房地产行业的会计实务及纳税申报

1有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：土1．苏土地屑开发氧成本误指房暮地产啄开发肺企业辈开发砖土地奶（即难建设衣场地抢）所栗发生色的各堂项费泊用支弃出。灯克2梦.朽房屋竭开发假成本义指房愉地产宿开发脏企业塘开发离各种猴房屋扛（包喝括商箩品房挎、出创租房涌、周暑转房荒、代位建房析等）爱所发样生的煌各项同费用值支出驾。就3.厚讨配套遮设施柳开发躺成本承指房唤地产唇开发听企业晓开发筝能有额偿转假让的量大配辟套设柱施及齿不能宏有偿南转让锤、不脱能直暴接计岗入开说发产对品成勉本的匠公共盏配套迎设施谊所发烧生的结各项团费用舰支出蛙。透4．烫代建祖工程唯开发僻成本掀指房详地产勿开发渠企业冰接受滩委托大单位拘的委束托，散代为部开发希除土厌地、民房屋践以外质其他纯工程差如市责政工擦程等极所发酒生的揭各项音费用犯支出烤。尝思以上茧四类抖开发食产品垫成本泄，在剩核算弱上将锄其费恶用分喜为如畅下六李个成滔本项牲目：团互1．岭土地歌征用默及拆报迁补险偿费适或批约租地懂价指蛮因开医发房馅地产俩而征寻用土涛地所姓发生尽的各睬项费璃用，煌包括抚征地努费、杠安置营费以碑及原博有建岛筑物岔的拆糊迁补轮偿费盼，或尚采用省批租赚方式柱取得植土地救的批掩租地拖价。乓彼2．羞前期台工程盖费指妹土地近、房西屋开含发前骨发生挥的规男划、捆设计妥、可吐行性燥研究筑以及耽水文准地质济勘察炊、测慨绘、杏场地译平整寸等费绵用。镜元3．垦基础趁设施材费指烦土地缸、房惹屋开妙发过酿程中歉发生腔的供溉水、屈供电网、供蓄气、悟排污男、排配洪、箭通讯哲、照障明、匠绿化杨、环卵卫设碗施以欺及道腥路等冠基础偏设施惹费用绵。趁4．定建筑勤安装馋工程娇费指锐土地萄房屋索开发顽项目钱在开辞发过球程中养按建鄙筑安事装工挂程施少工图督施工执所发午生的掘各项仔建筑筒安装航工程卡费和搏设备消费。鼠者5.幸配套斩设施岭费指钟在开璃发小汽区内垃发生废，可趋计入听土地译、房谦屋开迅发成帮本的澡不能任有偿斩转让额的公膝共配誉套设僻施费咽用，滨如钢霉炉房梨、水肿塔、砍居委超会、谢派出健所、急幼托讯、消嗽防、马自行出车棚掏、公食厕等衰设施芒支出郑。鱼6.拦开发梯间接惧费指微房地奉产开闯发企郊业内叨部独赔立核屋算单醋位及竞开发丢现场娃为开翅发房芽地产胃而发庄生的括各项挣间接塌费用伴，包稍括现业场管鲁理机通构人匙员工垄资、沃福利乓费、帮折旧榆费、茶修理迫费、赚办公晕费、令水电妙费、执劳动跑保护绵费、低周转后房摊宝销等槽。眉从上贡可以尚看出拜：构陵成房僻地产揉开发壶企业沟产品围的开汽发成研本，饼相当减于工在业产碰品的伏制造睁成本献和建撒筑安喉装工补程的重施工嫁成本陶。如暗要计争算房添地产惧开发斜企业暑产品堂的完绕全成瓜本，碗还要齐计算哥开发拦企业衰（公伴司本券部）榴行政劫管理耗部门跑为组香织和遣管理戚开发塔经营乌活动访而发桌生的职管理驶费用浑、财话务费店用，察以及筝为销纯售、芬出租壮、转秋让开蚀发产毯品而另发生暴的销饱售费组用。漠管理酷费用虎、财局务费昼用和质销售枕费用梨，也愈叫期登间费卸用。羊它们炒绝大酸部分里都是否经营啊期间确的费饼用开贴支，灵与开帅发工剑程量绣的关熄系并筛不十葱分密利切，寨如果荣将期烤间费澡用计劝入开立发产掠品成补本，细在开妈发产胃品开撑发和元销售袋、出显租、按转让种不同旷步的化情况影下，悼就会胡增加伴开发痕产品熔的成胡本，洞特别桃是在扯开发棵房地追产滞不销时垃期，帖将滞织销期罗间发识生的激管理始费用挑、财暗务费警用和萍销售碗费用施计入茶当期赛开发焰产品案成本偷，就歪会使垮企业窜造成汉大量倾的潜例亏，牌不能缩及时德反映矩企业神的经绘营状沉况。扫同时世，将霸期间放费用德计入屋开发达产品全成本暴，不教但要键增加以核算牧的工就作量甲，也验不利溜于正撕确考且核企曲业开俊发单缠位的捏成本厅水平盒和成招本管激理责俗任。