房地产市场的外在因素

ExternalFactorinRealEstateMarkets

房地产市场的外在因素AssociateProfessorNationalCenterforSmartGrowthUniversityofMarylandSpecialAssistantToPresidentofLincolnInstituteofLandPolicy’sChinaProgram博士,副教授马里兰大学城市规划系马里兰大学城市理性增长国家中心总裁特别助理林肯土地政策研究院中国项目部Outline大纲ExternalFactorsofPropertyMarkets房地产市场的外在因素 HighestandBestPrinciple 最高与最佳原则ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响ExternalFactorsofPropertyMarkets

房地产市场的外在因素2.RegionalandCommunityAnalysis

区域与社区分析3.NeighborhoodValueAnalysis

邻里单元价值分析4.LandUsePlanning

土地利用规划

PoliticalForcesinfluencingValue政治因素影响价值Propertyrightsandownership财产权和所有权ThefifthandFourteenthAmendmentsinUS美国第五和第十四修正案Federalfinancingaidsandfiscalpolicycontrols联邦财政补助和财政控制Rateofinterests利率ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响SocialForcesinfluencingValue社会因素影响价值Populationgrowthrate(timelyandspatially)人口增长率（时间与空间）Demographiccomposition(age,race,gender,income)人口构成（年龄、种族、性别和收入）Housingpreference(Housing/per1000people)住房偏好（住房/千人）ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社会和经济力量的影响

GeneralEconomicforcesInfluencingValue影响价值的经济因素Grossnationalproduct国民生产总值Percapitaincomeandrealwagelevels人均收入和实际收入水平Unemploymentasameasureoffullemployment.Correlationbetweenunemployment,propertyforeclosures,andpropertytaxdelinquencies失业率衡量就业水平。失业率，丧失赎回权和拖欠财产税的相关性Personalsavingandinvestments个人存款和投资Generalbusinessandrealestateactivity主要商业和地产活动StateandRegionalForcesInfluencingValue国家和区域因素影响价值Differentialsofpolicyandlaw政策和法律差异Differentialsofeconomicprospective经济远景差异etc.等等GovernmentToolsintheRealEstateMarket

房地产市场中的政府手段Analyzehowgovernmentactionsaffectpropertyvalueandmakeappropriatechanges分析政府行为如何影响房地产价值并促其变化Monitormarketactivitytoqueueproposals,lesseningtheboom/bustcycle监控市场行为以排序发展次序，减缓涨跌循环Useeconomicdevelopmentpoliciestoattractusesthatfitwiththeregion’smasterplan使用经济发展政策来引导土地使用，其方式与强度与区域总体规划相一至LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地产价值Abilitytoprovideserviceaffectsvalue服务能力影响价值Crimerate犯罪率Fireprotection火警预防Easeofdoingbusinessaffectsvalue从事商务活动的方便性影响价值Propertytaxrate房地产税率Regulatoryenvironment政策规范环境Liquorlicense酒精饮料销售许可Zoningrequirements分区要求LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地产价值Externalitiesfromnearbyusesaffectvalue周围环境等外在因素影响环境Noisefromairports机场噪声Pollutionfromfactories工厂污染MonitoringLandMarketActivity

监控土地市场活动Goalistopreventoverbuildingthatleadstovacancies,disinvestment,andblight目标在于防止建设过度而导致空置、蚀本和经济衰落Stillneedtoencouragecommercialdevelopmenttoincreasepropertytaxbaseandpromoteeconomicdevelopment仍需要鼓励商业开发以增加房地产税基数和促进经济发展MonitoringLandMarketActivity

监控土地市场活动PolicyTool:DevelopmentQueuing政策工具：开发次序Plannersacceptproposalsandgrantpermissiontobuildonlyifmarketconditionsindicatethatdemandcanabsorbthenewspace规划师审查规划方案，仅审批那些市场可以消化的建设Plannersestimatemarketconditionsthroughtraditionalmeans–gatheringdataaboutrents,vacancyrates,currentconstruction,jobgrowth,andspendingpatterns规划师采用传统方式——收集租金数据，空置率，建设现状，就业率增长和消费模式——来估计市场形势

TheRealEstateMarket房地产市场Immobility固定性Indestructibility不可破坏性non-homogeneity异质性Propertydissimilarityimposesspecialmarketconditions

房地产的差异性形成了特殊的市场条件durabilityofrealestatecausesmal-adjustmentsinbothsupplyanddemandonalocalmarketlevel

房地产的持续性导致对地方市场供求的不当调整Studyingtheunderlyingforcescreatingsupplyanddemandforrealproperty研究形成房地产供求的潜在力量2.RegionalandCommunityAnalysis

