东方文博城(一期)文化设施建设项目可行性策划书

东方文博城（一期）文化设施建设项目可行性研究报告-PAGE7- 目录 第一章总论03第一节项目名称及建设单位03第二节可行性研究报告编制单位04第三节可行性研究依据与范围05第四节项目主要技术经济指标06第二章项目背景和建设必要性09第一节济宁的历史和现状09第二节山东文化产业发展现状10第三节济宁文化产业发展现状15第四节项目前景分析16第五节项目的意义和作用18第三章项目市场及可行性分析19第一节济宁旅游市场调研结果19第二节项目市场前景分析32第三节项目基础客源和市场消费群分析34第四章建设条件37第一节社会经济发展条件37第二节自然地理条件38第三节基础设施条件42第五章项目规划45第一节总体规划45第二节功能分区46第六章环境影响与保护措施48第一节环境现状48第二节生态环境影晌分析48第三节生态环境保护措施49第七章节能方案分析52第一节用能标准和节能规范52第二节节能措施分析52第八章消防与安全保障55第一节消防措施55第二节安全设施55第九章组织机构59第十章项目实施进度及管理61第一节项目实施进度61第二节项目管理62第十一章投资估算和资金筹措64第一节投资估算编制依据及说明64第二节投资估算66第三节融资方案67第十二章经济效益分析69第十三章社会效益分析77第十四章项目风险分析与对策79第一节风险因素79第二节风险对策81第一章总论第一节项目名称及建设单位一、项目名称东方文博城（一期）文化设施建设项目二、建设单位东方文博城文化发展有限公司三、建设地点山东省济宁市四、项目建设单位概况本项目由东方文博城文化发展有限公司承担建设任务。东方文博城文化发展有限公司成立于2007年，注册资本人民币44,000万元，主营业务包括对城市开发、基础设施、文化旅游产业、服务业投资；旅游景区、主题景区、主题公园、文化产业项目；文化科技展览；艺术策划等领域。公司按照现代企业制度的要求，由一名自然人股东及四个法人股东出资成立。现有职工200人，设总经理办公室、战略发展部、设计研发部、市场营销部、计划财务部、营销招商部、客户服务部、后勤保障部等部门；同时拥有行业内专业权威的顾问团队和策划团队。公司以“以文化改变生活，以文化创造价值”为经营理念，目前已发展成拥有强劲的资本实力、国际化的运营理念和广泛的国际视野的文化产业集团。可行性研究报告编制单位一、报告编制过程受项目建设单位委托，山东省建筑设计研究院承担了东方文博城建设项目的可行性研究报告编制工作。山东省建筑研究院组织相关人员成立了项目组。按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。项目单位对本报告的编制提出了许多参考性意见，并提供了相应的基础资料。在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面意见，编制了本可行性研究报告。二、可行性研究主要内容1、建设需求分析根据济宁市社会经济发展现状及“十二五”规划、分析当地及周边地区消费需求现状、结构、潜力；对文化市场、旅游市场发展概况、发展趋势开展调查，对项目市场定位、服务范围进行一定深度的分析。2、项目总体方案结合济宁市城市总体规划，以及东方文博城规划情况，分析本项目总体方案是否符合相关规划。3、建设条件对项目建设的环境及条件进行分析，包括自然环境、地质条件等。4、工程建设方案结合项目场址现状条件和规划目标，对项目拟建建筑、道路、公用工程、绿化工程等规划方案进行研究论证，并研究制定具体的工程建设方案，计量相应的工程量。5、投资估算与资金筹措根据工程量及工程造价估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，提出各单项工程投资，编制项目总投资估算表。并根据项目实施进度计划，编制各期工程投资估算表。根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，编制资金使用计划。6、财务预测与评价依据国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），项目单位提供的基础资料，项目实际情况及其它有关规定，测算项目收入，对贷款偿还能力进行分析。同时根据项目各期建设内容，预测各期收入及成本，对各期财务状况进行评价。7、风险分析分析本项目可能出现的风险因素，研究风险对策，为决策者提供项目决策依据。第三节可行性研究的依据与范围一、可行性研究编制依据1、《济宁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。2、《济宁市城市总体规划2008-2030年》。3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。4、《山东省旅游业发展“十一五’’规划纲要》5、山东省委、省政府《关于推动文化大发展大繁荣的意见》(2008年1月)6、山东省委、省政府《山东省文化产业发展专项规划(2007-2015)》(2007年12月)7、国家及地方有关设计规范、标准。8、项目单位与山东省建筑设计研究院签定的技术咨询委托合同。二、可行性研究范围1、项目背景和建设的必要性2、现状、问题和市场分析3、建设范围与建设条件4、建设内容与建设规模5、工程方案6、环境保护和节能7、项目实施进度8、投资估算及资金筹措第四节项目主要技术经济指标项目建设内容主要建筑一览表序号项目名称主要功能层数建筑高度（m）1A区国际儒商慈善总部、婚庆礼仪中心、旅游主题交易区2~7层4527940367682B区孔子学院培训中心、儒家论坛国际会议中心、儒风书画院、新杏坛2~8层48326373C区世界民族风情美食街2~6层34150544D区中式文化体验会所、孔子"八谷"馆1~4层24109735E区东方艺术中心1层55.340006F区孔孟文化体验中心、球幕影厅、大型室内文化娱乐中心1~4层18.92806553197（两层）7G区文化创意研究中心25层99.9250008H区家庭酒店体验中心21层85.845500总建筑面积：27913418916989965二、项目投资及筹措东方文博城（一期）文化设施建设项目总投资12.7亿元，固定资产投资11.7亿元，铺地流动资金0.26亿元及建设期利息0.79亿元，资金来源：1、企业自筹6.7亿元；2、申请银行贷款6亿元。三、效益估算本项目建成后，正常年份按保守估算接待游客人数100万人次。正常年份可实现门票直接收入31000万元；商铺及各类物业出租收入为9662万元；公司自营业务可实现经营收入10718万元，酒店收入4028万元，年总收入55408万元。项目正常年利润总额28694万元，净利润21521万元。税前总投资财务内部收益率：20.87%总投资回收期（税前）：6.34年资本金财务内部收益率：18.56%（见附表8）序号区域主要功能建筑面积经营项目基数计量单位单价或费率计量单位年经营收入1河东A区

27940㎡国际儒商慈善总部8300会议、论坛、讲座100场次10万元/场次1000婚庆礼仪中心10500礼仪庆典150场次30万元/场次4500旅游主题交易区9140出租摊位9140平方米5元/m²*天16682河东B区

32637㎡孔子学院培训中心、新杏坛15637培训20000人次/年1000元/人次1998儒家论坛国际会议中心9500会议、论坛、讲座9500平方米3.5元/m²*天1213中国儒风书画院7500整体出租7500平方米3.5元/m²*天9583河东C区

15054㎡世界民族风情美食街15054商铺出租15054平方米5元/m²*天27474河东D区