砌因此漆，现皮行会坡计制旗度中岸规定疤将期增间费她用计尚入当毁期损撇益，智不再壳计入季开发夕产品碗成本阔，也撕就是味说，抹房地泊产开滨发企唉业开愚发产俩品只浙计算羞开发女成本妇，不寄计算缘完全咸成本趣。阁自营元开发迟工程临成本幅的核藏算(睡一）拴羊房地戏产开坛发企潜业的危基础帮设施垦和建宗筑安犯装等耻工程匠的施凶工，您可以舟采用馒自营卷方式枯，也边可采馒用发世包方腾式进奥行。才肤采用心自营小方式崭进行塑的基斗础设型施和浪建筑烤安装妨（包灵括装香饰）招等工讯程，需如果蓄工程栏规模烧不大递，在累施工目过程使中发王生的药各项巧工程稳费用熔，可丢直接界计人友有关送开发爸成本逮的核忙算对雅象，构记入席“喝开发纺成本斗——朴房屋瓦开发针成本载”握等账酬户的定借方众和皱“抵银行兽存款骆”拣、厘“昌库存壮材料享”竞、狠“远应付记工资素”著等账溜户的跨贷方石，作典如下淋分录床入账娃：矩借：材开发思成本屡——铲房屋水开发旗成本啄XX兆X震贷：锣银行垦存款担XX遗X事库存宰材料炉XX话X蒙应付掩工资诚XX欺X绪如果殊工程风规模勒较大房，由仇企业新所属桃施工雹单位拾进行歪内部非核算维的，专可根茂据需傅要设肆置挑“驱工程晨施工疲”苏账户和，用杨来核递算和刃归集堂自营搭工程随费用辨，并营按工滋程施跪工成政本核尸算对深象和积成本犁项目士设置嘉工程瞧施工僻成本甚明细果分类历账进锦行工符程成艇本明命细分抛类核只算。住副一、式自营笔工程研成本汇核算捕的对云象和铺项目镜卵由于搬开发牙企业驾基础否设施基、建毕筑安主装等翻工程丸具有积多样瓦性和怎固定绝性的第特点裂，每匠一工革程几示乎都凝有它糠的独牢特形妖式和手结构介，需悼要一奏套单虏独的匀设计贯图纸厚，在阿建设塌它时疼，要依采用距不同秘的施运工方缸法和据施工抛组织五。即菜使采惨用相排同的己标准扛设计幼，也建由于艳必须立在指止定的纽地点怒建造恨，以递致它统们的瓶地形疼、地脱质、依水文咐等自共然条教件和绿交通补、材氏料资乘源等堵社会成条件旺不同丽，在哈建造迫时，洽往往炮也需嫩要对零设计推图纸掀以及界施工税方法铜、施庄工组动织等芹作适晒当改滩变。吩工程认的这强些特潜点，拼使工颠程施击工具谎有个怒体性恋。因俯此，图基础聋设施监、建鲜筑安百装等兽工程坑的施伯工属誓于单柳件生雄产，啄在对注工程秩组织另成本盛核算政时，边必须捷采用坦定单贪成本宴核算情法，远即按牺照各免项工乐程进柏行分淋别核怀算成警本的抽方法烛。凡况是可词以直揭接记亦入各针项工蛮程的幕生产持费用乘，应作直接涝计入柿各项祥工程母成本未；凡福是不笼能直具接计渗入各照项工闷程而漠应由案有关临工程欺共同并负担稻的生晕产费家用，睛要先危按照司发生员地点侧先行迷归集继，然臂后按宗照一晶定的想标准勇，定恩期分闲配计抱入有抢关工鞠程成暑本。材蜓按定伶单成纽本核捷算法纺核算愁工程登成本简，必假须确蛋定工太程成瘦本计雨算的垦对象贼。工件程成载本核篇算的趟对象爸，通爆常是座具有果工程蓝预算旗的单摇位工耕程。报因为幼单位担工程锡是编寄制工树程预概算、巡工程具进度阴计划未的对滤象。击根据逐单位班工程潮来组幻织工吉程成罪本核烦算，系便于背反映罪工程为预算亩的执付行结女果，巷分析巾工程笑成本狡超降淡的原扰因，蕉及时政反映茧施工萌活动御的经因济效筛益。臂为了鲁简化平工程仁成本徒核算步手续贝，对育于：挣（l畜）在劈同一季施工排地点去、同饶一结袍构类载型、个开竣虚工时滔间罗相接净近的温各个素单位特工程鲁；（泻2）游在同丛一工袄地上财施工客的几继个预依算造杜价很柴小的巩工程欲，也类可把施它们烫的成渗本合毛并核复算，熔然后式按照抚各该赶单位苗工程距预算你造价缩的比辉例，圈算得助各该骑单位鹿工程府的实板际成怠本。校浑为了颠便于御核算肤各项离工程宵成本委和分胖清工肺程成件本超竿降的秩原因符，必萝须对串生产止费用碎按照炮经济轨用途删加以造分类牙。施玉工单光位的怨生产迎费用池按照侨它的搭经济症用途责，一鱼般应丹分为替下列赢成本屋项目滋：迁1．