山东房地产项目市场及前期策略思路指向含经典案例

xxx项目市场分析及前期策略思路指向目录一、大连全域城市化进程中金州区发展战略属性解读二、大大连房产格局给予金州商品房市场无限发展契机三、合而不同—锁定目标客户需求触点，建立项目利益有效区隔大连全域城市化进程中金州区发展战略属性解读花园式城区——旅顺口大连核心区新市区——金州新区（保税区）新市区——普湾新区生态型中心城市——庄河市现代新兴工业城市——瓦房店大大连美好愿景全域城市化进程之“两城四区”，两城为大连主城区与大连新市区，四区为庄河、瓦房店、旅顺口及长海。大连新市区规划新市区作为大大连规划重中之重，使得金州新区与普湾新区荣俱真正的大连市区血统，近期普湾新区发展热度高涨进一步加速了大连新市区之于本案规划利好实现力度。国际旅游避暑胜地——长海普湾新区原普兰店湾，2010年5月27日正式建立，全域1008.5平方公里，现有人口40.2万人。金州新区原金州区与开发区及其周边，2010年4月29日正式建立，全域1039.8平方公里，现有人口101万人。大连市保税区大连新市区规划给予金州新区的战略属性金州新区——区位与规模发展的核心属性

普湾新区至大连市区全程45公里金州新区至大连市区全程30公里金州区大连市区2010-2013年九里到普湾新区振兴路，全面通行城际铁路大连市甘井子区后盐普湾新区长皮高速公路渤海大道的全线竣工

渤海大道是大连市规划沿渤海的一条南北走向的交通快速通道，规划起点甘井子区后盐，途径金州新区、普湾新区、普兰店市，与长皮高速公路相接。

其中，渤海大道金州新区段有27公里，起点位于西海垃圾场，经过龙王庙、沿沈大高速和哈大高铁西侧向北，与金七线交接，进入普湾新区。开工时间：2011年4月底投资金额：约61.5亿元整个道路建成后，将实现大连市区、金渤海岸、普湾新区等点对点的快速通道，为金州新区、普湾新区经济发展起到巨大的拉动作用。轻轨三号线的大大连交通的系统化建成渤海大道的全线竣工加之成熟完备的城市生活配套将金州区之规划地位与住居属性从金州新区中脱颖而出！类环形产业带分布使得金州城区成为最具住居价值磁场金州区大连新机场预计2015年完工并启动大连市三十里堡登沙河金州湾开发区杏树石河拉树山大连湾全域城市化进程推动下，金州区已然跃升为大大连核心之地！大大连房产格局给予金州商品房市场无限发展契机大连市开发区金州区大连市开发区金州区大连市开发区金州区供应量销售量从大连市、开发区08-10年供销对比来看，大连市区供销较往年出现明显下滑趋势，2010年除甘井子区外，市内3区销售总量仅190万平。而金州新区的商品房供销呈稳步上升趋势。随着普湾新区带来跨越大大连的规划力量启动，作为跨越规划之核心枢纽地位及大连外溢需求首席承接的金州新区房地产市场必将迎来更好更快的发展！2008-2010年大连、开发区、金州供销对比图例单位：万平大大连规划下原市区满溢需求有利引流成交量下滑近四成龙王庙沿海旅游板块五一路泛城市中心板块金州北新区板块大黑山自然资源板块开发区中心板块滨海路度假板块金石滩旅游板块金州逗新区嫂区域呈板块吼特征松及品禾牌格娃局解邻读金州晓区板蛮块：金州屯北—与普误湾新邪区连镇接最胶近的害板块根，是涂“十卧一五肉”规盗划的作金州掉开发矮新区悠之一渣。目贿前新凡客运霸站与及普湾首新区料利好禾联系展是区雹域主驳要卖花点。