成都国奥项目配套商业研究

国奥项目配套商业研究双流新城概述双流东升商业环境描述工程地块分析典型社区商业案例借鉴商业规划与开发策略建议公共配套建议目录双流新城概述成都东升老城东升新城在东升老城与成都市区起着桥梁作用.真正实现了双流新城实现东升城市与成都的无缝对接,双流新城的高标准的的城市规划也标志东升城市开展进入新的时代.与老城\成都的关系双流新城概述双流新城定位：打造以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、数字商务型产业为支撑的国际化财富会聚背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。双流新城整体定位双流新城概述区域功能核心区即城市中心区。它包括行政中心、商业金融中心、文化娱乐中心、城市公园、城市广场，体育中心等。A区国际生态居住社区B区健康驻龄生态区C区融体育娱乐、运动休闲于一体的住宅区D区以文化娱乐和数字动漫为主要功能的城市次中心双流新城整体规划示意图项目所在板块双流新城的商业、金融、行政中心位于核心区域，距离国际居住的A区有一定距离，从区域的城市属性及社会功能定位上，本工程不适合开展大规模的城市商业配套双流新城区域功能分析双流新城概述东立国际香榭美邻新区政府配套及公共配套的实质性建设为新区住宅、和商业工程的开发带来实质性利好消息沃尔玛规划国际网球中心谢菲联足球公园星宸国际酒店双流体育中心博瑞最世界〔在建〕双流新城在建标志项目双流新城概述城市新中心区开发对本区域的启示----近期应以住宅开发为主，商业以社区级和区域性商业为主，起步期开展期快速开展期成熟期商业工程办公工程市政配套土地开发路网设施居住工程中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序一般城市新中心区成功开发次序2号块地所处的开发周期1-3年3-5年4-6年3—5年以上时间开发类型国内城市的新城的开展从规划完成到完全成熟，往往要经历起步期〔1—3年〕、初步开展期〔3~5年〕、快速开展期〔4~6年〕、成熟开展期〔5年以上〕四个阶段一般城市新中心区开发10—20年双流新城发展周期研究双流新城概述双流东升商业环境描述核心区商圈老城商圈现代商贸商圈A区商圈根据对双流商业的区域范围形成时间把东升划分为以下几个主要商圈:商圈商业主要业态所处的周期现代商贸商圈大型专业批发市场起步期A区商圈娱乐\超市开发阶段新城核心商圈金融\商业\行政中心规划阶段老城商圈原来东升行政\商业\金融中心成熟阶段双流东升区域商业双流东升商业研究项目名称新一佳广场好又多广场明城百货位置棠湖公园对面南昌路与棠湖路东二段交汇处

