房地产投资项目基础数据估算

第三章投资项目基础数据分析估算第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第二节房地产投资项目的收入、税金估算第三节融资与资金成本分析第四节财务基础数据估算案例分析

第四章投资项目基础数据分析估算基础数据分析计算的主要内容：总投资估算表总成本费用表销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表、用款计划表第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念1、房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金：房地产企业用于日常经营的周转资金序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期间税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（3.1）+（3.2）3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金（3.1.1）+（3.1.2）2、开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。

房地产开发的总成本费用有两种分类方法：（1）包括开发成本和开发费用。①开发成本包括土地费用（土地使用权出让金和土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期间税费、不可预见费。②开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。在计算土地增值税的扣除项目时，一般采用此类划分。房地产开发的总成本费用有两种分类方法：（2）包括开发直接费和开发间接费。①开发直接费包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。②开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费。例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。上述开发项目总投资构成见下页图所示。从下页图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于自营的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用二、房地产开发项目总成本费用的具体估算1、土地费用估算土地费用的表现形式：征收土地的土地征收拆迁费出让土地的土地出让地价款转让土地的土地转让费租用土地的土地租用费股东投资入股土地的土地投资折价款。二、房地产开发项目总成本费用的具体估算1、土地费用估算（土地费用分为4种形式）（1）土地征收拆迁费①农村集体土地征收拆迁费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用②城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费、搬家费、临时拆迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。（2）土地出让地价款土地出让地价款主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。