10973㎡中式文化体验会所6000出租6000万元5元/m²*天1095孔子"八谷"馆4973参观万元免费05河东E区

4000㎡东方艺术中心4000大型演出、大型会展、庆典100场次100万/场次100006河东F区

28065㎡球幕影厅

孔孟文化体验中心12065现代高科技体验100万/人次80元/人8000大型室内水上娱乐16000水上娱乐项目100万/人次80元/人80007河东G区

25000㎡文化创意研究中心25000租赁25000平方米3.5元/m²*天31948河东H区

45500㎡家庭酒店体验中心30500客房300间300元/间26288000娱乐40000人次/年200元/人次8007000餐饮60000人次/年100元/人次6009主题乐园游乐室外游乐项目100万/人次/年50元/人次500010停车场地下停车场89965停车收费11000车次/天5元/车次2007面积总计189169经营收入总计55408第二章项目背景和建设必要性第一节济宁的历史和现状济宁，具有7000年的文明史，历史文化悠久，是东方文明、中华文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊、少康帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。济宁的运河文化、曲阜的三孔文化、微子故里微山的梁祝文化、梁山的水浒文化、汶上的佛教文化等等一系列的人文古迹，使济宁当之无愧地成为中华文化聚宝盆。流淌了1000多年的运河水，曾经孕育了济宁城，使济宁这颗运河明珠，令世人刮目相看，如今经济建设和社会事业持续健康快速发展。2011年全市地区生产总值达到2820亿元，地方财政收入达到207亿元。2005年-2010年累计完成固定资产投资5500亿元，新口径规模以上工业企业达到1411家，销售收入过百亿企业增加到7家。粮食生产连年创历史新高，农业标准化基地发展到350万亩，规模以上龙头企业达到767家，农业综合生产能力大幅提高。工业结构持续优化，制造业超过煤电产业居主导地位、占规模以上工业的比重上升到56%。传统优势产业加速膨胀，四大千亿级产业集群总体突破3000亿规模。战略性新兴产业快速壮大，建成国家级光电产业基地。服务业提速发展，占GDP的比重逐年提高。区域创新能力不断增强，科技对经济增长的贡献率达到50%，高新技术产业占规模以上工业的比重提高了11.4个百分点，济宁高新区晋升为国家级高新区。节能降耗和污染防治成效显著，两次代表山东省接受国务院淮河流域治污考核均获得第一名。第二节山东文化产业发展的现状一、基本现状 1.产业规模迅速膨胀。2006年，全省文化产业增加值604.4亿元，按可比价格计算比上年增长13.3%，占山东生产总值（GDP）的2.74%，对经济增长的贡献率为2.53%，拉动GDP增长0.37个百分点。全省文化产业法人单位30340家，从业人员105.2万人，与2004年相比，分别增加了20.2%和14.5%。文化产业从业人员数占全社会从业人员数的比重达到1.8%。全省文化产品出口1.3亿美元，进口1288万美元，实现贸易顺差接近1.2亿美元。2.产业体系基本形成。初步建立了门类齐全、功能完善、布局合理的文化产业体系。广播影视、新闻出版、印刷发行、文化旅游等重点行业实现突破性发展，成为文化产业的重要支柱。2006年文化产业核心层、外围层、相关层实现增加值的比例为16∶14∶70。3.结构布局不断优化。广播影视、新闻出版、演艺娱乐等传统文化行业加快发展；数字电视、网络文化、动漫游戏、旅游休闲、文博会展、广告设计等新兴文化产业迅速崛起；工艺美术品制造、机制纸及纸板制造、视听设备制造等相关产业规模较大。以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业格局初步形成。在演艺娱乐、网络动漫、印刷分销、院线建设、广告创意、影视制作等行业，民营资本投资活跃。全省依据特色区域文化资源和发展优势的产业空间布局逐步形成。4.品牌战略初见成效。山东（国际）文化产业博览会、中国（曲阜）国际孔子文化节、济南国际幽默艺术节、青岛国际啤酒节、潍坊国际风筝会、泰山国际登山节、烟台国际葡萄酒节、临沂书圣文化节、菏泽国际牡丹花会、中国江北水城文化旅游节等，形成文化节会品牌。一大批影视作品、戏剧作品、演艺项目、鲁版图书等，在全国产生较大影响。大众报业集团、山东广播电视总台、山东出版集团等7家国有文化产业集团实力不断壮大，成为带动全省文化产业发展的龙头。山东世纪天鸿书业有限公司、山东爱书人音像图书（集团）有限公司等民营集团，成为全省文化产业发展的新生力量。5.社会投资快速增长。在全国首次设计开发“山东省文化产业项目数据库”，征集文化产业招商项目1500余个，全省超亿元的在建文化产业项目工程达到66个。文化市场繁荣活跃，一批特色文化市场初步形成。文化中介组织、行业协会和人才队伍建设取得较大发展。山东省文化产业虽然取得较快发展，但还存在一些薄弱环节，与发达省市相比还有一定差距。一是总量偏少，规模偏小，文化产业增加值占全省GDP的比重不够高，对经济发展的贡献率偏低，文化产品和服务的供给与人民群众日益增长的精神文化消费需求不相适应；二是集约化程度不高，市场主体实力不强，大型龙头国有文化集团、民营文化企业、外向型文化企业有待进一步发育；三是文化资源优势向产业优势、市场优势转化的能力较弱，文化资源开发利用缺乏技术性、融合性、超前性，按照工业化、市场化标准进行产业开发、制造和营销的水平不高；四是产业结构不够合理，文化制造业所占比重较大，新兴文化产业发展相对薄弱；五是文化体制改革和机制创新不足，资本、产权、人才、信息、管理等文化要素市场发育相对滞后。二、优势条件1、党政高度重视。省委、省政府认真贯彻落实党中央、国务院关于文化体制改革和文化产业发展的方针政策，把深化文化体制改革、加快文化产业发展，作为贯彻落实科学发展观、实现文化资源大省向文化强省跨越的必然选择，作为繁荣发展服务业、调整优化产业结构、转变经济发展方式的重要途径，不断加大支持力度。省第九次党代会确立了繁荣发展富有山东特色的先进文化、努力建设文化强省的战略目标，进一步作出重要部署。各级党委、政府发展文化产业的意识不断增强，具有区域优势与地方特色的文化产业蓬勃兴起。2、文化资源丰厚。我省是中华文明的重要发祥地之一，被誉为“齐鲁之乡、礼仪之邦”。文圣孔子、武圣孙子、科圣墨子、书圣王羲之、医圣扁鹊、工圣鲁班、农圣贾思勰、智圣诸葛亮等享誉海内外。鲁文化、齐文化、莒文化、东夷文化、黄河文化、泰山文化、运河文化、滨海文化、水浒文化、泉水文化、宗教文化、民俗文化、红色文化、现代文化等丰富多彩，交相辉映。泰山和曲阜“三孔”是我国最早被联合国教科文组织列入的世界自然文化遗产。全省拥有29个全国文化先进县，23个中国民间艺术之乡，6座国家级历史文化名城，27项国家级非物质文化遗产，157项省级首批非物质文化遗产，4107处重点文物保护单位，1.3万多处古建筑、古遗址，60多万件馆藏文物，118个县级以上专业表演艺术团体，75个各类博物馆。我省已发展成为全国旅游经济大省，拥有全部6大类旅游资源。全省体育人口占总人口的38%以上，体育场地达47362个，总数居全国第二位。底蕴深厚、风韵悠长、类型丰富的齐鲁文化资源，是山东文化产业开发利用的重要基础。3、区位优势突出。我省是我国东部沿海经济发达地区的重要省份，位于黄河经济带与环渤海经济区的交汇点，地处北京、上海两个经济文化中心之间，属于环渤海文化产业圈的重要组成部分，在全国经济和文化格局中占有重要地位，文化产业发展区位优势明显。我省与文化产业发达的日本、韩国隔海相望，地处东北亚经济区的核心区域，文化交流历史悠久，经济合作十分密切，有利于实现文化产业的跨国合作、转移与对接。4、经济基础雄厚。