物业产权理论和物业服务合同管理讲义

物业产权理论和物业服务合同做您最真诚的朋友

授课人简介:

**工学学士，法学硕士，高级策划师、房地产经济师10年物业管理从业经验。精通房地产法律、战略管理、品牌管理、管理诊断、服务设计等，曾为多家企业进行品牌策划及企业法律顾问咨询。

一、物权定义：由法律确定的民事主体对物依法享有的支配权利。如：占有、使用、收益、处分等等。特性：排他性、优先性、追及性物权：所有权和他物权所有权：动产、不动产物权与债权的区别1、（物权）绝对的、静止的支配与排他2、（债权）流动的、转移的请求与相对二、物权法物权法属于民法调整社会物质财富的归属与利用关系，影响社会生产和社会经济的结构。在合同法消费者权益法继承法等之上，宪法和民法之下。上位法：法律效力和制定机关。三、不动产所有权典型的用益物权不动产所有权包括：土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系相邻权人最重要的财产权之一取得、转移、存续——登记制度对于多个产权主张的房产所衍生出来：建筑物区分所有权。四、建筑物区分所有权包括：专有部分所有权共有部分持分权共同关系成员权问题：一户一票合理吗？（一）专有部分所有权权利：占有、使用、收益、处分、装修、改良、修缮、排他性与相邻权利等义务：1按照原有用途使用；2维护建筑物安全、外观3独自承担专有部分维修责任及费用4不得随意改动管线5维护环境卫生安宁风俗6相互容忍

专有部分所有权法律责任：停止侵害排除障碍消除危险赔偿损失剥夺区分所有权（二）公用部分持分权公用部分：1、建筑物的基本构造部分：外墙、地板、楼顶、通道、楼梯、支柱等；2、建筑物的附属设施部分：电梯、中央空调、水电管道、地下车库，地下管网；3、建筑用地：基地、绿地、庭院、围墙。公用部分持分权权利：持分占有、使用、收益、装修、改良、修缮、排他性与相邻权权利义务：按规划设计功能和目的使用维护和保存公用部分按持分比例承担公用部分的责任按时缴纳管理费、基金、业主大会决议分摊的费用不得单独处分公用部分公用部分持分权法律责任：停止侵害排除障碍消除危险清偿拖欠费用剥夺区分所有权赔偿损失（三想）成摄员权权利格：参与警权：想参加斯业主孕大会即；通荡过业六主大赖会形唉成决轿议；呢通过行业主却大会代制定爽和修甚改《坟业主俊公约捕》、貌业主倍委员况会章闷程、举物业劲管理魄制度荣和规斑定选举庆权：用选举凑、被蜻选举梅、罢柿免业司主委谊员会株成员选聘际权：砍通过藏招投订标选黄聘物辩业管顷理公勿司监督鱼权：谅对参鸡与物汉业管鄙理活庭动的昨主体条监督请求影权：桌请求准召开妹业主曾大会游、正瞒当管笨理共星同事改务、纸分配片共有凳收益爆；请牌求停拦止侵仪害、昼排除盐妨碍拖、消魄除危猪险、烘赔偿催损失婚、剥浮夺区臂分所壁有权成员瞧权义务谊：服辨从执系行业绝主大茅会决急议决言定接受拿、服撕从业竭主大闹会业剩主委扣员会及及物闸业管色理企百业的载管理盈服务按时缎缴纳烦物业债管理废费、皮基金耐及业秩主大薪会决汽议分侨摊的查费用共同垄承担匹业主啄大会寺及业腊主委钩员会某的民坊事赔李偿责车任遵守恐业主像公约五、物雷业管通理制奶度、奋规定五、嘱建筑灶物区尸分所劣有权贤的原弦则合理闸原则整体氧利益谱优先扒原则多数王原则约定完原则六、召建筑脚物区芒分所庸有权惩的制梳度选贺择业主燃委员盆会业主侮：房鲁屋所煌有权勺人。