可以参照基准地价，再根据地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正。（3猜）土灵地转沾让费土地挠转让冈费是颂指土怜地受敞让方乐向土孟地转砖让方表支付宴土地编使用旧权的什转让句费。（4源）土港地租咸用费土地亭租用倡费是马指土富地租酸用方闹向土云地出蝴租方苗支付棉的费胆用（蔑房地扇产开质发中协少见快）（5暖）土协地投姿资折若价房地枝产项吉目土梢地使库用权窜可以邀来自触房地敬产项贞目的阴一个该或多喂个投绑资者留的直笨接投绑资。其在这戏种情环况下膊，不词需要茎筹集丢现金绑用于杆支付掘土地稠使用羞权的肚获取鸣费用子，但锯一般伐需要枕对土篮地使诸用权将评估晓作价止。序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计土地遭费用吴估算镜表2、决前期哗工程摇费估鸣算房地视产项怖目前鸽期工磨程费理主要旺包括读：开刘发项快目前市期规赚划、啄设计介、可贯行性疲研究挪，水众文、雾地质逢勘测急，以撇及“描五通阁一平避”等腥阶段岛的费贯用支平出。（1掩）项锐目的尿规划桂、设墓计、汇可行促性研季究所须需费拆用一够般可简按项专目总融投资吹的一秘定百啊分比沿估算端。一迫般情谦况下粘，规龟划及因设计对费为微建安恩工程档费的甩3%运左右晃，可支行性勿研究视费占若项目港总投鸣资的串1%链—3燃%。（2胁）项初目的戒水文葱、地渡质、响勘探窑所需炼费用虚可根样据所行需工广作量位结合共有关屈收费津标准嘱估算桂，一谷般为窄设计导概算妇的0换.5暖%左买右。（3微）土筝地开档发中架的“尿五通闲一平返”（摸给水溉、排雷水、忌通电看、通乳路、牌通讯掌、土略地平描整）件等工奸程费续用，聪主要污包括瞎地上嫂原有戒建筑临物、尝构筑岭物拆尖除费持用、扔场地炒平整犁费用魔和“盟五通浸”的侍费用踪蝶。这粗些费句用估隔算可闸根据蜡实际慨工程井量，冻参照孩有关也标准清进行。序号项目金额估算说明123456规划、设计、可行性研究费水文、地质勘测费道路费供水费供电费土地平整费合计前期誉工程衬费估境算表3、胖基础焦设施遵建设蒸费估商算基础馆设施寻建设耀费是稳指建宰筑物锐2米估以外删和项半目用雾地规迁划红张线以皂内的肚各种削管线头和道晒路等基工程抓的费悬用，袜主要阳包括霜供水向、供篮电、妥供气也、排第污、事绿化怒、道虫路、售路灯凶、环宋卫设懂施的酿建设贸费用腾，以妨及各火项设骂施与销市政钱设施给干线毙、干甲管、惨干道烈的接申口费拘用。楼一般遇按实旧际工天程量胀估算洲。基础村设施本费通感常采溉用单撇位指绸标估星算法滚来计汪算。擦一般剃说来唇，详泪细估平算时盗，供西水工记程可沟按水浊增容敲量（猛吨）芦指标质计算钢，供膀电及房诚变配躲电工车程可腥按电升增容稻量（纤千伏栋安）侧指标逐计算唱，各姓类围菌墙、傍管线店工程滴按长及度米狠指标穿计算衫，室农外道搞路按凝道路吓面积步平方赏米指爹标计拌算。挖粗略巴估算大时，菊则各径项基辟础设便施工暖程均挣可按丸建筑男平方艺米或披用地夸平方少米造哗价计犬算。4、盈建筑辣安装资工程佛费建筑客安装若工程骨费是羽指建险造房辈屋建助筑物夺所发哀生的敢建筑匪工程旋费用翅、设编备采聚购费子用、谜安装双工程统费用叮和室兴内基钢本装述修费情等。建筑盗工程捆费包婆括结百构、乞建筑广、特易殊装高修工膝程费的；设扬备采丽购及叙安装稠工程载费包引括给详排水域、电孔气照争明及茫设备贫安装佣、空惠调通炊风、含弱电变设备满及安租装、技电梯馋及安傲装、结其他诞设备店及安秘装等每。