现金流管理技巧XXXX稿

中国房地产前沿讲座

房地产现金流管理

挖掘房地产业现金流深处的潜规则

房地产业现金流量的特点房地产现金流就是在一定时期内通过融资和销售房地产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、营销费用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款后的差额。

房地产业现金流量的特点1.土地储备的现金投入大而集中，且占用时间长，银行贷款受政策制约。2.预售制度和银行按揭的实施，加快了现金回笼速度，提高了资金回报率。3.支出的刚性和收入来源的不确定性，增加了现金流量管理的难度。4.税负支出高：（1）发生在预售阶段（2）土地增值税清算阶段房漂地握产俊业握现贪金医流乒管秋理吊常境见擦问把题1天.现牲金柔流客管杜理眼没隙有色与办企毫业宋战尾略慰相拆吻仅合现搜金配流昼管暖理芳只攀是跨停恒留址在迁现奋金润预形算超、手日冒常茅流歼量笨、增流躁程齐、木流粒速丹和忧风羽险年预碍警刮等突战淹术山性疤管嘉理树，窃没也有伴同朝企凑业勺的愉发总展绸战省略艳有绸效汁地墨结肠合宫起档来波，隶更较没珠有锋同鲁企熔业敞的悉不剥同谣发秤展鸭阶烧段控的搞重挨心膊相拣匹默配瘦。2妨.现猴金摘流盛管缴理葵缺摔少钥全飞程钟控牧制多臂数绒房血地推产乏企拍业闻现等金详流矮量吊管或理签的树手淋段黑只决是勒侧烘重压于蛙事寺后垂分鼠析缴，举而瓶缺侄乏贫事讨中野的街控找制鼻、俩事锅前宰的点预惰测冶和海安奴排杜。房很地掩产暮业墓现勺金饰流带管隆理蒸常委见螺问洋题3拆.现颠金临流祖管灭理掉没行有铲重盾视诞现椒金词流废质仅量由担于梳房破地丸产剂企庄业仿的菌考根核蒙与户绩牲效卡评涂价读体言系聋仍起是“利舞润法导扇向摊型”，著所兆以幼企驱业娘实僻践腊中左对折现党金仁流社量脊的器管筛理甚存宫在只着旦严萍重区滞观后罗性率和纽奉被捞动氏性清特株征姑。一欣些宽企往业拼只贯有吓在网发辉不季出登工藏资仁、导没租钱桑购秘买遥原犯材云料徐、射需椒要槽动伙用熟现在金狡交臂税素的央时糖候费才殃关乱心躺现厦金毒流爪；版现束金裙流现紧诵张极时鬼，惧往恩往映通秋过顿延眯期筝支支付即土猫地烈款跃、抓拖品欠阿工皱程价款严等沟恶雷劣玻方损式漏度烘过傻难交关隙，盒丧确失敬信纱誉励。房要地捉产挂业勿现弦金买流斧“狼管镇理芽重叠点肺”重政点妥一倍：请现饥金印流撤奖衰惩吴制芬度强楼化些项稍目屠公裹司姿总踪蝶经怀理停、谁分铅片挠执籍行金总洒经诞理脂对体所索管缠项器目耗现傅金皂流家计娘划福管财理萄的爬职天责算和岩相结关质经暗营丘指跳标总的池考丝式核冬，煤对哥经疫公美司太评乔审罚通狡过浸的御现晋金验流兰回忌笼活上既调外计何划秘实野行柴指奔令兼性掩管叶理城，丈并润辅范以惯必猜要单的悲激路励读与杠奖淋惩成措烛施惊。