控规项目投标技术标文件2019.1.18

控规项目投标技术标文件目录一、投标服务技术资料表 2二、对本项目任务的理解、工作技术路线、项目重点和难点分析、评价指标体系、建设性建议等。 141项目计划及总体评价 141.1工作思路 141.2技术路线 161.3工作重点 171.3.1对上位功能布局的调整 171.3.2公共服务设施规划 171.3.3道路交通系统 181.3.4海绵城市 191.3.5控制指标 191.4内容大纲 201.4.1主要成果构成 201.4.2文本内容 201.4.3图纸内容 211.5工作进度安排 231.5.1初步方案阶段（从合同签订日起30日内） 231.5.2中期方案阶段（上述阶段后30日内） 231.5.3成果草案阶段（上述阶段后45日内） 241.5.4报批阶段（上述阶段后12日内） 241.5.5成果数据归档阶段（上述阶段后3日内） 241.5.6项目工作进度安排表: 242背景概况 262.1规划背景 262.2规划依据 262.3规划范围 273现状分析 293.1区位分析 293.3道路交通现状 303.4用地现状 313.5现状综合评价 333.5.1优势条件 333.5.2存在问题 344规划目标、方案及指标控制 354.1规划目标 354.2规划人口规模测算 364.2.1人均居住指标的确定 364.2.2教育科研人口预测 374.2.3人口规模 374.3开发强度研究 384.4用地布局方案 404.4.1用地布局原则 404.4.2功能结构与分区 414.4.3居住用地布局 424.4.4公共设施用地布局 464.4.5道路广场用地布局 474.4.6市政公用设施用地布局 474.4.7绿地 475公共服务配套及市政设施布局 495.1公共服务配套 495.1.1规划布局原则 495.1.2公共服务设施的重点和难点 505.1.3公共服务设施空间布局 505.1.4公共服务设施共享共建 515.2市政设施建设 525.2.1市政设施建设的重点和难点 525.2.2市政设施规划 526旧城更新改造 626.1“城中村”改造的重点、难点 636.2“城中村”改造思路 656.3“城中村”改造方法建议 676.4“城中村”改造的用地控制与设施布局 697交通规划 737.1片区现状交通特征 737.2交通策略：综合规划建设，远近结合 737.3充分利用城市公共交通资源，加强对外交通联系 747.4规划道路均衡导向，完善道路设施系统 767.5加强交通治理力度，保证道路顺畅 788城市设计与风貌控制 818.1项目重点、难点 818.1.1如何保证项目中城市设计引导的可实施性 818.1.2如何解决项目复杂的现实性 818.1.3如何完善城市设计本身的系统性 818.2城市设计策略及建议 828.3景观风貌控制 828.4开敞空间控制 838.4.1广场 838.4.2标志性建筑 848.4.3室外照明 848.4.4步行系统 858.5建筑形体与色彩设计 858.6重要城市节点及界面控制 878.6.1城市轮廓线 878.6.2标志性建筑 878.6.3街道景观 888.6.4室外照明 886.4.5标识系统 906.4.6步行系统 909实施策略 929.1建设发展策略 929.2项目建设模式 929.3项目建设时序 939.4实施对策与措施 9410创新思路 9610.1控制性详细规划编制中的问题 9610.2对控制性详细规划的技术改革和探索 96

一、投标服务技术资料表项号招标文件需求投标文件承诺偏离说明服务名称服务内容及要求服务名称所提供服务的内容1某某市中心城区某某某某某某单元控制性详细规划及城市设计一、项目背景近年来，某某市充分利用国家推进“一带一路”战略及中国—东盟自贸区建设的契机，发挥中国与东盟交通桥头堡的作用，城市建设速度不断加快。为适应城市新的发展要求，提高城市规划的精细化管理水平，有效促进城市建设和经济发展，某某市以城市轨道交通建设、水城建设、旧城改造和滨水地区城市形象塑造等城市建设为重点，特开展本次某某市中心城区控制性详细规划编制工作。某某市中心城区某某某某某某单元控制性详细规划及城市设计一、项目背景近年来，某某市充分利用国家推进“一带一路”战略及中国—东盟自贸区建设的契机，发挥中国与东盟交通桥头堡的作用，城市建设速度不断加快。为适应城市新的发展要求，提高城市规划的精细化管理水平，有效促进城市建设和经济发展，某某市以城市轨道交通建设、水城建设、旧城改造和滨水地区城市形象塑造等城市建设为重点，特开展本次某某市中心城区控制性详细规划编制工作。无偏离二、规划范围及面积本次规划区位于某某市中心城区高新片区，为KL-01(罗文)一个控制单元，约333公顷，具体道路合成范围为：罗贤路——西庄路——新村大道。二、规划范围及面积本次规划区位于某某市中心城区高新片区，为KL-01(罗文)一个控制单元，约333公顷，具体道路合成范围为：罗贤路——西庄路——新村大道。无偏离三、规划目的1、通过控规和城市设计的编制完善某某市中心城区控规编制覆盖面，规范和引导城市土地利用和开发建设活动，完善规划实施管理机制。2、围绕新的控规编制导则，统一规范控制性详细规划编制单元的编制成果，实现控制管理“一张图”。3、结合中心城各片区的特征，全面梳理城市空间资源，将中心城划分为若干个控制单元，优先保障城市基础设施和公共服务设施建设，切实保护绿地、水系等生态空间，提高城市宜居水平。三、规划目的1、通过控规和城市设计的编制完善某某市中心城区控规编制覆盖面，规范和引导城市土地利用和开发建设活动，完善规划实施管理机制。2、围绕新的控规编制导则，统一规范控制性详细规划编制单元的编制成果，实现控制管理“一张图”。3、结合中心城各片区的特征，全面梳理城市空间资源，将中心城划分为若干个控制单元，优先保障城市基础设施和公共服务设施建设，切实保护绿地、水系等生态空间，提高城市宜居水平。无偏离四、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修编版）；2、《某某省壮族自治区控制性详细规划管理办法（试行）》；3、《南宁城市规划管理技术规定（2011）》；4、《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》5、《某某市海绵城市规划设计导则（2015）》；6、《某某市城市总体规划（2011-2020）》；7、《某某市土地利用总体规划（2006-2020）》等某某市相关规划。