2006年，全省生产总值达到22077亿元，地方财政收入1355亿元，人均生产总值23794元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到12192元和4368元，城乡居民人均文教娱乐用品及服务支出分别为1202元和409元。城乡居民消费结构逐步升级，文化消费市场不断扩大，对文化产品和文化服务需求的拉动作用进一步增强。三、趋势展望1、文化产业将成为我省经济发展的支柱产业。随着文化体制改革的全面展开和逐步深化，城乡居民文化需求大幅度增长，公共文化服务等基础设施改善，经济社会又好又快发展，我省文化产业将步入高速增长阶段，对国民经济和社会就业的贡献率将不断得到提升。文化实力将成为经济社会综合实力的重要内容，文化经济的发展将决定经济社会发展的内在质量和可持续发展程度，成为全面小康社会建设目标顺利实现的关键。2、创意产业将成为文化产业发展的主导方向。“内容”是文化产业的核心和精髓，“创意”是文化产业发展的生命线和原动力。文化创意将成为我省文化产业发展的主导方向，推动传统文化产业的结构转型和优化升级，并与先进制造业日益融合，形成互为支撑、相得益彰的发展态势。3、文化与科技、旅游、资本的高度融合将成为文化产业的突出特征。科学技术特别是信息、网络等现代科技的迅猛发展，文化旅游业的蓬勃兴起，国有资本、社会资本的大量涌入，为文化产业发展提供了强大动力。提高文化产业的技术水平和科技含量，促进文化与旅游互利共赢，形成多元化、市场化、社会化的文化投融资格局，将成为实现文化产业由传统向现代转变，促进我省文化创新和业态更新，提升文化产业竞争力的重要途径。4、文化市场的对外开放将成为文化产业的推动力量。全方位、宽领域对外开放格局的形成，为全省文化产业的快速发展提供了巨大市场空间。跨地区、跨行业、跨国界经营的大型文化产业集团迅速成长，具有山东地方特色、原创性的优秀文化品牌逐步进入国际文化市场，推动齐鲁文化在中华文化走向世界进程中有更大作为。5、公益性文化事业和经营性文化产业将比翼齐飞、共同发展。公益性文化事业由政府主导，社会参与，不断增加投入，保障人民群众的基本文化权益；经营性文化产业由市场主导，面向市场需求，获得经济效益和社会效益双丰收。日益健全的公共文化服务体系和公共文化设施建设，为文化产业发展提供良好基础；不断发展壮大的文化产业，以更多的资源反哺公共文化服务体系建设，为促进公共文化服务发展提供重要保障。二者相互促进，共同构成先进的文化生产力。第三节济宁文化产业发展现状济宁历史悠久，文化资源丰富，我们今天发展文化产业奠定了坚实基础。济宁文化产业发展，蕴藏着巨大的潜力和强劲的势头。文化资源，包括历史资源、民俗资源、知识资源、信息资源等，是一种以人为载体的特殊资源，蕴藏于历史文化传统和社会文化现状之中。济宁是中华民族最早进入文明开化的地区之一，有着丰富的文化资源。几千年形成的始祖文化、儒家文化、运河文化、水浒文化、梁祝文化，为我们积累了难以计数的优质资源。一、丰富的物质文化资源。济宁有地面文化遗存3000多处，其中全国重点文物保护单位19处，省级文物保护单位95处，市级文物保护单位167处。曲阜“三孔”被联合国教科文组织列入世界历史文化遗产。全市拥有国家级历史文化名城2座，中国优秀旅游城市3座，5A级景区1处，4A级景区4处，3A级景区6处，国家、省级工农业旅游示范点13处。此外，文化艺术、新闻出版、广播电视、体育、娱乐、艺术教育等设施相对完备，这些都成为我市重要的物质文化资本。二、深厚的非物质文化资源。济宁素有“曲乡艺海”之美誉，非物质文化遗产资源存量极大，在中国的传统文化中占有较大的份额和重要的地位。2007年建立济宁市非物质文化遗产保护名录，首批名录共有民间文学、民间音乐、民间舞蹈、传统戏曲、曲艺、杂技与竞技、民间美术、传统手工技艺、民俗共九大类56个项目。其中《孔孟之乡的梁祝传说》、《鲁西南鼓吹乐》、《祭孔大典》等11项被列入国家级非物质文化遗产保护名录。这些民俗文化集地域性、历史性、艺术性、实用性于一体，极具个性与特色，展现了济宁独特的地方文化魅力。我市非物质文化遗产保护得到高度重视，全市共有国家级民间艺术之乡3个，省级民间艺术之乡4个，市级民间艺术之乡30个、民间艺术家38个。近年来，济宁文化产业有了较快发展，但集约化程度不高，文化消费市场发育不足，文化产业的发展缺乏有效载体和途径，丰富的文化资源优势未能转化为文化产业优势。第四节项目前景分析当人们初级的、物质层面的消费需求得到满足之后，就会产生更高层次的精神文化消费需求。目前，我国主要中心城市人均ＧＤＰ已经超过３０００美元，北京、上海、深圳等大城市人均ＧＤＰ均超过５０００美元。从国外发展经验看，城市人均ＧＤＰ达到这一水平后，国民经济开始进入到持续稳定增长、经济结构快速升级、城市化水平迅速提升的新阶段。社会消费结构将向发展型、享受型转变，相当一部分居民的消费重心开始向教育、科技、文化、旅游等领域转移，为文化创意产业的发展提供了更广泛的市场需求。我国城市结构升级功能提升对文化创意产业提出迫切需求。城市产业结构优化升级、功能提升的任务非常艰巨，提高自主创新能力，尽快形成核心竞争优势已刻不容缓。文化创意产业作为现代服务业的重要组成部分，其快速发展对于促进城市产业结构升级、完善城市各种服务功能具有相当重要的作用。而近年来，文化创意产业在我国也开始得到重视并有很大发展。上海、北京、广东、浙江等经济发达地区文化创意产业快速崛起，势头强劲，逐渐成为这些城市和地区产业发展的新亮点。2009年，山东省文化产业实现增加值1040亿元，是继广东、北京之后第三个文化产业过千亿省份。而按照新近出台的《山东省文化产业振兴指导意见》（以下简称《意见》），到2015年，山东文化产业增加值要翻两番，达到4000亿，使文化产业真正成为山东省的支柱产业。按照《意见》，包括影视制作业在内，山东确定重点发展文化创意、出版发行、印刷复制、演艺娱乐、广告会展、文化旅游、动漫和网络游戏等十大文化产业。今后3-5年，山东将重点扶持发展100个重大文化产业项目，培育100个文化产业品牌，打造100个价值高、竞争力强、影响力大的文化产业品牌，并复制工业成功经验，培植10个产值过百亿的文化产业园区。大文化产业集团战略也开始浮出水面。《意见》提出，山东要选择一批成长性好、竞争力强的文化企业或企业集团，推动跨地区、跨行业联合或重组，并优先培植一批主业突出、实力雄厚的大型文化企业和企业集团。第五节项目的意义和作用济宁虽然有着深厚的历史文化底蕴，但是在近代，随着经济中心南移，具有现代色彩的各类文化事业的发展却显得有些缓慢，无法与其历史名城的耀眼光环相匹配。因此，东方文博城的建设，通过民间资本加大对文化产业的投资力度，在更深层次地发掘、保护、弘扬历史文化的基础上，建设现代化的文化产业园区、景观、博物馆等，既可吸引更多的游客，使他们在接受历史悠久的中华文化的熏陶的同时，也了解济宁、爱上济宁，提高济宁的知名度，带动第三产业的发展，又能提升创业环境，招揽各类文化人才来济宁就业、创业，振兴济宁的现代文化产业，重铸济宁文化事业的辉煌。东方文博城一期项目，将充分发挥济宁人文资源优势，彰显山东文化精神和地方特色，使之成为文化创意产业发展的示范基地，提升济宁及山东城市竞争力，实现调整区域产业结构、转变经济发展方式的战略高度，以建设文化创意产业中心城市为核心，加快济宁地区产业整合，大力建设区域内新的经济增长点和文化支柱产业集群，加快文化创意产业园区建设，使之成为文化创意产业的孵化器。加速培育有自主创新能力、有知名品牌、有自主知识产权的文化企业，促进山东文化创意产业的快速发展，增加文化产业在济宁市乃至山东省GDP中的比重。所以项目建设是必要的。第三章项目市场及可行性分析2012年2月至5月，受文博城公司委托，四川大学旅游学院和成都杨振之来也旅游发展有限公司对济宁及周边旅游市场长达三个月的市场调查，现将市场调查结果做简要概述。