4、份建筑还安装融工程芬费建筑欧安装的工程具费用康估算涛可以耗采用艳单元烧估算案法、或单位秆指标父估算古法、到工程腐量近可似匡员算法献、概庭算指挽标估电算法霸、概违预算巷定额浩法，食也可朴以根疼据类指似工偷程经嘴验进事行估脾算。（1府）单序元估尽算法是指否以基峡本建侄设单可元的壮综合畜投资升乘以砍单元俯数得扯到项姥目或胃单项亡工程忘总投雪资的大估算鸣方法俘。如朴以每接间客楼房的县综合下投资字乘以冒客房谎数估策算一身座酒躺店的健总投里资，桂以每采张病螺床的钻综合掉投资压乘以暮病床科数估存算一昂座医傲院的都总投累资筹砌。（2秒）单漠位指捏标估伸算法是指超以单范位工跃程量看投资姥乘以视工程恢量得书到单答项工舞程投扬资的敲估算菜方法深。一猎般说丛来，姻土建更工程荷、水索电安息装工提程及吨其他炊设备斜安装困工程局可按冈建筑泛平方已米造缸价计纤算。稀其造国价指筐标可霜参照碑有关吧近似熔案例哈获得中。（3络）工罚程量狸近似图匡算剃法是采消用与游工程课概预概算类恰似的挤方法设，先假近似视匡算各工程我量，懒再乘忍以相老应概裙预算诸定额储和取朗费。（4售）概湾算指捐标法是采战用综勤合的桑单位凯建筑游面积支和建膝筑体各积等靠建筑朝工程插概算她指标捎计算等整个培工程妙费用音量。阻常使纪用的界估算殖公式浅是：她工程辆概算祖价值右=建养筑面酸积×步概算杨指标（5戒）类忘似工捧程经密验估疲算法测算孔出各周类有街代表公性物专业的椒建安未工程患各项猜费用筹的大缸致标街准。5、钩公共茄配套醒设施朋建设豆费估烫算公共宏配套示设施母建设亿费是戏指居挡住小盲区内尽为居争民服挤务配戴套建梳设的详各种捐非营慰利性勇的公傅共配龙套设本施（扛又称标公建树设施党）的知建设药费用恒，主泄要包纷括：塔居委杜会、赛派出喘所、锈托儿电所、阶幼儿肠园、摇锅炉爬房、冈变电折室、捉公共斧厕所游、停樱车场需等。宾一般像按规恩划指写标和祖实际卸工程肚量估巨算。6、豆开发锦间接弄费估观算开发防间接眯费是叉指房鸟地产捡开发跑企业迫所属菊独立括核算桌单位舱在开刷发现乓场组蹈织管跑理所示发生昌的各凳项费蚊用。渗主要菌包括倚：工苗资、阔福利妹费、抓折旧狭费、别修理春费、绝办公鬼费、兵水电陵费、品劳动候保护晕费、兽周转模房摊悦销和兄其他童费用脉等。7、局管理辉费用常估算管理荒费用携是指虏房地携产开球发企趟业的躁管理著部门谅为组依织和狸管理拉房地埋产项挥目的两开发抬经营薪活动搭而发那生的鞠各项悉费用折。管理要费可扮按项丽目投蜻资或胶前述订1~扣5项色直接税费用脏的一锋个百斜分比体计算嚷，这第个百致分数烧一般效为3晃%左腿右。8、缝财务评费用哲估算财务棍费用捉是指恢房地珠产开厌发企叶业为辩筹集霜资金框而发灶生的划各项搜费用农。主岁要包瞎括借群款和花债券之的利疮息、忠金融播机构犹手续扯费、称融资群代理代费、反外汇绝汇兑喷净损角失以恳及企筛业筹抓资发酷生的掘其他浩财务积费用忆。借款什利息享包括被长期诊借款色利息启和流职动资府金借志款利说息。9、觉销售项费用醋估算销售歌费用闻是指监房地欧产开本发企奏业在忙销售秤房地剥产产朵品过拘程中休发生嫌的各说项费武用，演以及沾专设凳销售脂机构捷或委永托销柔售代替理的史各项娇费用闭。主振要包事括销聋售人椒员工书资、积奖金国、福冬利费观、差歪旅费座、销穿售机娱构的茎折旧具费、然修理间费、羊物料况消耗房诚、广无告费卖、宣窄传费妻、代啊销手宽续费吸、销谦售服冷务费岸及预逮售许奖可证殖申领催费等概。（1蜂）广独告宣歼传及美市场播推广极费，碗一般驴约为挠销售丸收入透的2镰%~艇3%谎。（2机）销朝售代泄理费改，一男般约谷为销梳售收脂入的尾1.伞5%悼~2债%。（3漂）其醒他销状售费陕用，牛一般民约为刷销售谅收入营的0专.5乌%~着1%凶。以上牛各项岂合计哲，销革售费滔用约趁占到趴销售抖收入衣的4绢%~寸6%仰。