话当前这供应隆产品梅以高茄层为贿主。龙王只庙—金渤打海岸店度假怨和服在务业毒板块挽，目斜前世爆茂嘉盖年华隆是区鼠域最色有影抵响力微的项苹目，损区域注拥有仍靠海完资源添，滨雪海路挺将与臣大连浙市形撇成连岂接，代是具欢有潜寒力的顽房地债产板庄块，忠但是竹目前卧为开伸发初添期，焦市场股尚不抓成熟古。目桶前在叹售项拉目以迫高层笛为主穗，万钥恒、怠世茂辟拥有柿低密狡度的叠别墅蚂和多晌层产射品。五一精路泛笔中心焰：由于徒金州造区中社心供码应匮朗乏，延因此塘形成坚与金吧州市驼中心北共享瞎城市茫资源洗的五词一路哲泛中镜心板遍块。调该板拆块与粥沈大吓高速抖公路篇连接纪，并穴共享泡与开臣发区跟连接忌的五牲一路娘，因列此吸御引老渡城区赠中心猪客户棒。目志前，偿该区败域以鲁高层惑为主丸。大黑愤山：该板捏块项贫目比罪邻五狡一路并，拥热有大扩黑山妄良好杆的自套然资游源，毁是金岗州距漠离开芽发区醋最近污的板腔块，油因此事吸引鹿开发按区外昼溢客蝴群购糖买。拘区域怠主要疯以高贞层销唐售为晚主。薄少量己销售吸低密愈度的卧别墅记和多晨层。开发菠区板翁块：开发会区中黎心—开发确区早狸期的需发展犬板块救，掌卫握开劫发区设与各辰区的制网络眉交通呆以及金商业悔、教劲育等以城市在资源趴。目糊前区聋域住直宅以旬高层职为主悦，少挂量高衣端项寄目有载低密萄多层介。滨海绸路—是开贞发区号目前悼最火夏的板亦块。耀拥有援靠海后度假敬资源晃，新提区建广设日宝益成叫熟，戚并且昨挤进洞众多档国际览和全辫国一灰线开虎发商盒，开摘发了嗽众多肤经典陪高端蜓楼盘益，该朵板块鸟是大直连新牵兴的掠富人扫区。哲区域惜以高蚊层和另别墅皂产品眉为主乏要供哈应，血中高伸端项庭目有权多层洋供应料。金石私滩—发现扇王国匪主题均公园粗是该翁板块群的主稀要卖壤点，麦由于役缺乏蒜商业绕配套爆，目源前区湿域房贯地产塘市场泰尚不逢成熟贿。板角块以平低密秘度的胶多层彼和别性墅为弦主。金州巷新区胞一线句品牌棍开发贵商分慎布开发且区集邪合全耽国和爱国际封品牌6家，屿品牌咽项目9个。使而金委州区度全国伏品牌1家，津本土俱一线梅品牌2家，章品牌发项目严仅3个。毅因此掘对比话两区北域，棍开发搁区品求牌成礼熟度衬相对育较高负，具纱有较团强的病吸附锯中高悬端客孤群的毒能力恳。而金及州区坦主要次为本缸地开滴发商杜盘踞耻，品背牌割兽据战嚼尚未向显现馒，主久要体队现居使者属蜜性价衔值的寄为项拒目品辩牌力栽！品牌技形象冤塑造师分析经典束案例剪解析产品的信息帜：建筑窗面积18渔0万㎡编共分醉七期清开发扬。目窃前，肯一期轧别墅伪产品码「原悲墅」突、高桑层住桌宅产腿品「偿艺墅控」及恒「城军市别完馆」哀已完奋美交运付；品二期纸别墅肿产品狡「领便墅」程和高稍层住滑宅产靠品「芬视界隙」将坛于20狮11年全统面交埋付；棉三期瘦首席强海景23莫5㎡～33茧3㎡高尔省夫专间属平界层官房诚邸「宽果岭抗墅」风、15急0㎡五层亭电梯筋花园死洋房菌「郡鞋墅」裳、创撑新3G别墅础「领猎墅」录、11杨0㎡～14航0㎡街Ar鼠t-坏De作co全海竹景高慰层住巡寿宅「夸视界掩」、68锹㎡～93漏㎡私属迷级亲辣海精庸装锋搞寓，20纵11年，11腹0㎡、14壶0㎡五层玩电梯救花园化洋房色「郡厅墅Ⅱ号」蛋、60聋㎡～13蔑9㎡「城萌市别咱馆Ⅱ号」陕。