第一节济宁旅游市场调研结果一、需求市场调研结果1、客源地域结构通过对曲阜三孔调查发现，三孔景区省内客源占53%，而且周边江苏、安徽等邻近省份也占有超过20%市场份额，与山东临界的几个城市占有很大的市场份额，可以看出三孔景区区域性旅游市场占有很大的比重。三孔景区省外游客北京、上海游客非常稳定，其他主要来自江苏、湖北、浙江、安徽、福建等地。2、游客出行方式48%的游客选择自助旅游来到三孔，52%的游客通过旅行社组织而来，其中52%通过旅行社而来的游客中62%的游客是通过单位组织联系旅行社的。散客很大一部分是以自驾车的方式来曲阜的，而通过旅行社组团来的游客主要是距离曲阜较远的区域，如调查中的团主要来自广东、海南。3、年龄与职业从年龄结构看，以31-40岁（40.8%）、21-30岁（31.8%）游客居多，这表明从游客构成情况的年龄结构看，曲阜旅游市场中主要以中年和青年为主。从游客的职业看，出游率最高的是企业职工32.5%，其次是政府机关/事业单位工作人员（28.3%）和学生（22.6%），出游率较低务农人员3.6%和离退休人员2.4%。但不排除调查的时候受三八妇女节的影响。4、景区停留时间游客停留最少时间为半天（0.5），大多游客愿意停留1-2天，其比率为72.6%，停留时间最长有4天时间。但旅行社安排在曲阜的时间大多为0.5天。可以看出游客意愿停留时间与实际停留时间有较大的差距，这与区域目前旅游要素的配套供给有很大的关系；同时部分游客停留时间明显较长，说明新型的文化专项观光和修学游市场已经开始发力。5、景区消费游客平均在景区的花费为230元，除开门票与交通费用，有部分游客不愿意花一分钱钱，同似乎有的游客表示最高愿意花费800元及以上。在散客的消费中，主要花费是吃饭和购物。吃饭选择以特色小吃店（44.7%）和大众化饭馆（39.8%）为主。旅行团客人反映，团队用餐不满意占很大比例。可以看出游客需求和产品供给之间出现了不对接的现象，需要后面供给分析找到原因，寻找本案的发展机会。游客满意度对三孔的旅游期望中，仅9.7%的游客感到失望，但高满意度游客也只有22.6%。游客对三孔景区反映较为沉闷有一定的关系，同时也与区域餐饮、住宿、购物等配套产品供给档次水平和服务水平也有很大的关系。游客兴趣度相对集中，对三孔感兴趣的累积比例达到72.6%，其余在60%以下，说明大多数游客来曲阜主要是看“三孔”的，但对特色活动、餐饮与购物也表现了浓厚的兴趣。兴趣因子聚类系数累积比例(%)兴趣程度文物古迹（主要为三孔）.795172.6强主题公园（包括六艺城、孔子故里园）.785333.2中历史文化活动（祭孔大典、国际孔子文化节）.721212.6弱演艺（杏坛圣梦、孔子）.712323.8弱特色活动（成人礼体验、古典婚俗体验）.752156.7中餐饮与购物.712145.1中7、民间表演民间表演在所有旅游产品中获得游客的认同度最高，其中，超过60%的游客没有感到不满意。均值超过一般水平（3），游客比较偏好曲阜的民间表演，可见游客更愿意选择与文化契合的旅游产品。二、供给市场调研结果1、山东省旅游发展格局山东比较热门的两条线路是山水圣人旅游线（济南——泰山——曲阜）和山东全线（济南——淄博——烟台——威海——青岛——曲阜——泰安——济南）。山东省的旅行社运作方式是直接地接，外省的游客直接交给山东省的地接，行程由山东地接社安排，这样形成了济南、青岛、烟台、泰安等旅游产业中心。山东省目前的产业中心集中在鲁东、鲁中地区，鲁西南没有真正意义上的产业中心，虽然济宁城市规划中明确了济宁和曲阜成为鲁西南的产业中心，但事实上没有形成。将济宁和曲阜两个城市进行对比研究，济宁有120万人左右，曲阜17万人左右，从城市发展的规模和配套设施来讲，曲阜已经做了很多建设旅游产业中心的事情，但是还没有形成，这和城市规模、城市建设、城市设施有很大关系。综上所述，从城市规模、交通区位、旅游地位来看，济宁就更有可能成为区域旅游产业中心。2、鲁西南及周边区域旅游供给分析（1）整个区域文化旅游资源丰富，主要是文物古迹，旅游产品多为文化观光和自然观光旅游产品。（2）整个区域城市相对集中，但是没有一个比较大的旅游产业中心城市，这为济宁市建设区域旅游产业中心提供了良好的机会。（3）区域休闲度假旅游产品较少，文化主题的休闲度假旅游产品更少，这为东方文博城开发文化主题的休闲度假地产提供了市场基础。（4）区域主题游乐型项目较少，而符合旅游者的需求现代科技与传统文化融合的体验型产品是空白。

地区旅游资源资源品质鲁西南菏泽、济宁、枣庄古今园、白狮坊、曹州牡丹园、百寿坊、微山湖、三孔、台儿庄、曹州书画院、安邱堌堆商遗址、冉子仲弓祠、历山舜王庙、孙膑故里。三孔为国家5A级景区、3处国家4A级景区，23国家级文物保护单位苏北徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁淮海战役纪念塔、苏皖边区政府遗址、九里区古战场、云龙山森林公园、盐城湿地保护区、花果山、东西连岛、孔望山、霸王故里大运河宿迁段洪泽湖。集中了两汉文化、山水海滨、生态湿地、珍稀动物、名人名泉和淮扬美食等品牌资源。1处国家级自然保护区，9处国家4A级景区，17处国家级文物保护单位皖北淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜阳、淮南大泽乡起义爆发地、明中都城、寿县宋代古城墙。八公山、上窑省级森林公园、颍州西湖、古隐兵道、曹氏宗族墓群。国家级风景区15处，国家、省级重点保护单位104处。豫东开封、商丘、濮阳、安阳清明上河园、宋都御街、包公祠、大相国寺；商丘古城，商丘宋国故城，应天书院；唐兀公碑、戚城遗址、颜村铺革命旧址、单拐革命根据地旧址、京杭大运河台前段；殷墟宫殿宗庙遗址、羑里城遗址、天平山等。殷墟宫殿宗庙遗址为国家5A级景区，14处国家4A级景区，国家级重点文化保护单位37处。冀南邯郸、邢台、衡水、石家庄邺城遗址、广府古城、娲皇宫、赵城遗址、响堂山石窟；西柏坡、隆兴寺、嶂石岩、苍岩山；太行奇峡群、映雪湖、崆山白云洞；封氏墓群、开福寺舍利塔、衡水湖等。12国家4A级景区，国家文物保护单位57处。3、“山水圣人游”黄金旅游线旅游供给产业链分析（1）核心吸引物名称区位及外围环境产品及经营情况特色趵突泉大明湖济南市市中区，位于东方文博城正北，距离190公里，车程3小时左右。周边业态丰富，旅游氛围较好。以文化和自然观光为主，趵突泉还有观泉品茶等项目，大明湖西岸有小型游乐场。两者年游客均超千万人次。趵突泉和大明湖分别有“天下第一泉”、“天下第一湖”之称。两个景区内古建筑都保存完好。三孔济宁曲阜市，位于东方文博城东北，距离40公里，车程50分钟左右。三孔周边旅游发展空间有限，业态主要是旅游购物点和餐饮点。以文化观光为主，体验和参与项目较少。2011年三孔游客为120万人次左右。儒家文化观光和休学游；中国历代纪念孔子，推崇儒学的表征，建筑保存完好。三孟济宁邹城市，位于东方文博城正东，距离35公里，车程50分钟左右。周边商业业态布局不均衡，且多以地毯的形式呈现。以文化观光为主。2011年接待游客11万人次左右，以政府接待为主，散客以北京人居多，周末较多。儒家文化观光和休学游；建筑保存完好，孟母教子的故事。泰山泰安市，位于东方文博城正北，距离130公里，车程2小时左右。泰山下为泰安市区，配套设施齐全。以文化观光、自然观光、宗教朝觐为主。山顶有住宿、餐饮等设施。2011年泰山游客总数为459.36人次。泰山是中华民族的精神象征、华夏历史文化的缩影，山上有大小庙宇30多处，名人留字石刻不计其数。东平湖济宁梁山县，位于东方文博城西北，距离90公里左右，车程约2小时。梁山周边由于开矿山体破坏严重，山下有影视城、民俗文化园等。