区域和社区分析Ca丛us产e睛of神U极rb扎an阳iz职at倚io狭n城市摇化的区结果Ci救ty蚕S建pa魄ti饼al圣F汽or凳m隶an贷d猾Gr悉ow缴th城市郑空间辞形态鸣和增吗长Re公gi丛on黎al像A卫na恋ly钩si抵s区域国分析Re队gi架on贫al吼a龄na猾ly舟si枪s嘉te稍ch孙ni地qu跟es日:虽ec蜓on蒜om倘ic乌b菜as杯e声an问al乞ys钻is愿,斧re穴gi咏on包al衡i笋np轧ut限-o奇ut俩pu币t唇an寇al字ys讲is区域读分析趟方法喂：经渠济基过础分挖析，门区域刊投入杨产出填分析Po西pu制la泄ti问on蓄T句re顶nd击s幼an凭d殃Ch肺ar报ac稼te缓ri耀st私ic圣s人口监趋势宇和特饼征Ec起on腔om出ic馋M敌ea玩su凝re奇s安of悼C辉om袄mu勤ni帜ty全G抗ro颠wt脏h社区裙增长幸的经吼济量伶化La烫nd轮U变se借P汪at湖te跨rn土地取利用随模式Re婚gi港on涌al局a怕nd士C绕om秒mu侨ni翅ty幕A候na忘ly府si观s区域歪和社露区分掩析Ne初ig窝hb侮or编ho携od走D农ef愤in伏ed邻里全的定傲义Th箱e岁Ne猴ig郑hb采or移ho劲od紫A绿ge群C责yc按le邻里外单元血的周选期3.疏N窜ei燃gh率bo遮rh腰oo姑d拖Va袖lu处e堵An胳al台ys存is邻里扫单元属价值叼分析Ne扣ig灿hb泳or所ho绩od廊C众ha木ra或ct干er塑is矮ti鸽cs邻里菊单元圣的特耻征Ph搭ys洪ic针al垃f牺ea植tu草re谱s物质因特征De悟mo黄gr朱ap残hi拳c娱ch乏ar括ac里te危ri状st持ic歉s人口游特征Ec箱on党om输ic洋i扰nf溪lu烫en需ce分s经济城影响3.陶N旗ei渗gh无bo解rh通oo如d滑Va滥lu姥e企An俭al乘ys杜is邻里芽单元到价值抗分析4.槐L私an焦d膨Us设e糕Pl丑an千ni唤ng担—Zo粪ni南ng土地备利用帐规划——分区De伶ns康it壁y密度Us沾e使用In留te纱ns类it度y强度Lo拌ca崖ti居on区位Ur祥ba询n栏Bi挪d炸Re山ntAg拉ri旬cu粪lt鉴ur巾al堤R版en嚼tDi同st别an值ce印f我ro挖m老Ce们nt种erPe他ri驼od盏I步IIPe悦ri舱od育I慈II研:忘De票mo拐li姜ti陵onDe脂ns严it匙y弹Co鉴nt话ro精l-假-F使lo胳or网A碌re酿a看Ra兆ti碰o密度蒸控制——容积扭率CB覆DUr所ba否n瓜Ed握ge$Pe谊ri怨od图IPe店ri再od家I纵IPe库ri活od旺I吸II津:最Ur健ba测n垃Re集de期ve承lo辫pm美en浸tWh枝at仁w散il娇l胞ha突pp俘en好t含o隐th米e难re皮la笑ti游on师b悦et禁we亏en绑l呢an虑d吊va锦lu睛e毁an爷dbu孝il雁di灾ng肝v液al百ue口i外f毙bu爽il许di竖ng乳h被ei线gh视t处li古mi庆t原is地i励mp同os战ed罢?Wo跪B肺.H世.L趟.W刃B.开H.束L.La非nd富U导se畏R蜡ig堡ht万s遵in品t爪he竿U矛ni稼te杨d警St贺at嗓es美国觉土地义使用方权La家nd隆a甚m布ar趋ke茂ta语bl哥e喝co摩mm称od既it酱y土地汽是可上交易荡商品Bu课nd超le汁o结f捧st势ic汇ks权利买束Us虹e武de馅te户rm方in阔ed并b每y留hi点gh址er叉b庭id茧de包r.最高擦报价同者决沈定使锐用St猪at尊es垮h郊av盼e搅ri匙gh构ts票t丧o泛co相nt妖ro似l劲la洋nd后u赢se此t置o衫pr感ot璃ec菊t回he裙al等th剖,芹sa狸fe蛙ty轻,申mo痰ra驰ls吗,蚂an候d饶we使lf桥ar哄e州政签府有波权控阁制土帖地使槽用以皮保护傲健康陶、安践全、是道德挤和福虾利。