10兵、其档他费苗用估革算其他撇费用郑主要祥包括剂临时草用地赢费和舞临时程建设剑费、样工程喝造价净咨询统费、伏总承唤包管耐理费想、合必同公铃证费补、施圾工执苦照费幕、工沃程质纳量监凶督费改、工隔程监半理费及、竣辞工图雪编制奴费、寻工程民保险陪费等督。这溪些费链用按顾当地沫有关准部门秃规定协的费拼率估羞算，搁一般翅约占煮投资阵额的节2%垃~3涨%。11篮、开下发期赌间税娃费估贞算开发妖期间碰税费伞是指极项目陈所负湿担的恢与房单地产烫投资镰有关叉的各拌种税增金和狐地方肝政府鼻或有拘关部巩门征进收的沉费用沈。各怨项税锯费应专根据当地尸有关违法规悲标准估算检。12留、不抱可预易见费帝估算房地速产项梳目投裤资估守算应惠考虑情适当粪的不继可预消见费吼用。钢不可途预见以费根菌据项筝目的倾复杂苦程度捡和前览述各爱项费般用估罢算的要准确陵程度愿，以奖上述殃各项渡费用毫之和拉的3扔%~翠7%船估算咸。如果钓是开蝴发完斗成后扭出租并或自赏营的位项目伤，还黑应该四估算左下列陕费用辨：运探营费映用和杠修理逝费用第二柏节道收入壮与税梁金估纪算一、馋经营条收入扩估算市场移分析而与预疯测的链最终趣目的嚷就是馆对投征资项鸣目租辩售方知案的扭确定衫、租限售价场格的姿确定哄和经垒营收酿入的矿估算让。1、煮租售启方案生的确妹定租售昆方案企一般狡应包递括以蒸下几舌个方男面的坏内容盐：（1播）项吸目出傅售、跌出租皮还是矮租售滩并举响？出斜售面便积和世出租璃面积此的比慨例是赤多少毯？以仓及整拍个项边目中捞哪些典出售枯、哪耳些出帐租、删哪些武自营土？（2菜）可蚁出售食面积兴、可翻出租宫面积朱、自引营面灭积和励可分征摊建咱筑面挂积及钥各自躁在建般筑物移中的平位置系；（3小）出厅售和演出租稀的时领间进钻度安军排和止各时渗间段恋内租酷售面冈积数便量的庸确定辽。（4男）售燥价和左租金逆水平卫的确戏定；（5庭）收唤款方丙式与奥收款彩计划膊的确慰定。销售期间第1期第2期…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计房地个产开宣发项蜘目销蔽售计系划及沿收款小计划杰表表5思-1透0民单位软：建压筑面柏积（脾㎡）蛾，销见售收书入（序元）项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）XX年XX年XX年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计表5团-1述2扛房地晶产项紫目销新售收赢入汇排总表唱（全焰部出登售方虏案）漂单位姓：万缸元序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入房地群产开聋发项埋目出垃租计昼划及险出租葡收入赠计划最表表5固-1插1猪单位屋：建废筑面净积（南㎡）赛，销诵售收壁入（匹元）2、堤租售体价格总的确隶定（1双）房氏地产锤开发分产品拘定价痒方法①成皱本导艰向定壳价法②购停买者蚕导向挥定价差法③竞聋争导侧向定驾价法（2叶）基伴本原扭则市场抱比较目标芽利润3、央经营卧收入凤估算经营凳收入基是指著向社齿会出素售、伙出租荒房地批产商壶品或遥自营顷时的旨货币躬收入膨。房赵地产含投资兽项目惨的经会营收姐入主袜要包宅括房狭地产苹产品谢的销晕售收殿入、买租金茅收入虾、土梢地转舌让收后入、滚配套格设施疑销售倦收入柏（以尘上统蹲称租狼售收朴入）映和自劝营收抖入。二、历税金睁估算1、吧经营侦税金湾及附叛加经营怖税金宋及附枣加是株指在由房地始产销迫售、撤出租穷与自辨营过惨程中罚发生凶的税刻费，欺主要逼包括天营业么税、耽城市刺建设抄维护航税、雀教育淘费附震加（隔通常田也叫哭两税均一费拾）。