模式化商业地产成功之路

模式化－商业地产成功发展之路

姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、专家委员、学术委员会副主任。

从事房地产近20年，曾担任大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材）、《招商定输赢》，主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“中医药国际服务贸易总部基地”、“万科”项目等上百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家。一、市场背景1隐、杰市讲场志转角型2寇、悠政检策坐趋馒势3挖、眼发达展象之信路饺在食何木方4殃、康做劫商左业商地铺产剥的由六胆大未好超处二怕、求中拖国邪商脊业单地依产糖的慰模碧式悄化绳之距路（絮1守）锹房有地谎产识开僻发宰模捡式（岂以为万旧达城为磁代征表耻）（孝2城）炒金摩融押资气本卵的算投狠资摘模板式（译以净深栽国蓝投亏为疫代泼表伶）（丈3仆）贸店里铺镜经扩营情模字式（双以药百筹联鼻为借代傅表鹅）1境、任中略国匠商缸业茧地粗产券发刷展右的放三慕种调基想本佣模相式企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价瑞安港资房地产新天地综合地标拉动周期长。恒隆港资商业地产恒隆广场综合、商办高端品牌、商办联动持有经营。新世界港资房地产新世界百货综合、商业单品牌市场运作不力影响局限。万达改制企业房地产万达广场综合商业不精致，融合能力不够，品牌少市场影响力大，品牌有号召力图，未真正转到商业地产轨道，资本市场通道不通。宝龙民营房地产宝龙广场综合同上。品牌意识略弱品牌影响力小，商业层级低三四线城市发展，以销代融。中粮集团央企商业、房地产大悦城单品牌商业持有，适合消费趋势资金沉积。华润央企商业、房地产万象城单品牌（品牌延展不够）商品持有，中高端品牌品牌策略有完善之处，品牌延伸不够。华侨城央企房地产欢乐谷单品牌旅、住复合，商业配套旅游的景观、商业为住宅配套旅游形成地标，改善居住环境，商业做好配套，万科之师。万科上市公司房地产设有（上海都市花园的配套）居住物业,商业配套没有旅游，其他和华桥城一样，在找合作者商业是绝对弱项。深国投地方金融机构及个人集资商业地产嘉信茂资金投入、土地运作追求资本收益率与万达同步发展，只追求收益，忽略自主开发，自有品牌（汉奸模式）。世茂上市公司住宅没有品牌(世贸百货)住宅开发，商业持有争取商业地产上市扩大融资。2推、拘中看国座房腿地瘦产擦企坟业记的脱商喊业稍地总产伟发赤展泊模枪式斤特摸点企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价SOHO中国上市公司房地产SOHO前门大街个性住宅及配套商业品牌优势商业地产行业的原始做法，拆零为主，商业地产技术能力不强。证大地产上市公司金融和房地产大姆指广场住宅出售，商业持有有潜质，模式化不足社区商业市场很大，价值稳定，方向感不强。合生创展商业公司民营零售、办公、酒店、别墅没有品牌（合生国际广场持有为任模式不清晰方向：房地产+资产经营，广东风格不适合做商业地产。金融街上市零售办公商业地产金融街资产开发成京城地标无形资产扩张力不够，停留在实物资产经营上，全国高端物业市场未占领。弘基民营商业地产餐饮休闲弘基休闲广场租赁经营，出售都有扩张力度不够，特色不明显没有全国战略，上市很难。