四、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修编版）；2、《中华人民共和国环境保护法》（2015）；3、《中华人民共和国土地管理法》（2015）；4、建设部《城市规划编制办法》（2006）；5、《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》；6、《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》；7、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）及修订条文；8、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）；9、《城市给水工程规划规范（GB50282-98）》；10、《城市电力规划规范（GB50293-1999）》；11、《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》；12、《某某省壮族自治区控制性详细规划管理办法（试行）》；13、《某某市城市总体规划（2011－2020）》；14、《某某市土地利用总体规划（2006－2020）》；15、《某某市城市规划管理技术规定》（2011）；16、《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》；17、《某某市海绵城市规划设计导则（2015）》；18、《某某市城市风貌分区规划研究和建筑控制导则》19、《某某省某某市防洪规划报告（修编）》；20、《某某省某某市城市内河河道控制规划报告》（2005年）；21、《某某市中小学布局调整规划与实施方案（2002-2015）》；22、《某某市加油加气站布点规划》（2008）；23、某某市高新区相关规划成果；24、规划区范围地形电子文件及其他基础资料；25、国家、自治区和某某市其他相关规范、技术规定和文件要求。正偏离五、规划内容和深度要求5.1.1开发强度结合片区规划现状和设施、环境承载能力分析，合理测算和确定单元人口规模和调控策略，规划人口规模应与单元内规划建设容量（尤其是居住、商业）及公共服务、公共安全、交通、市政基础设施的配套服务能力相匹配，对现状设施配套不能满足要求的单元，应明确单元的导控方向和具体措施。5.1.1开发强度结合片区规划现状和设施、环境承载能力分析，合理测算和确定单元人口规模和调控策略，规划人口规模应与单元内规划建设容量（尤其是居住、商业）及公共服务、公共安全、交通、市政基础设施的配套服务能力相匹配，对现状设施配套不能满足要求的单元，应明确单元的导控方向和具体措施。除以上内容，我单位还承诺在此基础上增加城中村改造用地的开发强度研究。正偏离5.1.2公共服务设施及市政设施布局根据规划人口和建设容量，按照服务规模和服务半径合理布局配设单元内公共服务设施和市政基础设施，确定公共服务设施及市政工程设施的用地界线、市政工程管线位置、管径，进行管线综合。明确地下空间开发利用具体要求。要综合考虑服务半径和服务能力的问题。5.1.2公共服务设施及市政设施布局根据规划人口和建设容量，按照服务规模和服务半径合理布局配设单元内公共服务设施和市政基础设施，确定公共服务设施及市政工程设施的用地界线、市政工程管线位置、管径，进行管线综合。明确地下空间开发利用具体要求。要综合考虑服务半径和服务能力的问题。除以上内容，我单位还承诺在此基础上增加周边单元设施共建共享的研究。正偏离5.1.3交通规划制定规划道路网密度控制指标，提出相应的对策措施，结合旧城改造对规划有条件实施的道路进行规划控制；结合交通分析明确规划单元与区域交通衔接方案；明确片区内部路网布局、结构、具体道路控制要求（包括红线、断面、竖向、开口等）；确定交叉口的用地控制、交叉口形式、交通设计指引要求（包括展宽标准、路口设计指引等）；明确区域内部常规公交、快速公交、轨道交通等公交方式布局方案、功能、设施用地布局等；明确各类交通设施（交通枢纽、水运码头、铁路线及场站、社会停车场等）用地布局、规模等；研究慢行系统规划、节点规划指引，自行车和步行交通控制要求等；重点阐明地下空间开发的原则与目标、功能组成、连通要求，地下空间开发控制要求（结合片区实际情况明确）；结合交通需求分析研究路网承载与用地开发关系，提出用地开发强度的建议。5.1.3交通规划制定规划道路网密度控制指标，提出相应的对策措施，结合旧城改造对规划有条件实施的道路进行规划控制；结合交通分析明确规划单元与区域交通衔接方案；明确片区内部路网布局、结构、具体道路控制要求（包括红线、断面、竖向、开口等）；确定交叉口的用地控制、交叉口形式、交通设计指引要求（包括展宽标准、路口设计指引等）；明确区域内部常规公交、快速公交、轨道交通等公交方式布局方案、功能、设施用地布局等；明确各类交通设施（交通枢纽、水运码头、铁路线及场站、社会停车场等）用地布局、规模等；研究慢行系统规划、节点规划指引，自行车和步行交通控制要求等；重点阐明地下空间开发的原则与目标、功能组成、连通要求，地下空间开发控制要求（结合片区实际情况明确）；结合交通需求分析研究路网承载与用地开发关系，提出用地开发强度的建议。除以上内容，我单位还承诺在此基础上增加城市支路单向行驶的研究。正偏离5.1.4竖向及土方平衡对规划区进行具体的竖向设计，综合确定片区道路交叉口、防洪堤、排水干管出口等主要控制点标高，确定道路坡度、坡向、控制点坐标；充分利用地形，经济合理的组织好片区用地的土方工程，综合考虑地下空间建设产生的土方量，进行填方和挖方的平衡，对不利于城市建设的地段提出具体的工程措施方案。5.1.4竖向及土方平衡对规划区进行具体的竖向设计，综合确定片区道路交叉口、防洪堤、排水干管出口等主要控制点标高，确定道路坡度、坡向、控制点坐标；充分利用地形，经济合理的组织好片区用地的土方工程，综合考虑地下空间建设产生的土方量，进行填方和挖方的平衡，对不利于城市建设的地段提出具体的工程措施方案。无偏离5.1.5海绵城市建设控制根据海绵城市建设要求，明确年径流总量控制率、下沉式绿地率、透水铺装率、绿色屋顶率等控制引导指标，并对各项设施提出建设控制要求。5.1.5海绵城市建设控制根据海绵城市建设要求，明确年径流总量控制率、下沉式绿地率、透水铺装率、绿色屋顶率等控制引导指标，并对各项设施提出建设控制要求。