商业地产项目机电安装工程管理

商业地产项目机电安装工程管理第一部分前言介绍住宅项目与商业地产项目的各自特点第二部分商业地产项目特点

商业地产是一个跨越地产开发和商业经营的两个高风险领域的复合的地产形态，很多商业项目为了赶时间就边招商边建设，就存在太多的不确定性，也就带来了大量不得不面对的问题。譬如：设计图纸跟不上现场施工、计划赶不上变化、图纸变更多、总包管理难、分包管理难、现场签证难、运营后善后问题处理难！商业地产特点：1、工程量大、配合面广2、技术要求高、交叉作业多3、“三边”工程、反复修改第三违分部商业料地产丹项目外机电啦工程朝的特匹点大型侧购物补中心五星发级酒搬店高档全写字泡楼大型璃超市城市兆综合箭体第四险分部商业酿项目发机电护工程床关键盾控制袖点一、平工程舌建设光施工勿阶段二、残调试皱验收膝阶段三、府移交胆阶段第五渡部分商业恼地产引项目后机电诱工程蜡新技先术应扎用㈠、机肃电综陵合管帐线设包计㈡、BI刑M（建战筑信椅息化热模型绣）㈢、GP勿S智能炼消防绩系统㈣、消粱防性衫能化本设计机电糟综合学管线矛设计1、前航言目前氧各种接建筑脊设备雁为人掘们提共供了角高智朋能、冠卫生上、舒澡适和朝安全狮的工饺作和万生活艺环境鸣。建策筑设辟备工洁程系随统多举，一斑般由炭建筑皮设计申院水甲、电少、空风调等谎各专勇业设对计人料员各牲自布晕置管蠢线和筋出图咱，缺嗓乏系捷统的扒协调帐与平乓衡，添致一旅些设匆备及脾管线阀会在析建筑示平面企、立首面位怕置上奶相互珍交叉可发生弊冲突竹，给预施工铃及竣凶工后连的维述修和硬管理甚工作碑带来夺麻烦马，拖截延施口工进远度，遣浪费瘦资金芽，甚耍至影食响建贪筑物天的正愉常使飞用。秀为了怠避免救这种霞现象索的出巨现，虚需要洋对对户各系浇统管帅线的容布置赔进行犹综合准设计装，既摔满足乖各专识业技联术要稿求，铸又使特各系若统管摆线合完理布套置，宇为施料工、貌运行接、使滤用、青管理悦及维尚修创缸造有室利的虎条件观。2、建坑筑中思设备尚工程预管线君主要狸有以售下几椅类：①、生黄活给牙排水因系统邀：生敌活给捏水管久道、平生活蜓废水谎管道川、生凤活污披水管着道、岂雨水炮管道佛、其坑它杂烟排水桶管道居、中菠水管腾道等雾。②、热趁力管策道系蹦统：雕采暖示、热忌水供贴应及粒空调帐处理己设备凡所需含蒸汽欣或热桌水。③、消础防系瓦统：疼消火搁栓管偏道、感自动哀喷水忽灭火填系统往管道台、气惭体消塌防管妨道、暖防排蛾烟管糠道、各消防盖广播严、电尝话、吼联动纱报警透等弱唤电管撑线。④、通问风空华调系贯统：摩送排沫风管揉道、万空调父风管骨、空唇调冷汉冻水凝管道板、冷职却水版管道硬、冷绑凝水者管道胃等；VR忘V空调暗系统胃；分屈体空须调管帜线等棍。⑤、供唱配电觉系统补：动挎力配续电管绞线、覆电气曾照明驻配电铃管线鲁等。⑥、弱铅电系奋统：讽楼宇众自动倘化系窗统、混电话慈、有巨线电陵视、绘网络乞、数键字信尺息网芳络管派线等遗。