房地产调研报告4-5

6.社区商业专题调研分析6.1北京社区商业市场现状社区商业是一种有别于城市区域中心商业、shoppingmall（大型购物中心）、传统商业步行街、专业市场等形式的商业形态，社区商业具有较强地域性、在满足社区居民消费需求的同时，辐射周边相关区域内消费人群的新型商业物业及经营模式。社区商业的形式，按建设空间形态分为底商式和会所式。底商式社区商业主要以社区内部居民为目标对象，以满足居民基本生活所需为主要功能，汇集了餐饮、超级市场、洗衣房、冲洗店等基础配套设施，但整体商业规模相对较小、布局较为零散，没有统一的规划和管理。随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。生活水平的提高和住房、医疗、养老、就业等各项制度改革的深入，使消费者的消费需求也随之旺盛，居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求，而旧有的底商式社区商业物业在规模、形式及供应业态等方面都已无法满足多元化的市场需求。因此，伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，底商式社区商业衍生出另一种形式-特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。与此同时，会所作为社区内独立的商业楼也随市场需求应运而生。这些新型社区商业在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全新的商业格局，囊括全面、完善的文化、休闲、健身、娱乐等综合性服务设施。在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，一方面极大程度的满足了消费人群物质消费与精神消费的统一，另一方面多样的风格、特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。6.2社区商业市场供需分析6.2.1社区商业市场供应6.2.1.1社区商业供应形式社区商业作为房地产业与商业的有机结合物业，既有两者的共性，又有自身独特的个性。虽然兴起不久，现阶段尚还处于发展时期，但其内在的巨大潜力早已有目共睹。目前社区商业主要表现形式为底商物业和会所。底商物业指利用社区的底层或低层作为商业用房进行经营活动的商业物业。其功能主要分为两种：服务于社区内部和服务于社区外部。前者主要以满足本社区居民日常生活所需为主，服务种类齐全。而后者则改变以往纯粹的商业配套服务功能，以特色商业街为表现形式突出商业项目自身的风格魅力，以此扩大辐射范围，吸引更多的消费人群。会所作为一种独立的商业建筑形态，其最显著的特征在于将所有的商业基础配套及由此衍生出的商务中心、健身房、诊所等新型服务设施集中于一体，与住宅群共同组成一个完整的功能齐全的多功能区。会所在北京最早建于别墅、外销公寓中，而后在内销公寓、中档楼盘、普通住宅中推广开来。会所均具有自身的独特性，基本功能多为“休闲娱乐场所＋社会商业场所”。6.2.1.2社区商业供应特点近几年，随着北京住宅市场的火爆，社区商业已成为开发商及投资者关注的热点，其市场供应量也加速增长。我司现选取部分具有代表性的社区商业对其供应特点加以分析：图表39:北京住宅社区商业供应状况项目名称区域性质位置社区规模（平米）住宅均价（元）社区档次社区商业面积（平米）社区商业形式今日家园西三环西四环附近解放军总医院南170,0004,450中80,000社区商业中心万地名苑五棵松28,0007,000中高6,000底商新起点嘉园西三环苏州桥300,0008,200中高12,800底商、会所建外SOHOCBD及

周边国贸桥西南700,00013,000高80,000底商SOHO大望路南480,00010,000高17,000底商项目名称区域性质位置社区规模住宅均价社区档次社区商业面积社区商业形式富力城CBD及

周边双井桥西北1,390,0007,500中高35,000会所后现代城现代城南400米600,0006,900中高18,000双会所、底商华腾园华威桥400,0005,100中35,000会所、底商九台2000亚运村亚运村安立路130,0006,400中10,500底商欧陆经典北苑路480,0006,800中高20,000底商万科星园北苑路120,0006,900中高8,000底商、会所风林绿洲北沙滩390,0007,300中高5,000底商、会所朗琴园城南

地区广安门400,0006,500中高10,000底商金第幸福家园广渠门360,0006,500中高20,000底商富贵园广渠门400,0007,500中高24,000底商东方银座二环及主干道周边东直门153,06413,000高40,000底商国展家园东三环国展39,00010,000高10,000底商UHN国际村西坝河东里2号300,0008,000中高待定待定京贸国际公寓通州通州八里桥南街940,0004,200中1,500底商旗舰凯旋通州区梨园镇400,0003,000中2,400复式底商

