名师精讲房地产项目投融资决策及风险管理培训讲义含案例

房地产投融资决策与其风险管理分析CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentandFinancingDecisions,RiskManagement1.房地产投资决策一项商业行为的目标可能往往包括：使股东的财富人长远来说达到最大短期的财务目标，比如现金流的要求或者非金融性质的目标，例如友好工作环境，机会均等的雇佣政策困难的时期留住高素质的雇员拥有最高质量的地产拥有某种物业的最大地产商1.房地产投资决策开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券1.房地产投资决策计算程式估计毛租金减去估算的空置损失加上其它收入＝实际的总收入减去运营费用＝净运营收入或“NOI”减去债务还本付息＝税前现金流（“BTCF”）把抵押偿还本金加到BTCF上减去折旧＝须纳税的收入减去应缴税金或者加上节省的税款＝税后现金流（“ATCF”）应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测1.房地产投资决策重要的金融比率（用于决定投资的可行性）毛租金乘数贷款价值（LTV）比债务覆盖率（DCR）盈亏平衡点费用比税前股本回报率税后股本回报资产回报内部回报率转售价格1.房地产投资决策有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）贷款价值比率债务覆盖率（DCR）盈亏平衡点费用比1.房地产投资决策毛租金乘数（相当于“投资回收期”）收购价除以毛租金此比率越低越好一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选1.房地产投资决策贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）估量房地产投资的金融风险违约风险随LTV的升高而升高行业内典型的LTV控制在75%以下债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.31.房地产投资决策盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率一般在65%至95%范围内费用比 运营费用/实际的总收入用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费1.房地产投资决策单一期间的或者静态的赢利量度标准税前股本回报率税后股本回报率资产回报或者期初资本还原率1.房地产投资决策税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额往往用一测度初始赢利水平此比率越高越好通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内税后股本回报 税后现金流/股本投资额类似于税前股本回报率加上考虑到投资房地产常可避税的好处能常第一年大致在5-12%范围内1.房地产投资决策资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值又称资本还原率，反映总体回报水平一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多通常资本还原率大致在8-12%范围内1.房地幼产投肠资决基策多期纳间或酷者动艇态回粒报量狂度净现像值（铁NP杨V）内部量回报肯率（微IR腾R）1.房地泡产投蕉资决输策转售牧价格租计算预定发年的甜净运虽营收/R这里R表示畅物业元的期元末资桥本还静原率记住缩慧从期炸待的月转售庄价格敢中扣澡除合捉理的胡交易湖成本并须阵考虑断到税条收的宏影响1.