房地产项目的投融资管理模板教学课件

房地产项目的投融资管理模板房地产项目的投融资管理模板房地产项目的投融资管理模板房地产的投融资管理●项目管理●崔朴2014.4.4◆根据一般规律,这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反,房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%,日本占52%在30到10%。房地严公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产,迅速地完成了资本的原始积累房地产融资除银行外的形式不多,目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等我县是一个农业县，学生大部分来自农村，底子较差，初中化学基础较差，学习方法欠缺，在学习化学上存在许多困难。这些学生在学习过程中能经常坚持预习的很少，化学成绩不理想的原因大部分是在学习上下工夫不够。这些学生主要表现为缺乏自信，对化学学习缺乏爱好，在考场上出现怯场、缺乏解决实际问题的能力；记忆能力差，元素及其化合物中的典型反应，理解不透彻；文字表述不准确，缺乏理科思维的严密性，语言也不流畅；四是审题能力差，不能找出试题中突破口，更找不到题中的隐含条件；学习欠努力，较懒惰，这样日积月累，导致化学成绩每况愈下，越来越对化学失去爱好，学习化学不主动。1.化学学习形成困难原因（1）家庭环境对学生的学习心态起着重大的影响。现在大多数子女都是独生子女，都是在父辈们或祖辈们的溺爱中长大，缺乏一种耐挫能力，有的学生家长长期在外打工，靠祖辈们带大，得不到父辈们的爱，还有的家庭是单亲家庭，或离异家庭，有的家长对自己孩子在校情况不问不闻，只关注其生活，不过问其学习，也不与老师交流，家庭教育与学校教育严重脱节。（2）农村普通高中生，由于基础差一些，学校每年考上本科院校的学生较少，而随着高校的扩招，大多数学生还是能被大专院校录取，从而导致学生的学习积极性差，一种比学赶帮的氛围未形成，个别学习努力的学生，看到四周同学学习也不怎么努力，自己也随波逐流，缺乏自控能力，从而出现了一些不思学习，贪图享乐，厌学逃学的学困生。当今社会是一个经济社会，竞争激烈，拜金主义严重，新的读书无用论在滋长，部分家长或学生认为大学毕业自己找工作，还不如现在就外出打工，早赚钱，而且有的同志文凭并不高，但他们在外打工收入较高，并不比大学毕业生差，从而导致他们读书没有激情，出现厌学、逃学。（3）高中化学是在初中化学基础上更加深化，不仅信息量大，而且其深度与难度也加大了许多。要记忆的知识更多，有的需要死记，如：元素符号、常见元素的主要化合价化学用语等；有的需要理解记忆，没把握这些基础知识，会给今后的学习造成困难。而一部分学生往往在上课时，机械听课，只听不记忆，不思考；复习时，只看书，不动笔去做，思想不集中；练习时，懒于动脑，抄袭作业。这种不恰当学习方法，必然造成学习成绩不理想，上课听不懂，作业也只好抄别人的了，学习任务不能完成，久而久之，学习成绩下降，对化学不感爱好，对学习化学的心理负担越来越重，造成了化学学习上的困难。2.转化农村普通高中化学学习困难学生的对策针对高中教学中高考竞争的压力，在教学中，通过有针对性地对学生的心理疏导，让学生正确的熟悉自我，能够调节和控制好自己的情绪，保持健康的心理状态，增强心理承受能力，提高对化学学习的爱好，使学生的化学学习处于一个良好的心境状态中，从而克服化学学习上的困难。（1）寓感情交流于教学中。情感有力量，情感中有教育，情感的培养是长期的、教师应通过自身的努力，通过语言沟通和实验示范，通过自身形象的展示，不断地营造充满激情的教学环境，创造活跃的课堂气氛；并注意用微笑、语言、眼神、手势去鼓励和激发每一位学生的学习冲动，把激情传递到课堂的每一个角落，让激情产生强烈的感染力、吸引力、感召力，使学生情不自禁地产生共鸣而融入教学之中，开放自我、表现自我、重塑自我，将情感因素巧妙地寓于化学教学中，就能使教学效果产生事半功倍的效果。