Mo旬st翅s典ta搁te桐s意de吸le连ga降te渡a撇ut烈ho抄ri克ty让t激o负lo杂ca拌l顽go仍ve却rn痰me焰nt俘s.多数凉州下味放权塘利至溜地方刚政府Ob会je可ct鹿iv帖es捐o愤f丹Zo龟ni绒ng分区同的目扶的Co塞nt蹦ro弟l击Ex立te丝式rn皇al鲜it安ie宾s控制躺形态Pr例ot钟ec哄t涛Fa训rm询la影nd保护现农田Co狐mp装le挎me袖nt支I娃nf栋ra者st荡ru张ct恋ur贼e完善旧基础拉设施Ma轮xi羊mi描ze更t岔ax参b照as顶e最大依化税邀收基掘数Pr斑es袭er绪ve拢C要om众mu碎ni刚ty树C识ha战ra祝ct扣er保护快社区宁个性Ex再cl吗ud役e咬th速e达un有wa枣nt愁ed消除财闲置南土地Al芬lo陵wa植bl乞e膊Us童e炉Zo必ni灯ng栋a跃nd吓U静rb萄an烛L丸an奥d尊Ma毒rk蔬et悬s允许翅使用施的分胡区和垒城市疑土地爬市场La蕉nd纷a君ll街oc购at此io庄n侍de骡te比rm蓝in暴ed城b省y设ma叶rk深et归f在or题ce发s炼in梢t迟he残a碎bs前en叨ce颈o安f眉zo纹ni愿ng默.没有田分区混规划毁时土啄地资芹源分速配由役市场孔决定Ma省rk亮et捐a托ll勤oc色at兰io如n伙ca活n财be战i雁mp肥er律fe垄ct救i灵n妖th谎e完pr称es肤en绿ce脆o政f邻ex赤te雀rn深al播it率ie奋s在外武部效结应存拆在的蒜情形梨下，价市比场分夜配结吸果有裹缺陷Zo滔ni计ng蒙c残an坏b丛e词us剩ed蕉t惹o何co暗rr选ec到t咬ex哑te趴rn栽al各it猎ie重s喜or责t本o轧mi汽sg湖ui酿de裤a残w蝇el悟l-孤fu巾nc邮ti跪on别in捉g妻ma怨rk唉et机.分区录规划钉可以芳纠正份外部挪效应筑或者月误导滑运作抹良好友的市孩场La临nd绵p得ri喝ce泡s煌ca弄n忽be曾u侨se槽d伞to陶d拒et引er活mi雀ne宵i景f桐zo循ni斤ng付h恐as燃i梅mp秧ac止ts狭.土地皱价格权可以气用于助决定叙是否卷分区撑规划伶对房酷地产辜产生瓜影响Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandTotallandRcRrRc*Rr*Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRc’Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRr*Rc*De刻ns恋it反y吧Zo饮ni中ng伙a熊nd运U休rb烂an困L畜an桐d志Ma永rk源et卡s密度肠分区蝴和城屑市土徒地市颂场La事nd功r筝en国t搂gr建ad到ie震nt微s疑w/赵o枕de毕ns判it焰y控zo眨ni度ng没有驳密度虎分区浪时的怖土地甚租金贷梯度La含nd山r梢en影t更gr碗ad倘ie吨nt魂s盲w/书d产en切si数ty宫z弯on呈in必g有密移度分锻区时财的土枣地租廊金梯枯度Th卵e撞pr鼓ic阶e姥ef棍fe腿ct晕s氧of源d观en渡si温ty坐z载on红in能g密度祥分区明的价肺格影理响Th附e衫we肥lf滨ar蔽e稿ef舰fe裤ct腊s原of铺d洞en升si栏ty额z挂on充in隙g密度京分区日的福域利影放响Hi毒gh模es仓tan猜dBe痒stUs航ePr剖in斧ci棚pl廊e最高垄与最如好使魔用原浊则Co寻nc矩ep散ts概念Pr跪es偷en问t等va疗lu纸e现在那价值Am粒or暖ti签za其ti黎on分期躺偿还Va上lu载e,炒c孤ap尝it云al画r皮at绕e,桶a宿nd沟r绳en卧t查(N原et押o江pe弱ra盲ti爹ng门i流nc昆om魄e—挂re沿nt牛)价值陆，资罩金率贱和租炕金（贸净收肿益——租金勇）Fu锣tu难re钞v君al院ue票(伟=0夹)未来犁价值2.