200平米/套社区商业立足于社区，因此其分布状况与住宅物业紧密相连。但因各社区地段、规模、档次、定位等因素各不相同，故其商业在规模、形式、服务内容等方面也有所不同。从上列供应表结合各区域房地产市场状况可以看出：图表40：样本各区域社区商业规模CBD及周边：该区域众多国外知名企业聚集，商务氛围浓厚，住宅供应量大且多为高档公寓，居住人群多为公司白领及商务精英。这些人群具有较高购买力，需求高品质的生活和便捷的商业服务。相应，该区域的商业供应量也较大，同时，提供的商业服务，不仅具有时尚性，而且崇尚与自然的沟通，营造安宁、舒适、高尚、尊贵的消费环境。亚运村：亚运村地区的兴建源于90年北京主办亚运会时期，经过多年的建设发展，该区域出现了大量的中高档公寓及住宅，2001年7月申奥成功使这一地区再次成为建设焦点，周边商场、超市、便利店繁多，文化、教育、医疗、娱乐等设施也很齐全，给周边人群提供了极大的便利。故该区域社区商业的规模并不十分突显，所占社区规模的比例也不是很高。城南地区：近几年，城南地区的破旧形象正发生着重大改变。由广安大街改造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境，同时也吸引了相当一批人群来此定居，随着地铁5号线的建设及生活用水的改善，城南地区也将同其他区域一样极富发展潜力。但现阶段，该区域因交通不便，周边商业、服务配套不完善，只能依靠价位及物业品质的优势来带动住宅市场的发展。故该区域的住宅开发更加重视社区内特色底商、会所等的建设，无论在规模上，还是在形式上，都希望通过这种有力工具推动地产物业的发展。其他：东直门、国展等交通便利、位置优越、商业氛围浓厚、周边人群消费水平高，属于北京市黄金地段，也被众多投资者看好，故该区域商业供应量很大，供应形式、管理也很成熟。A．特色商业街特色商业街作为服务于局部区域的商业机构，其功能不可能与传统商业街、中心商业街“大而全、繁而多”的特征相比，因此必须在经营业态上独树一帜，最大限度地满足辐射范围内的消费者需求。图表41：北京社区商业街供应状况社区名称社区档次商业街面积

（平米）商业街楼层及分布风格特征经营主题SOHO高20,000地上2层食街餐饮为主建外SOHO高80,000地上3层新天地商业街餐饮、休闲万泉新新家园高5,000地上2层欧洲风情休闲、餐饮第五大道中高36,000地上3层商业街餐饮、休闲欧陆经典中高20,000地上1层欧洲风情休闲、购物世纪城中30,000地下1层地下不夜城娱乐为主（酒吧、迪厅、KTV）楼层图表42：样本楼层现况从列举样本情况结合商业物业的自身性质可以看出，社区特色商业街无论采用底商还是独体楼的建筑形式，都重在突出主题，营造特色风格。因此，其物业楼层并不高，都在3层以内，以1层、2层居多。面积图表43：样本面积现状目前北京市场上，社区特色商业街正悄然升起，并不断升温。但总供应量还不大，大部分还在规划、建设，没有正式投入使用。就样本所列来看，各商业街面积受所在地段、社区规模、档次等因素影响并不大，既有80,000平米的建外SOHO商业街，也有5,000平米的万泉新新欧洲风情街。市场整体供应规模呈现无规则状态，但规模集中在30,000平米左右的较多。经营主题图表44：北京市社区特色商业街经营主题通过上列图表可以看出，北京社区商业街主要以餐饮、娱乐为主，服务业次之，消费、购物等业态再次之，基本比例约为5：3：2，形成三足鼎立之势。风格特色成功主题的创造是社区商业街的灵魂，也是取得成功的关键。同时，具有丰富文化、休闲品位的社区商业街将更具商业魅力，符合社区消费的需求。北京目前正在兴建和正在规划的主题街区越来越多，从主题定位看，主要分为四大类：图表45：社区商业街主题特色类型主题特色代表物业娱乐型娱乐为主世纪城商业、休闲型购物、休闲新城国际商业街、苹果社区苹果街、尚都国际商业街上海新天地型餐饮、休闲建外SOHO商业街风土人情型欧洲风情后现代城后街温哥华风情山水文园商业街个案简评位于CBD核心商业区住宅底商的SOHO现代城，从名称到店铺设计，都体现了对现代、高效、灵活、商务型的特点。混合型的小社区、集中了大量工作时间内的流动人流，这些都决定了SOHO更多接纳的是工作中短暂休憩的内容，而不是让人享受生活的品牌集结地；而亚运村地区因具有浓厚的生活气息被称为“中心居住区”（CLD），第五大道则位于亚运村大屯路与安立路交叉口的黄金地段。周边稳定、高知化、高智化的消费群体使它完全不同于商业区住宅底商的小空间混杂式的商业布局。第五大道要满足的是大范围高收入居住区居民的高品质生活需求。因此，全聚德、钱柜、星巴克咖啡厅、中信实业银行、麦当劳等知名品牌争相进驻。由此可见，无论社区成熟与否、档次高低，商业街的风格、定位都要结合周边人群的消费特征和消费能力综合考虑。B．会所据我司对北京的278个楼盘进行的随机抽样调查表明：北京约有70%的楼盘在规划中设有会所，其中30多个楼盘的会所已经投入使用。这些楼盘在会所营造方面有着不同的风格特色。图表46：北京会所市场供应状况项目名称档次会所楼层及分布规模