遵（属于狱租售猾交易条税费）目前犹营业表税的惠税率暮是5让%。度城市遮建设晒维护培税、谦教育债费附怒加的狮计税纯依据躬是营刻业税立税额萌。城市真维护呢建设抗税的仔税率柿，纳臣税人惭所在屡地为巧市区胜的，巴税率减为7华%；牵教育爸费附宝加的怪税率尼一般劣为3怒%。二、谱税金便估算2、厕城镇指土地详使用长税（属于决开发逼期间祖税费）土地信使用樱税是辟房地锐产开惕发投亲资企遇业在词开发恶经营泼过程狠中占屡用国披有土扭地应微缴纳流的一币种税付。每盛个城倚市的测标准魄不相棋同。受让捎方从创合同逗约定险交付球土地厌时间脱的次权月起雨缴纳才城镇灾土地爽使用胶税，截止良到将米开发呈产品纽奉交付题给购始买者守并办因理权拥属转倚移登久记手躬续的栏次月。应纳找城镇钟土地念使用抵税是届逐渐玻减少矩的，刻直到平销售食完毕转，纳荡税义绢务终煮止。3、茅房产绿税（属于陡持有遮期间睁的税喉费）房产企税是罢投资愁者拥岭有房根地产夜时应京缴纳述的一舒种财碎产税裁。对拾于出隆租的小房产优，以眠房产丝式租金务收入号为计局税依您据。糕对于以非出润租的带房产干，以盈房产忍原值败一次勿减除次10氧~3伙0%免后的堪余额市为计榜税依适据计饭算缴都纳。房产莲税的怒税率探实行耽比例探税率康：做（1伯）从串价（开或从救值）件计征度的，拥按照肝房产博原值篇减除躲30辞%的台余值石计算严，税异率为玻1.滚2%原；裕（2讯）从双租计表征的报，按撒照房象产出散租的家租金俊收入攀计算月，税夹率为揪12期%。4、全企业牙所得葛税（每年舒计征坊，项处目结晴束后渴清算）企业筑所得商税是林对企攀业生胶产经的营所伍得和南其他除所得来征收猴的一变种税尽。一奔般为映25烘%的羡税率深。5、渐土地熊增值伸税（先预平征，撤结束惑后清软算）土地未增值厚税是丧对转路让国棋有土奋地使西用权旱、地威上建璃筑物眼及其榜附着艺物并找取得厌收入瓶的单牧位和节个人徒，就狭其转陶让房钱地产画所取陪得的粮增值侵额为卸征税牢对象仅征收奸的一峡种税云。是对湖转让录房地崭产获尚取的裤增值尼额征茫收。增值绿额是覆纳税古人转锤让房捞地产秧所取聪得的器收入冒减去由扣除众项目旋金额乎后的炉余额穴。普通洲住宅身预征济率为要1%巨~1悲.5铜%；帮非普堪通住拦宅预弊征率雄为1骗.5陆%~究2.磁5%俗；商富用房哨预征酒率为坟2.反5%文~3委.5米%.5、捉土地袄增值鄙税（1夸）计妖算增盯值额蚂的扣培除项掀目：①房地午产开盏发成嘉本（土地站出让窜金、阿土地畅征收丘及拆唯迁补花偿费唉、前断期工促程费似、建危筑安践装工矩程费滩、淡基础钟设施录费、烤公共刑配套笼设施济费、诵开发针间接妹费等）②房地欧产开盈发费缓用（管理斥费用镰、销腹售费么用、意财务彻费用）③旧房括或建沿筑物边评估每价格（转仇让旧摸房地魄产时旅适用尾）④转让无房地过产有皇关的汪税金（“够两税付一费荒”和核印花团税）⑤财政重部规夫定其开他扣想除项（按芹开发粘成本滨的2死0%坊）5、模土地角增值瓜税土地巨增值博税实谣行四赶级超危率累获进税殿率，净从3班0%季~6交0%翻。（1豆）增砍值额撕未超呼过扣案除项内目金首额5凡0%愚（包首括本谋比例农数，迁下同叠）的衫部分宏，税尤率为牙30简%；（2恨）增旨值额利超过避扣除循项目责金额粥50射%，疲但未匪超过辈扣除月项目由金额纺10洲0%烘的部卸分，筐税率样为4羡0%中；（3敞）增言值额狠超过蛙扣除伯项目披金额某10卧0%色，但踢未超沾过扣出除项天目金疗额2信00旦%的柜部分朽，税第率为宫50叨%；（4他）增冻值额垦超过沫扣除鉴项目冠金额异20返0%懂的部骨分，直税率止为6童0%堡。序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22.12.2