百联等30多家商业上市公司上市商业地产开发、商业运营以百联为例：联华购物中心、东方商厦、一百、永安百货、联华便利等商品经营转为商业开发，持有物业，包租商业物业，物业利润而非商业利润。商业经营转为商业物业经营，商业运营品牌优势，品牌召集优势。寄生型的商业企业，增加了商业成本，可能受到市场淘汰，超市已经开始直营为主。小商品城、皮革城等上市自营专业商业地产小商品城、皮革城自营的商业地产开发和经营专业特征强，品牌认知度高。由于商业资源关系（产地或销），可复制性小，发展前景一般。红星美凯龙民营商业地产红星·美凯龙开发和运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。深赛格上市公司商业地产赛格电子广场商业物业运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。太平洋，颐高，华强北数码商业地产赛格电子广场商业物业运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。3婆、敢成疾功冠商舱业吉地致产扭发省展土模合式育的加归宗纳品著牌援化模泡式膜化资银产孟化三托、壮技肆术屈模竞式突化朱的获探肯索商业主题产品包装文化内涵项目策划初步方案论证调整方案推广开始方案设计项目报批招商方案施工单位开工市场调查提出开发方向商业方案建筑方案开发方案商业论证市场论证资金落实主力商家承诺初步销售方案建筑规划论证销售商投资客实际使用者商业诉求确认项目方案初步协议价格定位对象推盘策略商业需求产品定位业态定位收益预测周期成本项目决策区域推广方案返租方案风险评估用地研究商业征询产庄品恐开际发输模获式归－察追斧求哄市霞场枣价智值络最影大坦化1屡、雨业展务埋流待程泊的寇模瞒式落实SP活动开工开盘筹备(推广)软文参展招商商管筹备销售筹备按揭银行施工开盘活动销售阶段商场开张调整商管成立统一办证银行按揭返租签约异地销售展开委托管理主力进场推广商企入驻持丝式有聋物寇业攻开糕发踏模口式记—原追端求摊持题续序增眨值项目条件判析业态定位商业规划商业文化策划经济测算消费对象数量能力倾向规划消防商家消费审美时尚流行经营方式经营策略交通条件环境条件规划条件物业条件商业资源回报要求商圈范围竞争策略业态类型业态构成品种类型服务方式商业文特色建筑条件配套条件交通组织业态布置商业主题橱窗CI系统色彩灯光初步租价成本测算收益预测客流频率消费群盈利状态消费资源租金成本能力外部动线内部动线到达路径引导纵向横向经济收益评价品牌策略开业调整达到目标收益率资产经营商业运营招商实施商业运营初步收益目标优惠条件策略价格推广商洽签约对象开业推广形象包装运营模式组织场地建立制度取费标准建档财务人员培训管理目标内部制度商场制度装修控制开业计划庆典SP活动开业时间开业率商品调整商店调整租金调整融资方案转让方案持有方案内部增值资产包装委托经营自营方案拆零整体产权收益权再投资抵押节奏幅度（昂1闻）草定深位粥原北则◆园可拦操般作产性引◆吩适讨应挨性苏◆易兼午用累性颂（2为）改策样略欢定法位◆舰竞听争榜型夸定晃位仗◆甜适雨合横型兰定钳位2蓬、仿定俯位姜模蠢式（衰3立）喊在睬行挪精岂确娱定经位遗体授系—贫商雾业防地症产诉的连五楼维畜定草位泊体活系◆逆论向涨定击位这法产片业碍→络就扬业课→荒收狡入章→你消槐费介→旬商沸品察→沙业源种尽→延业谊态◆市坑场祝定轿位插法荐—龙商厉圈黄分披析痛法竞卖争纵关把系建、婆合圈作夫、资差申异◆建贩筑顽定叶位弦法土抽地挎利鸟用段思竟路惑、勿建如筑古容拥积垃率壮、匆密咱度浇、患建葡筑寻分庙布饺、骆主床次蚀入习口陕、习楼扭层袖、控配厨套梅条坚件◆以身招庄代杀定卵法白—恋商悠业倚的认发杆展似计俘划◆经傅济痰(娃收良益穷)路法骆—勺以巨租边金味来赵定甜价（方5城）硬定罢位擦内抛容◆目印标川定芬位◆消摩费银类托型母定理位◆商彼业咏定促位◆规沾划洁方错向框定毅位◆开折发赵策兵略韵决贞策◆融拒资狼方顷式坝定参位◆盈凉利厕模勒式纪定荒位◆形拘象贵定蔑位（徒6抵）斤定威位碗决察策当依绳据◆前径瞻缴性◆适橡合辛性◆竞纱争讨性（志7铅）倍定讽位秋决禾策挣过子程◆定哑位见建梢议◆定即位凤策茂略◆定宪位侄决称策3弓、佳规樱划魄模争式功矛能东设吩计宜为合先，指场标置关史系浪权固衡肆。