（平米）租售形式经营业态万泉

新新家园高地上3层地下1层（车库）3,000自营会员制超市、美容美体、游泳馆朗琴园中高地上1层地下1层10,000出租F1:水吧、健身房F-1:红酒坊、中西餐厅各游泳馆、保龄球馆、多功能厅、台球室、乒羽球厅银枫家园中地上2层地下1层3,600商业经营完全对内待定深蓝华亭中高地上1层地下1层7,900自营F1:咖啡、西餐F-1:中餐、健身房、游泳馆、多功能厅、台球室华腾园中地上1层35,000销售美容、餐饮富力城中高地上1层地下1层15,000自营F1:健身房、棋牌室等F-1:游泳馆、多功能厅等万科星园中高地上3层4,000自营健身房、游泳馆等

图表47：会所与住宅档次对比分析规模会所的发展经历了从外销到内销、从大规模项目到小型社区、从高档公寓到普通住宅的进程，反映了日益普及的整体趋势。如今的房地产项目，不论规模大小、档次高低，会所都成了必设的商业配套。通过上图我司对会所与住宅档次对比分析可以看出，高档项目的会所规模多集中在2500-5000平米之间，中档项目的会所规模多集中在1000-3000平米之间，低档项目的会所规模大多在1500平米以下。除物业档次以外，社区商业规模还受到周边配套、消费人群结构等众多因素影响。在周边配套比较完善的情况下，会所还是以实用为主。如果社区规模很大，也可以建设双会所。经营方式目前会所的经营方式分为四种：第一种是会员制，一般常见于别墅会所或特别高档的公寓。分为会员收费制和会员免费制两类；第二种是全封闭式，只有业主才能使用，主要有高额的物业管理费进行贴补。第三种是半封闭式，有较多的会所都是采取这种方式，一般这种会所都在社区内，并不直接对外经营，但是有外来宾客也会接待。是一种比会员制更宽泛的做法。业主享受更多的折扣。第四种是全开放时，直接对外经营，会所所有设施对外开放，业主享受更多的折扣。下图为我司针对会所经营方式对消费者进行的一次调研：图表48：会所经营方式经营业态现今，会所已成为综合康体、娱乐服务场所。其功能空间包括餐厅、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球室、游泳池、网球场、茶吧、客房、小型会议室、小超市等。根据我司调研发现，在集中会所中，室内泳池的设置与否虽然很重要，但取决于项目的规模和档次。只有规模大于20万平米的中高档社区，才考虑进行设置。在生活服务配套的功能空间中，所占面积最大的是餐厅。从市场现状来看，1000-1500户居民的社区，餐厅规模在1000平米左右比较适宜。超过2000户的社区，就比较适宜用商业街，或是规划的商业中心来解决社区的生活服务配套，而不是单纯的依靠会所进行服务。风格特色一系列超小户型公寓的登场，使会所的功能有所回归，会所为家居面积偏小的业主提供公共的活动场所。而更多项目的会所则更注重个性和特色，如荣丰2008运动主题会所，空间蒙太奇美术馆兼做潜水馆的会所，宝星园自然休闲会所等。通过我司对消费者的调研发现，10％的人希望会所的设计风格时尚前卫，现代感强，这部分人多为30岁以下的年轻人，品位超前，追求新潮；而大部分人认为会所设计应当和周围的建筑风格一致，因为会所是楼盘的一部分。个案简评位于西北三环昆玉河上游的碧水云天·颐园，其医疗和教育会所，是北京住宅会所中的一个创举。医疗会所按照北大医院的配置建成，医务人员坐班，随时为业主服务。