风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。8．1房地产投资项目风险概述8．1．3房地产投资风险

房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。8．1房地产投资项目风险概述

8．1．4风险与回报

投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的收益。承担风险可以获得回报，但风险与回报之间并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不确定因素的制约，具有很大的随机性。根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。8．1房地产投资项目风险概述大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是：1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报；2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险；3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。一般情况下，三种类型投资主体的“风险－回报”曲线有图8-3所示的差异：回报风险避险型普通型冒险型图8-3不同类型投资者的风险曲线8．1房地产投资项目风险概述8．1．5房地产投资风险的特征1．客观性2．多样性3．补偿性4．可测性8．2房地产投资风险的种类与控制方法8．2．1房地产投资风险的主要类型1．自然风险与意外风险

自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。2．财务风险

财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。8．2房地产投资风险的种类与控制方法3．经营风险

经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。4．市场风险

市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。8．2房地产投资风险的种类与控制方法5．政策风险

政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。6．社会与政治风险

社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。8．2房地产投资风险的种类与控制方法8．2．2房地产投资风险的规避和控制风险规避和控制的主要方法有：1．风险回避本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。2．风险预控风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。8．刃2房郊地产赚投资吩风险舅的种禽类与月控制吊方法3．书风险撑组合风险炒组合情意味浮着通察过多扰项目积投资团来分判散风吼险。4．颗风险枯转移风险判转移哥是指剩房地的产投邻资者城以某品种方陷式将倾风险很损失队转给祥他人守承担葡。8．皇3房勇地产浅投资旧风险俱分析8．隐3．架1风万险分惩析的播含义训与作仆用风险锋分析六是根波据各阶种变体量的战概率舌分布切，来栏推求便一个鹿项目相在风额险条莲件下色获利舌的可俩能性级大小脾。因支此，嗽风险皂分析未有时元也被脱称为盾概率送分析劣。8．斤3房泻地产贞投资斩风险册分析8．怜3．浇2风狐险分旬析要趴解决接的问们题1．逃预期伴的收捆益率肺是多喂少？粱出现衡的可蓝能性恢有多称大？2．脏相对悼于目欢标收遍益可历融资辞成本缝或机滚会投忌资收沈益来乐说，喇产生栏损失说或超惠过目土标收石益的悼可能窜有多夏大？3．逼相对违于预鼠期收帆益来龙说，般收益度的变司动性门和离悼散性杰如何仔？8．舰3房耀地产数投资冻风险琴分析8．择3．叛3风俊险分都析的半步骤1．视选择助风险壳分析吹使用爷的投封资项遥目的诵经济郊评价敞指标放。2．姿列出禁需要深进行平风险暴分析让的不冻确定枝性因死素，扰此因鸣素应绣是所女有因池素中负最为蒙不确盼定的扬，同镰时将忠其余皮因素袭假设叙为是品确定脸因素稍。3．浩分析馅确定邀这个收不确里定性贷因素柳的变纱化范挑围，间并将疤该不酬确定白性因洁素的拌变化怪范围酸缩小尝为几笼个值盲，且躺对每众一个数值确虏定其你概率验，列拌出概项率分巴布表侍。4．邻根据它概率测分布睁，计妈算上挡述条辰件下优该经冒济评未价指凭标的苗期望嚷值、剖标准涝方差豪、置饺信区衡间和乖置信海概率萌等，志由此掉来分茫析某欢一投奋资项精目的虾风险熄大小茫和盈依利的列把握斗程度薄。8．托3房微地产糊投资朵风险骄分析8．训3．卧4风愚险的拉测量踏与分吗析1．刷概率犬论基串本知钟识回楚顾1）诊概率概率掀就是玩用来途表示溉随机甩事件线发生狼可能葛性大嫁小的弄数值泳。概率析分为腥主观赶概率揉和客仪观概泡率。2）逢概率叛分布由各拖个随烛机变稿量与省其相栋应的绍概率意组成铃的数本列称戴为概盲率分嘱布。8．拘3房招地产盘投资余风险复分析3）亲离散葛型分忙布和胡连续某型分益布如果系随机挪变量顶（例崖如投辩资收梦益率准）只水取有阻限个粥值，烂并且滨对应煮于这垫些值家有确列定的鉴概率冻，则倘称随烟机变掀量是屡离散血型分咽布，黎如果唉对每汤一种临情况辣都赋宾予一师个概棵率，偷并分世别测足定其英收益酬率，兽则成背为连橡续型运分布查。8．斥3房指地产化投资易风险局分析4）饮期望叮值随机券变量输的各罢个取读值，废以相绝应的倒概率泊为权旦数的矩加权仪平均框数，螺叫随踏机变造量的启预期鲁值，悼也称嘉数学昨期望匠或均哈值。5）助离散仗度测遭定（1阴）方感差8．瘦3房赏地产者投资悲风险缎分析（2旷）标绘准偏碧差标准桃差越仿小，验说明手随机诊变量帆取值盆偏离鱼其期易望值悄的离代散程苏度越宗小，底项目经风险披就越些小，宗反之俩则相丽反。8．帽3房珍地产绘投资委风险龙分析6）拦变异泼系数变异竹系数薯越大阵，表佩示风摸险程狱度越丢大。8．妨3房庙地产仪投资需风险丛分析7）忌置信按区间母与置蒸信概肯率“预谦