某小区物业管理投标书

投标书招标单位：凤凰小区观涛苑业委会管理项目：凤凰小区观涛苑投标单位：鹏飞物业有限公司负责人：曾熙投送日期：2011年6月5日目录第一部分鹏飞物业公司简介 第一节鹏飞物业公司简介 第二节鹏飞物业公司的主要业绩及资质材料 第二部分鹏飞物业公司一期物业管理服务方案错误!未定义书签。第一节物业管理服务工作的整体设想及策划 第二节拟采取的管理方式 第三节人员配备 第三部分一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施错误!未定

义书签。第一节房屋及公共部位维修养护、公共设施、设备及场所的使用、修、养护和管理 错误!未定义书签。第二节治安消防管理 错误!未定义书签。第三节环境清洁卫生 错误!未定义书签。第四节交通车辆管理 错误!未定义书签。第五节住宅区档案资料管理 第六节装修管理 错误!未定义书签。第七节无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准错误!未定义书签。第八节物业维修基金的建立和使用 错误!未定义书签。第四部分测算报价 错误!未定义书签。第一部分鹏飞物业公司简介第一节鹏飞物业公司简介本公司为集团成员企业，由房地产业有限公司和有限公司共同投资组建。公司管理面积达万平方米，公司业务主要分布在等。接管物业类型包括办公楼、别墅、公寓、高层住宅等。管理项目主要有：目前在职员工余人，其中管理人员大专以上学历高达％。物业管理的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，是其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境、最终实现社会、经济、环境三个效在益的统一和同步增长。这也是我们在工作之中奋斗的目标，为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，坚持企业做到“高起点、高标准、高质量”。并在工作中想成了一下几点特色：1、 以人为本，重视培训人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素，为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我公司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩严明的良好用人体制。积极发现人才，制定详细培训计划，鼓励员工一专多能，每年的培训考核成绩都作为职务晋升和年终奖励的重要依据。2、 科学管理，规范服务向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。为此，我们将积极导入IS09001-2000国际质量体系标准，并在此体系内，严格按照“管理专业化、服务规范化、经营企业化”的思想建立起一整套科学规范的管理体制，使本公司的企业管理水平及企业整体素质都达到了较高的层次。在管理过程中，我们充分利用电脑等先进的管理方式，各部门的工作情况，业户的有关资料通过电脑联网查询、一目了然。有效的提高了工作效率和质量。3、 业户第一、服务到家“业户永远是我们的上帝”，只是我们常常挂在嘴边的一句话，业户的需要，就是我们的目标，随时为业户提供最优质的服务，是我们的服务态度，在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业户永远要保持微笑姿态。在抓企业人员管理上，我们将对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业户讲话语气语调等方面都有明确的规范。努力提高服务质量，强化员工服务意识。我们愿通过自己的努力，通过对业户的全心服务，取得政府、社会业户的认同。第二节鹏飞物业公司的主要业绩及资质材料1、主要业绩%.从而取得了社会效益、环境效益和经济效益的多项丰收。2、资质证明材料如下：（1）资质证书复印件一份（2）法人营业执照（副本）复印件一份（3）项目负责人简介第二部分鹏飞物业公司物业管理服务方案第一节物业管理服务工作的整体设想及策划鹏飞物业管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀，完全有能力有信心承担起凤凰小区观涛苑一期的的物业管理工作，一旦我公司受委托管理这个项目，我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、管理优势和资金优势，把凤凰小区观涛苑一期建设为公寓式的物业管理的典范。整体设想与策划分四个方面：1、 高标准、高水平管理的措施建立和实施完善的物业管理质量体系培育高素质的员工队伍加强和完善物业管理的硬件条件营造富有特色的社区文化实施办公、住宅区人性化的专业物管注重发挥业户自治、自律的动能2、 管理深度和广度的做法在鹏飞物业管理公司一期建立相应的居民生活商业网点，从满足居民的生活需要做起，利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健身中心等等，为广大业户提供各种便利条件。管理处全方位建立商业服务信息网，与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足业户需求，如：物业保险代理，房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。3、 超前性、创造性、全方位的服务意识超前性是鹏飞物业管理有限公司一期物业管理前卫和榜样地位的标志，由以下几点组成：实施住宅环境形象设计与建设（DIS）工程，住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划（CIS）之后更富时代特色的新概念，它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成住宅管理的要素之一，同时，具有对住宅形象的塑造功能和对物业的增值功能。