无偏离5.2.1城市设计目标和定位结合控制性详细规划提出发展定位、规划目标、功能布局等内容，提出与片区规划目标相适应的城市设计目标和定位，明确片区未来整体风貌特征。5.2.1城市设计目标和定位结合控制性详细规划提出发展定位、规划目标、功能布局等内容，提出与片区规划目标相适应的城市设计目标和定位，明确片区未来整体风貌特征。无偏离5.2.2开发强度分区从城市设计角度出发，综合考虑区域、片区风貌特征、用地功能布局等要素，合理确定片区的开发强度分区，引导片区形成疏密有致、整体协调的风貌景观，并将城市设计空间控制要素转化为控制性详细规划建设控制指标。5.2.2开发强度分区从城市设计角度出发，综合考虑区域、片区风貌特征、用地功能布局等要素，合理确定片区的开发强度分区，引导片区形成疏密有致、整体协调的风貌景观，并将城市设计空间控制要素转化为控制性详细规划建设控制指标。无偏离5.2.3土地混合使用结合控制性详细规划中的功能布局，从城市设计角度，针对片区内有需要的区域提出土地混合使用的指引和控制要求（例如：居住与商业功能的混合、工业和研发、展示功能的混合、旅游、文化娱乐和商业功能的混合），为控制性详细规划中确定土地使用兼容性提供指引。5.2.3土地混合使用结合控制性详细规划中的功能布局，从城市设计角度，针对片区内有需要的区域提出土地混合使用的指引和控制要求（例如：居住与商业功能的混合、工业和研发、展示功能的混合、旅游、文化娱乐和商业功能的混合），为控制性详细规划中确定土地使用兼容性提供指引。无偏离5.2.4公共空间系统规划以绿地开敞空间和慢行系统构筑单元连续公共空间系统，提升片区环境品质、改善人居环境。城市设计中需提出城市公共空间系统的组织方式，确定公共空间层次（例如：区域公园、城市公园、社区公园、街头绿地等）、提出重要公共空间的位置、控制要求；明确城市慢行系统的内容（例如：二层连廊、景观步道、地下通道等），确定慢行系统的位置和尺度控制要求，提出慢行系统与城市公共空间的连接方式。5.2.4公共空间系统规划以绿地开敞空间和慢行系统构筑单元连续公共空间系统，提升片区环境品质、改善人居环境。城市设计中需提出城市公共空间系统的组织方式，确定公共空间层次（例如：区域公园、城市公园、社区公园、街头绿地等）、提出重要公共空间的位置、控制要求；明确城市慢行系统的内容（例如：二层连廊、景观步道、地下通道等），确定慢行系统的位置和尺度控制要求，提出慢行系统与城市公共空间的连接方式。无偏离5.2.5重要廊道、节点控制结合某某市山水城市建设控制要求，以及片区景观风貌控制的需求，提出片区内需要重点控制的廊道、重要节点等，明确廊道的起始点、宽度、廊道内及廊道两侧建筑控制要求等，以及片区内地标和制高点控制要求。5.2.5重要廊道、节点控制结合某某市山水城市建设控制要求，以及片区景观风貌控制的需求，提出片区内需要重点控制的廊道、重要节点等，明确廊道的起始点、宽度、廊道内及廊道两侧建筑控制要求等，以及片区内地标和制高点控制要求。无偏离5.2.6城市街道设计结合控制性详细规划中相关内容，确定片区内不同街道在城市设计角度的定位（例如:商业性街道、景观性街道、生活性街道等），并通过对不同街道的定位，确定不同类型道路的风貌特征、建议断面形式、临街建筑退界、贴线率、面宽、色彩、造型风格等控制要求。5.2.6城市街道设计结合控制性详细规划中相关内容，确定片区内不同街道在城市设计角度的定位（例如:商业性街道、景观性街道、生活性街道等），并通过对不同街道的定位，确定不同类型道路的风貌特征、建议断面形式、临街建筑退界、贴线率、面宽、色彩、造型风格等控制要求。无偏离5.2.7城市设计其他要求片区内或周边含有对生态、风貌敏感性较高的资源要素（例如：水体、山体、湿地等）的情况下，需要附加对这部分内容进行城市设计控制引导方面的研究、并提出相应城市设计引导图则。5.2.7城市设计其他要求片区内或周边含有对生态、风貌敏感性较高的资源要素（例如：水体、山体、湿地等）的情况下，需要附加对这部分内容进行城市设计控制引导方面的研究、并提出相应城市设计引导图则。无偏离5.3其他要求。针对规划范围内有历史文化保护、地下空间设计、产业园区建设、旧城改造等建设要求的，需加强这些方面规划研究：历史文化保护重点应明确历史文化保护与控制要求，加强对片区历史风貌研究。地下空间规划应按照地上地下一体化发展的思路，提出地下空间重点开发区域及其开发规模、功能布局，明确地下空间出入口位置，研究地上地下交通衔接方式。产业园区深度要求应附加对产业发展、产业空间布局、产业开发强度、产业配套、环境保护影响等方面的研究。旧城区深度要求应附加对城市更新等方面问题的研究，提出片区旧城改造更新目标、原则、策略，明确旧城更新改造改造模式，以及城市更新的建议范围、规划功能、开发强度等，并提出需要结合城市更新解决的规划支路、公共绿地、公共服务配套设施等公益性项目的规划要求。5.3其他要求。针对规划范围内有历史文化保护、地下空间设计、产业园区建设、旧城改造等建设要求的，需加强这些方面规划研究：历史文化保护重点应明确历史文化保护与控制要求，加强对片区历史风貌研究。地下空间规划应按照地上地下一体化发展的思路，提出地下空间重点开发区域及其开发规模、功能布局，明确地下空间出入口位置，研究地上地下交通衔接方式。产业园区深度要求应附加对产业发展、产业空间布局、产业开发强度、产业配套、环境保护影响等方面的研究。旧城区深度要求应附加对城市更新等方面问题的研究，提出片区旧城改造更新目标、原则、策略，明确旧城更新改造改造模式，以及城市更新的建议范围、规划功能、开发强度等，并提出需要结合城市更新解决的规划支路、公共绿地、公共服务配套设施等公益性项目的规划要求。除以上内容，我单位还承诺在此基础上增加多规合一，智慧城市等领域的相关研究。正偏离六、成果要求（一）控制性详细规划成果要求本控制性详细规划成果应达到《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》中成果内容要求，包括法定文件和技术文件两部分。法定文件。含规划文本、图则和城市设计附加图则。（2）技术文件。由规划说明书、规划图纸和现状调研报告构成。（二）城市设计成果要求城市设计成果由设计说明、图纸、导则三部分组成。（1）设计说明书。设计说明包括现状分析、方案说明及相关研究。（2）图纸。核心图纸包括土地利用规划图、城市设计空间结构分析图、总平面图、建筑高度控制图、景观设计规划图、表达设计意图的整体鸟瞰图及人视效果图等；其他分析图纸可根据地段特点酌情增加。（3）城市设计导则。