房地辜产投蹈资决资策净现梢值（NP觉V）的哑计算预测啦未来压的现疫金流以要尚求的挥回报漂率把锁未来傻的现帆金流社折成堂现值拢：现值V0=C纤F1/(铸1+挑r)找+C香F2/(匆1+旅r)2+…粉+(邀CFt+Vt)/竟(1块+r抵)t决策瓦的基讨本原惧则是选择NP价V（=C掉F0+V0）最竿大的鄙方案辉，即NP染V最大买化永远史不要蛋选择NP哪V小于0的方拨案要求无的回嚼报率=底限窄回报键率=无风伴险回备报+风险欢回报正常屡的投阁资收铜益（湿即预杯期回沫报）眨中已麻考虑泊了风含险程造度的增影响晓，如纤果NP希V>忧0，r就会酸超出技正常搁收益1.房地便产投松资决繁策内部摇回报香率（IR蛛R）的任计算NP域V=脆0，或魔：股守本CF0=未来古现金榆流贴胆现V0=CF1/(系1+拿i架rr红)+队CF2/(城1+步ir汇r)2+…貌+(盲CFt+预定午转售CFt)/场(1亡+i吨rr朋)t可使联用税炒前或革者税脚后现细金流逆分别挣计算蜻税前绩或者竿税后碎内部影回报闲率测量裕预定熔投资毙期总进体回靠报最拣常使炎用的救方法沿，常傲与投梢资者寸要求请的回趣报率捷相比尊较通常IR名R大到舟在12岛%至15肺%的范豪围内亮，对辱于新摆的或断投机绒性的禁投资并可超唇过20示%以上1.房地况产投顿资决才策房地罗产投民资与威现代笋投资横组合粱理论峡及资肆产定涂价模骄型投资犯组合价回报孔是各休资产炉回报隆的加库权平裙均（烫线性眯代数滋）；紫而投兽资组到合风着险并逗非各径资产匪风险悼的回叠权平塌均房地姜产投料资信架托（RE庆IT）公事司，舰通常抵在市臂场上撤公开貌地买扒卖，饰是为巷股东例赚取梁利润久为目暴的的险拥有砍和经公营包析括房墓地产耐和（略或）纳抵押蛮贷款姿的投站资组宁合。抵押需贷款谷支持南证券蔬（MB仿S）是资由许运多抵煤押贷煤款的眨组合棋作保挡而发墙行的骗一种密债券怠或其趴它的烈债务料投资欺形式呼。资本倚资产途定价躺模型舞（CA游PM）资产燥要求载期待始回报逐等于顾无风音险回鸣报加死在市昆场的刷风险己回报姻乘以蜻此资鞭产的神贝他钞系数甘；E[革ri]=略rf+RPi=rf+βi(ErM-厚rf)1.房地艰产投手资决贷策期权菜价值像理论京与房械地产与房叨地产竞有关姑的一雪些重弹要期畜权土地葛开发酿期权骡（土堪地价因值与煌最佳悉发展腰时机恼买入类期权佛模型姑）土地榴买入鸡期权抵押绒贷款鞠提前楼偿付颈期权无追揉索权棵抵押琴贷款泻违约总期权租约悬期权秒，等减等1.房地斥产投沟资决波策投资企案例行分析急示例投资惧可行宝性研薄究开发膜可行肾性研广究建设毒项目2.房地奏产融垄资决豪策资金乏来源传统秒渠道铺：自屡有资徐金，贿合作勒，银哲行贷出款，片施工稠单位净垫资才，预肆售我国跪长期级以来捧，房番地产述开发僵商的黑融资搭渠道扑单一烦，主宰要依掘靠银饭行贷故款融决资。目前百我国分房地趣产企双业有3万多放家，备但是都以单顿个项覆目开另发公佛司为描主，搏规模浴小且却缺乏再持续餐开发年能力父，资氧产负世债率著大多尊在70尊%以上赚，自享有资滋金所莲占的犯比重量相当挖小，厘主要辨依靠译银行钞贷款陈和项私目销升售回匙款来遍周转丈。除开逮发商的直接复银行任直接惑贷款机外，桃在建候筑企饭业垫须资和绒预售历款中享都有随相当碰多的弹银行食贷款马。所茄调查葛，不繁省北渔京开傍发商贞对银维行信吗贷资因金的尿依赖柏度竟献达到90捧%以上车。20谁03年6月12妹1号文傅件后鸟央行辫银根留紧缩容使得竿一半乌以上宝的房童地产全企业己面临及资金还链断柳裂之化患，验甚至枣面临赖出局沿的危啊险。2.房地闸产融纪资决滤策银行穴贷款12引1文件周后，族尽管槽各种见不同趣的房合地产患融资洁渠道爽都有气所增珍强，羊比如俘全国芬房地打产信晓托的忘数量矮增长版很快弄，但20田03全年柏募集快的资丑金不步超过10峰0亿元饺。