业主躬大会近：经佩一定季数量攻业主据提议甲（特膛区1挖0％乱关外医20币％）休，遵艰循一扔定议镰事规脉则，烦讨论件物业樱管理唇有关话事宜温的业灾主会赵议。业主疼委员揉会：脱业主赵大会煌的执死行机叫构。投其产兴生、奖变更首、执桶行严克格遵制循法无律的存有关诱规定千。业主诱大会庙的议叔事范钉围（一状）业巴主公销约、房诚业主峡大会跪和业停主委害员会仇议事骡规则便的制耗定、俯修改狂；（二恳）物示业管庭理企颂业的烈选聘晚和解软聘；（三形）专鱼项维招修资慢（基很）金靠的筹猜集和内使用捎；（四传）业亏主大倾会的棋诉讼诱和仲去裁；（五针）业娇主委轿员会毫委员钢的选迷举、挑罢免撒；（六侵）物猎业管变理区估域内烘物业滚共用挖部位艺和共丹用设允施设宫备的球使用制、收达益方转案；（七恳）物逗业管鼻理区艰域内烘物业季共用碌部位茎和共方用设定施设此备的牢使用防、公站共秩叙序和洽环境阵卫生琴维护漂等方勿面的障规章愤制度海；（八港）业瘦主委联员会战的工亿作报忘告；（九视）业亩主委佛员会嫂不当权决定猎的改滴变和瘦撤销择；（十嚼）业界主委牌员会川的活悟动经固费；业主勾委员疮会的桐产生范的意任义整合它广大敏业主景的共附同意卵愿，汉维护栗广大镜业主兔合法挑权益餐的有捷效组王织形亦式明确队业主屿与物妖业管凭理公盯司之宝间的槐责、嘉权、耀利关俘系促进菊形成淹物业蜘管理甚市场管竞争役机制业主婚委员既会在浓国外挨的情挂况日本狂：按邻法人撒与非仆法人茄的不沃同地光位分但别称货为“慎管理睬团体恶法人雹”和球“社嘴区管众理团笼体”田；法国得和新辞加坡剥：直奥接称红为“疮管理疾团体迫”；美国国：法戒称为跳“公谅寓所陡有人早协会束”；台湾郊地区册：“舌管理印委员户会”驶、“瞎自治夜会”删、或膝“互六助组疏”及纺“管续理组晚织”厘；香港勿地区牧：“标多层过业主劣法团亿”或斩“互亚助委葛员会欺”国内打的业考主委瓦员会国内塘的业揉主委袭员会季绝大财多数财是没弄有独切立法卖人资夏格的恳。新粗颁布绳的条扇例对截此也泼采取龟的回扒避的镰办法梨，没浪有明沟确要行求业狐主委惩员会妹必须士具备呼法人田资格。那么午业主奶委员摆会是匪什么柴？它墓的法水律地决位是朋什么顷？物挎权法盈中，掘业主氏委员距会没法有民蚂事主岩体资羡格？业主幕委员窃会的杰权利(1辛)召府集和降主持鞭业主泽大会烛，研巷究、必处理袜、决剩定住股宅小申区维按护管茫理事绿项。(2的)决波定聘玻请或展解聘蛋住宅藏小区绝物业批管理脆公司世，签逮订《来住宅掉小区调物业蜘委托侍管理做合同蹄书》(3烫)审贺议物培业管贩理公融司制侍定的术住宅啊小区杆年度尺维护授管理脸计划某和住滔宅小汤区内醋大宗喜维修永项目役的维软修费狠用报丹告；(4些)审缘瑞议物铁业管准理公套司的蚕年度脸财务客报告弹。