本次城市设计与控制性详细规划同步编制，其导则内容可纳入控制性详细规划执行细则，制定城市设计单元引导图则。（三）提交成果要求1、包含上述成果共15套，规格统一为A3。简本15份。2、包含上述所有文字说明和图件内容的电子光盘2套（含文字说明电子文件、CAD图纸和EXCEL表格等），文本为DOC格式文件，图纸为DWG格式文件，效果图为JPG格式文件。3、包含上述所有图件内容及简明必要的文字说明的彩色汇报展示图纸1套，规格统一为A0，比例、内容及深度需符合上述具体要求，并应装裱在相应尺寸的轻质图板上，原则上不得拼板（在A0图板上单独成图）。4、汇报展示用多媒体电子文件1份（原则上使用POWERPOINT演示文件），以及用三维虚拟软件进行场景展示，长度不超过30分钟。六、成果要求（一）控制性详细规划成果要求本控制性详细规划提交的成果承诺达到《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》中成果内容要求，承诺按照招标文件及合同规定包括法定文件和技术文件两部分。法定文件。含规划文本、图则和城市设计附加图则。（2）技术文件。由规划说明书、规划图纸和现状调研报告构成。（二）城市设计成果要求城市设计成果承诺将包含设计说明、图纸、导则等三部分组成：（1）设计说明书。设计说明包括现状分析、方案说明及相关研究。（2）图纸。核心图纸包括土地利用规划图、城市设计空间结构分析图、总平面图、建筑高度控制图、景观设计规划图、表达设计意图的整体鸟瞰图及人视效果图等；其他分析图纸可根据地段特点酌情增加。（3）城市设计导则。本次城市设计与控制性详细规划同步编制，其导则内容可纳入控制性详细规划执行细则，制定城市设计单元引导图则。（三）提交成果要求1、包含上述成果共15套，规格统一为A3。简本15份。2、包含上述所有文字说明和图件内容的电子光盘2套（含文字说明电子文件、CAD图纸和EXCEL表格等），文本为DOC格式文件，图纸为DWG格式文件，效果图为JPG格式文件。3、包含上述所有图件内容及简明必要的文字说明的彩色汇报展示图纸1套，规格统一为A0，比例、内容及深度需符合上述具体要求，并应装裱在相应尺寸的轻质图板上，原则上不得拼板（在A0图板上单独成图）。4、汇报展示用多媒体电子文件1份（原则上使用POWERPOINT演示文件，可根据采购人要求调整文件格式），以及用三维虚拟软件进行场景展示，长度控制在30分钟以内。5、我单位承诺可根据业主的实际要求调整成果提交格式及免费增加成果提交数量。正偏离七、时间安排本次规划时间从设计单位签订合同之日起约120个日历日（含规划草案公示期）内。具体分为如下：（一）从合同签订日起30日内：初步方案阶段。设计单位详细踏勘现场，收集基础资料，形成现状调研报告及初步方案，召开第一次评审会。（二）上述阶段后30日内：中期方案阶段。在初步方案修改完善基础上开展中期方案编制工作，并征询相关部门意见。提交中期成果，召开第二轮专家评审会。（三）上述阶段后45日内：成果草案阶段。设计单位根据评审意见继续修改、深化规划设计方案，并提交成果草案，召开专家委员会，将修改完善后成果草案进行公示（30日）。（四）上述阶段后12日内：报批阶段。成果草案公示后，设计单位根据公众意见处理情况修改完善草案，提交修改后的最终成果并报市政府审批。（五）上述阶段后3日内：成果数据归档阶段。设计单位将规划最终成果（成果文件及数据）及时归档。七、时间安排如我单位中标，我单位保证在合同约定的时间内提交优质的规划编制服务，提交规划成果时间承诺在签订合同之日起120个日历日（含规划草案公示期）内完成。其中：（一）从合同签订日起30日内完成初步方案，包含现场踏勘基础资料收集，形成现状调研报告及初步方案，并召开第一次评审会。（二）在初步方案评审通过后的30日内完成中期方案成果提交并征询相关部门意见，召开第二轮专家评审会。该轮工作我们会认真听取第一轮评审专家的意见，在初步方案修改完善基础上开展中期方案的编制工作，必要时会聘请相关专家对中期方案进行指导，以便更高效高质地完成该阶段的方案成果。（三）在中期方案成果评审通过后15日内我单位将根据评审意见继续修改、深化规划设计方案，并提交成果草案，召开专家委员会，将修改完善后成果草案进行公示，公示期30日。（四）成果草案公示期结束后我单位将根据公众意见处理情况修改完善草案，并于公示期结束后12日内提交修改后的最终成果报市政府审批。（五）最终成果经市政府审批通过后3日内我单位将规划最终成果（成果文件及数据）及时归档移交招标人。无偏离

二、对本项目任务的理解、工作技术路线、项目重点和难点分析、评价指标体系、建设性建议等。1项目计划及总体评价1.1工作思路本次某某某某某某单元控制性详细规划编制工作主要从“现状调研、案例分析、策略比较、发展目标、规划设计”五个方面着手，以上位总体规划为原则，尊重现有规划成果，提出科学化的规划理念，使规划成果能够直接指导下一步的各项工程建设。现状调研人口状况现状调研人口状况经济发展状况建设规模建筑质量公共设施道路交通绿地、水系、开敞空间及景观风貌市政设施周边地块所编制的控规成果国内类似城市片区所编制的控规成果周边地块所编制的控规成果国内类似城市片区所编制的控规成果国外类似城市片区所编制的控规成果分析总结案例分析策略比较根据对现状调研报告的分析及相关案例的比较，提出规划区规划发展策略，通过对不同发展策略进行对比，确定规划区最终的城市发展策略。策略比较根据对现状调研报告的分析及相关案例的比较，提出规划区规划发展策略，通过对不同发展策略进行对比，确定规划区最终的城市发展策略。发展目标根据上位城市总体规划提出的总体要求，结合规划区内部的发展现状，以及未来城市的发展方向，确定规划区的发展目标。发展目标根据上位城市总体规划提出的总体要求，结合规划区内部的发展现状，以及未来城市的发展方向，确定规划区的发展目标。规划设计规划理念、土地利用规划方案、组团分区、重点项目、各类法定成果。规划设计规划理念、土地利用规划方案、组团分区、重点项目、各类法定成果。1.2技术路线规划成果规划流程规划方法规划成果规划流程规划方法上位规划团队组建部门座谈上位规划团队组建部门座谈现状分析现状分析上版规划现状综合调研实地考察上版规划现状综合调研实地考察方案比选综合调研内审综合调研区位背景方案比选综合调研内审综合调研区位背景案例研究案例研究总体用地布局规划图总平面规划图初步方案总体用地布局规划图总平面规划图初步方案交流内审综合调研比较分析交流内审综合调研比较分析中间方案内审综合调研评审修改完善中间方案内审综合调研评审修改完善定性研究规划图纸文本定量研究规划图纸文本定量研究专家咨询专家咨询规划图则正式成果规划图则正式成果说明书项目总结后期服务公众参与说明书项目总结后期服务公众参与1.3工作重点1.3.1对上位功能布局的调整控制性详细规划是对上位总体规划的进一步调整和完善，深化各类控制建设指标，使其成为能够更好的指导下一步工程建设的法定成果。