而捎当年欢全国探房地以产开弊发贷啊款增架加了腰近20预00亿元咏。银宏行信骄贷仍户然是辽中国筹现在禾房产委界资产金主壮力。银行汇贷款父有着芝很多刻优点鸽：便牛捷，立成本浅相对里较低要，财钥务杠罩杆作芬用大跨。同白时，屈房地猴产信壮贷业连务目粒前被债普遍执视为峰银行邮的优她质资模产。银行吵贷款凡现阶猛段从洲紧，编其对抽项目死开发跑程度靠和开舅发商采自有婆资金设的要殿求，杆不是烂大多悲数开侵发商扬短期酱内能钥够达胜到的浙。美国着的房呼地产端金融徒业很芽发达举，融蛇资种匙类多肝，在杨房地成产企臣业使梯用资抽金总摄额中谁银行哀贷款铃只占15复%左右晋，贷椅款总厌额占喜银行距资产福的比揉重不倒到10温%。而丈有些名东南住亚国急家以掠及我奇国的性香港蓬特区境，房剑地产厚企业跑的大浪部分苏开发标资金荐来自预银行别贷款莫，银砖行资春产中腿房地袜产信极贷占圈了40辽%~胞50车%。在国丽际商桂业银坝行领象域有代两个困所谓屡“三知七开淡”的田惯例光，一繁个是啦给房倦地产律业贷锡款占江全部容贷款溜余额升的30蔽%，其值余行吵业占70坑%；二修是发赠放给速开发稠商开蔬发性拐贷款翁占给析房地鸡产业饥贷款吨总余掀额的30肺%，住致房抵血押贷晃款及灵其他俱业务守占70袍%。2.房地诞产融侮资决偷策上市取集资有的薪认为撒国内永房地幸产企肺业不阔适合碎上市行，因员为没纽奉有长脉期稳逝定的扒收租霞型物走业，技也就樱没有谜稳定抄的现歇金流祝。现管在国浙内大瓣多数铅的房谊产企废业，烘资本上规模还都比底较小令，根笔本没件有能祸力像岔海外猪房地份产机凳构那遣样去滤大量蹄收购词并持盲有收储租物阳业，践所在面在资墨本规什模较克小的顷情况怕下，局要想靠快速介增长识，必发须要笛快速犁周转驻。国坟际上伤很多夕大的蔑地产定公司墨在他殿们发材展初凳期，骂也是雅像中稍国目板前的器房地捏产企脑业一告样。冲发展性到一督定规膏模之职后，膝为了亿保持风公司堵的平现衡，妇增加崭资产融的抗债风险指能力杠，才挖选择域做一策部分沃收租响物业浅。上海恒复地辣成功泛地于20小04年2月在弱香港暂上市疏，某附一程技度的意说明耕了投烧资者胖已经俩突破胸了这纤一种眠心理喝障碍兆。今扔年国堆际投花资者诵接受垫了上临海复故地的卖快速丙周转敢业务溪模式临，以奥这样医一个匪模式待，公健司可港以保控持一四个持栋续的仅增长农。国内率与国雁外上蚊市比靠较：国内饮上市慌主要缺的困语难在枝于政鬼策变完化，舌房地择产公隶司对忌资本案市场弹的准聪入是冒几经毯周折泳。有告些房抛地产趋公司樱转而登采取眯“借隆壳上隔市”蜜的方穿式，闯而这瓜些借角壳上跃市的催公司命，较奴难获纤得再织融资攀。海外肃上市双方面凉，以疤香港粉联交舱所的葬规定灵，三吓年业究绩规弓定的若扣除约非主渔管业炭务后睡的净费利润副绝对央数，丛前两围年累摆计不雁少于30伞00万港号元，刮最近判一年宰不少判于20幻玉00万元不。与赛国内沉上市趁相比智，虽害然在氏海外IP壤O的成议本较A股上应市要喉高，确但再始融资终成本牙低，替灵活肉性强谢，这敞是吸垃引很集多中什资公晒司到覆海外狐上市纵的重款要原兼因之鞋一。选择羞国内遮或者恐海外营，最降终还那是看引企业吼自身短的发岔展需专要，枕如果浴是志洲存高状远的碰企业舞，想鼠引入用新的补股东朴和现关代企技业制歉度，贪应该征将海犬外上蚂市作连为首豆选，秒因为词可以嫁借助选海外额投资桨者的非监管常与规剑模推惨进企员业自称身的净规模粪、透铸明，稳提高榨经营隐管理背水平拼，如集果是敬为了习圈钱看，上秋海A股市挪场的夕市盈舟率高巴于香馅港股短市。2.房地欢产融恰资决雷策上市眨集资买壳果上市枕与IP良O的比肃较上市幼后的语再融淘资：旅配股藏，可献转债就目宗前的掏市场内情况居而言趋，资愁本市宋场也圆并不冶过于福看好自房地芝产业阵，房尼地产臭开发蒙项目烦本身丙具体违的投除资回侵收期醒长，句现金恋流不无均匀陵，业屯务变自化大连等特格征，始在股焰市上矛往往怕表现虚为劣勤势。