3、管益线综秒合设缎计原岂则：各种爬工程灰管线铃具有吼各自喇的工短艺布壤置要扇求，个当出持现相毁互交结叉挤揪占同蚁一空庭间的穗问题屠时，墙应相仔互协招调、桨布置价得当魔，管呈线工司程综鼓合设睡计的屑原则馅一般视是：①先布盼置管刚径较吸大的绝管线令，后薪布置文管径俭较小队的管烛线。包遇管尾线交杰叉时额，应搏小管余避让吵大管格，因倾小管辟所占渔空间洪位置眉较小居，造都价相艇对较帅低且贞易于所安装品；②压力也流管纯道避余让重谷力流鼻管道丸。压渣力流瞧管道英在外涛加压套力作顿用下漫，介以质克竹服沿矛程阻逃力，态沿一核定方下向流饮动。给水编管道禾、消纱火栓争管道手、走辫廊喷荷水灭根火管赤道、派热水知管道短、空犹调水丝式管等往均为枯压力千流管愿道。践压力政流管多道区说别于铃重力蚕流管垂道的育主要缓特征戚是可屑以爬鄙升。重力别流管躬道内吹介质储仅受驼重力态作用参，由膛高往后低流.污水旱、废岩水、铸雨水谅、空搏调冷慕凝水固等管膜道属桐于重沙力流达管道亡。其凉主要枕特征责是有邮坡度觉要求说且排疼放水雄流杂掌质多改，容鹿易堵馅塞，泪因此蛇力求尺水平哨管线测短，尿避免畅过多驰转弯协，以桌保证彩建筑幅空间勒及排党水畅辰通。桥管线凑交叉讲时，柱应将双重力放流管及道对它标高仇的要杯求作谢为首沸要条暮件给栗予满孤足。③冷水贱管避脾让热茎水管滴。因贼热水坑管往茂往需田要保稀温且冤造价客较高赖。④电缆想、动肺力、纪自控弟、通候讯等姑桥架泊与输暗送液晒体的嚼管道何宜分反开布纵置或赠布置流在其杏上方愤，以典免管页道渗讨漏时正损坏夹电缆谈造成甚事故逐。如够必须愈在一滔起敷崭设，坦电缆糊应考糕虑设醋套管凤等保勇护措带施。⑤附件狭少的匪管道塔避让羡附件痕多的巩管道岭。这借样有象利于责施工温操作栗和维差护及转更换国管件饼。⑥可弯顾曲管虾避让悲不可赵弯曲虚管。⑦各种专管线晶在同驳一处杰垂直障方向达布置面时，协一般蹈是：葱线槽万或电南缆在惊上水重管在深下、查热水乔管在阴上冷满水管蒸在下心、风蜜管在扮上水板管在币下。哨尽可除能使蓬管线员呈直插线，行相互虎平行慈不交稻叉，询使安塞装维腔修方键便，额降低足工程括造价杰。4、注赞意事虾项：①管线系综合源设计悼时还堪要考料虑以依下几钱个问盗题：度空调落风管堆、供耕回水翼管、获冷凝近水管内、热烦水管领等需耳保温伯，设岗计时病应考转虑保终温层颈厚度拣。②喷淋谈横干既管上也要接蛇出支城管以垮布置意喷头拍，管唇线布歇置时残应留种有接田出支丽管的倒空间后。③走廊否送、揭回风崭口、取灯具虫、感托烟探兄测器宴、喇畅叭、没喷头东等布仙置应距统一伪协调束，避庙免相川碰。郑一般致风口城、灯枕具等牌要求金居中临，呈砍一直别线布惊置，阵以保腰证装州修效砖果。④强弱缠电桥稀架之变间宜缘瑞有一歇定间勒距、绝以免毕互相粉干扰寨。有稠条件扎时，抢可分倍别布从置在诱走廊丝式两侧先。㈡、BI负M（建蹦筑信而息化期模型鲁）BI糊M是建怖筑信悲息模隐型（Bu饱il讯di澡ng施I址nf狗or沉ma岩ti帽on世M恒od银el区in稻g）的标简称傍，是惧指以顾建筑挖工程谢项目分的各裂项相脖关信蜓息数廉据作盟为模目型的凑基础质，进诉行建泄筑模渴型的突建立笔。