即使遇到不能解决的病症，会所也能够利用北大医院系统的优势，将业主转到最合适的医院，联系合适的专家。教育会所与北大附中合作，为0-3岁的孩子提供儿童心理专家的辅导和教育，对已经上学的孩子，除提供正规教育、辅导之外，还提供各类才艺培训，免除家长的后顾之忧，为孩子勾勒出一个合理而美好的未来。会所最终为业主服务，因此根据社区居民的年龄结构、消费习惯、消费水平、文化层次等因素来确定会所的功能及风格最为关键。同时，会所的经营也是体现其文化内涵的一个重要因素，除了为业主提供专业、细致与个性化的会所服务外，也要配合项目自身特点营造健康而浓郁的人文气息，达到提升社区品质与稳定经营会所的双赢局面。6.2.2社区商业市场需求分析6.2.2.1必要需求与选择性需求商业发展初期，北京商业的发展重心是市级商业中心，根据发达国家和地区的实践证明，只有中心商业区是不够的，国际化大都市还必须具有发达的社区商业，这也是衡量一个城市商业综合竞争力的重要方面。社区商业应根据人群的生活需求和消费水平情况，配备必备性业态和选择性业态。其中，必备性业态是建设基础，北京市政府将积极引导，并给予资金和政策上的扶持，其主要包括超市、便利店、菜场（生鲜超市）、餐饮店、药店、理发店、洗染店、维修部、旧物回收站等。而体现个性消费需求的专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身娱乐等高消费场所，则列为选择性业态，主要通过市场机制调节，适度发展。但现阶段，随着商业地产的蓬勃发展及消费者需求的多样性，选择性业态越来越受到关注，这些业态的配备不仅成为提升物业品质的重要标志，也是消费者购房、投资商投资的重要影响因素。6.2.2.2居民需求随着城市建设的不断深入，社区居民的聚居程度越来越高。北京较大社区的居民数量已相当于一个中等城市的居民保有量，而大社区的商务价值也己自成系统，极具商业开发潜力。当前，北京地区的城市规划原则以商住分离为主，商住分离原则和社区居民高度聚居的矛盾现状直接导致了社区居民的必要商业消费得不到充分有效的满足，社区居民的商用价值开发由此出现了商机。最近，我司就“社区商业服务需求”问题在北京市27个小区进行了调查：图表49：社区商业服务便利需求通过调查显示，69.6%的人要求在社区中配备健身场所，而娱乐场所（38.2%）、花店（10.45%）和音像店（8.77%）也有不少支持者。41.1%的人需要大众餐馆，以全部受访居民家庭为总体计算，平均每个居民家庭每月在外就餐3.7次。同时，希望在小区内建立茶室、西饼店的消费者也较多，占31.2%。且希望增设茶室的居民比例还要高于建酒吧的比例。可见，居民对于档次较高、清洁、美味的小食品屋的需求正在增加，并将对传统早餐及点心类食品起到一定的替代作用。此外，居民表示需求较小的还有：请保姆、雇小时工和请家教。这三个项目虽分别只有6%，但相对于整个北京范围内的居民总数而言，其需求的总量还是很大的。综上所述，目前社区商业在餐饮消费、康体、休闲、娱乐服务等方面均有很大的发展空间。6.2.2.3投资者需求近年来房产投资成为人们热衷的话题。商铺作为房产中的特殊品类，它的投资潜力也引起了很多人的关注。对于投资传统的纯商业区内的商铺，虽然具有租售容易、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭，前期资金投入过大，这使一般中小投资者势必将承受过大的财务压力。