(5匪)监溉督及滑配合虚物业削管理钢公司译开展恋日常搂管理叙工作所。(6孟)审鱼议物合业管价理公悬司有弊偿服配务费傲的收榜费标厅准。业主里委员淹会的薯组成业主嫂大会砖选举饥产生蚀业主窑委员孟会作某为自本己的饲执行躲机构贵，业倚主委帝员会臣由一私定数诊额（温5-看15惑名较茄适合归）的焰成员隆组成统。业类主委丛员会防一般谨包括偿主任尸、副费主任菌和若职干名测委员有，主英任、鼠副主挺任是造业主龟委员暑会的娘召集恭人和龄组织径者，塔他们夫均由衫业主陡大会倦选举描出来害的业蒸主委这员会酱成员卫自行堂推选浓产生穗，这宵样可芬以增突强主齿任、彼副主卧任在棍业主魄委员辫会中躁的公赚信力泡，便饲于其蛾组织亮业主津委员炒会的乱各项舅活动米。有蛋的地石方规落定业国主委冬员会茅还可愈以设阔立执泻行秘疾书，台以具颂体处虏理业药主委聪员会介的事钉务。（1医）物暮业管稍理区饶域内铁的成眼年业竹主。兽非业会主？残执行蚂秘书及：不裤属于务业主座委员判会委籍员，坚不具怖有表锋决权忙，可稍由非啦本物设业管皂理区引域的效人员忍担任史，但幕隶属阅于业显主委锤员会百管理艇。其喇不是敢通过岩选举乘产生灵，而混是通洪过与棍业主夹大会遣的聘稍用合怠同产脂生。巴（职蹄业物秧业管潮理人拐）（2户）热眠心公除益事办业、团责任肆心强史。（3宽）具狂有一柜定的撤组织犹能力查。（4办）有茧一定援的工抱作时缺间。资格蛾终止陈或丧垒失的批问题绑：如眯无故感连续鸦缺席权业主只委员录会会杀议；姨因身州体或击者精晌神上街的疾骆病丧航失履窄行职馆责能岂力；统有犯膝罪行灶为被秧司法敬机关猪认定姐；以狸书面呢形式母向业裂主大稍会提较出辞案呈；鬼与所连在区贡域物倾业管清理企何业有假利害陈关系挣；严想重违遍反业址主义叙务等牢情形毅下，吩经业库主大帆会会勇议决猜议，粘其业套主委鼻员会缩慧成员锹资格死应当片终止贷。业主考委员熊会成应员的坛资格会议瞒制度议事姨规则成立借的备察案、锅成员蛇的变眯更等印章哥管理办公益场所经费例管理业主速委员遵会的贞运行业主诱委员延会的焰法律死地位《中嫁华人哥民共词和国拌民事飘诉讼允法》竞第四检十九正条规净定：悠“公碎民、鸦法人部和其胶他组逃织可浊以作隔为民风事诉波讼的低当事疯人。业主赢委员妄会并兔非企响业或仓社团销法《社坊会团街体登长记管数理条胳例》瘦第7条规合定，掀社会饺团体蛋必须溉具备脚独立漏承担蔬民事钢责任牌的能犯力应该厅界思定为送“其海他组味织”贪：全体帖或部姐分业侨主按怎一定涝程序杂进行图“授劫权”《中失华人失民共知和国吩民事碗诉讼热法若味干问帝题的钟意见朗》第文四十肉条规血定：“民事蠢诉讼法第初四十糟九条片规定溪的其称他组达织是魄指合法愚成立、有一乒定的历组织拣机构袭和财齿产，但房诚又不贡具备控法人质资格桐的组及织。”业主置委员凳会与锋居民欠委员疲会关体系同样乌是“予自治怒组织淡”，悉同样茅地域专。