2.32.4

2.5扣除项目金额取得土地使用权的支付金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1＋2.2＋2.3＋2.4＋2.5地价款与相关手续费土地征收及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税（土地使用权金额＋开发成本）×20%3增值额(1)－(2)4增值率(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率土地盒增值躬税计显算表第三凤节袜融资受与资祥金成唱本分霞析一、抛融资娇环节翼及渠拣道分谋析1、艳融资纯含义衰：筹磁措资仓金的封财务驳活动制；2、捆房地烛产融秤资必宰要性圆分析讨论昏：（1韵）房群地产珍项目猎开发昨过程厨中，救那个堂环节序资金电缺口耽最大草？（2凑）房串地产止项目吗融资粱渠道览有哪斥些？2、谢房地舰产投允资资止金来古源分晕析资本喘金（干股本蚊金）银行裤贷款预售至收入商业疤信用眉：承拢包商瓣带资锤承包湿和合亭作开零发向社遍会募谦集资啦金（唉发行谎股票拜、债团券）利用单其他裳资金疗等3、瓜房地活产项画目主理要融态资环舰节分锤析时点魂一：指在取削得《革国有笼土地悦使用正证》配后及杜《施叙工许蜻可证闻》之会前信托医公司愚融资过桥典贷款寻找计机构凝投资盾者，旧包括汉房地亏产投事资基辟金时点舰二：袋在取长得《科施工隙许可放证》饰后及德《销隆售许奴可证吊》之昆前新增考方式虽：向间银行张申请怜商品笑房开组发贷六款时点雹三：蜂在开裁发商遇取得池《销栏售许雁可证展》后尺及项新目主笛体结去构封雁顶之顾前新增乱方式卖方询信贷包销时点凤四：皮在项伯目主钻体结金构封膜顶后兽及竣是工之饰前同前笼方式二、雄融资咽资金轮成本季分析1、煤资金休成本马的含柿义为筹宵集和弟使用绕资金桃而付先出的忌代价脂，包滚括筹冠集成它本（借F）怠和使顽用成罪本（杏D）。筹集泥成本卡：指投权资者饲在资惧金筹毛措过来程中粥支付食的各左种费筐用。惭主要艇包括衔向银粥行借牧款的编手续您费；望发行工股票随、债储券而评支付都的各锄项代都理费吉用。使用拨成本汗（D兼）：称资纺金占闷用费病，包回括支莫付给狮股东嚷的各土种股以利、甜向债非权人霉支付颗的贷酬款利姓息及名支付项给其墙他债辅权人脉的利族息费李用等恢。其手与所孟筹资逐金的单多少已、使敏用时京间有该关，阻具有炉经常注性、狱定期突支付编的特发点。二、态融资淘资金铁成本倒分析2、伙融资听成本原分析忠意义泳：选择蜜资金韵来源裳，拟仗定筹布资方端案的沾重要订依据评价跃项目搞可行师性的分一个显重要堡尺度可作宝为投习资者威进行侵资金点结构肠决策唤的基卫本依棚据3、资金肌成本单计算评的一慌般形捧式资金愿成本县一般幼用相乡丰对数瓣表示耻，称陶之为叫资金茫成本置率。蛇其一判般计局算公丙式为时：式中悦，K钉—资携金成翼本率系；D五—资冲金占拦用费辩；P仍—筹失集资遥金总沉额；劣f—吵筹资围费费宜率（副即筹羞资费无占筹漫集资腰金总庭额的引比率调）别。4、舞各种页资金扫来源唇的资晕金成登本计羡算（1台）银打行借匹款的碧资金萝成本①沿不考防虑资坟金筹棕集成贪本时贷的资历金成群本式中蹈，Kd为银其行借独款的聪资金访成本啊；T为所蔬得税意税率哗；R为银下行借柜款利念率。②呜对项仪目贷纯款实胡行担终保时巨的资境金成次本式中栏，Vd为担馆保费报率；V为担鸭保费屠总额绘；P为企喂业借赤款总争额；n为担匠保年挠限。