它具请有可荣视化就，协寒调性蚕，优污化性您和可瞒出图栋性四厅大特磁点。是以铃三维厦数字护技术诸为基凤础，玩集成裙了建雁筑工剂程项魂目各汤种相万关信筒息的步工程迁数据愧模型净。“B到IM制”技术艺的核胞心是勒一个圆由计平算机课三维久模型守所形汁成的允数据湾库，自包含伤了贯闭穿于盐设计层、施著工和佳运营锹管理傍等整稳个项馆目全狼生命鸭周期敬的各符个阶厕段，牢并且拖各种往信息召始终嚷建立划在一笨个三疲维模崖型数泡据库怠中。“B经IM丛”能够生使建妥筑师私、工毙程师妈和施扬工人鞠员及淹业主旁清楚尿全面撇地了钟解项文目。备建筑外设计距专业嗓可以备直接荒生存认三维就实体杀模型样；结虏构专艘业则饺可取混其中傲墙材连料强尽度及艺墙上捉孔洞卷大小呈进行姓计算素；设祝备专筝业可灿以据饼此进棍行建椒筑能将量分湖析、贼声学条分析采、光辅学分辽析；保施工战单位挑可根碍据混通凝土绑类型酿、配域筋等誉信息胶进行接水泥彼等材企料的剑备料荐和下系料；画开发叹商可鹅取其僻中的浇造价仿、门未窗类议型、歉工程狂量等介信息酒进行惯工程混造价菊总预百算、介产品野定货粗等。1、BI苦M在上暑海中诞心大烤厦项起目的话应用上海时建工散集团数在总忠承包机建造帐中，俘由于城将“B眨IM否”技术(建筑榨信息动模型)完整沫地引提入到觉上海由中心漏大厦漠工程捉项目泄的设此计、秒施工绳与管槐理的来全过气程中宅，被踏业界啦称为薄是一黄个具则有里徐程碑室意义悦的项肠目。上海龟中心其大厦桶项目垫存在盐参与梳方众交多、蝴分支秃系统良复杂室、信思息量万大、教有效愈传递摄困难可、成沫本控奶制难绞度大枕等问扑题。勇项目鸡从全停生命怨周期辛角度英出发扫，以“B倦IM愈”技术芦为手补段，骑应用Au蚕to阔de脊sk次R庙ev忌it建立冒模型姥，并予在三画维的芝环境静里面浓完成缠对项恰目的晶修改仙和深扛化设思计，何针对比项目蜂的设体计、肝施工辈以及钉运营辨的全肥过程胸，有签效地掀控制育工程挡信息辽的采解集、锐加工某、存厨储和疾交流娱，从覆而帮星助项界目的别最高挠决策酿者对立项目肚进行摇合理叙的协距调、晒规划娃和控导制。上海基中心线大厦朗项目缺的建诱筑形架态、跑高度爆和外赶幕墙错结构护变化单相当旅复杂笑，初价期共风做了20多个太方案粪，就杠旋转岛的外特形而狠言，瓣最终典选定哀了矩岭柱与振支外养伸臂井加上应支核环心筒园的结有构体白系，“B怪IM茧”平台成使结葱构选如型变酸得非兄常简屈单明分了。在绿佣色施摇工和毯低碳丢方面文，“B略IM稿”为项肚目提简供了安有力雀的保与障。帐针对详超高究层建扶筑体浓量大熔、系未统设卵施复龟杂、攀运营多能耗始大、予室内系环境凉质量葬要求壁高、出集中惜排放疑负荷疤大、敲可再逼生能军源的代利用透受安基全性虾约束穷大等键问题后，围躺绕节两地、竹节能赏、节派水、猴节材赢、室好内环睛境质条量把珍控和萝运营足管理基等方波面，栽项目词因地商制宜盖地利沃用“B鸭IM挺”，合脱理采还用绿口色建巡寿筑技芬术，共通过皱本地我化材薄料、脏高强精材料芒和可无循环咸材料肢的使壶用，尼优化绵结构妨设计差、可黎视化旺室内肝自然盲采光程模拟芒、营姐造室炊内舒塔适热富环境木等，将实现默超高敞层建矩筑的孤绿色短接力降和可绝持续杀发展极，为驳今后至超高博层建贞筑的德环保耻节能澡提供怎范例冷，从鹿而推袖动我罚国绿榴色建盒筑评依价体遵系的铃科技京进步闪。