崭新的扭公司孝上市赞规则终似乎屈放宽父了上枝市限息制，幸但券男商等跌中介努机构烦将承释担完妻全责凉任，吴极大牛限制挺了暗唇箱操卷作。闹在新乐规则鼓面前朽，真牧正有梳实力思、守苹规矩夕的开植发商泊可以绵顺利刚上市姑，而摄在目杏前开扣发商目数量鼻过多续、食及用水梯平普姑遍低材下的摊情况辱下，绪欲通史过大农规模愚上市质解决伶行业岔性的纷奖金艇短缺圾，似执乎并妖不现心实。2.房地消产融晶资决辉策信托信托律以其哥极强浓的适能应及探其中炸介功满能，桶受到岂了各幸方面掌的重款视。泽到目滑前为惯止用冻于房梦地产彻投资矿的信赏托计歌划可究归纳勿为下斤列四匠种方掩式：撤债权养、股郊权、刺准RE老IT、财羞产信肿托。信托司计划见风险中外踩比较就集鲜合信篇托资膊金产存品来宿说，巨委托较人在忧购买武资金历信托侄产品叹之后与，取售得信慕托受落益权鹊，但皮丧失互了对亿资金逐的控结制权也，其涛收益喝完全没有赖蛮于信宏托公吃司的盲投资搬操作乡丰，如椅不考绿虑投滩资者狗对信棚托公痛司的堪依赖桥程度棒，投场资者折的利巡寿益一格定程星度上顺将有姓赖于董信托任公司猎的信税息披队露。2.房地饱产融绪资决嘱策基金活（案裂例分何析）现在掠国内猴多数六基金誉公司愉是依泽据《公司林法》采用刊投资宽公司臂模式睬运作攀的，淋而不丽是以牵基金叼形式吃运作践的。伐采用喘公司乱、信商托制亮的房横地产撇基金拳，将响采用捎私募网形式秋，因插受《公司姿法》和《信托怠法》的限僻制，安其投洽资者亩数量息分别趋不超疤过50人和20永0份。国内珠房地浊产基芦金按奏资金催类型接分类投资榜方式国外桃房地权产基宝金中国工成立孟房地彻产信粗托基原金的钻障碍2.房地爽产融晌资决音策债券可转给债：胆优势叛，风艇险控蛮制目前得还不暑会有驼很多洁房地肯产上度市公德司支对发行冶可转张债，篮主要谣是因新为它功们的读资产巨负债轿率普芦遍偏等高。根据《公司渣法》，发罢行债滥券主倚体要火求严勉格，局只有翠国有抖独资爬公司割、上远市公陆司、挡两上皱个国堆有投抹资主昨体设斥立的忆有限浙责任辱公司毯才有补发行绒资格尘，并戚且对怖企业鸭资产岂负债盗率、奏资本大金以使及但赤保等亩都有芝严格抛限制奇，加火之我辱国俩悔券市工场相龄对规警模较技小，馆交投似清淡牌，发售行和筑持有暴的风杏险均粥较大臂。长诸期债掌券还钱面临办较大撇的利智率风鼠险，奇欠缺厉避险站金融沾工具纪。这鲜些都芹限制易了大怠多数处房地在产企仁业利耐用发蹦行债逗券这漆一融改资渠非道。3.房地纠产价誉值评尽估方迎法常见典评估茄方法成本中法比较阿法收益轮法（秤还原伤法）剩余盒法实际公应用4.房地模产投盐资主市要投愁资形值式和扎策略主要凶考虑乐因素裙：项目江，有请关各幕方，云投资悠环境量，投炼资过剪程主要雪投资蹈形式糠：土地度，开旺发，氧运营钩物业投资峡策略5.房地控产风味险管扩理从投哭资量蛋来说雕，以帐美国90年代士的投关资价朴值为仆例主闷要有蹦四类圣资产箩形式祝：现金疾、股本票、崇债券漆、不翼动产Re砍tu咽rnTb啊il符lsMu吊niMB昌SBo肚nd宵sRESt贪oc俊ksRi久sh5.房地狗产风刊险管伙理每一雹类资证产都狼有其吓各自丈不同宁的特浑点，圈包括邀不同迫的优唤点和怠缺点叼。此棋外，铜这四泻类资毅产的紫投资户表现学通常虎没有姻太密雁切的练相关凑度，瘦因此再能够矛提供但投资砖者通方过分防散投图资降新低风罗险的知机会看。价格构“有拴涨有简落”页或者坦“周得期性乏”的禁活动没模式破是典命型的劫不动奏产运新行模冤式，椒但与卧股票总和债转券相滚比，使往往才更表计现为舒长期运的、钥大范杂围的撒上下艇波动迹，反闹映不谈动产众市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