山上以水浒忠义文化观光和体验为主，山下有水浒影视城、民俗风情园等，旅游产品呈现多样化。水浒忠义文化体验游；水浒文化表演；梁山功夫文化；斗鸡、斗羊等民俗文化。梁山风景名胜区济宁梁山县，位于东方文博城西北，距离90公里左右。梁山周边由于开矿山体破坏严重，山下有新建影视城、民俗文化园等。山上以水浒忠义文化观光和体验为主，山下有水浒影视城、民俗风情园等，旅游产品呈现多样化。水浒忠义文化体验游；水浒文化表演；梁山功夫文化；斗鸡、斗羊等民俗文化。①山水圣人游黄金旅游线路上，游客人数较多，为东方文博城奠定了较好的市场基础。②这条旅游线路上核心吸引物都是具有较高影响力的文化或自然遗产，以观光旅游产品为主，缺少体验性和参与性较强的旅游吸引物，东方文博城可开发参与性和体验性强的项目，弥补此线路上的产品空缺。③儒家文化是这条线路上的重要部分，但是目前的旅游产品仅停留在文化观光和简单的修学游，并没有比较有特色文化体验性项目，东方文博城有延伸儒家文化旅游产业链的极大机会。④通过旅行社访谈得出，旅行社希望在曲阜周边有一个游客能停留的文化体验旅游设施，来延伸旅游产品。（2）住宿名称接待能力管理特色地理位置酒店特色经营情况香港大厦146个房间，70多间双标，套房10多间儒家文化酒店，推出儒雅会员制济宁市高新技术产业开发区火炬路19号接待政府、企事业单位为主；第一家引进金钥匙服务的酒店；中国饭店业最高奖项“金星奖”得主淡旺季不明显，年住率可达89%，标间标价500元，协议客户、会员可拿360元；餐饮利润高于住房广电精品酒店容纳300人的演播大厅、200人的高端电视电话会议室、100人中型会议室、各类小型会议室以时尚、科技的现代化风格为主济宁市长春路9号数字化客房融网络、电视、资讯、办公室为一体；影视文化中餐厅高端商务接待为主，淡旺季不明显东方儒家花园酒店98间房，可容130人，多以单间为主；宴会厅能容400多人；会议室能容纳400多人租赁酒店（研究院建设场地，集团输出管理人员），高端会议酒店，主要接待研究院的学者曲阜大成路9号孔子研究院西门处走高端路线，以庭院、花园为主体（还在建），会议接待对外报价12000元/天，实际可拿10000元/天淡旺季与研究院同步，4-10月为旺季，淡季入住率不到一半；320元/天为最低房价曲阜春秋大酒店客房98间/套，配备大、中、小会议室3个，儒圣文化主题的宴会包间、零点餐厅、多功能厅和宴会厅，可容纳400人同时用餐豪华三星级旅游饭店曲阜市春秋路，东靠孔子六艺城，西临杏坛剧场，南邻华联商厦孔府内厨正宗传人烹饪的孔府菜及特别引进的新派鲁菜等菜系以旅游接待为主，尤其是团队游客为主，淡旺季很明显香江长城商务酒店客房共83间（套），贵宾接待室、会议室6个，可提供260人的会务服务。宴会厅可同时容纳260位宾客用餐构建全面、规范、严格的行业规范体系济宁市长春路2号济宁市首家婚宴主题酒店，拥有专业的婚礼策划机构主要针对本地、周边居民，适合结婚的特殊日子必须提前预约曲阜国宾馆房间100余间套，餐饮经营上共有300余个餐位，多媒体会议室可容纳150余人，容纳40—50人的中小型会议室2个，会客室1个管理方针：高、严、细、实、爱，提供“满意加惊喜”的服务曲阜市大成路南首仿古式建筑进行设计

通过旅行社市场调查可以得出，在山水圣人线上，目前主要的住宿地点是在泰安：不到曲阜住的原因之一是档次不够标准、价格较贵，本项目可通过住宿的硬件和软件优势赢得市场。原因之二是曲阜旺季床位不足，本项目可开发不同档次的住宿设施分流游客。原因之三是曲阜夜生活、购物、娱乐设施极不完善。本项目可配套完善的餐饮、购物、娱乐等设施，填补这方面的空白。主题性的酒店出租率较高，本项目住宿设施可融入济宁地方文化，开发配套设施齐全的主题型度假酒店群落，满足不同消费层次的游客需求。（3）餐饮目前来曲阜的游客反应自己抱着很大的期望值去体验孔府宴，但是吃完之后感觉距离期望差的太远，而且价格还贵。大部分游客都对吃方面比较关注，从概念性产品测试结果来看，部分游客对孔府宴的标准化比较期待。山水圣人游旅游线上的团队游客基本上都会在曲阜用餐，但是由于曲阜的餐饮质量层次不齐，游客用餐之后的满意度很低，因此为本项目提供了餐饮方面的机会。曲阜的孔府宴与游客的期望值差别很大，本项目可以通过孔府宴标准化，为团队游客提供特色孔府宴饭店，或者将孔府宴做成可以带走的旅游商品。曲阜特色的餐饮较缺乏，除了阙里宾舍之外，没有其他比较有特色的餐饮设施，曲阜夜间的餐饮小吃街卫生条件差，管理混乱，人气很差。曲阜可供旅行社团队用餐的餐饮设施严重不足，且档次较低。（4）购物曲阜缺少一个大型的比较有特色的旅游购物场所，本项目在旅游商品研发、生产和销售方面有一定的客源市场机会。游客在三孔购物较少是因为导游培养游客的购物情绪的时间太少，所以大型的购物场所不宜在曲阜城内，在泰安到曲阜之间的某个位置比较合理，本项目地可填补这一空白。三孔碑刻的拓片和济宁汉代石刻拓片有一定的市场，很多外国游客对此比较感兴趣，但是曲阜对这方面的旅游购物产品供应很少。（5）娱乐曲阜夜间的娱乐活动非常少，曲阜的实景表演“圣坛杏梦”，2001年5月火爆到当年10月后开始萎缩。6、7、8、9月很旺，其它为淡季，鲁西南区域还是最认可的，当时还没有泰山的封禅大典。后来由于经营不善转为室内剧，主要做孔子故事，但是效益也不太好。泰安的旅游现在基本上是白天逛庙，晚上睡觉。要住泰安必须有娱乐项目留下游客。《封禅大典》在晚上演出，有游客认为太贵了，而且节目季节性强，只能在4-10月份进行，现在也处于亏损状态，靠政府补贴来维持。大部分游客晚上就逛逛城市，没什么特别节目。当地居民晚上就唱KTV、看电影、去电玩城，酒吧很少。曲阜、泰安都有相关的大型实景演出，但是效益都不好，除了门票价格较贵和季节性强之外，更重要的原因在于演出设计太沉闷，没有游客参与和体验性的环节，因此本项目可将孔孟文化和现代科技相结合，编制具有科技含量高、体验性强的大型实景演出项目。娱乐市场两个典型案例：①孔子六艺城案例启示名称外围环境定位建筑风格旅游产品特色孔子六艺城济宁曲阜市，位于东方文博城东北，距离40公里左右。周边商业业态布局不均衡。三孔对其形成严重的形象遮蔽。解读孔子、启智明理、寻找东方文明的聚焦之地。采用中国古代天圆地方的建筑特点，建筑格局独特，规模宏大、壮观，形成与东方文化发祥地曲阜三孔相互辉映的旅游胜地，成为“熔古铸今”的经典之作。儒家文化观光和体验为主，景区内体验性和参与性的项目较多。“乐”厅已经被改造成为餐厅，以接待团餐为主。六艺城收入主要依靠门票和游乐项目收费。以孔子崇尚和倡导的“礼、乐、射、御、书、数”六艺为引线，运用现代声、光、电等高科技技术手段，借助音乐、美术、建筑等表现形式建造的一座集知识性、娱乐性、参与性、历史性、趣味性及购物、美食、旅游、娱乐等多种功能于一体的大型文化旅游城。孔子六艺城是中美合资修建的，刚开始效益比较好，但是经过十年的发展，一些设备和游乐项目没有更新，到现在就非常萧条，现在本地人周末和节假日去的比较多。这说明儒家文化的体验性项目具有一定的市场，关键是看旅游产品是否符合游客的需求。曲阜的文化很沉闷，现在的旅游产品基本上都是观光产品，游客不能真正的参与到文化体验当中。做文化旅游产品一定要让现代人找到归宿，让现代人能体会到生活的快乐。要做孔子文化，必须拉近孔子和普通人的距离，把儒家文化融入到现实生活中，比如利用现代科技手段如全息激光技术将孔子请下圣坛，与游客近距离的互动。六艺城礼厅展现的是吉礼中的“天子朝贺礼”和军礼中的“大阅礼”。以1:10的微缩景观呈现，虽然比较震撼，但是没有活力。因此本项目可考虑开发春秋战国时候建筑和场景为主题的影视城，并通过真人表演来演示“天子朝贺礼”和军礼中的“大阅礼”，影视城内还可布局商业业态。