“B完IM童”技术赞在促忆进建解筑专授业人驼员整壤合、飘改善霞设计缓成效贴方面障发挥攻的作堆用与腊日俱避增.上海港中心标大厦贿简介上海册中心惯的建爆筑设魂计方长案为劈燕“龙险型”夜方案渗，该喂方案广由美绞国Ge挽ns燥le拢r建筑冶设计允事务摊所提红供。抚从外搬观上夏看，县“上懒海中支心”肆像一喉条盘孟旋上应升的棚巨龙知，“饺龙尾伶”在列大厦项顶部绿盘旋巡寿上翘魂，58兼0米的狗“身饶高”虾将成调为上望海新乖高度捧。这个哑高达58恩0米的雨“垂花直城躁市”滋内部唯将打端造9个“驻空中涛花园懒”，晨整个漆大楼棕将被灰建设谅成一努幢集湖写字偷楼、触酒店付、零哲售、裤娱乐修功能族于一掘体的张“综励合性偿超高啊层建灵筑”森。上忆海中盾心大慰厦规层划为电五大槽功能跟区域附，以往写字域楼为辉主，轰但将塌同时山集合嚼大众符商业闪和娱候乐区净城、核企业迅会馆帖区域假、精巴品酒备店区迫域以促及顶目部的泡功能趁体验(观光)空间堆。此输外，世上海自中心由大厦程项目屡的裙牵房中准，还义将设薯置可控容纳12要00人的援多功要能活绒动中遇心。上海默中心块大厦掏项目洋建成磁后，开总建铁筑面架积将塞达到55猛.8询8万平步方米喉，超宜过毗见邻的柄上海芹环球肆金融垮中心38万平母方米掠的总瓜建筑路面积婆。在遥上海鼻中心设大厦肤的总屈建筑蛾面积丝式中，趴大厦臂的地言上建拾筑面遍积约万为37塑.9叠7万平蚀方米萌，地钻下建兆筑面环积达臂到约17蹄.9万平腾方米添。大抢厦的判地下慰建筑读面积困中，桃包括签了一助个面秆积约1万平妄方米窜的地系下停载车库搂，可摆供20绵00辆汽料车同智时停枝放。2、BI浸M系统赔在汉岁街万颗达广僻场项帝目中车的应启用与少价值一、灶可视劫化自从20稍12年10月确赔定了伞汉街成万达株广场袭的BI塘M咨询牺服务辜单位飞之后孙，万姓达规米划院眨建筑糖四所寨汉街锡项目橡组成宝员组抽织了遇几次浮和项愁目公奴司、趋中南损院、秃悉地馋国际纲联合畜交底笑会，及让BI张M咨询茂公司没悉地巾国际诊充分布了解饿到现连在的尾项目抽状况钳和亟暑待解班决的殊问题剃。随今后悉计地国炸际根肌据提情供的饺各专嚷业最菠新2.史0版施想工图忌分别愤建出供了建盯筑、糕结构电、机乔电模没型，佛从可筝视化级的角绝度将节汉街眨万达族广场炒从平同面二码维图印纸转户变为蛛一目苦了然鲁的三浴维模脑型，土具体死效果究如下妙：二、许协调棉性在经送过把乒以上菌几个穷模型晌综合旗到一悼起以乌后，纳无论漫从设理计与窑还是找工程路上，BI后M将实骂现项谨目建锡模、屡碰撞招检测匹、三滴维模店拟分蔬析、加辅助剃管综小设计斗，超砖预期档解决讨了各铺专业叼协调首和管肯线综车合等粒难题荣；而娃且，辣各设援计方换可以公很直栏观地誓通过幻玉这个姨三维辈模型贿共同拜探讨披并优恼化设律计，忘实现鹿了规纺划院饶及项队目公骨司很花多无魔法从摸二维符图纸框中发责现的滔问题戒，将贿有效献及时执的降率低了荣成本苦。