（2）加强对学生自信心的培养，让学生在成功中进步。在化学教学中，要采取各种激励机制，让学生在学习中不断获得成功的机会，增强他们的自信。教师的赏识、表扬对于学生固然重要，同伴的欣赏、鼓励同样缺一不可。而在使学生学会自信的过程中，最重要的是学生的自我承认、自我激励。因此，作为教师，应在教学中努力营造一个让学生互相表扬、自我鼓励的良好氛围。在平时的教学中，我注意充分发挥学生的自主，并经常采用小组合作学习的方式。在小组合作学习中，我根据学生自己的学习意愿和他们的实际情况，给每一个学生都作明确分工，让每一个学生都能尽情发挥自己的特长。这样，当学生进步时，他们的分工也会有所改变。在合作学习时，每个人都有发言的机会，同时小组内先进行评价，然后全班再进行评价。这样教师精心营造互相鼓励、自我激励的氛围，学生们在潜移默化中渐渐地学会了自信，他们会从内心发出“我能解决这么多问题呀！”的自我评价。（3）在探究活动中，建立新型的师生关系，相互合作，彼此分享。教学是师生双边活动，教学质量的高低直接取决于教学氛围和师生关系的和谐程度。营造一个生动、活泼、民主的课堂教学氛围是培养学生创新精神的重要前提和保证。一堂自由、民主的科学课可以充分展示学生的个性，使他们在课堂上独立的思考、想象、选择，做出决定。课堂上应给予他们充分的时间，让他们有机会进行一系列的创新活动。课堂中教师与学生，学生与学生间不仅是知识的传递，也是情感的交流。当我们在互动过程中，达到“相互信任，彼此尊重，融洽相处”时，学生成了真正的学习主人，才能敢想、敢说、勇于创新。（4）全面了解学生，关心学生身心健康。作为教师，要全面了解自己所教学生的思想状况，成长过程，家庭环境，心理品质，性格特征，学习能力，身体状况等，从而采取因材施教的原则，教师可以通过座谈、组成各种活动、家访等形式来了解学生，帮助学生解决一些实际问题，加强对学生心理疏导，提高他们自控能力，使他们的身心得以健康发展，从而克服学习化学的心理障碍。（5）不断改进教法，加强学法指导，培养学习化学的爱好。在课堂教学过程中，要不断改进教学方法，加强学法指导，培养学生自主探究的精神，培养学习化学爱好。①把探究法运用到实验教学中去，培养学生观察问题、分析问题、解决问题的能力。探究法就是学生依据实验原理，利用自己已有的知识和技能进行创造思维。通过探究确定实验仪器、装置、操作步骤的一种学习活动。这种实验教学方法体现出化学学科的教学特点，突出体现学生的自主活动。②精心设计教学，培养学生观察、分析、解决问题的能力。对于化学教学中难度比较大的知识点，精心设计成若干个有一定梯度的小题，然后师生共同分析、对比、讨论研究。在此过程中要鼓励学生，仔细观察、对比，积极探求问题解决的途径。③采用多种提问方式，引发思考，培养学生知识运用的能力。一个好的提问，有利于师生情感交流，唤起学生的注意力，激发学生的求知欲望，促进学生能力的提高。为此每节课都有意识设计有启发性，又能引发学生思维活动的问题，培养了学生灵括运用的能力。④采用化学方程式联想法培养学生归纳、总结、概括的能力。化学方程式联想法就是以化学方程式为主线，把涉及到的各种物质的名称、颜色、状态、性质、用途、相应实验室制法、收集方法、反应类型、物质分类等等串成-个知识网络。这样的知识网络使学生掌握的知识不再是一个个的点，而是前后融会贯通，结为一个整体。同时也培养学生思维迅速，举-反三的能力，可见此方法不失为复习当中-个比较好的方法。高中学生虽然基础差，但也有了一定的自主性，教师只需当好一堂课的导演，成为学生的学习的引导者、组织者，让学生成为的学习真正主人，从而激发学生的学习热情，培养学生发现问题，解决问题的能力，克服学习化学过程中的困难，成效也一定是可观的。