房神地位产露业治现帽金刺流众“鸭管液理看重饭点允”重肥点嘉二太：湿满陡足母贷挪款哑的通现在金丢流杯指巷标加概快虎现纲金咏流壶规员划芽与哨管描理陷，毒尽秩快父满阅足丙贷寻款党条羞件房交地伟产怒业份现骡金纳流捉“降管帮理牲重步点废”重六点饥三缸：汤合汤理算确贴定冈销济售锯价财格加侵大拼销候售找推界盘折量或与贪销备售悼进扰度拆，签合盖理象确目定兼销斑售羽价劈燕格农，纠并棵加币强帖账绍款补催赖收姜，在加非快脏销潮售驾资缴金栗回聚笼屑。为薯何侦重北视短现嘴金系流盘量考？现顽金旺至沃尊—宣—场C蕉A市S椅H茶i始s忍K脆i画n伐g—翅—欧间美铁流肉行丈的砍财珍务淘理炊念现貌金但流祖比叮利攀润螺更慌重远要逮！—厘—海尚尔齿第1迎3条条管亿理掏规耳则股垫价鼻波机动陶与辱现疫金局流拘量购的殿正戏相受关革关劫系沃瞧伦•巴剪菲黄特会的杠投擦资鸽基眨石—闪—自淋由资现团金锈流磨量现稿金贞流铁量鸦是愿企码业瓣的孩血男液扣，株它岔体士现子的腥是苏现程金救收彩益糕、粪风舰险株和郑回条报开的沙持室续主性绪。现妄金依的蜘分生类1否.库旨存乔现益金2诊.银窄行红存棚款定杏期依存鞋款熔、穴通纽奉知冶提霸前旬支甚取牵的发定而期敏存信款3迟.其遥他燥货属币材资会金外部部女存班款躲、拳银悉行糠汇裕票你存奴款吴、证银原行南本融票斜存笼款刷、杨信甘用猜证氏存耗款灶、须信群用双卡霞存伞款营。4愁.现洽金尖等呈价显物企砖业寒持各有横的趣期理限览短房诚、虎易撒于大转牧换系为和已热知凝金衫额幻玉的纽奉现币金截、字价难值塞变犹动维风德险扰很锐小漫的京投岗资昌。现搬金赢流桨量智的束分束类1、硬经拜营奇活不动迁现蜓金冬流顽量房应地老产潜企毯业紫：厉主宁要祸包油括羽销同售鸦房扶屋叮、窑转坡让定土福地叛、相提倡供则劳纪务农、镰出不租胡房速屋继、脾发课包涌工疤程垂、歇征描用臣和逮批原租朽土和地衡、觉购兄买肿设鞭备歼材雾料沾、狭接技受赤劳驱务乖、片缴臣纳模税葬款傅等塔。2、踢投京资榨活嫂动摊现巧金孩流挺量企残业羡长怖期井资凶产涨的酬构芽建打及蓝长样期母投贴资匀业滨务烂。3、日筹熊资付活滴动打的拨现评金膨流排量增青资酬扩紧股竹、枝外念部认借推款幅、哲股伪利叨利斧息坊支减付吓、府融工资供租筋赁俭、败偿任还俯贷闹款召等守。自亮由乓现积金社流肉量1害.认惭识洒自茄由留现牙金泄流必量息柏税唯前盏利中润+折研旧孟和喷摊筝销－躲所枕得芳税－游必须要呜的吐资还本质性报支五出－战营讲运疾资起本霜净凶增威加自童由愿现屡金捷流惭量注筝：红营休运皮资并本=流吐动紫资窃产架－供流美动适负挽债企腾业前扣秋减比维期持赔持嚷续党发糖展闹所木需宽的晕固剪定悔资港产贴投锣资盛以遭及绘营旋运意资溜金招投夹资富后贵的小现元金狸流释量莲。自述由浸现买金孩流伟量扑代握表盼一骂种堡投才资娇机洽会收。拌自乖由泡现慨金扇流斥量按就胳是场一锹种则可白用功于喉“态自黄由近投六资息”甩的示现促金参流什量陡。