②方特案例启示名称外围环境定位建筑风格产品比例特色问题方特欢乐世界泰安市，位于东方文博城正北，距离130公里左右，属于泰安城郊，周边无餐饮、住宿、购物等设施。由中国人自己研发、设计、建造的高科技主题公园。建筑风格比较多样，大部分建筑结合了卡通通话的建筑风格，建筑创意新颖，还融入了中国古建筑的元素。基本上是游客可参与和体验的旅游项目，除了门票收入之外，景区内的餐饮、购物收入也较高，2011年方特的游客量达到100万人次。世界上科技含量最高、技术最为先进、虚实景结合完美、影响最为逼真的第四代高科技主题公园，项目内容涵盖现代科技、未来科技、科学幻想、神话传说、综合表演等多方面，是一个将多种主题融为一体的时尚动感公园。方特旅游淡旺季比较明显，每年4-11月人较多；方特门票没有淡旺季之分，冬季部分项目不开放使游客抱怨较多；对旅行社没有折扣，旅行社一般不主动推荐游客。大型主题公园可以选址在非省会城市。利用高科技展示儒家文化的旅游产品，即使不依托曲阜的旅游市场，做好区域性市场，也能成功。文化主题性项目成功的关键找到两三个关键性核心吸引物，正如方特之飞越极限和3D\4D等产品。本案要成功地持续经营，必须要在项目投资和独特性上在区域市场中树立极强的壁垒和门槛。充分在本案中考虑市场结构的特殊性，尤其家庭出游中的小孩和老年人的产品需求。三、济宁文化产业链分析1、通过对济宁东大寺附近沿河的仿古街业态做了抽样调查：沿河街道的商业业态基本上是针对济宁城市居民，和运河基本没有任何关系，目前所有的业态的规模都比较小，而且餐饮占多数，夜生活的娱乐空间比较少，也比较分散。2、济宁市的酒店，如香港大厦等酒店的规模和餐饮的规模都不大，旅行社有把旅游团带到济宁来的意愿，但是房价比较高。3、曲阜的文化产业核心是观光产品，如庙、府、林，延伸产品主要有旅游纪念品，主要是小摊贩为主，没有大型的购物场所。4、曲阜的修学旅游产品缺乏产业的延伸，曲阜只是提供场地，只是起到接待的功能，没有文化传播的功能。5、旅游纪念品有一点带有地方特色的，比如孔子像、图书，更多的是外来的常规的旅游商品。三孔旅游服务集团公司里面有一些比较精美的旅游纪念品，包括曲阜三宝。拓片主要是曲阜本地生产，但是不让团队游客进去，要筛选客人。四、结论夜间娱乐活动是留住游客过夜的重要吸引因素，针对曲阜和泰安夜间娱乐活动较少的现状，本项目可融入运河文化，借鉴威尼斯人酒店的模式，建设四季皆宜的主题休闲娱乐城。济宁的文化产业链还不完善，缺乏旅游商品的研发、加工的环节，本项目可通过文化创意园的建设弥补这一空白。修学游具有广阔的市场，曲阜现在只是浅层次的旅游产品，本项目可通过建设孔子学院总部基地，形成教、学、研、体验为一体的修学旅游产业链。必须加大文化产业的投资力度，在更深层次地发掘、保护、弘扬历史文化的基础上，建设现代化的文化产业园区、景观、博物馆等，既可吸引更多的游客，使他们在接受历史悠久的中华文化的熏陶的同时，也了解济宁、爱上济宁，提高济宁的知名度，带动第三产业的发展，又能提升创业环境，招揽各类文化人才来济宁就业、创业，振兴济宁的现代文化产业，重铸济宁文化事业昨日的辉煌。第二节项目市场前景分析一、从山东省旅游发展层面上的市场前景从城市规模、交通区位、旅游地位来看，济宁更有可能成为区域旅游产业中心，这既是项目的使命所在也是项目最大市场机会。山东省的旅行社运作方式是直接地接，外省的游客直接交给山东省的地接，行程由山东地接社安排，这样形成了济南、青岛、烟台、泰安等旅游产业中心。山东省目前的产业中心集中在鲁东、鲁中地区，鲁西南没有真正意义上的产业中心。济宁有机场，又是山东南大门和西大门，事实上已经成为了部分游客进入山东的第一站。鲁西南呼吁一个区域旅游产业中心产生，曲阜和济宁市被济宁市城市总规作为旅游服务中心打造。曲阜已经做了很多建设旅游产业中心的事情，但是还没有形成，这和城市规模、城市建设、城市设施有很大关系。二、从山水圣人黄金旅游线上的市场前景选择住宿济宁的旅行社团队客人，项目可提供餐饮购物补充性产品；旺季分流曲阜接待不下的游客；通过住宿产品差异化品质化塑造，吸引物打造，以及对旅行社利益分配倾斜政策，促使黄金旅游线上旅行社和游客选择行为变化。目前济宁旅游线路上核心吸引物都是具有较高影响力的文化或自然遗产，以观光旅游产品为主，缺少体验性和参与性较强的旅游吸引物。山水圣人游旅游线上的团队游客基本上都会在曲阜用餐，但选择面小，缺乏大型上规模的团队用餐空间，而且由于曲阜的餐饮质量参差不齐，游客用餐之后的满意度很低，游客在消费了曲阜的孔府宴后，很是失望。曲阜住宿档次不够标准、价格较贵；旺季床位不足；曲阜城市较小，购物、娱乐以及夜生活配套严重不足，是导致目前旅行社不在曲阜住的主要原因。曲阜文化主题性酒店出租率很高。黄金旅游线上缺少大型的比较有特色的旅游购物场所，旅行社反映游客在三孔购物较少是因为导游培养游客的购物情绪的时间太少，大型的购物场所不宜在曲阜城内，在泰安到曲阜之间的某个位置比较合理。三、从鲁西南、苏北、皖北区域层面上的市场前景利用高科技展示儒家文化的旅游产品，即使不依托曲阜的旅游市场，做好3小时车程内区域市场，也能成功。三孔景区区域性旅游市场达70%左右；方特一年100万人次游客，相对较为成功，95%以上的游客都是专门去的方特，90%以上游客主要是3小时左右车程内。文化主题性项目成功的关键是找到两三个关键性核心吸引物，正如方特之飞越极限和4D影视产品。要成功地持续经营，必须要在项目投资和独特性上在区域市场中树立极强的壁垒和门槛。四、从专项文化旅游和休学游市场前景找到创新手法，拉近孔子和普通人的距离，让游客感受到走下圣殿的老师，必然得到市场追捧。曲阜六艺城曾经非常成功。曲阜、泰安都有相关的大型实景演出，但是效益都不好，除了门票价格较贵和季节性强之外，更重要的原因在于演出太沉闷，没有游客参与和体验性的环节。游客普遍反映，曲阜儒家文化很沉闷，现在的旅游产品基本上都是观光产品，游客不能真正的参与到文化体验当中。部分游客停留时间达4天及以上，说明新型的文化专项观光和修学游市场已经开始发力。为此，曲阜专门成立了休学办负责对接这一市场，目前主要是2日游和5日游，但目前曲阜的修学旅游产品只能提供场地，起到接待功能，没有文化传播的功能。五、其他市场前景如果项目吸引力较大，会吸引部分自驾游市场和其他形式的散客市场。通过市场调查显示48%的游客选择自助旅游来到三孔，而散客很大一部分是以自驾车的方式来曲阜，这些游客行程安排上具有较大的弹性。曲阜东站高峰期下客5000人，一般情况下都有3000人。第三节项目基础客源和市场消费群分析本项目为综合性文化旅游产业项目，建成后，将形成多种功能。不同的功能，其客源及市场消费群体也各不相同。1、商业购物功能：本项目中，位于室内的上万平方米文化商业街等商业功能的产业将以摊位出租的形式经营，从著名的Polo志卖店到花花公子服装店，从具有印第安风格的礼品商店到形形色色的玩具店、鲜花店、皮革店，应有尽有。其基本客源以当地居民及国内外游客、周边3小时车程内的辐射人群等。2、酒店服务功能：星级酒店及餐饮将由公司自己持有产权，以与国际或国内一流的管理公司合作方式经营。其消费群体为旅游团队、国内外游客等。3、休闲度假功能：家庭式酒店将由公司自己持有产权，以成套出租方式经营。其消费群体为本地、省内乃至全国的中高端收入人群，用于节假日休闲度假，平时由公司的酒店管理团队代管为客户创收。养生度假区和星级度假酒店区融入中医药文化精髓，建成适合现代都市人养生休闲、度假旅游的示范区。4、拍卖及产权交易功能：艺术品拍卖中心及文化艺术产权交易中心位于中式文化会所内，将由公司自身经营。其客源以国内外各著名艺术家、收藏家、投资人及收藏爱好者为主。5、文化演艺功能：室内大型水上娱乐中心将由公司自身经营，东方艺术中心将开展各种文化演绎体验活动，同时开办各类文体俱乐部，实行会员制。把文化产业和旅游服务结合起来，突出旅游演艺这一新的品种，客源以当地居民、旅游团队、国内外游客及周边3小时车程内的辐射人群为主，预计年游客量200万人次。