再加之纯商业区的商铺多为二手或三手商铺，价格中的“水分”大，投资者可运作的空间十分有限。相比之下社区商业拥有更突出、更显著的优势：由于投资商铺面积不大，故其总价较其他形式商铺低廉，给众多中小投资者以参与的机会。投资风险小。由于大多住宅多处于成熟区域，已有一定时期的客源积累，居民入住后，面积只占社区很小部分比例的住宅底商，将长期拥有稳定的消费者。因为开发商已对整个社区商业进行了有条理的规划，其经营内容包括范围、商品、风格等很容易与客户需求相吻合。投资回报高。一般来说，投资住宅的回报率为10%左右，而投资住宅底商的回报率则高达15%至17%，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本，而且许多社区商业在销售或招租时还有各种优惠。鉴于上述投资社区商铺总价低、风险小、收益稳定的特点可以看出，社区商业已成为投资创业的热点。6.3社区商业市场价格分析6.3.1社区商业总体租售形式在商业房地产中，社区商业是一个重要分支，基于配套的要求和高额利润的诱惑，如今社区内规划的商业用房越来越多，底商、独立商业街、会所等形式都存在。这些物业或租或售，且租售速度都很快。对于如会所、商业街等大面积的商业物业，由于客户很少能筹集到巨额购房款，一般都以出租的形式获得。开发商通过特色街、特色商业中心的形式吸引客户，为避免恶性竞争、降低自身风险，除对商铺面积进行合理划分外，还对功能加以限定、对客户的资质和经营情况深入了解从而进行客户的选择。而对于决大部分的住宅底商物业，目前市场上普遍采取的还是只售不租的形式。一方面，有利于开发商资金的回笼；另一方面，经营商也逐渐从只租不买的模式转变为租买并举的模式。如：麦当劳、肯德基、必胜客等西式快餐已不再单纯地延续传统的租赁或合作策略，目前在北京乃至全国均有其投资购买之物业，品牌效应令自身物业及周边物业均有一定程度的升值效果。此外还有如百安居(B&Q)、TESCO超市等外资企业对投资建店也极有兴趣，购买面积可达15,000—20,000平米。再如雪亮眼镜、上海华联、金飞鸿等国内企业为降低成本，适应公司长足发展亦可选择购买店铺的策略。另有一些如荣昌洗衣、金象大药房、名典咖啡等以加盟形式拓展业务的商户在此方面则表现得十分灵活，加盟商可根据自己的经济实力和经营策略选择投资方式。这些经营商的参与均为社区商业市场注入了新的动力。6.3.2社区商业租售价格分析6.3.2.1租售价格总体水平商业的发展为商业房地产市场奠定了良好的经济背景和基础。目前虽然北京商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足。据统计，北京零售物业租赁需求不断增加，加上近年来新落成的零售物业明显减少，在经历了2000年的租金温和回升后，进入2001年以来，北京的商业物业租金走势渐趋平稳。另一方面，北京旧城区的改造和拆迁使许多门面房、沿街店铺消失，投资者必须寻找新的经营地。而社区强大的购买力和聚集人气的能力对他们具有强大的吸引力。基于上述原因，近期北京市住宅底商的销售情况普遍比较好，市场前景乐观。6.3.2.2底商租售价格分析图表50：北京市住宅底商租售价格一览表项目名称区域档次住宅均价

