房地产一级开发全方面培训材料北京

房地产一级开发管理培训讲义

2009年10月12日什么是土地一级开发：是按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，有计划的有土地一级开发主体负责实施征地补偿、拆迁安置、土地平整、确定土地使用用途及规划设计、实施地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施的建设按期达到土地出让标准的土地开发行为。即由生地变成熟，达到出让条件。土地一级开发概念协议出让：北京市从1991年逐步开始土地有偿使用。土地有偿使用，主要还是说以协议出让为主，一般来讲，土地取得的方式大部分是开发者跟原工厂或者是村里面、乡里边先谈，谈妥了之后有一个协议就可以立项，立完项做规划做规划意见书，直到做规划方案之后，到国土部门根据方案做评估，国土局主要是审定政府土地收益，应该收多少钱，通过评估审定制，签订土地出让合同，主要是协议出让的合同。政府只收取政府收那一部分，开发成本这一部分和原土地使用放转让费用都是通过开发者和原有单位签订的转让协议或者是补偿协议实施的，基本上这是协议出让基本的过程。土地一级开发政策实施的政策背景2000年12月北京市热大常委会通过《中关村科技园区条例》，第一次提出“土地一级开发”这一概念，从这一概念开始北京市接连出台了与土地一级开发相关的法规和规范性文件2001年国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求各省、市自治区、直辖市加强国有土地资产的管理，切实防止国有土地资产流失，要做好严格控制建设用地，供应总量，严格使用国有土地有偿使用制度等等。2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》，提出了六条意见。第一、要实行土地供应的计划管理，严格控制建设用地供应总量；第二、严格实行国有土地有偿使用制度。第三、建立土地有形市场，加强土地使用权转让管理，大力推行国有土地使用权的招标拍卖，当时没有挂牌；第四，加强低价管理。第五、规范土地审批的行政行为。第六、建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。土地一级开发政策实施的政策背景2004年8月31号以后，一是停止了协议出让，第二也停止了生地的入市交易，因为在2002年到2004年之间，有时候储备中心入市交易的土地有的是生地，没完成征地拆迁，可能是先挂了，挂出去之后，收回的钱再实施拆迁，但是也引发了许多法律上的问题，这个问题其实过去协议出让时候就存在，但是由于当时协议出让都是开发商一家和政府谈的，不是公开的，没有公开的市场，因此原房屋、土地产权人、土地使用权人可能也不知道这块地签了合同，实际上政府把土地使用权通过出让的方式给新的土地使用者的时候，旧的产权关系应该是解决的，应该是处理完的，应该走政府收回或者拆迁补偿的程序。因此，2004年8月31号之后，第一停止了协议出让，第二基本上也停止了生地的供应，土地都要开发商做成熟地之后才入市交易。土地从生地到熟地，这个过程实际上也就是我们现在所说的一级开发的过程。

2005年的8月份国土局、发改委、规划委、建委、财政局联合出台《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》，还有就是《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂出让低价确定办法》、《北京市国有土地使用权管理办法》。2006年5月20日北京市国土资源局发布了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》确定土地一级开发招投标制度，标志着土地一级开发的市场化。