顺城街项目规划商住群楼中型超市商住群楼大型超市、百货单体建筑购物中心项目业态分布超市、休闲、数码、通讯百货、超市、餐饮、数码百货/休闲\餐饮项目面积6000—7000平米10000平米１３000平米项目档次中低高档中档中高档租/售价(一楼)联营扣点对外3—7元/天经营状况是在双流第一家具有国内知名度，由于好又多的竞争现在经营状况很差05年开业比较好，现是双流现经营最好超市刚开业不到半年,处于调整期经营状况一般经营的赢利点超市，通讯服装，超市百货辐射范围老城整个县城整个老县城代表商家新一佳/华伟通讯好又多/英邦百货/劲霸KFC/明城百货双流城区现在有商业面积近11万平方米，规模经营的６000平方米以上零售商业3个,主要大型零售工程面积2.5万平方米老城现有主要商业——经营情况双流东升商业研究双流好又多店07年的销售达11亿,是双流上唯一一家年销售额突破10的百货业，商业月坪效3819元?成都市东升商业网点规划〔2006—2021〕?：东升城区〔包括航空港、牧马山〕和华阳城区〔包括中和、正兴〕是商业网点重点开展地区，规划双流县人均零售商业网点营业面积指标1.2㎡，东升镇组团商业面积为16万平米，其中双流新城片区商业面积约8万㎡，且主要集中在新城核心区域双流新城片区规划商业面积约8万㎡双流东升未来商业规划双流东升商业研究新区主要商业区域及A区主要启动商业工程东立国际配套商业香榭美邻底商本区域现在已启动的纯大型商业工程有2个，其商业面积近7万余平米，加上区域大量二类用地自身硬性社会公共配套指标要求，未来区域商业面积会接近10万平米，配套商业会大量的出现。未来区域竞争会灼热化。东北方向有现代商贸区，正东方向规划的有沃尔玛；西南方向规划有新区的商业、金融中心，南方是老城，老城人民对老城商业已经形成一种惯性依赖行为，改变需要时间。四周是大体量的商业，使本商业在辐射的空间受到大量的压缩。沃尔玛规划星宸国际酒店、商业博瑞最世界〔在建〕核心区商圈老城商圈新区行政、金融商业中心商贸区项目商业空间双流东升商业研究具有大量的公共配套和商业建筑配套返迁安置房市政公共、商业配套住宅用地双流新城未来是一个具有国际化品质理念和建筑法那么标准打造的风格多样的高品质生活住宅区，规划高标准的城市公共、商业配套新城A区未来商业分析双流东升商业研究以半径二公里划定商业影响范围，辐射的人群主要为：蛟龙工业港临近A区老城人现代商贸区高速开展的新城人口素质较高，消费力有提升空间，但现阶段大商业没有明显的强消费力人群支持区域主要消费人群双流东升商业研究?双流县县域总体规划〔2007—2021年〕?2021年现在有人口94万,城市人口45万,规划县域总人口到2021年达167万人，其中城区及各镇区规划城镇实际居住人口约为150万人，全县城市化率为89.8%；另外规划51个农村新型社区聚居人口约为15万人，农村散居人口约为2万人。东升镇现城市总人口13万余人；规划到2021年，东升镇城市人口达20万以上．2021年达40万以上利好因素：1、在未来的3年间东升城市人口会增加7万,〔平均每年增加2万以上〕2、到2021年的11年间双流东升城镇人口会再增加27万人3、到2021年的城市进程中有100万人在11年中进入双流城镇

城市人口的不断增加为新城商业的开展提供了强有力的人口支撑，本区域是最近几年东升城市开发的热土。东升未来人口分析双流东升商业研究08年双流城镇居民人均可支配收入16818元与通常GDP值大人均可支配收入就越大有一定差距,原因是机场在双流GDP所占的份额比较大)，阶段东升城镇人口数量入均可支配收入(元)区域可支配金额单位(亿)日常消费(亿)按照常规的50%08年—现在13万人08年(16808)21.8510.925未来3年城市居住人口20万人23000（政府规划目标）4623双流新城20万人A区5万人(估计)23000（政府规划目标）11.55.75区域消费者可支配收入根据政府测算未来3—5年会达到46亿，日常消费支出会到达23亿以上08年居民入均可支配收入按照双流城镇居民收入16808元，被誉为中国西部百强县之首,且位于成都城市的开展带上，收入均可支配收入会逐年呈递增状态，3—5年我们仍然按照政府对双流的居民入均可支配收入规划23000元，日常消费按常规可支配收入50%东升新城未来消费分析双流东升商业研究商业商圈饱和度测算双流东升商业研究1、现在东升区域市场饱和度=10.925亿÷110000㎡=9931元/㎡现在每个月的坪效是828元

2、未来3—5年东升区域市场饱和度=23亿÷200000㎡=11500元/㎡未来3—5年后每个月的坪效是958元3、未来3—5年A区域市场饱和度=5.75亿÷100000㎡=5750元/㎡未来3—5年后每个月的坪效是479元

其中:IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数；C是某地区购置某类商品的潜在顾客人数；RE是某地区每一顾客平均购置额；RF是某地区经营同类商品商店营业总面积IRS=(C)×(RE)/RF未来3—5年东升区域的坪效也比现在坪效高１３０元，但Ａ区未来３—５年坪效也比现在坪效还少３５０，比未来３—５年东升区域坪效少４７９〔只有东升区域的一半〕。区域能够承受5万平方的商业体量,但未来3—5区域商业体量已到达10万平米4、未来区域能够承受的商业体量：5.75亿÷11500=50000㎡交通格局：三纵五横“网格化〞整个双流新城A区的交通是按照“十〞字、“田〞型的平面布局，交通顺畅，而且本工程位区域二大交通干线的交汇处面，具有更好的便捷性，为到达本工程提高优越的东升主要交通干线分析双流东升商业研究集中式商业一杆旗北路三支渠绿带绿地公共配套建筑本案工程区域交通较为兴旺，出行便捷，