自本由翅现国金膝流先量2通.自永由许现既金动流煎量音趋添势讯图根哑据异自净由矿现雁金持流晋量寇的梅变巡寿化味趋拐势衫，哗可行以衬分内析粘现膝金尊流司量屡的最充阳足山程魂度秃，粮为吧企栽业抬财千务附决膝策高服瓣务朱。房赔地答产杰业伞现倒金周流勺量柴考蔬核政工杂具1伙.内戚部玩收室益衣率郊（I匹R是R）内业部舌收寨益慎率I腔R愿R是占指臂项绞目膝在掌整促个赢计粱算法期妇内艇各金年矛净情现免金场流黎量踢的哗现谁值膝累逮计粉等由于坚零(或填净丛年百值功等败于际零)时扮的嚷折够现勺率锡。内写部泉收岩益覆率迅是伍效原率妨型哨指厅标冰，映它田反聪映命项跨目夸所杰占昆用建资直金菊的嘉盈甜利磁率党，卷是皆考咏察华项数目心资更金揪使箭用颠效携率巾的洲重魂要宏指兄标纸。房扶地腐产慢业外现舟金迈流雷量贿考纸核吗工驾具2壁.预稀售迅周幕转沾率预谣售底周戒转屈率纱是循指签期表内钢预逼售软回新笼塔资慈金爸与闸平编均伶存州货亮（愤土忽地舌、改在蜘建采工育程市、甜已森竣匙工同待模售凤物毅业遇）浩的壁比浸率忧。反急映怒资液产贱周猎转酬速寒度涨，棋比弯例锤越照高蹦，仙则榨资终产抵速赏度携越圣快怒。房宏地堵产宁业删现饶金恰流跌量呢考稼核碑工户具3鸣.资彻产狂净余利赵率资阻产伸净乳利看率=销吃售胸净湿利哑率×资骗产叼周夺转笛率房晨地称产羡业枯现渡金率流泄量未考池核您工去具4完.净殊现乖金饼流粉量已变欧动够趋浩势企图业汪在牙一坛定舒时盛期纠内库现增金造流日入秧和离流慌出关的岩差撞额踢。贵项形目散能医否祖快孙速落取扁得隐现聚金偿的恶净恭流凯入况，啊实苏现兄投贱入型产寻出阅的秧良的性伟循色环捆，魂是善公赵司设发悬展晚能逝力孙的嚷重仍要再标率志湿。房芬地须产缓业再现闭金格流社的克综偷合怕分愿析经营活动现金流量投资活动现金流量筹资活动现金流量综合分析与判断

+++经营、投资活动效益良好，仍进行筹资；若无好的投资机会，浪费+-偿债时期-+扩张期，分析投资盈利能力--财务可能恶化，投资、筹资分抢营运资金

-++进一步分析投资活动现金流量内容+-破产风险存在-+财务状况不稳定--财务危机房拐地拘产枪业啊现萌金镇流豆战却略认管宿理策嚼略信与丹方邮法1碑.企仙业璃战虾略冶与堂现冻金塔流楼管怒理答相萍结咸合发让展伏速炊度送、港融值资球扩渴张改、粘战琴略识重握点肿的屑匹场配避进免展太智过飞于浊多脾元断化幕发络展秤。房森地拥产倾业均现道金树流局战够略召管寺理2庭.现珍金久流葬管宏理庭与缘瑞企威业调生渣命躲周华期逮相补结戒合不帽同踢生为命帜周输期奴对武资辟金顿的淡需纯求耍不坑同挽，扎现刺金警流岁的卡总岩体示特者征慢及回流吃入容流造出愉比言重赢也迁不锈同妄。房诊地照产箭业税现猪金折流伙战峡略课管剩理3仁.流塞动肉性酸、茄收恰益宵性溪和忽增织长卫性债的榜动扇态唐平耻衡流羽动系性径可铺以置通鞋过师现宁金末流歪量怠循莲环弦的抱效叔率岭来互创启造许。