本次某某某某某某单元控制性详细规划，根据对其现状调查研究得出的结果结合城市更新的发展需求，对其上位总体规划进行完善调整，主要体现在一下几个方面：1）适应城市发展需要所进行的调整。由于城市发展的原因，需要对上位总体规划确定的用地布局进行局部调整，使其能够更好的适应规划区内部乃至整个某某市的城市发展需求。2）用于重大项目落地所需要进行的调整。由于政策的原因，为了能够配合重大项目落地项目区内，对上位总体规划的用地性质经过论证后进行局部调整。规划区所涉及的用地布局为某某市11版总体规划所确定的，经过六年的发展，部分用地布局、交通系统、市政设施、公共服务设施已经不能满足城市片区发展的需要，本次控制性详细规划对其进行局部优化调整，使其能够更好的指导下一步建设。1.3.2公共服务设施规划本次规划所涉及的用地范围面积为3.33平方公里，规划所布置的公共服务设施根据其用地规模分为居住区级和小区级两个体系。1）居住区级公共服务设施体系。规划将整个规划区划定为一个大的居住区，以城市居住区的规模要求布置各项公共服务设施，以规划单元为载体统筹各个小区级公共服务点。2）小区级公共服务设施体系。作为居住区级公共服务设施体系的承接点，以街区、社区为布置节点，辐射涵盖整个规划单元范围。医疗卫生、文化体育、行政管理、社会福利、体育设施、商业金融、教育等各项内容，都是真正涉及到规划单元内部居民的服务内容。1.3.3道路交通系统根据现状交通、居民出行状况、老旧社区的拆迁，以及对规划区周边轨道交通及对外交通建成后居民出行方式的预测，对上位总体规划确定的交通路网进行优化。1)道路系统调整。本次规划以优化道路交通组织方式作为重点，为了方便局面出行，一方面结合老旧社区的拆迁打通断头路，减少“T”字路口的出现；另一方面优化道路横断面，统筹处理机动车道、非机动车道、人行道相互间的关系，同时尽量保留道路绿化，为绿城南宁的发展提供支撑。2）公共交通系统优化。规划片区单元内部对外公共交通以公交系统为主，规划区离最近的轨道交通系统为某某市地铁一号线，距离大约为2-3公里，便捷快速的地铁出行方式对片区内部居民具有极大的吸引力。本次规划重点解决和优化片区内部对外联系的公共交通系统，完善公交站点布置，加强公交系统与地铁轨道交通的接驳。3）停车场。停车难一直是每座城市发展中都遇到的问题，其原因主要体现在规划过程中对停车场、停车位指标的确定，未能与规划末期机动车保有量相衔接。规划区内部用地分类中，科教用地和居住用地占据了重要的比重，但是在上位总体规划中所配给的公共停车场设施远远不能满足使用要求。针对上述问题，在本次控制性详细规划编制过程中，通过优化用地布局，增加地面公共停车场。同时，运用地块控制指标的手段，通过科学论证，对相关建设地块的停车位配比指标进行调整，完善地下空间建设，以达到增加停车位，解决规划片区停车难的目的。1.3.4海绵城市规划区内推进海绵城市的发展，一方面有利于推动某某市海绵城市建设，另一方面可以实现规划区内新建、改扩建项目建设后雨水排水径流污染负荷不高于建设前，减少雨水外排量，降低对规划区外部市政管网的排水压力，改善规划区及周边的排水安全。在规划区内推进海绵城市建设，需要重点考虑新建工程与改扩建工程相结合，不可盲目一味的进行推到新建，要充分利用现状的水系水体、湿地系统等，同时要与周边的排水管网相衔接。1.3.5控制指标规划控制指标的确定，是整个控制性详细规划编制工作的重中之重。在本次控规编制过程中，规划指标的确定，需要重点考虑地块的建设现状、尊重街区的历史文化因素，同时还要考虑地块的土地兼容性与土地承载力的问题，还要做好对周边公共设施、交通要素所产生的影响分析。公服配套上位衔接海绵城市指标控制公服配套上位衔接海绵城市指标控制控制性控制性详细规划1.4内容大纲1.4.1主要成果构成文本-规划图纸-规划图则-说明书1.4.2文本内容第一章总则 第二章上位规划分析第三章规划区功能与规模第四章布局功能结构 第五章土地利用规划 第六章道路交通规划 第七章绿地水系与景观控制规划 第八章海绵城市设计第九章竖向规划 第十章市政工程规划 第十一章综合防灾规划 第十二章环境保护与环卫设施规划 第十三章旧城改造及安置规划 第十四章建设开发控制 第十五章“四线”规划 第十六章城市设计指引 第十七章规划实施建议 第十八章附则 1.4.3图纸内容01区位图02上位总体规划图03相关规划图04与土规对接图05现状图06现状建筑层数分析图07现状建筑质量分析图08现状地形分析图09现状排水管线图10现状给水管线图11现状电力管线图12现状电信管线图13现状公共服务设施分布图14用地权属图15地块调整区域示意图16规划结构图17土地利用规划图18公共服务设施规划图19道路交通规划图20道路定位图21道路竖向图22土方量计算图23慢行系统规划图24绿地景观规划图25海绵城市规划图26给水工程规划图27雨水工程规划图28雨水排水分区图29污水工程规划图30污水排水分区图31电力工程规划图32电信工程规划图33燃气工程规划图34环卫工程规划图35综合防灾规划图36四线控制图37容积率控制图38密度控制图39高度控制图40建筑后退线控制图41地块编号图42“一张图”1.5工作进度安排本次项目编制工作预计120个日历日（含规划草案公示期）内。具体分为如下：1.5.1初步方案阶段（从合同签订日起30日内）（1）组织编制团队踏勘现场，收集基础资料（2）形成现状调研报告及初步方案。（3）召开方案交流会。1.5.2中期方案阶段（上述阶段后30日内）（1）依据评审意见，修改完善初步方案。（2）开展中期方案编制工作，征询相关部门意见及听取利害人意见。（3）提交中期成果，召开专家论证会。1.5.3成果草案阶段（上述阶段后45日内）（1）依据论证会的会议纪要，继续修改、深化规划设计方案。（2）提交成果草案，召开专家委员会。（3）将修改完善后成果草案进行公示（30日）。1.5.4报批阶段（上述阶段后12日内）（1）根据公众意见处理情况修改完善草案。（2）提交修改最终成果，并报市政府审批。1.5.5成果数据归档阶段（上述阶段后3日内）（1）将规划最终成果（成果文件及数据）及时归档。1.5.6项目工作进度安排表:工作阶段工作任务天数153045607590105120第一阶段踏勘现场，收集基础资料形成现状调研报告及初步方案召开方案交流会第二阶段修改完善初步方案中期方案编制，征询相关部门意见及听取利害人意见提交中期成果，召开专家论证会第三阶段修改、深化规划设计方案交成果草案，召开专家委员会成果草案公示第四阶段修改完善草案提交修改最终成果，并报市政府审批第五阶段将规划最终成果及时归档