配套巧建设座：红星横海社粥区内冰的4万㎡恐以"爱"为主艘题的LO劝VE山体射公园航、80建00蹦㎡S院TA勇R红星吼海滩漂，13晶00吹0㎡东北袍亚首平席湾市区会忠馆——红星戴会馆形、全割球唯掌一50蛙00锈㎡综合因物管草大楼启均已锈落成贝并投绢入使蚊用。20妄11年，偿红星谁海14万㎡殊国际宇滨海接休闲仙商业臭街工旨程将咱全面炭启动碰；红掉星海0～16岁教很育示丽范工遗程体韵系之胶红星吹海红痒黄蓝岔幼儿掘园将言建成腔并实标现招拖生。20揭12年，李红星锻海教饼育配认套之者北京赢十一挑学校蔑大连舌开发妨区实尤验学算校也坝将落肆成并错全面帐招生红星府海世乐界观幻玉塑造孕品牌碌形象客三板私斧：2、全触方位饲媒体建轰炸——是将伙品牌帆形象烈传播蕉给受粗众的翠重要旗手段1、高磨调的才产品静展示——是品床牌形通象震穿撼亮服相的浓直接成手段3、精家准的史活动星营销——是让斗消费膊者对还品牌熔产生晶忠诚汇度的色有效矿手段1、高桥调的肥产品锁展示高调优售楼诸现场跨展现门是展使示品学牌形沉象直垂接手鞠段专业信的销歌售形允象和纷物业纯形象泼是品吩牌形携象的乡丰商标专业冬的销钳售形宏象和狸物业剂形象彼是品叉牌形厦象的甚商标2、全惰方位春媒体网轰炸户外纽奉媒体报纸撕媒体电视惩媒体3、精极准的剩活动吩营销品牌丢落地茅阶段宜活动找关键退词：险明星卵事件给、高仰调、规曝光阁频繁活动胆目的肃：企龄业品致牌和杏项目慎品牌丹在短互期获以得认嘱知20蹈09高-2杨01柿0主题泊活动——圈层碌生活品感动皂大连写，呈膨现独陶一的屠新奢忧华主糠义生石活。活动芹目的概：维继系首尖期置习业客由群，浓扩展败新客守群，躬巩固崭项目绸品牌耳形象械口碑品牌暗巩固乘阶段导活动孩关键茅词：扰体验投营销桃和情槽感营盒销、刑积极沙维系腰、有吸效性品牌送提升包阶段巡寿活动幻玉关键旧词：陕良好感的公漂众形都象活动每目的宇：在伏区域艳市场志的确吐立顶宰尖地金位进入20支10悟-2室01砖1年之叔后，立红星教海世揭界观徒继续只以高博调的蔑明星伤推荐分活动泥和项裙目体里验类拒活动消的同榆时，泊加入考了提祸升自象己良侄好公莫众形楼象的券活动蛾。以鞋提升析公众据形象胖和回李报社从会是感借赚胸取社宽会无拿形的沫口碑已价值父，确闹立项腊目在错整个税市场概地位秤。（详熔情见牺附件哥内容炊）产品仔展示经典刑案例坛解析二期一期三期地址开发区南部滨海新区3号地售楼地址开发区华润海中国艺术馆九洞高尔夫西南侧起价8000元/平方米均价8500元/平方米价格详情均价8500元/平方米开发商华润置地（大连）有限公司建筑类型高层物业类别住宅建筑面积220000平方米占地面积74000平方米容积率2.87总户数1600物业公司华润物业（大连）有限公司物业费1.85元/月/平方米车位费待定车位数地下700地上200交通状况海滨路,2、5路,轻轨投资商华润置地（大连）有限公司建筑设计CCDI（中建国际设计顾问有限公司）景观设计新加坡柏景华润海中养国华润贯海中孕国目锄前售品楼处敏华润概海中余国艺冷术馆枣以独直特的博设计良造型孕展现婆自身棚的文盯雅和喜艺术饱的气兔息。羞进入锻艺术新馆之单前园掠林水固系令馆人心泪旷神猛怡。誓一路闯上华亩润海幅中国榴的宣乘传路镜旗展电示牌区处处满可见石，并仔沿街翻矗立阁海、谢中、肤国，窑三个奔大字个，提酱醒着病人们躬他是勒这里之真正袍的主医人。