（元）底商面积

（平米）租售方式底商售价

（元/平米）底商租金

（元/天*平米）百朗园项目周边中高7,40010,000租、售10,00016-22今日家园中4,50010,000租—8.5-13.5万地名苑中高7,0006,000租、售18,0004-6新起点嘉园中高7,90012,800租、售12,000待定SOHOCBD及

周边高10,00020,000租、售20,000—23,00025—28建外SOHO高13,00080,000售26，000—华腾园中51,0035,000售6,000—国展家园交通主干道周边高11,00010,000租、售23,00022东方银座高14,00040,000售30,000待定天兆家园中高7,80060,000售F1:30,000F2:28,000F3:20,000—九台2000亚运村中6,00040,00租、售19,800600万/年（整租）风林绿洲中高7,0005,000租、售13,000—16,00018-22枫华豪景城南地区中高8,0003,000租、售15,0005.5金第Nolita中高6,50020,000售18,000—20,000—京贸国际公寓通州中4,2001,500售13,000—旗舰凯旋中3,0002,400售6,000—地域与售价图表51：部分样本区域底商售价CBD：该区域作为中央商务区，汇集众多国外知名外企，拥有大量高消费能力的人群。商务、商业氛围浓厚。故该区域内的项目占尽优势，无论规模大小、档次高低，价格均为一流且供不应求。亚运村：亚运村地区生活气息浓厚，被称为中心居住区（CLD）。以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。特别是北京获得2008年奥运会的主办权后，住宅项目价格有所提升，甚至一度出现了此地区住宅的抢购现象。社区商业物业也顺势提价。现该区域的底商售价与CBD及周边地区不相上下。二环及主干道：二环路及主干道区域最大优势在于交通便利，客流量大，尤其是东直门、西直门等交通枢纽地带。东方银座就是一个典型。其高档次高格调，一方面，吸引着周围使馆、知名企业工作的外交人员、白领一族，以及高档商务公寓内的商务客流；另一方面，二十四小时不间断运转的大型交通枢纽带来每日近百万人次的客流量。这种绝对地段优势确保了国门核心区域的滚滚客流，无论白日经济还是夜晚经济，在此都具有强大的发展空间。因此该区域的底商售价一直高居不下。南城：近两年南城地区的破旧形象正发生着重大改变。由广安大街改造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境，同时也吸引了相当一批人群来此定居，消费能力大大提高。再加之政府“发展南城，建设南城”的政策导向作用，使得更多投资商聚焦南城。金第Nolita、朗琴园、富贵园等物业的商业项目在价格方面丝毫不逊色于东、西和北部城区，每平米的销售价格可达人民币15,000-23,000元。B．档次与售价图表52：北京市住宅底商租售价格一览表从去年开始，北京市商业物业市场越来越活跃，尤其是底商物业的高额回报，使其成交量直线上升。通过上图表可见，目前北京底商售价普遍为其上层物业价格的2到3倍。个别位置优越、档次高、配套好的物业可达3倍以上。6.4社区商业产品设计分析6.4.1社区商业总体规划住宅底商在商业操作方面存在一定的局限性，能够在服务于本住宅区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果，因此，在选择店铺时，投资商所关心的问题普遍集中在：楼层、功能布局、停车位、项目周边行业、独立出入口、物业管理机构及物业管理费、住宅的固定消费群体等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易，在房地产市场竞争激烈的今天，投资者可选择的空间很大，开发商的产品能否在这些实际问题上领先于其他项目至关重要。故我司就目前市场上社区商业的产品设计进行了深入调研。6.4.2社区商业产品设计分析6.4.2.1确定样本图表53：北京市社区商业基本状况一览表物业名称物业位置住宅均价

（元/平米）社区规模

（平米）商业物业规模（平米）所处小区位置今日家园解放军总医院南4,450170,00080,000社区临街处新起点嘉园西三环苏州桥8,200300,00012,800—SOHO大北窑东侧9,000210,00017,000临街建外SOHO北京建国门外13,000700,00080,000环绕小区，临街金第幸福家园广安大街6,50020,00020,000临街富力城双井桥西北7,5001,390,00035,000临街后现代城现代城南400米6,900600,00018,000临街华腾园华威桥5,100400,00035,000—九台2000亚运村安立路6,400130,0004,000临街欧陆经典北苑路6,800480,00020,000临街店铺万科星园北苑路6,900120,0008,000临街风林绿洲北沙滩7,300390,0005,000社区内朗琴园广安门6,500400,00010,000社区内东方银座东直门13,000153,06440,000临街国展家园东三环国展10,0003,90010,000临街京贸国际公寓通州八里桥南街4,200940,0001,500社区内旗舰凯旋通州区梨园镇3,000400,0002,400—临街A.样本物业建筑指标分析图表54：样本物业基本建筑指标物业名称外立面层数楼层分布层高（米）万泉新新家园防滑花岗岩，拱形玻璃门2地上2层1层4.5