环跃境欣行沟为木因烂果，规逐划队接现近玻商知业昆。努滨力较优煎化间坪姓效，收骗益悄总冲体磁平冷衡说。风患格全反例映箩业固态，配篮套大适置度文扩鸽容卵。外达观重实初用云兼无顾，专顶用红通叨道犹相电融诉。商废业题设索计料先附理腔念晨，伸战脸略热经口营更要禁交贷底芝。（征规命划门引旺导偶书崇）商杠业鼠建叼筑骆不权一辞般振，僵组赔合让设烧计紫肯善定您好汁。总李平贺布柄置呜可贷循指环鱼，聚免钱得硬顾些客跪折滚返惩跑命。（匪游戏逛斥特斧点杰要吩抓发牢评）时凉区烂规桥划印有纲意雪识伯，忠商横业浪繁鉴荣拼又塌降非本朗。主展次胞入沟口匹精垦选塌位竭，攀动甘线呀分废布管关跟全掉局惩。◆技要术禁要可则楼贡层让意纽奉识劣全冷首迈层蒸，视铺免铺感皆创活真价恼值制高团。层因高堡变忘化甜对钟面版积冰，韵通阻道宋宽冶窄浇看罢人过气薪。（辩人争气镜、唱品弄质扶、符宽笔街朗无凉闹雅市晴）柱矛距肤取侍舍滩有西模鞭数慕，裳专概门骡通垒用稠不捆操械心恭。负估荷隶确腰定痰看跟业脸态莲，娇适辱度忆放交宽股可堪转哪行套。围淹栏为上辈升就一会米胀三妈，援阴俩角咸阳消角窑尽胸去拿掉任。台惕阶灯过扑高尿客钟流华少呜，幸车链位项克做扣色档且次淋低渣。立贫面涝不顿要建太区波鞠折言，焦入知晚职灯悼光景要嫁亮味化睡。小恶型升商览铺鲜要汇通碌透铅，射大毫型选商崇场效可材封疮窗裂。商辩业丽广馅告薪做湾规犁划损，碧对顽视彻角餐度春很房诚清远晰元。店老招着通屈道歼和佳橱透窗鸟，薪三充个政要愁素赚要称记膛牢燥。种佩树躲对穗着罩中烤间畏柱炸，谢剪归力数结恩构争要谁挖疾出梨。得遍益沃面赵积攀大旷6槽0知%轨，证水悬电寄配犹套部够泄就召好仿。电萝子近商爬务扁已胁认演可却，勒虚浅实争结挪合飞肯版定昌好斗。商询业勒建挥筑研先笛消湿防渗，栽交贱通杆规爽划旨很绿重筑要锐。4树、爱企劲业尝架变构利和药合闪作乏模蕉式总部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研展部项目运行运行部电脑档案行政保障部商企关系招商商业资源法律事务法务部商铺估价估价部机构资金个人企业资金基金融资部自有资产部资产托管资产置换资产运作抵押托管部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指导开发项目租务物管三大块：1、市场块版：市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。2、资产版块：估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。3、保障版块：法务部、保障部、审计室专荐业塌企粪业疑组拔织尘架涌构企业专设部门外包业务自管业务市调策划招商营销委托管理定位决策规划设计开发企业项目融资经营决策一版般易企帖业嫌架党构四翠、郑融息资创和猪盈智利斑模肚式（付一撒）融思资然模纵式1付、亮经删营帖性博物驶业炮融革资2职、结土优地波融记资漫\嫁项楚目兵贷谎款级\星带掘资盆施捎工3踏、对R横E窄T适I倍s核融相资4上、天私凤募早基旬金5酸、玩民苹间耍资袜本6