海中占国品被质展辈示精致探样板虫间样板剧间的笨每一恳角落腊均显培示出刃华润田产品叉的一津贯特踩征，饭精致纺而不厨俗。致加之半推窗盒可见要的迷雪人海忽景，海无不扩吸引亿着购凶房者允眼球父。大大西连下盗的市筹场需支求格现局现数状普湾召新区地缘应自住地缘软自住地缘糖自住高端自住/投资产业贤自住旅游厌地产原住毫民及畏产业土和热驶动线阵带来明的客券群金州昂区目穴标需财求锁哪定：本地润居民咱及大店连和心开发园区外川溢需叉求，柔且主摸体为厕刚性盖自住令需求崇，部比分投组资。金州犯区目更标需锹求定准位吸引扫金州钥本地嚼客群肚和周库边乡爱镇客刚群——金州裁情节吸引洒大连牌市与裤开发焦区外贿溢客斯群——大连劈燕情节结合梦不同揪客群劈燕心理探归属泼情感汉的差旬异释放强针对轮性板乓块营确销策贪略属训性价映值合而闭不同—锁定卧目标秃客户现需求硬触点建立桌项目廊利益谦有效甲区隔悦泰樱山里永安年四季憬园序河畔60冷00肾-7驻00决070涝00侧-8炭00补080筒00以上华夏索金城天鸿须展视粉界鸿玮劲澜山华邦犬俪城金润铁花园自然建天城海天握新界福佳恋新天绍地岭湾挎风尚瀛海提金州万恒勾天籁仅湾大黑棉山板君块价值悬依托迷：紧妈邻开常发区窝，交升通便址利、游大黑角山风娃景区眼、新雷区规茂划升型值空宵间客群批集中道开发厨区工饺作者渠投资渤海袍计划欲东方盏湾新兴劲北京刘郡五一驴路泛办中心女板块价值倘依托筒：紧邻汉金州塔湾，诱环境济优越骑、交息通便奴利客群虾集中蔽金州际老城比区者兼自住龙王绩庙板舟块价值市依托棋：开本发商倡云集咸、海逐景房客群里集中焦外地冬投资脾客龙祥列嘉园板块产品价格品牌金州北城高层6000-7000悦泰、天鸿五一路泛中心高层8000-8500阿尔滨、福佳大黑山高层、小高7500-8500鸿玮、华邦、龙王庙高层、小高6500-9000万恒、茂业等金州酒区板尊块属李性分指析连大虫文润赏金辰和平沉俪苑金连百佳地中心敲区板垮块价值直依托精：地庙段，叶配套灭完善执。新旨项目驳较少金州皂北城牌板块价值以依托蚊：城烫际铁央路规安划核岛心、镜客运近中心仅。客群康集中猛金州带本地摸居民孤自住憬园拥河畔蹄目标项市场回及竞嫂争关违系分湖析板块计区隔绩，区践域内擦联合券之项核目利电益点翅为新都奸心属通性，柜城市翁中轴璃价值开发商大连金悦房地产开发有限公司

物业公司大连百安物业管理有限公司项目地址金州区斯大林路集品东林世家1#楼公建建筑面积11.3万平（1期）占地面积4.2万平类型/面积高层平层50-110，跃层64-86容积率1.96绿化率35%价格均价6800总户数1037开盘时间一期：2009年8月7日，二期：2010-11-24项目概况项目整体地势呈北高南低，西高东低的走势。北部和西北部为山体，从风水学中看这是一块难得的宝地，产品概况项目共分二期规划、多层和小高层多层状况为6层，小高层状况为16层。自建配套1.4万平方米地下大型商场，7000平米地下车位和9000平米的沿街公建。重点竞品关注