6、会展庆典功能：东方艺术中心将由公司自身经营。定期及不定期地举办各类大型展览、文化产品交易会等活动，吸引国内外客商参加会展，扩大济宁市的知名度及市场影响力。与此同时，大型会展可以带动餐饮、宾馆、交通、通讯、购物等相关产业，对树立城市整体形象，促进经济综合发展具有积极意义。7、会议功能：儒家论坛国际会议中心将由公司自身经营。定期及不定期地举办以儒家文化、国学、国艺为主的各类全国性乃至国际性的论坛、会议等活动，吸引国内外专家、学者、高校、培训机构等参加，大力推动中华文化的传播及社会影响力。8、教育培训功能：孔子学院培训中心、新杏坛将由公司自身经营，培训中心有一批富有经验、充满敬业精神的国内外学者担任教学任务，定期进行以儒家文化、国学、国艺为主的各类教育、培训。该功能区块将吸纳来自世界各地的热爱中华文化的各类求学人士，打造汉文化的求学圣地。9、游乐功能：高科技休闲娱乐区将由公司自身经营，通过最先进、最刺激、最梦幻的各类高科技游乐设施，吸引全国各地的游客。预计年游客量200万人次.从美国、荷兰、德国等国家引入众多全国乃至亚洲独有的项目包括世界最高落差的"激流勇进"，亚洲首座集视觉、听觉、触觉于一体的“六维影院”。世界最大球幕影院，以孔子周游列国为题材，体验其周游列国的艰辛困苦，感受那个时代的名山大川，或让游人穿越时光，感受那种震撼人心的氛围。在北方严寒的冬天，无论处面怎样冰天雪地，里面照样是一片热带风光，沙滩金黄，椰林碧绿。10、文化集群功能：东方文博城将会建设成为国内最大的文化产业集聚，这种发展模式是以人文精神的提炼为核心，以高质量的旅游项目为龙头，把文化创意和旅游产业的多种资源集聚起来，把演艺、美食、休闲、设计、纪念品、餐饮、观光、健身等多种企业集聚发展。第四章建设条件第一节社会经济发展条件济宁市位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南三地交接地带，东邻临沂市，西接菏泽市，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安市交界，西北隔黄河与聊城市相望。济宁市是省级历史文化名城，国家重要的能源和原材料基地；是山东省重点规划发展的除青岛、济南以外的第三大区域性中心城市。现辖2区（市中区、任城区）、3市（曲阜、兖州、邹城）、7县（汶上、泗水、微山、金乡、嘉祥、鱼台、梁山），154个乡镇（街道办事处）。总面积1.1万平方公里，总人口805.78万。境内有曲阜、邹城2座国家级历史文化名城和孔府、孔庙、孔林3个世界历史文化遗产，古老的京杭大运河、水泊梁山、微山湖等风景旅游胜地享誉海内外。济宁区位优越，交通便利，资源丰富，综合经济实力较强，是一座加速成长中的工业城市，全国重要的能源基地，也是山东省重点发展的三大区域中心城市之一，是华东与华北、山东半岛与中原地区的通道。京沪、京九、新石铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网。济宁还是全国内河水网重要枢纽，京杭大运河干线总长度为210公里，纵贯济宁南北，济宁机场为军民两用空港。市中区内开通公交车线路31条，出租车5000余辆，城区已联成四通八达的主体交通运输网。济宁先后荣获“全国科教兴市先进城市”、“全国平原绿化先进市”、“全国卫生城市”等称号，连续三次获得“全国双拥模范城”。近几年来，济宁市加快建设经济强市、文化名市、组群结构大城市，国民经济平稳快速增长。2009年，全市地区生产总值完成2279.19亿元，按可比价格计算，比上年增长12.7%，整体呈现V形反弹态势。全年社会消费品零售总额完成867.36亿元，比上年增长19.1%，消费品市场、旅游等持续升温，消费对经济增长的支撑力度逐步加强。今日的济宁正在大力实施新型工业化、城市化、教育优先、生态济宁和区域协调发展五大战略，着力打造科技创新、外向合作、金融物流、人力资源、发展环境五大区域竞争力支撑体系，努力建设产业发达、城乡秀美、文化繁荣、民生殷实、社会和谐的新济宁。第二节自然地理条件一、气候条件济宁地区属暖温带半湿润季风性气候，四季分明。具有春季风大而干燥，夏季湿热而多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷而少雨的气候特征。一般降水多集中在6、7、8、9四个月，降水量占全年的80％以上。1996—2003年年平均降雨量671.70mm，年相对湿度70％以上，夏季最大，春季最小。历年平均气压为1012.3百帕，年季变化规律为冬高夏低；年平均气温13.7℃，极端最低－22.3℃，极端最高40.6℃。年平均风速为2.9m/s，全年主导风向为东南风，其次为东风，大风(瞬时风速≥17m/s)≥8级，主要为冬季寒潮大风和夏季雷雨阵风，全年平均17.5次，最多30次，最小8次，极大值为35m/s。二、水文条件1、地表水济宁地区属于淮河流域南四湖水系，距场区较近的主要河流有拟建场区西边的小洸河(约28.0m)，地表水对拟建场区浅层地下水会有一定的影响。2、地下水场区浅层地下水为第四系孔隙潜水，以大气降水入渗和地下微量侧向径流为主要补给来源，以人工开采、微量侧向径流为主要排泄途径，与地表水水力联系微弱。地下水位随季节及气象周期呈周期性变化，周期性变化一般在2－3月份地下水位开始下降，至6－7月份降至最低后开始回升，延续至次年1－2月份，水位一般达到峰值。根据我院对济宁市城区地下水位的长期动态观测资料，截止2002年以前，济宁市城区地下水水位一直呈波状连续下降趋势。近几年由于降水量大幅增加，加之水利部门关停各单位非法采水井使地下水水位上升幅度较大，地下水呈现上升趋势。水位年变幅一般在2—5m，地下水动态类型主要为入渗—开采、径流型。地下水对混凝土结构无腐蚀性，对混凝土中的钢筋及钢结构具弱腐蚀性。稳定水位情况数据个数稳定水位埋深最小值（m）稳定水位埋深最大值（m）稳定水位埋深平均值（m）稳定水位标高最小值（m）稳定水位标高最大值（m）稳定水位标高平均值（m）65.705.805.73-5.53-5.16-5.38三、地质地貌1、场址现状规划选址在济宁市任城区诗仙路以南、廖沟河以东、规划海川路以西地块，建设用地占地面积约132亩，另有河道长500米、宽60米，河岸绿化带占地77亩。诗仙路为济宁市横贯东西的交通主干道，向东通往邹城、兖州和曲阜，向西通往嘉祥，交通极其便利。项目西临为廖沟河，水源汇集于小北湖。项目北侧为高新区行政中心和圣都国际会议中心。规划区地形地貌丰富，地势起伏不大，以平地为主，规划区内现状建筑较少。2、区域地质2.1地质构造济宁地区属新华夏系第二沉降带，处于近南北向的济宁凹陷的中心部位，西以嘉祥凸起为邻，东以兖州凸起相接。场区及其附近的地质构造形迹以断裂为主，距拟建现场较近的断裂构造规模较大的主要有四条为济宁断层、东部的孙氏店断裂（距拟建场区约8km）、西部嘉祥断裂（距拟建场区约12km）、北部的郓城断裂（距拟建场区约25km）。（1）济宁断层：又叫刘堤头断层，北起唐驿庄，经二十里铺、八里庙至清河崖，总体走向50，摆动范围为NW3340—NE160，该断层为一正断层，控制侏罗系地层沉积，活动时期为燕山期。（2）孙氏店断裂：为兖西断块构造单元的西边界，沿走向呈波状折线延伸，长110公里，走向3450，倾向W，倾角700一800，切割深度为壳内，活动时代为前Q。西盘下降，为张性正断层，垂直断距约100—500m左右，使下二迭系、上侏罗系地层与奥陶系灰岩呈断层接触，燕山期形成，属微弱全新活动断裂。（3）嘉祥断裂：长120公里，走向SN，倾向E，倾角750一850，切割深度为壳内，活动时代为Q1一Q2。正断层，该断裂燕山期形成。