新材料珍费指月在施译工过局程中帽所耗便用的雷构成梅工程灾实体蠢的材赏料、垄结构菊件的获实际肠成本正以及合周转境材料望的摊榴销和寿租赁厉费用稻。恨2．伪人工润费指骨直接绪从事纹工程席施工摧工人还（包展括施也工现微场制煮作构膛件工旧人，狭施工原现场策水平幅、垂切直运垫输等舰辅助叶工人寺，但朽不包秧括机豪械施好工人涛员）科的工们资、拥奖金亚、津桨贴和类职工大福利每费。别扮3．脚机械卷使用尖费指首在施铅工过爪程中游使用末自有坝施工搂机械磨所发辰生的缝费用装，包诞括机坟上操杜作人纯员工珠资，巷职工林福利亲费，亭燃料观动力藏费，份机械穷折旧柔、修终理费耽，替智换工兄具及模部件耐费，凉润滑摸及擦候拭材艳料费率，安乱装、诞拆卸妙及辅否助设想施费绘，养箩路费婆，牌害照税刺，使白用外炎单位哭施工陶机械抗的租掉赁费牧，以我及按绵照规他定支转付的即施工利机械和进出荣场费席。拥4．树其他席直接络费指沾现场饼施工篮用水虫、电矛、蒸暑汽费发，冬队雨季查施工险增加串费，得夜间乖施工帜增加内费，它土方继运输贺费，筒材料终二次育搬运范费，艰生产勒工具潮用具劈使用第费，欧工程昂定位察复测格费，制工程椅点交悄费，猾场地赏清理逗费等阻。悟5．壳施工巡间接弓费措柴施工屿单位嚷为组助织和姐管理怠工程危施工塞所发邻生的身全部资支出斤，包来括施换工单异位管顶理人筐员工完资、雨职工逝福利免费、撕办公随费、秋差旅疫交通药费、锦行政虫管理规用固住定资侦产折韵旧修携理费迎、低赖值易铃耗品峡摊销爸、财极产保具险费喇、劳愧动保稳护费慕、民铲工管腊理费塌等。蜻如搭杠建有灵为工咳程施互工所幼必需予的生忧产、歪生活随用的哈临时航建筑宴物、截构筑懂物及添其他迅临时刘设施旺，还碎应包乎括临保时设姑施摊俯销费社。哭上述宪材料葱费、天人工灭费、眼机械大使用焰费和丙其他那直接窑费，改由于番直接膨耗用纵于工解程的摸施工驳过程狼，叫退做直盘接费太，可侍以直笼接记奴入振“芹工程说施工潮”享账户辨和各劲项工竟程成湾本。陶施工峡间接扁费由横于属枪于组没织和讨管理录工程盖施工窜所发染生的司各项画费用破，要逢按照刑一定刮标准秀分配斩计入铃各项段工程言戍本太，叫垃做间融接费治，在警核算司上应钉先将稀它记冈入沉“泽施工仰间接载费用翠”么账户坊，然顽后按糖照一乓定标孝准分阿配计盲入各什项工另程成澡本。抗蹄二、言材料片费的鉴核算宵偶各项恨工程召耗用辰的主熄要材脸料和萝结构化件，夏通常威通过忽“钢领料炼单胆”酱、赞“载退料廊单江”纵。伴“衣已领镰来用荐材料稻清单症”壳、搜“齐大堆平材料断耗用粪单和”拾等材个料凭探证汇参总计碎算。附“接已领然未用诞材料扮清单眯”忆是对擦下月盏需要段继续本使用央的月风末施底工现揉场存揪料，教在月猜末由花各施穿工队头组按盯各项怜工程哀用料威分别短盘点后后填挤制，眨应从句当月下领用僻材料予总额候中减协去借稼以计电算该撤月材静料耗抛用额翻的材未料凭置证。座大堆没材料离是指矮砖、嫁瓦、冻砂、裕石等宣材料门。这浙些材矩料常钞有几帮个单烤位工嫁程共牧同耗亚用，赚领用仓次数勿又多挖，很有难在固领用鸽时逐瘦一加陈以点乌数，秩往往劫采用清“蛾算两少头、础轧中绢间双”弦的办善法，歉来定仙期计科算其帝实际窃用量达。即抵对进棕场的姥大准奏材料广进行梅点数名后，酒日常外领用不时不浪必逐勇笔办爽理领铜料手临续，街月末嚷先计揪算定败额耗兄用量回。伟本月手定额崇耗用罢量＝云∑膀（本删月完即成工福程量赠×流材料骡消耗郑定额坚）死再通咳过盘冷点求持得实锤际耗蔑用量鬼，差掌异数荡量和诉差异起分配俭率：弯求本月顾实际可耗用顾量＝且月初吴结存碧数量天+本要月收荡入数板量-盘月末辅盘点竿数量叶液宽差异寨数量钓＝本芬月实色际耗签用量险一本惭月定惑额耗砌用量晒百壶差异体分配妥率＝迟差异严数量葛÷孝本月趋定额选耗用侨量须×疮10拉0%抓谨然后吼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