比璃如一娃直很故难解触决的竭层高毛问题匀，可镜以通抄过虚某拟模颠仿管兵线的顽综合陆排布喂加以暂优化升，可哀以节排省一颜些空择间保旗证汉酿街万鹊达广牵场室曲内空广间效塌果。播位于貌地上贱二层1-储H~胳1-年J轴和1-层16帮~1灿-1量7轴的镰交接增处的县机电景空间果原线钢下净哲高为37床20输mm，经隐过管闲线综遇合优炸化，其线下圈净高晓能做吵到39万70诉mm，给律内装旺等设暗计提羞供了谜更好挪的设楼计条觉件，裙具体析情况沈如下属图所舰示：三、泼优化面性尤其才是对烂于整甩个项表目的汁难点--络--采光返顶部肝分，BI绕M能对痕整个告采光浪顶进昏行参再数化蛾设计忠。由演于圆宾中庭赠和椭河圆中均庭的咳尺度框差异搁较大尘，被暂钢结屋构分近隔成鲁的玻只璃大泰小各欲异，谜在后漏期施黑工时抬将耗绸费巨爹大的沿成本丈。使炸用BI长M技术掘将采番光顶字曲面谷有理剩化，涉可以衡使每京块玻团璃尽徐量标文准化勺，异质型玻祝璃数戒量减堆少，妖可以霸大大渴节约拢了成磨本，臭达到疑优化黄设计痛的目银的。短值得淡一提能的是把，可迁以使鸭用一荐些有水逻辑响的公睁式来崖编辑闭钢构饶的曲煤面，借使构酿件能永跟随斩公式鲁的改湾变而粱实时拖发生尊改变愚，也痒使得芹更改仍模型党也快稍捷、功高效腥。四、烛可出著图性BI两M还能盼检核禁出一逃些施恭工图译上疏臣忽的虚地方丙，如泛下图祸所示松，北骂立面班图纸挑轴线贼尺寸离与平尖面图杆所给冤尺寸报不一校致，新平面苍中轴晃网距早离为84热00毫米卖，立免面图级中两激轴网仁尺寸销为83存05毫米渣，依扯据立京面所丙给玻网璃分应隔尺渔寸，奖该立缘瑞面图较为垂滔直于迟该立物面投周影图薯，不欧是正乞交投鹅影图矩，但喊是轴律线尺辈寸与米平面扎无法岗对应凝，存通在矛阿盾。燥这些摇从三乐维发绒现的义问题张可以帆返回然二维怜图纸脚里进课行修齐正。㈢、GP冬S智能洋消防糖系统1、“GP剩S智能豆消防耳系统查”的掀基本错原理“GP隆S智能庄消防纷系统描”是欢将GP枣S（全趋球卫标星定反位系统）匹、GI猾S（地振理信虑息系慌统）射、GS位M（无育线移培动通吧信系豆统）洞和计列算机标、网脆络等伴现代轿高新盗技术猎集于鼠一体沟的智抵能消饱防无台线报速警网庙络服胖务系捆统2、“GP炉S智能国消防挎系统今”的贸构成用户初平台歪、传娃输平嫂台、正指挥型平台殿和消玻防移谣动端3、“赶智能万消防劝系统雕”的秒优点容：“早兽”、架“准翼”、息“快称”、沉“灵苍”㈣、消想防性烦能化子设计4.虫1.城市针综合酱体的住消防甚需要驾引入怒性能敬化设差计我国意的消较防规傻范是支公安客消防底部门巩通过浊总结阴多年把实战尽经验择，并榴综合岭发达混国家养的防根火技天术理蠢论，惠编写符出的炎适合孝全国翼各地循消防驶情况补的标璃准。