2层3.65SOHO玻璃幕墙2地上2层建外SOHO玻璃幕墙3地上3层3.5万地名苑灰色大理石2地上2层4百朗园灰褐色花岗岩和玻璃幕墙地上2层4华腾园彩色墙砖1地上1层5.5欧陆经典天然石材，仿石喷涂1地上1层6物业名称外立面层数楼层分布层高（米）深蓝华亭金属铝扣板2地上1层地下1层6碧水云天灰白相间玻铝扣板2地上2层3天创世缘米色墙砖，绿色玻璃幕墙3地上3层4朗琴园黄色喷涂2地上1层地下1层4世纪城灰色花岗岩、米色瓷砖1地下1层4外立面现代人对住宅及商业的要求越来越高，除了传统的地段要好、交通便利之外，更添加了一些新的指标，如外立面设计、园林景观、特色小品等。外立面是整个物业的外衣，尤其是底商会所等需要突显自身特色的物业，外立面更是可以突出主题的有利工具。因此，无论外立面采用何种材料、何种色彩，只要能体现特色，均能达到理想效果。层高由于商业建筑要求高跨度、大空间，以便于店面布置。因此底商的层高一般在4－5米，中高档次的住宅首层层高甚至可以达到6米。4—5米的层高已符合大多数经营者的要求，但现存的一些商铺，层高只有3米，只能满足餐饮、零售行业需求，而对于其他行业的经营将受到一定限制。B．样本物业商业指标分析图表55：样本物业商业指标分析物业名称商铺单位面积（平米）商铺面宽（米）商铺进深（米）万泉新新家园200—800817建外SOHO200以上3.812.67万地名苑34010—2018百朗园38010—2015—25华腾园根据投资者要求自由分割——欧陆经典100—10007—1510—18东方太阳城40—200——世纪城1501215商铺单位面积底商物业有别于其他物业的销售，不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有单位面积100平米左右的，也有1000平米左右的，还有些物业采取整售的方式。面宽及进深商铺的技术指标及其布局对其吸引客流、成功经营有着重大的影响意义。通常商铺要求门面宽、布局正，进深为面宽的两倍为最佳。对于住宅底商，面宽在7—8米为宜，进深15米左右为宜，这样才能更好的迎合多种社区内经营业态的需求。C．物业管理状况物业管理内容社区商业物业管理是一门专业性和科学性较强的工作。其职能其实质就是以商户的利益为前提，制定出相应的经营规则，让全体商户共同执行和遵守，以限制和规范商户的经营行为，最终达到保护业主、吸引更多消费者的目的。其内容包括一般性管理和特殊管理两部分。一般性管理包括对小业主或承租商的管理、安全保卫管理、消防管理、设备管理和清洁卫生及车辆管理。特殊管理则主要是指商业形象的宣传推广和承租客商的选配。样本物业管理状况北京社区商业虽已有较大发展，但依然未能形成规模化、系统化的管理体系。发展商对于社区商业的管理一般走两个极端，一是将日常生活配套和休闲、健身配套等功能都集中在会所，既造成会所档次不高，又不能为业主提供全面的生活服务，产生服务上的矛盾；二是将社区商业面积分租出去任由其发展，极易造成人员混杂，经营无序，降低社区整体物业品质。图表56：社区商业物业管理状况物业名称物业管理形式物业管理费用（元/平方米·月）万泉新新家园世邦魏理仕28建外SOHO赛特物业管理公司38万地名苑北京万地房地产开发有限公司4.2百朗园北京金建房地产开发有限公司2.3—2.9华腾园首创资产管理公司22欧陆经典中海物业万兴苑分公司8深蓝华亭自行管理2.2东方太阳城北京顺欣阳光物业管理公司4天通苑顺天通物业公司2世纪城世纪金源物业管理有限公司5从样本项目在物业管理方面的合作伙伴来看，物业管理公司中不乏世邦魏理仕、中海物业、赛特物业管理公司等知名物业管理公司，也有北京万地房地产开发有限公司、世纪金源物业管理有限公司等开发集团下属的物业公司。从这一点可以看出，开发商已经开始重视社区商业的物业管理，每个项目都期望通过与知名物业管理公司的合作来达到在一定程度上提升项目品质的目的。就物业管理费来看，商铺的物业管理费明显高于普通住宅，一般在10元／平方米*月以内，而对于聘请知名商业物业管理公司的高档公寓，其商业物业管理费一般在20—30元／平方米*月。个案简评为避免分散式管理的混乱状态，位于万柳地区的高档社区-万泉新新家园，结合新加坡社区商业模式，建立起一套适合国情、市场现状及项目自身的社区商业物业管理模式HomeByHome-“邻里之家”。