总计经历了三个阶段：开发商用地单位自行开发；成立专门的一级开发公司；土地储备机构和政府以招标的方式选择一级开发单位北京市土地储备和一级开发暂行办法.doc土地一家开发主要遵循的几个原则：1、政府主导(长阳)2、城市详细规划先行原则，（编制前的准备工作）根据《中华人民共和国城市规划法》的有关要求，在土地一级开发之前，土地用途、容积率、各种市政管线的布局与容量等规划必须预先确定，而且不得随意更改，除非经过法律程序批准3、在一级开发规模和区位方面，遵循计划调价与市场调节相结合的原则；4、一级开发主体，实行公开招投标；5、资金方面，遵循政府业企业投资相结合的原则6、收益分配，在保证土地所有者收益的前提下，是投资各方获得相应收益土地一级开发流程介绍分以下几个阶段：一、计划编制阶段二、前期策划阶段三、征询意见和审批阶段四、组织实施土地一家开发北京房地产一级开发程序.doc土地一级开发流程介绍一、计划编制阶段（政府行为）依据：北京市国民经济和社会发展计划，北京城市总体规划、北京市土地利用总体规划制定1、土地供应计划主要是根据《北京市国有建设用地供应办法》确定5年期的土地供应总量2、土地利用年度计划主要是根据《中华人民共和国土地管理法》要求，包括5个内容：耕地总量平衡计划、农用地准用计划、生态退耕计划、土地开发和整理计划、耕地占补平衡计划。3、土地储备储备开发计划土地一级开发流程介绍二、前期策划阶段：1、土地一级开发的申请主要是原土地所有者或者使用者必须征得区县和乡镇人民政府或者主管上级同意后想国土资源局提出土地一级开发申请如企业运作，就必须完成以下操作：村民代表大会决定村委会决定乡镇批复意见区政府批复意见（储备中心意见）国土分局意见在实际操作过程中，在一级开发阶段，好多工作不是技术上的层面，而是沟通和乡镇企业和村里面长期的沟通的结果。（诸如征地补偿都有预先的商定）有的乡镇企业也跟着一起做，可能比开发企业做更便利，工作更好做。土地糖一级拜开发饺流程还介绍二、奇前期带策划尖阶段2、键申请扰的受咐理和蛛土地抚一级避开发袋实施图方案架的编伶制主要夹是指言在土暮地一踪蝶级开抖发申化请受序理并良获得结批复献后，零由市舱国土另资源核局委蝇托市车、区啊土地汇储备闷机构私进行啄土地更一级纺开发在实施恭方案膏的编赏制（淘详细衬内容找后面缝详述枝）土地刃一级顶开发万流程察介绍土地井一级纳开发蝴实施唤方案刃一般卷有几馋下几翠部分真组成铜：：第一呈部分振：概暴述第二睛部分带：项霉目运峰作模逆式第三雨部分吓：项训目基强本情授况第四裙部分笋：实饺施方横案第五款部分恩：投肠资分蝇析第六乘部分麦:装方案寻审批绣表及罢相关索附件土地自一级排开发叮流程迁介绍土地掉一级英开发欠实施冒方案页一般塘有几卫下几附部分铸组成盛：：第一答部分皮：概鄙述此部莫分主唯要介塔绍项陡目名嫩称、会拟建沟地点罗、项抱目开看发主诵体及蚊施工鞠单位皆，项虚目用其地情拌况第二劳部分怒：项某目运咬作模则式此部脸分主疾要说暴明谁撑作为坊组织池主体牵，负站责项宋目资奔金筹沙措监耳管和研项目滋各项客手续讽办理螺，市羡招标蚊还是亦委托沉企业敲负责州征地烦、拆斧迁及剥市政愉基础亭设施揭建设筐等具蛇体事贝务性祥工作基本档的工帝作模犬式是欠这样泛：土地蕉储备竟中心湖负责腐：土地姐一级伸开发序流程臣介绍土地国一级密开发惜实施索方案待一般聋有几烧下几谜部分沸组成住：：基本售的工至作模芬式是疮这样摘：土地债储备刺中心逢负责尘：1、返协调羽解决饶项目苏实施该工程聋中涉含及到议市级屿委办西局的庄问题2、坛编制炮完善翼土地挑一级糖开发姐实施话方案3、扬申报沙土地低联席赠会4、鹅监督例项目秤的实斜施单德位按锡实施香方案述确定饿的进错度、悉成本经实施5、事组织椅项目阀验收6、职组织被土地料交易狗入市实施子单位峰主要议负责易：1、喇协助顽编制跃土地科一级朋开发难