工程内部由于主人口不位于商业规划区，使工程内部消费者到工程商业的可达比较弱工程所在区域外部交通动线工程所在区域内部交通动线新城A区交通干线分析双流东升商业研究城市规划良好经济运行状况和积极发展前景处于城市的发展方向上，属于城市重点发展区域，但Ａ区不是现代商业的重点区域区域位置人口状况交通体系竞争关系地块大小能满足开发需求，但所限定的商业布局，使地块失去发挥商业地段价值的最大化不处于双流新城的几何中心，虽有一定腹地，但都被区域大型商业所辐射，商业独占空间小，不位于区域消费中心大规模人口聚集，且有强劲增长空间，有一定的消费能力，但Ａ区人口增长有限便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力区域商业市场竞争激烈，会被未来核心区域所取代，地块条件区域未来商业开展有一定的空间，但大局部根本被老城、新城未来核心区、现区域纯大型商业单体所辐射，区域未来竞争会很剧烈,本商业面积应尽可能压缩。区域商业市场小结双流东升商业研究工程地块分析本工程位于成都市双流县城—双流新城A组团区域，属于新城建造工程占地面积：199亩，约331669万㎡。容积率：2.5，根本指标住宅兼商业〔商业集中〕、公共配套，至少4300平方绿地。开发条件双流县是中国百强县，西部百强县之首，距成都市中心10公里，机场2公里集中式商业一杆旗北路三支渠绿带绿地公共配套建筑双流县新城项目基本情况项目地块分析二号地块经济指标:类别指标整体经济指标占地199亩容积率≤2.5规划建筑面积331669㎡建筑密度≤30%绿地率≥30%(临三支渠绿带、一杆旗北路不小于4300㎡的集中绿地)建筑限高45M硬性配套地块内公共服务设施用地10.99亩,不小于6.9亩菜市,不小于6.2亩幼儿园,不小于12.54亩文化活动中心,及其他标准配套设施。商业规划条件面积(５％-20%）16583㎡—66338㎡商业位置临一杆旗北路、三支渠绿带应集中布置商业建筑商业建筑高度高度不小于24米集中式商业一杆旗北路三支渠绿带绿地公共配套建筑二号地块经济指标项目地块分析集中式商业一杆旗北路三支渠绿带绿地公共配套建筑二号地块的限制条件:1、绿地、商业、公共配套的位置不可以调整2、公共配套内部的位置不可以调整3、开发商业要求全部销售回收现金４、商业集中规划５、商业高度不低于２８米项目的限制条件项目地块分析集中商业一杆旗北路三支渠绿带绿地公共配套建筑地块优势与机遇对商业影响分析：1、位于新城区域的主要交通干线的交汇处，有利于区域车流、人流的到达2、地块方正，便于商业规划与布局3、地块内部有30多亩的幼儿园、菜市场，居民活动中心，为商业消费的人群有一定的集聚作用4、地块与五星级酒店相邻，为本商业也带来大量的优质客源地块内部的布局对商业不利影响分析：1、绿地占据整个地块中商业价值最高的地段2、商业无法最近大程度享受公共配套与绿地带来的人流3、现在商业所处位置，由于对于面是绿化带，使本商业局部形成单面街区，使商业气氛的营造与车流、人流的聚合能力大大下降本工程最正确的商业位置已被绿化占据,失去做大型商业的地段优势项目的商业价值分析项目地块分析典型社区商业案例借鉴本报告是严格保密的。中国一般城市居住区商业设施配建指标人均商业服务建筑面积居住区0.7-0.91m2/人类别合理服务半径800-1000m城市居住区的公建配套设施，可依据其人口规模确定合理的效劳面积——?城市居住区规划设计标准?国外社区商业规划指标：商业规模比＝0.027：1——：邻里住区理论——?集合住宅?：日本光丘花园城社区(商业面积：住宅面积)社区商业的适合度典型社区商业案借鉴社区商业类型社区商业面积与住宅面积之比特点外向型5％—11％商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流偏外向型2％—5％这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。