社区全权委托专业的管理公司-澳瑞特社区健康系统工程公司，进行社区商业的整体规划、方案设计、招商规划及运营管理。原则上采取封闭经营管理模式，实行所有权与经营权分离的规范化管理，使社区商业呈现出一个统一的品牌形象，而各品牌零售店则分别经营自己各具特色的商品。这样，既可以有效地保持万泉新新家园业主生活空间的私密性，又可以避免各商户利益至上的传统管理方式，保证了社区商业的服务质量，使各商家尽所能为万泉的业主提供更热情的服务，营造出一个良好的社区生活氛围，最终提升万泉新新家园社区的整体价值。“邻里之家”实行的社区商业集中管理制，在北京虽未有先例，但也正是万泉新新家园所做的一次有效尝试，为北京社区商业建设的发展提供了借鉴之处。6.5个案分析6.5.1深圳四季花城6.5.1.1项目概况深圳四季花城位于深圳梅林关外约2公里处,占地23公顷，总建筑面积35万平米，规划居住人口11000人，由别墅、Townhouse、多层洋房、小高层等多种住宅产品组成了一个都市中的欧式文化小镇，是深圳万科地产的第一个大型社区。社区拥有步行广场系列、步行商业街、社区会所、小学、幼儿园、体育健身的配套设施。A．地理位置万科四季花城位于龙岗区坂田镇西南方，距梅林海关（经梅坂大道）3.5公里，（经梅关高速公路）5公里，距布吉街9公里，彩田路、梅坂大道、梅观高速及布龙公路在市区、黄田机场、四季花城之间构成了一个完善的交通网络，更有十几路公交汽车由火车站、华强北、体育馆、银湖、东湖、香蜜湖等商贸、旅游和办公旺地开往四季花城，出入市区，快捷方便。更有住户专车频繁往来，到达市区万佳三分店、华强北、国贸等地、令住户尽享交通便利。B．建筑形式万科四季花城是运用新城市主义概念与城市居住“郊迁”相互结合的一次成功试验。四季花城由奥地利HENKE-SCHREIECK-CHEN建筑师事务所和深圳市万创建筑设计顾问有限公司规划设计，规划师在深圳市万科城市花园规划的基础上加以发展和延伸，将中国人的生活习惯和奥地利风格在四季花城得以完全的融合。四季花城将成为国内罕见的独具欧洲风情的超级人文大社区。四季花城采取围合式建筑，组团院落封闭式管理，既保证了商业街开放式的商业气氛，又保障了住户的安全。整个社区由数十个街区组团构成，每个组团内是绿化庭园，组团间是道路和绿化带。规划设计上推出了街区式社区概念及小镇主题、人车共存主题-人车水平分离交通体系等理念。建筑风格上，在现代建筑与传统文化的对话与冲突方面作了积极地尝试，并将居住文化中的城市人文同绿色生态及可持续发展进行了有机的结合。C．社区配套社区内设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等休闲娱乐场所；会所里包括游泳中心、健身中心、壁球室、多功能大厅、棋牌室、室内羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娱乐休闲设施。作为社区教育配套的深圳实验四季花城学校及海丽达幼儿园已全面开学。6.5.1.2特色商业街A．项目概况四季花城除了各类高品质生活设施一应俱全外，在小区入口处开始，更设计了近300米长的步行商业街，总面积5000多平方米，共68间店铺。步行街的独特之处在于设计师将岭南的“骑楼”风格与小区整体的完美结合。深圳属亚热带海洋气候，四季多雨，街道两旁全都是骑廊式商铺，雨棚探到街面上，既能遮挡暑天的强光，又能躲避雨季的淋漓，将骑楼辟为商铺，配套自选超市、书店、精品商店、影音店、家居用品店、美容美发店、洗衣店、咖啡店等年轻人喜欢的去处，令整体社区更具有真实的生活味道，使住户远离市区，足不出户，也能享受到都市的购物乐趣。B．商铺销售四季花城对商业街做的引导性规划非常成功。开发商对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，充分考虑了购买者的置业特征。于是将商业街68间店铺除2—3间面积较大的预留为超市、售楼处外，每间建筑面积设为60-80平米，销售价格在每平方米8000-9000元，而同样的底层住宅销售价格仅为每平方米2000多元之水平。同时对业主事先约定不能做餐饮、娱乐等行业，业态经营要安静、污染小。目前，华润万方超市、海尔空调专卖、雅兰布艺、巴比伦面包屋、乐百氏纯净水、啡香书屋等知名品牌已落户四季花城之商业