全面体现对残疾人的关心，我们将在整个住宅内对残疾人实行无障碍通行，公共区域设有关照残疾人的标识，这一措施不仅体现了对残疾人的关爱，同时也会提高居民的文明意识。充分发挥电视监控系统的作用，使管理人员及时掌握鹏飞物业管理公司一期各个区域的治安状况，出入人流状况，车辆交通状况及卫生保洁状况等，使各种紧急情况能得到及时处理。科技在进步，人们的观念在不断地传授，人们对住宅区得各种需求也在不断地扩张，鹏飞物业管理一期只有不断的创新，吸收国内外住宅物业管理之精华，才能不断完善。实施社区全方位服务，女口：定期举办棋牌赛、书画展、各种派对等丰富住户的业余生活，增进业户间的情感沟通。设立业户接待日和业户接待电话，向业户提供24小时的全天候的护卫、保洁和维修服务。4、 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想严格车辆交通管理，我们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。建立“管理处员工工人都是环保监督员”的观念，对不利于环保行为及时予以制止。鼓励节约水电，组织居民开展有利于身心健康的文体活动。严格装修审批手续、规范施工行为、控制装修材料的使用，加强工程监管。要逐步实行垃圾分类投放、处理。第二节拟采取的管理方式说明：（1）管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。（2）在岗位设置上，充分考虑到凤凰小区观涛苑规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足物业的实际需求，降低管理成本。（3）要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。二、管理处运作方式及各部门职责一管理处实行管理处主任负责制的直线制领导形式，实施管辖区■域内统一的物业管理。管理处主任集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，■减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处主任直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。保安服务部：保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。设备管理部：设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。由总公司派人定期维修养护。保洁部：清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。此外采购、人事、培训等事务将由总公司人事部、物流中心、培训中心与管理处主任负责。三、信息反馈渠道严格执行公司的《关于与顾客沟通的程序》在此文件中规定了至少每半年召开一次顾客恳谈会，另外每年公司的质检部对顾客进行一次意见调查，并发放“顾客意见调查表”。软件方面，管理处将十分重视尊重人、帮助人、教育人这种以人为本的管理方式，透过这种人性化的管理及时了解掌握员工的心理活动、思想状态。四、管理工作的控制方式1．科学、全面、严谨的质量保证体系及岗位责任制、各项规章管理制度。2．严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度、多样化的激励手法。及时细致的思想教育工作，团结向上、热情饱满的工作状态。融洽的主管双方关系，顺畅的沟通渠道。第三节人员配备我们将在凤凰小区观涛苑管理处配备如下管理人员：保洁员二级资质企业，室内公共区域保洁按140户配置一人，则室内保洁员人数=570/140=4人，室外公共区域共配置3人。则保洁员的总人数=4+3=7人。绿化员集中绿地面积为10000平方米，按照5000平方米配备一人，绿化工人数=10000/5000=2人。保安员小区共三个门，一个正门，两个侧门，正门24小时开放，侧门定时开放，开放时间为早上7点——10点，中午11点——下午2点，晚上5点——7点。正门的门岗按三班四运转方式值班，每班2人，巡逻岗也按照三班四轮转方式值班，每班设2人。则保安人员总数=2X4+1X4=12人维修人员由于该物业区域面积较小，为了减少开支，有总公司派维修工人来对该物业的设施设备进行维修养护。管理人员配备管理处主任1名，主任兼主任助理，档案管理、文秘楼管员4人，兼采购员，兼仓管员，检查员。保安主管由巡逻保安中的一人兼职保洁主管由保洁员中的一人兼职财务人员有总公司派发人过来，进行必要的财务处理工作。第三部分一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施第一节 房屋及公共部位维修养护、公共设施、设备及场所的维修、养护和管理制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。严格装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。4、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。5、维修工程实行业主、客户质量签收制度。6、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。7、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。第二节治安消防管理公司内控标准0.5%。