收蒜益午性玩是深企骨业谅通旅过感经烛营巧使艰其爆获登利饼的钻能发力戏的宾表奸现握。增篮长屡性载是掏企邻业上自俭我看积深累棍和肌发作展锈能租力曲的叨表罗现劳。房海地乞产谣业深现苹金稿流宪战绩略志管亦理4搞.现肌金歇流乒平讲衡最帮理伪想拣的纵是斗将掀不凝同历投幼资粪回哑报墓期手及不币同绩现槽金幼回讽款庄方伙式管的氧业码务翠进爽行腾组朵合让，以叔分她散裳风裹险踏。[案绣例]：容酒掘店予与援地怒产券联衣合档经黑营[结疮论]：仅现淋金壁流估战席略危管荡理旦的最腔高嘉境荐界饲：虑平血衡篇性刺与转收答益梦性再的极均钟衡房用地禾产肥业效现现金捧流起战播术肃管描理策窄略魂与通方哑法1史.现蛮金苗流踏预踪蝶算房畏地柳产蓬企亏业逮年骆初萌，现由枕财浓务径部崖门愧编债制逮资格金污总彻预槽算蛇计狗划瓶，留它楚由孟资欢金凳预究算悼收卫入父、救资言金懒预劫算舱支妄出耳两前大回主荣体慰内怎容赏构恭成吵。其拒中助，乖资哄金焰收仔入慈预献算叫最娱核藏心银的闸内居容忍是钻企黄业她通况过授销这售彼房嚼屋直产块品急带搭来免的约现弓金螺净恒增股加知额颗；可支陕出炊预宋算芒最包核社心夜的偷内筛容览是回企费业苍投挖资笛、遵支支付走税浊费焰所呀需牛资呜金顶支拦出翁。房肉地敌产听业舟现斗金复流雾管稻理离策诱略沈与时方蒜法2妇.现洒金泪收滚入距管诉理房必地蜂产偷开躬发茄企差业冒的支收挨入窝主动要水为代销文售列其信开搜发妖的惕房畅屋茂产递品烫所达产受生上的星现历金扁流等入农。（1）辈加踏快鹅工闯程典开造发吉进礼度栽，踩尽波早陈达途到倦产巧品无预匀售侍标敌准滥，络取贡得蝇预街售拆许岁可共证（2）型采原取滩多继种期措举施滨催有收脆账虽款巩，铺加南速逼售累房傅款秩的催回忧笼秆。摸（3）球采亚用枕多窜种先付倘款阳方限式盘促竹销愿，笨使醒开微发踢资醒金封按筐预遍期英回衡笼辜，胞消油减军金僚融祝财申务拐风办险房束地普产僚业术现钥金旷流香管嚼理遗策错略泉与忽方梯法3母.现欲金阳支虾付滤管集理管腔理捷重协点俱：石土屋地驰成岛本发和跟建梦筑扩安肤装妥工汗程录款日支顷出嫂。（1）遍推柏迟知购楚地即首棚付恶款教时不间字并轨合糊理味拉述长陕后太续由付梦款校。（2）躺依孙靠堵施志工姐单淋位桂垫罗资蒙，布利凳用想流帐动采负茶债处融卵资右。[案纠例]：房陵地今产协业璃现倦金膀流阻战香术本管赤理4弦.融现资租管润理（1）归当酱前骆的浴环跨境朴与奸融梦资谣压絮力房拦地锈产俭调座控锁背还景做下甩如层何晴融恭资福？银奥行音融化资思政黑策（2）风融偿资麻策奴略益的屑变娇化拉与贞调术整大白企懒业浴如跃何退融既资允？中适小意企种业铸如赖何化融霜资闹？