收稿日期：2012-08-18新课改对初中体育教学提出了新的要求，它要求教师在体育教学中要树立新的教学理念，要真正做到“以学生发展为本，一切为了学生”。初中生正处于身体发育的第二高峰期，需要有针对性并且长期进行体育锻炼，促进学生身体健康。但就目前的体育现状来看，情况不容乐观。通过观察可以发现，每个班级由于缺乏锻炼而导致肥胖的学生和由于缺乏锻炼而导致身体虚弱的学生很多。许多学生仅仅把体育课当作一门放松课程，在课堂上无精打采，注意力不集中，参加体育项目锻炼的积极性不高。作为新课程改革下具有新的教学理念的教师，应该着手解决学生对体育课提不起兴趣这一问题，创设有趣的教学情境吸引学生，让学生从被动学习变为主动学习，提高体育课的教学质量。针对目前的体育教学现状，本文从情境创设和兴趣引导这两个基本点出发，探究兴趣教学法在初中体育教学中的应用，以期帮助教师提高体育教学的有效性，促进学生全面发展。创设合适的教学情境兴趣教学法是教师在教学过程中使用的激发学生学习兴趣，最大限度地调动学生积极性的教学方法。在初中体育教学中，使用兴趣教学法能增强学生学习的主动性，促进学生体育锻炼，帮助教师更好地完成体育教学。兴趣教学法注重情境创设和兴趣引导，强调教师在教学过程中创设与课堂相适应的教学情境来激发学生的学习兴趣，营造一种学生主动进行体育学习和体育锻炼的氛围，增强学生体质，提高教师的体育教学质量。根据初中生的个性特点和心理发展特点，如果教师在兴趣教学法中创设合适的教学情境，就可以很好地激发学生学习体育的兴趣，发挥学生学习的积极性。情境教学要求教师在课堂教学中，根据《体育与健康》中的教学内容，提供促进学生自我投入课堂的学习环境。它通常借助于一定的故事情节、令人疑惑的问题或动作表演等方法，使教师营造的环境与课堂内容相适应，让学生在营造的情境中想要主动学习，从而缓解课堂紧张、压抑的气氛，促使学生在欢乐的气氛中学习。例如：在体育课堂中，教师在指导学生进行高抬腿和小跑步练习时，可以创设一个“小侦查兵”的情境。教师先规划出目标路线，事先规定出“上山”是高抬腿口令，“下山”是小跑步口令，然后让学生根据自己的口令做出动作。当教师喊“上山”，学生就做高抬腿练习，教师喊“下山”，学生就做小跑步练习，在“上山”和“下山”的口令中，学生的动作不断交替变化，既锻炼了高抬腿又锻炼了小跑步，学生在欢乐的氛围中主动进行学习，提高了体育锻炼效果。建立学习兴趣小组受心理特点、性格特征和身体状况等多种因素的影响，每个学生对体育课的积极性和喜爱度都不同。比如，有的学生生性开朗，从小喜欢体育锻炼；有的学生性格柔弱，对体育锻炼提不起兴趣；有的学生喜欢长跑、短跑；有的学生喜欢羽毛球、乒乓球、网球；有的学生喜欢街舞、篮球、太极等体育运动……教师可以根据学生的兴趣爱好，将学生分组进行教学，将兴趣爱好相似的学生分为一组，在体育教学过程中方便学生们共同探讨爱好的体育运动，学习相似的体育知识，互帮互助，一同进行体育锻炼，共同进步。例如：教师可以在课堂上根据学生的兴趣设置不同的体育项目，让学生根据自己的兴趣爱好去选择，选择完后把学生分成不同的小组，教师根据小组相似的兴趣爱好分发体育器材，让学生进行相应的体育锻炼。学生通过自己喜爱的体育项目，在小组中互帮互助，不断学习，既锻炼了学生体质，又增强了学生团结协作的能力，提高了体育课堂的有效性。增加丰富的教学活动有的教师在体育教学中按传统教学方式，先是单纯地讲解体育知识，然后再开展体育活动，这样的课堂会让学生感到乏味。学生如果对课堂有抵触情绪，就很难全身心地投入到课堂学习中，这就导致教师的课堂教学得不到好的效果。如果教师在兴趣教学中能增加丰富多彩的教学活动，完善学生对体育课堂的认识，将促使学生在活动中牢记体育知识，对体育课程保持较高的学习兴趣。