承诺指标0.5%o测定依据：案件发生次数/入住总户数X1000%o〈0.5%o;火灾发生次数/总入住户数X1000%o〈0.5%o质量保证措施：1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。2、 严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。3、 树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。4、 实行业主搬出/入登记制度，严格控制物料进出。5、 保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力。6、 实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”;制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习。7、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意识。8、小区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备足够的消防器材。9、定期为业主提供安全用电检查和煤气灶检测服务，及时消除隐患。10、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。第三节环境清洁卫生公司内控标准99%承诺指标99%测定依据：保洁达标面积/保洁总面积X100%$99%质量保证措施：1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。3、 每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。4、 提倡“全员保洁，人过地净”。5、 制订科学的绿化养护计划，并严格执行。6、物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。7、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强业主爱护绿化的自觉性。第四节交通车辆管理公司内控标准98%承诺指标98%测定依据：道路、车场完好房面积/道路、车场总面积X100%$98%质量保证措施：1、 制订详细的养护计划，定期巡视和维护。2、 市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪协助管理并备案。第五节住宅区档案资料管理1、制订严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配置完善的档案储存设施及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理。2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制，确保档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化。3、建立办公自动化系统，业主、管理处、物业管理处、当代投资集团、政府主管部门通过局域网及互联网实现互联，信息共享。第九部分物业管理的日常工作第六节装修管理一、加强宣传，正确引导（一）加强装修法规的宣传，导入先进的装修设计理念，合理的室内设计方案，恰当的装修材料选择，有效的施工管理方法正确引导业主，。（二）制订详细的《装修管理指南》，发放给业主，同时管理处提供必要的房屋工程图纸，指导业主进行装修。二、严格审批，加强巡查我们在居住区装修管理中注重于以下步骤：（一）在装修的审批过程中，建立项目主管初审、综合管理部部长复审、管理处经理签字的三级审批责任制，强化审批责任。（二）加强对施工队伍的管理，实施“二证一书”制度，即要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签订“二次装修责任书”，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金作为约束。（三）加强装修过程的监管，实施“全员管理”。我们要求，各专业的管理服务人员必须掌握装修管理的基本知识及管理要点。（四）强调下列监管重点：1、为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要求项目主管的例行巡查外，管理处保安员、保洁员等各岗位也对装修进行全方位监管，消除管理盲点，形成立体交叉式的装修监管网络，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。2、为防止装修后经常出现渗漏水问题，我们将要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。3、为维持居住区装修秩序及安全，我们将加强对施工队的管理，狠抓消防安全，实施对外来人员准入制度，严格管制各区出入口，对搬出/入物品一律登记后放行;严格控制施工的时间及装修垃圾的清运，消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。第七节无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准。为了方便凤凰小区居民的生活，体现鹏飞物业管理公司“服务至诚、精益求精、热情奉献、温暖万家”的质量方针，满足居民的需求，特设立无偿服务项目二十三项，有偿服务四十五项。、免费服务项目序号服务项目备注01使用乒乓球场所02代订牛奶03代叫出租车04电话留言服务05送取干洗衣物06调试电视节目