乏H杨ig证he兽st搁a豪nd因b挖es更t伍us衔e悔an炕al税ys防is最高档与最鞭佳使叨用分愿析Hi享gh处es辫t套an疏d摊Be侄st渔U缩慧se够A薪na享ly表si姓s最高冶与最康好分匠析Th聪e箭hi委gh遗es尚t灵an纤d逃be丹st蔬u牵se窗o裁f轿va松ca爸nt镰l崇an防d闲置戏土地闻的最狂高与座最佳尝使用Th犯e设hi会gh盯es傅t忠an甩d友be风st各u踩se侦o畅f型th制e梅im久pr诞ov穿ed提s丑it亮e已开赛发土滋地的莫最高桃与最粉佳原颠则Hi变gh捆es枪t锄an起d税Be纽奉st悟U笔se予A淹na弓ly愁si记s最高散与最业好分伤析Fo询ur古c蔑ri桑te非ri践a:四项铲条件还：Ph属ys俭ic柜al揪p奖os钓si吗bl鉴e:慕s垫iz及e,圈s虽ha刺pe个,重te池rr代ai后n,牛c浴ap絮ac悟it咽y,箱a肠va衬il窜ab千il披it伤y哄of子u骑ti队li替ti抢es呆e补tc赤.物质书上可蜘行：岭尺寸贯，形勿态，谷地形秆，容番量，违服务胞设施雪等Le孙ga鞭ll抗y抖pe抽rm摘is脉si淘bl捷e:蹲r吓es裕tr昂ic室ti威on料,旧zo醋ni疑ng毙,搏bu华il谜di妈ng台c增od惭es螺,炒en孟vi慌ro确nm记en焰ta剑l璃re麻gu锋la律ti鞠on肢s勺an俗d霉ot舌he汇rs倒l石aw藏s.法律传上允评许：篮限制版，分奏区，薪建筑乎规范长，环钞境规疫则和赛其他晓法律Fi达na浊nc纸ia贝l务fe呈as清ib乘le匆:柜if欧t盘he站p誉ro压je否ct获p是ro络du催ce豪a剩n巨in播co喇me槽o驶r衔re某tu蜓rn裙e醋qu拿al挎t蛋o死or奥g蚂re鸦at恋er栋t醉ha坑n雄th士e相am董ou务nt动n沿ee浸de杂d上to姓c芳ov拉er追c岭os否ts吸.经济耀上可讲行：袜如果漆项目述产出澡等于致或大金于投哗入Ma样xi盯ma绸ll切y营pr咱od赠uc魔ti孔ve去.最大阁生产像率Ap驶ar熟tm吹en四t原Of孝fi名ce原Re越ta绘il公寓霉办公叫零售Co粱st做o稠f能co关ns例tr相uc刘ti引on毛$1虑,0灾21碗,6染00怒$像92截8,这00赵0摸$8曾17任,3印00建设淋投资Ef足fe烈ct命iv乘e矩gr碧os蹄s菠in豪co甘me有效懂毛收壮入$滨26屠5,俭00责0扬$仅20响0,挽00权0轻$1漆80骄,0给00Op滔er冤at监in赖g地ex鼻pe渠ns舌es捆-抹$建1泻35葡,0印00届-杯$铜8士0,今00赤0械-愁$葡6晃9,伤00刚0运营素费用--蜻--禁--全--拥--救--下--谈--疲-根--的--鸡--峰--手--胀--纪--域-执-捐--抖--川--盆--伟--谈-$超1寻30颤,0席00乖$待1勒20信,0颗00少$正11葵1,晓00驳0As勤su借mi资ng纳a柱2胆0哗ye舱ar拐-y杰ea强r肚li谱fe毁f煤or谎t犁he候b反ui牛ld饺in勾g,器t件he右n毙PV煮=刘t流he排c英os士t负of粮c超on薄st珍ru雪ct仔io抛n,娘F搬V希=认0,修i非=1稿,皂n=踢20浮.Hi报gh无es衔tan桌d知Be费st张U卖se燥f插or乒a雷V及ac削an偶t购Lo许t闲置堡土地鸟的最洒高与荣最佳酬使用Fo杨r晕Ap局ar央tm虚en鼓t:NO抱I誉to香l废an府d敌=锡N膝OI象o油f部to喜ta指l鹿-投b迹ui己ld痛in紧g土am患or卖ti王za剧ti峡on列c铅os际t$1粗0,爱00运0猴=闻$唱13苦0,闻00昆0马-洞$1哨20炒,0蚁00Si匠te物V庭al搏ue简:胀V=为R/狱I所=咳10厕,0水00毒/0味.1杀0向=描$1攻00荷,0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