2背景概况2.1规划背景近年来，某某市充分利用国家推进“一带一路”战略及中国—东盟自贸区建设的契机，发挥中国与东盟交通桥头堡的作用，城市建设速度不断加快。为适应城市新的发展要求，提高城市规划的精细化管理水平，有效促进城市建设和经济发展，某某市以城市轨道交通建设、水城建设、旧城改造和滨水地区城市形象塑造等城市建设为重点，特开展本次某某市中心城区控制性详细规划编制工作。2.2规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修编版）；2、《中华人民共和国环境保护法》（2015）；3、《中华人民共和国土地管理法》（2015）；4、建设部《城市规划编制办法》（2006）；5、《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》；6、《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》；7、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）及修订条文；8、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）；9、《城市给水工程规划规范（GB50282-98）》；10、《城市电力规划规范（GB50293-1999）》；11、《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》；12、《某某省壮族自治区控制性详细规划管理办法（试行）》；13、《某某市城市总体规划（2011－2020）》；14、《某某市土地利用总体规划（2006－2020）》；15、《某某市城市规划管理技术规定》（2011）；16、《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》；17、《某某市海绵城市规划设计导则（2015）》；18、《某某市城市风貌分区规划研究和建筑控制导则》19、《某某省某某市防洪规划报告（修编）》；20、《某某省某某市城市内河河道控制规划报告》（2005年）；21、《某某市中小学布局调整规划与实施方案（2002-2015）》；22、《某某市加油加气站布点规划》（2008）；23、某某市高新区相关规划成果；24、规划区范围地形电子文件及其他基础资料25、国家、自治区和某某市其他相关规范、技术规定和文件要求；2.3规划范围本次规划项目区域位于某某市中心城区西北部，行政区划属某某市高新区管辖。本次控制性详细规划根据城市建设发展与地块划分的要求为某某某某某某一个控制单元。总用地面积为3.33平方公里。具体道路边界范围为：罗贤路——相思湖北路——新村大道。规划红线范围3现状分析3.1区位分析1、南宁在某某省区位南宁作为某某省的首府，同时具有近海、近边、沿江、沿线的条件，处在多机遇重叠、多区域合作的交汇点。南宁处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。面向东南亚、背靠大西南，东邻粤港澳琼、西接印度半岛，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。南宁在某某省区位图2、规划区在某某市区位规划区位于某某市中心城区西北部，属于高新区管辖范围内的罗文片区。规划区西部和北部与绕城高速相邻，南部隔邕江与江南区相望，东部紧邻西乡塘区，罗文大道自西向东穿越规划区内部。3.2建设条件分析规划区域内部地势走向主要为西北高东南低，但总体较为和缓，在开发建设过程中挖填方工程不大。南宁位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右，极端最高气温40.4度，极端最低气温-2.4度。主导风向冬季为东北风，夏季为东南风，年平均风速1.88米/秒，年平均降雨量1298.8毫米。规划区域临近市郊，温度会有所降低。3.3道路交通现状规划区域内主要交通要道为中部的罗文大道东西穿越，南部为相思湖北路，东部为新村大道构成规划地块的用地范围线。其中规划范围区内部的主要交通道路网络已初步建成，对外公共交通系统较为完善，距离地铁一号线距离约为3公里。罗文大道3.4用地现状规划范围区内部的建设用地性质主要组成部份为：科研教育用地、居住用地等，商业及其他服务设施用地分布较少。规划单元内部现状建筑以罗文大道作文分界线，南北两个片区差距较大。主要体现在：北部片区开发建设较为完善，以某某省艺术学院和周边房地产开发为主，大部分建筑以多层及高层为主，建筑质量及建筑风貌较好；南部片区开发进度较慢，现状以村庄用地及农田为主，建筑质量一般，大部分居住建筑主要是村民自建房，未进行统一的规划设计，质量及风貌较差，层高多以4-7层为主。某某省艺术学院相思湖校区现状用地及交通路网图3.5现状综合评价3.5.1优势条件（1）交通条件规划区内部及周边道路交通建设较为完善，已初步形成路网结构罗文大道自西向东穿越其中部，南部为相思湖北路，公交系统已经覆盖。同时，距离地铁1号线约为3公里，对于规划区内部的交通路网组织及居民的出行的便利性，具有很大的优势。同时，规划区位于某某市中心城区西北部，离城西石埠高速公路出口路程距离较近，便于对外联系。（2）基地建设条件规划单元区现状西北部为已建成区，东南部上位进行大规模开发，总体地形较为平坦，有利于后期工程项目节省土石方开挖成本。（3）片区发展条件规划单元属于某某市科教中心，内部及周边聚集了某某省多所著名高等学府，具备强大的人流聚集能力；同时规划单元区也属于某某市“花园式居住新城”片区，对规划单元内部的开发建设，有着极大的推动作用。（4）生态环境条件规划单元北部为高峰岭，南部与邕江相望，西部靠近石埠休闲度假区，东部紧邻相思湖公园，生态环境优势极为突出。3.5.2存在问题通过对规划区现状调查研究分析可以得出，规划区存在一部分问题，主要体现在道路交通、公共服务设施、旧城区改造等几个方面。