③济考虑勿资金洲筹集捐成本箭时的早资金羞成本例：双某企季业为盆某建丑设项贵目申罩请银润行长文期贷较款5卧00畜0万粗元，禾年利渗率为颗10锁%，哪每年皇计息晶一次底，到垫期一等次还底本，核贷款衫管理校费及狱手续欺费率直为0匠.5丢%。怎企业惩所得旬税税株率为番25奥%，漠试计蒜算该毫项目判长期析借款渔的资术金成瓦本。解：路根据曲公式观，该滋项目企长期泳借款隔的资呈金成块本为留：（2袭）债跃券资复金成植本发行欢债券浊的成薯本主袄要是俊指债贝券利普息和迷筹资摩费用箩。或式中阴，Kb为债嚼券资割金成愈本；B为债毒券筹幸资额吼；fb为债粗券筹稠资费祥率;Ib为债振券年棚利息单；Rb为债侄券利防率。若债旨券溢包价或希折价起发行哥，为盖了更矿精确螺地计译算资嫁金成毫本，狐应以茫其实直际发菊行价掏格作照为债边券筹端资额清。例题箩2：傲假定羊某公谦司发占行面妇值为默10狱0万暮元的宰10震年期骂债券删，票框面利愧率8椅%，梦发行件费率牲5%锋，发肾行价刮格1况20异万元奋，公膊司所物得税托税率层为2比5%授，试谊计算导该公贫司债思券的唐资金察成本寻。如传果公续司以说85善万元卷发行端面额躺为1奴00觉万元党的债辰券，逃则资徐金成未本又哄为什每么？①询根据虽公式昂，以叹12斩0万溉元价汗格发鸟行时签的资智金成攀本为②秃以8碍5万售元价妇格发午行时晕的资轿金成蚂本为（3孙）优暑先股胶成本炎：主眠要指蒜在利阴润分控红及服剩余望财产裹分配隙的权睁利方定面，辜优先影于普算通股蝇，通艘常为嫌固定些股利薯。与负折债利滴息的却支付尿不同吉，优辞先股肚的股展利不边能在萍税前就扣除信，因填而在别计算量优先逝股成默本时镰无需缘瑞经过累税赋蚀的调会整。或式中坛，Kp为绿优先毫股资恰金成蓄本；Dp为征优先却股每员年股喂利；Pp为狱优先储股票苏发行棉价格冷；fp为伪筹资器费率泥；i为股运利比套率。（4剧）普俘通股关资金么成本式中赵，Kc为普挪通股塑资金她成本汇；Dc为预纪期年疫股利石额；Pc为普理通股竿筹资伤额；fc为普区通股仓筹资声费率科；G为普催通股巧利年吨增长矮率。①犹评价后法②爷资本昂资产稼定价繁模型捏法式中旷，Rf为惨无风您险报勉酬率应；Rm为木市场队投资担组合歉预期石收益镜率；β为投承资的榴风险梁系数某一筛期间烦证券洗市场袜无风灶险报堡酬率索为1树1%阀，平仅均风技险股脑票必世要报铃酬率裕为1察5%族，某积一股援份公浆司普郑通股β值歼为1卖.1来5，而试计肌算该摧普通除股的返资金航成本其。（5僵）融敌资租可赁资割金成在本企业栋租入以某项砖资产杯，获骗得其胃使用设权，忆要定该期支慰付租盾金，精并且捐租金窑列入抱企业窄成本符，可凶以减怪少应颠付所扰得税度。式中闲，KL为风融资日租赁申资金石成本盒；E为年示租金蠢额；PL为忽租赁龟资产深价值感。（6仇）留糖存盈候余资绸金成匀本留存彩盈余津是指凉企业睡未以继股利佩等形急式发宰放给币投资做者而差保留山在企兵业的伍那部剩分盈尘利，爆即经筋营所嗽得净枣收益酱的积再余，回包括徐盈余接公积泪和未庄分配妹利润像。式中拢，Kr为留鉴存盈诞余资嘴金成愤本；草其他胃符号只同前乳。留存纳盈余父是所歼得税丈后形召成的奋，其欣所有静权属嫂于股夫东，捧实质燥上相鸽当于酬股东铃对公体司的忠追加膛投资形。如厕按评旺价法呆，计碌算公呜式为牧：（7仗）加壶权平馋均资凉金成吸本为了车对整唯个项爽目的盼融资毁方案倚进行游筹资书决策薄，在贡计算索各种业融资私方式搞个别剪资金售成本淡的基瞧础上满，还察要计芒算整逢个融配资方高案的捏加权钞平均来融资筹成本余，以来反应产项目座的整嘉个融潮资方嘱案的舞融资鱼成本让状况滴。Kw为加锣权平傅均资网金成炭本；Kj为第j种融挠资渠鲜道的木资金苍成本领；Wj为第j种融王资渠私道筹宪集的矿资金滴占全传部资原金