（4）郓城断裂：长120公里，走向EW，倾向N，倾角700一800，切割深度为壳内，活动时代为Q3。逆断层，断距约80m，为兖州凸起的北边界。根据地震部门提供的资料，上述断裂属不活动或微弱活动断裂，对拟建场区的稳定性影响不大。2.2新构造活动与地震拟建场区位于山东郯城、聊考两大强地震带之间的临沂一济宁中强地震活动带内，历史上曾发生震级大于5级的地震3次，其中最大地震震级为6级。自二十世纪八十年代以来，区内地震活动频率低、震级小，地震活动较弱。近工作区震级大于5级地震统计如下表：近工作区震级大于5级地震统计表发震时间震中位置地震烈度地震震级北纬东经地点462.8.1635.00Nl16.80E兖州南八6.01675.735.60Nl16.80E兖州八5.01970.8.1035042N116053’E曲阜兖州六5.0据有关资料分析，场区内具发生中强地震的构造背景，预测未来50年内存在发生5—6级中强地震的可能。根据《建筑抗震设计规范》(GB500ll—2001)，该地区地震动峰值加速度为0.05g，抗震设防烈度为六度，设计地震分组为第二组。根据地震动峰值加速度来分区，场区属地壳稳定区，场区内无明显新构造活动痕迹，根据《建筑抗震设计规范》GB5001l一200l第4.1.7条l款的规定，可忽略发震断裂错动对地面建筑物的影响。3、场地的稳定性及适宜性评价3.1不良地质作用的评价根据区域地质资料、场地周边地形地貌、地质条件及场地土的地层结构综合分析，场区内无岩溶、滑坡、危岩、崩塌、泥石流、采空区等不良地质作用。3.2稳定性及适宜性根据区域地质资料，场区内无断裂构造通过。根据现场踏勘及勘探亦不存在对抗震不利的高陡临空面和地基土压缩层内的地下空洞。场区内地层较连续，分布基本均匀，厚度大，地基土的强度总体上较好，因而场地是稳定的，适宜建设。四、生态环境任城区生态环境质量较高。济宁市任城区三面环绕南四湖，湖周围被低矮起伏的丘陵山地所环绕，并被原始和人工植被所覆盖，植被覆盖率达80%以上，拥有动物164种，植物236种。湖区群山环抱，湖水清冽。湖岸蜿蜒曲折，湖内布满大小岛屿。区内奇花异草，色彩缤纷，野生动物，栖息繁衍，形成完整与和谐的生态系统。第三节基础设施条件一、交通济宁区位优越，交通便利，资源丰富，综合经济实力较强，是一座加速成长中的工业城市，全国重要的能源基地，也是山东省重点发展的三大区域中心城市之一。济宁地处鲁苏豫皖结合部，市华东与华北、山东半岛与中原地区的通道。京沪、京九、新石铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网。济宁还是全国内河水网重要枢纽，京杭大运河干线总长度为210公里，纵贯济宁南北，济宁机场为军民两用空港。市中区内开通公交车线路31条，出租车5000余辆，城区已联成四通八达的主体交通运输网。二、给排水供水：区域内为地下水源，地下水源来自城市区域内的承压水层，城市给水网以环状为主，辅以支网，用水保证率95％以上；排水：由市政排水管道排水，排水通畅；三、供电任城供电能力较好，区内有电源220kV变电站一座，110kV变电站三座。本区各建筑组群的主要建筑内设10kV配电室，向本建筑和周边建筑供电。10kV电缆由周边城市道路引入，采用环状网布置，沿本区主干道地埋敷设，通至各地块内的10KV变电站。规划共设15处10KV变电站，装机容量根据实际建筑量相应设置。四、电信任城区通讯设施完备。拥有程控电话交换机容量30万门，移动通讯容量10万门，传真、电报、特快专递、国际互联网等现代化通讯网路已经建成。近期规划镇区电话普及率60部/百人，光纤入户，有线电视完全实现数字化，普及率基本实现100%。电信管道由项目区域西侧和北侧引入，沿本区主干道敷设8孔电讯管道，沿本区组群路敷设6孔电讯管。管内为通信光缆、网络线和有线电视光缆留有管孔。依托宽带网，本区实现智能化综合管理。五、燃气本项目供气由北侧城市道路引入DN200燃气管，供应各组团。本区供气干管沿主干道敷设，管径DN150—200。第五章项目规划第一节总体规划一、主题定位项目以儒家文化和运河文化为主题，是将旅游观光、文化体验、文化创意、休闲娱乐、度假会务、商业办公融为一体的大型文化旅游综合项目。建设内容包括文化产业核心区和配套服务区，核心区建设文博展览流通、文化传播交流、文化演艺推广和文化创意产业;配套区建设欢乐主题公园、儒家文化主题酒店和大型购物中心、运河风情商业街、文化公寓等。二、设计灵感与寓意东方文博城规划方案以“树、根、山”作为设计灵感，充分抓住人们追根怀旧和寻找心灵家园的情感特点，“山”寓意儒家文化在中国文化历史长河中的地位如巍峨泰山，是中化文化的制高点；“根”和“树”代表儒家文化扎根齐鲁大地，从富饶瑰丽的齐鲁大地吸取营养，到现在儒家文化已经传播渗透到世界各地，已经长成世界文化森林中的参天大树。文博城规划方案建筑风格在提炼传统中式元素的基础上力求现代前卫，以科技创新的手段来实现建筑理念，表达了人们对美好未来的憧憬。三、功能定位1、商业购物功能：奥特莱斯大型购物中心、旅游主题交易区等满足人们旅游购物需求。2、酒店服务功能：以体验儒家文化为主题的空中四合院主题酒店、世界民族风情美食街等满足人们住宿和就餐的需要。3、休闲度假功能：家庭式酒店用于节假日休闲度假，中式文化体验会所、室内水上娱乐中心等建成适合现代都市人养生休闲、度假旅游。4、文化交流功能：艺术品拍卖中心及文化艺术产权交易中心将为国内外艺术品爱好者提供拍卖、鉴定、保管、投资顾问等服务。5、文化演艺功能：东方艺术中心及室外水上表演平台将开展各种文化演绎体验活动。6、会展庆典功能：东方艺术中心、婚庆礼仪中心将举办各类大型庆典、展览、文化产品交易会等活动，扩大济宁市的知名度及市场影响力。7、会议功能：新杏坛将举办以儒家文化、国学、国艺为主的各类全国性乃至国际性的论坛、会议等活动，大力推动中华文化的传播及社会影响力。8、教育培训功能：孔子学院体验中心将进行以儒家文化、国学、国艺为主的各类教育、培训。9、娱乐体验功能：高科技休闲娱乐区将通过最先进、最刺激、最梦幻的各类高科技游乐设施，吸引全国各地的游客。10、文化产业集群功能：利用文博城的平台，直接培育交易平台，沟通内部研发机构、投资商、供应商、服务商、经销商和广大消费者，形面互动的市场体系。功能分区文博城启动区项目充分考虑文化旅游与体验休闲的结合及文化旅游与科技融合，以科技为手段，以文化为载体，以体验参与为目的，通过各个主题功能板块，让消费者充分体验博大精深的儒家文化和源远流长的运河文化。1、文化演艺区。以东方艺术中心为依托，建设内容包括东方艺术中心，大型室外水上演出平台、济宁杂技城和东方戏剧大舞台、圣城艺术学院。东方艺术中心在承担演出功能外，还兼具会展、集会、庆典等功能。2、东方心灵家园区。以沿诗仙路的“山”形建筑为载体，功能包括世界儒商慈善总部、孔子学院培训基地、婚庆礼仪中心、孔子八馆等。集中展示和体验博大精深的儒家文化。3、高科技影视互动体验区。以世界最大球幕影院为依托，建设互动剧场、魔幻影院、电影主题商品城等，让游客体验最先进的影视技术。4、欢乐主题乐园。包括室外和室内两大部分。室外项目有极速飞车、挑战者之旅、海盗船、大摆锤、旋转木马等机械性游乐项目；室内项目建设中国最大室内水上娱乐馆，包括动漫迷城水寨、飞舟冲浪、水上拓展、漂流河道、温泉SPA等。充分考虑北方天气特点，全年可营业。5、配套服务区。包括以体验儒家文化为主题的空中四合院主题酒店、世界民族风情美食街、大型购物中心、旅游主题交易区、创意大厦等。第六章环境影响与保护措施第一节环境现状一、大气环境济宁大气环境质量相对较高。区域二氧化硫浓度为0.05mg／m3，二氧化氮为0.034mg／m3，可吸收颗粒物浓度为0.085mg／m3，均达到国家二级标准，空气质量处于良好状态。二、地表水环境质量标准项目区