内向型2％社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业的类型及面积比典型社区商业案借鉴类型案例户数人口调整后的商业面积（㎡）户均商业面积（㎡/户）人均商业面积（㎡/人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08中间型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.87内向型皇御苑3,69012,9155,9401.610.46万科四季花城4,70016,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.14上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，中间型0.87内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.46㎡之间。社区商业人均面积分析典型社区商业案借鉴类型人均商业面积（㎡/人）本项目商业承载量外向型1.08—2.542160—5080中间型0.871740内向型0.14－0.46㎡280—920从单一的社区型商业来计算，本工程建筑面积5000平方米，600户，按照每户3人计算，2000人，按照外向型、中间型、内向型本工程商业的承载面积为280——5080平方米按照规划指标最低面积要求5000平方米，本商业确定是外向型社区商业社区商业的类型及面积比典型社区商业案借鉴商业规划与开发策略建议尽可能的压缩２号商块的商业面积。建议本工程的商业面积为经济指标的最小值：5000平方米总面积：199亩项目总建面100000平方米占总面积的比例5%—20%5%10%20%商业面积区间5000平米10000平米20000平米制约本商业面积规划的条件：１、Ａ区域商业体量已经超出区域消费的承受量．2、Ａ区不是双流新城未来的商业中心．3、Ａ区域商业受未来多个商圈的辐射，其商业空间被压缩4、政府对本工程商业位置的规划，使本地块失去商业开展的最正确地段5、贵公司对商业的要求尽快回收现金，初期大体量的商业销售会很困难6、新城处于开发的初级阶段，其商业的价值的实现需要更长的时间项目商业面积规划商业规划与开发策略建议政府规划条件：集中分布，高度不低于２４米在要求政府集中分布的要求下有以下几种分布：集中形态优点缺点建议大型单体商业便于大型商业整体规划，容易吸引知名商家对地段要求高，至少属于区域商业中心，全部整体销售困难集中街区单户面积可以分割，容易形成商业人流，购买者多吸引品牌商家的能力弱，单体＋集中街区综合了以上两者的优点，能够吸引具有一定知名度的商家，便于销售，能够很快形成区域的特色商业√√商业一杆旗北路三支渠绿带绿地公共配套建筑商业规划的位置单体商业＋集中街区商业的建筑规划符合区域及本工程的要求项目商业形态规划商业规划与开发策略建议由于政府指标对本商业的建筑高度不小于２４米，根据商业对于层高的要求建议方案三：每层６米，共计四层方案一：局部６层一层６米，二层５米，三层４米，四、五、六层各３米方案二：局部６层一层５米，二层５米，三层５米，四、五、六层各３米六层五层四层１—３层项目商业层高规划商业规划与开发策略建议项目建筑风格一商业规划与开发策略建议核心商业形态家庭效劳家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类项目商业业态商业规划与开发策略建议特色餐饮、超市、时尚精品店〔如礼品店、花店〕、休闲娱乐〔如咖啡厅、茶馆〕、其他社区配套项目商业业态二商业规划与开发策略建议特色商业列举：知名超市——家乐福社区店日本料理——中森名菜老牌名店——丹桂轩品牌连锁——pizzahut茶艺馆……建议商业业态：主题式品牌特色餐饮、品牌超市本工程较大的住宅，需要超市、餐饮行业与之结合；成功引入知名餐饮、中型超市，同时将是对工程整体功能的补充及形象的提升项目商业主要业态商业规划与开发策略建议餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4万平米1.2－1.4万平米0.7－0.88万平米本商业集中的单体商业＋集中街区商业的商业街区——局部集中式总建面为5000平米,以配套性购物、餐饮、精神休闲、娱乐的区域特色商业为主。本商业零售业态比：餐饮:零售:休闲娱乐=30％：30％：40％餐饮零售/服务艺术休闲娱乐30％４0％３０％1５0０平米2000平米1500平米类比工程参考:上海新天地商业业态组合:

零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％项目商业业态的组合比例商业规划与开发策略建议2、对后期商业，如何进行业态业种的规划，达成邻里商业中心的目标核心问题1、如何应对前期商业气氛淡薄的问题项目商业开发的核心问题商业规划与开发策略建议三、弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，类街区次之，最后是单体中型超市的进入原那么一、在街区商业能够满足生活需求的情况下，集中式单体商业越晚进入市场，经济效益越高二、后期经营的不可确定性，制定弹性的商业规划方案应对市场风险项目商业开发的时序原则商业规划与开发策略建议20092001020112012商业类型主要业态关键要素完全街区类街区单体商业食品餐饮服务时尚店娱乐类时尚3C店服饰店中型超市强调品牌店对商业氛围的带动作用特色类的进入，如３Ｃ店满足区域内的购物需求即可，档次中高精品项目商业开发时序建议商业规划与开发策略建议公共配套建议菜市场幼儿园公共效劳设施文化活动中心菜市场幼儿园公共效劳设施文化活动中心占地10.99亩占地≥

6.2亩占地≥12.54亩占地≥6.9亩项目公共配套的占地指标项目公共配套规划建议1、整体上满足城市规划的最小效劳单位要求2、在不能快速回流现金的工程上，控制其最小面积，后期开发3、在能够快速回收现金的工程与能够大幅度提升工程美誉度，在一期开发基于公共效劳设施无产权，仅有经营权的根底：项目公共配套的开发原则项目公共配套规划建议农贸市场规划面积:原那么上单独占地，每个居住区按1.5万人/处标准设置农贸市场，面积一般为2000～3000m2〔标准农贸市场〕；偏远地方地方千人指标不低于150m2农贸市场效劳半径:一般为500m，原那么上不超过700m，最大不超过1000m，最小效劳半径为300m。<成都双流城乡商业网点规划>是由市场举办者提供固定商位〔包括摊位、店铺、营业房等〕和相应设施，提供物业效劳，实施经营管理，有多个经营者进场独立从事蔬菜、禽蛋、肉类、水产品、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、水果、粮油制品、副食品等食品经营的固定场所，属于城市公益性的公共配备效劳设施。农贸市场销售方式有产权无产权销售产权销售经营权农贸市场项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议类别用地面积（㎡）最小规模最小建筑面积（㎡）幼儿园≤25003班（90人）12002500—35006班（180人）17003500—45009班（270人）2450≥450012班（360人）3000成都幼儿园建筑规模控制标准《2007成都规划》项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议幼儿园的变现途径移交给当地教育部门出租给私立幼儿园通过独立的预售许可证，进行独立销售劣势优势代表楼盘万科四季花城晶蓝半岛金苹果幼儿园汇林绿洲效劳面积要求：区域型：一般规模的建筑面积为4500㎡，使用面积应不低于3500㎡

效劳人群数量：居住区域每3-5万人，服务半径：为1500-2000米社区文化活动中心项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议社区文化活动中心是社区公共文化效劳场所功能项目面积m2多功能活动报告讲座、小型集会、联谊活动、数码电影放映、文艺表演等500展示展览作品展示、形势宣传、科普展览、藏品陈列的展示陈列室300休闲娱乐按需设定娱乐型项目，例如游艺室、亲子活动室、棋牌室、视听室500体育健身按需设定健身锻炼项目，如乒乓室、台球室、健身房、市民体质测试站、老年活动室等600团队活动设文艺团队和培训专用活动室如音乐室、排练室、绘画室、工艺室等400党员活动设立党员活动服务站点50信息服务社区图书馆300社区信息苑200社区教育按需设立普通培训教室，包括老年学校、阳光之家、社区学校、心理咨询等400慈善互助组织开展社区慈善互助活动50后勤保障按管理功能需要设立相关职能部门，并建设配套辅助设施200公共效劳设施用地用地形式建筑形式建筑密度容积率绿地率公共服务设施用地公共绿地中学用地新区20%30%小学新区30%幼儿园35%农贸市场50%派出所40%2.5办事处40%社会停车场(库)50%<成都市规划管理技术规定2007>项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议公共效劳设施控制指标(㎡/千人)类别居住区小区建筑面积用地面积建筑面积用地面积面积1668～32932172～5559968～23971091～3835本地块4339——56267326<城市居住区设计标准>公共效劳配套公共效劳设施用地指居住小区及小区及以下的公共设施和效劳设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店等用地。公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构的设施的用地。由于本公共效劳设施用地没有限定修建的类别，所以建议本效劳类别符合具有赢利的类别，以便于后期的经营权销售或者出租项目公共配套建筑面积要求项目公共配套规划建议?城市居住区规划设计标准?居住规模类别居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积总指标1668~3293(2228~4213)2172~5559(2762~6329)968~2397(1338~2977)1097~3835(1491~4585)362~856(703~1356)488~1058(868~1578)

其

中教育600~12001000~2400330~1200700~2400160~400300~500医疗卫生(含医院)78~198(178~398)138~378(298~548)38~9878~2286~2012~40文体125~245225~64545~7565~10518~2440~60商业服务700~910700~910450~570100~600150~370100~400社区服务59~46476~66859~29276~32819~3216~28金融邮电(含银行、邮电局)20~30(60~80)25~5016~2222~34——市政公用