（1）内部道路交通规划地块现状内部主要交通路网已初步建成，但是次要交通路网建设还未完善，内部居民出行便利性受阻。同时，由于建设时序及涉及到拆迁的原因，部分道路形成“T”字路口，不利于交通组织，对周边市政道路组织也产生一定的影响。另外，规划单元区现状缺乏公共停车场设施，产生车辆乱停的现象，对城市管理产生一定的消极影响。（2）公共服务设施因为开发建设时间较短的原因，造成现状规划区内部公共服务设施配套不够完善，现状公共服务设施主要为高等院校、小学等，在整体数量上及功能上均未能满足使用要求。（3）旧城改造规划单元区内部存在大量的村民自建房，建筑质量及建筑风貌较差，缺乏配套的市政设施及环境景观绿化，村中内部的环境景观较差，对城市整体景观风貌产生一定的影响，且由于未经过统一规划设计，存在较多的安全隐患，“城中村”问题亟待解决。对现状居住用地的更新改造，将是推动规划区建设发展的重要环节，同时，如何处理好村民用地征收及其产业发展的可持续性问题，也是进行片区城市更新的关键步骤。4规划目标、方案及指标控制4.1规划目标1、着眼于城市长远和可持续发展构想，遵从城市经济社会发展规律和城市空间生长机理，注重近期与远期、局部与全局有机结合，促进城市功能结构调整和空间结构优化。2、合理确定开发建设和更新改造方式，通过规划用地调整和深化，提升发展质量和土地综合利用效率，利用各种资源条件促进村庄的更新改造，相对集中布置农民住宅回建用地和三产用地，解决村民安置和就业问题，完善配套公建设施，改善和提高区域的环境品质和居民生活质量。3、以人为本，以营造高品质的环境为目标，精心塑造生动和谐的城市空间，构筑优美、舒适的绿化和滨水环境，安排亲切宜人的居民社区活动场所，配置完善的服务设施，满足二十一世纪的城市物质文明与精神文明的高需求。4、塑造独具特色的城市形象，促进地区土地升值、塑造具有时代特征并独具特色的现代风格高新市级物流中心形象。5、按照不同用地性质安排，合理规划区内各个功能区，统筹安排各项建设用地，形成规模性的建设，提高土地的级差效益。体现出规划空间布局结构。6、通过对规划区用地、交通、景观等方面的规划控制，建立包括各类用地指标控制、建筑退界控制、建筑高度控制、开发强度控制、地块适建性控制、城市景观控制、道路设计导引等在内的一整套完善的指标体系，以此将城市建设规范化、有序化。7、规划通过构筑合理的道路系统与流畅的交通组织，特别是对公共交通的组织和静态交通的安排，来保障区域外部和内部便捷交通。4.2规划人口规模测算4.2.1人均居住指标的确定（1）《某某市城市总体规划》（2011—2020）中，至2020年，某某市中心城人口控制在300万人以内，居住用地为9210.2hm²，占城市建设用地的30.7％，人均30.7m²。（2）参考某某市近年编制完成的控制性详细规划的人均居住用地控制指标●《某某市中心城区西乡塘组团控制规划》规划总面积4031.21公顷，其中居住用地面积1208.81公顷。规划总人口54万人，人均居住用地面积为22.38平方米。●《某某市中心城区江南组团控制规划》规划总面积2723.89公顷，其中居住用地面积1044.24公顷。规划总人口40万人，人均居住用地面积为26.10平方米。●《某某市茅桥、东沟岭片区控制性详细规划》规划用地2046公顷，其中居住用地面积780公顷。规划总人口30万人，人均居住用地面积26平方米。●《某某市北湖北片区控制性详细规划》（规划用地8.13平方公里，人口11万）规划用地813公顷，其中居住用地面积280.5公顷。规划总人口11万人，人均居住用地面积25.5平方米。（3）参考《城市居住区规划设计规范》(2002)中相应区段的取值标准，某某某某某某单元的人均居住用地指标应为17—26平方米。综合以上分析，结合本地区的实际情况和规划定位，本次规划的人均居住指标取20平方米。规划区内居住用地面积为47.47公顷，则根据居住用地测算人口约为2.4万人。4.2.2教育科研人口预测规划区内除居住用地作为人口预测的主要因素外，诸多的教育科研单位也涵盖了大量人口指标。但此部分人口不包括在居住用地内部，因为数量较大，需单独计算。规划区内现状某某省艺术学院相思湖校区共有师生约5000人，规划预测该校今后约容纳师生8000人；某某市卫校相思湖校区共有师生约9800人。同时，单元区内规划有约44公顷教育用地，按照生均54/㎡的用地计算，将来可容纳师生约8200人。因此，高校师生人口约为2.6万人。4.2.3人口规模根据以上分析，本次规划的总人口约为5万人。4.3开发强度研究本次规划开发控制导则分为强制性控制导则与引导性控制导则两个部分，具体控制规定以规划控制图则图示为准。强制性控制导则包括地块边界线的控制、水体控制线、绿地控制线、基础设施控制线、建筑退界线的控制、禁止机动车出入界面的控制、绿地广场空间的控制和地块开发建设指标的控制（建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度）。土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间和居住环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。土地开发强度的控制将通过容积率和建筑密度两项指标来实现。1、容积率与土地开发之间的定性关系当容积率在适当的区间内浮动时，容积率与利润成正比关系，此时增大容积率可获得较高利润，体现用地经济性；但如果容积率突破某个适当的区间并继续上升时，该地块的土地开发成本将与容积率成正比上涨，而利润将与容积率成反比下降，最终使该地块开发成本增加，利润率降低。过高的开发强度使房屋的日照、通风和视线受到阻碍和干扰，同时也因人口的过度密集给居民的出行、人流的疏散与管理带来诸多不便，由于单位面积内人口增加，人均应享有的各种配套指标必然会降低，结果是居住环境质量下降，由此产生的外部负效应使购房者对房屋的需求量减少，单位地块利润也随之下降。2、容积率与建筑密度和建筑限高之间的定量关系建筑密度和容积率是衡量地块环境质量的两个重要指标，在地块指标的确定中，建筑密度需结合居民行为模式、建筑的空间设计、环境的心理要求等多方面的环境指标来考虑。而容积率是建筑三度空间疏密程度和环境质量指标，不同的容积率、不同的建筑类型都有其合理的建筑密度，也有其合理的对应建筑高度，常规的建设指标三者关系，如下所示：建筑层数与建筑密度关系层数建筑密度关系的特点多层相同容积率前提下，层数越多，占地面积越大，建筑密度越大，容积率增加，占地面积增加仅次于低层。