甘具有杀适用芳面广果、容帆易操拖作等贿优点构，但奇也不轧可避存免的破与建医筑设子计的徐发展料相矛燃盾。醉近10年来慌，全童国各怎地涌问现出牢的大晴型、补复杂棚公共银建筑销，如鼠首都板机场T3航站幕楼、裤国家辟大剧牢院、逮奥运昂场馆勺及上仓海世闹博建丢筑等柔，都济在不乖同程失度上钢受到炭了消见防规盛范的荡束缚煌。公安袍部在20面09年颁鉴布了《建设躲工程槽消防叼性能恭化设驻计评弊估应公用管够理暂潜行规征定》4.拐2.什么遮是消足防性铲能化袍设计从上缓世纪70年代候开始掀，国巨外就臣提出打了以区性能窑化为小基础页的消招防安狼全设盛计概字念。19医82年日傻本建冶设省百制定竿了关比于建叛筑物黑综合贷防火伸设计淘方法叫开发仓的五往年规葱划，目并在运研究煮成果丝式的基颠础上丢编制布了以槐火灾齐性能咸为指沟导的练设计爽方法剂。英烟国、樱新西测兰、杜瑞典壳、澳狼大利隐亚也欧相继芳颁布悠了体盼现性忙能化右设计骄思想察的防汇火设技计规展范，幸而美屡国在伍性能窜化研牵究方专面做猾了大拴量工掌作，五很多汉比较屑成熟远的火晕灾安猾全评注估模屡型和劲性能抄化设填计程鲁序都渔出自开美国痒防火燃协会NF歌PA凭(N服at科io能na筝l汗Fi辟re践P恳ro恨te膀ct奏io碗n晌As笔so翠ci哪at傲io窗n)。19冒90年起括，国至际标样准化平组织秩和国舒际建伞筑协拐会开矮始积涛极参师与性园能化妇防火挨设计马方法岸的研斩究。我国豆的消侄防性僻能化茅研究旬工作药始于20钥00年，如国内懒的专更家学脾者相蔬继有药不少爬文献文、技桐术导摄则发束表，级而上盐海市野地方自标准《民用推建筑论防排盛烟技存术规毒程》中的资模型辅、公佛式已代经逐穷步被粘性能间化设顶计单捉位采嘴用。消防涝性能筋化设闪计是翅建立孟在理经性分激析基箩础上秤的、寒新型梅的防养火设益计方诉法。肯通过童运用敞消防稀安全六工程蜂学的茅原理背，结意合建赵筑物耻的具欢体情梅况，到制定棕消防去系统郑应该贿达到汗的性俗能目磁标；伐应用命成熟仪的计绍算机鄙模拟稼技术兆，对炉建筑席的火懒灾后收果进呆行定烟量的下分析烤和预芦测，目从而史得到抛恰当缸的防州火保酿护措害施。消防脖性能舱化设众计包斤含了配性能毕化防巡寿火分巧析和班设计养两个楚方面插。性能摊化防哄火分满析是洪根据蓄建筑崭物的灯具体慕使用较要求高，用礼物理郑参数需定量寄描述打出火狗灾的顺发生骡、发啄展过革程，艺并分侨析火戒灾对庆建筑抖物内晓部的垦人员母、财文产以穗及建还筑结仁构的慎影响列程度预，为鸦采取定恰当斥的消婚防对醉策提很供依聋据。性能促化设裂计是型在性湾能化征防火钢分析饮的基勾础上章，综找合建呢筑物惠现场壮条件阴、人艺员及素财产沈的安令全，蜜采取傻的有准针对州性的滚消防缝措施哲。与传衣统的嫩消防览安全聪设计趴相比苦，性德能化待消防孩安全独设计劝具有巴以下跌优点电：第一弱，充概分考您虑了港每栋霸建筑域的独因特性刘能、喜用途封、风乡丰险和先使用畏者的压需要削；第二弟，注率重安忽全目盾标的索达到绵，并戴不限与制采轮取何滨种措仍施，