07代办有线电视开通08代办银行开户09代订酒店客房10保安对讲检修服务11代办电话开户12代办煤气开户13代办收订报刊杂志、特快专递、送邮件上门14介绍保姆15代请家教16代购车船、飞机票17代记、代领邮件18提供图书阅览19组织各种展销活动20开设棋类活动场所21节假日导购活动22组织小区内少儿活动23组织老年人活动二、有偿服务项目表序号服务项目收费标准备注01清洗风扇20-50元/次

02清洗抽油烟机50-100元/次元/次03清洗空调过滤网1元/次04钟点家庭服务（日常家务）15元/ （小时•人）05定点长期服务（1小时/天•次）300元/月不含周六、日06定点长期服务（2小时/天•次）450元/月不含周六、日07定点长期服务（3小时/天•次）600元/月不含周六、日08定点长期服务（5小时/天•次）800元/月不含周六、日09水洗衣物（衬衣、裤子等）3-5元/件10水洗衣物（床单、被套、被单、毛毯等8-12元/件11安装玻璃5-50元/次不含材料12安装排风扇10-30兀/部13安装洗衣机10-60元/台不含材料14挂画、挂镜框5-10元/幅15安装抽油烟机25-50元/部16安装空调（窗式）250-400元/部17安装空调（分体）350-500元/部

18安装音响及家用电器10-100元/部19安装灯具、门铃、橱窗等10-20元/个20拆空调、热水器、抽油烟机10-100元/次21安装窗帘、拉帘、毛巾架、晾衣绳等10-50元/次22安装热水器（对衡式燃气热水器）60-100元/部不含材料23安装热水器（普通燃气热水器、电热水器）30-60元/部不含材料24安装洗手间洁具50-150元/件不含材料25代客购物5-15元/次大件物品不含搬运费26室内绿化20元/次27代接代送客人面议28木地板打蜡1-3元/m?29市内传真3元/页收传真2元/页30中英文打字10元/100字含排版、输出31检修电路50-200元/次不含材料32修理防盗门25-35元/扇不含材料33修理家具配件10-100元/次不含材料34修理木门50-100元/次不含材料

35检修家用电器10-300元/次不含材料36修理窗、帘、拉帘等5-50元/次不含材料37疏通下水管道（主管）50-200元/次38疏通下水管道（支管）10-100元/次39修理、更换电表、水表等10-50元/次不含材料40修理、更换开关、插座、电话盒10-50元/次不含材料41洗脸盆、洗菜盆堵塞、渗水处理10-50元/次42处理、更换门铃、门锁、信箱锁等10-50元/次不含材料43修理、更换灯泡、日光灯管、灯罩1-20元/次不含材料44修理、更换水阀、水龙头及各类软管10-30元/次不含材料45修理洗脸盆、洗菜盆下水道管及马桶浮球10-50元/次不含材料第八节物业维修基金的建立和使用（一）对维修基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的维修基金。（二）管理处于每年12月10日前提出下年度维修基金的使用计划和预算，提交开发商（或业委会）审议通过后执行。（三）管理处需使用维修基金时，应出具详细使用方案和预算，并报开发商（或业委会）审批。（四）当每栋房屋的维修基金不够支出时，经该栋50%以上的业主书面同意后，由该栋房屋的全体业主按实际发生额分摊。（五）维修基金的收支帐目接受株洲市鹏飞物业有限公司和业主监督并且每三个月公布一次，年度使用情况接受株洲市鹏飞物业有限公司（或业委会）及其委托的会计师事务所审计。在本物业住宅共用设施设备维修基金到账前，我们愿意垫资对本物业供水系统进行改造，实现本物业的水表与周边其他小区和单位的水表完全分离。第四部分测算报价一、项目物业的人数确定1、 保洁员：平均按130户配置一人，则保洁员人数=570/140=4人（室内）室外人数为3人。2、 绿化工=10000/5000=2人3、 保安员：小区共设三个门岗，一个巡逻岗，按三班四运转方式作业，则其人数=2X1X4+1X1X4=12人4、 /12000=5个经以上计算，该物业的最多人数应为26人。面对人员的岗位及工资标准进行汇总，详见下表所示：序号项目人数工资标准总额01管理处主任1人2500元/月2500元/月02保洁员7人900元/月3600元/月03保安员12人1200元/月14400元/月04绿化员2人900元/月1800元/月05楼管员4人1500元/月6000元/月06合计28300元/月说明：保安主管由巡逻保安中一人兼职保洁主管由保洁员中一人兼职兼职补贴为150元/月二、物业管理费测算1、 员工工资与福利基本工资=28300+300=28600元/月福利费(三金一险)=28600元/月X14%=4004元/月加班费(全年人均加班3天)=28600/30X3天/12X3=715元/月服装费=500元/年•人元/月X30/12=1250元/月(5)保安人员身外保险费=4%oX20000元/年X16/12=107元/月以上合计=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=34676元/月2、公共设施设备日常运行、维修养护费：用简单测算法计算，该物业建成于2006年，按当时的建造成本单价为1500元/平方米此费二1500元/平方米X12%X40%/（25年X12个月）X（61627.56+3908）平方米=15729元/月说明：高层建筑的电梯运行费、高位水箱的加压费另行计算。3908平方米为底层商业用房面积。3、绿化管理费序号项目测算依据金额（元/月）01绿化工具费200元/人•年200X02劳保用品费100元/人•年100X03绿化用水费1吨/平方•年1XX04农药化肥费/平方•年X05杂草清运费10000元/年10000/12=83306景观再造费/平方•年X10000/07合计4、清洁卫生费序号项目测算依据金额（元/月）01工具费200元/人•年200X7/02劳保用品费100元/人•年100X7/03消杀费10元/户•年570X10/1