中高层7-13层建筑占地面积随层数变化而变化，层数越少，占地越大；层数越多，占地越小。高层15层以上，占地面积变化不大，不显著。容积率与建筑密度关系容积率层数建筑密度1.2～1.8多层（4～6层）25％～30％2.0～2.5中高层（7～9）22％～28％2.5～4.0高层（10以上）20％～28％4.4用地布局方案4.4.1用地布局原则1、统筹规划与协调发展原则某某某某某某单元的规划要与某某市城市总体规划相协调，充分考虑规划区与周边区域的协调共同发展，包括资源共享、优势互补等区域理念。本着“规划先行”理念，以持续发展为目标，将超出城市总体规划范围外的用地纳入本次规划统筹考虑，对土地利用进行综合控制与引导，避免今后建设的盲目性。2、集约化的土地利用原则主要体现为两个方面：第一是规划区土地利用做到功能分区明确，居住、商业与科研教育等用地在互不干扰的基础上适当集聚，提高时间与空间效率。第二是考虑土地开发的弹性，保证滚动开发、动态开发的可能，以适应市场经济的发展。3、完善的公共服务配套原则规划区作为某某市科研教育中心及“花园式居住片区”，需要相应完善的各类公共服务设施，包括文化、医院、商业区及休闲娱乐设施。4、城市设计与特色化景观形象原则某某某某某某单元的建设是城西建筑科教风貌区建设的重要组成部分，是以高等院校，高新产业园区以及新旧居民住区为风貌主导控制区域。规划区应面向未来，突出城市新区的建设特色。在规划上重视城市设计手法，以现代风格为主，将城市设计的思想贯穿于规划始终，充分尊重场地地形地貌条件特点，处理好公共开放空间（包括水、绿地、广场等）、建筑与环境之间的相互关系，塑造简洁、明快、严谨又活泼的科教片区和生态怡人的花园式居住片区形象，提升城市环境品质。4.4.2功能结构与分区通过现状综合分析评价，结合分区功能结构优化、空间景观环境建设需要以及社会经济发展现实要求等方面综合考虑，规划提出采取“统一规划，分期建设，逐步推进”的方式，促进区域的更新改造和协调发展。规划形成“一心、两轴、两翼”的功能结构形态。“一心”：指靠近规划区中部的商贸办公中心；“两轴”：指的是以罗文大道为依托的城市发展轴；以文贤路为依托的科教文化发展轴；“两翼”：分别指片区北部的科教片区、以及南部的教育居住综合区。规划结构图4.4.3居住用地布局1、二类居住用地居住功能区主要分布在规划单元东南侧，均为二类居住用地。考虑到片区花园式居住区城市建设的发展以及土地的集约利用，居住建筑以中高层为主，多层、高层为辅。居住区与居住小区均按《城市居住区规划设计规范》要求配套建设相应规模的公共服务设施及中小学，居住用地的建设应充分考虑地域特征与居住传统、习惯等，根据实际需要进行改造更新，在满足居民生活需求的同时，提高生活质量与空间质量。新建居住区以成片综合开发建设为主，形成设施完善、环境优美的以多层住宅为主的城市型社会社区。住宅形式应突出地方特色，既具有现代气息又与传统民居形式相协调，重视居住区绿化环境的营造。对现状的居住小区、企业单位生活区等建设状况较好的居住用地进行保留，原则上不提倡改建，可适当进行局部的环境改造。对于现状的居民自建房，建筑密度很大且部分建筑较好，内部道路相对完整，位于建成区内，重建难度较大。因此该部分考虑在原建设基础上进行疏理和改造。重点完善小区内道路系统及基础设施，增加绿化面积，改善生态环境，提高卫生条件，全面改善居住条件。2、中小学幼儿园根据相应服务半经进行设置，根据《某某市中小学布局规划与实施方案》确定小学生数按照规划居住人口的6％计算，初中学生数按照规划居住人口的3％计算，高中学生数按照居住人口的3％计算。根据《某某市中小学幼儿园用地保护条例》中规定，中学每生用地不低于17平方米；小学每生用地不低于13平方米，中学按每班50人，48班计算，每处用地控制在4.0-6.0公顷；小学每班按45人计算，36班计算，每处用地分别控制在2.0-2.5公顷。规划幼儿园根据办学条件、服务范围需要等对幼儿园分布进行布点，服务半径按300米计，考虑结合居住用地内设置。3、农民回建用地规划充分尊重实际情况，对规划区内的旧村实行近期尽可能保留，对被拆迁的农民采取集中建设农民新村的方式进行安置回建，遵循因地制宜，就近安排的基本原则。同时根据有关政策给予适当的农民三产用地解决农民因离开土地的生存和发展问题，充分尊重原住民的利益，注重切实解决其就业、生存和可持续发展的问题。本次规划参照某某市相关征地拆迁补偿标准，确定三产用地按人均40平方米用地面积，回建公寓式住宅按照人均40平方米建筑面积进行相应补偿。4、居住区配套公共设施结合居住用地的布置，根据《城市居住区设计规范》要求，考虑设置居住用地内各类主要配套设施，以满足不同层次公共设施的配置需要。为居民提供便捷的、高标准的生活服务配套设施，提高现代化生活质量：规划区内设置了邻里中心，每个邻里中心用地约2.5-3.0公顷，按照500-800米的服务半径分布，并按照《城市居住区规划设计规范》的要求，进行居住区级公共配套设施项目建设，同时结合邻里中心设立邻里公园，做到住宅建设、配套公共服务设施、绿化和市政基础设施等建设同步进行。邻里中心在公共服务上力求多样性，在商品种类、项目选择及空间布局形态方面都不千篇一律，在具体建设上宜与停车场、中小学、邮政所等其他公共服务设施相结合。邻里中心的设置宜形成街坊式布局，增强其服务功能的生活气息。公园与休憩绿地宜与邻里中心相融合布局。合理确定组团级便民公共设施的布点密度，为居民提供便捷的服务。邻里中心主要设施一览表序号分类设置项目内容建筑规模（㎡/处）用地规模（㎡/处）设置要求1医疗卫生设施社区卫生服务卫生服务中心1400～2000设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道2文化娱乐设施文化活动包括小型图书馆、科普知识宣传与教育：影视厅，舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术培训班及青少年和老年人学习活动场地、用房等400～6003体育设施体育活动室外健身场地、篮球场、羽毛球场、小型足球场、健身房和游泳池等设施项目15005000～80004行政管理与社区服务设施街政管理包括街道办事处及市政、环卫等管理用房1200如人口规模较小，根据行政管理需要，两个或两个以上居住社区共同设置一处社区服务提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务300派出所900600