优势差：劣势厅：◆配皆套：笑社区境生活迅配套陡不齐居全◆地确段：滩距离固城市较中心彩有一酸定距杜离，卵不是爸核心戚区域虹。◆体锻量：孔项目乒规模绢较小◆价球格：辅跃层拿产品阵价位振较高系，对率于购费买该言区域膜客户锁很难味接受◆品利牌：腾开发虾商的盗品牌过有一易定优森势。◆产苍品点：LO判FT空间导，5.因4米层翠高，驶上下清分层胡，动吼静分邻区，屋客厅淘宽大背观景雅窗设壳计。◆教游育：堂人文签氛围卧浓厚压（学凭校、环博物垂馆、弓图书梯馆）体育全场金州军高级末中学妇婴挠保健遭医院主流产品户型赏析优势原：1.布局帮紧凑也合理担，动面静分赤明。刺无空需间浪嗽费。2.上层挑独立奇出来耕空间饮，可仙自主以利用谱。3.下层仙超大晋客厅恰宽敞钓明亮不足牵：1.暗卫俩，通洗风性册差，副直对炕楼道瘦，私爽密性笔差。2.户型闹隔断驼较多筛。优势苏：1.南向甜客厅粘及主优卧采甘光佳搏，八详角凸搏窗。2.厨房林与餐榆厅分虎明。3.卫生影间明纱卫，膨通风描较好百。不足才：1.进深蛋较长斧。2.主客屋卧面酸积相骨差较门多。项目主要推广形式悦泰蔑山里爸主要水以报事广为急宣传扶手段沃。早万期报乏广主尼打系泰列式技，营盆销对氏象直障指金泻州本当地居状民。朴抓住奇其金混州情远节的心糕理属株性。开发商大连恒宇房地产开发有限公司物业公司第一太平戴维斯项目地址大连市金州新区金东路215号建筑面积72万平占地面积23.2万平类型/面积高层、小高、多层容积率2.8绿化率38%价格均价6300总户数7312开盘时间2010年12月11日项目概况Actdeco建筑风格。金州新区最大的旧城改造工程，拥有综合性商业配套及万平园林景观。产品概况一期5栋。全部为33层高层，共700余套房源。共分三期开发。楼间距40-60米自建配套万平园林景观建设。签约知名学前教育机构双语幼儿园进驻。优惠活动每10平优惠100元重点竞品关注

◆配誉套：攀位于巷汇金枕市场珍东侧墓，未坚来规房诚划商吓业，竟生活号方便◆景办观疾：成宗树引果进、过造万倦平园匹林，姜台湾器著名晒设计阻师设游计◆交煌通：无临近耳轻轨颂及公凳交车口站，墓出行廊便利◆物搁业：未聘请书五星垫级物馅管，透享受师专业寨、体章贴式撑服务贿。优势简：园林惧规划规划水商业怪配套◆区肢域：遗原有和棚户旨区尚疮未彻乖底拆拨迁，她影响衣整体干项目码形象隙。◆客旗群周：区酱域影训响造凭成客仍群中舰回迁免户较闭多，摇影响怪项目丧质素极。◆周售边：编项目骑外围路无其键他楼曾体项卸目、拦显空涛旷。劣势主流产品户型赏析优势效：1.主卧块南向冈、客抖卧北盗向、邮内设致有衣壁帽间2.厨房灶具有坊独立侵的生念活阳辫台，徒便于仓日常材生活咱。3.入门材设有刚玄关稳，保们障私止密性细。不足来：1.整体哭布局主欠佳间，动顾静不君分。2.卫生需间距临离卧艳室较艺远，询生活学不够余方便鱼。3.暗卫遮，通胃风性必差D户型普二抄室二捏厅一唱卫约73掘.7浸7平B户型慎二净室二臂厅一缩慧卫约77饮.1兆4平优势泼：1格局崭方正.2.明厨虽设计毙、干蔽湿分肚离3.双卧告均南交向，配阳光扬充足钞。不足饭：1.布局窃合理悬性欠嚼佳，码动静章不分2.厨房封与卫所生间渡门相咐对。项目主要推广形式由项蹈目报虚广可址见该帝项目做主要塔卖点萍在于副旧城常改造快以及血万平殊园林渐规划懂。主化要客附群来螺自于誉金州典本地裤改善社型客附户以趣及旧喉城改汇造回摊迁户愧购买甘。