不同雾：（穷1）通性质丧不同（2屠）产眠生基宫础不泉同（3强）职枯能不编同（4岂）管搏理范枪围不冰同私法楼上的膜自治璃、是虫公法黄上的嗓自治业主臣委员颗会制呈度的瓶选择业主树委员嘴会制爱度是召市场箱经济针发展古的产询物，领由于译我国弹目前优处在泪社会伶主义抬初级坑阶段顽，因庸此这乞一制谊度也俭必然封经历象一个糕从混挪沌到撑清晰窗，从推盲目牲到理刊性的少过程厦，一彻方面报这一惕制度跪考验停和锻合炼了杀民众谈民主负参与芬和法迷制意搏识，慰另一柿方面罢也对符政府前和立堵法部里门提沫出了客新的奋课题浪，这无些努吨力都料是为扇了使己广大泥业主肤的成僚员权诸得到彻实现懂和保触障，羊业主勉委员草会在侮这一育过程振中所述体现保的代删表性撇需要盟一系及列完辫善的厕机制亚去监伏督和毯保障储。第二闪部分回物业辉服务少合同合同冰的基稀本概捉念：象契约平等区的主螺体的借自然历人、宿法人腾、其隶他组疼织之歇间的抱设立倡、变慌更、背中止握民事稿权利浪义务恩的协命议。合同驳无处旁不在答，无凑时不假在合同观的要阁件要约旅＋承切诺的换过程要约胁：以像缔结杂合同碎为目江的向对氧方当咬事人盏发出题的希隶望与遣其订腹立合同的撞真实胞表示物业惩管理遮：要惭约方赢：物启业管覆理公怎司承诺刃方：尽业主反复茄要约香的特疲例合同旷的有柏效条极件内容产合法主体丑法律攀能力蔑：行排为能刊力权程利能壤力形式鸟合法自愿参、真商实意跟思表胞达合同倘的分勤类合同重法：国有名沿合同搞十五抖种（献买卖傍、供寨水电丈、委己托、弱代理邀等）诺成锈合同股（物阔业管麻理、首买卖泛）与眨实践济合同访（保透管、裕运输从）明示禾合同骆与默果示合叫同（鉴点菜让）可转膀让合谎同与际限制私转让减合同患（物阵业管器理）书面病与口统头合同至的原底则公平椒原则平等找原则自由碧原则诚实肝信用厕原则合法坡性原筛则物业忆管理羡合同合同胳主体裂：全江体业椅主、饭业主宾委员括会、创物业槐管理饰公司合同承性质歪：物规权合与同基本敲内容光：名是称、腊住所赞、标界的、嫁数量汤、质庸量、插报酬骗给与沃的方援式、且期限孩、违籍约责丝式任物业敌服务留合同屠：委惠托？边承揽遭？代裕理？歪雇用悼？委托支合同微：物业似管理吹合同歌与委蹦托合由同的续不同演：一、屠形式给（要刻式与盟非要弟式、送一件独事与狮多件互事、孝报酬苹）二、攀程序轰：招验投标华、可织转性堆、期毁限三、扣本质晌：有锁偿、赛服务醉非事雄务、互法律过后果承揽识：物鸽的转爷移，栏交付钞成果代理止：法号律制踪蝶度。展以代际理人壤的名蛙义实省施民弄事法僻律行涂为。虑目的呜：设车定、溜变更悄、中扑止民禁事法谅律关滥系。雇用饮：完跌全按夫照雇牲主的资意愿茶，不漂承担祝法律从责任页。违约税责任《民锁法通怖则》证11酿1条尤：当堤事人辩一方犬不履辈行合孝同义劫务或欧者履免行合纽奉同义韵务不醉符合惑约定支条件灶，另妹一方住有权看要求隙履行极或者盈采取接补救霜措施草，并逮有权即要求诉赔偿逗。合同属法1农07包条民事棍责任延：继毅续履毅行合够同、拿采取涂补救睁措施腾、支向付违结约金横、双后倍返触还定骄金、爆赔偿愉损失违约祥责任违约凉责任肥的构剧成要揪件：陡违约勒行为白（拒歪绝履彻行、秧不适观当履浆行、煌延迟研履行著）过锤错（晓当事错人一必方受毯损、熟另一医方的论违约傍与一肥方的船受损嗓有直舱接的自因果轰