教师可以在课堂中引入一些小游戏来缓解单纯讲解体育知识的无趣。例如：在教完学生如何踢毽子后，教师可以举行一次踢毽子比赛。教师先准备好10个毽子，将比赛场地安排在若干3m×3m的平地上，按人数将学生分为人数相等的小组，先在小组内进行比赛，看谁在一分钟内踢得多，选出每个小组中踢得最多的学生进行奖励，教师要当好裁判，在规定时间内，连续计数，要求学生不得踢出场地。同学们饶有兴趣地加入比赛，在比赛过程中尽力做到最好，不断为其他同学鼓励加油，既有竞争意识，又互相帮助，体育课堂变得生动有趣，学生的体育知识不断增加，体质不断增强，体育课堂的质量得到提高。总之，要实现兴趣教学法在体育课堂中的有效应用，需要教师创设特定情境，以兴趣引导学生学习。在兴趣教学法中创设合适的情境，建立兴趣小组，增加丰富的活动等策略，都可以很好地激发学生的学习兴趣，培养学生对体育的热情和喜爱。新课程改革下的体育教学内容应该更精彩，课堂氛围应该更活泼，让学生在欢乐的氛围中学习，对学生晓之以理，动之以情，不断进步与提高。房地产的投融资管理●项目管理●崔朴2014.4.4◆根据一般规律,这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反,房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%,日本占52%在30到10%。房地严公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产,迅速地完成了资本的原始积累房地产融资除银行外的形式不多,目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等我国房地产业目前面临很多问题,诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等这样房地产资金压力较大,银行也面临较大风险,理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下,房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道但除了信托之外,其他似乎很难实现因央行121号文之后,房地产信托成为新的亮点,特别是信托已成为房地产融资环节最重要的前端部分,并成为最具创新元与组合优势的核心力量房地产融资途径及房地产金融的其它模式。传统融资模式(一)银行直接融资1.开发贷款:前提是取得土地使用权自有开发资金不低于30%,立项、规划、报建完毕具备开工条件。由开发商向银行申请发放的用于项目开发建设的贷款2.流动资金贷款:开发商用于工程购置设备,材料之用的短期贷款。◆3.按揭贷款:由开发商向银行提出申请贷给购房者个人用于支付购房款的长期贷款并以所购房产作抵押,分期偿还本息。按人民银行规定不高于房款的70%,开发商提供还款担保。该贷款一般在工程主体完工或高层建筑出地平取得预售许可证就可以发放。4.工程单位流动资金贷款:由施工单位根据施工合同向银行申请。用于施工单位购置材料和施工组织5.专项贷款:指国家示范工程、重点工程经济适用房建设中银行提供的政策性贷款由财政贴息或根据计委立项的指标下达。(二)根据目前房地产投资资金来源统计显示:●1.自有资金平均为15%-20%2.银行开发贷款、流动资金贷款为15%;3施工企业垫资(由银行贷款转移的)占30%40%;4按揭贷款占20%-30%;5.其他预收款和借款占10%。◆(三)直接融资渠道1.股权融资:通过股票交易市场上市发行股票是最合适和效果较好的融资手段。●经证监会批准,上市公开发行股票达到融资的目的。但由于上市审核严格,对房地产公司长期采取限制政策。上市的房地产公司比例很小股权私募融资、出让股权或增资扩股是目前应用较广泛的形式。但缺乏流动性,募集难度大。