方案士，具悉体办醋理立客项、贪规划票、征戒地等骑相关洽手续2、鼻资金礼筹措脑（分喊两种柳情况调）3、趴具体胃实施股一级弱开发哥方案4、陶申报井土地丸一家足开发例成本土地雹一级吵开发肾流程扫介绍土地耐一级杠开发已实施似方案第三枕部分继：项抵目基数本情佩况：1、苏项目稿区域哪位置虎描述2、筒项目滔所在仙地经坐济产始业分定析3、瓦土地摘利用慢现状仅调查剃分析纵，4、听项目摘范围墓内地剑上物晃调查通分析5、昂规划杂指标浙，主猾要是票指用专地性哗质、释规划悬建筑勺面积盆，容滤积率倒等土地添一级运开发理流程溜介绍第四盼部分拴：实由施方肌案此部兵分主睡要描塘述方区案的燃施工改组织骗方式剂及时问间安巩排，秒诸如弓拆迁蝴需要达多少授时间壳、基瘦础设潜施需包要多堆长时售间、必可提然供有凳效的辜建设速用地纸、代滴征地攀等等串；征地怎工作备方案土地院补偿诞费、帅劳动避力安糖置费觉、青辣苗补恶偿费屿、地榴上物检补偿犯费等年等涉拐及到使土地音所有抗方利翼益的蜓事项利。拆迁有工作顷方案工作叫方案谁在一野般操芒作都汗委托吹给拆靠迁公肥司去朗完成伙，并偶细化牛到方丧案中市政上下燥水的溉水源催供水饮路径半、排养水路王径，臣污水妄处理连方案未建议偿以及染相关巡寿费用燃气固、热晌力有芹哪里精提供耕？电怕力有常哪里劣介入乡丰，有至线电绞视、剪电话票从哪漫里接暮入、孩场地婶是否梨需要榆平整添以及谎费用习等等壳，都晋要做驴估算仔性说坚明土地糠一级锅开发肉流程尚介绍第五家部分酷：投亩资分堪析此部吗分主姐要介便绍一骑级开库发的绑投资煌构成垫，并冷根据偏周边瘦市场觉楼盘割信息饼反测约算项集目熟梨地价板格，绪重点避是土凭地一谣级开凭发的造投资游分析纷及利断润点补所在详见土地返一级王开发飘成本券测算贼.p方pt一级谁土地提开发宝成本语核算援.d泰oc项目嗓投资打评价狂：通过恢二级摇市场港的投钩资分寒析确近定一话级开拦发的颤投资谅可行土地拨一级喘开发究流程道介绍第六絮部分捏：方咸案审受批充表北京矩市土迫地一课级开碑发项押目实凑施方党案审馋批表煎.d夜oc及相呼关附艺件1、图总规背批复2、勇控规叹批复3、端同意冲纳入福土地万储备国函4、桌征地选意向滔书5、文土地案普测鬼资料6、枕房屋羊土地行测绘烘报告议（本飞项目内无地乐上物现）土地期一级臣开发挡流程趋介绍三、您征询貌意见丛和审伙批阶主段由一睡级开维发实捉施主脸体进迟行用嘱地预喂审并葵到各较个部访门取筐得相狭应的业意见睡批复迁，即梳取得散：1、胁市规故委规收划意香见书2、沸市建绘委建端设意谷见3、跑市交孕通委话交通稀评价吐意见4、勤市园孤林局肾古树红处理挤意见5、坐市文因物局劣文物汉保护详意见6、颠市环赏保局君环境相评价牢意见7、馒市政居专业雹部门减意见8、潜市发黄改委骗意见土地并一级悠开发哀流程矩介绍四、恳土地苍一级垒开发漠工作赖组织悲实施内阶段1、怒相关友委办悟局一级担开发稳主体哗到相译关委渴办局电办理岁征地处、拆吼迁、耐市政浸基础奋设施漠建设纪等相疾关手辉续2、鲜土地泊一级原开发杀主体由土青地一颈级开东发主委体组伏织实论施征路地、爪拆迁糊和市宣政基撤础建厉设、厘危改哥、文余保、涉绿隔柴等项演目3、联储备委中心审核挎土地匀一级豆开发宰成本枝、组鼠织验砖收土喉地开梦发工券作根据范委托渡合同推支付凶相应茅土地虑开发船费用澡或管文理费纳入纽奉土地赏储备姻库北京彼市土厌地一拒级开旋发业京务流厉程解超析前期鬼策划捕阶段六解析一、少土地坝储备客申请原土比地方怜或区错土地均储备患中心肌征得卖区县贤或者败上级缓主管哲部门允意见示，并渴向市戴国土品资源呼局提撒出土矮地一睬级开处发申碌请，尤递交忙用地售进行李收购怖储备迅和一右级开侧发请点示，振并获贫取相迷应批聋复标准逗：提太出申仔请，拍且符慎合土雪地利包用计旺划、卫土地薄储备津开发招计划宵和区栏内整逝体发灶展计冠划时限泰：1党5天北京昂市土谨地一悠级开蓄发业终务流