房号地武产无业挠现齿金捕流秋战语术醉管谷理[案承例]：奏融凝资下新劝模形式之响一普：水万遍科多股挣权鄙转龙让坑“冰曲殊线洁融方资半”德成国阔国笑际茎房威地拌产工投覆资赵银垒行子（H丘y私p碑o坡R非e柜a描l磨E缓s庙t活a惯t早e浓B雨a广n宵k炒I丈n代t遗e参r雕n别a纠t率i礼o副n渔a盟l）房诚（裂简达称H倘I）2秒0秀0威4年7月愉首化度身投呀资樱中粒国蛾内粉地感房庙地强产狡业来，旅为乖中曲山骂万沾科继城础市研风惠景棵花摊园缝项军目存注赤资3朗5正0赵0万松美败元往。股懂权僻融兵资—野—以习外闪国秘直扇接梦投扬资嫂（F遭D萍I）痛为多名充，桃行之商轨业码贷漂款渣之妙实肠的而信个贷置融金资纱。房宋地碧产税业屑现四金曲流投战忽术扫管亲理[案盆例]：醒融剧资励新匀模毛式之机二恋：冷合弓作冠建馒房壮融如资1澡.成麻立搏项会目闲公梦司2惕.成殿立绝项眯目疫部炉，叼挂月靠怀其暗中闲一林家塔公秆司A公怜司B公洒司项辱目项雷目输公抚司烛的顾最辉佳康收仪购逐方震案1计.项足目卧转挣让介方奇式虽支然子规苍避朝了惩原词项伐目怒公恨司葱的都隐侧性休债调务晌，雕但向税景务鸣部针门公要好求谋按临不舞动狂产冬转纵让够征挎收营营器业慈税专、你土诸地乡丰增绑值徐税深以江及稿契识税吩等伟。节由健于锋标尖的股金荣额帝巨装大蚕，刮税猾费你会随很塌高费。2戚.股奇权随收役购仰方舅式收涉购由方吧式穴简茶单勺，线且弱无象税骡负吵成先本趁，杯但走却治保培留凑了盖原专项符目栽公餐司禾。亲如驳果讯该栏项键目锡公异司算没陕有卡任译何爱税用收涂优等惠先政柿策牢可兴享异受莫，葡则扒对升后张期歼售在楼器不绍利债。项裕目煤公尊司筐的吐最犯佳洒收猾购遭方绑案3脚.委许托饭开苍发搁方详式委配托窄代警理注双乔方尤通骑过侍协衬议垫约刮定亦委伪托旗开责发跨价圣款盗，哑等榜开炕发顽完晶毕届后筑委勇托引方腿再晴按阵照哀一旺定尖的辜价少格隙将收开酬发布产渔品烫转妙让赛给跑代神理估方额。跟这禁种揪方视式郑前述期唇税捐负云不概大捉，轿但紧后薯期零项换目护转鼻让已时午，斧将滩导轻致捧销听售朗环脚节低的务较舱高嚼税跨负怠。但弓是逗可进以候将港土贯地顾增佛值挎税闲分物段朴计断算领缴慰纳送，那可途以古降策低晓增恶值耳率悠，粮控衫制港增婆值图税胸负扛担侨。项恐目椅公座司闭的指最跨佳朽收唤购坡方旬案最艺佳瓜运逝作众模高式[最乎佳截方启案]：航兼得并尝模聪式先蛇由业收得购住方摊（皆具忘有耍开叉发盼资染质智）愚成孟立夜一某家爽具奶有脱开丝式发湾资命质烟的叔子舒公吉司者，北再塌由逐该距子逝公戴司蚂以遍吸咏收糊合易并趁方私式安兼贴并背项薪目巨公宵司狱，少项辈目欧随连项藏目登公拐司尝而取转姑移侧。万辞科陕资责金贩管骡理趴模督式一主、江集突权站型煤管呜理劝机握构万症科艺在郊董相事租会稿下舅设筹立侮审摩计慕委厕员森会宜、圣投稠资雪与滤决阻策视委涉员琴会草，雹在请集穗团惊总杯部童设呀立架财障务着部萄、你战芬略请与抽投咐资巡寿部撒、确资杜金该中盖心疾。分柴工蛋明广确卧，给统汁一照管境理贯集画团穿融剂资越、拉现例金吉和硬投飘资信业业务员。资