主流拾建筑勒风格主流略产品隙形式主流葡户型丙结构……主流起规划修为本纺案赢狮得了绸板块东主流素需求播心理乐同时浇也陷炼入同阵质化板竞争驾之中项目川之于织竞争去市场恰脱颖常而出竖的关凳键是沈差异将化利叮益点顶精准屯提炼综合掠竞品色对比乞分析宅，得爪出憬味园河策畔区察隔性急项目微价值麦利益倍点为成熟扔社区康氛围吼及已伏积淀窗的项垫目品完牌力自然犹天城为目标乱市场湾及竞桃争关故系分羞析板块届区隔甲，区练域内筒联合乖之项磨目利绞益点干为大黑刮山景浴观资勒源，绣大大颠连核臣心区墨位开发商大连华邦房地产开发有限公司物业公司大连华邦物业有限公司项目地址开发区与金州区交会处安盛购物中心北轻轨站旁大黑山外建筑面积14.6万平占地面积66000建筑类型高层户型面积40-140容积率2.22绿化率60%价格均价7300总户数1585开盘时间1期09年10月25，2期09年11月283期10年4月17项目概况背靠大黑山，临近轻轨3号线及其站点，五一路旁，承接大连、金州、开发区三区人脉，享三区资源。现房出售产品概况由13栋高层构成，住宅东南5°朝向。超大楼间距自建规划7000平BLOCK商业街、2万平地下停车场、5万平法式园林。优惠活动抽奖活动，中奖者免房款3万-10万不等。重点竞品关注

◆周春边配挎套：盘项目予周边支处于古开发晴阶段划，路仙面较撞差、获相比霸较配拦套，睛生活拘购物悬较为欲不便飘。◆户库型：搞户型伤偏大劝，主谢力户勇型与警本地竭需求船有差侨异◆价优格：刊跃层米价格欧偏高垃，对战于一蛛些客姓户接垫受有傻难度肉。◆交漠通：赠紧邻为轻轨蚕车站驴口，10唯5路公荡交◆自泉然景岗观蚕：背境靠辽倍南风溉景名卵胜大销黑山毁，环障境优霸美。◆内艇部规伞划：50剧00算0平米脑法式系风情臂园林卧、70筛00平米BL锻OC抹K商街岸，满遗足他壶们日咳常生锤活之丢必需虏的空盒间需身求。◆户选型设乱计：颠楼体侨东南袜向阳绳设计民。挑药高的丸跃层绳、错械位阳管台、缠转角河飘窗虏等。规划BL恶OC在K商业板街已建伞现房售楼误处优势扒：劣势苍：主流产品分析平层半：79女.7减1平跃层破：77煎.1衔3平近配裤送面寺积约11仙3平优势夺：1.南向蒙超大嘉独立摩厨房2.错位锁观景骄阳台例，全蜘赠送校。3.双南差卧室不足忌：1.主客误卧面余积相泉差较巩大。2.厨房抚不具兄备生票活阳才台3.储藏宰室外资接，慌私密夏性差混。优势崇：1.封闭朝阳台士、赠盘送一肃半面巴积2.餐厅角面积循较大窗，可兽自主娘分割3.厨房侦自带秆生活梦阳台衰，使阴用方闪便不足浙：1.进深谁较长季，空鸡间浪代费较戏明显2.二层熄北向锹卧室砌无自匀带卫作生间延，方损便性皱较差3.入户惯门与倚卫生烤间相纯对华邦俪城三期宣传报广华邦裙俪城愤宣传溜报广清可看匹出该垄项目狮卖点勺为交奋通及纯新城标规划饿。主到要客谈群来见自于蝴开发表区，斩主要稀营销您对象脑是年深轻家威庭。开发商大连鸿玮置业有限公司物业公司（物业顾问）第一太平戴维斯项目地址金州新区国家级森林公园大黑山南麓建筑面积50万平占地面积27万平类型/面积小高75-109、多层68-90、别墅256-310容积率1.38绿化率40%价格均价8200总户数746（1期）开盘时间2010年10月13项目概况鸿玮澜山的建筑风格为北美风情，低密奢适社区，首个坡地特色文化城。产品概况一期21栋3层联排别墅，6栋6层多层，9栋9-11层小高层。自建配套园区内建设坡地园林景观。重点竞品关注

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