徐程解辨析前期涂策划荷阶段拦解析二、摊编制悦土地屑一级阔开发璃实施染方案目的必：编背制可全行方闲案，糠由国们土资辜源局触会同援市发车改、摆规划钳、建著设、斤交通戴、环沾保等毅部门尽就土方地、图产业活政策魄、规黎划、鉴资质途、交贡通、依环保猪等对锣土地拴一级窜开发拴实施介方案豆进行悼会审讽；在盆根据诵方案磁招标挣确定胞开发舌主体标准团：通猫过搜栋集相光关基灾础资凝料和陪进行惊现场妨踏勘彻，保佳证地板类、趣地块棵规划悟指标窗、基物础设督施情圈况、勉地上态物等拆情况新，来罚源合败法，乱数据炉准确提供枕资料扁：1、旨土地枣一级没开发六申请耳；2法、区笼政府悠同意隔进行习土地夸一级缴开发糖的批附复3、地类怎及地迷上物过情况朗说明项；贤4、盖控规丸5谅、规置划分烫局意脸见6、攻1：拆20炭00链地形霸图角7、臂申报嚼前1勿个月拆内地德块现询场照恐片北京什市土粥地一误级开鱼发业早务流厉程解糕析前期鹿策划弓阶段凤解析二、畅编制气土地绵一级客开发外实施吓方案方案瓜主要朝包括齐基本装情况肉、工幻玉作方锋案、忍开发惜进度记、投正资方胳案等1、都项目近基本兵情况核：项目僵区域婶位置猜描述剑和附县图，风自然羡环境池描述痰和分鸡析集体圈、国惭有土疏地、俩农用央地、习建设贞用地督、未览利用范土地贡的数姑量和闹分布御图，疲并提摘交土子地勘看测成选果报扎告在1:僵50吗0地形粉图上瓶进行鞋房屋抹现状树统计效调查由，基殊础设塞施调钞查，断树木暴古树职文物爬调查球统计主要枣规划蜡指标废说明骑并附恶控制除性性粘详细饮规划提成果人文誓环境劣和特溉殊使植用政逐策说蜂明开发芝进度板分区乌和供零地数蛛量、无时间蚀预测北京册市土赢地一绒级开苍发业董务流刺程解歇析前期敏策划强阶段赶解析二、痕编制庙土地颤一级骄开发含实施串方案方案扶主要山包括维基本育情况卫、工踩作方针案、忽开发足进度港、投少资方屋案等2、宝工作送方案胁：（1夫）、句征地扮方案依据《北京羽市建尊设征乒地补自偿安蛾置办愤法》《土地走使用坚权补捧偿办抢法》补偿迷金构搜成：影土地浊补偿慢、劳锅动力信安置悼、地家上物因补偿税、青顾苗补倒偿土地嫁补偿佣费应池按利些用现净状是陵否存增在房转屋拆馆迁分始别计躺算乡镇爱政府金出具红意见逝，包卷括劳腐动力轮安置搞、所阳需费辨用说明膀支付道土地吗补偿喷费用需的方枪式，岭与土迟地供渐应的歇关系北京掘市土妈地一颜级开斥发业屡务流返程解吗析前期冬策划役阶段穿解析二、汪编制纸土地遭一级康开发棒实施仍方案方案阻主要病包括占基本集情况细、工筒作方尼案、顽开发柏进度脊、投销资方颈案等2、子工作燃方案屑：（2逃）、摊拆迁糕方案眯（适夫用集爱体土稀地）北京补市人情民政码府地12株4号；供京国凤土房给管征【2驼00偿3】产60零6号；班京国斜土房荣管拆【2格00喝3】独66公6号拆迁晓政策投，是膨否回勒迁，忧区位云不拆泪价格淘确定丛及依导据，棍奖励脏政策需回奴迁，欢制定究回迁古方案狮，拆骂迁工申作分辫区情唯况和思启动漏顺序在1：50次0地形鉴图上刺测量隆拆迁覆面积俊，区铅分住奥宅和摘其他政府尿组织罗过本狱行政卵区拆农迁的邪，说赚明拆查迁细忌则市政猎基础妹设施源补偿普应在刑地形答图上萍标注纤，结困合规驳划，凉进行武区分地上妖物在导地形比图上单标注零，按10喊%的不君可预沫见费遮匡算构拆迁册总成创本北京忽市土父地一离级开取发业石务流店程解啊析前期哄策划局阶段俗解析二、艺编制斯土地帖一级蹲开发眉实施梨方案方案捆主要距包括晋基本耐情况各、工纸作方鬼案、谎开发脸进度高、投绞资方我案等2、辩工作茶方案世：（3干）市沸政建帖设方生案成果尿包括机上水决、排茄水、片中水妻、电君力、促电信阔、燃祸气、租热力排、有剑线、罩道路竞规划循方案稳或咨退询方寄案市规炮划委扮员会沙审定观的综浅合设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